Detaljplan för Täng 2:42, Ås, Krokoms kommun,

Transkript

1 (9) Detaljplan för Täng 2:42, Ås, Krokoms kommun, GRANSKNINGSUTLÅTANDE Detaljplanen har varit utsänd för samråd 6 mars 2017 till och med 27 mars 2017 Detaljplan sändes ut på granskning 8 januari till och med 24 januari Granskningshandlingarna har skickats till statliga och kommunala myndigheter enligt sändlista samt till berörda fastighetsägare enligt fastighetsförteckning Yttrande från Nedre Högstalägdens Samfällighetsförening som inkom under samrådstiden medtogs inte i samrådsredogörelsen. Yttrandet från ovan nämnda medtas och kommentaras med i detta skede Granskningsutlåtande. Yttrande under samrådstiden enligt ovan: Nedre Högstalägdens Samfällighetsförening Samfällighetsföreingen föreslår att tillåtna envåningshus med byggnadshöjd på 4 meter bibehålles. Detta för att inte förändra bostadsområdets karaktär. Att bygga i två våningar stör tidigare utformning i detta område. Byggrätten kan få regleras till 200 kvm. Den föreslagna planen med fyra utfarter ställer till problem vid den nedersta tomtens utfart mot Tängvägen. Vi förslår att man bygger tre fastigheter för att kunna uppföra hus enligt vårt förslag och enbart få tre utfarter mot Hagvägen. Eventuellt kan man bygga ihop garage vid tomtgräns för att få en gemensam utfart vid två fastigheter. De nybildade fastigheterna ska (ej bör) ingå i nedre Högstalägdens samfällighetsförening. Alla kostnader i samband med anslutningsarbete, trottoar och gata bekostas av exploatören. KROKOM1000, v1.0, Kommentar: Med hänvisning till nu gällande översiktplan för Åsbygden daterad Maj 1997 och med stöd i hänsyn till Villkor för bebyggelse i densamma görs bedömningen att stor påverkan på lanskapsbilden inte föreligger då fastigheten som planområdet avser i dag är delvis bebyggt och ligger inom befintlig gällande detaljplan som i dag medger byggrätter för bostadshus upp till 150 kvadratmeter. Den nya detaljplanen underordnar sig det öppna lanskapet på ett sätt att byggnader ej sticker ut ur den bebyggda miljön då byggnadshöjden som regleras till 6.5 meter för huvudbyggnad förläggs till byggrätterna mot Hagvägen. Bedömingen görs att detaljplanen inte påverkar Krokoms kommun Postadress Krokom Besöksadress Offerdalsvägen 8 Tel Fax krokoms.kommun@krokom.se

2 2 (9) landskapsbilden negativt utan utgör på ett hänsynfullt sätt en komplettering av redan befintligt bebyggelse. Byggnadsvolymerna har reglerats med byggnadshöjd, taklutning samt byggnadsarea för att få bebyggelsen anpassad till platsen och den omkringliggande bebyggda miljön. Detaljplanen reglerar utfartsförbud mot Tängvägen och ca 12 meter upp längs Hagvägen och en längre stäcka upp längs Prästvägen enligt plankartan. Anslutning till gemensamhetsanläggningar hanteras i lantmäteriförrättning när nya fastigheter avstyckas. YTTRANDE UNDER GRANSKNINGSTIDEN Länsstyrelsen Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 11 kap. 10 PBL och nu kända förhållanden att ett antagande av detaljplanen enligt förslaget inte kommer att prövas. Trafikverket Krokoms kommun har prioriterat en gång- och cykelväg längs Tängvägen (väg 613) och den finns med i förslaget till Länstransportplan Trafikverket saknar gång- och cykelvägen i planbeskrivningen och i detaljplanen. Enligt länstransportplanen planeras gång- och cykelvägen så det är tidigt i planeringen och man vet inte vilken sida om vägen den hamnar. Trafikverket anser att ett utrymme för planerad gång- och cykelväg längs med Tängvägen, väg 613 bör tas i anspråk i denna detaljplan då det är en trång passage med befintliga bostadshus på andra sidan vägen. Utrymmet för gång- och cykelvägen bör vara minst 4-5 meter från vägkant av väg 613. Enligt 47 Väglagen, gäller generellt ett byggnadsfritt avstånd på 12 meter från vägområdet. Vägområdet är generellt väg till krönet på bakslänten av diket samt ytterligare en kantremsa om 0,5 meter vid åkermark respektive 2 meter vid skog. Trafikverket rekommenderar ur trafiksäkerhetssynpunkt att byggnadsfritt avstånd följs. I liknande fall där detaljplaner och gång- och cykelvägar planeras har trafikverket sagt att byggnadsfritt avstånd om 12 meter gäller från vägområdet som i detta fall kan ses sluta vid beläggningskant på gång-och cykelvägen. Kommentar: Prickmark dvs mark som inte får bebyggas är lagd på del av fastigheten som vetter mot Tängvägen. Avståndet från vägkant till där byggrätten börjar och byggnad får uppföras är enligt detaljplanen i granskningsskedet 14 meter, avståndet utökas till 17 meter för att inrymma framtida GC-väg. Gång-och cykelväg tas med som en del i planbeskrivnigen.

3 3 (9) Lantmäteriet dat Planbeskrivningen ger nu ett mer utförligt svar på vilka gemensamhetsanläggningar som blivande fastigheter ska anslutas till vilket Lantmäteriet ser positivt på. Det kan läggas till att anslutning till gemensamhetsanläggningar hanteras i lantmäteriförrättning när nya fastigheter avstyckas. I övrigt ingen erinran. Kommentar: Anslutning till gemensamhetsanläggningar hanteras i lantmäteriförrättning när nya fasstigheter avstyckas skrivs in under Fastighetsrättsliga frågor, konsekvenser och huvudmannaskap. Räddningstjänsten Räddningstjänsten har inget att erinra mot föreslagen detaljplan. Jämtkraft AB Fjärrvärme Ingen erinran Jämtkraft AB Elproduktion Ingen erinran Jämtkraft AB Elnät Ingen ytterligare kommentar, lika som tidigare Fastighetsägare till Täng 2:105 dat Då ni ej bemött eller svarat på inkomna frågor kring samråd Det kan fortfarande konstateras att detaljplanen inte begränsar minsta storlek på tomterna. Antalet tomter kan därför komma att bli både fler och mindre än det som Krokoms kommun anger. Antagande i vårt tidigare yttrande om att föreslagna fastighetsgränser i plankartan blir det faktiska har inte bemötts varför det fortfarande är aktuellt. Av den anledningen blir frågorna om skalbrott blir ännu mera aktuell eftersom fler byggnader av samma storlek kan bli aktuella vilket skulle medföra ett betydligt större avvikelse från omkringliggande bebyggelses utformning enligt vår mening. Den illustration ni refererar till under kommentarer på sidan 6 finns inte då kringliggande hus ej finns med. Det behövs en vy placering med sidovyer för

4 4 (9) att bättre kunna bilda sig en uppfattning om hur området kommer att utformas. Det kommer att bli svårt när detaljplanen vunnit laga kraft att neka en sådan byggnad då den förhåller sig till densamma. Det gör denna detaljplansändring svår att bedöma för boende samt även för kommunen. Speciellt i samband med befintlig fastighet inom planlagt område, och kringliggande fastigheter på motsvarande sida Hagvägen. På "Bild 1" enligt kommunens kommentar i samrådsredogörelsen framgår varken avstånd, mått eller höjder som använts för illustrationen så att ha den som grund för att redovisa hur tillkommande bebyggelse kan komma att anpassas i förhållande till omkringliggande bebyggelse kan inte anses rimligt då relevant information inte framgår. En sektionsvy med detaljerad höjdsättning av befintliga markförhållanden samt befintlig bebyggelse i jämförelse med planerad bebyggelse bör tas fram som beslutsunderlag. Detta för att kunna avgöra hur planerad bebyggelse förhåller sig till befintlig bebyggelse ovanför och nedanför planområdet samt byggnad på motstående sida Hagvägen. Att likställa anpassning mellan tillkommande bebyggelse och omgivningen genom att utforma byggnaderna så att nockhöjden blir lika hög, enligt "Bild 1", uppfattas inte som en anpassning eftersom bebyggelsen då inte speglar den naturliga sluttningen i landskapet. Då planområdet ligger i ett exponerat läge bedöms illustrationer med verkliga förhållanden, både med hänsyn till markens nivå inom planområdet och med hänsyn till höjden på Hagvägen, Tängvägen och Prästvägen vara nödvändiga för att göra en realistisk bedömning hur tillkommande bebyggelse kommer att passa in i området. Utifrån den administrativa bestämmelsen, eller rekommendationen, i form av "bör kravet" att "tomter bör planeras så att branta slänter mellan de olika fastigheterna och mot vägområdet undvikes" är kommunen av uppfattningen att det är en betydande höjdskillnad mellan omkringliggande vägar och planområdet. Höjdskillnaden mellan planområdet och korsningen Tängvägen/Hagvägen är över 1.5 meter. Vid muntlig kontakt tagen med Krokoms kommun under samrådstiden har vi fått till svar att byggnadshöjder på tillkommande byggnader skall anpassas mot höjdsättning på Hagvägen. Placeras byggnaderna längre ifrån vägar eller allmän plats än 6 meter behöver byggnadshöjden inte anpassas till gatans nivå utan då istället till marknivå intill byggnaden. För att undvika byggnadshöjder som i teorin kan bli närmare 8 meter i förhållande till Tängvägen/Hagvägen bör detta styras med en planbestämmelse

5 5 (9) att byggnadshöjden ska anpassas till exempelvis Hagvägens höjdsättning om detta är kommunens intention. Den administrativa bestämmelsen kring slänter som nämns ovan bedöms inte heller uppfylla tydligheten enligt plan- och bygglagen. Bestämmelser får inte vara otydligt formulerade utan det ska tydligt framgå vad som avses med varje bestämmelse enligt PBL (2010:900) 4 kap 32. Har Krokoms kommun för avsikt att reglera byggnadshöjd, markplanering eller annat måste detta redovisas på ett tydligare sätt. Krokoms kommun har tolkat illustrationen i vårt tidigare yttrande, Bild A som en invändning mot utsikt eller liknande, illustrationen i vårt yttrande var menat att redovisa skillnaden i volym och höjd som kan uppstå om man använder de redovisade planbestämelserna i förhållande till hur de nuvarande planbestämmelserna är utformade. De föreslagna planbestämmelserna ger utrymme för byggnader vars byggnadshöjd är högre än nuvarande bebyggelses nockhöjd. Trots att hänsyn tagits till att byggnadsarean sänkts.

6 6 (9) Med hänvisning till redogörelse i tidigare yttrande vidhåller vi att ändring av byggnadshöjd i tillkommande bebyggelse, i ett så exponerat läge som utkanten av planområdet som står i kontakt med vägar för bland annat busstrafik inte följer intentionen i översiktsplanen. Krokoms kommun utgår i kommentaren till "Byggnadsstil/Utformning" från en väldigt bred geografisk spridning när de konstaterar att: "Såvitt framgår av Länsstyrelsen byggnadsinvestering har Ås inte någon speciell "byggnadsstil". Anpassningen av hus och ny bebyggelse bör utgå från mera allmänna stildrag. I Åsbygden har enplanshus varit ovanliga och 1 eller 2 plan har varit särdagen i bebyggelsen. Bebyggelsen och fastighetsstrukturen i Åsbygden är relativ splittrad. Hushöjden bör maximeras till två våningar nedanför Åsvägen med hänsyn till utsikt och befintlig bebyggelse. Detaljplan överensstämmer med intentionerna i översiktsplanen som beskriver området för bostadsändamål." Enligt vårat tidigare yttrande framgår det tydligt vid genomgång av hur detaljplaner i närområdet begränsar byggnadshöjd och antalet våningar att Krokoms kommun tidigare gjort bedömningen att byggnader längre ner i området bör ha en lägre takhöjd medans byggnader högre upp närmare Ösavägen (Åsvägen?) kan tillåtas vara högre då den naturliga sluttningen i området är brantare längre upp. Ösavägen ligger över 500 meter från berört planområde och nedanför Domarvägen består bebyggelsen av 1 planshus med källare. Och mellan Domarvägen och Ösavägen som Krokoms kommun benämner Åsvägen, finns flertalet 1 1 /2 plans hus. Krokoms kommun gör bedömningen att stor påverkan på landskapsbilden enligt översiktsplanen och "Vilkor för bebyggelse" inte föreligger och hänvisar till att fastigheten är delvis bebyggd. Den bedömningen utgår ifrån bebyggelse som tillkommit enligt bestämmelser i nu gällande detaljplan med en maximal byggnadshöjd om 4 meter för huvudbyggnad och 3,2 meter för komplementbyggnader. Vi menar att tillkommande bebyggelse enligt föreslagna byggnadshöjder kommer medför stor påverkan på landskapsbilden och att den inte är anpassad till omkringliggande bebyggelse i närområdet. Vilket bedöms vara det område som hänsyn ska tas till när bedömningen görs. Landskapsbilden bedöms påverkas mer av höjden på byggnaderna än av ytan, så att byggnadsarean mot Hagvägen begränsas till 100m2 spelar mindre roll då det som enligt vår mening

7 7 (9) kommer bli iögonfallande är höjderna på fasaderna mot Tängvägen och Hagvägen. Som tidigare noterats ska bebyggelse utformas och placeras på den avsedda marken på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till bland annat stads- och landskapsbilden, natur- och kulturvärdena på platsen och intresset av en god helhetsverkan. I detta ingår att hänsyn ska tas till aspekter som exempelvis storlek och skala. Av förarbeten till lagstiftningen går bland annat att utläsa att skalbrott, uppseendeväckande färgsättning eller starkt avvikande formgivning måste till exempel utsättas för en mer kritisk granskning än mindre synliga tillägg. I den fördjupade översiktsplanen för Åsbygden står också: "Även enstaka "annorlunda" hus kan påverka helhetsbilden. Ett grundläggande krav på ny bebyggelse bör därför vara att den underordnar sig landskapet att den inte drar blicken till sig" Sammantaget är vår bedömning att dessa enstaka annorlunda hus påverkar helhetsbilden nedanför Domarvägen med omkringliggande fastigheter negativt. På grund av föreslagna fastighetsgränser nedanför Täng 2:105 är tomterna smala och en naturlig placering av bebyggelsen blir mot överkant av fastighetsgränserna för att få friyta mot söder. Förslag lämnades tidigare muntligen på förslag till prickmark även mot 2:105. Ett rimligt avstånd bör slås fast i detaljplanen. I eran redogörelse Bild 2 finns det en graf utan axeltexter. Jag antar att y-axeln är höjd i meter över havet och x-axeln är längd i meter. Där framgår det att ni mätt en sträcka på 220 meter? Enligt Detaljplan är avståndet Täng 2:105 till Tängvägen 70m, hur förklarar ni detta? Är det vägen (Hagvägen) eller marknivå inom planområdet som visas i grafen? Kommentar: Kommunen delar fastighetsägarens uppfattning att de nya bostäder som nu planeras i kvarteret skiljer sig i viss utsträckning från befintlig bebyggelse i det aktuella kvarteret. Kommunen har ändå valt att ställa sig positiv till föreslagna byggnadsvolymer då material och färgsättning och även volymer i den nya bebyggelsen kommer att rimma väl med bebyggelsen i Ås i stort och med annan närliggande bostadsbebyggelse. Det är även positivt att nya bostäder kan tillskapas i ett av de riktigt attraktiva områdena utan att det öppna landskapet och jordbruksmarken tas i anspråk.

8 8 (9) Området ligger inom riksintresset för kulturmiljö dock kan området inte sägas vara utpekat som kärnområde. Det innebär att beyggelsen ska prövas mot riksintresset men att det inte är aktuellt att detaljstyra utförandet på tillkommande bebyggelse. Länsstyrelsen har inte i sitt yttrande pekat på riksintresset som ett hinder för den föreslagna bebyggelsen. I det reviderade planförslaget har minsta tomtstorlek införts. Placeringen av ny bebyggelse har styrts så att utsikt från befintliga närliggande bostadshus minimeras samt att marknivå intill byggnad ska harmonera med lokalgatan (Hagvägen). Ställningstagande Förändringar i plankartan efter granskning -Mark som inte får bebyggas är lags mot fastigheten med en bredd av 2 meter för att förhindra att byggnad uppförs i tomtgräns samt att säkerställa att byggnad kan underhållas och skötas inom den egna fastigheten. -Minsta fastighetarea 800 kvadratmeter införs -Marknivå intill byggnad får vara lägst 0,0 och högst 0,4 över gatuområdets medelhöjd (Hagvägen) vid tomtgräns längs byggnaden. - Korsmark - mark som endast komplementbyggnader får uppföras på läggs till i plankartan - Del av prickmark mot Tängvägen utökas med tre meter så att avståndet från vägkant till byggättens början ej understiger 17 meter Förändringar i planbeskrivningen efter granskning: -Anslutning till gemensamhetsanläggningar hanteras i lantmäteriförrättning när nya fasstigheter avstyckas skrivs in under Fastighetsrättsliga frågor, konsekvenser och huvudmannaskap. -I Länstransportsplanen för Krokoms kommun framgår det att det finns planerat en gång och cykelväg läng Tängvägen. Tängvägen är smal, mörk och mycket trafikerad av både fotgängare, bla skolbarn, cyklister, bilar och linjetrafik och det finns behov att detta kan genomföras. Det är i dag oklart på vilken sida GC-vägen skall placeras. Utifrån detta så är utrymme för GC-väg beaktat i detaljplanen. Skriv in under gator och trafik och gång- och cykelväg. Samhällsbyggnadsförvaltningen Plan - och fastighetsavdelningen Mikael Edström Planingenjör Anne Dahlgren Stadsarkitekt

9 9 (9)