Så fungerar en bostadsrätt Kort beskrivning med råd och tips
I n n e h å l l Till dig som är medlem i vår bostadrättsförening....3 Vad är en bostadsrättsförening och en bostadsrätt?..5 Hur kommer en bostadsrättsförening till?..........5 Vilka regler gäller?.............................6 Vem bestämmer?...............................6 Du äger inte lägenheten........................7 Pantsättning.................................10 Vad betalar du till föreningen?..................10 Dina rättigheter..............................11 Ditt ansvar och skyldigheter.....................13 Råd och tips..................................14 Till dig som är medlem i vår bostadsrättsförening Den här skriften har utarbetats av Fastighetsägarna Sverige och F a s t i g - hetsägarna Stockholm. Den beskriver översiktligt hur en bostadsrättsförening är tänkt att fungera. Eftersom skriften är allmänt hållen kan den i vissa detaljer avvika från vad som gäller i just vår förening. Skriften avslutas med en del praktiska råd och tips. Du som är medlem sedan en tid är bekant med det mesta men kommer kanske ändå att finna en del som du inte redan vet. Du som är nybliven medlem hälsas välkommen. Vi hoppas att du får en bra introduktion till medlemskapet. Med vänliga hälsningar Styrelsen för bostadsrättsföreningen 3
Vad är en bostadsrättsförening och vad är bostadsrätt? En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening med uppgift att utan tidsbegränsning till medlemmar upplåta lägenheter mot ersättning. En sådan upplåtelse kallas bostadsrätt. Olika slag av bostadsrättsföreningar Det finns i princip två olika slag av bostadsrättsföreningar, nämligen > privata bostadsrättsföreningar och > föreningar med anknytning till HSB eller Riksbyggen. Vilken typ av förening det är, beror på vem som bildat föreningen. I princip gäller samma regler för de olika slagen av bostadsrättsföreningar. Du bor i en privat bostadsrättsförening. Hur kommer en bostadsrättsförening till? Nya hus Det kan vara ett byggföretag, en privatperson, HSB eller Riksbyggen som tar initiativ till att bilda en förening. Initiativtagaren, till exempel ett byggföretag, förvärvar en tomt på vilken ett hus uppförs. Företaget bildar en bostadsrättsförening och överlåter fastigheten till föreningen. Föreningen upplåter därefter lägenheterna med bostadsrätt. Hus som redan finns Ägaren till ett hyreshus kan överlåta sin fastighet på en av honom/ henne eller hyresgästerna bildad bostadsrättsförening. Föreningen upplåter sedan lägenheterna med bostadsrätt till hyresgästerna. 2 5
Om hyresgästerna i ett hyreshus bildat en bostadsrättsförening kan föreningen få köpa fastigheten om den är till salu. För att det ska vara möjligt krävs att föreningen > gjort en Intresseanmälan hos tingsrätten och > kommer överens med fastighetsägaren om pris och andra villkor för att ta över huset. Vilka regler gäller för bostadsrättsföreningen och dess verksamhet? Regler om bostadsrättsföreningens verksamhet finns huvudsakligen i > föreningens stadgar > bostadsrättslagen (Svensk Författningssamling, SFS 1991:614) > lag om ekonomiska föreningar (SFS 1987:667) > bostadsrättsförordningen (SFS 1991:630) > lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (SFS 1982:352) > skattelagstiftningen som också innehåller vissa särbestämmelser för bostadsrättsföreningar. Vem bestämmer i en bostadsrättsförening? Vem som bestämmer i en bostadsrättsförening beror på vad frågan gäller. Vissa saker avgör du själv. Andra beslut fattar föreningens styrelse. Vissa frågor måste avgöras av föreningsstämman. Stämman är föreningens högsta beslutande organ. Som medlem har du rätt att delta i stämman. På stämman beslutar man bland annat om resultat- och balansräkningens fastställande, om disposition av vinst eller förlust och om ansvarsfrihet för styrelsen. På stämman utses också styrelse och revisor. Styrelsen är föreningens verkställande organ. Styrelsen, som ansvarar för förvaltningen, beslutar bland annat om årsavgifter (som ofta slarvigt kallas hyror), antagande av medlemmar och uppsägning vid förverkande av bostadsrätt. Du bestämmer i princip över din lägenhet och ansvarar för dess skötsel och underhåll. För en väsentlig förändring i lägenheten krävs dock styrelsens medgivande. Du äger inte lägenheten men bostadsrätten kan överlåtas Bostadsrättshavare talar ofta om att de äger sin lägenhet. Det är formellt fel. Föreningen äger huset och har upplåtit lägenheten med bostadsrätt. Bostadsrättshavaren har en nyttjanderätt till lägenheten utan tidsbegränsning. Bostadsrätten är överlåtbar och kan alltså säljas. Man säljer däremot inte lägenheten, som man uttrycker sig i dagligt tal. Bostadsrätten kan övergå till någon annan även på andra sätt, till exempel genom arv, bodelning, gåva och byte. Vid försäljning bestäms priset av säljare och köpare. Som på de flesta andra marknader är det tillgång och efterfrågan som avgör prisnivån. Avtal om köp, byte och gåva av bostadsrätt måste vara skriftligt och undertecknas av säljare och köpare. Det ska även innehålla uppgift om lägenhet och pris. Avtalet är annars ogiltigt. Den som förvärvat bostadsrätten måste antas som medlem av styrelsen för att kunna utöva bostadsrätten, det vill säga disponera över lägenheten. 6 7
8 9
Pantsättning av bostadsrätt Den som förvärvar en bostadsrätt genom köp har i regel inte pengar till hela köpeskillingen. Köpeskillingen kan vara insatsen när upplåtelse sker första gången eller det belopp en bostadsrättshavare vill ha när han säljer sin bostadsrätt. Köparen kan då låna pengar hos en bank eller annat kreditinstitut till den del av priset som köparen inte kan finansiera själv. Bostadsrätten kan då fungera som säkerhet för lånet genom att den pantsätts. Pantsättning sker genom att köparen/låntagaren skriver på en panthandling hos banken, som underrättar föreningen om att pantsättning skett. Föreningen ska notera pantsättningen i sin lägenhetsförteckning. Om bostadsrätten inte redan är pantsatt kan givetvis en bostadsrättshavare även i övrigt låna pengar med bostadsrätten som säkerhet (pant). Vad betalar du till föreningen? Insats Insatserna brukar bestämmas så att de tillsammans utgör föreningens eget kapital vid finansieringen av huset. Insatsen tas ut när föreningen upplåter bostadsrätt, det vill säga att den tas ut av den förste bostadsrättshavaren i respektive lägenhet. Vid överlåtelse betalas däremot ingen insats. Upplåtelseavgift Upplåtelseavgift får tas ut om stadgarna medger det. Den tas i så fall ut tillsammans med insatsen när föreningen upplåter bostadsrätt. Årsavgift Årsavgiften ska täcka föreningens drifts- och kapitalkostnader. Den bestäms av styrelsen enligt föreningens behov och fördelas enligt de grunder som finns i stadgarna. Det är vanligt att insatserna fungerar som fördelningstal, det vill säga som norm för hur olika avgifter ska fördelas mellan bostadsrättshavarna. Årsavgiften fördelas och betalas normalt månadsvis. Överlåtelseavgift Föreningen får ta ut en överlåtelseavgift av säljaren i samband med en överlåtelse av bostadsrätten, men bara om stadgarna medger det. Avgiften är rekommenderad till maximalt 2,5 procent av prisbasbeloppet. Alla föreningar tar inte ut överlåtelseavgift. Pantsättningsavgift Pantsättningsavgift, som får tas ut om stadgarna så medger, är en avgift som föreningen får ta ut för administration då föreningen underrättas om att en bostadsrätt är pantsatt. Avgiften är rekommenderad till maximalt 1 procent av prisbasbeloppet. Dina rättigheter Du disponerar utan tidsbegränsning över lägenheten och de gemensamma utrymmena. Du kan alltså inte bli uppsagd (se dock under Ditt ansvar och dina skyldigheter ). Du har rätt att vara med och besluta på föreningsstämma. Grundidén med bostadsrätt är gemensamt ägande och förvaltning vilket innebär att du förväntas delta i stämman och låta dig väljas till olika förtroendeposter i föreningen. Det kan vara lämpligt att förtroendeposterna «roterar». Du kan ha rätt till reducerad årsavgift, frånträda bostadsrätten efter uppsägning eller få skadestånd om föreningen åsidosätter sin reparationsskyldighet eller om det på annat sätt genom föreningens vållande uppstår hinder eller men i nyttjanderätten. Du kan också ha rätt till självhjälp, till exempel att reparera på föreningens bekostnad om den brister i underhållsskyldigheten. 10 11
Ditt ansvar och dina skyldigheter Du har huvudsakligen följande förpliktelser. Årsavgiften måste betalas senast på angivna förfallodagar. Det inre underhållet av lägenheten svarar du för. Om inte särskilda regler finns i stadgarna brukar det anses att bostadsrättshavaren svarar för ledningar i lägenheten som inte är att räkna som stamledningar, lägenhetens golv, väggar och tak, fönster och fönsterbågar, i n n e r- och ytterdörrar samt kakel, sanitetsporslin och köksutrustning. Av praktiska och estetiska skäl brukar dock föreningen svara för underhåll av yttersidor av dörrar och fönsterbågar. Du är skyldig att vårda lägenheten. Sundhet, ordning och skick måste iakttas. Du ansvarar även för att hushållsmedlemmar och gäster uppfyller dessa krav. Se vidare under Hänsyn till grannar. Ordningsföreskrifter som utfärdats av föreningen måste följas. Om störningar inte upphör, kan föreningen säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning. Föreningen måste få tillträde till lägenheten för att utföra sådana arbeten som inte åligger bostadsrättshavaren. Uthyrning av hela lägenheten förutsätter styrelsens eller hyresnämndens medgivande. Om du hyr ut hela lägenheten bör du träffa särskilt avtal om att hyresgästen avstår från besittningsskyddet. Om du inte uppfyller dina förpliktelser kan bostadsrätten förverkas, det vill säga du kan förlora den och hela eller en del av bostadsrättens värde. 12 13
Råd och tips Spara energi Du kan spara energi och därmed hålla kostnaderna för föreningen nere och samtidigt få ett bättre inomhusklimat i lägenheten: > vädra genom snabba korsdrag > skölj inte disk under rinnande vatten > ställ inte möbler framför radiatorerna > låt laga kranar och wc-stolar om de står och droppar. Hemförsäkring Inbrott, brand eller översvämning kan drabba vem som helst. Du kan till exempel bli ersättningsskyldig om akvariet eller tvättmaskinen börjar läcka och vattnet skadar lägenheten eller grannes egendom. Se till att du har en bra hemförsäkring. Vissa försäkringsbolag har speciella bostadsrättsförsäkringar, som täcker mer än en vanlig hemförsäkring. Förvara inte stöldbegärlig egendom i vindskontor eller källarutrymmen och när du lämnar lägenheten lås ordentligt tänk på fönstren skylta inte med din frånvaro. Du kan komplettera inbrottsskyddet med en säkerhetsdörr, säkerhetsgrind eller med ett godkänt inbrottslarm. Anlita en installatör, som är godkänd av Polismyndigheten. Hänsyn till grannar För att de som bor i fastigheten ska trivas måste alla ta hänsyn till varandra. I regel har bostadsrättsföreningen egna ordningsregler, men här är några råd för god grannsämja: > tänk på grannarna om du spelar piano, lyssnar på radio eller ser på TV sent > undvik att gå med hårda skor inne > mata inte fåglar från balkong och fönsterbleck. Fåglar skräpar ner och mat som faller till marken kan locka till sig råttor > skaka inte mattor och andra föremål från balkong och fönster > tänk på att det kan vara störande att spola stora mängder vatten sent på kvällen > husdjur kan vara ett problem. Det finns många människor som lider av någon slags allergi. 14 15
Fastighetsägarna Stockholm. Adress Box 12871. 112 98 Stockholm. Tel o8-617 75 00. www.fastighetsagarna.se