Delårsrapport Q3 2011

Transkript

1 Delårsrapport Q SveaReal AS Delårsrapport Q

2 Tre kvartal i korthet Hyresintäkterna uppgick till 354 MSEK (340 MSEK). Ökningen uppgår till 4,1 procent och beror framförallt på minskad vakans. Fastighetskostnaderna uppgick till 99 MSEK (96 MSEK). Ökade underhållsåtgärder gentemot föregående år. Driftsöverskottet uppgick till 255 MSEK (244 MSEK). Periodens resultat efter skatt uppgick till 26 MSEK (13 MSEK). Investeringarna uppgick till 54 MSEK för perioden och merparten avser anpassningar till nya och befintliga hyresgäster. Marknadsvärdet av koncernens fastigheter bedöms uppgå till samma nivå som den externa värderingen per Q2 (4 761 MSEK). Detta innebär en positiv värdeförändring från årsskiftet med 216 MSEK (+4,7 %). Inklusive investeringar motsvarar detta en förbättring av substansvärdet med 162 MSEK. Inga värdeförändringar ingår i det bokförda resultatet. Värdeförändring på räntederivat uppgick till -159 MSEK för perioden. Ingår inte i det bokförda resultatet. Vision SveaReal ska vara ett framgångsrikt fastighets bolag inom logistik och kontor som långsiktigt levererar både direktavkastning och värdetillväxt. SveaReal är ett bolag med en tydlig profil och i tillväxt för att attrahera kunder, medarbetare, aktieägare, affärspartners och kapitalmarknaden. Affärsidé SveaReal äger, förvaltar och utvecklar fastigheter för lager, logistik och kontor på tillväxtorter och i logistikcentrum. SveaReals framgång bygger på medarbetarnas kunskap om kundernas behov och förmåga att utveckla fastigheterna. Ytterligare information om SveaReal hittar ni på Aktie- och ägarinformation SveaReal AS har 344 aktieägare bestående av institutionella kapital placerare, kommunala pensionskassor, privata bolag och priva t personer. Nästan samtliga aktieägare är hemmahörande i Norge. De tre största ägarna är Fortin AS (41 %), Trondheim Kommunala Pensionskassa (8 %) och Stiftelsen UNI (4 %). Vid årsskiftet fanns aktier. Handel med aktien sker via aktiehandlare på den norska marknaden. 2 SveaReal AS Delårsrapport Q3 2011

3 Kommentarer från VD Positivt utfall trots en turbulent finansmarknad Tredje kvartalet inleddes med en kraftig finansiell turbulens med sitt ursprung på de amerikanska och sydeuropeiska marknaderna. Oron på finansmarknaden har dock inte haft någon negativ effekt på SveaReals löpande verksamhet som utvecklat sig mycket positivt och följer plan. Vår bedömning av utvecklingen för fastighetsmarknaden är att vår externa värdering per halvårsskiftet står sig även under Q3. Vi prognosticerar ett helårsresultat från förvaltningen för 2011 om cirka 45 MSEK (före skatt). Bokslutet för Q3 bekräftar att vi kommer nå dit. Resultatutvecklingen är allt mer stabil och där effekterna av den positiva uthyrningen under 2010 och våren 2011, samt genomförda energisparprojekt, nu ger det resultat vi hela tiden har strävat efter. Den svenska ekonomin är trots den internationella osäkerheten relativt stark. Transaktionsvolymen för 2011, är för de tre första kvartalen uppe på 60 miljarder, och bedöms nå samma nivå som föregående år. Det som kan bli begränsande är bankernas utlåningsvilja som minskat och leder till behov av mer eget kapital. Det finns ett fortsatt investerarintresse gällande SveaReals fastighetssegment och några tecken på en försvagad fastighetsmarknad går inte att se. Nyckeltal Situationen med ett mer stabilt ränteläge, eller till och med sjunkande räntor fungerar som motvikt mot övrig negativ påverkan i konjunkturen vilket innebär att trenden avseende direktavkastning är stabil. SveaReals vakanser är låga och utmaningen är att fortsätta hålla den på en minimal nivå. Det målmedvetna miljöarbetet har börjat ge allt tydligare resultat. En utveckling som i första hand gagnar våra kunder och samtidigt stärker både SveaReals resultat och varumärke. Under tredje kvartalet inleddes försäljningen av två fastigheter: tomträtten Ostmästaren 1 i Stockholm och fastigheten Danmark 29 i Helsingborg. Försäljningarna är ett led i vår strategi att ta hem utvecklingsvinster samtidigt som vi stärker vår likviditet. Försäljningarna avslutades efter kvartalets utgång och tillför koncernen ett resultat om 63 MSEK samt en likviditet om 94 MSEK. Våra medarbetare är väl insatta i våra kunders affärer och är aktiva på de lokala marknaderna. Jag är därför övertygad om att vi är stabilt rustade att hantera även en något tuffare marknad. Med andra ord så ser utvecklingen framåt positiv ut och vi stärker våra positioner både när det gäller utvecklingen av resultatet och bolagets likviditet. Claes Malmkvist VD Det målmedvetna miljö arbetet har börjat ge allt tydligare resultat. Nyckeltal 30 sept sept 2010 Fastighetsrelaterade Antal fastigheter, st Uthyrbar area, Tkvm Marknadsvärde fastigheter, MSEK Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,2 93,8 Ytmässig uthyrningsgrad, % 94,4 92,4 Ekonomisk löptid, år 3,9 4,0 Finansiella Direktavkastning (marknadsvärde), % 5,4 5,5 Avkastning eget kapital, % 3,5 2,0 Soliditet, % 21,5 20,9 Belåningsgrad (marknadsvärde), % 74,8 81,8 SveaReal AS Delårsrapport Q

4 Resultaträkning Koncernen (MSEK) jan sept 2011 jan sept 2010 Hyresintäkter Driftskostnader Fastighetsskatt Tomträttsavgäld -7-6 Underhåll Totala fastighetskostnader Driftsöverskott Central administration Avskrivningar Realiserat fastigheter/inventarier 0 2 Resultat före finansnetto Finansnetto Resultat före skatt Skatt PERIODENS RESULTAT Balansräkning Koncernen (MSEK) 30 sept sept 2010 Tillgångar Fastigheter Maskiner och inventarier 2 3 Långfristiga fordringar 2 3 Kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Uppskjutna skatter Räntebärande skulder Långfristiga skulder 30 0 Kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Redovisningsprinciper Denna delårsrapport är för koncernen upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen (Regnskapsloven) och Bokföringslagen (Bokföringsloven). De principer som används i rapporten är samma som användes i Årsredovisningen för Redovisningsprinciperna innebär bland annat att en förändring av fastigheternas värde skall vara väsentlig, varaktig och bestående för att justering ska göras i redovisningen. Vid årsskiftet kommer det, beroende på utvecklingen av marknadsvärdena, att göras en bedömning om fastigheternas bokförda värde skall justeras. Bankfinansieringen är räntesäkrad med fyra olika räntederivat varav ett förfaller 2012 och tre förfaller Kostnaden för att avsluta dessa i förtid skulle per uppgå till 411 MSEK. Detta belopp redovisas inte i balansräkningen enligt SveaReals redovisningsprinciper. 4 SveaReal AS Delårsrapport Q3 2011

5 Hyresintäkter, kostnader, lånestruktur, investeringar och nyckeltal Hyresintäkter Tre första kvartalens intäkter uppgick till 354 MSEK jämfört med 340 MSEK föregående år. Uppgången beror framförallt på det framgångsrika uthyrningsarbetet vilket resulterat i lägre ekonomisk vakans men även positivt index samt högre utdebitering av mediakostnader till hyresgäster än föregående år. Under perioden har hyreskontrakt tecknats om totalt kvm med en årshyra om 17 MSEK, medan uppsägningar för avflyttning har uppgått till kvm med en årshyra om 14 MSEK. 45 hyresavtal omförhandlades till ett hyresvärde om 50 MSEK med en yta om kvm, effekten blev 6 procent ökning i årshyra till 53 MSEK. Positiv nettoeffekt uppgick således till 6 MSEK. Fastighetskostnader De totala fastighetskostnaderna var något högre än ifjol på grund av större satsningar på underhållsåtgärder. Driftskostnaderna hålls nere tack vare ett varmt Q3 samt gjorda driftsinvesteringar under första halvåret. Fastighetskostnaderna uppgick för perioden till 99 MSEK. Finansnetto Räntekostnad på bankfinansieringen uppgick till 135 MSEK vilket motsvarar 5,6 procent i ränta. Banklånet är säkrat med fyra olika räntederivat. Räntekostnad på reverslånen uppgick till 18 MSEK, räntenivån på reverslånen är 6,9 procent fast ränta. Finansiering och lånestruktur SveaReals bankfinansiering löper till och med januari Eftersom den långsiktiga finansieringen är ett av våra viktigaste fokus har vi fört en tät dialog med kreditgivare under 2011 med målsättningen att landa en ny finansiering så snart som möjligt. Finansmarknaden har under hösten varit mycket turbulent vilket påverkat marginaler och villkor. Vi har därför i ett kort perspektiv valt att bevaka marknaden över årsskiftet för att därefter återuppta dialogen. Typ av lån Förfalloår MSEK Ränta Bankfinansiering ,6 % Reverslån ,9 % Reverslån ,9 % Totalt ,7 % Investeringar Investeringarna för de första tre kvartalen uppgick till 54 MSEK och avser i huvudsak hyresgäst anpassningar i befintliga fastigheter. Periodens investeringar indelas i fyra kategorier: Typ av investering MSEK Investering befintlig kund 22 Investering ny kund 23 Driftsinvestering 7 Utvecklingsprojekt 2 Totalt 54 Nyckeltal per fastighetstyp För att förtydliga de olika fastighetstypernas påverkan på nyckeltalen, har vi gjort en detaljerad uppdelning av dessa. Nyckeltal per fastighetstyp Antal Yta Ekonomisk Direkt- Ekonomisk Marknads- Fastighetskategori fastigheter (Tkvm) löptid (År) avkastning (%) vakans (%) värde (MSEK) Logistik/Lager >10 Tkvm ,0 7,2 2, Logistik/Lager <10 Tkvm ,1 6,7 8,6 956 Kontor/Verksamhetslokaler ,6 6,9 5, Handel/Övrigt ,1 7,3 4,3 154 Industri ,3 8, Total ,9 7,1 4, SveaReal AS Delårsrapport Q

6 Miljö Ett grönt avstamp för en hållbar utveckling SveaReals nya miljösymbol är just en symbol. Ännu viktigare är vad vi som företag i samarbete med våra kunder åstadkommer för att uppnå en hållbar utveckling över tid. Här presenteras några av de projekt som påbörjats och aktuell status: Ansökan har skickats in om GreenBuildingcertifikat för fastigheten Particentralen 1 i Årsta samt lagerlokalen Överstycket 26 i Jönköping. Samtliga fastigheter byggda mellan inventeras för PCB och ska vara genomfört under I december byts den sista oljetanken ut i fastighetsbeståndet och har ersatts med miljövänligare uppvärmning. SveaReal har som mål att minska energiförbrukningen med sammanlagt 5 procent om året. Efter tredje kvartalet är förbrukningen 11 procent lägre jämfört med fjolåret. Målet att minska kostnaderna för avfallshantering ligger på 10 procent. Efter tredje kvartalet är kostnaderna 20 procent lägre jämfört med fjolåret. Även på medarbetarnivå har SveaReal en miljöpolicy för att företaget ska bli mindre miljöbelastande. Under oktober har förbättrade möjligheter för källsortering införts på kontoren och en lathund med 10 gröna spartips implementeras. 6 SveaReal AS Delårsrapport Q3 2011

7 Kundintervju Privat specialistvård för ett lättare liv Specialist Center Skåne ingår i koncernen Global Health Partner som på kort tid etablerat en framgångsrik sjukvårdsverksamhet i området Parkhusen i Lund. Vi trivs fantastiskt bra här och ännu viktigare är att våra patienter visar samma uppskattning över våra lokaler och miljön i och runt Parkhusen, säger Karin Staël von Holstein, VD för företaget. Karin Staël von Holstein, VD Specialist Center Skåne. Övervikt och fetma har blivit ett allt vanligare hälsoproblem för många personer i västvärlden och det inkluderar även Sverige. Den offentliga sjukvårdens överviktsmottagningar har långa väntetider, vilket öppnat möjligheter för privata aktörer som Specialist Center Skåne att erbjuda sina tjänster för att landstingen ska kunna korta köerna. Den mest accepterade behandlingen idag mot svår fetma anses vara kirurgisk behandling, gastric bypass operation, för att minska magsäcken. Gastric bypass operation med titthålskirurgi är en behandling som vi kan erbjuda och har bra erfarenhet av, säger Karin Staël von Holstein. Specialist Center Skåne flyttade in i Parkhusen under sommaren 2010 och har utökat de ursprungliga 600 kvm med ytterligare 300 kvm i takt med att verksamheten kompletterats med ortopedi, mag-/tarmkirurgi och nu även mödrahälsovård. Det började med att vi fick ett ramavtal med region Skåne och kunde starta ett kirurgicenter under Sedan dess har vi haft och har avtal med flera olika landsting, bland annat Västra Götalandsregionen. Vi kommer att behöva expandera ytterligare och räknar med att SveaReal kan tillgodose våra lokalbehov. Vi har hela tiden haft en bra dialog med SveaReal och de har visat ett stort engagemang för att leva upp till våra speciella behov och krav som ett kirurgicenter ställer. Flera bolag och kliniker ingår i Specialist Center Skåne (se faktaruta). Samtliga enheter är dotterbolag till börsnoterade Global Health Partner. Karin Staël von Holstein ser mycket positivt på bolagens framtid. Vår affärsidé är att kunna erbjuda bästa tänkbara specialistsjukvård inom noggrant utvalda behandlingsområden, med hög tillgänglighet och kontinuitet, i en personlig miljö. Patienterna får träffa samma läkare och sköterskor varje gång, alla med många års erfarenhet och stort engagemang. Tack vare att våra läkare är specialiserade och knutna till universitetssjukhusen kan vi erbjuda en effektiv och konkurrenskraftig sjukvård med hög kvalitet och de absolut senaste kunskaperna inom varje behandlingsområde. Våra uppdragsgivare är förutom landstingen, olika försäkringsbolag som har tecknat sjukförsäkringar med företag för sin personal, förklarar Karin Staël von Holstein. Men vid sidan av själva behandlingen så spelar även utemiljön i Parkhusen en viktig roll. Många av våra patienter uppskattar utemiljön med härlig grönska i St Larsparken och ån som ringlar sig mellan husen. Här vill vi verkligen stanna och kunna utveckla verksamheten, konstaterar Karin Staël von Holstein. i Specialist Center Skåne är ett nytt privat sjukhus i Lund där följande bolag och kliniker ingår: Bariatric Center Skåne, Gastro Center Skåne, Ortho Center Skåne och Admira Kvinnohälsa. Samtliga bolag är dotterbolag till sjukvårdskoncernen Global Health Partner (GHP) som är börsnoterad sedan oktober 2008 och grundades av Johan Wachtmeister, före detta VD i Ledstiernan och Per Båtelson, tidigare VD och koncernchef för Capio. GHP omsätter närmare 650 MSEK och har cirka 360 anställda. SveaReal AS Delårsrapport Q

8 Kontakt SveaReal Box GÖTEBORG Besöksadress: Stampgatan 14 Telefon: SveaReal AS Delårsrapport Q3 2011