Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp

Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2012-11-30 Boindex steg till 128,6 tredje kvartalet 2012 Hushållen har fått marginellt bättre råd med husköpet Hushållens förutsättningar för att köpa småhus förbättrades något tredje kvartalet i år. Boindex steg till 128,6, från nedreviderade 125,4 andra kvartalet. Husköpkraften har i riket stärkts av något lägre småhuspriser, lägre bolåneräntor och högre förvärvsinkomster. Hushållens inkomstmarginaler vid husköp på närmare 30 % har stigit gradvis jämfört med det senaste bottenläget första kvartalet 2011. Boindex är 100 när hushållen använder 15 % av förvärvsinkomsten före skatt till bolånekostnader. När Boindex överstiger 100 har hushållen råd med sitt boende enligt den fastställda normen. Ju högre siffra, desto bättre. Medianpriset för småhus i riket sjönk till 1,693 miljoner kronor, från 1,7 miljoner andra kvartalet. Den sammanvägda bolåneräntan sjönk till 3,6 %, från 3,7 % kvartalet innan, och alltfler väljer nu att binda bolånen särskilt på längre löptider. Den årliga förvärvsinkomsten före skatt för ett hushåll bestående av två vuxna där minst en arbetar steg till 633 483 kronor före skatt. Den svagaste husköpkraften har invånarna i Stockholmsregionen, Uppsala och Helsingborg, medan landets starkaste husköpkraft återfinns i Örnsköldsvik, Piteå och Karlskoga. I hälften av kommunerna har husköpkraften förstärkts, och i den andra hälften har den försvagats under tredje kvartalet. 180 160 140 120 100 80 60 Boindex för riket Boindex hela riket ---------------------------- 2000 148,2 2001 141,9 2002 140,0 2003 144,5 2004 147,3 2005 146,5 2006 128,6 2007 109,3 2008 102,3 2009 148,9 2010 139,5 2011 116,6 ---------------------------- 2012 116,3 125,4 128,6 Källa: Swedbank samt data från SCB. Data revideras löpande utifrån nya uppgifter. Cecilia Hermansson, Ekonomiska sekretariatet, Swedbank tfn 08-5859 7720, fax 08-4114118, e-post: cecilia.hermansson@swedbank.se Administration: Ekonomiska sekretariatet, tfn 08-5859 7740, e-post: ek.sekr@swedbank.se, Internet: www.swedbank.se/boindex

Boindex delkomponenter: Huspriser, räntor och inkomster Småhuspriset sjönk marginellt i riket tredje kvartalet men steg i storstäderna Medianpriset för småhus Boindex första delkomponent sjönk med 7 000 kronor från 1,7 miljoner andra kvartalet till 1,693 miljoner kronor tredje kvartalet i år. 1 Årstakten blev återigen positiv på 1,1 %. Sedan första kvartalet 2011 då prisnivån på riksnivå nådde 1,825 miljoner har dock småhuspriset trendmässigt fallit tillbaka. Även om priset på småhus sjönk på riksnivå, steg det i storstadsregionerna, samt var oförändrat i medelstora städer och övriga kommuner. Detta är statistiskt möjligt eftersom nedgången på riksnivå var liten och medianpriset handlar om mittenvärdet vilket kan skilja sig åt för de olika grupperna. I Stockholmsregionen steg medianpriset från 3,3 miljoner kronor andra kvartalet till 3,45 miljoner kronor tredje kvartalet. På årsbasis sjönk prisnivån med en knapp 1 %. I Malmöregionen blev ökningstakten på årsbasis än mer negativ på -2,3 %, medan medianpriset steg från till 2,5 miljoner kronor från 2,45 miljoner kvartalet före. Göteborgsregionens medianpris steg till 2,85 miljoner, från 2,815 miljoner andra kvartalet, vilket innebar en lätt ökning i årstakt på 0,9 %. I gruppen medelstora städer var medianpriset oförändrat från kvartalet före med 1,95 miljoner en uppgång med 0,8 % i årstakt. Även i övriga kommuner var medianpriset på 995 000 kronor oförändrat, både jämfört med förra kvartalet och jämfört med samma kvartal ifjol. Prisutveckling för småhus 1993-2012 per region, medianpris (SEK) 3 800 000 3 600 000 3 400 000 3 200 000 3 000 000 2 800 000 2 600 000 2 400 000 2 200 000 2 000 000 1 800 000 1 600 000 1 400 000 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0 Hela riket Stockholm Malmö Göteborg Mellanstora Övriga Källa: SCB och Swedbank Bolåneräntorna fortsatte att falla Bolåneräntan, som vägs samman av rörliga och bundna bolåneräntor utifrån den faktiska nyutlåningen, utgör den andra delkomponenten. Uppgången av den sammanvägda bolåneräntan inleddes fjärde kvartalet 2009, men den bröts under tredje kvartalet i fjol. Efter en uppgång fjärde kvartalet ifjol sjönk den 1 I Boindex redovisas medianpriser. Observera att dessa inte tar hänsyn till de försålda fastigheternas taxeringsvärden. Medianprisernas utveckling kan därför avvika från annan mer vedertagen statistik över husprisernas utveckling. Revideringar av de närmast föregående kvartalen är vanliga. Boindex Sida 2 (7) 2012-11-30

sammanvägda bolåneräntan återigen första kvartalet i år till 3,9 %, och till 3,7 % andra kvartalet, och nu tredje kvartalet till 3,6 %. Nedgången av de totala bolåneräntorna med ytterligare 0,2 procentenheter beror på att de rörliga räntorna sjunkit från 3,8 % till 3,6 % och att de bundna räntorna sjunkit från 3,7 till 3,5 % även detta kvartal är de bundna räntorna lägre än de rörliga. Andelen av lånevolymen som tagits till bundna räntor (mellan ett och fem år) steg marginellt till knappt 38 %, samtidigt som andelen bundna räntor (över fem) år steg relativt mycket från 6 % till 10 %. Därmed sjönk andelen rörliga lån från 56,5 % till drygt 52 %. Bolåneräntor utifrån faktisk nyutlåning 1993-2012 14 Procent 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Källa: SCB och Swedbank Vägd ränta Bunden ränta Rörlig ränta Hushållens förvärvsinkomster stärks Boindex tredje delkomponent är hushållens förvärvsinkomster före skatt (median) för gifta och sambeskattade hushåll (minst en i hushållet förvärvsarbetar). I riket som helhet uppgick hushållens årliga förvärvsinkomst till 633 483 kronor tredje kvartalet i år. Ett Boindex på 128,6 innebär att hushållen nu har 28,6 % högre inkomster än de som krävs för att ha råd med medianvillan, d v s för att uppfylla vår norm om högst 15 % bolånekostnader som andel av hushållets förvärvsinkomster före skatt. När Boindex är 128,6 % betalar hushållen 11,7 % bolånekostnader som andel av bruttoförvärvsinkomsten. För rikets hushåll behövs en genomsnittlig inkomst på 492 617 kronor för att uppfylla normen vid köpet av medianvillan. Då skulle Boindex uppgå till 100. Eftersom hushållen i median har 633 483 kronor, innebär det att marginalen nu är 140 866 kronor per år före skatt, eller 28,6 %. I Stockholmsregionen krävs nu återigen drygt 1 miljon kronor i årsinkomst för att nå normen och ett Boindex på 100. I verkligheten har Stockholmarna en medianinkomst i hushållet på 725 330 kronor. Därmed är Boindex på 72,3, vilket är en försvagning jämfört med andra kvartalet (74,0) och framför allt jämfört med 2009 då räntenivåerna sjunkit till 1,8 % och Boindex i Stockholmsregionen nådde upp över 90. Stockholmarna betalar nu 20,8 % i bolånekostnader som andel av Boindex Sida 3 (7) 2012-11-30

bruttoinkomsten, att jämföra med rikets 11,7 % och gruppen övriga kommuner på 7,2 %. I Malmö- och Göteborgsregionerna behöver hushållsinkomsten uppgå till 727 433 kronor respektive 829 273 kronor för att nå 100-strecket. Inte heller här har invånarna den inkomst som krävs trots att medianpriset på småhus ligger väsentligt under stockholmsnivån, utan Boindex ligger under 100-strecket (87,8 respektive 81,5). I medelstora städer som grupp har hushållen fått lite större marginaler vid husköp (12,3 %). Gruppen övriga kommuner har de största marginalerna på 108 % högre inkomster än de som krävs eftersom inkomstläget ligger nära riksnivån och huspriserna är betydligt lägre. Utveckling av hushållens förvärvsinkomster före skatt i olika regioner, löpande priser 1993-2012 (kr/år) 750 000 725 000 700 000 675 000 650 000 625 000 600 000 575 000 550 000 525 000 500 000 475 000 450 000 425 000 400 000 375 000 350 000 325 000 300 000 275 000 Källa: SCB och Swedbank Hela riket Stockholm Malmö Göteborg Mellanstora Övriga OBS! Dessa beräkningar tar inte hänsyn till andra konsumtionsbehov som hushållet har, utan visar endast att 85 % av bruttoinkomsten kvarstår för andra utgifter. Denna undersökning bör inte användas för att beräkna kvar att leva på. Beloppet skall i första hand användas som jämförelsemått mellan regionerna/kommunerna. Regionala Boindex Under tredje kvartalet sjönk husköpkraften endast i Stockholmsregionen, medan det steg i de två övriga storstadsregionerna, medelstora städer och gruppen övriga kommuner. I riket bidrog högre inkomster, lägre bolåneräntor och lägre småhuspriser till att hushållens husköpkraft stärktes. I Stockholmsregionen kunde inte lägre räntor och högre inkomster kompensera för husprisuppgången. För de övriga bidrog enbart lägre räntor och högre inkomster till förstärkningen, medan huspriserna endera steg eller var oförändrade. Även om husköpkraften är högst i kommunerna utanför storstadsregioner och medelstora kommuner, säger Boindex ingenting om möjligheterna att avyttra småhus i olika regioner. Utanför storstadsregionerna är omsättningen lägre och huspriserna påverkas av utvecklingen på den lokala arbetsmarknaden, som inte behöver vara samstämmig med konjunkturutvecklingen i landet som helhet. Boindex Sida 4 (7) 2012-11-30

Boindex i olika regioner 1993-2012 270 260 250 240 230 220 210 200 190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 Regionala boindex Källa: Swedbank samt data från SCB. Övriga kommuner Hela riket Medelstora städer Göteborg Malmö Stockholm Kommunala Boindex Boindex har tagits fram för 47 enskilda kommuner över hela landet. I de tre storstadsregionerna ingår redan 51 kommuner och i gruppen övriga kommuner ca 200 kommuner. Ett kriterium för att analysera en enskild kommun är att minst 25 småhusköp har registrerats i kommunen under kvartalet. Under tredje kvartalet i år var alltjämt 9 (av 50) kommuner/regioner under 100- strecket. Dessa invånare måste således göra avkall på annan konsumtion för att få råd med husköpet. Stockholmsregionen har den lägsta husköpkraften i landet, följt av Uppsala, Helsingborg, Göteborgsregionen, Malmöregionen och Halmstad. Även Linköping, Varberg och Umeå tillhör kommuner med låg husköpkraft. Mest har husköpkraften försämrats i Småland (Ljungby, Värnamo, Gislaved och Kalmar) men även i Borås, Hässleholm och Uddevalla. Piteå återtog förstaplatsen, och följdes av förra kvartalets förstaplacering Örnsköldsvik. Även Karlskoga och Skellefteå har hög husköpkraft. Störst förbättring noterades i Skellefteå, Karlskoga, Hudiksvall, Piteå, Västervik och Landskrona. I lika många kommuner försämrades som förbättrades husköpkraften tredje kvartalet. Vid framtagningen och analysen av Boindex tror vi oss ha använt tillförlitliga källor och bearbetningsrutiner. Swedbank AB (publ) kan dock inte ta ansvar för analysernas riktighet eller fullständighet och inte heller för eventuell felaktighet eller brist i grundmaterialet eller bearbetningen därav. Läsarna uppmanas att basera eventuella beslut även på annat underlag. Varken Swedbank eller dess anställda eller andra medarbetare skall kunna göras ansvariga för förlust eller skada, direkt eller indirekt, på grund av eventuella fel eller brister i analyser som redovisas i Boindex. Boindex ger en bild av de svenska hushållens situation som grupp, men kan inte svara för enskilda hushåll. Boindex ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inkl. kredit- och räntebeslut. Boindex speglar utvecklingen efter de försäljningar av småhus som gjorts, men ger ingen bild av framtida försäljningar. Boindex Sida 5 (7) 2012-11-30

Boindex på kommunal nivå, inklusive storstadsregioner Kommun Kvartal 3, 2012 Kvartal 2, 2012 Förändring 1 Piteå (2) 279,1 256,5 256,5 22,5 2 Örnsköldsvik (1) 262,0 276,9 301,8-14,9 3 Karlskoga (6) 261,4 233,2 233,2 28,2 4 Skellefteå (7) 260,4 228,2 215,4 32,3 5 Gislaved (3) 230,3 251,7 251,7-21,4 6 Hudiksvall (9) 216,0 191,1 179,8 24,9 7 Hässleholm (5) 210,8 233,4 234,8-22,6 8 Västervik (11) 191,6 171,6 171,6 20,0 9 Ljungby (4) 185,7 231,6 248,8-45,8 10 Sundsvall (16) 167,0 162,8 144,7 4,2 11 Vänersborg (13) 164,7 159,3 159,3 5,4 12 Kristianstad (14) 163,4 156,5 159,2 6,9 13 Mariestad (12) 159,8 178,3 170,6-18,5 14 Värnamo (8) 159,7 188,6 188,6-28,9 15 Karlskrona (10) 153,7 158,7 175,8-4,9 16 Luleå (20) 146,4 136,7 136,7 9,7 17 Borlänge (24) 140,8 129,5 132,8 11,3 18 Gävle (15) 139,1 148,5 148,5-9,4 19 Skövde (19) 137,7 136,8 136,8 1,0 20 Falkenberg (18) 132,1 129,4 139,3 2,7 21 Borås (17) 129,2 149,2 144,0-20,0 22 Karlstad (28) 129,1 125,9 125,9 3,2 23 Falun (23) 129,1 129,8 133,9-0,7 24 Trollhättan (22) 128,0 135,2 135,2-7,2 25 Eskilstuna (26) 125,5 123,3 128,4 2,2 26 Strängnäs (33) 121,4 112,6 112,6 8,8 27 Nyköping (27) 117,5 126,6 126,6-9,2 28 Norrköping (37) 117,5 126,6 108,3-9,2 29 Höganäs (32) 115,8 114,1 113,5 1,7 30 Landskrona (43) 115,1 97,1 98,8 18,0 31 Kalmar (25) 114,5 131,0 131,0-16,5 32 Uddevalla (21) 114,5 134,3 135,4-19,9 33 Enköping (35) 112,9 109,0 109,0 3,9 34 Västerås (36) 112,6 108,4 108,4 4,2 35 Jönköping (38) 109,5 107,2 107,2 2,2 36 Gotland (31) 109,2 114,9 114,9-5,7 37 Ängelholm (41) 109,1 101,3 101,3 7,9 38 Östersund (34) 108,6 120,8 112,4-12,2 39 Växjö (30) 106,9 113,6 118,6-6,7 40 Norrtälje (29) 106,3 121,4 121,4-15,1 41 Örebro (39) 100,4 106,2 106,2-5,9 42 Umeå (44) 99,1 106,8 97,8-7,7 43 Varberg (42) 96,6 94,8 99,2 1,8 44 Linköping (45) 94,9 95,2 95,2-0,3 45 Halmstad (40) 94,8 98,3 101,9-3,5 46 Malmöregionen (46) 87,8 87,7 87,7 0,0 47 Göteborgsregionen (47) 81,5 80,9 81,3 0,7 48 Helsingborg (48) 81,2 81,3 81,3-0,1 49 Uppsala (49) 80,1 79,6 79,6 0,4 50 Stockholmsregionen (50) 72,3 74,0 74,0-1,8 Riket som helhet 128,6 125,4 126,6 3,2 Siffror inom parentes efter ortsnamnet anger placering förra kvartalet. Förra kvartalets siffror kan ha reviderats, framför allt till följd av reviderade småhuspriser (vilket görs löpande). Eventuella revideringar av inkomster görs i maj varje år. De ursprungliga siffrorna redovisas i spalten till vänster om kolumnen Förändring. Boindex Sida 6 (7) 2012-11-30

Boindex: Metod Syfte Norm Mäter förändringar i hushållens köpkraft i första hand vid husköp, men kan också ge indikationer om befintligt boende. Hushållens bolånekostnader bör enligt vår definition inte överstiga 15 % av förvärvsinkomsten (före skatt), vilket motsvarar ca 25 % av disponibelinkomsten. Definition av boindex Faktisk inkomst i förhållande till den inkomst som krävs för att uppfylla normen om 15 % bolånekostnader av inkomsten före skatt. Vid index = 100 använder hushållen 15 % av inkomsten före skatt, vid index > 100 har hushållen en bättre köpkraft än normen och vid index < 100 har hushållen en sämre köpkraft än normen. Variabler Begränsningar Småhuspriser från SCB (median) Hushållens förvärvsinkomster för gifta och sambeskattade från SCB (median) samt egna beräkningar Bolåneräntor från Riksbanken (rörliga kring 3 mån, bundna 1-5 år och > 5 år, sammanvägda) ger den månatliga bolånekostnaden vid antagandet om 20 % insats och 30 års återbetalningstid Boindex inkluderar bolånekostnader, men exkluderar skatter och subventioner, inklusive fastighetsskatt och ränteavdrag. Boindex ska ge en fingervisning om läget för hushållen som grupp men kan inte tala för varje enskilt hushåll. Boindex ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inklusive beslut om kreditgivning och räntebindning. Boindex speglar hushållens köpkraft utifrån de husköp som gjorts, men säger ingenting om hushållens försäljningsmöjligheter. Periodicitet Regioner Utkommer kvartalsvis Förutom hela riket, d v s samtliga kommuner i riket, ingår även: 1. Stockholm Upplands Väsby, Vallentuna, Österåker, Värmdö, Järfälla, Ekerö, Huddinge, Botkyrka, Salem, Haninge, Tyresö, Upplands Bro, Täby, Danderyd, Sollentuna, Solna, Sundbyberg, Stockholm, Nacka, Lidingö, Vaxholm, Sigtuna, Norrtälje, Södertälje, Nynäshamn och Nykvarn 2. Malmö Staffanstorp, Burlöv, Vellinge, Kävlinge, Lomma, Svedala, Malmö, Lund, Trelleborg, Skurup, Eslöv och Höör 3. Göteborg Kungsbacka, Härryda, Partille, Öckerö, Stenungssund, Tjörn, Ale, Lerum, Göteborg, Mölndal, Kungälv, Alingsås och Lilla Edet 4. Kommuner > 75 000 inv Uppsala, Eskilstuna, Linköping, Norrköping, Jönköping, Växjö, Helsingborg, Kristianstad, Halmstad, Borås, Karlstad, Örebro, Västerås, Gävle, Sundsvall, Umeå 5. Resterande kommuner Övriga ej ovan nämnda kommuner Separat redovisade kommuner Borlänge, Borås, Enköping, Eskilstuna, Falkenberg, Falun, Gislaved, Gotland, Gävle, Halmstad, Helsingborg, Hudiksvall, Hässleholm, Höganäs, Jönköping, Kalmar, Karlskoga, Karlskrona, Karlstad, Kristianstad, Landskrona, Linköping, Ljungby, Mariestad, Luleå, Norrköping, Norrtälje Nyköping, Piteå, Skellefteå, Skövde, Strängnäs, Sundsvall, Trollhättan, Uddevalla, Umeå, Uppsala, Varberg, Vänersborg, Värnamo, Västervik, Västerås, Växjö, Ängelholm, Örebro, Örnsköldsvik, Östersund Boindex Sida 7 (7) 2012-11-30