Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2012-05-22

Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2012-05-22 Boindex sjönk till 116,3 första kvartalet 2012 högre småhuspriser dämpar husköpkraften Boindex uppgick till 116,3 första kvartalet i år, vilket är en nedgång från 121,0 fjärde kvartalet i fjol (reviderat från 118,7). Husköpkraften dämpas av högre småhuspriser, och försvagningen kunde inte kompenseras med högre förvärvsinkomster och lägre bolåneräntor. Hushållens inkomstmarginaler vid husköp är nära fjolårets genomsnitt på drygt 16 %, men är lägre än under 2009-2010 då de nådde 40-50 % och då rekordlåga bolåneräntor noterades. Boindex är 100 när hushållen använder 15 % av förvärvsinkomsten före skatt till bolånekostnader. När Boindex överstiger 100 har hushållen råd med sitt boende enligt den fastställda normen. Ju högre siffra, desto bättre. Medianpriset för småhus i riket steg till 1,775 miljoner kronor en uppgång med 125 000 kronor från fjärde kvartalet ifjol. Den sammanvägda bolåneräntan sjönk till 3,9 % från 4,1 % kvartalet innan, på grund av både lägre rörliga och bundna bolåneräntor. Den årliga förvärvsinkomsten före skatt för ett hushåll bestående av två vuxna där minst en arbetar har reviderats upp och ökade till 623 000 kronor före skatt. I 24 av de 51 undersökta orterna steg husköpkraften jämfört med kvartalet innan. Den svagaste husköpkraften har invånarna i Båstad, Stockholmsregionen och Helsingborg, medan landets starkaste husköpkraft återfinns i Piteå, följt av Örnsköldsvik och Hässleholm. 180 160 140 120 100 80 60 Boindex för riket Boindex hela riket ---------------------------- 2000 148,2 2001 141,9 2002 140,0 2003 144,5 2004 147,3 2005 146,5 2006 128,6 2007 109,3 2008 102,3 2009 148,9 2010 139,5 2011 116,6 ---------------------------- 2012 116,3 Källa: Swedbank samt data från SCB. Data revideras löpande utifrån nya uppgifter. Cecilia Hermansson, Ekonomiska sekretariatet, Swedbank tfn 08-5859 7720, fax 08-5859 3540, e-post: cecilia.hermansson@swedbank.se Administration: Ekonomiska sekretariatet, tfn 08-5859 7740, e-post: ek.sekr@swedbank.se, Internet: www.swedbank.se/boindex

Boindex delkomponenter: Huspriser, räntor och inkomster Småhuspriserna stiger återigen Medianpriset för småhus Boindex första delkomponent steg med 125 000 kronor från 1,65 miljoner fjärde kvartalet i fjol till 1,775 miljoner kronor första kvartalet i år. 1 Årstakten blev -2,7 %, vilket innebär att nedgången har accentuerats sedan förra kvartalet. Medianpriset steg även i samtliga av de fem regionerna eller undergrupperna. Medianpriset i Stockholmsregionen blev 3,3 miljoner kronor, upp från 3,25 miljoner kronor kvartalet innan. På årsbasis var prisnivån oförändrad. I Göteborgsregionen steg medianpriset från 2,650 miljoner fjärde kvartalet i fjol till 2,68 miljoner första kvartalet i år. Årstakten blev negativ på -6,0 %. I Malmöregionen blev ökningstakten på årsbasis också negativ på -7,4 %, men medianpriset steg till 2,55 miljoner kronor från 2,5 miljoner kronor kvartalet innan. I gruppen medelstora städer steg medianpriset med 100 000 kronor från kvartalet innan och noterade 2,0 miljoner kronor. Årstakten blev -2,4 %. Gruppen övriga kommuners medianpris steg till 1,0 miljon kronor, från 960 000 kronor kvartalet innan. I jämförelse med för ett år sedan sjönk prisnivån med 4,8 %. Prisutveckling för småhus 1993-2011 per region, medianpris (SEK) 3 800 000 3 600 000 3 400 000 3 200 000 3 000 000 2 800 000 2 600 000 2 400 000 2 200 000 2 000 000 1 800 000 1 600 000 1 400 000 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0 Hela riket Stockholm Malmö Göteborg Mellanstora Övriga Källa: SCB och Swedbank Bolåneräntorna sjunker Bolåneräntan, som vägs samman av rörliga och bundna bolåneräntor utifrån den faktiska nyutlåningen, utgör den andra delkomponenten. Uppgången av den 1 I Boindex redovisas medianpriser. Observera att dessa inte tar hänsyn till de försålda fastigheternas taxeringsvärden. Medianprisernas utveckling kan därför avvika från annan mer vedertagen statistik över husprisernas utveckling. Revideringar av de närmast föregående kvartalen är vanliga. Boindex Sida 2 (7) 2012-05-22

sammanvägda bolåneräntan inleddes fjärde kvartalet 2009, men den bröts under tredje kvartalet i fjol. Efter en uppgång förra kvartalet sjönk den sammanvägda bolåneräntan återigen första kvartalet i år till 3,9 %, från 4,1 % fjärde kvartalet. Nedgången av de totala bolåneräntorna med 0,2 procentenheter beror dels på att de rörliga räntorna sjunkit 4,2 % till 4,1 %, dels på att de bundna räntorna sjunkit från 4,0 % till 3,7 %. Andelen av lånevolymen som tagits till bundna räntor (mellan ett och fem år) blev marginellt lägre och sjönk från 37,6 % till 37,4 %, samtidigt som andelen bundna räntor (över fem) år sjönk från 5,2 % till 3,8 %. Därmed ökade andelen rörliga lån från 57,2 % till 58,8 %. Bolåneräntor utifrån faktisk nyutlåning 1993-2012 14 Procent 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Vägd ränta Bunden ränta Rörlig ränta Källa: SCB och Swedbank Hushållens arbetsinkomster har reviderats upp Boindex tredje delkomponent är hushållens förvärvsinkomster före skatt (median) för gifta och sambeskattade hushåll (minst en i hushållet förvärvsarbetar). I riket som helhet uppgick hushållens årliga förvärvsinkomst till 623 000 kronor första kvartalet i år. Sedan SCB publicerat nya inkomstdata har vi reviderat upp inkomstnivån med ca 4 000 kronor, vilket även höjt Boindex något. Ett Boindex på 116,3 innebär att hushållen nu har 16,3 % högre inkomster än de som krävs för att ha råd med medianvillan, d v s för att uppfylla vår norm om högst 15 % bolånekostnader som andel av hushållets förvärvsinkomster före skatt. När Boindex är 116,3 % betalar hushållen 12,9 % bolånekostnader som andel av bruttoförvärvsinkomsten. För rikets hushåll behövs en genomsnittlig inkomst på 535 815 kronor för att uppfylla normen vid köpet av medianvillan. Då skulle Boindex uppgå till 100. Eftersom hushållen i median har 613 000 kronor, innebär det att marginalen nu är 87 113 kronor per år före skatt, eller 16,3 %. I Stockholmsregionen krävs nu 996 163 kronor i årsinkomst för att nå normen och ett Boindex på 100 efter att ha överstigit miljonen de senaste tre kvartalen. I verkligheten har Stockholmarna en medianinkomst i hushållet på 713 510 kronor. Därmed är Boindex på 71,6, vilket är en lätt förbättring jämfört med fjärde kvartalet (70,4) men en försämring jämfört med 2009 då räntenivåerna sjunkit till 1,8 % och Boindex Sida 3 (7) 2012-05-22

Boindex nådde upp över 90. Stockholmarna betalar nu 20,9 % i bolånekostnader som andel av bruttoinkomsten, att jämföra med rikets 12,9 % och gruppen övriga kommuner på 7,6 %. I Malmö- och Göteborgsregionerna behöver hushållsinkomsten uppgå till 769 763 kronor respektive 809 005 kronor för att nå 100-strecket. Inte heller här har invånarna den inkomst som krävs trots att medianpriset på småhus ligger väsentligt under stockholmsnivån, utan Boindex ligger under 100-strecket (81,5 respektive 82,2). I medelstora städer som grupp har hushållen endast små marginaler vid husköp (3,8 %). Däremot har gruppen övriga kommuner stora marginaler på närmare 100 % högre inkomster än de som krävs eftersom inkomstläget ligger nära riksnivån och huspriserna är betydligt lägre. Utveckling av hushållens förvärvsinkomster före skatt i olika regioner, löpande priser 1993-2012 (kr/år) 725 000 700 000 675 000 650 000 625 000 600 000 575 000 550 000 525 000 500 000 475 000 450 000 425 000 400 000 375 000 350 000 325 000 300 000 275 000 Källa: SCB och Swedbank Hela riket Stockholm Malmö Göteborg Mellanstora Övriga OBS! Dessa beräkningar tar inte hänsyn till andra konsumtionsbehov som hushållet har, utan visar endast att 85 % av bruttoinkomsten kvarstår för andra utgifter. Denna undersökning bör inte användas för att beräkna kvar att leva på. Beloppet skall i första hand användas som jämförelsemått mellan regionerna/kommunerna. Regionala Boindex Under första kvartalet sjönk husköpkraften i riket, medelstora städer och gruppen övriga kommuner, medan den steg i samtliga tre storstadsregioner. Högre inkomster och lägre bolåneräntor kunde inte kompensera för de högre småhuspriserna på riksnivå, men i de tre storstadsregionerna var husprisuppgången inte tillräckligt stor så där steg husköpkraften. Även om husköpkraften är högst i kommunerna utanför storstadsregioner och medelstora kommuner, säger Boindex ingenting om möjligheterna att avyttra småhus i olika regioner. Utanför storstadsregionerna är omsättningen lägre och Boindex Sida 4 (7) 2012-05-22

huspriserna påverkas av utvecklingen på den lokala arbetsmarknaden, som inte behöver vara samstämmig med konjunkturutvecklingen i landet som helhet. Boindex i olika regioner 1993-2012 270 260 250 240 230 220 210 200 190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 Regionala boindex Källa: Swedbank samt data från SCB. Övriga kommuner Hela riket Göteborg Medelstora städer Malmö Stockholm Kommunala Boindex Boindex har tagits fram för 48 enskilda kommuner över hela landet. I de tre storstadsregionerna ingår redan 51 kommuner och i gruppen övriga kommuner ca 200 kommuner. Ett kriterium för att analysera en enskild kommun är att minst 25 småhusköp har registrerats i kommunen under kvartalet. Under första kvartalet i år noterades 15 (av 51) kommuner/regioner understiga 100-strecket, jämfört med 12 under fjärde kvartalet i fjol. Dessa invånare måste göra avkall på annan konsumtion för att få råd med husköpet. Båstad har alltjämt landets minsta husköpkraft, följt av Stockholm, Helsingborg, Uppsala, Malmöregionen och Göteborgsregionen. Bland kommunerna med lägst husköpkraft sjönk den mest i Varberg och Landskrona. Störst förbättring noterade Uppsala. Piteå, följt av Örnsköldsvik, Hässleholm och Hudiksvall noterade landets största husköpkraft. Förbättringar kan noteras särskilt i Västervik, Piteå och Hässleholm medan försämringar syns i Hudiksvall, Skellefteå och Karlskoga. Husköpkraften förbättrades i 24 av de undersökta 51 kommunerna, vilket är färre än kvartalet före (37 stycken). Lägre räntenivå och högre inkomster underlättade för husköparna, men samtidigt bidrog högre småhuspriser till att göra husköpet dyrare, och därmed sjönk husköpkraften. Vid framtagningen och analysen av Boindex tror vi oss ha använt tillförlitliga källor och bearbetningsrutiner. Swedbank AB (publ) kan dock inte ta ansvar för analysernas riktighet eller fullständighet och inte heller för eventuell felaktighet eller brist i grundmaterialet eller bearbetningen därav. Läsarna uppmanas att basera eventuella beslut även på annat underlag. Varken Swedbank eller dess anställda eller andra medarbetare skall kunna göras ansvariga för förlust eller skada, direkt eller indirekt, på grund av eventuella fel eller brister i analyser som redovisas i Boindex. Boindex ger en bild av de svenska hushållens situation som grupp, men kan inte svara för enskilda hushåll. Boindex ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inkl. kredit- och räntebeslut. Boindex speglar utvecklingen efter de försäljningar av småhus som gjorts, men ger ingen bild av framtida försäljningar. Boindex Sida 5 (7) 2012-05-22

Boindex på kommunal nivå, inklusive storstadsregioner Kommun Kvartal 1, 2012 Kvartal 4, 2011 Förändring 1 Piteå (2) 276,1 242,3 243,1 33,8 2 Örnsköldsvik (1) 251,6 260,2 260,2-8,6 3 Hässleholm (8) 220,6 192,0 189,0 28,6 4 Hudiksvall (5) 212,6 231,3 215,6-18,7 5 Mariestad (7) 209,4 197,0 197,4 12,4 6 Skellefteå (4) 208,2 232,2 224,5-24,0 7 Karlskoga (3) 200,9 218,0 230,4-17,1 8 Västervik (13) 196,5 155,7 155,4 40,8 9 Gislaved (6) 193,4 226,3 214,1-32,9 10 Vänersborg (10) 165,6 182,6 176,4-17,0 11 Värnamo (15) 154,2 144,2 141,0 10,0 12 Sundsvall (12) 152,9 159,7 161,0-6,8 13 Trollhättan (16) 151,6 140,9 137,6 10,7 14 Borlänge (23) 148,8 125,2 122,6 23,6 15 Luleå (19) 146,0 132,1 129,9 13,9 16 Ljungby (9) 145,0 179,9 186,8-34,9 17 Karlskrona (11) 141,9 165,0 170,0-23,1 18 Falun (20) 138,1 129,3 129,5 8,8 19 Kristianstad (14) 135,9 141,4 141,4-5,5 20 Strängnäs (32) 134,6 111,1 109,4 23,5 21 Nyköping (22) 134,0 114,7 122,7 19,3 22 Falkenberg (17) 131,3 140,7 136,2-9,4 23 Eskilstuna (24) 128,7 122,6 121,4 6,1 24 Borås (18) 128,3 131,8 134,6-3,5 25 Karlstad (25) 127,0 121,5 120,6 5,5 26 Uddevalla (30) 123,3 117,5 113,7 5,8 27 Östersund (35) 122,6 111,0 106,6 11,6 28 Enköping (29) 121,2 113,9 114,3 7,3 29 Gävle (26) 119,1 121,4 118,2-2,3 30 Kalmar (27) 116,8 117,3 116,3-0,5 31 Skövde (21) 110,2 128,2 127,7-18,0 32 Höganäs (33) 107,7 102,7 107,6 5,0 33 Norrtälje (31) 103,8 109,8 109,7-6,0 34 Örebro (40) 101,2 97,7 99,2 3,5 35 Växjö (28) 100,9 117,8 114,4-16,9 36 Gotland (36) 100,2 104,7 104,7-4,5 37 Norrköping (34) 99,6 102,7 107,4-3,1 38 Västerås (37) 99,6 105,7 104,6-6,1 39 Jönköping (42) 98,8 93,6 94,0 5,2 40 Halmstad (45) 95,1 96,2 91,2-1,1 41 Umeå (43) 94,7 93,5 92,8 1,2 42 Ängelholm (38) 94,1 102,1 101,4-8,0 43 Landskrona (39) 90,4 101,0 101,0-10,6 44 Linköping (41) 86,6 93,2 94,2-6,6 45 Varberg (44) 82,4 97,7 92,1-15,3 46 Göteborgsregionen (48) 82,2 80,5 79,1 1,7 47 Malmöregionen (46) 81,5 80,5 80,8 1,0 48 Uppsala (49) 81,5 71,2 72,3 10,3 49 Helsingborg (47) 73,6 80,5 79,2-6,9 50 Stockholmsregionen (50) 71,6 70,4 70,8 1,2 51 Båstad (51) 71,0 73,9 68,2-2,9 Riket som helhet 116,3 121,0 118,7-4,7 Siffror inom parentes efter ortsnamnet anger placering förra kvartalet. Förra kvartalets siffror kan ha reviderats, framför allt till följd av reviderade småhuspriser (vilket görs löpande). Eventuella revideringar av inkomster görs i maj varje år. De ursprungliga siffrorna redovisas i spalten till vänster om kolumnen Förändring. Boindex Sida 6 (7) 2012-05-22

Boindex: Metod Syfte Norm Mäter förändringar i hushållens köpkraft i första hand vid husköp, men kan också ge indikationer om befintligt boende. Hushållens bolånekostnader bör enligt vår definition inte överstiga 15 % av förvärvsinkomsten (före skatt), vilket motsvarar ca 25 % av disponibelinkomsten. Definition av boindex Faktisk inkomst i förhållande till den inkomst som krävs för att uppfylla normen om 15 % bolånekostnader av inkomsten före skatt. Vid index = 100 använder hushållen 15 % av inkomsten före skatt, vid index > 100 har hushållen en bättre köpkraft än normen och vid index < 100 har hushållen en sämre köpkraft än normen. Variabler Begränsningar Småhuspriser från SCB (median) Hushållens förvärvsinkomster för gifta och sambeskattade från SCB (median) samt egna beräkningar Bolåneräntor från Riksbanken (rörliga kring 3 mån, bundna 1-5 år och > 5 år, sammanvägda) ger den månatliga bolånekostnaden vid antagandet om 20 % insats och 30 års återbetalningstid Boindex inkluderar bolånekostnader, men exkluderar skatter och subventioner, inklusive fastighetsskatt och ränteavdrag. Boindex ska ge en fingervisning om läget för hushållen som grupp men kan inte tala för varje enskilt hushåll. Boindex ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inklusive beslut om kreditgivning och räntebindning. Boindex speglar hushållens köpkraft utifrån de husköp som gjorts, men säger ingenting om hushållens försäljningsmöjligheter. Periodicitet Regioner Utkommer kvartalsvis Förutom hela riket, d v s samtliga kommuner i riket, ingår även: 1. Stockholm Upplands Väsby, Vallentuna, Österåker, Värmdö, Järfälla, Ekerö, Huddinge, Botkyrka, Salem, Haninge, Tyresö, Upplands Bro, Täby, Danderyd, Sollentuna, Solna, Sundbyberg, Stockholm, Nacka, Lidingö, Vaxholm, Sigtuna, Norrtälje, Södertälje, Nynäshamn och Nykvarn 2. Malmö Staffanstorp, Burlöv, Vellinge, Kävlinge, Lomma, Svedala, Malmö, Lund, Trelleborg, Skurup, Eslöv och Höör 3. Göteborg Kungsbacka, Härryda, Partille, Öckerö, Stenungssund, Tjörn, Ale, Lerum, Göteborg, Mölndal, Kungälv, Alingsås och Lilla Edet 4. Kommuner > 75 000 inv Uppsala, Eskilstuna, Linköping, Norrköping, Jönköping, Växjö, Helsingborg, Kristianstad, Halmstad, Borås, Karlstad, Örebro, Västerås, Gävle, Sundsvall, Umeå 5. Resterande kommuner Övriga ej ovan nämnda kommuner Separat redovisade kommuner Borlänge, Borås, Båstad, Enköping, Eskilstuna, Falkenberg, Falun, Gislaved, Gotland, Gävle, Halmstad, Helsingborg, Hudiksvall, Hässleholm, Höganäs, Jönköping, Kalmar, Karlskoga, Karlskrona, Karlstad, Kristianstad, Landskrona, Linköping, Ljungby, Mariestad, Luleå, Norrköping, Norrtälje Nyköping, Piteå, Skellefteå, Skövde, Strängnäs, Sundsvall, Trollhättan, Uddevalla, Umeå, Uppsala, Varberg, Vänersborg, Värnamo, Västervik, Västerås, Växjö, Ängelholm, Örebro, Örnsköldsvik, Östersund Boindex Sida 7 (7) 2012-05-22