Gåva av bostadsrätt Villaägarnas Riksförbund 2013 Detta informationsmaterial är upphovsrättsligt skyddat enligt lagen (1960:729) om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Varje eftertryck och/eller kopiering utan tillåtelse av VILLAÄGARNAs jurister eller behörig firmatecknare för VILLAÄGARNA är strängt förbjudet. Informationsbladet är endast avsett att fungera som generell vägledning. För råd i specifika ärenden rekommenderar VILLAÄGARNA att kontakt tas med VILLAÄGARNAs jurister alternativt annan juridisk expertis. Postadress Besöksdress Telefon Fax E-post Hemsida Box 7118, 192 07 Sollentuna Johan Berndes väg 8-10 010-750 01 00 010-750 02 50 info@villaagarna.se www.villaagarna.se
2 (8) INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. VAD ÄR EN GÅVA?... 3 2. ÄKTA OCH OÄKTA BOSTADSRÄTTER... 3 3. BOSTADSRÄTTERS VÄRDE... 4 4. GÅVOSKATT... 4 5. REN GÅVA... 4 6. BLANDAT FÅNG... 4 BILAGA 1: GÅVOBREV... 6 BILAGA 2: SKULDEBREV... 7 BILAGA 3: ANSÖKAN OM INTRÄDE I OCH UTTRÄDE UR BOSTADSRÄTTSFÖRENING... 8
3 (8) 1. VAD ÄR EN GÅVA? En gåva är en frivillig förmögenhetsöverföring med gåvoavsikt. Den är definitiv och kan inte ångras. Skulle föräldrar och barn vara överens om att ge tillbaka bostadsrätten, går det förvisso att göra detta. Det finns dock all anledning att fundera på saken innan man ger bort sin bostadsrätt. 2. ÄKTA OCH OÄKTA BOSTADSRÄTTER Den här informationsskriften handlar om gåva av äkta bostadsrätt. Med en äkta bostadsrätt förstås andel i ekonomisk förening (dvs. bostadsrättsförening eller bostadsförening) eller aktiebolag (bostadsaktiebolag) vars verksamhet uteslutande eller huvudsakligen består i att för medlemmar eller delägare bereda bostäder i hus som ägs av föreningen eller bolaget. Skatteverket har i rekommendationer (RSV S 1999:43) uttalat att det krävs dels att fastigheten (fastigheterna) inrymmer minst tre bostadslägenheter, och dels att minst 60 % av hela taxeringsvärdet för bostadsföretagets fastighet belöper på lägenheter som upplåtits till medlemmar eller delägare med bostadsrätt eller hyresrätt, för att företaget ska räknas som äkta. Lägenheter som upplåts till juridiska personer ska enligt Skatterättsnämndens (SRN) förhandsbesked den 21 maj 1999 (RSV:s rättsfallsprotokoll 20/99) inte medräknas bland dem som är upplåtna till delägare med bostads- eller hyresrätt. Ett bostadsföretag som, vid sidan av verksamheten att bereda bostäder åt delägare, bedriver annan verksamhet i mer än ringa omfattning anses inte som äkta bostadsföretag, prop. 1957:3 s. 19 och Regeringsrättens (RR) dom den 18 november 1999 mål nr 7096-1998. Bostadsföretag som inte uppfyller ovan nämnda villkor räknas som oäkta. Bedömningen av om ett bostadsföretag är äkta eller oäkta torde i allmänhet göras efter förhållandena vid beskattningsårets utgång. Såvitt gäller kapitalvinstbeskattningen är dock i stället förhållandena vid avyttringsårets ingång avgörande (46 kap. 3 inkomstskattelagen). Om man t.ex. säljer en bostadsrätt kort efter att den upplåtits och föreningen inte var äkta vid ingången av beskattningsåret, anses man ha sålt en oäkta bostadsrätt. Det spelar härvidlag ingen roll att bostadsrättsföreningen kan ha bildats året före försäljningen. För privatpersoner som är medlemmar i oäkta bostadsrättsföreningar gäller andra regler än för de som är medlemmar i äkta bostadsrättsföreningar. Största skillnaden är årlig beskattning av bostadsförmån, skattesatsen vid utdelning och försäljning samt att uppskov inte medges med beskattning vid byte av bostad.
4 (8) 3. BOSTADSRÄTTERS VÄRDE För bostadsrätter finns, vad gäller inkomstbeskattningen, ingen motsvarighet till taxeringsvärdena för fastigheter. Bedömningen av om en överlåtelse skett genom köp eller gåva görs också efter andra principer än för fastigheter. För bostadsrätter, liksom för annan lös egendom, gäller den s.k. delningsprincipen. Till den del vederlaget (t.ex. kontanter eller övertagande av lån) motsvarar marknadsvärdet på den överlåtna bostadsrätten anses denna ha sålts och i övriga delar ha givits i gåva. Detta innebär således att den del av bostadsrätten som anses ha sålts, klassificeras som köp. Resterande del av överlåtelsen anses som gåva. Om givaren har gjort en kapitalvinst på den försålda delen av bostadsrätten, måste denne således betala kapitalvinstskatt. Vid gåva eller arv av bostadsrätt övertar mottagaren givarens eller arvlåtarens anskaffningsutgift och andra delar av omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet är anskaffningspriset plus ombyggnadskostnader och kostnader för värdehöjande reparationer. Utgifter för arbete ska inte ingå i omkostnadsbeloppet till den del man har fått rot-avdrag för arbetet. Vinsten eller förlusten vid en senare försäljning beräknas genom att ta försäljningspriset minus omkostnadsbeloppet. Reparationer och underhåll anses förbättrande om de medfört att bostadsrätten var i bättre skick vid försäljningen än vid ingången av femte året före försäljningsåret, eller vi köpet om det skedde senare. Kostnader för reparation och underhåll får endast dras av om de uppgått till minst 5 000 kr. 4. GÅVOSKATT Gåvoskatten har tagits bort för gåvor lämnade från och med den 17 december 2004. 5. REN GÅVA David överlåter sin bostadsrätt till sin dotter Eva. Dess marknadsvärde är 700 000 kr. Eva får bostadsrätten utan att erlägga något vederlag. Ingen kapitalvinstbeskattning utlöses därmed för David. 6. BLANDAT FÅNG
5 (8) Annika äger en bostadsrätt, som hon säljer till sin dotter Bea mot en köpeskilling om 200 000 kr. Det bör härvidlag nämnas att exemplet inte ändras om Annika genom gåvobrev överlåtit bostadsrätten till Bea och samtidigt betingat sig ett vederlag om 200 000 kr. Annika har ärvt bostadsrätten av sin mor Olga, varför Annika har övertagit Olgas anskaffningsvärde om 50 010 kr. Annika har dessutom lagt ned 199 990 kr på förbättringskostnader förra året (byggt en tvättstuga i förrådet, vilken inte fanns tidigare). Annikas totala anskaffningskostnad är således 250 000 kr (50 010 + 199 990). En värdering utvisar att marknadsvärdet på bostadsrätten vid överlåtelsetillfället var 1 000 000 kr. Till följd härav anses vid inkomstbeskattningen Annika ha sålt två tiondelar (200 000/1 000 000) av bostadsrätten för 200 000 kr. Resten, åtta tiondelar, av bostadsrätten anses Bea ha erhållit i gåva. Försäljningsdelen är 20 procent (200 000/1 000 000). Annika beräknar kapitalvinsten som 200 000 kr minus andelen i anskaffningskostnaden (20 % * 250 000 = 50 000 kr) = 150 000 kr. På vinsten får Annika betala 22 procent i kapitalvinstskatt, vilket blir 33 000 kr. För den andel av bostadsrätten som Bea anses ha köpt (20 %), har hon erlagt 200 000 kr. För den andel som anses förvärvad genom gåva (80 %), övertar Boel det anskaffningsvärde som Annika har för denna del, 80 % * 250 000=200 000 kr. Beas totala anskaffningsvärde är således 200 000 + 200 000 = 400 000 kr.
6 (8) BILAGA 1: GÅVOBREV Jag, Anders Andersson, överlåter härmed min bostadsrätt, lägenhet 23 i Bostadsrättsföreningen Hallonet, med adress Lindgatan 11, 999 99 ESKILSTORP som gåva till min son Bengt Andersson. (Gåvan ska vara Bengt Anderssons enskilda egendom med möjlighet för Bengt Andersson att genom äktenskapsförord göra egendomen till giftorättsgods.) (Bengt Andersson ska på tillträdesdagen som vederlag till Anders Andersson utge ett skuldebrev på ett belopp om... kr jämte. % årlig ränta därå. * Se dock nedan.) Eskilstorp 2013-03-30 Godkännes:....... Anders Andersson, pers nr Givarens makas namn, pers nr adress, postadress adress, postadress Makarna Anderssons namnteckningar bevittnas:...... Vittnets namn, adress och Vittnets namn, adress och postadress postadress Ovanstående gåva emottages med tacksamhet.... Bengt Andersson, pers nr Adress, postadress * (Alt. Bengt Andersson ska överta betalningsansvaret för Anders Anderssons lån med pantsäkerhet i bostadsrätten. Lånet uppgår idag till... kr. )
7 (8) BILAGA 2: SKULDEBREV Till Anders Andersson betalar jag vid anfordran... kr jämte. % årlig ränta därå från denna dag till dess full betalning sker. Eskilstorp 2013-03-30... Bengt Andersson, pers nr adress, postadress Bevittnas:...... Vittnets namn, adress och Vittnets namn, adress och postadress postadress
8 (8) BILAGA 3: ANSÖKAN OM INTRÄDE I OCH UTTRÄDE UR BOSTADSRÄTTSFÖRENING Till: Bostadsrättsföreningen Hallonet Lindgatan 11 999 99 Eskilstorp Jag, Bengt Andersson, ansöker härmed i enlighet med bifogat gåvobrev om medlemskap i Bostadsrättsföreningen Hallonet, Lindgatan 11, 999 99 ESKILSTORP och förbinder mig samtidigt att iakttaga vad som föreskrivits i föreningens stadgar och ordningsföreskrifter. Jag, Anders Andersson, ansöker i enlighet med bifogat gåvobrev om utträde ur Bostadsrättsföreningen Hallonet. Eskilstorp 2013-04-03...... Bengt Andersson, pers nr Anders Andersson, pers nr Bokgatan 22 Lindgatan 11 998 97 ESKILSTORP 999 99 ESKILSTORP Tfn: 01234-567 89 (hem) Tfn: 01234-987 65 (hem) 01234-111 11 (arb.) 01234-222 22 (arb.) E-post: bengt@eskilstorp.nu E-post: anders@eskilsbyggotransport.se