Genomförandebeskrivning

Transkript

1 Planhandling FN Diarienummer: 0226/05 Plannummer: (FIIa 0559/04) Exploateringsavdelningen Emma Eliasson, Karolina Olsson Telefon: , E-post: Detaljplan för skola och bostäder i Järnbrott inom stadsdelen Järnbrott i Göteborg Genomförandebeskrivning Inledning En genomförandebeskrivning ska redovisa de organisatoriska, fastighetsrättsliga, tekniska och ekonomiska åtgärder som behövs för att åstadkomma ett samordnat och ändamålsenligt genomförande av detaljplanen. Genomförandebeskrivningen har ingen rättsverkan. Detaljplanens bindande föreskrifter framgår istället av plankartan och planbestämmelserna. Genomförandebeskrivningen förtydligar detaljplanens syfte ur genomförandesynpunkt. Organisatoriska frågor Tidsplan För detaljplanen gäller följande tidsplan: Samråd Utställning Antagande Laga kraft 2:a kv :e kv :a kv :a kv 2009 En förutsättning för genomförandet av planen är att befintliga skolbyggnader inom Järnbrott 132:1 rivs. Tidpunkten för flytten av skolverksamheten är beroende av ifall verksamheten ska flyttas till en befintlig eller nybyggd skola. Göteborgs Stad Fastighetskontoret 1(9)

2 Genomförandetid Genomförandetiden är fem år räknat från det datum då planen vunnit laga kraft.under genomförandetiden har fastighetsägaren en garanterad rätt att bygga i enlighet med planen och detaljplanen får inte ändras utan att synnerliga skäl föreligger. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla, men den kan då ändras eller upphävas utan att fastighetsägaren har rätt till ersättning (för exempelvis förlorad byggrätt). Markägoförhållanden m.m. Planområdet omfattar ca 10,5 ha. Fastighetsägare och rättighetshavare framgår av den till detaljplanen hörande fastighetsförteckningen. Kommunen äger huvudparten av marken inom planområdet (fastigheterna Järnbrott 137:1, 758:69, 132:1 och 62:2 samt delar av fastigheterna Järnbrott 758:66, 758:173 och 139:1). Mindre delar av Järnbrott 133:1, vilken ägs av Göteborgs Energi AB, samt Järnbrott 5:1 och 758:71, vilka ägs av Bostads AB Poseidon, berörs av planen. Planförslaget berör även Järnbrott 758:68 och Järnbrott 62:1, vilka upplåts med tomträtt åt Riksbyggen BRF Göteborgshus nr 27 och KB Gnistgatan 5. Huvudmannaskap, allmän plats Kommunen är huvudman för allmän plats. Det innebär att kommunen ansvarar för utbyggnad och framtida drift och underhåll av allmän plats inom planområdet. Det som utgör allmän plats i planen är gång- och cykelvägar samt gator. Exploatörer NCC AB har tilldelats markanvisning för delområdet Bostäder vid Marconigatan. Inom detta område föreslås ca 90 lägenheter med upplåtelseformen bostadsrätt. Götenehus AB har tilldelats markanvisning för delområdet Radhusen. Inom detta område föreslås ca 30 radhus som avses säljas via den kommunala tomtkön. KB Gnistgatan AB har tilldelats markanvisning för delområdet Bostäder vid Gnistgatan. Inom området föreslås ca 30 lägenheter med upplåtelseformen hyresrätt och avsedda för personer äldre än 55 år. PEAB Sverige AB i samarbete med Trollängen Bostads AB har tilldelats markanvisning för delområdet Bostäder vid Järnbrottsparken. Inom området föreslås ca 120 lägenheter, varav merparten avses upplåtas med hyresrätt. Viss del av lägenheterna vid Järnbrottsparken föreslås upplåtas med bostadsrätt. Lokalsekretariatet blir byggherre för skoltomten i det fall en skola skall byggas. Om det blir aktuellt med något annat än skola på denna tomt skall en ny exploatör utses. Rättighetshavare Shell AB Svenska arrenderar Järnbrott 137:1 för bensinstation. JCDecaux har ett arrendeavtal för reklamskylt längs Marconigatan. Järnbrottsskolan och Heidhallen omfattas av en kommunintern markupplåtelse till Lokalförsörjningsförvaltningen. Del av fastigheten Järnbrott 139:1 är upplåten med arrende för parkering. Göteborgs Stad Fastighetskontoret 2(9)

3 Del av fastigheten Järnbrott 758:66 är upplåten med arrende för transformatorstation samt idrottsändamål. Anläggningar inom kvartersmark Exploatörerna ansvarar för utbyggnad av anläggningar inom kvartersmarken i respektive delområde. Anläggningar utanför planområdet En cirkulationsplats föreslås anläggas vid korsningen Musikvägen/Marconigatan. Avtal Avtal skall träffas mellan kommunen och respektive exploatör avseende överlåtelse, alternativt upplåtelse med tomträtt, av kvartersmarken inom planområdet. I dessa avtal skall även regleras kommunens förmedlingsrätt av lägenheter för sociala behov, upplåtelse av ledningsrätt mm. Avtalet för bensinstation på Järnbrott 137:1 är uppsagt och Shell ansvarar för att fastigheten är avröjd och sanerad per den 30 juni Övriga arrendeavtal som berörs av planförslaget skall ändras eller sägas upp. Kommuninternt avtal angående Järnbrottsskolan upphävs och nytt avtal tecknas i det fall skoltomten bebyggs med en skola eller ishall. Ett nytt kommuninternt avtal bör även upprättas rörande Heidhallen. Överenskommelser om fastighetsreglering som reglerar överföring av mark som föreslås utgöra allmän plats, gångväg, bör upprättas mellan kommunen och ägarna till Järnbrott 5:1, 758:71 och 133:1. (se även Mark ingående i allmän plats, inlösen nedan.) Fastighetsrättsliga frågor Mark ingående i allmän plats, inlösen Den nya detaljplanen medför rättighet/skyldighet för kommunen att lösa in mark för allmän plats. Del av fastigheterna Järnbrott 5:1 och 758:71 föreslås i den nya detaljplanen utgöra allmän plats. Fastigheterna ägs av Bostads AB Poseidon. Markremsorna bör genom fastighetsreglering överföras till angränsande kommunägd fastighet. Del av fastigheten Järnbrott 133:1 föreslås i den nya detaljplanen utgöra allmän plats. Fastigheten ägs av Göteborg Energi AB. Markremsan bör genom fastighetsreglering överföras angränsande kommunägd fastighet. Fastighetsplan Fastighetsplan (tomtindelning, akt 5162) för Järnbrott 132:1 skall upphävas. Fastighetsbildning Innan bygglov beviljas skall fastighetsbildning vara genomförd i enlighet med den nya detaljplanen. Göteborgs Stad Fastighetskontoret 3(9)

4 Framtida fastighetsindelning inom planområdet är beroende av vilket alternativ som blir aktuellt för den sk skoltomten. Om en ny skola skall byggas så kan fastigheten utgöras av såväl skolan som skolgården och den befintliga Heid-hallen. Om det istället blir bostäder eller en ishall på skoltomten så bör Heid-hallen och aktivitetsytan söder om hallen utgöra en eller två egna fastigheter. Eventuellt kan aktivitetsytan inrättas som en gemensamhetsanläggning, i det fallet skoltomten bebyggs med bostäder. Ytan bör i så fall utgöra samfälld mark för de fastigheter som deltar i gemensamhetsanläggningen. För de planerade nya bostäderna bör en exploateringsfastighet bildas för respektive delområde. Ytterligare uppdelning i fler fastigheter kan bli aktuellt och sker i så fall efter ansökan från respektive exploatör. Gemensamhetsanläggningar Inom radhusområdet behöver gemensamhetsanläggningar inrättas för gemensamma ytor såsom vägar, parkeringsplatser, grönytor mm. Eventuellt bör även va-ledningar inom området inrättas som gemensamhetsanläggning. För övriga delområden inom detaljplaneområdet gäller generellt att om respektive område delas upp i flera fastigheter kan gemensamhetsanläggningar inrättas för att reglera tillgången till gemensamma ytor såsom vägar, parkeringsplatser, grönytor mm. Föreslaget parkeringstorg vid Marconigatan bör inrättas som en gemensamhetsanläggning. Deltagande fastigheter skall vara de som behöver utnyttja ytan för parkering. Eventuellt kan aktivitetsytan söder om Heid-hallen inrättas som en gemensamhetsanläggning, i det fallet skoltomten bebyggs med bostäder. Servitut och ledningsrätt Vissa delar av befintliga allmänna ledningsområden kommer att hamna på kvartersmark till följd av den nya detaljplanen. Dessa ledningsområden skall säkerställas med ledningsrätt, till förmån för respektive ledningshavare. Berörda ledningshavare är Göteborg Energi, avseende fjärrvärmeledning och Göteborg Vatten avseende dagvattenledning. Ansökan om lantmäteriförrättning Kommunen ansöker om och bekostar fastighetsbildning till följd av den nya detaljplanen avseende allmän platsmark samt bildande av fem exploateringsfastigheter. Tekniska frågor Trafik En cirkulationsplats föreslås anläggas där Musikvägen ansluter till Marconigatan. Gator Tillfart till den planerade bebyggelsen sker via Musikvägen. Planen medför krav på utbyggnad av en ca 450 m lång lågfartsgata som sträcker sig igenom området ifrån Musikvägen fram till Gnistgatan. Göteborgs Stad Fastighetskontoret 4(9)

5 Gång- och cykelvägar Befintliga gc-förbindelser finns kvar och föreslås kompletteras med en förbindelse över Marconigatan. Del av befintlig gc-väg söder om de planerade bostäderna vid Järnbrottsparken föreslås få en ny sträckning. Del av befintlig gc-väg som gränsar till befintlig bebyggelse vid Rundradiogatan föreslås tillgänglighetsanpassas. Parkering Parkeringsbehovet förutsätts i huvudsak lösas inom kvartersmark. Kollektivtrafik Orgelgatans spårvagnshållplats föreslås ersättas med en ny hållplats i höjd med Positivgatan. Detta för att möjgliggöra att en gång- och cykelpassage kan korsa Marconigatan i samma plan som väg och spårväg. Tillgänglighet Området är lättillgängligt med bil och kollektivtrafik. En utbyggnad av en förbindelse med gc-väg över Marconigatan ökar tillgängligheten mellan stadsdelarna. Park och natur Belysning och bänkar/vilplatser föreslås förbättras och anordnas utmed gång och cykelvägen sydväst om planområdet. Eventuellt behövs viss utglesning av träd i Järnbrottsparken. Vatten- och avlopp För att tillgodose nya bostadsområden samt skolans och sporthallens anslutning till dricks-, spill- och dagvatten behöver allmänt ledningsnät byggas ut med totalt ca 380 m alternativt 480 m. Samtidigt behöver en dagvattenledning läggas om på en sträcka av ca 85 m. För radhusområdet krävs gemensamma anslutningar till VA, varför gemensamhetsanläggningar kan behöva inrättas i området. Kapaciteten på allmänt ledningsnät för dricksvatten medger uttag av brandvatten motsvarande områdestyp A2;VAV publikation P 83. Lägsta normala vattentryck i förbindelsepunkt motsvarar nivån + 87 m. I de fall högre vattentryck önskas får detta ordnas och betalas av fastighetsägaren. Avloppsnätet inom kvartersmark skall utformas som duplikatsystem med skilda ledningar för dag- och dräneringsvatten respektive spillvatten. Plankartan skall innehålla en bestämmelse om att lägsta höjd på färdigt golv, för att anslutning med självfall skall tillåtas, skall vara minst +0,3 m över marknivå i förbindelsepunkt med hänsyn till risk för uppdämning i allmänt dag- och spillvattensystem. Avloppsvatten från utrymmen lägre än denna nivå måste pumpas. För området med parkering under mark är det inte möjligt att få självfallsavledning. Vid trädplantering gäller som grundregel att ett skyddsavstånd på 4 m mellan trädets rothals och ytterkant ledning skall hållas. Avsteg från grundregeln kan göras endast i speciella fall och efter godkännande från va-verket som då kan komma att ställa krav på att skyddsåtgärder, exempelvis rotspärrar skall utföras. Vid avsteg från grundregeln Göteborgs Stad Fastighetskontoret 5(9)

6 skall avtal tecknas om att va-verket ej svarar för eventuella skador på träd eller ledningar, till exempel vid rotinträngning eller schaktarbeten. Planområdet berör en befintlig spillvattentunnel, belägen utanför områdets sydöstra del. Om sprängning kommer att utföras närmare än 50 från tunneln måste Göteborg Vatten granska detta och ge restriktioner för arbete i närhet av tunnel. Dagvatten Dag- och dräneringsvattnet skall i första hand tas om hand lokalt inom kvartersmarken genom infiltration eller i andra hand fördröjas i stenmagasin och vid behov avledas till allmän dagvattenledning. Det är viktigt att ordna utjämning av dagvatten från hårdgjorda ytor. Man bör sträva efter att skapa så stora grönytor som möjligt för infiltration av dagvattnet. Åtgärder för att fördröja dagvatten kan förbättra kvaliteten på dagvattnet och därmed minska belastningen på miljön. Materialval för utvändiga ytor bör väljas med omsorg om miljön. Till exempel bör oskyddade ytor av koppar eller zink undvikas för att minska risken för föroreningar i dagvattnet. Uppvärmning De planerade nya bostäderna skall utformas så att de förbrukar så lite energi som möjligt, sk lågenergihus, för att främja en hållbar utveckling. Fjärrvärme finns tillgänglig i anslutning till planområdet. Elledningar Befintlig transformatorstation beräknas ha tillräcklig kapacitet för tillkommande bebyggelse. Elledningar som leder till transformatorstationen kan eventuellt komma att flyttas på en sträcka om ca 75 m vid ombyggnation av befintlig gc-väg. Fjärrvärmeledningar Fjärrvärmekulverten längs Marconigatan behöver flyttas på en sträcka om ca 170 m, till följd av planerad bebyggelse vid Marconigatan. Markmiljö Marken är enligt Naturvårdsverkets normer lämplig för bebyggelse. En översiktlig provtagning av asfalten inom planområdet har genomförts (SIG: ). Analys av proverna visade att det finns asfalt med stenkolstjära inom det gamla skolgårdsområdet. I sina delar överskrider halterna de värden som föreslagits för klassning av farligt avfall och det är förhållandevis stora volymer som kan komma att behöva omhändertas. Hanteringen av tjärasfalten är anmälningspliktig. Shell AB Svenska tillser att sanering av bensinstationstomten utförs under våren Luft och buller En översiktlig bullerberäkning har genomförts Beräkningen visade att skoltomten och bostadskvarteret utmed Marconigatan utsätts för buller som överstiger riktvärdena för utomhusbuller. De lägenheter som utsätts för mer än 55 db vid fasad kompenseras därför med en tyst sida. En noggrannare bullerundersökning bör ske inför utställningsskedet. Göteborgs Stad Fastighetskontoret 6(9)

7 Luftföroreningar i närheten av Marconigatan bedöms ligga inom riktlinjerna för miljökvalitetsnormer för utomhusluft. Geoteknik En översiktlig geoteknisk utredning har genomförts inom planområdet. (Tekniskt PM, Geoteknik, Gatubolaget, ) Inom områdets grunda partier kan grundläggning utföras med platta på mark eller direkt på berg. Vid större jorddjup i lera med jämna djupförhållanden kan lätta byggnader grundläggas med platta på mark. Vid större belastningar eller ojämna grundläggningsförhållanden krävs grundläggning med spetsbärande pålar och/eller plintar till berg. Vid detaljprojektering av området bör kompletterande geotekniska undersökningar genomföras. Stabilitetsförhållandena inom området bedöms som tillfredställande. En fördjupad utredning avseende markvibrationer bör utföras i det fall gatuprojekteringen leder till att fartdämpning föreslås ske med vägbulor. Arkeologi Planområdet angränsar till fornlämningarna VF 181, VF180, VF 038 och VF 409. Avstämning har skett med Länsstyrelsen som meddelat att inga arkeologiska undersökningar krävs. Rivning Järnbrottsskolans befintliga skolbyggnader, förutom Heid-hallen, skall rivas till följd av den nya detaljplanen. Ekonomiska frågor Ekonomiska konsekvenser för kommunen Utgifter Den nya detaljplanen medför utgifter för kommunen, i form av anläggande av gator, flytt av spårvagnshållplats och allmänna ledningar, omhändertagande av tjärasfalt, rivning av befintliga byggnader, utbyggnad av va-ledningar mm. Samtliga nedan angivna utgifter är beräknade i maj månad 2008 års penningvärde, exklusive moms. Lokalgata Kostnaden för utbyggnad av en ny lokalgata inom planområdet har beräknats till ca 12 Mkr. Kostnaden belastar fastighetsnämnden. Flytt av spårvagnshållplats I syfte att anlägga en trafiksäker gång- och cykelpassage över Marconigatan behöver en spårvagnshållplats flyttas till ett nytt läge vid Positivgatan. Kostnaden för den åtgärden beräknas uppgå till ca 4,5 Mkr. Två tredjedelar av kostnaden (ca 3 Mkr) föreslås belasta trafiknämnden och en tredjedel (ca 1,5 Mkr) fastighetsnämnden. Gång- och cykelvägar Kostnaden för anläggande av föreslagna gång- och cykelvägar inom planområdet beräknas uppgå till ca 6 Mkr. Kostnaden belastar fastighetsnämnden. Göteborgs Stad Fastighetskontoret 7(9)

8 Ledningsflytt Inom området finns allmänna ledningar som behöver flyttas pga planerad bebyggelse. En fjärrvärmeledning i planområdets västra del behöver flyttas ca 170 m till en kostnad av ca 1,4 Mkr. Kostnaden belastar fastighetsnämnden. En dagvattenledning i planområdets västra del behöver flyttas till en kostnad av ca kr. Kostanden belastar fastighetsnämnden. Elledningar i planområdets östra del behöver flyttas till en kostnad av ca kr. Kostnaden belastar fastighetsnämnden. Markföroreningar Provtagningar har visat att asfalten inom området innehåller stenkolstjära. Det innebär att förhållandevis stora volymer tjärasfalt kommer att behöva omhändertas. Kostnaden för omhändertagandet beräknas uppgå till ca 6 Mkr. Kostnaden belastar fastighetsnämnden. Rivning Ett genomförande av detaljplanen förutsätter att alla befintliga skolbyggnader inom planområdet, förutom Heid-hallen, rivs. Kostnaden för att riva byggnaderna har beräknats till ca 8 Mkr. Kostnaden belastar Lokalsekretariatet. Bokförda värden Skolbyggnaderna inom planområdet som föreslås rivas har bokförda värden om totalt ca 23 Mkr. Dessa bokförda värden föreslås överföras från Lokalsekretariatet till fastighetsnämnden. Park Vissa upprustningsåtgärder föreslås i den angränsande Järnbrottsparken. Kostnaden för dessa åtgärder har inte beräknats ännu. Vatten och avlopp Kostnaden för utbyggnad och omläggning av va-ledningar inom planområdet har beräknats till ca 3 Mkr. Kostnaden belastar Göteborg Vatten. Investeringar utanför planområdet Föreslagen cirkulationsplats vid Musikvägen, utanför planområdet, beräknas kosta ca 5 Mkr. Kostnaden föreslås belasta fastighetsnämnden. Utgifter och inkomster för vatten och avlopp Kostnaden för utbyggnad och omläggning av va-ledningar inom planområdet har beräknats till ca 3 Mkr. Kostnaden belastar Göteborg Vatten. Kretsloppsnämnden får en inkomst i form av anläggningsavgifter för vatten och avlopp. Dessa har för planerad bebyggelse enligt den nya detaljplanen beräknats till ca 2,7 Mkr enligt va-taxa för år Framtida driftkostnader Trafiknämnden får en kostnad för drift av föreslagen lokalgata. Inkomster Kommunen får en inkomst från försäljning, alternativt upplåtelse med tomträtt, av mark för byggande av bostäder. Göteborgs Stad Fastighetskontoret 8(9)

9 Planekonomi och Finansiering Den nya detaljplanen innebär mycket stora utgifter för kommunen avseende utbyggnad av gator och ledningar, ledningsflytt, flytt av spårvagnshållplats, rivning, marksanering mm. Dessutom tillkommer kostnader för utbyggnad av ledningar för va, vilket belastar Göteborg Vatten, rivningskostnader, vilket belastar Lokalsekretariatet, samt del av kostnad för ny spårvagnshållplats, vilket belastar trafiknämnden. Kommunen (fastighetsnämnden) får inkomster från försäljning/upplåtelse av mark för bostäder. Enligt preliminära kalkyler medför genomförandet av detaljplanen ett överkott för kommunen (fastighetsnämnden). Såväl inkomster som utgifter är dock relativt osäkra i detta skede. Det bedöms föreligga risk för att planen medför ett underskott för kommunen. I det fall skoltomten bebyggs med bostäder istället för skola så förbättras planekonomin. Ekonomiska konsekvenser för exploatörerna Respektive exploatör skall bekosta markförvärv/markupplåtelse samt alla åtgärder inom kvartersmark, inklusive erforderliga avgifter för bygglov, anslutning av el, tele, va mm samt erforderliga geotekniska undersökningar. Ekonomiska konsekvenser för enskilda fastighetsägare/arrendatorer Del av fastigheterna Järnbrott 5:1 och 758:71 föreslås i den nya detaljplanen utgöra allmän plats. Fastigheterna ägs av Bostads AB Poseidon. Kommunen och fastighetsägaren bör upprätta en överenskommelse om fastighetsreglering, där kommunens ersättning till fastighetsägaren regleras. Del av fastigheten Järnbrott 133:1 föreslås i den nya detaljplanen utgöra allmän plats, gångväg. Fastigheten ägs av Göteborg Energi AB. Kommunen och fastighetsägaren bör upprätta en överenskommelse om fastighetsreglering, där kommunens ersättning till fastighetsägaren regleras. Peter Junker Avdelningschef Karin Frykberg Distriktschef Göteborgs Stad Fastighetskontoret 9(9)