Handläggare Datum Ärendebeteckning Ian Cortes

Transkript

1 Handläggare Datum Ärendebeteckning Ian Cortes Samhällsbyggnadsnämnden YTTRANDE Fastighet: Rockneby 9:1 Fastighetens adress: Drag 112 Sökande: Nilsson, Sara och Niklas Ärende: Förhandsbesked: Nybyggnad av enbostadshus samt garage Förslag till beslut Negativt förhandsbesked meddelas för nybyggnad av enbostadshus samt garage med stöd av 9 kap. 17 plan- och bygglagen, PBL. Avgift för negativt beslut är kronor i enlighet med taxa antagen av Kommunfullmäktige med senaste revidering antagen av Kommunfullmäktige Rockneby 9:1 (4) Bild 1. Orienteringskarta, pil visar förhandsbeskedets läge Samhällsbyggnadskontoret Bygglovenheten Adress Box 611, Kalmar Besök Storgatan 35 A Tel Fax E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se

2 2 (11) Rockneby 9:1 (8) Rockneby 9:1 (7) Rockneby 9:1 (6) Rockneby 9:1 (3) Rockneby 9:1 (2) E 22 Drag Rockneby 9:1 (4) Bild 2. Fastigheten Rockneby 9:1. Förslaget planeras på Rockneby 9:1 skifte 4. Bakgrund Ansökan avser förhandsbesked för nybyggnad av enbostadshus och garage. Fastigheten Rockneby 9:1 är en jordbruksfastighet, på ca 55 ha, taxeringskod 120 (Lantbruksenhet, bebyggd). Huvudelen av fastigheten är skogsmark, 30 ha. Andra delar av fastigheten är åkermark (21 ha), betesmark (1ha), Skogsimpedimentsmark (2 ha) och småhusmark på lantbruk. Den tilltänkta tomplatsen är belägen söder om Revsuddevägen (väg 592), på del av fastigheten Rockneby 9:1 skifte 4. Fastighten ligger i västra gränsen till Dragområdet, ca 4 km öster om Rockneby och 19 km norr om Kalmar. Föreslagen tomtplats utformas som en L så att en del av den tilltänkta fastigheten ligger, dels på baksidan av fastigheten Rockneby 9:9 och dels genom en markremsa som ger tillgång till vägnätet (Revsuddevägen). Föreslagen nybyggnad är ett traditionellt enplanshus om ca 142 m² med garage om ca 55 m². Sökande uppger att tilltänkt fastighet kommer att anslutas till det kommunala VAledningsnätet. Bild 3. Utsnitt ur situationsplan från ansökan.

3 3 (11) Bild 4. Ritningar på möjlig husutformning Bild 5. Ritningar på möjlig garageutformning

4 4 (11) Rockneby 9:1 (4) Vy från väst Rockneby 9:1 (4) Vy från norr Vy från öster Rockneby 9:1 (4)

5 5 (11) Plan- och bygglagen (PBL) Enligt 2 kap. Allmänna och enskilda intressen. 1 Vid prövningen av frågor enligt denna lag ska hänsyn tas till både allmänna och enskilda intressen. 2 Planläggning och prövningen i ärenden om lov eller förhandsbesked enligt denna lag ska syfta till att mark- och vattenområden används för det eller de ändamål som områdena är mest lämpade för med hänsyn till beskaffenhet, läge och behov. Företräde ska ges åt sådan användning som från allmän synpunkt medför en god hushållning. Bestämmelserna om hushållning med mark- och vattenområden i 3 kap. och 4 kap. 1-8 miljöbalken ska tillämpas. Lag (2014:862). 4 Vid planläggning och i ärenden om bygglov eller förhandsbesked enligt denna lag får mark tas i anspråk för att bebyggas endast om marken från allmän synpunkt är lämplig för ändamålet. 6 Vid planläggning, i ärenden om bygglov och vid åtgärder avseende byggnader som inte kräver lov enligt denna lag ska bebyggelse och byggnadsverk utformas och placeras på den avsedda marken på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till 1. stads- och landskapsbilden, natur- och kulturvärdena på platsen och intresset av en god helhetsverkan, 2. skydd mot uppkomst och spridning av brand och mot trafikolyckor och andra olyckshändelser, 3. åtgärder för att skydda befolkningen mot och begränsa verkningarna av stridshandlingar, 4. behovet av hushållning med energi och vatten och av goda klimat- och hygienförhållanden, 5. möjligheterna att hantera avfall, 6. trafikförsörjning och behovet av en god trafikmiljö, 7. möjligheter för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga att använda området, och 8. behovet av framtida förändringar och kompletteringar. Första stycket gäller också i fråga om skyltar och ljusanordningar. Vid planläggning och i andra ärenden samt vid åtgärder avseende byggnader som inte ingår i ett ärende enligt denna lag ska bebyggelseområdets särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden skyddas. Ändringar och tillägg i bebyggelsen ska göras varsamt så att befintliga karaktärsdrag respekteras och tillvaratas. Lag (2014:477). 9 kap. Bygglov, rivningslov och marklov m.m. 2 1 pkt plan- och bygglagen krävs bygglov för nybyggnader. 17 Om den som avser att vidta en bygglovspliktig åtgärd begär det, ska byggnadsnämnden ge ett förhandsbesked i fråga om åtgärden kan tillåtas på den avsedda platsen.

6 6 (11) Planförutsättningar Fastigheten är belägen utanför planlagt område men gränsar direkt till sammanhållen bebyggelse (enligt beslut SBN 2011). Fastigheten ligger utmed Revsuddevägen (väg 592) alldeles väster om Drag. Området har en lantlig karaktär och kännetecknas av byggnader längs vägen. Angränsande befintlig bebyggelsestruktur kännetecknas av bland annat indragna byggnader och en grönskande och luftig karaktär. I översiktsplanen (Öp) finns beskrivet att området Skäggenäshalvön är ett utredningsområde för bostäder. Översiktsplanen påpekar bland annat om Rockneby & Skäggenäshalvön i morgon. Värden att stärka: Kulturlandskap Fornlämningar, herrgårdslandskapet, stenmurar, gamla vägnätet, vägträd, allé. För att det ska vara enkelt att röra sig mellan byarnas olika aktiviteter behöver möjligheten att cykla mellan Rockneby och Skäggenäshalvön bli bättre. En fördjupad översiktsplan (föp) för Rockneby- och Skäggenäsområdet, antagen av kommunfullmäktige utpekar aktuellt område och fastigheten Rockneby 9:1(4) som möjligt utvecklingsområde för ny bostadsbebyggelse. Området ligger inom ett större område med tre riksintressen. Riksintresse för högexploaterad kust (4 kap. 4 MB). Riksintresse för Naturvård. Registerbladet påpekar värdeomdöme: Skäggenäshalvön och kustzonen där innanför har mycket framträdande geologiska, botaniska och landskapsmässiga värden. Det välutbildade strandvallssystemet är en viktig referenslokal för Östersjöns utvecklingshistoria. Riksintresse Kulturmiljövård (Riksintresse Kulturmiljö Ryssby-Skäggenäs Kommunikations-, kust- och skärgårdsmiljö som utvecklats där inland möter kust och där passagen över till Öland är som närmast). Riksantikvarieämbetet fastställde 2016 en ny avgränsning för Ryssby- Skäggenäs H50. Ändringen av avgränsningen påverkar inte fastigheten. Enligt den fördjupade översiktsplanen som antogs , har föreslagna utbyggnadsområden lokaliserats så att riksintressenas värden kan bevaras. Kulturmiljövärden Enlig kommunens områdesindelning ligger delar av fastigheten i utkanten av Dragområdet. Drag ingår i kommunens kulturmiljöprogram som har antagits av kommunfullmäktige den 3 oktober Värdelistan framhåller bl. a: kulturlandskapet, fornlämningar, stenmurar längs väg och tomter samt bebyggelsens läge på åsen. Tillika, några av utpekade värdarna är: Det som karaktäriserar Drags bebyggelse är läget på åsen krön och sluttningen ner mot den norra stranden. De äldre husen ligger på väl tilltagna tomter. Längs vägen och mellan tomterna löper kraftiga stenmurar, vilket markerar den äldre bebyggelsen. Stenmurarna är ett dominerande inslag i miljöbilden

7 7 (11) På den södra delen av skiftet, ca 330 meter söder om tilltänkt placering av huset, registreras en stensättning. Fornlämningen berörs inte av förslaget. Yttranden Åtgärdet är sådan att berörda har underrättats om ansökan och getts tillfälle att yttra sig (enligt 9 kap. 25 plan- och bygglagen). Ägare av Rockneby 3:4, Rockneby 5:5, Rockneby 7:1, Rockneby 7:12, Rockneby 8:14, Rockneby 9:1 och Rockneby 9:9 har bedömts vara berörda. Inga negativa synpunkter har inkommit. Ärendet har också remitterats till Trafikverket, Kalmar Vatten AB och internt till Lantmäteriet, mark- och planering, miljöenheten och planenheten. De anför huvudsakligen följande: Trafikverket: Förhandsbesked Väghållningsmyndigheten, Trafikverket Region Syd, kommer att kunna bevilja en framtida ansökan om anslutning från fastighet Rockneby 9:1 utmed väg 592 i Kalmar kommun. Anslutningen ska anläggas som en breddning av befintlig anslutning som ska tillgodose båda fastigheterna, för att minimera antalet konfliktpunkter mot den allmänna vägen. Under förutsättning att förhållandena på platsen inte har ändrats så en ny bedömning behöver göras. Bakgrund Utfart från avstyckad fastighet- del av Rockneby 9:1 i Kalmar kommunsamt anslutningsväg till stamfastighet, se bilaga- kartskiss m väg, byggnader o dyl. Sökande är i färd o ska ansöka om avstyckning o har ansökt om förhandsbesked. Byggnationen av enbostadshus vid positiva besked från Lantmäteriet o kommunen. Vägen ska tillhöra stamfastigheten Rockneby 9:1 (ingår ej i avstyckningen) o servitut skrivs till förmån för den avstyckade fastigheten. Kalmar Vatten AB. Den aktuella delen av fastigheten Rockneby 9:1 ligger inom och/eller i direkt närhet till gällande verksamhetsområde för vatten och spillvatten, se bifogad kartbild. Det finns inga befintliga va-ledningar framdragna till fastigheten i dagsläget. En förbindelsepunkt för vatten och spillvatten kommer att upprättas vid fastighetsgränsen efter att bygglov beviljats och en ansökan om inkoppling gjorts till Kalmar Vatten AB. När en förbindelsepunkt har upprättats och meddelats fastighetsägaren kommer debitering att ske genom en anläggningsavgift beräknad utifrån gällande va-taxa och de förutsättningar som råder på fastigheten vid tillfället då bygglovet beviljas. Spillvattenledningssystemet i område är i huvudsak trycksatt varför en villapumpstation med stor sannolikhet kommer behöva upprättas på fastigheten vid anslutning till den allmänna spillvattenanläggningen.

8 8 (11) Lantmäteriet: Utfart mot allmän väg till både styckningslott och stamfastighet behöver lösas. Avtalsrättigheter finns på fastigheten och behöver kontrolleras med rättighetshavarna om de berörs. Vatten och avlopp behöver ordnas. Befintlig väg till skogskiftet löper över den tilltänka fastigheten. Eventuell fastighetsbestämning behövs för befintlig gräns mellan Rockneby 9:1 och 7:12, laga skiftesgräns. Miljöenheten: Inom riksintresse för kulturmiljövård enl. handläggarkarta. De befintliga tomterna avgränsas av stenmurar i gott skick. De omfattas inte av biotopskydd, men har ett kulturhistoriskt värde. Inom riksintresse för naturvård enl. handläggarkarta. Området ligger i kanten av ett barrskogsområde med inslag av olika lövträd i en svag åssluttning. Närmast vägen vägen är trädskiktet glesare, med bara unga träd. Vid platsbesök noterades inga speciella naturvärden som motiverar att området undantas från exploatering. Det finns några enstaka äldre tallar som är på väg att uppnå naturvårdsintressant ålder. För övrigt noterades bara vanliga arter och yngre träd. Inom kommunalt verksamhetsområde, ska ansluta till detta. Högriskområde för radon, radonsäkert byggande ska tillämpas dba ekvivalent på hela tomten enl bullerkartläggning fr Trafikmätning 2014 var det 1280 ådt, om man använder Boverkets Hur mycket bullrar vägtrafiken landar man på ca 52 dba ekv. vid 50 meter från vägmitt (räknat på 70 km/h och 1200 fordon). Även om trafiken skulle fördubblas i framtiden så klaras riktvärdet på 60 dba vid 50 m fr vägmitt, då en fördubbling ger en ökning på ca 3 db. Maxvärdet 70 db vid uteplats klaras på hela tomten enl bullerkartläggning. För att klara 50 dba ekvivalent vid uteplats krävs dock att uteplatsen hamnar ca 70 m från vägmitt (då ej inräknat att byggnader på tomten eller hos grannar kan verka bullerdämpande!). Planenheten: Eftersom det är stort bebyggelsetryck i området, bör en detaljplan tas fram innan ytterligare bebyggelse tillåts. Möjligheten att på ett bra sätt kunna planera och bygga ut utpekade bebyggelseområden i ÖP:n och FÖP:en, försvåras ju fler tomtplatser längs vägen som avstyckas och bebyggs. Fastigheten ligger inom riksintresseområde för Högexploaterad kust, Kulturmiljövård och Naturvård. I ÖP:n (2013) görs bl a följande ställningstaganden Utvecklingsstråk Läckeby-Skäggenäs. Vid förväntade större bebyggelsetryck krävs detaljplan eller områdesbestämmelser. I FÖP för Rockneby och Skäggenäshalvön (1993) görs bl a följande ställningstaganden: Längs Revsuddevägen krävs stor anpassning till den befintliga bebyggelsens karaktär av luftighet och stora tomter. Bebyggelseområden bör ut-

9 9 (11) formas med små grupper om 6-8 hus med grönytor emellan. Grönstråk ska också finnas nära den nuvarande bebyggelsen. Närmast vägen bör tomterna göras stora och längre in kan de vara mindre. Tomternas genomsnittsstorlek bör vara kvm. Fastigheten ligger inom område nr 44, där Ny bostadsbebyggelse kan tillkomma, ca 35 bostäder i högst två våningar. Hänsyn ska tas till åsens skyddsvärde och ny bebyggelse regleras vad gäller källare och marknivåer. Tomter längs vägen bör vara relativt stora och nya hus anpassas till befintlig bebyggelse både i utformning och placering. ny bebyggelse i inre delen av området kan placeras i grupper om 6-8 hus för att bebyggelsen inte ska bli för kompakt. Fornlämningar kan finnas. Detaljplan krävs. anslutning till kommunalt VA-nät krävs. Enstaka nya hus kan tillkomma i vissa delar av planområdet efter bygglovprövning, men stor hänsyn måste tas till natur- och kulturvärden samt landskapsbilden. VA-frågan måste också gå att lösa, och lokaliseringen även i övrigt vara lämplig. Skäl till beslut Tillsammas med ansökan bifogades en omfattande beskrivning av bl.a. fastighetens utformning samt husets och garagets placering. Den tilltänkta vägen för utfart har varit ett särskilt ämne för överläggning eftersom denna angavs från början bli 3 meter bred (vägområdet, ca 4 meter). Ansökan har reviderats och måttsangivelser har tagits bort och hänvisas till att lösa frågan hos Lantmäteriet vid ett positiv förhandsbesked. Förhandsbeskedet omfattar prövning av lämplighet för byggnationen, inte föreslagen fastighetsutformning men att placera ett hus bakom befintlig bebyggelse och i mitten av tomten innebär bl. a. att en annan rad av bostäder och en s. k. skafttomt bildas. Ett skaft utgör en enskild väg som används för tillfart till ett fåtal fastigheter och begränsar alternativen för stamfastigheten och i det här fallet, området. Fastigheten Rockneby 9:1 (4) beräknas till ca m² och anslutningsmöjligheter för fastigheten till Revsuddevägen skulle i så fall ske via det vägskaftet. Vidare anses, medges placeringen av ett hus som bildar ett skafttomt blir det svårt att i en framtida ansökan att neka ett förhandsbesked för denna bebyggelse i området. I den fördjupande översiksplanen för Rockneby- och Skäggenäsområdet föreslogs 6 områden för ny bebyggelse och några av värdena som utpekas tydligt i fråga om Revsuddevägen är: Längs Revsuddevägen krävs stor anpassning till den befintliga bebyggelsens karaktär med luftighet och stora tomter. Vidare anmärks: Enstaka hus kan tillkomma inom vissa områden efter bygglovprövning i vanlig ordning. Stor hänsyn till natur- och kulturmiljövärdena krävs.

10 10 (11) Kravet på att upprätta en detaljplan uppstår alltid vid större exploateringar och anspråk på att använda mark- och vattenområden för bebyggelse och byggnadsverk. Men det är flera olika omständigheter som avgör om detaljplan behövs såsom typ av förändring och förhållandena i omgivningen. Vid en intresseavvägning bedöms att nybyggnation under idag rådande omständigheter inte kan medges. Den föreslagna placeringen bedöms stå i konflikt med en långsiktigt god hushållning, en ändamålsenlig struktur och kommunens intresse att värna om möjligheterna för utveckling och framtida utbyggnad. Ny bebyggelse på fastigheten och eventuell påverkan i området bör föregås av detaljplaneläggning. Vid en sammanvägd bedömning av ärendet anser samhällsbyggnadsnämnden att föreslagen åtgärd inte uppfyller utformningskraven i 2 och 8 kapitlet planoch bygglagen. Negativt förhandbesked skall lämnas. Ian Cortés Bygglovsarkitekt Arkitekt SAR/ MSA Upplysningar Detta beslut kan överklagas, se bilaga Hur man överklagar. Bilagor till yttrande till samhällsbyggnadsnämnden Yttrande till nämnden Ansökan Situationsplan Plan-, sektions- och fasadritning Yttrande från Kalmar Vatten AB Yttrande från Trafikverket Hur man överklagar Beslutet ska delges: Sökande Med besvärshänvisning ska följande delges:

11 11 (11) Hur man överklagar Hos vem ska beslutet överklagas? Nämndens beslut kan skriftligen överklagas hos Länsstyrelsen i Kalmar län. Var lämnas överklagandet? Skrivelsen ska lämnas/skickas till Samhällsbyggnadsnämnden Box Kalmar Besöksadress Storgatan 35 A Tid för överklagande Nämnden ska ha fått din skrivelse inom tre veckor från den dag du fick del av beslutet. Hur man utformar sitt överklagande Ange vilket beslut du överklagar och ärendets diarienummer (dnr). Skriv gärna varför du tycker att nämndens beslut är fel och hur du tycker att beslutet ska ändras. Du får också gärna skicka med handlingar som du tycker stödjer din ståndpunkt. För mer information, kontakta samhällsbyggnadskontoret; eller sam.byggnadskontoret@kalmar.se Underteckna överklagandet Skrivelsen ska undertecknas och namnteckningen förtydligas. Uppge också postadress och telefonnummer dagtid. Om du anlitar ombud kan ombudet underteckna skrivelsen. Skicka i så fall med fullmakt.

12

13