Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2009-12-03

Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2009-12-03 Boindex steg till 146,7 tredje kvartalet 2009 uppgången det senaste året är den största i Boindex historia Boindex steg till 146,7 tredje kvartalet, från 142,0 kvartalet innan. Hushållen har därmed 46,7 % högre inkomster än vad som krävs för att få råd med husköpet enligt vår norm. Förbättringen i husköpkraft jämfört med för ett år sedan då Boindex uppgick till 97,6 är den största i Boindex historia. Lägre bolåneräntor är den viktigaste orsaken. Boindex är 100 när hushållen använder 15 % av förvärvsinkomsten före skatt till bolånekostnader. När Boindex överstiger 100 har hushållen råd med sitt boende enligt den fastställda normen. Ju högre siffra, desto bättre. Huspriserna har närmat sig tidigare toppnivåer. Medianpriset för småhus i riket var oförändrat på 1,6 miljoner kronor. Den sammanvägda bolåneräntan sjönk från 2,4 till rekordlåga 2,2 % tredje kvartalet. En tredjedel av lånevolymen har tagits till rörlig ränta. Den årliga förvärvsinkomsten för ett hushåll där minst en arbetar ökade till drygt 570 000 kronor före skatt. Räntenedgångar och inkomstförbättringar tredje kvartalet har inte kunnat kompensera relativt stora husprisuppgångar i en majoritet av de kommuner/regioner vi enskilt undersöker. Dock har endast Stockholm, Helsingborg, Göteborg och Uppsala ett Boindex under 100. Piteå har landets starkaste husköpkraft, följt av Skellefteå och Karlskoga. 180 Boindex för riket 160 140 120 100 80 60 Källa: Swedbank samt data från SCB. Data revideras löpande utifrån nya uppgifter. Boindex hela riket ---------------------------- 1995 96,0 1996 122,2 1997 135,9 1998 144,0 1999 158,9 2000 148,2 2001 141,9 2002 140,0 2003 144,5 2004 147,3 2005 146,5 2006 128,2 2007 108,6 2008 101,5 ---------------------------- 2009 134,4 2009 142,0 2009 146,7 Cecilia Hermansson, Ekonomiska sekretariatet, Swedbank tfn 08-5859 1588, fax 08-5859 1026, e-post: cecilia.hermansson@swedbank.se Administration: Ekonomiska sekretariatet, tfn 08-5859 1028, e-post: ek.sekr@swedbank.se, Internet: www.swedbank.se/boindex

Boindex delkomponenter: Huspriser, räntor och inkomster Småhuspriser Medianpriset för småhus Boindex första delkomponent var oförändrat i riket jämfört med andra kvartalet på 1,6 miljoner kronor. 1 I årstakt steg medianpriset med 6,7 %, vilket är en snabbare ökningstakt än kvartalet innan då den uppgick till 3,2 %. I Stockholmsregionen steg medianpriset tredje kvartalet med 105 000 kronor från kvartalet innan till 3,1 miljoner kronor. Jämfört med för ett år sedan då stockholmspriserna nådde en topp sjönk medianpriset med 1,6 %. I Malmöregionen var medianpriset oförändrat i årstakt, men sjönk med 5 000 till 2,35 miljoner jämfört med andra kvartalet. I Göteborgsregionen steg medianpriset till 2,53 miljoner, vilket är ett nytt prisrekord. Uppgången blev 55 000 jämfört med andra kvartalet och den motsvarade 1,2 % i årstakt. I gruppen medelstora städer steg medianpriset med 40 000 kronor från kvartalet innan och noterade 1,84 miljoner kronor. På årsbasis ökade prisnivån med 2,2 %. Gruppen övriga kommuners medianpris steg med 30 000 till 930 000. I jämförelse med tredje kvartalet ifjol steg prisnivån med 1,1 %, vilket var samma ökningstakt som kvartalet innan. Prisutveckling för småhus 1993-2009 per region, medianpris (SEK) 3 400 000 3 200 000 3 000 000 2 800 000 2 600 000 2 400 000 2 200 000 2 000 000 1 800 000 1 600 000 1 400 000 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 Kronor Hela riket Stockholm Malmö Göteborg Mellanstora Övriga Källa: SCB och Swedbank Bolåneräntor utifrån faktisk nyupplåning Bolåneräntan, som vägs samman av rörliga och bundna bolåneräntor utifrån den faktiska nyutlåningen, utgör den andra delkomponenten. Under tredje kvartalet sjönk den sammanvägda bolåneräntan till 2,2 %, från 2,4 % andra kvartalet. Jämfört med för ett år sedan har den sammanvägda bolåneräntan sjunkit med 3,7 procentenheter och uppvisar den lägsta räntenivån i Boindex historia (statistik sedan 1993). 1 I Boindex redovisas medianpriser. Observera att dessa inte tar hänsyn till de försålda fastigheternas taxeringsvärden. Medianprisernas utveckling kan därför avvika från annan mer vedertagen statistik över husprisernas utveckling. Boindex Sida 2 (7) 2009-12-03

Den rörliga räntan (tremånaders) sjönk med 0,3 procentenheter till rekordlåga 1,6 %. Efter det förra kvartalets stabilisering, sjönk den sammanvägda bundna räntan med ytterligare 0,2 procentenheter till 3,3 %. Den lånevolym som tagits till rörlig ränta sjönk något (1,2 procentenheter) till nära 68 %. Andelen av lånevolymen som tagits till bundna räntor under fem år ökade till 30,5 %, från 29,1 %, medan andelen bundna räntor över fem år minskade marginellt från 1,8 % till 1,6 %. Bolåneräntor utifrån faktisk nyutlåning 1993-2009 14 Procent 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Vägd ränta Bunden ränta Rörlig ränta Källa: SCB och Swedbank Hushållens arbetsinkomster Boindex tredje delkomponent är hushållens förvärvsinkomster före skatt (median) för gifta och sambeskattade hushåll (minst en i hushållet förvärvsarbetar). I riket som helhet uppgick hushållsinkomsten till 570 353 kronor tredje kvartalet i år. Ett Boindex på 146,7 innebär att hushållen har 46,7 % högre inkomster än de som krävs för att ha råd med medianvillan, d v s för att uppfylla vår norm om högst 15 % bolånekostnader som andel av hushållets förvärvsinkomster före skatt. Efter räntesänkningarna behövs nu för rikets hushåll en genomsnittlig inkomst på 388 814 kronor för att uppfylla normen vid köpet av medianvillan. Då skulle Boindex uppgå till 100. När Boindex är 146,7 betalar hushållen 10,2 % bolånekostnader som andel av bruttoinkomsten. För ett år sedan var Boindex 97,6. Hushållen hade då lägre inkomster än de som krävdes för att ha råd med husköpet enligt vår norm. Då använde hushållen 15,4 % av inkomsten till bolånekostnader, d v s drygt 50 % mer än vad de använder idag. Den inkomst som nu krävs för att uppfylla normen är ca 180 000 kronor lägre än när husköpkraften var som lägst i fjol. I Stockholmsregionen krävs numera 753 326 kronor i årsinkomst för att nå normen och ett Boindex på 100. I verkligheten har Stockholmarna en medianinkomst i hushållet på 663 000 kronor. Därmed är Boindex 88, vilket är en tydlig förbättring från fjolårets nivåer kring 54 och då det krävdes en årsinkomst på över miljonen. I förhållande till andra kvartalet är Boindex nära nog oförändrat (-0,1 procentenhet). Stockholmarna betalar 17 % bolånekostnader som andel av bruttoinkomsten, att jämföra med 27,9 % för ett år sedan. Boindex Sida 3 (7) 2009-12-03

I Malmö- och Göteborgsregionerna behöver hushållsinkomsten uppgå till 571 000 respektive nära 615 000 kronor. Malmöborna har något över den inkomst som krävs och Boindex uppgår till 101,6. I Göteborgsregionen är den faktiska inkomsten precis under den som krävs, och Boindex når inte riktigt upp till 100-strecket (99,9). I medelstora städer som grupp har hushållen marginaler på 27 %, och inkomstnivån uppgår till 568 000 kronor vilket ska jämföras med den inkomst som krävs på 447 000. Övriga kommuner har endast något lägre faktisk inkomst (539 000), men utifrån de relativt låga huspriserna krävs endast 226 000 kronor tredje kvartalet och därmed har hushållen mycket stora marginaler vid husköp (139 %). OBS! Dessa beräkningar tar inte hänsyn till andra konsumtionsbehov som hushållet har, utan visar endast att 85 % av bruttoinkomsten kvarstår för andra utgifter. Denna undersökning bör inte användas för att beräkna kvar att leva på. Beloppet skall i första hand användas som jämförelsemått mellan regionerna/kommunerna. Utveckling av hushållens förvärvsinkomster före skatt i olika regioner, löpande priser 1993-2009 (kr/år) 675 000 650 000 625 000 600 000 575 000 550 000 525 000 500 000 475 000 450 000 425 000 400 000 375 000 350 000 325 000 300 000 275 000 Källa: SCB och Swedbank Hela riket Stockholm Malmö Göteborg Mellanstora Övriga Regionala Boindex Tredje kvartalet steg husköpkraften i riket, i Malmö- och Göteborgsregionerna samt i medelstora städer. I Stockholmsregionen och gruppen övriga kommuner sjönk Boindex marginellt. Endast Stockholms- och Göteborgsregionerna noterar Boindex under 100-strecket. Den kraftiga räntenedgången under året som gått har väsentligen förbättrat husköpkraften i landets samtliga regioner. Även om husköpkraften är högst i kommunerna utanför storstadsregioner och medelstora kommuner, säger Boindex ingenting om möjligheterna att avyttra småhus i olika regioner. Utanför storstadsregionerna är omsättningen lägre och huspriserna påverkas av utvecklingen på den lokala arbetsmarknaden, som inte behöver vara samstämmig med konjunkturutvecklingen i landet som helhet. Boindex Sida 4 (7) 2009-12-03

Boindex i olika regioner 1993-2009 250 240 230 220 210 200 190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 Regionala boindex Övriga kommuner Hela riket Medelstora städer Malmö Göteborg Stockholm Källa: Swedbank samt data från SCB. Kommunala Boindex Boindex har tagits fram för 48 enskilda kommuner över hela landet. I de tre storstadsregionerna ingår redan 51 kommuner och i gruppen övriga kommuner ca 200 kommuner. Ett kriterium för att analysera en enskild kommun är att minst 25 småhusköp har registrerats i kommunen under kvartalet. Piteå återtog första platsen tredje kvartalet, och petade ned förra kvartalets toppkommun Örnsköldsvik till en sjunde plats där huspriserna steg kraftigt. Medan Stockholmaren lägger 17 % av bruttoinkomsten på bolånekostnader, är andelen i Piteå blygsamma 5 %. Andra kommuner med god husköpkraft är Skellefteå, Karlskoga, Hudiksvall, Hässleholm och Gislaved. Stockholmsregionen, Helsingborg. Göteborgsregionen och Uppsala återfinns längst ned på listan samtliga alltjämt under 100-strecket, medan Varberg, Malmöregionen och Linköping placerat sig strax ovanför 100-strecket. Antalet kommuner som fick en förbättrad husköpkraft under tredje kvartalet var endast 24 stycken, vilket kan jämföras med kvartalet innan då 42 kommuner såg Boindex stiga. Detta kvartal har en majoritet av kommunerna sett husköpkraften minska främst till följd av att husprisuppgångar inte har kompenserats av lägre räntor och högre inkomster. Vid framtagningen och analysen av Boindex tror vi oss ha använt tillförlitliga källor och bearbetningsrutiner. Swedbank AB (publ) kan dock inte ta ansvar för analysernas riktighet eller fullständighet och inte heller för eventuell felaktighet eller brist i grundmaterialet eller bearbetningen därav. Läsarna uppmanas att basera eventuella beslut även på annat underlag. Varken Swedbank eller dess anställda eller andra medarbetare skall kunna göras ansvariga för förlust eller skada, direkt eller indirekt, på grund av eventuella fel eller brister i analyser som redovisas i Boindex. Boindex ger en bild av de svenska hushållens situation som grupp, men kan inte svara för enskilda hushåll. Boindex ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inkl. kredit- och räntebeslut. Boindex speglar utvecklingen efter de försäljningar av småhus som gjorts, men ger ingen bild av framtida försäljningar. Boindex Sida 5 (7) 2009-12-03

Boindex på kommunal nivå, inklusive storstadsregioner Kommun Kvartal 3, 2009 Kvartal 2, 2009 Förändring 1 Piteå (3) 298.9 274.8 274.8 24.1 2 Skellefteå (2) 289.2 285.6 285.6 3.6 3 Karlskoga (6) 270.2 261.8 255.8 8.4 4 Hudiksvall (4) 268.7 256.0 260.2 12.7 5 Hässleholm (9) 267.8 232.0 232.0 35.8 6 Gislaved (5) 264.0 257.2 257.2 6.8 7 Örnsköldsvik (1) 250.8 281.9 303.3-31.1 8 Västervik (8) 231.4 245.2 238.1-13.8 9 Karlskrona (13) 197.2 179.4 179.4 17.8 10 Vänersborg (10) 194.0 188.9 191.8 5.1 11 Sundsvall (11) 191.0 192.8 190.7-1.8 12 Borlänge (18) 187.7 169.7 169.9 18.0 13 Mariestad (12) 178.8 194.9 180.5-16.1 14 Kristianstad (14) 175.2 175.0 178.6 0.2 15 Skövde (15) 172.5 174.7 177.5-2.2 16 Luleå (16) 172.0 174.3 174.3-2.3 17 Ljungby (7) 167.4 251.4 251.4-84.0 18 Värnamo (19) 166.4 167.2 165.6-0.8 19 Falkenberg (20) 164.7 152.8 164.2 11.9 20 Falun (17) 157.7 166.6 173.6-8.9 21 Trollhättan (21) 156.5 168.0 160.6-11.5 22 Borås (22) 154.8 152.7 155.2 2.1 23 Gävle (23) 149.0 149.1 154.3-0.1 24 Karlstad (30) 145.9 137.9 137.9 8.0 25 Strängnäs (25) 142.4 168.7 147.7-26.3 26 Växjö (26) 140.5 144.6 144.6-4.1 27 Östersund (32) 137.4 134.8 134.8 2.6 28 Eskilstuna (28) 131.8 138.9 142.6-7.1 29 Uddevalla (24) 131.0 153.0 153.2-22.0 30 Nyköping (27) 130.7 138.7 143.2-8.0 31 Gotland (31) 130.4 134.6 136.9-4.2 32 Höganäs (40) 129.3 132.4 117.3-3.1 33 Jönköping (36) 129.0 119.4 120.6 9.6 34 Enköping (42) 128.9 117.1 115.3 11.8 35 Kalmar (29) 127.8 141.7 141.7-13.9 36 Norrtälje (41) 126.2 119.6 115.7 6.6 37 Umeå (35) 121.4 120.1 123.5 1.3 38 Örebro (37) 120.8 118.6 119.9 2.2 39 Västerås (34) 118.5 120.7 123.6-2.2 40 Ängelholm (38) 118.0 118.3 119.8-0.3 41 Halmstad (43) 117.2 113.2 114.5 4.0 42 Norrköping (33) 117.0 124.2 125.0-7.2 43 Båstad (45) 115.0 111.4 111.4 3.6 44 Landskrona (39) 107.8 115.4 118.7-7.6 45 Linköping (46) 103.9 108.2 108.2-4.3 46 Malmöregionen (49) 101.6 98.1 97.9 3.5 47 Varberg (44) 100.4 110.8 112.3-10.4 48 Uppsala (48) 99.9 102.9 99.2-3.0 49 Göteborgsregionen (47) 99.9 98.8 99.8 1.1 50 Helsingborg (50) 91.6 90.9 92.1 0.7 51 Stockholmsregionen (51) 88.0 88.1 88.1-0.1 Riket som helhet 146.7 142.0 142.0 4.7 Siffror inom parentes efter ortsnamnet anger placering förra kvartalet. Förra kvartalets siffror kan ha reviderats, framför allt till följd av reviderade småhuspriser (vilket görs löpande). Eventuella revideringar av inkomster görs i maj varje år. De ursprungliga siffrorna redovisas i spalten till vänster om kolumnen Förändring. Boindex Sida 6 (7) 2009-12-03

Boindex: Metod Syfte Norm Mäter förändringar i hushållens köpkraft i första hand vid husköp, men kan också ge indikationer om befintligt boende. Hushållens bolånekostnader bör enligt vår definition inte överstiga 15 % av förvärvsinkomsten (före skatt), vilket motsvarar ca 25 % av disponibelinkomsten. Definition av boindex Faktisk inkomst i förhållande till den inkomst som krävs för att uppfylla normen om 15 % bolånekostnader av inkomsten före skatt. Vid index = 100 använder hushållen 15 % av inkomsten före skatt, vid index > 100 har hushållen en bättre köpkraft än normen och vid index < 100 har hushållen en sämre köpkraft än normen. Variabler Begränsningar Småhuspriser från SCB (median) Hushållens förvärvsinkomster för gifta och sambeskattade från SCB (median) samt egna beräkningar Bolåneräntor från Riksbanken (rörliga kring 3 mån, bundna 1-5 år och > 5 år, sammanvägda) ger den månatliga bolånekostnaden vid antagandet om 20 % insats och 30 års återbetalningstid Boindex inkluderar bolånekostnader, men exkluderar skatter och subventioner, inklusive fastighetsskatt och ränteavdrag. Boindex ska ge en fingervisning om läget för hushållen som grupp men kan inte tala för varje enskilt hushåll. Boindex ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inklusive beslut om kreditgivning och räntebindning. Boindex speglar hushållens köpkraft utifrån de husköp som gjorts, men säger ingenting om hushållens försäljningsmöjligheter. Periodicitet Regioner Utkommer kvartalsvis Förutom hela riket, d v s samtliga kommuner i riket, ingår även: 1. Stockholm Upplands Väsby, Vallentuna, Österåker, Värmdö, Järfälla, Ekerö, Huddinge, Botkyrka, Salem, Haninge, Tyresö, Upplands Bro, Täby, Danderyd, Sollentuna, Solna, Sundbyberg, Stockholm, Nacka, Lidingö, Vaxholm, Sigtuna, Norrtälje, Södertälje, Nynäshamn och Nykvarn 2. Malmö Staffanstorp, Burlöv, Vellinge, Kävlinge, Lomma, Svedala, Malmö, Lund, Trelleborg, Skurup, Eslöv och Höör 3. Göteborg Kungsbacka, Härryda, Partille, Öckerö, Stenungssund, Tjörn, Ale, Lerum, Göteborg, Mölndal, Kungälv, Alingsås och Lilla Edet 4. Kommuner > 75 000 inv Uppsala, Eskilstuna, Linköping, Norrköping, Jönköping, Växjö, Helsingborg, Kristianstad, Halmstad, Borås, Karlstad, Örebro, Västerås, Gävle, Sundsvall, Umeå 5. Resterande kommuner Övriga ej ovan nämnda kommuner Separat redovisade kommuner Borlänge, Borås, Båstad, Enköping, Eskilstuna, Falkenberg, Falun, Gislaved, Gotland, Gävle, Halmstad, Helsingborg, Hudiksvall, Hässleholm, Höganäs, Jönköping, Kalmar, Karlskoga, Karlskrona, Karlstad, Kristianstad, Landskrona, Linköping, Ljungby, Mariestad, Luleå, Norrköping, Norrtälje Nyköping, Piteå, Skellefteå, Skövde, Strängnäs, Sundsvall, Trollhättan, Uddevalla, Umeå, Uppsala, Varberg, Vänersborg, Värnamo, Västervik, Västerås, Växjö, Ängelholm, Örebro, Örnsköldsvik, Östersund Boindex Sida 7 (7) 2009-12-03