ÅRSREDOVISNING 2015 Brf Zarah:4
Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Zarah:4 Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2015. Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten I styrelsens uppdrag ingår det att planera underhåll och förvaltning av fastigheten, fastställa föreningens årsavgifter samt se till att ekonomin är god. Via årsavgifterna ska medlemmarna finansiera kommande underhåll och därför gör styrelsen årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar. Storleken på avsättningen till fonden för yttre underhåll bör anpassas utifrån föreningens plan för underhållet. Kommande underhåll kan medföra att nya lån behövs. Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika åtgärder. Förändringen av föreningens likvida medel kan utläsas under avsnittet Kassaflöde. Föreningen följer en underhållsplan som sträcker sig mellan åren 2007 och 2018. Inga större underhåll är planerade de närmaste åren. Medel reserveras årligen till det planerade underhållet. För att se avsättningens storlek, se fondnoten. Amortering på föreningens lån sker enligt plan. För mer information, se lånenoten. Årsavgifterna planeras vara oförändrade närmaste året. Fler detaljer och mer information om de olika delarna finns att läsa om längre fram i förvaltningsberättelsen. Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Grundfakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades 2007-09-12. Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades 2008-06-13 och nuvarande stadgar registrerades 2008-02-08 hos Bolagsverket. Föreningen är ett s.k. privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229) och utgör därmed en äkta bostadsrättsförening. Styrelsen Kjell Roger Tännström Liselotte Kristine Persson Caroline Kersti M Liljenberg Björn Eric Mikael Ringsåker Frans-Anders Christer Österlin Karin Gunnarsdotter Lundkvist Bo Stefan Wahlund Ordförande Sekreterare Ledamot Ledamot Ledamot Suppleant Suppleant Vid kommande ordinarie föreningsstämma löper mandatperioden ut för följande personer: Karin Gunnarsdotter Lundkvist, Liselotte Kristine Persson och Frans-Anders Christer Österlin. Styrelsen har under året avhållit 11 protokollförda sammanträden. Revisorer Lars Ångström Cristian Holm Barenfeld Ordinarie Intern Suppleant Intern Sida 1 av 15
Valberedning Jannike Magnusson Håkan Nilsson Anders. F Österlin Sammankallande Stämmor Ordinarie föreningsstämma hölls 2015-04-27. Extra föreningsstämma hölls 2015-03-05. Uppstart Balkongprojektet. Fastighetsfakta Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan: Fastighetsbeteckning Förvärv Kommun Gruvan 9 2008 Karlstad Fullvärdesförsäkring finns via Länsförsäkringar. I försäkringen ingår kollektivt bostadsrättstillägg för medlemmarna samt ansvarsförsäkring för styrelsen. Uppvärmning sker via fjärrvärme. Byggnadsår och ytor Fastigheten bebyggdes 1908 och består av 1 flerbostadshus. Värdeåret är 1929. Byggnadens totalyta är enligt taxeringsbeskedet 2 830 m², varav 2 066 m² utgör lägenhetsyta och 764 m² utgör lokalyta. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 22 lägenheter med bostadsrätt samt 4 lokaler med hyresrätt. Lägenhetsfördelning: 2 10 6 1 1 2 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Verksamhet i lokalerna Yta Löptid Fonus 170 m² t.v Kiosk 40 m² t.v Konstutställningar 100 m² t.v Reklambyrå 325 m² 2015-05-11 Föreningen är frivilligt momsregistrerad avseende verksamhetslokaler. Gemensamhetsutrymmen Föreningslokal Kommentar Leandersalen Sida 2 av 15
Teknisk status Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2007 och sträcker sig fram till 2018. Underhållsplanen uppdaterades 2010. Nedanstående underhåll har utförts eller planeras: Utfört underhåll År Kommentar Fasadrenovering etapp 2 och isolering 2014 Utfört februari-augusti på innergården. Fasadrenovering etapp 1 2013 Utfört augusti-november 2013 mot Kungsgatan. Fönsterbyten 2012-2013 Arbetet påbörjat december 2012 och slutfördes februari 2013. Förvaltning Föreningens förvaltningsavtal och övriga avtal. Avtal Internetleverantör Fastighetsservice Sophantering Ekonomisk Förvaltning El Leverantör Com Hem Wermlands fastighetsservice Karlstad kommun SBC Karlstad Energi & Jämtkraft Föreningens ekonomi Med anledning av Spenats konkurs har föreningens resultat påverkats negativ för verksamhetsåret 2015. Då lokalen kommer att göras om till lägenheter och försäljas med god förtjänst ser föreningen positivt på kommande ekonomisk utveckling för 2016. Långsiktig budget kommer att justeras med anledning av detta. KASSAFLÖDE - 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2015 2014 LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS BÖRJAN 1 699 879 2 335 894 INBETALNINGAR Rörelseintäkter 1 931 220 2 082 794 Finansiella intäkter 538 5 672 Minskning kortfristiga fordringar 0 328 459 Ökning av långfristiga skulder 0 3 352 566 Ökning av kortfristiga skulder 0 97 884 1 931 758 5 867 374 UTBETALNINGAR Rörelsekostnader exkl avskrivningar 1 167 838 7 211 261 Finansiella kostnader 754 808 830 769 Ökning av materiella anläggningstillgångar 37 500-1 538 640 Ökning av kortfristiga fordringar 3 777 0 Minskning av långfristiga skulder 87 374 0 Minskning av kortfristiga skulder 141 188 0 2 192 485 6 503 389 LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT* 1 439 152 1 699 879 ÅRETS FÖRÄNDRING AV LIKVIDA MEDEL -260 727-636 015 *Likvida medel redovisas i balansräkningen under posterna Kassa och Bank samt Övriga fordringar. Sida 3 av 15
Fördelning av intäkter och kostnader Reparationer 7% Hyror 31% Kapitalkostnader 34% Taxebundna kostnader 19% Årsavgifter 69% Avskrivningar 14% Övrig drift 23% Fastighetsavgift 3% Skatter och avgifter Fastighetsavgiften för hyreshus är 1 243 kr per bostadslägenhet, dock blir avgiften högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för bostadshus med tillhörande tomtmark. Lokaler beskattas med 1 procent av lokalernas taxeringsvärde. Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Händelser under året Föreningens största hyresgäst Spenat reklambyrå försattes i konkurs 2015-05-11. Föreningens hyresinkomster minskade därmed med ca 240' plus moms för räkenskapsåret. Förlusten påverkar årsresultatet negativt Då också åtgärder för att omvandla lokalytan på 325 kvm till bostadsrättslägenheter vidtagits såsom arkitekt och byggkonsulter. Bygglov för ombyggnationen inlämnades till Karlstad kommun i mitten av dec 2015. Händelser efter året I avvaktan på den inlämnade bygglovsansökan för ombyggnad av tidigare Spenat-lokal till lägenhet pågår upphandling av offerter och marknadsföring i syfte att försälja de två lägenheterna. Ena lägenheten på ca 125 kvm är bokad och den större på ca 200 kvm kommer att upprustas och erbjudas marknaden till försäljning, med stöd av mäklare. Föreningen har sökt och erhållit bygglov för balkonger, extrastämma kommer att hållas i början av mars för att besluta om eventuell byggnation. Medlemsinformation Medlemslägenheter: 22 st Överlåtelser under året: 3 st Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av säljare. Antal medlemmar vid räkenskapsårets början: 34 st Tillkommande medlemmar: 4 st Avgående medlemmar: 4 st Antal medlemmar vid räkenskapsårets slut: 34 st Sida 4 av 15
Flerårsöversikt Nyckeltal 2015 2014 2013 2012 Årsavgift/m² bostadsrättsyta 641 628 630 592 Hyror/m² hyresrättsyta 880 1 184 1 041 1 211 Lån/m² bostadsrättsyta 11 689 11 731 10 787 10 808 Elkostnad/m² totalyta 9 12 14 14 Värmekostnad/m² totalyta 104 91 114 117 Vattenkostnad/m² totalyta 24 24 24 22 Kapitalkostnader/m² totalyta 267 294 327 328 Soliditet (%) 31 32 45 42 Resultat efter finansiella poster (tkr) -300-6 262-122 110 Nettoomsättning (tkr) 1 931 2 083 2 061 2 122 Ytuppgifter enligt taxeringsbesked, 2 066 m² bostäder och 764 m² lokaler. Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: årets resultat -299 574 balanserat resultat före reservering till fond för yttre underhåll -7 142 027 reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar -59 235 summa balanserat resultat -7 500 836 Styrelsen föreslår följande disposition: extra reservering till fond för yttre underhåll -224 856 att i ny räkning överförs -7 725 692 Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. Sida 5 av 15
Resultaträkning 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2015 2014 RÖRELSEINTÄKTER Nettoomsättning Not 1 1 931 039 2 082 613 Övriga rörelseintäkter Not 2 182 181 Summa rörelseintäkter 1 931 220 2 082 794 RÖRELSEKOSTNADER Driftkostnader Not 3-848 515-6 922 478 Övriga externa kostnader Not 4-255 310-226 741 Personalkostnader Not 5-64 013-62 042 Avskrivningar Not 6-308 686-308 686 Summa rörelsekostnader -1 476 524-7 519 947 RÖRELSERESULTAT 454 696-5 437 153 FINANSIELLA POSTER Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 538 5 672 Räntekostnader och liknande resultatposter -754 808-830 769 Summa finansiella poster -754 270-825 097 ÅRETS RESULTAT -299 574-6 262 250 Sida 6 av 15
Balansräkning TILLGÅNGAR 2015-12-31 2014-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Byggnader och mark Not 7 34 412 146 34 710 512 Pågående byggnation Not 8 37 500 0 Maskiner och inventarier Not 9 0 10 320 Summa materiella anläggningstillgångar 34 449 646 34 720 832 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 34 449 646 34 720 832 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR KORTFRISTIGA FORDRINGAR Övriga fordringar inkl SBC Klientmedel Not 10 481 078 738 027 Summa kortfristiga fordringar 481 078 738 027 KASSA OCH BANK Kassa och bank 1 046 769 1 046 769 Summa kassa och bank 1 046 769 1 046 769 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 1 527 847 1 784 796 SUMMA TILLGÅNGAR 35 977 492 36 505 628 Sida 7 av 15
Balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER 2015-12-31 2014-12-31 EGET KAPITAL Not 11 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 18 759 150 18 759 150 Fond för yttre underhåll Not 12 59 235 224 856 Summa bundet eget kapital 18 818 385 18 984 006 Fritt eget kapital Balanserat resultat -7 201 262-1 104 633 Årets resultat -299 574-6 262 250 Summa fritt eget kapital -7 500 836-7 366 883 SUMMA EGET KAPITAL 11 317 549 11 617 123 LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not 13 24 029 485 24 180 859 Summa långfristiga skulder 24 029 485 24 180 859 KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristig del av skulder till Not 13 120 000 56 000 kreditinstitut Leverantörsskulder 129 540 190 679 Skatteskulder 157 240 156 514 Övriga skulder 29 014 54 554 Uppl kostnader och förutb intäkter Not 14 194 664 249 899 Summa kortfristiga skulder 630 458 707 646 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 35 977 492 36 505 628 Ställda säkerheter Panter och därmed jämförliga säkerheter som har ställts för egna skulder och säkerheter Fastighetsinteckningar Not 13 24 500 000 24 500 000 Ansvarsförbindelser inga inga Sida 8 av 15
Tilläggsupplysningar Belopp anges i kronor om inte annat anges. Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats i enlighet med BFNAR 2009:1, Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar (K2). Förenklingsregeln gällande periodiseringar har tillämpats. Samma värderingsprinciper har använts som föregående år. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar görs i årsbokslutet. Förslag till ianspråktagande av fond för yttre underhåll för årets periodiska underhåll lämnas i resultatdispositionen. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i antal år tillämpas. Avskrivningar 2015 2014 Byggnader 300 år 300 år Yttre anläggning grind 10 år 10 år Säkerhetsdörrar och armaturer vinden 10 år 10 år Övriga standardförbättringar lokaler 30 år 30 år Fastighetsförbättringar lägenheter 30-100 år 30-100 år Inventarier Leandersalen 5 år 5 år Värmeanläggning 20 år 20 år Not 1 NETTOOMSÄTTNING 2015 2014 Årsavgifter 1 324 434 1 298 465 Hyror lokaler momspliktiga 460 310 679 968 Hyror lokaler 98 304 71 915 Hyror parkering 36 000 24 250 Hyror garage 12 000 8 000 Öresutjämning -8 15 1 931 039 2 082 613 Not 2 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER 2015 2014 Övriga intäkter 182 181 182 181 Sida 9 av 15
Not 3 DRIFTKOSTNADER 2015 2014 Fastighetskostnader Fastighetsskötsel entreprenad 99 661 116 869 Fastighetsskötsel beställning 20 568 27 780 Fastighetsskötsel gård beställning 0 8 208 Snöröjning/sandning 8 576 13 489 Städning enligt beställning 0 772 Hissbesiktning 1 617 1 519 Gemensamma utrymmen 3 369 2 711 Gård 4 164 1 074 Serviceavtal 3 321 4 148 Förbrukningsmateriel 4 340 1 003 145 616 177 574 Reparationer Fastighet förbättringar 15 579 0 Lokaler 9 443 46 494 Gemensamma utrymmen 1 070 0 Entré/trapphus 36 838 101 049 Lås 3 372 21 774 VVS 22 418 2 258 Ventilation 1 446 18 513 Elinstallationer 4 636 16 111 Tele/TV/Kabel-TV/porttelefon 22 383 1 672 Hiss 0 20 808 Fasad 15 937 0 Mark/gård/utemiljö 1 406 3 323 Garage/parkering 18 490 0 Skador/klotter/skadegörelse 4 123 0 157 140 232 002 Periodiskt underhåll Tak 0 574 470 Fasad 0 4 261 078 Fönster 0 490 473 Balkonger/altaner 0 660 467 0 5 986 488 Taxebundna kostnader El 25 641 33 288 Värme 295 344 256 341 Vatten 66 702 68 806 Sophämtning/renhållning 33 507 26 384 Grovsopor 0 3 305 421 194 388 125 Övriga driftkostnader Försäkring 20 998 30 982 Kabel-TV 24 660 29 536 45 658 60 518 Fastighetsskatt/Kommunal avgift 78 906 77 771 TOTALT DRIFTKOSTNADER 848 515 6 922 478 Sida 10 av 15
Not 4 ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER 2015 2014 Kreditupplysning 842 842 Tele- och datakommunikation 4 144 4 276 Juridiska åtgärder 6 801 0 Inkassering avgift/hyra 600 600 Hyresförluster 50 527 50 580 Föreningskostnader 10 026 13 002 Fritids- och trivselkostnader 18 884 10 242 Förvaltningsarvode 43 138 41 193 Administration 1 649 73 332 Korttidsinventarier 1 495 0 Konsultarvode 113 084 24 432 Bostadsrätterna Sverige Ek För 4 120 8 240 255 310 226 741 Not 5 PERSONALKOSTNADER 2015 2014 Anställda och personalkostnader Följande ersättningar har utgått Styrelse 50 000 48 500 Sociala kostnader 14 013 13 542 64 013 62 042 Not 6 AVSKRIVNINGAR 2015 2014 Byggnad 66 715 66 715 Förbättringar 231 651 231 651 Inventarier 10 320 10 320 308 686 308 686 Sida 11 av 15
Not 7 BYGGNADER OCH MARK 2015-12-31 2014-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 35 843 428 35 843 428 Utgående anskaffningsvärde 35 843 428 35 843 428 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -1 132 916-834 550 Årets avskrivningar enligt plan -298 366-298 366 Utgående avskrivning enligt plan -1 431 282-1 132 916 Planenligt restvärde vid årets slut 34 412 146 34 710 512 I restvärdet vid årets slut ingår mark med 6 738 912 6 738 912 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad 14 290 000 14 290 000 Taxeringsvärde mark 5 455 000 5 455 000 19 745 000 19 745 000 Uppdelning av taxeringsvärde Bostäder 14 589 000 14 589 000 Lokaler 5 156 000 5 156 000 19 745 000 19 745 000 Not 8 PÅGÅENDE BYGGNATION 2015-12-31 2014-12-31 Pågående nybyggnation 37 500 0 37 500 0 Not 9 MASKINER OCH INVENTARIER 2015-12-31 2014-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 51 600 51 600 Nyanskaffningar 0 0 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående anskaffningsvärde 51 600 51 600 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -41 280-30 960 Årets avskrivningar enligt plan -10 320-10 320 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående ack. avskrivningar enligt plan -51 600-41 280 Redovisat restvärde vid årets slut 0 10 320 Sida 12 av 15
Not 10 ÖVRIGA FORDRINGAR 2015-12-31 2014-12-31 Skattekonto 85 028 84 917 Momsavräkning 3 666 0 Klientmedel hos SBC 392 384 653 110 481 078 738 027 Not 11 EGET KAPITAL Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital Inbetalda insatser 17 113 489 0 0 17 113 489 Upplåtelseavgifter 3 058 941 0 0 3 058 941 Ack kostnad för -1 413 280 0 0-1 413 280 nyupplåtelse Fond för yttre underhåll 59 235 59 235-224 856 224 856 S:a bundet eget kapital 18 818 385 59 235-224 856 18 984 006 Fritt eget kapital Balanserat resultat -7 201 262-59 235-6 037 394-1 104 633 Årets resultat -299 574-299 574 6 262 250-6 262 250 S:a ansamlad förlust -7 500 836-358 809 224 856-7 366 883 S:a eget kapital 11 317 549-299 574 0 11 617 123 Not 12 FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL 2015-12-31 2014-12-31 Vid årets början 224 856 165 621 Reservering enligt stadgar 59 235 59 235 Reservering enligt stämmobeslut 0 0 Ianspråktagande enligt stadgar 0 0 Ianspråktagande enligt stämmobeslut -224 856 0 Vid årets slut 59 235 224 856 Sida 13 av 15
Not 13 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats 2015-12-31 Belopp 2015-12-31 Belopp 2014-12-31 Villkorsändringsdag Handelsbanken 1,300 % 2 217 425 2 240 109 Rörligt Handelsbanken 1,700 % 3 000 000 3 000 000 Rörligt Handelsbanken 5,830 % 6 000 000 6 000 000 2016-07-30 Handelsbanken 2,190 % 3 000 000 3 000 000 2017-06-30 Handelsbanken 1,300 % 3 321 310 3 338 000 2018-06-30 Handelsbanken 1,580 % 2 985 000 3 000 000 2019-06-30 Handelsbanken 2,330 % 3 625 750 3 658 750 2019-09-30 Summa skulder till kreditinstitut 24 149 485 24 236 859 Kortfristig del av skulder till kreditinstitut -120 000-56 000 24 029 485 24 180 859 Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till 23 549 485 kr. Sida 14 av 15