Detaljplan för Brädgården och Båtbyggaren, fastigheterna Lidingö 5:13 med flera i stadsdelen Bo

Transkript

1 Dnr. MSN/2015:436 Start-PM Detaljplan för Brädgården och Båtbyggaren, fastigheterna Lidingö 5:13 med flera i stadsdelen Bo Ärendet Beijer byggvaruhandel, som i dagsläget har sin verksamhet på fastigheterna Lidingö 5:13, 5:14 och 5:15, kommer att flytta till Stockby industriområde. Lidingö stad äger fastigheterna och vill genom planarbete utreda möjligheten till bostadsbebyggelse på platsen. Även intilliggande verksamheter inkluderas och ska utredas. Orienteringskarta med föreslaget planområde inringat med rött.

2 Syfte Planens syfte är att utreda möjligheten att uppföra bostäder inom fastigheterna Lidingö 5:13, 5:14 och 5:15 och del av kvarteret Båtbyggaren. Planen syftar också till att reglera hur verksamhetsområdet i kvarteret Båtbyggaren och den tänkta bostadsbebyggelsen ska samverka. Planområdet angränsar till en kulturhistorisk värdefull bebyggelsemiljö vilket medför krav på noggrann planering och höga arkitektoniska kvaliteter för den kommande bebyggelsen. Geografisk avgränsning och markägoförhållande Planområdet är beläget vid inre Kyrkviken i stadsdelen Bo och avgränsas i norr av Elfviksvägen, i söder av en gångväg och område för småbåtshamn/varv, i väster av en äng mot Lidingövallen och i öster ett av grönt stråk upp mot Timmervägen. Planområdet omfattar cirka 2,1 hektar. Fastigheter som föreslås ingå i planområdet är Lidingö 5:13, 5:14, 5:15 samt del av 5:175 som ägs av Lidingö stad, Båtbyggaren 1,2 och 3 samt Lidingö 5:11 och 5:149 som ägs av Lidingö stads tomt AB. Även del av fastigheten Lidingö S:302 föreslås ingå. Lidingö S:302 är en samfällighet med ett flertal delägare och som förvaltas av Kyrkvikens båtklubb samhällighetsförening. I dag utarrenderas fastigheterna Båtbyggaren 1 och 3 samt Lidingö 5:149. Fastigheterna Lidingö 5:11 samt Båtbyggaren 2 uthyres. Utdrag ur baskartan, föreslagen gräns för planområde inringat. 2

3 Planförhållanden och riktlinjer Översiktsplan 2012 Planområdet är i gällande översiktsplan 2012 utpekat som verksamhet- och kontorsområde i öster och vattenknuten verksamhet i väster. En förändring av användningen till bostad stämmer därmed inte överens med översiktsplanen. Då Beijer byggvaruhandel flyttar till Stockby industriområde skapas möjligheter till annan markanvändning, vilket inte kunde förutses när översiktsplanen togs fram. Gällande detaljplan För planområdet gäller den stadsplan som fastställdes den 31 mars 1944 (aktbeteckning /1944E). Planen medger i huvudsak användingen V, industriellt ändamål. Södra delen av Varvsvägen har i stadsplanen användingen Th, småbåtsvarv och hamnändamål. I nordöstra hörnet av Lidingö 5:15 gäller den stadsplan som fastställdes den 20 december 1966 (aktbeteckning /1967D), och medger användningen allmänt plats, park. Fastighetsplan Det finns ingen fastighetsplan för området. Strandskydd Området ligger cirka 15 meter från Kyrkviken. Idag är strandskyddet upphävt för planområdet. När en ny detaljplan uppförs återinträder strandskyddet och frågan måste prövas på nytt. Skäl för upphävande av strandskyddet är i detta fall att marken redan har tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften. Detta kommer att redovisas mer i detalj i kommande planhandlingar. Mellan planområdet och Kyrkviken är det idag en fri passage. Den kommer att finnas kvar men är inte inkluderad i planområdet utan ingår i detaljplanen för inre Kyrkviken. Kulturmiljö I det kulturmiljöprogram Lidingös kulturhistoriska miljöer som antogs av kommunfullmäktige 1990 finns området inte redovisat. På miljö- och stadsbyggnadskontoret pågår en uppdatering av kulturmiljöprogrammet som beräknas vara klar under En preliminär bedömning är att det inom planområdet finns tre byggnader som har ett särskilt kulturhistoriskt värde. Grönplan Lidingös grönplan antogs av kommunfullmäktige den 29 september Den redovisar att en mindre del av planområdet ingår i värdeområdet för strategiska samband. Området kring Kyrkviken är ett stort sammanhängande kärnområde för ädellövskog. Här bedöms det finnas starka ekologiska samband för arter knutna till främst ek, men även till andra ädellövträd. Ett värdeområde ska enligt Lidingös grönplan bevaras och vårdas för att bibehålla och utveckla sina ekologiska och rekreativa värden. Hänsyn ska även tas till de ekologiska och rekreativa värden, som finns utanför värdeområdena. Värdeområdena bedöms vara kärnan i Lidingös grönstruktur. 3

4 Planområdet ligger även inom området för gröna samband, som visar viktiga kopplingar mellan grönområden. De befintliga sambanden ska bevaras och om möjligt stärkas. Karta strategiska gröna samband och värdeområde, grönplanen Tidigare ställningstagande och beslut Lidingö stad och Beijer Byggvaruhandel har ingått ett marköverlåtelseavtal i vilket parterna har kommit överens om att Beijer Byggvaruhandel skall flytta till Stockby industriområde. Marköverlåtelseavtalet är undertecknat och godkänt i KS den 13 januari

5 Förutsättningar och förändringar Bebyggelseområde Området har sedan 1900-talets början varit plats för båtbyggeri, båtvarv, snickeri och dylik verksamhet. Den östra delen av området utgörs idag av Beijer byggvaruhandel, där bebyggelsen utgörs av oisolerade skjulbyggnader i trä och plåttak inrymmande kontor, virkesförråd och lager. De flesta av husen är från mellan 1900 och 1960 och har uppförts vartefter behov uppstått. Inom området finns även ett bostadshus från 1922 som genom tiderna har genomgått kraftiga om- och tillbyggnader och idag fungerar som kontor. Invid Elfviksvägen finns områdets äldsta byggnad, en tvåvånings Tegelbyggnaden, foto Christer Wik tegelbyggnad uppförd I en antikvarisk förundersökning av området från 2008 bedöms byggnaden ha särskilt kulturhistoriskt värde. Byggnadens skick är oklart. Den västra delen av planområdet fungerar idag som verksamhetsområde som inkluderar båtförvaring, viss båtrenovering samt båtförsäljning och upplag. Lidingö 5:11 innehåller en varvsbyggnad från 1922 och en båtverkstad från 1930, vilka båda bedöms ha särskilt kulturhistoriskt värde enligt den antikvariska förundersökningen. Båtverkstaden och Varvsvägen, foto Christer Wik 5

6 Varvsbyggnaden, foto Christer Wik Öster om planområdet består bebyggelsen av friliggande villor och kedjehus. Norr om området ligger Canadaradhusen, vilka är klassade som byggnadsminne. Nordöst om planområdet ligger Björnbo seniorboende som uppfördes 1950-talet. En detaljplan har påbörjats för att möjliggöra viss förtätning i Björnbo. Förslaget Planarbetet ska utreda möjligheten att omdana området från nuvarande byggvaruhandel till någon typ av markbostäder. Verksamheternas lokalbehov behöver utredas liksom hur de kan kombineras med nya bostäder i närheten. Även kulturmiljön behöver utredas. Natur- och grönområden Planområdet utgörs idag till största delen av hårdgjorda eller grusade ytor. De är delvis gräsbevuxna och sluttar svagt mot sydväst. Ett trädbestånd finns utmed kvarterens norra delar mot Elfviksvägen. Det nordöstra hörnet har höga naturvärden. I planarbetet är det därför viktigt att utreda naturmiljövärdena. Utanför planområdet, mellan kvarteren och vattnet, finns en grusad gång- och cykelväg samt vassvegetation och några träd. Denna remsa är enligt grönplanen viktig för de strategiskt gröna sambanden. Möjligheten att stärka sambandet genom att bredda grönområdet bör studeras i planarbetet. 6

7 Markförhållanden Geologi Marken i planområdet består av lera. Särskilda åtgärder kommer troligen behövas inom hela planområdet för att stabilisera marken vid grundläggning. En geoteknisk utredning av marken kommer att behövas. Markförorening Beijer ska efter flytt bekosta marksanering till nivå mindre känslig markanvändning. Ytterligare sanering kommer att behöva göras för att kunna bygga bostäder. Markprover behöver tas inom planområdet för att klarlägga eventuella markföroreningar. Översvämningsrisk Bostadsbebyggelse och annan samhällsviktig bebyggelse ska placeras på nivå med hänsyn till risk för översvämning. Länsstyrelsen i Stockholms län arbetar just nu fram rekommendationer för hela länet. Länsstyrelsen rekommenderar att nivån för Lidingö är 2,95 meter över RH Detta innebär att stor del av planområdet i dagsläget ligger under denna nivå. Under planarbetet utreds hur området kan bebyggas för att klara risk för översvämning. Gator och trafik Gång- och cykelvägar Det finns inga gång- och cykelvägar inom planområdet. Befintlig gång- och cykelväg finns längs Elfviksvägen norr om planområdet. Söder om planområdet finns en gångoch cykelväg längs Kyrkviken. Den ingår i Lidingöloppets sträckning och som kommer att säkerställas i pågående detaljplan för inre Kyrkviken. Denna detaljplan kommer inte förändra Lidingöloppets sträckning. Gator Inom planområdet finns två vägar, Brädgårdsvägen och Varvsvägen, båda asfalterade och med angöring från Elfviksvägen. I fortsatt planering bör in-och utfarter till Elfviksvägen belysas i en gemensam trafikutredning med planarbetet för Björnbo. I planarbetet ska även trafiken inom området studeras. Ur trafiksäkerhetssynpunkt är det bra om trafik till verksamheter och till bostäder går att separera. Kollektivtrafik Närmaste busshållplats är Askrikevägen som finns ungefär 450 meter från planområdet. Här passerar flera olika busslinjer, som går bland annat till Ropsten, Björnbo, Larsberg, Rudboda och Elfvik. Parkering Parkering sker idag längs med vägarna och inne på respektive fastighet. Detaljplanen för inre Kyrkviken föreslår bättre utformad parkering längs med Varvsvägen. Parkeringsbehov och hur parkering ska lösas ska studeras vidare i planarbetet. 7

8 Kommunal service Service och handel är huvudsakligen lokaliserad till Lidingö Centrum. Här finns även biograf, vårdcentral och bibliotek. Närmsta förskola finns cirka 300 meter från planområdet. Klockargårdens skola, årskurs F-3, finns cirka 1 kilometer från planområdet och Ur och Skur Utsikten, årskurs F-5, finns cirka 200 meter från planområdet. Teknisk försörjning Vatten- och avlopp Området är anslutet till det kommunala vatten- och avloppsnätet. Dagvatten Dagvattenledningar finns på gatumark på Timmervägen och Brädgårdsvägen. Dessa leder dagvattnet direkt ut i Kyrkviken. Omhändertagande av dagvatten behöver utredas i planarbetet. Dagvattnet bör så långt som möjligt fördröjas och omhändertas på egen fastighet. Detta är extra viktigt om markprover påvisar markföroreningar i marken. Avfall I området finns kommunal avfallshämtning. Eftersom användningen av området delvis föreslås förändras så behöver hantering av avfall utredas. Störningar Buller Det finns ingen aktuell bullermätning för Elfviksvägen. En trafikbullerutredning kommer att tas fram i planarbetet. Befintliga verksamheter i västra delen av planområdet medför visst buller, vilket måste beaktas vid utformning av planbestämmelser. Risk Under planarbetet ska befintliga verksamheternas studeras och för att se hur det kan kombineras med nya bostäder i närheten. Tillgänglighet Frågor gällande tillgänglighet ska studeras vidare i planarbetet. Miljökonsekvenser En behovsbedömning som belyser planens miljökonsekvenser kommer att tas fram under planarbetet. 8

9 Frågor att utreda Under planarbetet återstår en rad frågor och alternativa lösningar att bearbeta och utreda vidare. Möjligheten att omdana östra delen av planområdet från nuvarande verksamhet till bostäder Typ av bostadsbebyggelse Exploateringsekonomi Befintliga verksamheters aktiviteter inklusive buller och risk Avstånd mellan verksamhet och bostäder Lämplig markanvändning för verksamhetsområdet i västra delen Översvämningsrisk Kulturmiljö Strandskydd Trafik, inklusive in- och utfarter längs Elfviksvägen Trafikbuller Parkering Naturvärden Möjligheten att stärka gröna samband längs med vattnet Avfall Dagvatten Markföroreningar Geoteknisk utredning Tillgänglighet Genomförande och ekonomi Under planarbetet ska de ekonomiska förutsättningarna för projektet utredas. Beroende på hur marken planläggs kan markförsäljningen ske på olika sätt. Planprocess och preliminär tidplan Detaljplanen föreslås handläggas med utökat förfarande då den inte överensstämmer med översiktsplanen. Under förutsättning att planutskottet fattar beslut om föreliggande start-pm kan planen handläggas enligt följande preliminära tidplan: Samråd våren 2017 Granskning hösten 2017 Antagande våren

10 Miljö- och stadsbyggnadskontorets sammanfattande bedömning Miljö- och stadsbyggnadskontoret är positivt inställd till bostadsbebyggelse inom området. Användingen bostad stämmer inte överens med utpekad användning i översiktsplanen Området har ett fantastiskt läge med närhet till vatten, natur, kommunal service och kollektivtrafik. Det ligger också i direkt anslutning till befintlig bostadsbebyggelse. Sammantaget anser kontoret därför att det är lämpligt att ändra markanvändningen. Kontoret föreslår att en översyn görs av den västra delen av verksamhetsområde. Det är ofta svårt att tillskapa nya områden för verksamheter som har behov av att vara placerade vid vattnet. Därför bör staden värna om de befintliga områden som finns. Beroende på verksamheternas aktiviteter behöver olika skyddsavstånd till bostäder tillämpas. Kontoret bedömer att det finns skäl för att upphäva strandskyddet, men att planarbetet får utvisa i vilken utsträckning det ska ske. Hur området kan bebyggas för att klara risk för översvämning får också utredas i planarbetet. I båda dessa frågor kommer avstämning med länsstyrelsen att bli viktig. Miljö- och stadsbyggnadskontoret Malin Lindqvist Planchef Johanna Lind Planarkitekt 10