Ordningsregler för Brf Dykaren 12 Här följer information om vår bostadsrättsförening. Inledningsvis ges lite allmän information om bostadsrättsföreningar och deras syfte och funktion. Detta följs av ett kort avsnitt om fastighetens historik och därefter följer specifik information om Dykaren 12 samt de principer och regler som är viktiga att känna till. I alla portar på namntavlorna finns styrelsens sammansättning innevarade verksamhetsår och vem som har ansvar för vilken fråga. Kontakta någon i styrelsen för ytterligare information. Innehåll Varför finns Brf Dykaren 12?... 2 Historik... 3 Administrationskostnad vid överlåtelse och pantsättning... 3 Andrahandsuthyrning... 3 Balkonger (skötsel)... 3 Cykelrum och barnvagnsparkering... 3 Ekonomisk förvaltning... 3 Föreningens brevlåda... 3 Föreningsstämma... 3 Försäkringar... 3 Garageplats... 4 Hobbyrum... 4 Hustomtar/vardagsunderhåll... 4 Information till medlemmarna... 4 Inköpsförmåner... 4 Kabel-TV/Bredband... 4 Markiser... 5 Nycklar... 5 Parkering på gården... 5 Påminnelseavgift... 5 Sopor... 5 Städdagar (gemensamma)... 5 Tvättstuga... 5 Trappstädning... 6 Underhåll och skötsel (se vidare föreningens stadgar)... 6 Upprustning, renovering och ombyggnation (se vidare föreningens stadgar)... 6
Varför finns Brf Dykaren 12? Syftet med en bostadsrättsförening som Dykaren 12, är att genom samverkan skapa ett fördelaktigt boende, såväl ekonomiskt som praktiskt. Varför finns det ordningsregler? Bostadsrätten är en ganska komplicerad form av samägande med många intressen som ska tillgodoses. Ibland får den enskilde medlemmens rätt stå tillbaka för föreningens intressen. För att uppnå ett fördelaktigt boende där alla förstår vad som förväntas av var och en, så behövs det skriftliga ordningsregler som ett komplement till föreningens stadgar. Vad är en bostadsrätt? En bostadsrätt är en nyttjanderätt utan tidsbegränsning. Så länge man sköter sig och följer stadgarna och ordningsreglerna så får man bo kvar i den lägenhet som man har nyttjanderätten till. Vad är det egentligen jag har köpt? Du har köpt nyttjanderätten till en viss lägenhet och en andel i föreningens tillgångar. Strikt sett så äger man alltså INTE sin lägenhet, man har bara en nyttjanderätt till den Det är föreningen som äger hela fastigheten med dess lägenheter. Vem sköter om huset? Det gör vi medlemmar själva, med hjälp av olika entreprenörer. Varför ska man engagera sig i föreningen? En bostadsrättsförening bygger på tanken att alla ska dra sitt strå till stacken och att vi därigenom uppnår: en trevlig och välskött fastighet (leder till ett högre värde på din bostadsrätt) en låg boendekostnad (leder till ett högre värde på din bostadsrätt) en bra grannsämja (leder till ett högre värde på din bostadsrätt) ett bra pris när man en gång säljer sin bostadsrätt. Vad händer om ingen engagerar sig i föreningen? Ju färre som engagerar sig, desto tyngre blir arbetsbelastningen för de som engagerar sig. Till sist orkar eller vill ingen hjälpa till eller sitta i styrelsen. Om vi inte får ihop en styrelse, så tvångslikvideras föreningen, det vill säga: föreningen avvecklas fastigheten säljs varje medlem får ut sin andel av fastighetens försäljningspris (enligt andelstalet) efter avdrag för föreningens skulder. Detta pris understiger dock marknadsvärdet för respektive lägenhet, vilket innebär att medlemmarna kan förlora stora pengar. bostadsrätten försvinner och vi blir hyresgäster hos den nye ägaren Varför ska just jag hjälpa till i föreningen? Det är lätt att hitta skäl till varför man inte har tid att göra en insats för föreningen: När man är ung och studerar: Jag har inte tid för studierna tar all min tid. När man börjat jobba: Jag har inte tid för jobbet tar all min tid. När man fått barn: Jag har inte tid för barnen tar all min tid. När man blivit nybliven pensionär: Jag har inte tid, för nu ska jag göra allt som jag inte hann med när jag jobbade (ta hand om barnbarnen, resa, sommarstugan, När man blivit gammal : Jag orkar inte, för jag har blivit gammal. Ingen har tid men alla vill bo i en fungerande förening med låga avgifter. Hur göra? Om vi delar på arbetet så blir det inte så betungande. Du kanske har någon speciell kompetens som kan vara till nytta för föreningen, eller så kan du hjälpa till med att skotta snö någon gång eller baka en kaka till städdagen. Kontakta styrelsen och fråga vad just du kan hjälpa till med! Ingen kan göra allt men alla kan göra något!
Historik Huset byggdes mellan 1909 1918 och ritades av arkitekt Sam Kjellberg. Ombyggnad har skett vid flera tillfällen: 1929, 1934 och 1936. Byggföretaget Bygg-Oleba (Anders Diös) köpte huset 1982 för att göra 46 moderna lägenheter av 74 gamla. En helrenovering ägde rum 1982 1983 och BRF Dykaren 12 bildades. I slutet av 1980-talet byggdes vindarna om till lägenheter. Intill huset ligger en judisk begravningsplats som anlades i slutet av 1700-talet. Administrationskostnad vid överlåtelse och pantsättning En överlåtelseavgift på 800 kronor tas ut av ny medlem och en avgift på 375 kronor tas ut vid pantsättning för att täcka föreningens administrationskostnader. Andrahandsuthyrning För andrahandsuthyrning krävs styrelsens tillstånd innan uthyrning sker. Skriftlig ansökan görs med uppgift om skäl, andrahandshyresgäst, uthyrningstid samt adress och telefon till bostadsrättsinnehavaren under uthyrningstiden. Styrelsens policy för andrahandsuthyrningar är att följa bostadsrättslagen. För att upplåta bostadsrätten i andra hand krävs beaktansvärda skäl, till exempel tillfälligt arbete på annan ort under en tidsbestämd period då medlemmen inte själv har möjlighet att bo i lägenheten. Balkonger (skötsel) För att inte förorsaka fuktskador på underliggande fasad är det viktigt att balkongerna hålls fria från snö och att löv och annat avfall sopas bort. Tänk också på att plocka undan vissnande blommor som kan bita sig fast i plattan och att ta bort blomkrukor m.m. vintertid som kan orsaka skador. Luta inte heller något mot väggen. Cykelrum och barnvagnsparkering Två cykelrum finns i föreningen, båda i B-huset. Det ena finns i markplan och det andra finns i källaren, till vänster efter trappan, i slutet av korridoren. Cyklar som inte används ofta ska förvaras i det nedre cykelrummet. I det övre cykelrummet finns även barnvagnsparkering. Barnvagnar får inte förvaras i trapphusen på grund av brandrisken. Ekonomisk förvaltning Föreningen har anlitat ISS Ekonomiförvaltning för den ekonomiska förvaltningen. ISS ansvarar för bl.a. för fakturering av månadsavgift, garageavgift och övriga avgifter, påminnelser samt upprättandet av bokslut. Föreningens brevlåda Föreningens brevlåda finns i ingången i B-huset och kan användas för skriftliga meddelanden, synpunkter eller frågor till styrelsen. Det går också bra att skicka e-post till styrelsen@dykaren12.se Föreningsstämma Ordinarie föreningsstämma hålls en gång om året före juni månads utgång. Extra stämma hålls då styrelsen finner skäl till det. Medlem som önskar få ett ärende behandlat vid stämma ska skriftligen framställa sin begäran hos styrelsen enligt de tidsangivelser som anges i samband med att information om stämma anslås. Försäkringar Alla medlemmar rekommenderas att teckna en hemförsäkring. Föreningen har tecknat en fastighetsförsäkring med Trygg-Hansa (inklusive ADE-försäkring). I denna ingår ett bostadsrättstillägg som har tecknats gemensamt för alla medlemmar. Detta innebär att man inte
behöver ha det särskilda bostadsrättstillägget på sin hemförsäkring. I fastighetsförsäkringen ingår även en skadedjursförsäkring. Garageplats Föreningen har 25 garageplatser och 4 MC-platser. Följande principer gäller för garagekön: Anmälan: Anmälan till garageplats görs skriftligt till styrelsen. Datum för anmälan avgör plats i kön. Endast en plats tilldelas per hushåll. Vilande kö: Erbjuds man en plats men tackar nej ställs man automatiskt i en vilande kö. Då får man inga erbjudanden om plats. För att aktivera platsen måste detta anmälas skriftligt till styrelsen och man får då den plats i garagekön man skulle haft om man inte tackat nej. Byteskö: Om man redan har en plats men vill byta är det möjligt att ställa sig i byteskö. Anmälan görs skriftligt till styrelsen. När en ledig plats uppstår får den som står först i byteskön erbjudande om att byta. Därefter får den som står först i garagekön erbjudande om den lediga platsen. Andrahandsuthyrning: Uthyrning i andra hand ska godkännas av styrelsen. Styrelsen anvisar andrahandshyresgäst från garagekön. Det är givetvis tillåtet att låna ut sin plats om man t.ex. är bortrest, har semester eller är på landet. I de fall styrelsen godkänt andrahandsuthyrning av en lägenhet är det tillåtet att hyra ut garageplatsen till andrahandshyresgästen. Medlem som inte tänker utnyttja sin plats under en längre tid uppmanas att kontakta styrelsen för att få den uthyrd. Uppsägning av garageplats: Uppsägning av garageplatsen skall göras skriftligt senast en månad innan platsen skall lämnas. Detta gäller även den som flyttar från fastigheten. Hobbyrum Ett hobbyrum finns i C-uppgången (inre gården). Nyckel finns att låna hos styrelsen. Hobbyrummet får användas maximalt 1 vecka i taget. Inga verktyg får lånas från hobbyrummet. Inga egna saker får förvaras i hobbyrummet förutom under den tid som hobbyrummet används. Glöm inte att städa innan nyckeln lämnas tillbaka (ta bort byggdamm, dammsug och torka golvet). Hustomtar/vardagsunderhåll I vardera uppgång (E, B och D) finns en hustomte. De har ansvar för vardagsunderhållet i trappuppgång och utanför porten, dvs. byte av glödlampor, se till att hisstopp åtgärdas, sandning utanför porten m.m. Kontakta i första hand din hustomte då problem uppstår i trapphus, gård, garage eller källare. Om inget händer inom rimlig tid, lägg en lapp i föreningens brevlåda i (B-huset). De som har garageplats ombedes att vid lövfällning hålla nerfarten sopad. Kvast finns vid garageporten. Föreningen har ingen upphandlad tjänst för att ta hand om gården. Alla ombedes därför att hjälpa hustomtarna att hålla gården i bra skick. Är det halt: sanda gärna (sand och spade finns i lådan utanför B-porten). Ligger det skräp på marken: släng det i soporna. Stopp i gårdsbrunnarna: om vattnet inte rinner ner ordentligt kontakta snarast en hustomte eller någon i styrelsen. Alla bör hålla koll på detta eftersom vi annars riskerar översvämning i källaren. Det är oftast löv m.m. som orsakar stoppen. Ta gärna bort lite löv vid akut översvämningsrisk. Information till medlemmarna Ett informationsblad delas ut till medlemmarna delas ut till medlemmarna ca 3 4 gånger per år. I detta informerar styrelsen om årsmöten, styrelsebeslut, renoveringar, nya medlemmar m.m. Övriga meddelanden, PM m.m. kommer vid behov att komplettera informationsbladet. Inköpsförmåner Medlemmarna har vissa inköpsförmåner via föreningens medlemskap i Fastighetsägarna. Förmånskortet finns att låna hos styrelsen. Kabel-TV/Bredband Föreningen har avtal med ComHem. Förutom kabel-tv finns möjlighet till bredband och telefoni.
Markiser För den som vill sätta upp markiser så har styrelsen tagit fram en gemensam färg för alla. Kontakta styrelsen. Markiser får endast monteras där det finns balkong. Nycklar Samtliga hushåll har två portnycklar (alfanycklar) En avgift på 200 kronor tas ut om man behöver en extra portnyckel. Detta gäller även om man tappat nyckeln. Parkering på gården Det är endast tillåtet att parkera på gården för att lasta i och ur bilen. Hantverkare som har anlitats av medlem får parkera på gården dagtid. För detta krävs tillstånd som ska läggas synligt i bilen. Kontakta styrelsen för att få ett tillstånd. Påminnelseavgift En påminnelseavgift uttas med 50 kr vid sen betalning av avgiften. Sopor Följande gäller för sophantering i föreningen. Inga sopor får ställas utanför soprummet! Hushållssopor: Ska slängas i sopinkastet i soprummet som finns i B-huset. Observera att soptunnorna i garaget INTE får användas till hushållssopor eller pizzakartonger och liknande eftersom de då fylls på en gång. De är tänka för mindre sopor. Grovsopor: Kontakta styrelsen för nyckel till grovsoprummet. Grovsopor som inte får plats måste man forsla bort själv. I grovsoporna får inte elsopor slängas (t.ex. mikrovågsugnar, brödrostar, hårtorkar, radioapparater). Tidningar (inklusive dagstidningar, veckotidningar och andra tidskrifter, reklamblad och kontorspapper): Slängs i de gröna soptunnorna på gården i papperskassar (OBS! inga kartonger, kuvert, wellpapp, pappersförpackningar eller plastpåsar). Glas, hårdplast, metall, kartong, batterier: Lämnas på sopsorteringsstationen på Igeldammsgatan. Miljöfarliga sopor (t.ex. kemikalier, hushållsmaskiner, lysrör): Måste alltid forslas bort av medlemmarna. Återvinningscentraler (ÅVC) finns på följande platser i Stockholm: ÅVC Vanadisberget, Cedersdalsgatan 7, Norrmalm, Stockholm ÅVC Östberga Bussens Väg 2, Enskede, Huddingevägen/Sockenvägen vid Årstafältet ÅVC Lövsta, Lövstavägen 501, Hässelby ÅVC Vantör, Kvicksundsvägen 16, Bandhagen, Högdalens industriområde ÅVC Bromma, Linta Gårdsväg 16, Bromma Städdagar (gemensamma) Föreningen har två gemensamma städdagar per år (vanligen i april och i oktober). Städningen äger rum på söndagar kl. 11.00. Den som inte kan vara med kan istället utföra en städuppgift någon annan dag. För den som inte deltar alls utgår en avgift på 500 kronor. En container för grovsopor finns på gården i samband med städdagarna. Korvgrillning och fika ordnas på städdagarna. Tvättstuga Tvättstugan finns i B-huset på bottenplanet. Tid kan bokas tre timmar i taget och görs i tvättstugan. Ej använd bokad tid får övertas av annan medlem en halvtimme efter bokningstidens början. Det är tillåtet att tvätta mellan 07.00 22.00. Var vänlig respektera detta. Glöm inte att städa tvättstugan efter användning.
Trappstädning Trappstädning sker en gång i veckan av ett städbolag. Underhåll och skötsel (se vidare föreningens stadgar) Bostadsrättsinnehavaren ska på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten och tillhörande utrymmen i gott skick samt omgående anmäla fel och brister avseende sådant underhåll som föreningen svarar för. Bostadsrättsinnehavaren svarar bl.a. för underhåll och skötsel av: Lägenhetens väggar, golv och tak samt underliggande fuktisolerande skikt Inredning och utrustning i kök, badrum och övriga utrymmen i lägenheten såsom ledningar och övriga installationer för vatten, avlopp, värme, gas, ventilation och el (inkl. proppskåp) till de delar dessa befinner sig inne i lägenheten och inte är en ledning som tjänar fler än en lägenhet Glas och insida yttre bågar, innanfönster och motsvarande på eventuell balkong och övrigt Lägenhetens ytter- och innerdörrar Svagströmsanläggningar Målning av vattenradiatorer, kall- och varmvattenledningar Bostadsrättsföreningen svarar bl.a. för underhåll och skötsel av: Ventilationsdon Vattenradiatorer med ventiler och termostat Yttre fönsterglas och målning av utsida och bågkant på yttre fönsterbågar och motsvarande på eventuell balkong och övrigt Ledningar som tjänar fler än en lägenhet och befinner sig inne i lägenhet Reparation vid brand- eller vattenskada Bostadsrättsinnehavaren ansvarar endast om skadan uppkommit genom han/hennes egen vårdslöshet eller försummelse, eller vårdslöshet eller försummelse av person/-er som : hör till hans eller hennes hushåll eller som besöker honom/henne som gäst/-er han/hon har inrymt i lägenheten För reparation på grund av brand- eller vattenskada som uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse av någon annan än bostadsrättshavaren själv är dock denne ansvarig endast om han/hon brustit i omsorg eller tillsyn. Detta stycke gäller i tillämpliga delar om det finns ohyra i lägenheten. Då hantverkare/entreprenör anlitats av bostadsrättshavaren skall den senare ansvara för att anlitat företag är godkänt av föreningen och då har tecknat de ansvarsförsäkringar som är relevanta. Upprustning, renovering och ombyggnation (se vidare föreningens stadgar) Bostadsrättsinnehavaren får inte utan styrelsens skriftliga tillstånd utföra åtgärder i lägenheten som innefattar ingrepp i bärande konstruktion ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas, vatten, ventilation annan väsentlig förändring av lägenheten eller ombyggnad som kräver bygglov Om du är osäker på vad som gäller vid din renovering, kontakta styrelsen innan du börjar. Ombyggnad som kräver bygglov Bostadsrättsinnehavaren ansvarar själv för att söka bygglov. Styrelsen skall godkänna bygglov och denna prövning görs senast i samband med att bygganmälan har upprättats. Att tänka på innan tillståndspliktig renovering/ombyggnad börjar En tidplan över arbetet som anger när de olika arbetsmomenten ska göras ska upprättas och delges styrelsen. Styrelsen skall kunna ta del av samtliga ritningar och övriga handlingar som skall ligga till grund för aktuellt projekt.
Byggnads- och VVS-arbeten får endast utföras av firmor godkända av styrelsen före byggstart. I projekt där bygganmälan krävs skall styrelsen godkänna av bostadsrättshavaren föreslagen certifierad kvalitetsansvarig med riksbehörighet. Bostadsrättshavaren svarar för samtliga kostnader. Styrelsen skall ha rätt att utse en egen Bygg/VVS-kontrollant som skall kontrollera genomförandet av arbeten, som i väsentlig grad, kan påverka fastigheten. En entreprenör skall ge minst två års garanti på utfört arbete. För tätskikt i våtutrymmen får endast auktoriserad entreprenör anlitas och garantitiden skall vara fem år. Garanti- och felansvar skall även omfatta följdskador. Garantiansvaret skall ställas gentemot föreningen. Kopia av garantibevis ska lämnas till styrelsen. Alla installerade produkter och system skall ha godkänd CE-märkning. Bostadsrättshavaren eller dennes entreprenör skall under byggtiden ha tecknat erforderliga försäkringar. Detta gäller även i ABT 06 angiven allriskförsäkring för skador på entreprenaden. Allriskförsäkringen skall vara utformad enligt gängse svenska försäkringsvillkor. Härutöver gäller som särskilt villkor att Föreningen skall vara medförsäkrad. Försäkringsbeloppet skall minst motsvara det belopp vartill byggkostnaden beräknas uppgå. Självrisken skall uppgå till högst ett prisbasbelopp enligt lagen (1962:381) om allmän försäkring. Bostadsrättshavaren eller dennes entreprenör skall ha allmän ansvarsförsäkring med följande kompletteringar: skydd för entreprenörer, så att bland annat entreprenörens ansvar enligt ABT 06 täcks, försäkringsskydd för sak- person- och förmögenhetsskada till följd av miljöskada enligt miljöbalken, försäkringsskydd enligt arbetsmiljölagen 3 kap 7, försäkringsbeloppet för ansvarsförsäkringen skall för egendomsskada var minst tio (10) miljoner kr. Bostadsrättshavaren eller av Bostadsrättshavaren anlitad entreprenör ska teckna 10-årig byggfelsförsäkring enligt lagen om byggfelsförsäkring. Försäkringarna skall gälla under hela byggtiden och under garantitiden. Bostadsrättshavaren skall svara för självrisken. Bostadsrättshavaren skall förete handling som utvisar försäkringar enligt ovan och att premien är betald. Nytt försäkringsbevis skall företes varje år. Försäkringsbevis skall lämnas till styrelsen innan arbetena påbörjas. Att tänka på under pågående renovering/ombyggnad Lämna erforderlig information till boende och övriga hyresgäster i föreningens hus. Avstängning av värme, vatten och elektricitet får inte vara längre än två timmar per dag under dagtid kl. 09.00 16.00 måndag till fredag, om det inte hör samman med arbeten av jourkaraktär. Föreningens medlemmar och hyresgäster skall meddelas minst en dag i förväg. Störande arbeten får inte ske på lördagar och söndagar mellan kl. 17.00 10.00 samt vardagar mellan kl. 18.00 08.00. Undantaget är begränsade arbetsinsatser av jourkaraktär. Trapphus och hiss får inte skadas vid materialtransporter. Om hissen används skall denna skyddstäckas. Transport av byggmaterial får ske in på gården. Hantverkare får parkera på gården dagtid. För detta krävs tillstånd som ska läggas synligt i bilen. Kontakta styrelsen för att få ett tillstånd. Byggmaterial får inte utan styrelsens medgivande läggas upp i entré, gård, trapphus och källare. Byggmaterial skall förvaras på, av styrelsen, anvisad plats. Byggsopor skall förvaras på att på, av styrelsen, anvisad plats under förutsättning att dessa förpackas/uppläggs i typ Big bag ;
Grovstädning ska ske efter dagens slut och finstädning en gång/vecka i gemensamma utrymmen om nödvändigt. Att tänka på efter avslutad renoveringen/ombyggnad Då ombyggnadsarbetet är avslutat skall föreningen meddelas. Lägenhetsinnehavaren skall slutligen markera utförda väsentliga förändringar på en ritningskopia av lägenheten. Underlag tillhandahålls av styrelsen. Det är av största vikt att föreningen får vetskap om nya rördragningar, eventuellt tillkommande väggbitar etc. I en del fall skall ritningar också skickas till berörd kommunal myndighet. Vid större och mer omfattande ändringar skall opartisk besiktningsman anlitas. Dennes arvode bekostas av medlemmen. Vid mindre arbeten gör Föreningen själv en kostnadsfri besiktning/syn. Äganderätten till alla nya installationer, som kan anses som fastighetstillbehör, tillfaller Föreningen. Brf Dykaren 12 i december 2010 Styrelsen