Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2012-08-31

Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2012-08-31 Boindex steg till 126,6 andra kvartalet 2012 Lägre räntor och småhuspriser ökar husköpkraften Hushållens förutsättningar för att köpa småhus förbättrades andra kvartalet i år. Boindex steg till 126,6, från 116,3 första kvartalet. Husköpkraften har stärkts av lägre småhuspriser, lägre bolåneräntor och högre förvärvsinkomster. Hushållens inkomstmarginaler vid husköp på 26,6 % har stigit till nära den nivå som noterades sista kvartalet 2010, men det är en bit kvar till 2009 års nivå då ränteläget var historiskt lågt. Boindex är 100 när hushållen använder 15 % av förvärvsinkomsten före skatt till bolånekostnader. När Boindex överstiger 100 har hushållen råd med sitt boende enligt den fastställda normen. Ju högre siffra, desto bättre. Medianpriset för småhus i riket sjönk till 1,685 miljoner kronor en nedgång med 90 000 kronor från första kvartalet. Den sammanvägda bolåneräntan sjönk till 3,7 % från 3,9 % kvartalet innan, enbart på grund av lägre rörliga bolåneräntor medan de bundna var oförändrade. Den årliga förvärvsinkomsten före skatt för ett hushåll bestående av två vuxna där minst en arbetar steg till 628 205 kronor före skatt. I 17 av de 50 undersökta orterna (Båstad ingår inte längre i undersökningen pga för få köp) sjönk husköpkraften jämfört med kvartalet innan. Den svagaste husköpkraften har invånarna i Stockholmsregionen, Uppsala och Helsingborg, medan landets starkaste husköpkraft återfinns i Örnsköldsvik, Piteå och Gislaved. 180 160 140 120 100 80 60 Boindex för riket Boindex hela riket ---------------------------- 2000 148,2 2001 141,9 2002 140,0 2003 144,5 2004 147,3 2005 146,5 2006 128,6 2007 109,3 2008 102,3 2009 148,9 2010 139,5 2011 116,6 ---------------------------- 2012 116,3 126,6 Källa: Swedbank samt data från SCB. Data revideras löpande utifrån nya uppgifter. Cecilia Hermansson, Ekonomiska sekretariatet, Swedbank tfn 08-5859 7720, fax 08-4114118, e-post: cecilia.hermansson@swedbank.se Administration: Ekonomiska sekretariatet, tfn 08-5859 7740, e-post: ek.sekr@swedbank.se, Internet: www.swedbank.se/boindex

Boindex delkomponenter: Huspriser, räntor och inkomster Småhuspriserna sjönk under andra kvartalet Medianpriset för småhus Boindex första delkomponent sjönk med 90 000 kronor från 1,775 miljoner första kvartalet till 1,685 miljoner kronor andra kvartalet i år. 1 Årstakten blev -1,5 %. Sedan första kvartalet 2011 då prisnivån på riksnivå nådde 1,825 miljoner har småhuspriset trendmässigt fallit tillbaka. Medianpriset sjönk även i samtliga av de fem regionerna eller undergrupperna utom i Göteborgsregionen där det steg från 2,73 till 2,8 miljoner. I årstakt stabiliserades priset där. Medianpriset i Stockholmsregionen blev 3,3 miljoner kronor, ned från nedreviderade 3,315 miljoner kronor kvartalet innan. På årsbasis sjönk prisnivån med en knapp 1 %. I Malmöregionen blev ökningstakten på årsbasis kraftigt negativ på -9,3 %, och medianpriset sjönk till 2,45 miljoner kronor från 2,5 miljoner kronor kvartalet innan. I gruppen medelstora städer sjönk medianpriset med 55 000 kronor från kvartalet innan och noterade 1,925 miljoner kronor. Årstakten blev -1,3 %. Gruppen övriga kommuners medianpris sjönk från 1,0 miljon kronor första kvartalet till 985 000 kronor andra kvartalet. Årstakten blev -1,5 %. Prisutveckling för småhus 1993-2012 per region, medianpris (SEK) 3 800 000 3 600 000 3 400 000 3 200 000 3 000 000 2 800 000 2 600 000 2 400 000 2 200 000 2 000 000 1 800 000 1 600 000 1 400 000 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0 Hela riket Stockholm Malmö Göteborg Mellanstora Övriga Källa: SCB och Swedbank Bolåneräntorna fortsatte att falla Bolåneräntan, som vägs samman av rörliga och bundna bolåneräntor utifrån den faktiska nyutlåningen, utgör den andra delkomponenten. Uppgången av den sammanvägda bolåneräntan inleddes fjärde kvartalet 2009, men den bröts under tredje kvartalet i fjol. Efter en uppgång fjärde kvartalet ifjol sjönk den 1 I Boindex redovisas medianpriser. Observera att dessa inte tar hänsyn till de försålda fastigheternas taxeringsvärden. Medianprisernas utveckling kan därför avvika från annan mer vedertagen statistik över husprisernas utveckling. Revideringar av de närmast föregående kvartalen är vanliga. Boindex Sida 2 (7) 2012-08-31

sammanvägda bolåneräntan återigen första kvartalet i år till 3,9 %, och till 3,7 % andra kvartalet. Nedgången av de totala bolåneräntorna med ytterligare 0,2 procentenheter beror på att de rörliga räntorna sjunkit från 4,1 % till 3,8 %. De bundna räntorna har däremot varit oförändrade på 3,7 %, och är därmed lägre än de rörliga. Andelen av lånevolymen som tagits till bundna räntor (mellan ett och fem år) uppgick även detta kvartal till drygt 37 %, samtidigt som andelen bundna räntor (över fem) år steg från 3,8 % till 6 %. Därmed sjönk andelen rörliga lån från 58,8 % till 56,5 %. Bolåneräntor utifrån faktisk nyutlåning 1993-2012 14 Procent 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Källa: SCB och Swedbank Vägd ränta Bunden ränta Rörlig ränta Hushållens förvärvsinkomster stärks Boindex tredje delkomponent är hushållens förvärvsinkomster före skatt (median) för gifta och sambeskattade hushåll (minst en i hushållet förvärvsarbetar). I riket som helhet uppgick hushållens årliga förvärvsinkomst till 628 205 kronor andra kvartalet i år. Ett Boindex på 126,6 innebär att hushållen nu har 26,6 % högre inkomster än de som krävs för att ha råd med medianvillan, d v s för att uppfylla vår norm om högst 15 % bolånekostnader som andel av hushållets förvärvsinkomster före skatt. När Boindex är 126,6 % betalar hushållen 11,9 % bolånekostnader som andel av bruttoförvärvsinkomsten. För rikets hushåll behövs en genomsnittlig inkomst på 496 369 kronor för att uppfylla normen vid köpet av medianvillan. Då skulle Boindex uppgå till 100. Eftersom hushållen i median har 628 205 kronor, innebär det att marginalen nu är 131 836 kronor per år före skatt, eller 26,6 %. I Stockholmsregionen krävs nu 972 118 kronor i årsinkomst för att nå normen och ett Boindex på 100 efter att ha överstigit miljonen det senaste året. I verkligheten har Stockholmarna en medianinkomst i hushållet på 719 420 kronor. Därmed är Boindex på 74,0, vilket är en förbättring jämfört med första kvartalet (71,3) men en försämring jämfört med 2009 då räntenivåerna sjunkit till 1,8 % och Boindex i Stockholmsregionen nådde upp över 90. Stockholmarna betalar nu 20,3 % i bolånekostnader som andel av bruttoinkomsten, att jämföra med rikets 11,9 % och gruppen övriga kommuner på 7,3 %. Boindex Sida 3 (7) 2012-08-31

I Malmö- och Göteborgsregionerna behöver hushållsinkomsten uppgå till 721 724 kronor respektive 824 827 kronor för att nå 100-strecket. Inte heller här har invånarna den inkomst som krävs trots att medianpriset på småhus ligger väsentligt under stockholmsnivån, utan Boindex ligger under 100-strecket (87,7 respektive 81,3). I medelstora städer som grupp har hushållen fått lite större marginaler vid husköp (11,4 %). Gruppen övriga kommuner har de största marginalerna på drygt 100 % högre inkomster än de som krävs eftersom inkomstläget ligger nära riksnivån och huspriserna är betydligt lägre. Utveckling av hushållens förvärvsinkomster före skatt i olika regioner, löpande priser 1993-2012 (kr/år) 725 000 700 000 675 000 650 000 625 000 600 000 575 000 550 000 525 000 500 000 475 000 450 000 425 000 400 000 375 000 350 000 325 000 300 000 275 000 Källa: SCB och Swedbank Hela riket Stockholm Malmö Göteborg Mellanstora Övriga OBS! Dessa beräkningar tar inte hänsyn till andra konsumtionsbehov som hushållet har, utan visar endast att 85 % av bruttoinkomsten kvarstår för andra utgifter. Denna undersökning bör inte användas för att beräkna kvar att leva på. Beloppet skall i första hand användas som jämförelsemått mellan regionerna/kommunerna. Regionala Boindex Under andra kvartalet steg husköpkraften i riket, samtliga tre storstadsregioner, medelstora städer och gruppen övriga kommuner. Samtliga tre komponenter dvs högre inkomster, lägre bolåneräntor samt lägre småhuspriser (överallt utom i Göteborgsregionen) stärkte hushållens husköpkraft. Även om husköpkraften är högst i kommunerna utanför storstadsregioner och medelstora kommuner, säger Boindex ingenting om möjligheterna att avyttra småhus i olika regioner. Utanför storstadsregionerna är omsättningen lägre och huspriserna påverkas av utvecklingen på den lokala arbetsmarknaden, som inte behöver vara samstämmig med konjunkturutvecklingen i landet som helhet. Boindex Sida 4 (7) 2012-08-31

Boindex i olika regioner 1993-2012 270 260 250 240 230 220 210 200 190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 Regionala boindex Källa: Swedbank samt data från SCB. Övriga kommuner Hela riket Medelstora städer Göteborg Malmö Stockholm Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1 Kommunala Boindex Boindex har tagits fram för 47 enskilda kommuner över hela landet. I de tre storstadsregionerna ingår redan 51 kommuner och i gruppen övriga kommuner ca 200 kommuner. Ett kriterium för att analysera en enskild kommun är att minst 25 småhusköp har registrerats i kommunen under kvartalet. På grund av för få köp har Båstad exkluderats ur undersökningen. Under andra kvartalet i år noterades 9 (av 50) kommuner/regioner understiga 100- strecket, jämfört med 15 under första kvartalet i fjol. Dessa invånare måste göra avkall på annan konsumtion för att få råd med husköpet. Stockholmsregionen har den lägsta husköpkraften i landet, följt av Uppsala, Helsingborg, Göteborgsregionen, Malmöregionen och Linköping. Även Umeå, Landskrona och Varberg tillhör kommuner med låg husköpkraft. Örnsköldsvik återtog förstaplatsen, och följdes av förra kvartalets förstaplacering Piteå. Även Gislaved, Ljungby, Hässleholm och Karlskoga har hög husköpkraft. Husköpkraften försämrades i 17 av de undersökta 50 kommunerna, vilket är färre än kvartalet före (27 stycken). Husköparna, särskilt förstagångsköpare, gynnades under andra kvartalet av lägre räntor och småhuspriser samt av starkare förvärvsinkomster. Vid framtagningen och analysen av Boindex tror vi oss ha använt tillförlitliga källor och bearbetningsrutiner. Swedbank AB (publ) kan dock inte ta ansvar för analysernas riktighet eller fullständighet och inte heller för eventuell felaktighet eller brist i grundmaterialet eller bearbetningen därav. Läsarna uppmanas att basera eventuella beslut även på annat underlag. Varken Swedbank eller dess anställda eller andra medarbetare skall kunna göras ansvariga för förlust eller skada, direkt eller indirekt, på grund av eventuella fel eller brister i analyser som redovisas i Boindex. Boindex ger en bild av de svenska hushållens situation som grupp, men kan inte svara för enskilda hushåll. Boindex ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inkl. kredit- och räntebeslut. Boindex speglar utvecklingen efter de försäljningar av småhus som gjorts, men ger ingen bild av framtida försäljningar. Boindex Sida 5 (7) 2012-08-31

Boindex på kommunal nivå, inklusive storstadsregioner Kommun Kvartal 2, 2012 Kvartal 1, 2012 Förändring 1 Örnsköldsvik (2) 301,8 264,8 251,6 37,0 2 Piteå (1) 256,5 278,8 276,1-22,3 3 Gislaved (9) 251,7 251,7 193,4 0,0 4 Ljungby (16) 248,8 152,4 145,0 96,4 5 Hässleholm (3) 234,8 227,8 220,6 7,0 6 Karlskoga (7) 233,2 207,2 200,9 26,0 7 Skellefteå (6) 215,4 208,2 208,2 7,2 8 Värnamo (11) 188,6 154,2 154,2 34,4 9 Hudiksvall (4) 179,8 193,6 212,6-13,8 10 Karlskrona (17) 175,8 145,5 141,9 30,3 11 Västervik (8) 171,6 193,9 196,5-22,3 12 Mariestad (5) 170,6 203,4 209,4-32,8 13 Vänersborg (10) 159,3 165,6 165,6-6,3 14 Kristianstad (19) 159,2 135,9 135,9 23,3 15 Gävle (29) 148,5 119,1 119,1 29,4 16 Sundsvall (12) 144,7 152,9 152,9-8,2 17 Borås (24) 144,0 133,9 128,3 10,1 18 Falkenberg (22) 139,3 131,3 131,3 8,0 19 Skövde (31) 136,8 112,5 110,2 24,3 20 Luleå (15) 136,7 145,2 146,0-8,5 21 Uddevalla (26) 135,4 123,3 123,3 12,1 22 Trollhättan (13) 135,2 146,5 151,6-11,3 23 Falun (18) 133,9 135,8 138,1-1,9 24 Borlänge (14) 132,8 148,8 148,8-16,0 25 Kalmar (30) 131,0 118,5 116,8 12,5 26 Eskilstuna (23) 128,4 130,9 128,7-2,5 27 Nyköping (21) 126,6 134,0 134,0-7,4 28 Karlstad (25) 125,9 127,0 127,0-1,1 29 Norrtälje (33) 121,4 104,5 103,8 16,9 30 Växjö (35) 118,6 106,7 100,9 11,9 31 Gotland (36) 114,9 102,2 100,2 12,7 32 Höganäs (32) 113,5 110,6 107,7 2,9 33 Strängnäs (22) 112,6 122,5 134,6-9,9 34 Östersund (27) 112,4 122,6 122,6-10,2 35 Enköping (28) 109,0 121,2 121,2-12,2 36 Västerås (38) 108,4 99,6 99,6 8,8 37 Norrköping (37) 108,3 102,7 99,6 5,6 38 Jönköping (39) 107,2 100,7 98,8 6,5 39 Örebro (34) 106,2 102,1 101,2 4,1 40 Halmstad (40) 101,9 95,1 95,1 6,8 41 Ängelholm (42) 101,3 88,4 94,1 12,9 42 Varberg (45) 99,2 82,4 82,4 16,8 43 Landskrona (43) 98,8 90,4 90,4 8,4 44 Umeå (41) 97,8 94,7 94,7 3,1 45 Linköping (44) 95,2 86,6 86,6 8,6 46 Malmöregionen (47) 87,7 83,2 81,5 4,5 47 Göteborgsregionen (46) 81,3 80,7 82,2 0,6 48 Helsingborg (49) 81,3 80,2 73,6 1,1 49 Uppsala (48) 79,6 81,2 81,5-1,6 50 Stockholmsregionen (50) 74,0 71,3 71,6 2,7 Riket som helhet 126,6 116,3 116,3 10,3 Siffror inom parentes efter ortsnamnet anger placering förra kvartalet. Förra kvartalets siffror kan ha reviderats, framför allt till följd av reviderade småhuspriser (vilket görs löpande). Eventuella revideringar av inkomster görs i maj varje år. De ursprungliga siffrorna redovisas i spalten till vänster om kolumnen Förändring. Boindex Sida 6 (7) 2012-08-31

Boindex: Metod Syfte Norm Mäter förändringar i hushållens köpkraft i första hand vid husköp, men kan också ge indikationer om befintligt boende. Hushållens bolånekostnader bör enligt vår definition inte överstiga 15 % av förvärvsinkomsten (före skatt), vilket motsvarar ca 25 % av disponibelinkomsten. Definition av boindex Faktisk inkomst i förhållande till den inkomst som krävs för att uppfylla normen om 15 % bolånekostnader av inkomsten före skatt. Vid index = 100 använder hushållen 15 % av inkomsten före skatt, vid index > 100 har hushållen en bättre köpkraft än normen och vid index < 100 har hushållen en sämre köpkraft än normen. Variabler Begränsningar Småhuspriser från SCB (median) Hushållens förvärvsinkomster för gifta och sambeskattade från SCB (median) samt egna beräkningar Bolåneräntor från Riksbanken (rörliga kring 3 mån, bundna 1-5 år och > 5 år, sammanvägda) ger den månatliga bolånekostnaden vid antagandet om 20 % insats och 30 års återbetalningstid Boindex inkluderar bolånekostnader, men exkluderar skatter och subventioner, inklusive fastighetsskatt och ränteavdrag. Boindex ska ge en fingervisning om läget för hushållen som grupp men kan inte tala för varje enskilt hushåll. Boindex ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inklusive beslut om kreditgivning och räntebindning. Boindex speglar hushållens köpkraft utifrån de husköp som gjorts, men säger ingenting om hushållens försäljningsmöjligheter. Periodicitet Regioner Utkommer kvartalsvis Förutom hela riket, d v s samtliga kommuner i riket, ingår även: 1. Stockholm Upplands Väsby, Vallentuna, Österåker, Värmdö, Järfälla, Ekerö, Huddinge, Botkyrka, Salem, Haninge, Tyresö, Upplands Bro, Täby, Danderyd, Sollentuna, Solna, Sundbyberg, Stockholm, Nacka, Lidingö, Vaxholm, Sigtuna, Norrtälje, Södertälje, Nynäshamn och Nykvarn 2. Malmö Staffanstorp, Burlöv, Vellinge, Kävlinge, Lomma, Svedala, Malmö, Lund, Trelleborg, Skurup, Eslöv och Höör 3. Göteborg Kungsbacka, Härryda, Partille, Öckerö, Stenungssund, Tjörn, Ale, Lerum, Göteborg, Mölndal, Kungälv, Alingsås och Lilla Edet 4. Kommuner > 75 000 inv Uppsala, Eskilstuna, Linköping, Norrköping, Jönköping, Växjö, Helsingborg, Kristianstad, Halmstad, Borås, Karlstad, Örebro, Västerås, Gävle, Sundsvall, Umeå 5. Resterande kommuner Övriga ej ovan nämnda kommuner Separat redovisade kommuner Borlänge, Borås, Enköping, Eskilstuna, Falkenberg, Falun, Gislaved, Gotland, Gävle, Halmstad, Helsingborg, Hudiksvall, Hässleholm, Höganäs, Jönköping, Kalmar, Karlskoga, Karlskrona, Karlstad, Kristianstad, Landskrona, Linköping, Ljungby, Mariestad, Luleå, Norrköping, Norrtälje Nyköping, Piteå, Skellefteå, Skövde, Strängnäs, Sundsvall, Trollhättan, Uddevalla, Umeå, Uppsala, Varberg, Vänersborg, Värnamo, Västervik, Västerås, Växjö, Ängelholm, Örebro, Örnsköldsvik, Östersund Boindex Sida 7 (7) 2012-08-31