Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2009-06-03 Boindex steg till 134,4 första kvartalet 2009 räntesänkningarna har givit hushållen bättre husköpkraft Boindex steg till 134,4 första kvartalet från 110,6 kvartalet innan (uppreviderat från 108,7). Det är den största förändringen på riksnivå i Boindex historia under ett enskilt kvartal. Lägre bolåneräntor är den viktigaste förklaringen till att husköpkraften stärktes. Hushållens marginaler vid sina husköp överstiger redan 2006 års nivå. Boindex är 100 när hushållen använder 15 % av förvärvsinkomsten före skatt till bolånekostnader. När Boindex överstiger 100 har hushållen råd med sitt boende enligt den fastställda normen. Ju högre siffra, desto bättre. Räntenedgången bidrog till att priset på medianvillan i riket steg med 100 000 kronor till 1,575 miljoner kronor. Huspriserna sjunker fortfarande på årsbasis, men i avtagande takt. Den sammanvägda bolåneräntan sjönk från 5,0 % fjärde kvartalet till historiskt låga 2,9 %. Den årliga förvärvsinkomsten för ett hushåll där minst en arbetar ökade till drygt 563 700 kronor före skatt. Husköpkraften stärktes i samtliga undersökta regioner och kommuner. Antalet kommuner som ligger under 100-strecket minskade från 25 till 5 stycken. Fortfarande är det storstadsregionerna och kommuner i dess närhet som har lägst husköpkraft, och skillnaderna till kommuner med starkast husköpkraft ökar återigen. 180 160 140 120 100 80 60 Boindex för riket Boindex hela riket ---------------------------- 1995 96,0 1996 122,2 1997 135,9 1998 144,0 1999 158,9 2000 148,2 2001 141,9 2002 140,0 2003 144,5 2004 147,3 2005 146,5 2006 128,2 2007 108,6 2008 101,5 ---------------------------- 2008 97,6 2008 110,6 2009 134,4 Källa: Swedbank samt data från SCB. Data revideras löpande utifrån nya uppgifter. Cecilia Hermansson, Ekonomiska sekretariatet, Swedbank tfn 08-5859 1588, fax 08-5859 1026, e-post: cecilia.hermansson@swedbank.se Administration: Ekonomiska sekretariatet, tfn 08-5859 1028, e-post: ek.sekr@swedbank.se, Internet: www.swedbank.se/boindex
Boindex delkomponenter: Huspriser, räntor och inkomster Småhuspriser Medianpriset för småhus Boindex första delkomponent steg i riket med 100 000 kronor till 1,575 miljoner kronor första kvartalet, från fjärde kvartalet i fjol. 1 Efter denna uppgång är medianpriset endast 35 000 kronor lägre än toppen första kvartalet ifjol. I årstakt är nedgången i medianpriset 2,2 %. I Stockholmsregionen sjönk medianpriset första kvartalet med 149 000 kronor från kvartalet innan till 2,834 miljoner kronor. Det är den lägsta prisnivån på två år. Förändringstakten på årsbasis blev -5 %. I Malmöregionen blev årstakten densamma (-5 %) och medianprisnivån stabiliserades på fjärde kvartalets nivå på 2,3 miljoner, vilket är 200 000 lägre än toppnivån tredje kvartalet 2007. I Göteborgsregionen blev årstakten negativ för första gången sedan 1996 på nära 4 %. Medianpriset uppmättes till 2,405 miljoner. I gruppen medelstora städer var medianpriset 1,75 miljoner kronor, vilket var 20 000 kronor lägre jämfört med kvartalet innan. I årstakt sjönk priset med 2,8 %. Gruppen övriga kommuners medianpris steg med 55 000 till 950 000. Därmed är medianpriset fortfarande oförändrat jämfört med samma kvartal året innan. Prisutveckling för småhus 1993-2009 per region, medianpris (SEK) 3 400 000 3 200 000 3 000 000 2 800 000 2 600 000 2 400 000 2 200 000 2 000 000 1 800 000 1 600 000 1 400 000 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 Kronor Hela riket Stockholm Malmö Göteborg Mellanstora Övriga Källa: SCB och Swedbank Bolåneräntor utifrån faktisk nyupplåning Bolåneräntan, som vägs samman av rörliga och bundna bolåneräntor utifrån den faktiska nyutlåningen, utgör den andra delkomponenten. Under första kvartalet sjönk den sammanvägda bolåneräntan till 2,9 %, från 5,0 % fjärde kvartalet. Det är den största nedgången under ett enskilt kvartal i Boindex historia (med statistik sedan 1993). Det är också den lägsta nivån sedan Boindex startade och slår det tidigare rekordet på 3 % tredje kvartalet 2005. 1 I Boindex redovisas medianpriser. Observera att dessa inte tar hänsyn till de försålda fastigheternas taxeringsvärden. Medianprisernas utveckling kan därför avvika från annan mer vedertagen statistik över husprisernas utveckling. Boindex Sida 2 (7) 2009-06-03
Den rörliga räntan (tremånaders) sjönk med 2,5 procentenheter till 2,6 %. Den sammanvägda bundna räntan sjönk med 1,4 procentenheter till 3,5 %. Den lånevolym som tagits till rörlig ränta steg återigen och uppgår nu till närmare 70 % (62 % kvartalet innan). Andelen av lånevolymen som tagits till bundna räntor under fem år sjönk från 35 % till 28 %, medan andelen bundna räntor över fem minskade marginellt till drygt 2 %. Bolåneräntor utifrån faktisk nyutlåning 1993-2009 14 Procent 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Källa: SCB och Swedbank Vägd ränta Bunden ränta Rörlig ränta Hushållens arbetsinkomster Boindex tredje delkomponent är hushållens förvärvsinkomster före skatt (median) för gifta och sambeskattade hushåll (minst en i hushållet förvärvsarbetar). I riket som helhet uppgick hushållsinkomsten till 563 718 kronor första kvartalet i år. Ett Boindex på 134,4 innebär att hushållen har drygt 34 % högre inkomster än de som krävs för att ha råd med medianvillan, d v s för att uppfylla vår norm om högst 15 % bolånekostnader som andel av hushållets förvärvsinkomster före skatt. Efter räntesänkningarna behövs nu för rikets hushåll en genomsnittlig inkomst på 419 560 kronor för att uppfylla normen vid köpet av medianvillan. Då skulle Boindex uppgå till 100. När Boindex är 134,4 betalar hushållen 11,2 % bolånekostnader som andel av bruttoinkomsten. Under fjolårets tre första kvartal betalade hushållen något mer än 15 % och då sjönk Boindex under 100- strecket, men redan fjärde kvartalet ifjol hade andelen sjunkit under 15 % (till 13,6 %). I Stockholmsregionen krävs numera 755 000 kronor i årsinkomst för att nå normen och ett Boindex på 100. I verkligheten har Stockholmarna en medianinkomst i hushållet på 654 000 kronor. Därmed är Boindex 86,7, vilket är en tydlig förbättring från kvartalet innan (63,6) då det krävdes en årsinkomst på över miljonen. Stockholmarna betalar 17,3 % bolånekostnader som andel av bruttoinkomsten. Det är en återgång till de nivåer som noterades våren/ sommaren 2005. I Malmö- och Göteborgsregionerna behöver hushållsinkomsten uppgå till 612 000 respektive 640 000 kronor. Göteborgarna och Malmöborna har nästan den inkomst som krävs och Boindex ligger i en intervall på 93-95. I medelstora städer som grupp har hushållen marginaler på 20 %, medan övriga kommuner som grupp numera har mer än dubbla inkomsterna Boindex Sida 3 (7) 2009-06-03
som krävs för att ha råd med husköpet enligt vår norm. Marginalerna har återigen stigit. Visserligen har förvärvsinkomsterna fortsatt att stiga, men orsaken till att allt fler hushåll har råd med sina husköp trots högre huspriser på riksnivå är främst räntenedgången. OBS! Dessa beräkningar tar inte hänsyn till andra konsumtionsbehov som hushållet har, utan visar endast att 85 % av bruttoinkomsten kvarstår för andra utgifter. Denna undersökning bör inte användas för att beräkna kvar att leva på. Beloppet skall i första hand användas som jämförelsemått mellan regionerna/kommunerna. Utveckling av hushållens förvärvsinkomster före skatt i olika regioner, löpande priser 1993-2009 (kr/år) 675 000 650 000 625 000 600 000 575 000 550 000 525 000 500 000 475 000 450 000 425 000 400 000 375 000 350 000 325 000 300 000 275 000 Källa: SCB och Swedbank Hela riket Stockholm Malmö Göteborg Mellanstora Övriga Regionala Boindex Första kvartalet steg husköpkraften i stor omfattning i riket, de tre storstadsregionerna, medelstora städer och gruppen övriga kommuner efter en trendmässig negativ utveckling under de senaste tre åren. Fortfarande noterar storstadsregionerna Boindex under 100- strecket. Skillnaderna mellan gruppen övriga kommuner och storstadsregionerna ökar återigen. Även om husköpkraften är högst i kommunerna utanför storstadsregioner och medelstora kommuner, säger Boindex ingenting om möjligheterna att avyttra småhus i olika regioner. Utanför storstadsregionerna är omsättningen lägre och huspriserna påverkas av utvecklingen på den lokala arbetsmarknaden, som inte behöver vara samstämmig med konjunkturutvecklingen i landet som helhet. Boindex Sida 4 (7) 2009-06-03
Boindex i olika regioner 1993-2009 250 240 230 220 210 200 190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 Regionala boindex Övriga kommuner Hela riket Medelstora städer Malmö Göteborg Stockholm Källa: Swedbank samt data från SCB. Kommunala Boindex Boindex har tagits fram för 48 enskilda kommuner över hela landet (Vänersborg är den senast tillkomna kommunen). I de tre storstadsregionerna ingår redan 51 kommuner och i gruppen övriga kommuner ca 200 kommuner. Ett kriterium för att analysera en enskild kommun är att minst 25 småhusköp har registrerats i kommunen under kvartalet. Skellefteå flyttade från plats fem till första plats första kvartalet. Här har hushållen den starkaste husköpkraften. Andra kommuner med god husköpkraft är Piteå, Karlskoga, Örnsköldsvik (ned från plats ett förra kvartalet), Gislaved och Västervik. Storstadsregionerna Stockholm, Malmö och Göteborg ligger längst ned på listan tillsammans med Helsingborg och Uppsala. Antalet kommuner med Boindex under 100-strecket minskade från 25 stycken under fjärde kvartalet till endast de fem ovannämnda kommunerna/regionerna. Tjugo kommuner har därmed flyttat ovanför 100-strecket sedan förra kvartalet. Samtliga kommuner fick en förbättrad husköpkraft under första kvartalet i år. De största förbättringarna märks i Ljungby, Skellefteå, Västervik och Sundsvall. Vid framtagningen och analysen av Boindex tror vi oss ha använt tillförlitliga källor och bearbetningsrutiner. Swedbank AB (publ) kan dock inte ta ansvar för analysernas riktighet eller fullständighet och inte heller för eventuell felaktighet eller brist i grundmaterialet eller bearbetningen därav. Läsarna uppmanas att basera eventuella beslut även på annat underlag. Varken Swedbank eller dess anställda eller andra medarbetare skall kunna göras ansvariga för förlust eller skada, direkt eller indirekt, på grund av eventuella fel eller brister i analyser som redovisas i Boindex. Boindex ger en bild av de svenska hushållens situation som grupp, men kan inte svara för enskilda hushåll. Boindex ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inkl. kredit- och räntebeslut. Boindex speglar utvecklingen efter de försäljningar av småhus som gjorts, men ger ingen bild av framtida försäljningar. Boindex Sida 5 (7) 2009-06-03
Boindex på kommunal nivå, inklusive storstadsregioner Kommun Kvartal 1, 2009 Kvartal 4, 2008 Förändring 1 Skellefteå (5) 278,9 187,2 176,6 91,7 2 Piteå (2) 269,6 201,7 198,2 67,9 3 Karlskoga (3) 253,6 196,4 189,9 57,2 4 Örnsköldsvik (1) 241,2 232,6 222,7 8,6 5 Gislaved (4) 233,4 178,6 178,6 54,8 6 Västervik (9) 228,4 149,7 146,2 78,7 7 Hudiksvall (7) 220,4 188,1 172,4 32,3 8 Sundsvall (8) 217,8 145,5 146,5 72,3 9 Hässleholm (6) 214,3 172,5 172,5 41,8 10 Ljungby (19) 210,4 111,5 109,6 98,9 11 Mariestad (12) 197,6 138,5 137,6 59,1 12 Vänersborg (ny) 172,9 123,1 ny 49,8 13 Kristianstad (11) 170,9 148,0 142,5 22,9 14 Borlänge (16) 168,7 130,7 126,8 38,0 15 Karlskrona (10) 158,9 145,1 143,4 13,8 16 Luleå (17) 157,4 129,3 126,3 28,1 17 Borås (18) 151,7 112,4 113,4 39,3 18 Värnamo (13) 150,8 124,9 137,0 25,9 19 Nyköping (29) 150,4 98,2 97,8 52,2 20 Trollhättan (22) 149,8 106,2 105,3 43,6 21 Falun (15) 146,8 132,7 133,8 14,1 22 Kalmar (26) 146,7 100,2 99,7 46,5 23 Uddevalla (20) 146,1 110,1 108,4 36,0 24 Strängnäs (24) 143,1 106,1 104,3 37,0 25 Skövde (14) 142,5 136,6 135,5 5,9 26 Norrköping (36) 142,1 88,0 87,4 54,1 27 Höganäs (34) 141,6 90,0 88,8 51,6 28 Karlstad (23) 139,8 108,1 105,2 31,7 29 Gävle (27) 138,9 95,9 99,2 43,0 30 Östersund (37) 138,5 92,5 86,6 46,0 31 Falkenberg (21) 134,9 106,7 105,3 28,2 32 Eskilstuna (28) 129,4 99,4 99,0 30,0 33 Gotland (25) 128,8 103,6 103,2 25,2 34 Växjö (30) 125,7 97,8 97,8 27,9 35 Norrtälje (33) 118,8 88,5 90,2 30,3 36 Enköping (31) 118,4 96,9 94,0 21,5 37 Umeå (42) 116,7 82,4 82,0 34,3 38 Jönköping (32) 116,4 92,1 92,2 24,3 39 Västerås (39) 116,0 83,3 84,0 32,7 40 Ängelholm (40) 115,1 81,1 83,8 34,0 41 Landskrona (35) 113,8 89,9 87,4 23,9 42 Halmstad (44) 113,7 81,5 81,3 32,2 43 Varberg (41) 113,3 82,8 82,8 30,5 44 Örebro (38) 112,0 86,4 85,7 25,6 45 Linköping (43) 106,2 81,9 81,4 24,3 46 Båstad (48) 103,8 60,8 64,7 43,0 47 Göteborgsregionen (46) 94,7 70,7 70,2 24,0 48 Malmöregionen (49) 93,5 72,0 63,8 21,5 49 Uppsala (45) 92,5 72,3 71,4 20,2 50 Helsingborg (47) 88,1 67,6 67,2 20,5 51 Stockholmsregionen (50) 86,7 63,6 63,0 23,1 Riket som helhet 134,4 110,6 108,7 23,8 Siffror inom parentes efter ortsnamnet anger placering förra kvartalet. Förra kvartalets siffror kan ha reviderats, framför allt till följd av reviderade småhuspriser (vilket görs löpande). Eventuella revideringar av inkomster görs i maj varje år. De ursprungliga siffrorna redovisas i spalten till vänster om kolumnen Förändring. Den stora förändringen avseende Malmöregionen kan förklaras av att räntenivån blev felaktigt angiven i förra kvartalets Boindex, men felet har nu åtgärdats. Boindex Sida 6 (7) 2009-06-03
Boindex: Metod Syfte Norm Mäter förändringar i hushållens köpkraft i första hand vid husköp, men kan också ge indikationer om befintligt boende. Hushållens bolånekostnader bör enligt vår definition inte överstiga 15 % av förvärvsinkomsten (före skatt), vilket motsvarar ca 25 % av disponibelinkomsten. Definition av boindex Faktisk inkomst i förhållande till den inkomst som krävs för att uppfylla normen om 15 % bolånekostnader av inkomsten före skatt. Vid index = 100 använder hushållen 15 % av inkomsten före skatt, vid index > 100 har hushållen en bättre köpkraft än normen och vid index < 100 har hushållen en sämre köpkraft än normen. Variabler Begränsningar Småhuspriser från SCB (median) Hushållens förvärvsinkomster för gifta och sambeskattade från SCB (median) samt egna beräkningar Bolåneräntor från Riksbanken (rörliga kring 3 mån, bundna 1-5 år och > 5 år, sammanvägda) ger den månatliga bolånekostnaden vid antagandet om 20 % insats och 30 års återbetalningstid Boindex inkluderar bolånekostnader, men exkluderar skatter och subventioner, inklusive fastighetsskatt och ränteavdrag. Boindex ska ge en fingervisning om läget för hushållen som grupp men kan inte tala för varje enskilt hushåll. Boindex ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inkl beslut om kreditgivning och räntebindning. Boindex speglar hushållens köpkraft utifrån de husköp som gjorts, men säger ingenting om hushållens försäljningsmöjligheter. Periodicitet Regioner Utkommer kvartalsvis Förutom hela riket, d v s samtliga kommuner i riket, ingår även: 1. Stockholm Upplands Väsby, Vallentuna, Österåker, Värmdö, Järfälla, Ekerö, Huddinge, Botkyrka, Salem, Haninge, Tyresö, Upplands Bro, Täby, Danderyd, Sollentuna, Solna, Sundbyberg, Stockholm, Nacka, Lidingö, Vaxholm, Sigtuna, Norrtälje, Södertälje, Nynäshamn och Nykvarn 2. Malmö Staffanstorp, Burlöv, Vellinge, Kävlinge, Lomma, Svedala, Malmö, Lund, Trelleborg, Skurup, Eslöv och Höör 3. Göteborg Kungsbacka, Härryda, Partille, Öckerö, Stenungssund, Tjörn, Ale, Lerum, Göteborg, Mölndal, Kungälv, Alingsås och Lilla Edet 4. Kommuner > 75 000 inv Uppsala, Eskilstuna, Linköping, Norrköping, Jönköping, Växjö, Helsingborg, Kristianstad, Halmstad, Borås, Karlstad, Örebro, Västerås, Gävle, Sundsvall, Umeå 5. Resterande kommuner Övriga ej ovan nämnda kommuner Separat redovisade kommuner Borlänge, Borås, Båstad, Enköping, Eskilstuna, Falkenberg, Falun, Gislaved, Gotland, Gävle, Halmstad, Helsingborg, Hudiksvall, Hässleholm, Höganäs, Jönköping, Kalmar, Karlskoga, Karlskrona, Karlstad, Kristianstad, Landskrona, Linköping, Ljungby, Mariestad, Luleå, Norrköping, Norrtälje Nyköping, Piteå, Skellefteå, Skövde, Strängnäs, Sundsvall, Trollhättan, Uddevalla, Umeå, Uppsala, Varberg, Vänersborg, Värnamo, Västervik, Västerås, Växjö, Ängelholm, Örebro, Örnsköldsvik, Östersund Boindex Sida 7 (7) 2009-06-03