Ägarlägenheter Seminarium - Förvaltning och finansiering 1 Legal#4314976_1.PPT
2 Legal#4314976_1.PPT Försäljning och uthyrning
Förvärv och överlåtelse av ägarlägenhet 1. Direkt äganderätt till ägarlägenheter. 2. Direkt äganderätt till ägarlägenheter 3. Jordabalken är tillämplig vid överlåtelse av ägarlägenhet 4. Inga särregler införda vid överlåtelse av luftfastigheter dvs icke bebyggda ägarlägenheter 5. Inga särregler införda avseende förvärv av icke avstyckad ägarlägenhet 6. Kommunen har inte förköpsrätt vid överlåtelse av ägarlägenheter 7. Lagfartsplikt 8. Bestämmelserna om energideklaration är tillämpliga avseende ägarlägenheter 3 Legal#4314976_1.PPT
Uthyrning av ägarlägenhet En oinskränkt rätt att hyra ut sin ägarlägenhet. Hyreslagen gäller vid uthyrning. Hyresgästen blir förstahandshyresgäst. Utgångspunkten är att hyresgästen får besittningsskydd. Men besittningsskyddet är uttunnat Bruksvärdesmetoden är tillämplig. Ej möjligt att upplåta tomträtt i en ägarlägenhet. 4 Legal#4314976_1.PPT
Skatter Samma skatterättsliga regler skall gälla som gäller för småhus. Värderas som hyreshus Fastighetsavgift 0.75% av tax.värde max 6.000 kr per år Stämpelskatt utgår vid förvärv av ägarlägenhet (1.5 % för fysisk person, 3 % för juridisk person). Stämpelskatt om 2 % vid nyinteckning, dvs uttag av pantbrev. 5 Legal#4314976_1.PPT
Skillnaden mellan bostadsrätt och ägarlägenhet FÖRDELAR MED ÄGARLÄGENHET Ingen insållning fritt överlåtbara. Inga tillstånd krävs för uthyrning. Således lättare att äga flera bostäder (Buy to let) möjliggör investeringar i lägenheter. Ägarlägenheten formellt en bättre säkerhet än en bostadsrätt. FÖRDELAR MED BOSTADSRÄTT Bostadsrätten har lägre kommunal fastighetsavgift! Bostadsrätten överlåts stämpelskattefritt! Bostadsrätten kan belånas utan stämpelskattekostnad! 6 Legal#4314976_1.PPT
7 Legal#4314976_1.PPT Ägarlägenheten som säkerhet
Ägarlägenheten som säkerhet Ägarlägenhet används som säkerhet genom överlämnande av pantbrev Värdering en ny upplåtelseform attraktiv? Samfällighetens legala panträtt kan vara ett hot för panthavarna. Skillnad mot bostadsrätt? avgiftshöjning insatsökning. 8 Legal#4314976_1.PPT
9 Legal#4314976_1.PPT Grannelagsrätt
Grannelagsrätt Utgångspunkten De regler som gäller idag avseende störningar och miljöskydd för fastigheter skall även gälla äganderättslägenheter. Vid fastighetsbildningen skall miljöhänsyn tas (FBL och PBL). Miljöbalken Skadestånd 32 kap. Jordabalken 3 kap 1 - Skälig hänsyn till omgivningen. Störningar vid byggnadsarbeten / tillträde till annans ägarlägenhet. Vanvård 3 kap 8 9 jordabalken. 10 Legal#4314976_1.PPT
Störningar mellan ägarlägenheter Ny regel införs i 3 kap 11 jordabalken Den som äger en del av en sådan anläggning som avses i 5 ska vid användandet av sin del av anläggningen 1. se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skaliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att störningarna inte skäligen bör tålas, och 2. iaktta allt som fordras för att bevara sundhet ordning, ordning och gott skick inom eller utanför anläggningen. Ägaren skall hålla noggrann tillsyn över att det som sägs i första stycket fullgörs också av personer som hör till ägarens hushåll eller som besöker honom eller henne som gäster personer som ägaren har inrymt i sin del av anläggningen, eller personer som för ägarens räkning utför arbete i ägarens del av anläggningen. Om en ägare åsidosätter sina skyldigheter enligt första eller andra stycket eller om en nyttjanderättshavare åsidosätter de skyldigheter som enligt samma stycken åligger en ägare, får ägaren till en annan del av anläggningen för talan mot den förstnämnde ägaren. Om en del av anläggningen ingår i en samfällighet som förvaltas av en samfällighetsförening, får även föreningen föra talan. 11 Legal#4314976_1.PPT
Ordningsregler för användandet av samfälld egendom Reglerna om grannelagsrätt enligt jordabalken avser redan inträffade störningar som härrör från ägarlägenhetsfastigheter. Störningar kan också uppkomma vid brukandet av gemensamma anläggningar. Ny regel införs som tydliggör rätten för den samfällighetsförening som förvaltar de eventuella gemensamhetsanläggningar som bildats att meddela ordningsföreskrifter för de gemensamma anläggningarna (exempel trapphus, tvättstuga). Regeln gäller samfälligheter kopplade till ägande av tredimensionella fastigheter. Föreningsmedlem skall följa de regler som föreningen meddelar i stadgarna för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom samfälligheten (jämför hyresrätt och bostadsrätt). Medlemmen ansvarar för personer som hör till dennes hushåll, gäster, personer inrymda hos denne och personer som utför arbete för dennes räkning. Föreningen för talan om föreläggande vid vite. 12 Legal#4314976_1.PPT
Sanktioner mot störningar från en ägarlägenhet eller störningar vid nyttjande av samfällighetens egendom Talan förs i allmän domstol mot ägaren av den ägarlägenhet där störningarna pågår. Förläggande mot ägaren att tillse att störningarna upphör. Vite kan kopplas till föreläggandet (enda sanktion). Det ovan sagda följer av befintligt regelverk. I bostadsrättslagen finns bestämmelser om tillsägelse och underrättelse några sådana har inte införts. I hyreslagen och bostadsrättslagen anges att sådana ärenden ska hanteras skyndsamt. Ansvar för rättegångskostnader. Regeringen menar att det är möjligt att detta inte är tillräckliga för att komma till rätta med störningar skäl att följa utvecklingen och senare undersöka om det finns behov av ytterligare åtgärder. 13 Legal#4314976_1.PPT
Samfälligheten Ägarlägenheter skall tillförsäkras nödvändiga rättigheter. I första hand skall gemensamhetsanläggningar skapas (prövas dock i det enskilda fallet). Skapas samfällighet skall den förvaltas av samfällighetsförening. Inga nya regler om förvaltningen av samfälligheter som säkrar rättigheter för ägarlägenheter införs. Dock gäller de redan gällande reglerna om obligatorisk fondering och upprättande av underhållsplan. Andelstal fastställs efter fastighetsägares nytta. Föreningen bildas genom antagande av styrelse och stadgar. 14 Legal#4314976_1.PPT
Styrelse, föreningsstämma och röstningsregler Styrelsen i samfällighetsföreningen företräder samfällighetsföreningen och tecknar dess firma. Föreningsstämman utser styrelse och beslutar i övergripande frågor såsom uttaxering av bidrag. Medlem har rösträtt på föreningsstämman. En röst per medlem oaktat andelstal och hur många delägarfastigheter medlemmen äger. Vid frågor av ekonomisk betydelse gäller andelstalen om så begärs. Minoritetsskyddsregel 20%. Medlems rösträtt kan utövas genom ombud. Ombud får ej företräda mer än en medlem. Anser medlem att beslut taget på stämma är felaktigt kan han klandra detta genom att väcka talan hos fastighetsdomstolen. Problem att bygga nya ägarlägenheter på befintliga byggnader? 15 Legal#4314976_1.PPT
Avgifter/Uttaxering av bidrag Samfällighetsföreningen har att uttaxera bidrag för dess drift om så behövs. Uttaxering skall täcka kostnaderna för förvaltningen av samfälligheten, fondering osv som inte täcks på annat sätt. Debiteringslängd framtas och godkänns. Stämman beslutar om uttaxering Normalt en gång per år. Beslutet direkt verkställbart Kronofogdemyndigheten. Extra ordinär utdebitering Klara och förfallna fordringar. Styrelsen ansvarig att så sker annars blir ledamöterna solidariskt ansvariga. 16 Legal#4314976_1.PPT
Skattefrågor - Samfällighetsförening Inget eget skattesubjekt (undantag finns). Inkomster och utgifter fördelas på delägarna. Delägarna får således göra avdrag för föreningens ränteutgifter. Föreningens eventuella ränteinkomster beskattas hos delägarna om inkomsterna överstiger 600 kr per medlem. Detta betyder att det är förmånligare för samfällighetsförening att uppta lån än vad det är för en bostadsrättsförening men det är dyrare att spara pengar i samfällighetsförening. 17 Legal#4314976_1.PPT
Samfällighetsförenings möjlighet att uppta lån Samfällighetsföreningen har möjlighet att uppta lån utan säkerhet. Detta är möjligt då uttaxerade bidrag enligt lagen om förvaltning av samfälligheter har bästa förmånsrätt i de delägande fastigheterna. Föreningens tillgång till medel för att betala en skuld är därigenom tryggad. Föreningen uttaxerar amortering och ränta. Lagen om förmånsrätt för fordringar enligt lagen om förvaltning av samfälligheter. När borgenär kräver föreningen är styrelsen skyldig att ta ut erforderliga medel av medlemmarna genom uttaxering. Beslut om uttaxering av bidrag är direkt verkställbart hos kronofogdemyndighet vid utebliven betalning från delägare. Förutsätter dock korrekt beslut om utaxering. Utmätning måste ske inom ett år. 18 Legal#4314976_1.PPT
Byggnation och finansiering i uppförandeskedet Regler om byggfelsförsäkring vid uppförande av flerbostadshus skall gälla vid byggnation av ägarlägenheter. Skyddsregler i konsumenttjänstlagen vid uppförande av småhus inte tillämpliga. Troligtvis kommer överlåtelse av luftfastighet med ett därtill kopplat entreprenadavtal att vara en vanlig lösning. Finansiering av byggnationen har inte varit föremål för diskussion inför införandet. Överlåtelse av luftfastighet ger lägre stämpelskatt. Inget krav på en ekonomisk plan. Förhands- och optionsavtal kan inte användas som vid bostadsrätt. 19 Legal#4314976_1.PPT
Slutsatser Formella skillnader mellan bostadsrätter och ägarlägenheter - viktigast är: -uthyrning. -försäljning utan insållning. Frågan är om reglerna att få bukt med störningar är tillräckliga? Röstningsreglerna i samfällighetsförening kan motverka tillbyggnation av ägarlägenheter på befintliga byggnader. Bostadsrättsföreningen har en omfattande och detaljrik lagstiftning Ägarlägenheter kommer endast att ha lagen om förvaltning av samfälligheter och 3 kap jordabalken. 20 Legal#4314976_1.PPT
Mannheimer Swartling Advokatbyrå Välkomna att kontakta oss om ni har frågor! Advokat Jesper Prytz jpr@msa.se 031-355 1672 / 0709-77 7672 Advokat Lars Gahnström lag@msa.se 031-355 1717 / 0709-77 7717 21 Legal#4314976_1.PPT