Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2013-09-25 Boindex steg till 139,4 andra kvartalet 2013 Sjunkande räntor förbättrade husköpkraften Boindex uppgick till 139,4 andra kvartalet i år, vilket är en uppgång från 135,0 första kvartalet. Husköpkraften förbättrades genom lägre boräntor och högre förvärvsinkomster samtidigt som småhuspriserna sjönk marginellt. Hushållens inkomstmarginaler vid husköp, sett till hela landet, är i genomsnitt 39 % och är i nivå med de nivåer som rådde under 2010. Bolåneräntorna har sjunkit sedan början av 2012 samtidigt som bostadspriserna ökat i en modest takt, sett över hela perioden. Boindex är 100 när hushållen använder 15 % av förvärvsinkomsten före skatt till bolånekostnader. När Boindex överstiger 100 har hushållen råd med sitt boende enligt den fastställda normen. Ju högre siffra, desto bättre. Medianpriset för småhus i riket sjönk marginellt till 1,800 miljoner kronor en nedgång med 10 000 kronor från första kvartalet. Den sammanvägda bolåneräntan sjönk till 2,8% från 3,0 % kvartalet innan. Den bundna räntan minskade från 3,2% till 3,1%, och den rörliga räntan sjönk från 2,8 % till 2,7 %. Den årliga förvärvsinkomsten före skatt för ett hushåll bestående av två vuxna där minst en arbetar har reviderats upp och ökade till 663 000 kronor före skatt jämfört med 656 000 kronor kvartalet innan. I 37 av de 50 undersökta orterna steg husköpkraften jämfört med kvartalet innan. Den svagaste husköpkraften har invånarna i Stockholmsregionen, Uppsala och Helsingborg, medan landets starkaste husköpkraft återfinns i Karlskoga, Gislaved följt av Örnsköldsvik och Skellefteå. Källa: Swedbank samt data från SCB. Data revideras löpande utifrån nya uppgifter. Boindex hela riket ---------------------------- 2000 148,2 2001 141,9 2002 140,0 2003 144,5 2004 147,3 2005 146,5 2006 128,6 2007 109,3 2008 102,3 2009 148,9 2010 139,5 2011 116,6 2012 127,6 ---------------------------- 2012 Q1 117,6 Q2 127,1 Q3 130,4 Q4 135,5 2013 Q1 135,0 Q2 139,4 Jan Ihrfelt, Fastighetsanalys, Swedbank tfn 08-5859 3648, e-post: jan.ihrfelt@swedbank.se Internet: www.swedbank.se/boindex
Boindex delkomponenter: Huspriser, räntor och inkomster Småhuspriserna stiger i årstakt, men ligger still jämfört med kvartalet innan Medianpriset för småhus Boindex första delkomponent sjönk under andra kvartalet i år till 1,80 miljoner kronor från 1,81 miljoner första kvartalet. Årstakten blev 6,0 %, vilket innebär en ökning från förra kvartalets 2,0 %. Medianpriset steg i Stockholm och Göteborg medan det sjönk i de andra regionerna eller undergrupperna. Medianpriset i Stockholmsregionen var 3,50 miljoner kronor, upp från 3,41 miljoner kronor kvartalet innan. I årstakt steg priserna med 6,0 %. I Göteborgsregionen steg medianpriset från 2,85 miljoner första kvartalet till 2,90 miljoner andra kvartalet. Årstakten blev 3,0 %. I Malmöregionen var ökningstakten på årsbasis också lägre, 2,0 %, medan medianpriset sjönk till 2,50 miljoner kronor från 2,52 miljoner kronor kvartalet innan. I gruppen medelstora städer sjönk medianpriset med 50 000 kronor från kvartalet innan och noterade 2,00 miljoner kronor. Årstakten blev 2,6 %. Gruppen övriga kommuners medianpris sjönk till 1,07 miljoner kronor, från 1,08 miljoner kronor kvartalet innan. I jämförelse med för ett år sedan steg prisnivån med 7,9 %. Prisutveckling för småhus 1993-2013 per region, medianpris (SEK) Källa: SCB och Swedbank Bolåneräntorna sjunker Bolåneräntan, som vägs samman av rörliga och bundna bolåneräntor utifrån den faktiska nyutlåningen, utgör den andra delkomponenten. Nedgången av den sammanvägda bolåneräntan inleddes första kvartalet ifjol och fortsatte under andra kvartalet i år. Sedan slutet av 2011 har den vägda bolåneräntan minskat med 1,3 procentenheter till 2,8 %. Under det andra kvartalet minskade räntan med 0,2 procentenheter till nämnda nivå på 2,8 %. Boindex Sida 2 (7) 2013-09-25
Nedgången av de totala bolåneräntorna med 0,2 procentenheter beror på att de bundna räntorna sjunkit från 3,2 % till 3,1 % och de rörliga från 2,8 % till 2,7 % samt en mixförskjutning. Andelen av lånevolymen som tagits till bundna räntor (över ett år) sjönk från 43,1% till 38,4%. Andelen rörliga lån ökade från 56,9 % till 61,6 %. Bolåneräntor utifrån faktisk nyutlåning 1993-2013 Källa: SCB och Swedbank Hushållens arbetsinkomster stiger med 7 000 kr Boindex tredje delkomponent är hushållens förvärvsinkomster före skatt (median) för gifta och sambeskattade hushåll (minst en i hushållet förvärvsarbetar). I riket som helhet uppgick hushållens årliga förvärvsinkomst till 663 000 kronor andra kvartalet i år, vilket innebär en ökning med 1,1% eller 7 000 kr sedan första kvartalet i år. Ett Boindex på 139,4 innebär att hushållen nu har 39,4 % högre inkomster än de som krävs för att ha råd med medianvillan, d v s för att uppfylla vår norm om högst 15 % bolånekostnader som andel av hushållets förvärvsinkomster före skatt. När Boindex är 139,4 betalar hushållen 10,8 % bolånekostnader som andel av bruttoförvärvsinkomsten. För rikets hushåll behövs en genomsnittlig inkomst på 475 401 kronor för att uppfylla normen vid köpet av medianvillan. Då skulle Boindex uppgå till 100. Eftersom hushållen i median har 662 674 kronor, innebär det att marginalen nu är 171 104 kronor per år före skatt, eller 39,4 %. I Stockholmsregionen krävs nu 924 392 kronor i årsinkomst för att nå normen och ett Boindex på 100. I verkligheten har Stockholmarna en medianinkomst i hushållet på 756 537 kronor. Därmed är Boindex på 81,8, vilket är en lätt förbättring jämfört med första kvartalet (81,4). Stockholmarna betalar 18,3 % i bolånekostnader som andel av bruttoinkomsten, att jämföra med rikets 10,8 % och gruppen övriga kommuner på 6,7 %. I Malmö- och Göteborgsregionerna behöver hushållsinkomsten uppgå till 662 801 kronor respektive 765 925 kronor för att nå 100-strecket. I Göteborgsregionen har inte invånarna den inkomst som krävs trots att medianpriset på småhus ligger Boindex Sida 3 (7) 2013-09-25
väsentligt under stockholmsnivån, utan Boindex ligger på 92,6. Glädjande nog har Malmöregionen klättrat över 100-strecket (100,4 jämfört med förra kvartalets 96,3). Det är första gången sedan fjärde kvartalet 2009 som Malmö har råd med medianvillan. I medelstora städer som grupp har hushållen en marginal på 22 %, medan hushåll i övriga kommuner har marginaler på 124 % vid husköp eftersom inkomstläget ligger nära riksnivån och huspriserna är betydligt lägre. Utveckling av hushållens förvärvsinkomster före skatt i olika regioner, löpande priser 1993-2013 (kr/år) Källa: SCB och Swedbank OBS! Dessa beräkningar tar inte hänsyn till andra konsumtionsbehov som hushållet har, utan visar endast att 85 % av bruttoinkomsten kvarstår för andra utgifter. Denna undersökning bör inte användas för att beräkna kvar att leva på. Beloppet skall i första hand användas som jämförelsemått mellan regionerna/kommunerna. Regionala Boindex Under andra kvartalet steg husköpkraften i alla våra delsegment, d v s riket, de tre storstadsregionerna, medelstora städer och gruppen övriga kommuner. Lägre bolåneräntor och ökade inkomster bidrog liksom en marginell prisnedgång för medianvillan. Även om husköpkraften är högst i kommunerna utanför storstadsregioner och medelstora kommuner, säger Boindex ingenting om möjligheterna att avyttra småhus i olika regioner. Utanför storstadsregionerna är omsättningen lägre och huspriserna påverkas av utvecklingen på den lokala arbetsmarknaden, som inte behöver vara samstämmig med konjunkturutvecklingen i landet som helhet. Boindex Sida 4 (7) 2013-09-25
Boindex i olika regioner 1993-2013 Källa: Swedbank samt data från SCB. Kommunala Boindex Boindex har tagits fram för 47 enskilda kommuner över hela landet. I de tre storstadsregionerna ingår redan 51 kommuner och i gruppen övriga kommuner ca 200 kommuner. Ett kriterium för att analysera en enskild kommun är att minst 25 småhusköp har registrerats i kommunen under kvartalet. Under andra kvartalet i år noterades 4 (av 50) kommuner/regioner understiga 100- strecket, vilket är 2 färre än under första kvartalet i år. Invånare, som är flertalet i landet, måste göra avkall på annan konsumtion för att få råd med husköpet. Stockholmsregionen har landets minsta husköpkraft, följt av Uppsala, Helsingborg, Göteborgsregionen, Malmöregionen och Jönköping. Bland kommunerna med lägst husköpkraft sjönk den mest i Jönköping och Varberg. Störst förbättring noterade Gislaved beroende på kraftigt sjunkande bopriser utifrån en topp i bostadspriserna under första kvartalet. En periods observation ska alltså tolkas med försiktighet. Därutöver har Karlskoga, Örnsköldsvik och Skellefteå bland landets högsta husköpkraft. Förbättringar kan förutom i Gislaved noteras i Karlskoga och i Kalmar. Husköpkraften försämrades i 13 av de undersökta 50 kommunerna. Högre inkomster och lägre ränta underlättade för husköparna, men samtidigt bidrog högre småhuspriser till att göra husköpet dyrare, och därmed sjönk husköpkraften. Vid framtagningen och analysen av Boindex tror vi oss ha använt tillförlitliga källor och bearbetningsrutiner. Swedbank AB (publ) kan dock inte ta ansvar för analysernas riktighet eller fullständighet och inte heller för eventuell felaktighet eller brist i grundmaterialet eller bearbetningen därav. Läsarna uppmanas att basera eventuella beslut även på annat underlag. Varken Swedbank eller dess anställda eller andra medarbetare skall kunna göras ansvariga för förlust eller skada, direkt eller indirekt, på grund av eventuella fel eller brister i analyser som redovisas i Boindex. Boindex ger en bild av de svenska hushållens situation som grupp, men kan inte svara för enskilda hushåll. Boindex ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inkl. kredit- och räntebeslut. Boindex speglar utvecklingen efter de försäljningar av småhus som gjorts, men ger ingen bild av framtida försäljningar. Boindex Sida 5 (7) 2013-09-25
Boindex på kommunal nivå, inklusive storstadsregioner Kommun Kvartal 2, 2013 Kvartal 1, 2013 Förändring Karlskoga (2) 319,1 281,9 303,3 37,2 Gislaved (9) 273,6 210,8 215,7 62,8 Örnsköldsvik (1) 268,5 384,9 392,5-116,4 Skellefteå (6) 267,8 254,3 250,8 13,5 Piteå (3) 256,5 304,5 300,6-48,0 Hässleholm (7) 249,4 244,6 248,1 4,8 Hudiksvall (10) 211,3 195,6 191,5 15,7 Mariestad (12) 201,8 181,8 187,4 20,0 Sundsvall (11) 197,2 184,0 191,0 13,2 Vänersborg (13) 196,2 190,1 176,0 6,1 Västervik (4) 191,6 243,9 261,0-52,3 Kristianstad (14) 187,2 168,7 170,2 18,5 Värnamo (15) 174,9 191,5 161,8-16,6 Ljungby (8) 170,5 222,7 231,2-52,2 Karlskrona (16) 163,5 155,9 155,9 7,6 Borlänge (17) 162,4 155,2 153,7 7,2 Östersund (31) 161,5 124,0 125,6 37,5 Gävle (23) 160,2 137,2 141,9 23,0 Trollhättan (26) 157,6 137,4 135,5 20,2 Falkenberg (25) 155,9 139,5 139,5 16,4 Nyköping (30) 155,1 128,2 128,2 26,9 Kalmar (29) 154,6 119,8 131,3 34,8 Skövde (21) 150,3 151,4 146,8-1,1 Eskilstuna (20) 146,0 141,4 148,2 4,6 Borås (22) 145,8 142,0 142,9 3,8 Strängnäs (27) 142,7 138,8 135,1 3,9 Luleå (19) 141,2 148,6 149,8-7,4 Uddevalla (18) 139,4 147,9 152,7-8,5 Falun (24) 136,7 140,4 141,6-3,7 Gotland (38) 136,4 121,4 118,2 15,0 Karlstad (33) 135,9 120,8 122,0 15,1 Enköping (28) 134,4 134,2 134,2 0,2 Västerås (5) 133,5 125,6 261,0 7,9 Ängelholm (35) 125,5 124,3 119,7 1,2 Norrköping (36) 124,9 117,7 118,8 7,2 Höganäs (45) 121,7 94,4 97,1 27,3 Norrtälje (34) 119,8 120,8 120,8-1,0 Växjö (40) 118,2 112,5 112,5 5,7 Umeå (37) 115,8 117,3 118,8-1,5 Örebro (41) 113,1 111,5 111,3 1,6 Linköping (43) 110,7 103,9 104,8 6,8 Halmstad (39) 110,5 110,2 117,6 0,3 Landskrona (44) 106,7 104,3 104,5 2,4 Varberg (32) 102,9 108,8 122,8-5,9 Jönköping (42) 102,5 110,0 110,2-7,5 Malmöregionen (46) 100,4 96,3 96,3 4,1 Göteborgsregionen (47) 92,6 91,3 91,3 1,3 Helsingborg (48) 87,8 86,2 86,2 1,6 Uppsala (50) 83,9 74,9 75,1 9,0 Stockholmsregionen (49) 81,8 81,4 81,4 0,4 Riket som helhet 139,4 135,0 135,0 4,4 Siffror inom parentes efter ortsnamnet anger placering förra kvartalet. Förra kvartalets siffror kan ha reviderats, framför allt till följd av reviderade småhuspriser (vilket görs löpande). Eventuella revideringar av inkomster görs i maj varje år. De ursprungliga siffrorna redovisas i spalten till vänster om kolumnen Förändring. Boindex Sida 6 (7) 2013-09-25
Boindex: Metod Syfte Norm Mäter förändringar i hushållens köpkraft i första hand vid husköp, men kan också ge indikationer om befintligt boende. Hushållens bolånekostnader bör enligt vår definition inte överstiga 15 % av förvärvsinkomsten (före skatt), vilket motsvarar ca 25 % av disponibelinkomsten. Definition av boindex Faktisk inkomst i förhållande till den inkomst som krävs för att uppfylla normen om 15 % bolånekostnader av inkomsten före skatt. Vid index = 100 använder hushållen 15 % av inkomsten före skatt, vid index > 100 har hushållen en bättre köpkraft än normen och vid index < 100 har hushållen en sämre köpkraft än normen. Variabler Begränsningar Småhuspriser från SCB (median) Hushållens förvärvsinkomster för gifta och sambeskattade från SCB (median) samt egna beräkningar Bolåneräntor från Riksbanken (rörliga kring 3 mån, bundna 1-5 år och > 5 år, sammanvägda) ger den månatliga bolånekostnaden vid antagandet om 20 % insats och 30 års återbetalningstid Boindex inkluderar bolånekostnader, men exkluderar skatter och subventioner, inklusive fastighetsskatt och ränteavdrag. Boindex ska ge en fingervisning om läget för hushållen som grupp men kan inte tala för varje enskilt hushåll. Boindex ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inklusive beslut om kreditgivning och räntebindning. Boindex speglar hushållens köpkraft utifrån de husköp som gjorts, men säger ingenting om hushållens försäljningsmöjligheter. Periodicitet Regioner Utkommer kvartalsvis Förutom hela riket, d v s samtliga kommuner i riket, ingår även: 1. Stockholm Upplands Väsby, Vallentuna, Österåker, Värmdö, Järfälla, Ekerö, Huddinge, Botkyrka, Salem, Haninge, Tyresö, Upplands Bro, Täby, Danderyd, Sollentuna, Solna, Sundbyberg, Stockholm, Nacka, Lidingö, Vaxholm, Sigtuna, Norrtälje, Södertälje, Nynäshamn och Nykvarn 2. Malmö Staffanstorp, Burlöv, Vellinge, Kävlinge, Lomma, Svedala, Malmö, Lund, Trelleborg, Skurup, Eslöv och Höör 3. Göteborg Kungsbacka, Härryda, Partille, Öckerö, Stenungssund, Tjörn, Ale, Lerum, Göteborg, Mölndal, Kungälv, Alingsås och Lilla Edet 4. Kommuner > 75 000 inv Uppsala, Eskilstuna, Linköping, Norrköping, Jönköping, Växjö, Helsingborg, Kristianstad, Halmstad, Borås, Karlstad, Örebro, Västerås, Gävle, Sundsvall, Umeå 5. Resterande kommuner Övriga ej ovan nämnda kommuner Separat redovisade kommuner Borlänge, Borås, Enköping, Eskilstuna, Falkenberg, Falun, Gislaved, Gotland, Gävle, Halmstad, Helsingborg, Hudiksvall, Hässleholm, Höganäs, Jönköping, Kalmar, Karlskoga, Karlskrona, Karlstad, Kristianstad, Landskrona, Linköping, Ljungby, Mariestad, Luleå, Norrköping, Norrtälje Nyköping, Piteå, Skellefteå, Skövde, Strängnäs, Sundsvall, Trollhättan, Uddevalla, Umeå, Uppsala, Varberg, Vänersborg, Värnamo, Västervik, Västerås, Växjö, Ängelholm, Örebro, Örnsköldsvik, Östersund Boindex Sida 7 (7) 2013-09-25