BESLUTSUNDERLAG Ledningsstaben Josefin Bjäresten/ 2017-01-19 Dnr: RS 2017-59 Peder Björn Regionstyrelsen Fastighetsköp - Borgmästaren 6 och 8, Montören 3 samt del av Högby Landstingsstyrelsen gav under 2012 FM centrum i uppdrag att genomföra en förprojektering samt ta fram systemhandling och total investeringsvolym för byggnation av ny vårdbyggnad i Finspång (LiÖ 2012-146). FM centrum fick även ett uppdrag att tillsammans med Finspångs kommun hitta en lämplig lokalisering för byggnaden. I juni 2015 beslutade regionsstyrelsen att godkänna en ny vårdbyggnad i Finspång. Regionstyrelsen uppdrog också till regiondirektören att utreda möjligheterna att förlägga en rehabiliteringsverksamhet i Finspång (RS 2015-472). Efter en genomförd fördjupad förstudie fattade regionstyrelsen beslut om att ställa sig bakom en etablering av slutenvårdsrehabilitering i Finspång (RS 2015-963). I juni 2016 fattade regionstyrelsen beslut att uppföra Finspångs vårdcentrum (RS 2016-413) som även inkluderar lokaler för en rehabiliteringsverksamhet FM centrum har parallellt med beslutsprocessen av Finspångs vårdcentrums verksamhetsinnehåll och framtagande av systemhandling fört en dialog med Finspångs kommun att förvärva markområdet för den nya byggnaden samt en försäljning av LiF, Lasarettet i Finspång, till Finspångs kommun. Gemensamt utfördes en värdering av respektive fastigheter under april 2015. Ett förvärv av Borgmästaren 6 och 8, Montören 3 samt Högby 1:2 ska vara genomfört under första halvåret 2017 då planeringen är att påbörja rivningsarbetet av befintliga byggnader under våren-sommaren 2017. När det gäller att avyttra gamla Lasarettet i Finspång till Finspångs Kommun genomförs försäljningen vid årsskiftet 2020/2021 i samband med att vårdverksamheterna flyttat ut. Ekonomi Försäljning och förvärv grundar sig på framtagna fastighetsvärdering enligt nedan
2 (2) Borgmästaren 6+8, Montören 3, del av Högby 1:2 Köpeskilling 8 500 000 kr Lasarettet 1, Svälthagen 1:3 Försäljningspris Fastighetens bokförda värde 2016-07-01: 8 000 000 kr 9 500 000 kr Fastighetens bokförda värde inkluderar inte de korta investeringsåtgärder som nu pågår för att upprätthålla byggnadernas tekniska funktioner fram till 2020/2021. Vid överlåtelse av fastighet justeras även den moms Region Östergötland tidigare erhållit ersättning för från sitt kommunkonto under de senaste tio åren. I nuläget är inte detta belopp fastställt på grund av de investeringar som pågår enligt ovan. Regionstyrelsen föreslås tillstyrka regionfullmäktige BESLUTA a t t uppdra åt FM centrum att förvärva fastigheterna Borgmästaren 6+8, Montören 3 samt del av Högby 1:2 till en värderad köpeskilling om 8 500 000 kronor. Mats Uddin Regiondirektör Åsa Hedin Karlsson Ekonomidirektör
Dokumentnamn: Produkt/Projekt/Verksamhet Version: Diarienr: FM centrum Utfärdat av: Reine Sundell Datum: 2017-01-02 Regionstyrelsen Sida 1/2 Försäljning av Lasarett i Finspångs, Lasarettet 1 och Svälthagen 1:3 Förvärv av Borgmästaren 6 och 8, Montören 3 samt del av Högby 1:2 Bakgrund Landstingsstyrelsen gav under 2012 FM centrum i uppdrag att genomföra en förprojektering samt ta fram systemhandling och total investeringsvolym för byggnation av ny vårdbyggnad i Finspång (LiÖ 2012-146). FM centrum fick även ett uppdrag att tillsammans med Finspångs kommun hitta en lämplig lokalisering för byggnaden. I juni 2015 beslutade regionsstyrelsen att godkänna en ny vårdbyggnad i Finspång. Regionstyrelsen uppdrog också till regiondirektören att utreda möjligheterna att förlägga en rehabiliteringsverksamhet i Finspång (RS 2015-472). Efter en genomförd fördjupad förstudie fattade regionstyrelsen beslut om att ställa sig bakom en etablering av slutenvårdsrehabilitering i Finspång (RS 2015-963). Slutligt beslut togs i juni 2016 i Regionstyrelsen(RS 2016-413) att uppföra Finspångs vårdcentrum som då även ska inkluderar lokaler för en rehabiliteringsverksamhet. Nuläge FM centrum har parallellt med beslutsprocessen av Finspångs vårdcentrums verksamhetsinnehåll och framtagande av systemhandling fört en dialog med Finspångs kommun att förvärva markområdet för den nya byggnaden samt en försäljning av LiF, Lasarettet i Finspång, till Finspångs kommun. Gemensamt utfördes en värdering av respektive fastigheter under april 2015. Ett förvärv av Borgmästaren 6 och 8, Montören 3 samt Högby 1:2 ska vara genomfört under 1-2 kv. 2017 då planeringen är att påbörja rivningsarbetet av befintliga byggnader under våren-sommaren 2017. När det gäller att avyttra gamla Lasarettet i Finspång till Finspångs Kommun genomförs försäljningen vid årsskiftet 2020/2021 i samband med att vårdverksamheterna flyttat ut. Ekonomi Försäljning och förvärv grundar sig på framtagna fastighetsvärdering enligt nedan Borgmästaren 6+8, Montören 3, del av Högby 1:2 Köpeskilling 8 500 000 kr Lasarettet 1, Svälthagen 1:3 Postadress Besöksadress Telefon Telefax Org.nr Region Östergötland Drottninggatan 16 010-103 00 00 010-103 02 79 232100-0040 FM centrum 581 85 LINKÖPING
Dokumentnamn: Produkt/Projekt/Verksamhet Version: Diarienr: FM centrum Utfärdat av: Reine Sundell Datum: 2017-01-02 Sida 2/2 Försäljningspris Fastighetens bokförda värde 2016-07-01: 8 000 000 kr 9 500 000 kr Fastighetens bokförda värde inkluderar inte de korta investeringsåtgärder som nu pågår för att upprätthålla byggnadernas tekniska funktioner fram till 2020/2021. Vid överlåtelse av fastighet justeras även den moms Regionen tidigare erhållit ersättning för från sitt kommunkonto under de senaste tio åren. I nuläget är inte detta belopp fastställt p.g.a. de investeringar som pågår enligt ovan. Tider En försäljning av fastigheterna Lasarett 1 och Svälthagen 1:3 till Finspångs kommun sker preliminärt vid årsskiftet 2020/2021 d.v.s. i samband med att vårdverksamheten flyttar till Finspångs vårdcentrum. Ett förvärv av Borgmästaren 6+8, Montören 3 samt del av Högby 1:2 av Finspångs kommun sker under 1-2 kv. 2017. Bilaga Utlåtande markvärde Lasarett 1 och Svälthagen 1:3. Utlåtande markvärde Borgmästaren 6+8, Montören 3 samt del av Högby 1:2. Markskiss. Förslag till beslut att uppdra åt FM centrum att förvärva fastigheterna Borgmästaren 6+8, Montören 3 samt del av Högby 1:2 till en värderad köpeskilling om 8 500 000 kronor samt att uppdra åt FM centrum att genomföra en försäljning av Lasarett 1 och Svälthagen 1:3 till Finspångs kommun till en värderad köpeskilling om 8 000 000 kronor. FM centrum Susanna Roback Produktionsenhetschef Reine Sundell Fastighetschef Godkännes Mats Uddin Regiondirektör Postadress Besöksadress Telefon Telefax Org.nr Region Östergötland Drottninggatan 16 010-103 00 00 010-103 02 79 232100-0040 FM centrum 581 85 LINKÖPING
PM rörande markvärdet på fastigheterna Borgmästaren 6 och 8 samt Montören 3, Finspångs kommun 2015-04-30
1. Uppdrag och Förutsättningar Uppdraget och särskilda förutsättningar. Av Finspångs kommun, genom Mats Johansson, har uppdrag erhållits att bedöma marknadsvärdet på fastigheterna Borgmästaren 6 och 8 samt Montören 3, Finspångs kommun. Fastigheterna är idag bebyggda med två byggnader som kommer att rivas. På fastigheterna kommer nybyggnation av Finspångs Vårdcentrum att ske. Med hänsyn till detta skall i värdebedömningen inte tas hänsyn till befintliga byggnader (rives) eller eventuella rivningskostnader och exploateringskostnader. Underlag har erhållits från uppdragsgivaren Finspångs kommun och från Region Östergötland. Värdebedömningen ska användas som underlag för interna bedömningar av Finspångs kommun och Region Östergötland. Värdebedömningar av detta slag är behäftad med en relativt stor osäkerhet då några liknande försäljningar inte skett av större byggrätter för vård-och omsorgsverksamhet på orten. Värdebeömningen har förts utifrån gällande plan med bebyggande av vårdcentrum. Värdetidpunkt Värdetidpunkten har satts till april 2015. Övrigt För uppdraget gäller bilagda Allmänna villkor för värdeutlåtande om ej annat framgår nedan. Borgmästaren 6 och 8 samt Montören 3 Finspångs kommun Sid 2
. 2. Värderingsprinciper Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning under normala omständigheter på den öppna fastighetsmarknaden. Bedömning av marknadsvärdet grundas alltid på information från den delmarknad som den aktuella fastigheten förmodas tillhöra. Om jämförbara objekt nyligen gått till försäljning, och uppgifter finns om vad som kan anses vara värdepåverkande faktorer vid dessa överlåtelser, kan bedömningen baseras på en direkt bearbetning av de erlagda köpeskillingarna. Ett sådant värderingsförfarande benämns "ortsprisanalys" och tillämpas alltid om det är möjligt. Om prisuppgifter av detta slag saknas, eller andra uppgifter saknas varvid en meningsfull bearbetning av prisuppgifterna blir omöjlig, måste värdeuppskattningen baseras på en bedömning av marknadsaktörernas beteenden, så kallad marknadssimulering. Marknadsvärdet konstitueras av den framtida nytta en förvärvare kan ha av marken. Avgörande för detta är främst vad fastigheterna får användas till samt i vilken utsträckning fastigheterna får bebyggas. Marknadsvärdet bestäms av den tillåtna och möjliga användning som motiverar det högsta värdet, 'highest and best use'. I föreliggande fall är denna användning i princip given av förutsättningarna för värdebedömningen. Byggrätt Byggrätt är rätten att på en fastighet uppföra byggnad eller utföra tillbyggnad. Byggrätten regleras generellt enligt föreskrifterna i Plan- och bygglagen (PBL). I detaljplanen uttrycks byggrätten som den maximala byggnadsvolym som är tillåten för en viss fastighet. Byggrätten enligt detaljplan är begränsad till planens genomförandetid. Innan en fastighet kan utnyttja sin byggrätt krävs bygglov. Utanför detaljplanerat område finns det ingen generell byggrätt, vilket innebär att denna sorts ansökningar prövas enligt PBL. I samband med en exploatering sker en värdeutveckling på mark, både före och under exploateringen. Innan det finns förväntningar om en förändrad markanvändning bestäms värdet på fastigheter av den pågående markanvändningen. Det kan handla om jord- och skogsbruksmark eller mark som redan är bebyggd. Så fort förväntningar om en ändrad markanvändning börjar uppstå, uppkommer s.k. förväntningsvärden på fastigheterna. Begreppet råmark används för mark som inte omfattas av detaljplan men som ändå är påverkad av förväntningar. Förväntningsvärden bildas av bedömningar om framtida bebyggelse eller kommunala uttalanden om exploatering i kombination med upprättande eller ändring av en översiktsplan. I samband med att detaljplaner blir antagna uppstår fullständig säkerhet om hur marken får användas och därmed ett skifte i markvärde. Därefter sker ytterligare ett skifte i samband med att infrastruktur i form av gator, VA etc kommer på plats. Se figur nedan för principiell värdeutvecklingskurva för exploateringsmark. Borgmästaren 6 och 8 samt Montören 3 Finspångs kommun Sid 3
Byggrättsvärden bedöms främst via ortsprisanalyser. Kompletteringar kan även ske med erfarenhetsmässiga generella analyser av vad som kan bedömas vara marknadsmässiga priser för byggrätter. Sådana kompletterande analyser sker normalt i form av enkla exploateringskalkyler. Noterade priser för 'byggrätter' avser normalt byggklara tomter med en kort väntetid fram till dess att exploatering kan ske. Med byggklara tomter avses tomter där plan finns fastställd, rimlig återstående genomförandetid finns (alternativt att planens innehåll bedöms vara helt okontroversiellt), fastighetsbildning mm är klar, inga belastningar vad gäller gatukostnadsersättningar finns samt att marken har normala grundläggningsförhållanden. Anläggningsavgifter för VA räknas däremot normalt in i produktionskostnaderna för byggnaderna. I den mån förhållandena avviker ifrån vad som kan anses vara normalt för en byggklar tomt måste värdet justeras med hänsyn till dessa avvikelser. Borgmästaren 6 och 8 samt Montören 3 Finspångs kommun Sid 4
3. Värderingsobjekt Karta Fastigheterna Borgmästaren 6 och 8 samt Montören 3 Finspångs kommun är belägna i absoluta centrum av Finspångs tätort. Brinells Väg 5, 5A-B, Bergslagsvägen 21, 21A- B De Beschevägen 4, Brinells Väg 4. Fastigheten Borgmästaren 6 har en markareal om 1 625 m² och Borgmästaren 8 en areal om 7 922 m²samt Montören 3 en markareal om 2 067 m². Den totala markarealen utgör således 11 614 m². Finspångs Vårdcentrum kommer att få ett cityläge. Omkringliggande bebyggelse utgöres av flerbostadshus, en fd brandstation, butik m m. Till Bergslagstorget är det ca 300 m. Lagfaren ägare Lagfaren ägare till fastigheterna är Finspångs kommun, 212000-0423. Borgmästaren 6 och 8 samt Montören 3 Finspångs kommun Sid 5
Tomtkarta och foto Nuvarande planförhållanden Gällande plan är DP Vårdcentrum med lagakraft 2015-03-24. Genomförandetiden är fem år efter laga kraft. Enligt bestämmelserna på plankartan så har fastigheterna Borgmästren 6 och 8 beteckningen DSC område för Vård, skola och Centrum. Högsta byggnadshöjd är 30 m. Montören 3 är utlagd som GC-VÄG- område för gång, cykel och mopedväg Borgmästaren 6 och 8 samt Montören 3 Finspångs kommun Sid 6
Detaljplan Taxeringsvärde Fastigheterna Borgmästarna är taxerade som Specialenhet, vårdbyggnad (typkod 823). Montören 3 är taxerad som industrienhet, övrig mark (gatu- och parkmark), tax.värde 0 kr (498). Borgmästaren 6 och 8 samt Montören 3 Finspångs kommun Sid 7
4. Värderingsprincip Syfte Metod Syftet med föreliggande värdebedömning är att bedöma marknadsvärdet av fastigheterna Borgmästaren 6 och 8 samt Montören 3 Finspångs kommun vid värdetidpunkten april 2015. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning under normala omständigheter på den öppna fastighetsmarknaden. Bedömning av marknadsvärdet grundas alltid på information från den delmarknad som den aktuella fastigheten förmodas tillhöra. Om jämförbara objekt nyligen gått till försäljning, och uppgifter finns om vad som kan anses vara värdepåverkande faktorer vid dessa överlåtelser, kan bedömningen baseras på en direkt bearbetning av de erlagda köpeskillingarna. Ett sådant värderingsförfarande benämns "ortsprisanalys" och tillämpas alltid om det är möjligt. Om prisuppgifter av detta slag saknas, eller andra uppgifter saknas varvid en meningsfull bearbetning av prisuppgifterna blir omöjlig, måste värdeuppskattningen baseras på en bedömning av marknadsaktörernas beteenden, så kallad marknadssimulering. Marknadsvärdet konstitueras av den framtida nytta en förvärvare kan ha av marken. Avgörande för detta är främst vad fastigheterna får användas till samt i vilken utsträckning fastigheterna får bebyggas. Marknadsvärdet bestäms av den tillåtna och möjliga användning som motiverar det högsta värdet, 'highest and best use'. I föreliggande fall motsvarar denna användning planerad ny byggnad enligt framtaget planförslag. Byggrättsvärden bedöms främst via ortsprisanalyser. Kompletteringar kan även ske med erfarenhetsmässiga generella analyser av vad som kan bedömas vara marknadsmässiga priser för byggrätter. Sådana kompletterande analyser sker normalt i form av enkla exploateringskalkyler. Noterade priser för byggrätter avser normalt byggklara tomter med en kort väntetid fram till dess att exploatering kan ske. Med byggklara tomter avses tomter där plan finns fastställd, rimlig återstående genomförandetid finns (alternativt att planens innehåll bedöms vara helt okontroversiellt), fastighetsbildning m m är klar, inga belastningar vad gäller gatukostnadsersättningar finns, samt att marken har normala grundläggningsförhållanden. I den mån förhållandena avviker ifrån vad som kan anses vara normalt för en byggklar tomt måste värdet justeras med hänsyn till dessa avvikelser. Borgmästaren 6 och 8 samt Montören 3 Finspångs kommun Sid 8
5. Marknadsbeskrivning Finspångs kommun Finspångs kommun Befolkning Antalet invånare i Finspång kommun uppgick i slutet av december 2014 till 21 150 personer, vilket är en ökning med 247 personer eller 1,2% jämfört med samma period förra året. Sedan slutet av 2004 har befolkningen ökat med 157 personer eller 0,7%. Denna procentuella befolkningsutveckling placerar Finspång på plats 149 bland landets 290 kommuner under tidsperioden. Figur. Befolkningsutveckling, Finspång kommun 300 250 200 150 100 50 0-50 -100 21 200 21 100 21 000 20 900 20 800 20 700 20 600 20 500 20 400-150 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 20 300 Källa: SCB Födelseöverskott (VS) Flyttnetto (VS) Folkmängd (HS) I den senaste prognosen från myndigheten för Tillväxtanalys förväntas befolkningen i Finspång kommun minska till 20 446 invånare i slutet av 2030. Från dagens nivå skulle det innebära en minskning med 704 personer (3%). Samtidigt förväntas befolkningen i riket som helhet öka med 9%. Om man istället ser till befolkningen i arbetsför ålder, 20-64 år, så förväntas denna sjunka från 11 450 personer i slutet av 2014 till 10 633 personer i slutet av 2030. Det motsvarar en minskning med 817 personer eller 7%. I riket förväntas befolkningen i arbetsför ålder öka med 2% under samma tidsperiod. Borgmästaren 6 och 8 samt Montören 3 Finspångs kommun Sid 9
Figur. Prognostiserad befolkningsutveckling, Finspång kommun 25 000 6 000 20 000 5 000 15 000 4 000 3 000 10 000 2 000 5 000 1 000 0 2014 2018 2022 2026 2030 0 Källa: Tillväxtanalys Utbildning Antalet personer med eftergymnasial utbildning i kommunen uppgick i slutet av 2013 till 3 493 personer, eller 23% av den totala befolkningen. Detta placerar Finspång på plats 166 bland landets 290 kommuner avseende utbildningsgrad. I jämförelse låg andelen med eftergymnasial utbildning i Östergötlands län och i riket som helhet på 34% respektive 35% vid samma tidpunkt. Figur. Andel med eftergymnasial utbildning, Finspång kommun 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Källa: SCB Total befolkning (VS) 20-64 år (HS) 0-19 år (HS) 65+ år (HS) 0562 Finspång Östergötlands län Riket Borgmästaren 6 och 8 samt Montören 3 Finspångs kommun Sid 10
Arbetslöshet Arbetslösheten uppgick i januari 2015 till 9,1%, vilket är en minskning med 0,10 procentenheter jämfört med samma månad föregående år. I jämförelse låg arbetslösheten i Östergötlands län och i riket som helhet på 7,4% (7,8%) respektive 6,5% (6,8%). Figur. Arbetslöshet, Finspång kommun 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 0562 Finspång Östergötlands län Riket Källa: Arbetsförmedlingen Näringslivsstruktur Antalet arbetstillfällen i Finspång kommun uppgick i januari 2015 till 8 668. Enligt RAMS-statistik från SCB för årsskiftet 2013/14 så återfanns 24% i den offentliga sektorn. De största näringsgrenarna var tillverkning och utvinning (45%), vård och omsorg (18%), utbildning (9%) samt handel (6%). Figur. Fem största näringsgrenarna, Finspång kommun 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Tillverkning och utvinning Vård och omsorg Utbildning Handel Företagstjänster Källa: SCB 0562 Finspång 05 Östergötlands län Riket Borgmästaren 6 och 8 samt Montören 3 Finspångs kommun Sid 11
Tabell. De tio största arbetsgivarna i kommunen, januari 2015 Arbetsgivare Antal anställda Andel anställda SIEMENS INDUSTRIAL 2 675 30,9% TURBOMACHINERY AB FINSPÅNGS KOMMUN 2 275 26,2% GRÄNGES SWEDEN AB 425 4,9% RESURSCENTER MO GÅRD AKTIEBOLAG 375 4,3% COOR SERVICE MANAGEMENT 325 3,7% INDUSTRISERVICE AB ÖSTERGÖTLANDS LÄNS LANDSTING 225 2,6% SAPA PROFILER AB 225 2,6% HÄFLA BRUKS AKTIEBOLAG 75 0,9% KL INDUSTRI AB 75 0,9% COOP FINSPÅNG EKONOMISK FÖRENING Källa: SCB 75 0,9% Nyföretagande Under 2013 startades det 76 nya företag i Finspång kommun. Sett över femårsperioden 2009-2013 har nyföretagandet, uttryckt som andel nya företag per 1 000 invånare i kommunen, uppgått till 6,1 i genomsnitt. Detta kan jämföras med nyföretagandet i Östergötlands län och i riket som uppgick till 8,7 respektive 11,3 nya företag per 1 000 invånare under samma tidsperiod. Figur. Nyföretagande (per 1 000 invånare), Finspång kommun 14 12 10 8 6 4 2 0 2009 2010 2011 2012 2013 0562 Finspång Östergötlands län Riket Källa: Tillväxtanalys Detaljhandeln Under 2013 uppgick den totala omsättningen i detaljhandeln i Finspång kommun till 746 mkr inklusive moms. Dagligvaruhandeln stod för 462 mkr och sällanköpshandeln för 284 mkr. Sedan 2007 har den totala detaljhandeln i Finspång ökat med 34 mkr eller 5%. Samtidigt har detaljhandeln i riket som helhet ökat med 16% under samma tidsperiod. Borgmästaren 6 och 8 samt Montören 3 Finspångs kommun Sid 12
Samtidigt uppgick försäljningsindex för den totala detaljhandeln i kommunen till 58 under 2013. Försäljningsindex definieras som den faktiska omsättningen i kommunen i relation till försäljningsunderlaget. Ett index som överstiger 100 indikerar att kommunen lockar kunder från andra närliggande kommuner. I Finspång kommun är omsättningen i detaljhandeln med andra ord lägre än vad om är motiverat utifrån befolkningsunderlaget. Delindexen för dagligvaruhandeln och sällanköpshandeln uppgick vid samma tidpunkt till 69 respektive 46. Figur. Omsättning och index för detaljhandeln, Finspång kommun 600 62 500 400 300 200 100 61 60 59 58 57 56 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 55 Källa: HUI Dagligvaror, mkr (VS) Sällanköpsvaror, mkr (VS) Index, detaljhandel (HS) Borgmästaren 6 och 8 samt Montören 3 Finspångs kommun Sid 13
Bostadsmarknaden Bostadsmarknaden i Finspång kommun bestod i slutet av 2013 av 5 543 småhus, 4 749 lägenheter i flerbostadshus, 390 specialbostäder (vård- eller studentbostäder) samt 188 lägenheter i övriga hus. Av objekten i flerbostadshus så är 1 857 lägenheter (39% av det totala beståndet) byggda under 1960-talet och 1 241 lägenheter (26%) under 1950- talet. Samtidigt är 3 lägenheter uppförda sedan millennieskiftet. Figur. Lägenheter per byggnadsår, Finspång kommun 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0-1930 1931-1940 1941-1950 1951-1960 1961-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000 2001-2010 2011-45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% K Källa: SCB 0562 Finspång Riket Ser man istället till ägarsidan, så innehades vid samma tidpunkt 1 631 lägenheter av kommunens allmännyttiga bostadsföretag. Samtidigt ägdes 1 520 lägenheter av bostadsrättsföreningar och 1 203 lägenheter av privata eller publika fastighetsföretag samt av privatpersoner. Borgmästaren 6 och 8 samt Montören 3 Finspångs kommun Sid 14
6. Transaktionsmarknaden Vårdomsorgsfastigheter som investeringsobjekt Tillsammans med exempelvis daghem och skolor utgör vård- och omsorgsfastigheter en fastighetstyp som historiskt sett inte köpts och sålts i någon större utsträckning. Under senare tid har dock en växande skara privata fastighetsbolag etablerats med ett uttalat fokus mot just fastigheter med offentlig verksamhet, s.k. samhällsfastigheter. Detta har starkt bidragit till att det idag uppstått en etablerad transaktionsmarknad för denna typ av fastigheter, samtidigt som transaktionsvolymerna kommit att öka kraftigt. Idag utgör samhällsfastigheter uppskattningsvis 10 procent av den totala transaktionsvolymen av kommersiella fastigheter i Sverige. Det innebär att samhällsfastigheter till ett värde om 10-15 mdr kr årligen byter ägare. Idag är den vanligaste köparen av samhälls- och omsorgsfastigheter en investerare som hyr ut lokalerna till en operatör och sedan själva förvaltar objektet. Det som framförallt attraherat denna köparkategori under senare år, är att samhällsfastigheter i allmänhet har långa hyresavtal (vanligtvis mellan 10-20 år) med solida hyresgäster som stat, landsting eller kommun. En viss osäkerhet finns dock alltid kring vad som händer med fastigheten efter att kontraktet löper ut. Hur ser den framtida efterfrågan av exempelvis äldreboenden ut på den aktuella orten och uppfyller anläggningen framtida krav på verksamheten. För exempelvis äldreboenden har nya myndighetskrav på senare tid gjort att utformningen i äldre byggnader idag inte godkänns, vilket kan skapa krav på dyra ombyggnationer för att få fortsätta verksamheten. Borgmästaren 6 och 8 samt Montören 3 Finspångs kommun Sid 15
7. Sammanställning avseende marknadsvärde Genomförda affärer för byggrätter för vårdändamål Som tidigare nämnts, gäller enligt nuvarande detaljplan att: Gällande plan är DP Vårdcentrum med lagakraft 2015-03-24. Genomförandetiden är fem år efter laga kraft. Nedan sker en genomgång av några av de transaktioner som genomförts under de senaste åren avseende mark för omsorgsfastigheter. Marken har antingen anvisats av kommunen och/eller inhämtats från lagfartsregistret. En markanvisning innebär dock inget fullbordat köp, då möjlighet finns att hoppa av. Förutsättningarna kan också skilja sig åt mellan de olika affärerna. Normalt är dock att priset indexregleras från tidpunkt för markanvisning till tidpunkten för tillträde. I Stockholms stad, men även på andra ställen, har kommunen som princip att istället för att försälja marken istället upplåta den till exploatören med tomträtt. Dessa försäljningar är ej nämnda i nedanstående sammanställning. För försäljningar som skett genom lagfartsförvärv råder dock i flera fall en viss osäkerhet om byggrättens storlek samt vilket ytmått som avses (BTA, LOA eller BRA). De noterade priserna för byggrätter bedöms dock i samtliga fall avse byggklara tomter med en kort väntetid fram till dess att exploatering kan ske. Med byggklara tomter avses tomter där plan finns fastställd, rimlig återstående genomförandetid finns (alternativt att planens innehåll bedöms vara helt okontroversiellt), fastighetsbildning m m är klar, inga belastningar vad gäller gatukostnadsersättningar finns samt att marken har normala grundläggningsförhållanden. Anläggningsavgifter för VA räknas däremot normalt in i produktionskostnaderna för byggnaderna. I augusti 2014 tecknade Peab, via dotterbolaget Rikstens Friluftsstad, ett avtal om försäljning av fastigheten Hangaren 3 i Botkyrka kommun till Näckström Fastigheter för en köpeskilling om ca 2 750 kr/kvm BTA. *I maj 2014 anvisade Järfälla kommun mark i det nya området Barkarbystaden till Hemsö. Markområdet avsåg en vårdanläggning för sjukhus, friskvård, hälsa och rehabilitering och parterna är överens om en köpeskilling om 2 000 kr/kvm BTA, innan indexuppräkning. I april 2014 förvärvade Senectus fastigheterna Parken 6 och Parken 7 i Salem från Vestigia Projektutveckling. Givet den planerade bebyggelsen för ett äldreboende om ca 3 700 kvm motsvara köpeskillingen ca 2 100 kr/kvm BTA. *I mars 2014 anvisade Umeå kommun mark i området Berghem (på del av fastigheten Stadsliden 2:3) till den lokala aktören Bäckbacka AB för vårdändamål. Priset uppgick till 1 050 kr/kvm BTA. Det relativt låga priset kan dock förklaras av att exploatören enligt detaljplan blir skyldig att anlägga ett underjordiskt garage med platser som överstiger det planerade trygghetsboendets behov. I november 2013 förvärvade Senectus fastigheten Tollare 1:383 i Nacka av NCC för 20 mkr. Köparen ämnar nu uppföra en förskola om sex avdelningar samt ett äldreboende för 72 boenden på tomten. Den totala BTA-ytan uppges vara 6 000 kvm. Detta ger ett pris på marken motsvarande ca 3 300 kr/kvm BTA. *I juli 2013 har Peab Sverige AB köpt fastigheten Afzeliiskolan 6 invid Norra Ringgatan och Afzeliiskolan i Alingsås från kommunen. Köpeskillingen uppgick till 2 665 000 kr eller drygt 1 300 kr/kvm. Borgmästaren 6 och 8 samt Montören 3 Finspångs kommun Sid 16
Värde *I Norrtälje kommun har det under 2013 anvisades mark för äldreboende. Fastigheten Dolomiten 1 belägen i norra delarna av Norrtälje tätort inom utvecklingsområdet Färsna såldes till Attendo för en köpeskilling om 1 500 kr/kvm BTA. I Österåker kommun har det under slutet av 2013 tecknats avtal om förvärv avseende mark för äldreboende. Köpare är Svenska Vårdfastigheter som förvärvar del av fastigheten Näs 7:4 av Täljöhalvöns Fastigheter Handelsbolag. Affären sker i bolagsform med ett underliggande fastighetsvärde om 14,7 mkr motsvarande drygt 3 500 kr/kvm BTA. I kvarteret Hejaren i centrala Sundbyberg anvisade kommunen mark för äldreboende under 2013. Marken såldes till Näckströms Fastigheter för en köpeskilling om 3 000 kr/kvm BTA för äldreboende. I markanvisningen ingick även viss byggrätt för kommersiella lokaler för vilka det betalades 1 500 kr/kvm BTA. I Norrtälje kommun har det under sommaren 2012 skett en försäljning av mark för äldreboende, där Svenska Vårdfastigheter har köpt fastigheten Emmaus 67 av Solbackastrand AB. Affären har skett i bolagsform med ett underliggande fastighetsvärde om 15 mkr motsvarande drygt 3 000 kr/kvm BTA. Under 2013 anvisade Uppsala kommun mark i området Sala Backe en byggrätt för äldreboende och förskola till Svenska Vårdfastigheter. Priset för tomten som rymmer en byggrätt om cirka 6 500 kvm BTA uppgick till 2 000 kr/kvm BTA. I september 2011 förvärvade Svenska Vårdfastigheter fastigheten Söderbymalm 3:274 av en privatperson. Köpeskillingen uppgick till 11,5 mkr, vilket motsvarar cirka 2 700-2 900 kr/kvm BTA (givet viss osäkerhet kring ytan). Slutsats I Rudboda på Lidingö hade kommunen en markanvisningstävling för äldreboende under 2010. Fyra anbud inkom på en prisnivå mellan 2 500 till 3 800 kr/kvm BTA och marken såldes till Besqab för ca 3 800 kr/kvm BTA. De mest representativa fastighetsöverlåtelserna är markerade med *. De ligger i Järfälla, Umeå, Alingsås och Norrtälje kommun. Priserna varierar mellan 1 050 kr/m² BTA till 2 000 kr/m² BTA. Priserna avser framförallt äldre- och vårdboenden. Finspång är en betydligt mindre kommun än de kommuner jämförelseobjekten är belägna och bör därför har ett lägre marknadsvärde för byggrätten. Då jämförelseobjekten inte heller avser vårdcentrum som har en högre produktionskostnad än äldreboenden bör det vara mindre kvar till tomtkostnad vid nyproduktion, dvs lägre markvärde. Utifrån ovan redovisat ortprismateral och erfarenhetsmässiga bedömningar dras den slutsatsen att byggrätten bör ha ett marknadsvärde på 450-500 kr/m² BTA. Byggrätten avser en BTA om 18 400 m² detta medför ett marknadsvärde i storleksordningen 8,7 Mkr. Avrundat till 8,5 Mkr Borgmästaren 6 och 8 samt Montören 3 Finspångs kommun Sid 17
Uppskattad värdebedömning enligt speciella förutsättningar I detta utlåtande har marknadsvärdet för fastigheterna Borgmästaren 6 och 8 samt Montören 3 Finspångs kommun bedömts. Med stöd av ovan redovisad analys bedöms marknadsvärdet vid värdetidpunkten april 2015 uppgå till 8 500 000 kr. Osäkerhetsintervallet sätts till +/- 10 %. Norrköping 2015-04-30 DTZ SWEDEN AB Sören Arfwidsson Av ASPECT auktoriserad fastighetsvärderare Borgmästaren 6 och 8 samt Montören 3 Finspångs kommun Sid 18
Kartbilaga Borgmästaren 6 & 8, Montören 3, Finspång
Fotobilaga Borgmästaren 6 & 8, Montören 3, Finspång
Metria FastighetSök - Finspång Borgmästaren 6 038 Allmän+Taxering 2015-04-09 Fastighet Beteckning Finspång Borgmästaren 6 Nyckel: 050000601 Församling Finspång Socken: Risinge Senaste ändringen i allmänna delen 2010-03-18 LKF 056201 Senaste ändringen i inskrivningsdelen 2012-04-23 Aktualitetsdatum i inskrivningsdelen 2015-04-02 Adress Adress Brinells Väg 5, 5A-B 612 30 Finspång Läge, karta Område N (SWEREF 99 TM) E (SWEREF 99 TM) Registerkarta 1 6507538.7 544644.0 FINSPÅNG Areal Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt 1 625 kvm 1 625 kvm Lagfart Ägare Andel Inskrivningsdag Akt 212000-0423 1/1 2012-04-23 9622 Finspångs Kommun Finspångs Kommun 612 80 Finspång Köp (även transportköp): 2012-04-02 Köpeskilling: 3.650.000 SEK, avser hela fastigheten. Inteckningar Totalt antal inteckningar: 4 Totalt belopp: 4.300.000 SEK Nr Belopp Inskrivningsdag Akt 1 2.355.000 SEK 1985-01-16 713 2 202.000 SEK 1985-01-16 714 3 750.000 SEK 1985-01-16 715 4 993.000 SEK 2003-08-21 24216 Sida 1 av 4 2015-04-09
Metria FastighetSök - Finspång Borgmästaren 6 Rättigheter Redovisning av rättigheter kan vara ofullständig Ändamål Rättsförhållande Rättighetstyp Rättighetsbeteckning Väg Förmån Officialservitut 05-FIN-3448.2 Övrig berörkrets, med rättsförhållande: Förmån Finspång Borgmästaren 6 Last Finspång Borgmästaren 5 Fjärrvärme Last Ledningsrätt 0562-09/44.1 Övrig berörkrets, med rättsförhållande: Förmån Finspångs Tekniska Verk Ab Last Finspång Barberaren 1 Finspång Borgmästaren 6-8 Finspång Bruket 1 Finspång Bruksgården 2, 3 Finspång Byggmästaren 4, 6, 8 Finspång Högby 1:1, 1:13, 1:14, 1:16, 1:20, 1:24, 1:27, 1:28, 1:39-43, 1:48, 1:50 Finspång Järnvägen 2, 15, 17, 20 Finspång Kemisten 1 Finspång Köpmannen 4, 6 Finspång Lasarettet 1, 2 Finspång Manan 2, 4 Finspång Montören 1, 2 Finspång Snickaren 12 Finspång Telegrafen 2 Finspång Urmakaren 1, 8-10 Finspång Vinkelhaken 3 Finspång Åldermannen 4 Bildningsåtgärd: Ledningsåtgärd Beskrivning: Rätt att nedlägga och för all framtid bibehålla, underhålla och utnyttja fjärrvärmeledningar. ledningsrättsområdets bredd 3 meter om inget annat anges i beskrivning, aktbilaga be. Planer, bestämmelser och fornlämningar Planer Datum Akt Stadsplan: Riksväg 51 genom finspång 1983-04-08 Genomf. start: 1987-07-01 Genomf. slut: 1992-06-30 05-FIN-3368 0562 0562K-D173 Sida 2 av 4 2015-04-09
Metria FastighetSök - Finspång Borgmästaren 6 Taxeringsuppgifter Taxeringsenhet Hyreshusenhet, huvudsakligen bostäder (320) 113264-3 Uppgiftsår Taxeringsår Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet. 2014 2013 därav därav markvärde Taxeringsvärde byggnadsvärde 2.157.000 SEK 1.664.000 SEK 493.000 SEK Taxerad Ägare Andel Juridisk form Ägandetyp 212000-0423 Finspångs Kommun Finspångs Kommun 612 80 Finspång 1/1 Kommun Lagfart eller Tomträtt Värderingsenhet bostadsmark 031852109. Taxeringsvärde 426.000 SEK Riktvärdeområde 0562050 Byggrätt ovan mark 711 kvm Riktvärde byggrätt 600 SEK/kvm Värderingsenhet lokalmark 031853109. Taxeringsvärde 67.000 SEK Riktvärdeområde 0562050 Byggrätt ovan mark 150 kvm Riktvärde byggrätt 450 SEK/kvm Värderingsenhet bostäder 031850109. Taxeringsvärde 1.585.000 SEK Bostadsyta 554 kvm Årtal för hyresnivå Hyra Under byggnad 400.000 SEK/år Nej Nybyggnadsår Värdeår Tillbyggnadsår 1929 1984 Värderingsenhet lokaler 031851109. Taxeringsvärde 79.000 SEK Lokalyta 115 kvm Årtal för hyresnivå Nybyggnadsår 1929 Åtgärd Hyra 86.000 SEK/år Tillbyggnadsår Under byggnad Nej Värdeår 1984 Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Avsöndring KB 1916-06-09 Fastighetsreglering 1986-09-12 Ledningsåtgärd 2010-03-18 Ursprung Finspång Byggmästaren 8 Tidigare Beteckning 05-FIN-AVS168 05-FIN-3448 0562-09/44 Beteckning Omregistreringsdatum Akt E-Risinge Finspångs Tomtområde 1:71 1957-07-10 E-Finspång Stg 56 1986-09-12 E-Finspång Borgmästaren 6 1990-09-26 0581-90/55 Ajourforande inskrivningsmyndighet Adress Eksjö Kontorbeteckning: FI43 Telefon: 0771-636363 Copyright 2014 Metria Källa: Lantmäteriet Sida 3 av 4 2015-04-09
Metria FastighetSök - Finspång Borgmästaren 6 Sida 4 av 4 2015-04-09
Metria FastighetSök - Finspång Borgmästaren 8 038 Allmän+Taxering 2015-04-09 Fastighet Beteckning Finspång Borgmästaren 8 Nyckel: 050000603 Församling Finspång Socken: Risinge Adress Adress Bergslagsvägen 21, 21A-B 612 30 Finspång De Beschevägen 4 612 30 Finspång Läge, karta Senaste ändringen i allmänna delen 2010-03-18 LKF 056201 Aktualitetsdatum i inskrivningsdelen 2015-04-02 Område N (SWEREF 99 TM) E (SWEREF 99 TM) Registerkarta 1 6507602.3 544690.6 FINSPÅNG Areal Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt 7 922 kvm 7 922 kvm Lagfart Ägare Andel Inskrivningsdag Akt 212000-0423 1/1 1930-08-28 15 Finspångs Kommun Finspångs Kommun 612 80 Finspång Köp (även transportköp): 1930-05-15 Ingen köpeskilling redovisad. Anmärkning: Övriga fång 47/916, 55/70 Anmärkning: Anmärkning 89/3496 Sida 1 av 4 2015-04-09
Metria FastighetSök - Finspång Borgmästaren 8 Rättigheter Redovisning av rättigheter kan vara ofullständig Ändamål Rättsförhållande Rättighetstyp Rättighetsbeteckning Fjärrvärme Last Ledningsrätt 0562-09/44.1 Övrig berörkrets, med rättsförhållande: Förmån Finspångs Tekniska Verk Ab Last Finspång Barberaren 1 Finspång Borgmästaren 6-8 Finspång Bruket 1 Finspång Bruksgården 2, 3 Finspång Byggmästaren 4, 6, 8 Finspång Högby 1:1, 1:13, 1:14, 1:16, 1:20, 1:24, 1:27, 1:28, 1:39-43, 1:48, 1:50 Finspång Järnvägen 2, 15, 17, 20 Finspång Kemisten 1 Finspång Köpmannen 4, 6 Finspång Lasarettet 1, 2 Finspång Manan 2, 4 Finspång Montören 1, 2 Finspång Snickaren 12 Finspång Telegrafen 2 Finspång Urmakaren 1, 8-10 Finspång Vinkelhaken 3 Finspång Åldermannen 4 Bildningsåtgärd: Ledningsåtgärd Beskrivning: Rätt att nedlägga och för all framtid bibehålla, underhålla och utnyttja fjärrvärmeledningar. ledningsrättsområdets bredd 3 meter om inget annat anges i beskrivning, aktbilaga be. Planer, bestämmelser och fornlämningar Planer Datum Akt Stadsplan: Borgmästaren Ändamål: Allmänt mm Stadsplan: Centrum(stg 55 m fl) Ändamål: Allm., samlingslokal 1950-04-21 1974-06-18 Stadsplan: Riksväg 51 genom finspång 1983-04-08 Genomf. start: 1987-07-01 Genomf. slut: 1992-06-30 Detaljplan: Kv läkaren m fl 1988-06-07 Genomf. start: 1988-07-29 Genomf. slut: 1993-12-31 05-FIN-1799 0562 0562K-D29 05-FIN-3067 0562 0562K-D149 05-FIN-3368 0562 0562K-D173 0562-P88/2 0562 0562K-DP183 Sida 2 av 4 2015-04-09
Metria FastighetSök - Finspång Borgmästaren 8 Taxeringsuppgifter Taxeringsenhet Specialenhet, vårdbyggnad (823) 120969-3 Uppgiftsår Taxeringsår Utgör taxeringsenhet och omfattar del av registerfastighet. 2014 2013 Taxeringsvärde Taxerad Ägare Andel Juridisk form Ägandetyp 212000-0423 Finspångs Kommun Finspångs Kommun 612 80 Finspång 1/1 Kommun Lagfart eller Tomträtt Taxeringsenhet Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler (325) 120970-3 Uppgiftsår Taxeringsår Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet. 2014 2013 Taxeringsvärde därav därav markvärde byggnadsvärde 1.121.000 SEK 881.000 SEK 240.000 SEK Taxerad Ägare Andel Juridisk form Ägandetyp 212000-0423 Finspångs Kommun Finspångs Kommun 612 80 Finspång 1/1 Kommun Lagfart eller Tomträtt Värderingsenhet lokalmark 125177109. Taxeringsvärde 240.000 SEK Riktvärdeområde 0562050 Byggrätt ovan mark 535 kvm Riktvärde byggrätt 450 SEK/kvm Värderingsenhet lokaler 125176109. Taxeringsvärde 881.000 SEK Lokalyta 446 kvm Årtal för hyresnivå Hyra Under byggnad 272.000 SEK/år Nej Nybyggnadsår 1955 Tillbyggnadsår 1993 Värdeår 1993 Åtgärd Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Tomtmätning 1954-04-23 Sammanläggning 1955-05-03 Ägoutbyte 1970-12-04 Fastighetsreglering 1981-02-13 Ledningsåtgärd 2010-03-18 Ursprung Finspång Byggmästaren 8 Finspång Finspång 9:39, 9:41 Tidigare Beteckning Beteckning Omregistreringsdatum Akt 0562K-F405 05-FIN-2924 05-FIN-3288 0562-09/44 E-Risinge Borgmästaren 1 1957-07-10 E-Finspång Borgmästaren 1 1970-12-04 E-Finspång Borgmästaren 8 1990-09-26 0581-90/55 Sida 3 av 4 2015-04-09
Metria FastighetSök - Finspång Borgmästaren 8 Ajourforande inskrivningsmyndighet Adress Eksjö Kontorbeteckning: FI43 Telefon: 0771-636363 Copyright 2014 Metria Källa: Lantmäteriet Sida 4 av 4 2015-04-09
Metria FastighetSök - Finspång Montören 3 038 Allmän+Taxering 2015-04-17 Fastighet Beteckning Finspång Montören 3 Nyckel: 050006300 Församling Finspång Socken: Risinge Adress Adress Brinells Väg 4 612 30 Finspång Läge, karta LKF 056201 Aktualitetsdatum i inskrivningsdelen 2015-04-15 Område N (SWEREF 99 TM) E (SWEREF 99 TM) Registerkarta 1 6507557.5 544616.2 FINSPÅNG Areal Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt 2 067 kvm 2 067 kvm Lagfart Ägare Andel Inskrivningsdag Akt 212000-0423 1/1 1982-03-31 710 Finspångs Kommun Finspångs Kommun 612 80 Finspång Köp (även transportköp): 1981-12-30 Ingen köpeskilling redovisad. Rättigheter Redovisning av rättigheter kan vara ofullständig Planer, bestämmelser och fornlämningar Planer Datum Akt Detaljplan: För vårdcentrum i centrala finspång, Fastigheten borgmästaren 8 2015-03-03 Laga kraft: 2015-03-24 Genomf. start: 2015-03-25 Genomf. slut: 2020-03-24 0562-P15/1 0562 DP268 Sida 1 av 2 2015-04-17
Metria FastighetSök - Finspång Montören 3 Taxeringsuppgifter Taxeringsenhet Industrienhet, övrig mark (gatu- och parkmark), tax.värde 0 kr (498) 125671-3 Uppgiftsår Taxeringsår Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet. 2014 2013 Industritillbehör saknas Taxeringsvärde Taxerad Ägare Andel Juridisk form Ägandetyp 212000-0423 Finspångs Kommun Finspångs Kommun 612 80 Finspång 1/1 Kommun Lagfart eller Tomträtt Åtgärd Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Avsöndring KB 1913-11-10 Fastighetsreglering 1986-09-12 Fastighetsreglering 1990-02-16 Ursprung Finspång Byggmästaren 8 Tidigare Beteckning 05-FIN-AVS141 05-FIN-3448 0562-90/12 Beteckning Omregistreringsdatum Akt E-Risinge Finspångs Tomtområde 1:43 1957-07-10 E-Finspång Stg 54 1990-09-26 0581-90/55 Ajourforande inskrivningsmyndighet Adress Eksjö Kontorbeteckning: FI43 Telefon: 0771-636363 Copyright 2014 Metria Källa: Lantmäteriet Sida 2 av 2 2015-04-17
ALLMÄNNA VILLKOR FÖR VÄRDEUTLÅTANDE Dessa allmänna villkor är gemensamt utarbetade av CBRE Sweden AB, DTZ Sweden AB, Forum Fastighetsekonomi AB, FS Fastighetsstrategi AB, Newsec Advice AB, Savills Sweden AB och Svefa AB. De är utarbetade med utgångspunkt från God Värderarsed, upprättat av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna och är avsedda för auktoriserade värderare inom Samhällsbyggarna. Villkoren gäller från 2010-12-01 vid värdering av hela, delar av fastigheter, tomträtter, byggnader på ofri grund eller liknande värderingsuppdrag inom Sverige. Såvitt ej annat framgår av värdeutlåtandet gäller följande; 1 Värdeutlåtandets omfattning 1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom eller motsvarande med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsregistret hänförligt till värderingsobjektet. 1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från Fastighetsregistret. Den information som erhållits genom Fastighetsregistret har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av Fastighetsregistret har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från Fastighetsregistret samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 2 Förutsättningar för värdeutlåtande 2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetsbedömning. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar, men areorna har kontrollerats genom en rimlighetsbedömning. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömningen i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta villkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.4 Värderingsobjektet förutsätts dels uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och för fastigheten gällande villkor, såsom planförhållanden etc, dels ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 3 Miljöfrågor 3.1 Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 4 Besiktning, tekniskt skick 4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 5 Ansvar 5.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). 5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå för påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet är 25 prisbasbelopp vid värderingstidpunkten. 6 Värdeutlåtandets aktualitet 6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värdeutveckling som redovisas i utlåtandet i förekommande fall, har gjorts utifrån ett scenario som, enligt värderarens uppfattning, återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Värdebedömningen innebär inte någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes- och värdeutveckling. 7 Värdeutlåtandets användande 7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 7.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges. 2010-12-01 Ver 2