REDAKTION Jur. kand. Lars Gahnström Advokat Magnus Josefsson Jur. kand. Anders Ingvarson ANSVARIG UTGIVARE Advokat Jesper Prytz KONTAKTPERSONER Advokat Klas Wennström, Stockholm 08-505 764 15, kwe@msa.se Advokat Jesper Prytz, Göteborg 031-355 16 72, jpr@msa.se Advokat Johan Granehult, Malmö 040-698 58 22, jgr@msa.se Stockholm +46 (0)8 505 765 00 Göteborg +46 (0)31 355 16 00 Malmö +46 (0)40 698 58 00 Helsingborg +46 (0)42 489 22 00 New York +1 212 682 05 80 Frankfurt +49 69 974 01 20 Berlin +49 30 22 66 990 S:t Petersburg +7 812 329 25 05 Bryssel +32 2 732 22 22 Den ryska fastighetsmarknaden sedd inifrån Mannheimer Swartling var den första europeiska advokatbyrån som etablerade sig i Ryssland år 1990. Sedan dess har mycket vatten runnit under broarna och byrån har fortsatt biträda svenska och internationella klienter i dess investeringar på den ryska fastighetsmarknaden. Just nu befinner sig Ryssland i en unik utvecklingsfas. Under de senaste sju åren har den ryska ekonomin haft en tillväxttakt på i genomsnitt ca 6.5 procent per år medan statsskulden har minskat från 90 procent till 36 procent av BNP. Reallönerna har ökat med i genomsnitt 12 procent per år de senaste fem åren vilket har lett till en växande medelklass. Framförallt den växande medelklassen gör att den ryska ekonomin utvecklas från en olja/gas ekonomi till en mer diversifierad ekonomi med stora investeringsmöjligheter. Ett av de nya områdena på den ryska marknaden som idag är intressant för investerare är fastigheter. Många svenska och utländska fastighetsfonder har påbörjat investeringar eller planerar investeringar i Ryssland. Även olika industriföretag och bolag i hotellbranschen är aktiva vad avser investeringar i fastigheter i Ryssland. Mannheimer Swartling har stor erfarenhet från ryska fastighetstransaktioner och det ökande intresset har lett till att byrån beslutat sig för att expandera sin verksamhet genom att dels öppna kontor i Moskva som komplement till det befintliga St Petersburgskontoret, dels sätta upp en lokal rysk fastighetsgrupp som genom sitt branschfokus ännu bättre skall kunna biträda klienter i ryska fastighetstransaktioner och hyresförhandlingar. - Det kan förväntas att den ryska fastighetsmarknaden står inför en internationalisering och inflödet av utländskt kapital är inte olikt det Sverige upplevt sedan slutet av 90-talet. Vi lärde oss väldigt mycket av internationaliseringen på den svenska marknaden och dessa lärdomar tror jag kommer att ge fördelar för våra klienter när de investerar i Ryssland säger Tomas Johansson, ansvarig för Mannheimer Swartlings ryska fastighetsgrupp.
I takt med att den ryska ekonomin utvecklas ökar behovet av nybyggda kontor och lägenheter och det byggs i Moskva och St Petersburg i mycket hög takt. Lokalhyresgäster med behov av stora ytor (över 5.000 kvm) ökar vilket i sin tur leder till en fastighetsmarknad där fastighetsutvecklare lyckats hyra ut moderna kontor till bra hyresgäster på 5-7 åriga avtal (s k klass A byggnader). Detta bör leda till att entreprenörer vill sälja fastigheterna till fonder m fl för att ta hem vinsterna och frigöra kapital för ytterligare byggande. Mäklarfirman Colliers förutspår också att en trend som kommer förstärkas är sale and leaseback av fastigheter. En annan typ av fastighet som spås bli mycket intressant ur ett investerarperspektiv är handelsfastigheterna och särskilt de nybyggda och mycket populära shoppingcentra i förorterna. Slutligen skall nämnas att hotellmarknaden i Ryssland i allmänhet och Moskva i synnerhet når rekordnivåer. Moskva har idag världens högsta genomsnittspris för hotellnätter och detta sammantaget med de låga lönekostnaderna gör att rysk hotellverksamhet är mycket lönsam. Att hotellbristen i främst Moskva kommer att bestå p g a rivningar av stora Sovjet-hotell bidrar ytterligare till att utländska investerare börjat intressera sig för att investera i ryska hotellfastigheter. - Mitt intresse för den ryska fastighetsmarknaden väcktes när jag, Sven Lexner och Klas Wennström biträdde säljarsidan i den första sale leasebacken någonsin i Ryssland. Jag lärde mig mycket då och man lär sig hela tiden. Jag tror att med den branschkunskap vi besitter och de fantastiskt duktiga ryska jurister vi har anställda, kommer vi få fortsätta vara med på otroligt många spännande fastighetsuppdrag här i Ryssland säger Tomas Johansson. På frågan om vad han tycker om Moskva svarar han: - Jag har tidigare bott en tid i New York och på ett sätt påminner städerna om varandra. Storstadsmentaliteten är densamma och kultur- och restaurangutbudet är enormt. Jag trivs bra i Moskva även om jag av sociala skäl behöver lära mig bättre ryska. Jag har fått koll på alfabetet nu och kan några nyckelfraser så det går i alla fall sakta framåt. Tomas Johansson +7 916 993 4752 E-post: toj@msa.se Ny lagstiftning 2006 och pågående lagstiftningsarbeten Omvänd skattskyldighet för moms för tjänster inom byggsektorn En ny proposition föreslår en omvänd skattskyldighet för moms så att den som köper vissa typer av tjänster inom byggsektorn blir skattskyldig för mervärdesskatt. Regeringen föreslår i propositionen Omvänd skattskyldighet för mervärdesskatt inom byggsektorn att den som köper vissa tjänster inom byggsektorn skall bli skattskyldig för mervärdesskatt. Förslaget syftar till att förhindra att säljaren undanhåller mervärdesskatt. Tjänster som föreslås omfattas av lagändringen är mark- och grundarbeten, bygg- och anläggningsarbeten, bygginstallationer, slutbehandling av byggnader, byggstädning, uthyrning av maskiner och uthyrning av personal. I princip skall den omvända skattskyldigheten endast gälla om förvärvaren av tjänsterna är ett byggföretag. De nya reglerna föreslås träda i kraft den 1 januari 2007. (Prop. 2005/06:130) Fastighetsägare kan inte tvingas inrätta soputrymmen Uppsala kommun antog en ny renhållningsordning som innebar att fastighetsägarna var tvingade att bygga om soputrymmena i sina fastigheter för att uppfylla kommunens krav på sopsortering. Det har nu fastslagits att den nya renhållningsordningen strider mot lag. Uppsala kommun antog under 2004 en ny renhållningsordning som ålade fastighetsägarna i kommunen, i syfte att uppfylla långtgående krav på sopsortering, att bygga om befintliga soputrymmen och att i många fall bygga ut dessa på bekostnad av uthyrningsbar yta i fastigheterna. En lokal fastighetsägareförening överklagade kommunens beslut och nu har kammarrätten fastställt länsrättens beslut att Uppsala kommuns nya renhållningsordning skall upphävas. Detta då den innebär ett sådant stort ingrepp i enskildas ekonomiska förhållanden och inkräktar på den enskilda äganderätten i sådan mån, att det krävs stöd i form bestämmelser meddelade i lag eller med stöd av bemyndigande i lag för kommunen att anta så långtgående bestämmelser. Kammarrätten konstaterar att miljöbalken ger regeringen rätt att överlåta åt kommuner att meddela föreskrifter om avfallshantering, vilket regeringen gjort genom antagandet av avfallsförordningen. Kammarrätten konstaterar dock att avfallsförordningen inte
ger kommuner rätt att göra fastighetsägare skyldiga att ordna utrymmen för sopsortering och då inte heller annan lag ger kommunen något sådant bemyndigande strider den aktuella renhållningsförordningen mot lag. (Kammarrätten i Stockholm 4155-05 2006-04-07) Hyresavtalet uppsagt i förtid på grund av uteblivet svar från fastighetsägaren Hyresgästen begärde genom förfrågan till hyresvärden att få överlåta hyresavtalet till ett systerbolag. Då hyresvärden inte svarade hade hyresgästen rätt att säga upp hyresavtalet i förtid. Hyresgästen förhyrde en lokal med en bestämd hyrestid fram till den 30 juni 2005. Företrädare för hyresgästen skickade den 14 juli 2003 ett brev till hyresvärden vari det angavs att hyresgästen ville överlåta hyresavtalet till sitt danska systerbolag. Den 13 augusti 2003 skickade hyresgästen ett nytt brev till hyresvärden vari hyresgästen, i enlighet med 12 kap 32 jordabalken (1970:994), sade upp hyresavtalet till upphörande den 31 maj 2004. Hyresvärden väckte talan mot hyresgästen med yrkande om att tingsrätten skulle fastställa att hyresavtalet gällde mellan parterna och att hyresgästen skulle förpliktigas betala hyra enligt avtalet från och med den 1 juni 2004 till och med den 30 juni 2005. Detta då hyresvärden lämnat besked till hyresgästen på dennes förfrågan i rätt tid. Beskedet innebar att hyresvärden accepterade överlåtelsen under förutsättning att man fick del av systerbolagets bokslut. Vidare hävdade hyresvärden att förfrågan inte var allvarligt menad utan endast syftat till att nyttja det aktuella lagrummet för att komma ur hyresavtalet. Vidare menade hyresvärden, med hänvisning till avtalslagen, att uppsägningen var ogiltig. Hyresgästen förnekade att ha fått del av hyresvärdens svar. Tingsrätten, vars beslut senare fastställdes av hovrätten, konstaterade inledningsvis att hyresvärdens svar inkommit rätt tid till hyresgästen men att svaret inte innehållit något konkret besked till hyresgästen, utan istället en begäran om komplettering. Tingsrätten menade att de begärda uppgifterna var av sådan karaktär att hyresvärden själv kunnat inhämta nödvändiga uppgifter för sitt beslut. Slutsatsen blev därför att besked inte lämnats i rätt tid i enlighet med ovan angivet lagrum. Tingsrätten konstaterade vidare att förfrågan inte upprättats för skens skull enligt avtalslagen. Hyresvärdens käromål ogillades i dess helhet. Hyresvärden överklagade till Högsta domstolen som inte meddelade prövningstillstånd. (Högsta Domstolen, avd 1, T 2102-06, 2006-09-05). Lars Gahnström 031-355 17 17 E-post: lag@msa.se Skatterättsliga nyheter för fastighetsbranschen Skatterättsnämnden underkänner paketering av fastighet I ett uppmärksammat förhandsbesked har Skatterättsnämnden underkänt den civilrättsliga äganderätten av andelarna i ett handelsbolag och därmed i praktiken en paketering av fastigheter inför en förestående försäljning. Förhandsbeskedet visar att stor osäkerhet råder i vilken utsträckning man kan lita på att civilrättsligt giltiga rättshandlingar accepteras vid beskattningen. Bakgrund På senare tid har det varit vanligt att säljaren inför en förestående försäljning av t.ex. en fastighet överlåter denna till skattemässigt värde (d.v.s. till underpris) till ett handelsbolag (eller ett kommanditbolag), en s.k. paketering. En sådan överlåtelse kan enligt reglerna om underprisöverlåtelser i 23 kapitlet inkomstskattelagen normalt ske utan skattekonsekvenser. Säljaren har sedan överlåtit handelsbolaget, nu innehållande fastigheten, till köparen för fastighetens marknadsvärde. För att inte denna försäljning skall utlösa skatt har handelsbolaget i huvudsak ägts av ett utländskt koncernbolag. Anledningen till att paketeringen skett i ett handelsbolag istället för i ett aktiebolag är att köparen i många fall föredrar att förvärva ett handelsbolag. Förhandsbeskedet Förhandsbeskedet gällde ett fall där ägaren av en fastighet, ett svenskt aktiebolag (AB), ägde 0,1% av ett handelsbolag (HB). Resterande andelar i HB, d.v.s. 99,9%, ägdes av ett cypriotiskt dotterbolag till AB. Avsikten var att AB först skulle överlåta fastigheten till underpris till HB, varefter AB och det cypriotiska bolaget skulle sälja HB till en utomstående köpare. Köpeskillingen skulle
därvid fördelas mellan AB och det cypriotiska bolaget i enlighet med deras ägarandelar i HB (d.v.s. 0,1 % till AB och 99,9 % till det cypriotiska bolaget). Skatterättsnämnden fann att denna fördelning av köpeskillingen inte kunde accepteras vid beskattningen. Enligt nämnden skulle man beakta att AB först skulle underprisöverlåta fastigheten till HB, medan någon kapitalinsats eller annat från det cypriotiska bolagets sida som skulle motivera fördelningen inte förelåg. Därefter konstaterade nämnden att syftet med förfarandet endast var att ersättningen vid avyttringen av HB skulle undgå beskattning i Sverige eftersom det cypriotiska bolaget inte var skattskyldigt i Sverige. Mot bakgrund härav blev nämndens slutsats att fördelningen av köpeskillingen framstod som orimlig. Något svar på hur fördelningen och till följd av denna beskattningen faktiskt skulle ske lämnades dock inte. Förhandsbeskedet avgjordes den 31 mars och det har överklagats till Regeringsrätten av såväl sökanden som av Skatteverket. Skatteverket har yrkat fastställelse. Vår kommentar till förhandsbeskedet Skatterättsnämndens förhandsbesked reser en rad frågor, många av principiell natur. Den viktigaste är, enligt vår uppfattning, att nämnden i praktiken underkänner den civilrättsliga äganderätten vid beskattningen. Såvitt vi känner till har detta aldrig hänt tidigare utan att man som skäl härför gjort gällande att den verklige ägaren varit någon annan. I förevarande fall tycks underkännandet emellertid enbart ha sin grund i underprisöverlåtelsen och det faktum att cypriotiska bolag inte beskattas i Sverige. Båda dessa skäl är tveksamma. Lagstiftaren har uttryckligen godtagit att tillgångar kan paketeras och därmed avyttras skattefritt tack vare reglerna om underprisöverlåtelser. Dessutom har både lagstiftaren och Regeringsrätten uttalat att värdeöverföringen vid en underprisöverlåtelse i ekonomisk bemärkelse för att applicera det på omständigheterna i förhandsbeskedet inte sker direkt från AB till HB (såsom Skatterättsnämnden tycks mena), utan från AB till det cypriotiska bolag och först därefter till HB. Att göra beskattningen beroende av att HB till huvudsaklig del ägs av ett bolag på Cypern kan strida mot Sveriges internationella åtaganden, främst EU:s regler men även med hänsyn till Sveriges skatteavtal med Cypern. Det är inte osannolikt att Regeringsrätten kommer att ändra Skatterättsnämndens förhandsbesked och förklara att fördelningen av köpeskillingen vid försäljningen av HB skall ske i enlighet med det civilrättsliga ägandet. Om så inte sker, skulle Regeringsrätten sända ett klart budskap att domstolarna (och därmed Skatteverket) har mycket stora befogenheter att, utan direkt lagstöd, ändra i lagstiftning som kanske i alla delar inte varit helt genomtänkt eller som tillsammans med efterföljande praxis visat sig ge upphov till oönskade skatteeffekter. Linda Odermalm 08-505 761 28 E-post: lio@msa.se
Porträttet Maria Wolleh Tysk advokat med fokus på fastighetstransaktioner Varför är den tyska fastighetsmarknaden så intressant för utländska investerare idag? Den tyska fastighetsmarknaden är attraktiv för utländska investerare eftersom prisnivåerna är betydligt lägre än i andra europeiska länder. Dessutom anses den tyska fastighetsmarknaden fortfarande som relativt omogen så att investerare ser möjlighet att genom effektivisering m.m. höja avkastningen betydligt. Inom bostadssektorn ses dessutom stort potential genom att öka hyresintäkterna genom modernisering eller att privatisera lägenheterna. Det är även planerat att introducera en German Real Estate Investment Trust (REIT) vilket bör göra Tyskland ännu mer attraktivt. Vilka avkastningsnivåer kan en köpare av tyska fastigheter förvänta sig? Beroende på transaktionsstruktur m.m. är målsättningen mellan 5 15 %. Vad är det för typ av fastigheter som är attraktiva? I nuläget är det mycket rörelse inom bostadssektorn, där utländska investerare har förvärvat stora portföljer av kommuner, försäkringsbolag och tyska bolag som avyttrar sina bestånd som inte tillhör deras kärnverksamhet. Mest aktiva är investerare från USA som t.ex. Cerberus och Het fastighetsmarkand lockar utländskt kapital Den tyska fastighetsmarknaden betraktas allmänt som mycket het just nu. God direktavkastning, förväntad värdestegring och i vissa fall möjligheter att effektivisera drift och förvaltning av fastigheterna och därigenom höja avkastningen lockar utländskt kapital. Flera svenska investerare är på väg in på den tyska marknaden. Nyhetsbrevet fick möjlighet att ställa några frågor till Maria Wolleh som är senior biträdande jurist på Mannheimer Swartling i Berlin. Maria är specialiserad på fastigheter och har hjälpt flera utländska investerare att köpa fastigheter i Fortress, men även investerare från Norden som Acta, Centerplan och Akelius. Kommersiella fastigheter som köpcentra eller äldreboende finner också starkt interesse. Tyska företag har även börjat ingå sale-and-leaseback transaktioner för sina fastigheter. Den största transaktionen i det sammanhanget var försäljningen av varuhus som tillhörde Karstadt Quelle-koncernen för en köpeskilling över 4 miljarder Euro i mars 2006. Hur skiljer sig fastighetsförvärv i Tyskland från förvärv i Sverige? En av de stora skillnaderna är den s.k. notariseringen som är ett måste när man köper en fastighet. Detta betyder att parterna möts hos en notar i Tyskland för att få avtalet och bilagorna upplästa i sin helhet. För detta uppstår betydliga notariseringskostnader. Själva överlåtandet av fastigheten sker också på ett mera formaliserat sätt än i Sverige eftersom det behövs en inregistrering i det s.k. fastighetsregistret (Grundbuch). Det finns ingen direkt motsvarighet till ett köpebrev och omskrivningen av fastigheten samt betalningen av köpeskillingen sker i de flesta fall i flera steg och kan ta flera månader. Förvärvsavtalen är dessutom i de flesta fallen på tyska. Det är dock möjligt att ha en engelsk översättning. Fakta Maria Wolleh Erfarenhet Freie Universität, Berlin, Universitetsassistent, 1993-1998 Mannheimer Swartling, Rechtsanwältin och biträdande jurist, 1998- Kompetensområden Företagsöverlåtelser Fastighetsrätt Branschkunskap Fastigheter, verkstad och industri, Energi och kraft Något särskilt man bör tänka på som köpare av tyska fastighetsbestånd? Den tyska fastighetstransaktionsskatten är 3,5 % av köpeskillingen. Det är därför viktigt att strukturera förvärvet på ett genomtänkt sätt. Förvärvar man mindre en 95 % i ett fastighetsbolag och ägs minoritetsposten av ett annat oberoende bolag, uppstår det ingen skatteskyldighet. Om fastigheten köps, finns dock ingen möjlighet att undvika skatten. Inom bostadssektorn är det viktigt att få en god överblick över restriktioner som kan finnas t.ex. för hyreshöjningar. Detta kan exempelvis vara fallet om ägaren tidigare fick statliga bidrag för fastigheten. Vid förvärv av kommersiella fastigheter rekommenderar vi en ingående granskning av alla hyresavtal eftersom tysk rättspraxis har utvecklat speciella formkrav som måste beaktas när ett hyresavtal ingås för en fast tid.
Porträttet Fakta Mannheimer Swartling i Tyskland Våra kontor i Berlin och Frankfurt har i mer än 15 år fungerat som öppna dörrar för våra nordiska klienter i Tyskland och våra tyska klienter i Sverige. Tysklandskontoren erbjuder rådgivning inom så gott som alla områden av internationell affärsjuridik. Gruppen för FASTIGHETS- RÄTT är verksam inom köp av kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter, finansiering av fastigheter, fastighetsbildningsärenden och fondmodeller samt utför notariatstjänster. KONTAKTPERSONER BERLIN Thomas Kaiser-Stockmann, e-mail: tks@msa.se tfn: +49 30 22 66 99 0 Maria Wolleh, e-mail: maw@msa.se tfn: +49 30 22 66 99 35 KONTAKTPERSON FRANKFURT Oliver Schulte, e-mail: osc@msa.se tfn: +49 69 974 01 20