Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp

Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2008-12-03 Boindex sjönk till 95,9 tredje kvartalet 2008 husköpkraften viker ytterligare Boindex föll till 95,9 tredje kvartalet, från 98,8 kvartalet innan. Den negativa effekten av högre bolåneräntor på husköpkraften kunde inte kompenseras av lägre huspriser och högre förvärvsinkomster. Att Boindex fallit under 100-strecket innebär att hushållen i allt större utsträckning måste göra avkall på annan konsumtion för att ha råd med husköpet. Boindex är 100 när hushållen använder 15 % av förvärvsinkomsten före skatt till bolånekostnader. När Boindex överstiger 100 har hushållen råd med sitt boende enligt den fastställda normen. Ju högre siffra, desto bättre. Priset på medianvillan i riket sjönk med 25 000 kronor till 1,525 miljoner kronor. Den sammanvägda bolåneräntan steg från 5,4 % till 5,9 %. Den årliga förvärvsinkomsten för ett hushåll där minst en arbetar ökade till drygt 555 000 kronor före skatt. Husköpkraften försämrades i samtliga regioner och i 84 % av de undersökta kommunerna. I nära två tredjedelar av kommunerna (32 stycken) ligger Boindex nu under 100- strecket. För tre år sedan var situationen sådan för endast fem av kommunerna/ regionerna. Boindex för riket som helhet 180 160 140 120 100 80 60 Boindex för riket Boindex hela riket ---------------------------- 1995 96,0 1996 122,2 1997 135,9 1998 144,0 1999 158,9 2000 148,2 2001 141,9 2002 140,0 2003 144,5 2004 147,3 2005 146,5 2006 128,2 2007 108,3 ---------------------------- 2008 98,3 2008 98,8 2008 95,9 Källa: Swedbank samt data från SCB. Data revideras löpande utifrån nya uppgifter. Cecilia Hermansson, Ekonomiska sekretariatet, Swedbank tfn 08-5859 1588, fax 08-5859 1026, e-post: cecilia.hermansson@swedbank.se Administration: Ekonomiska sekretariatet, tfn 08-5859 1028, e-post: ek.sekr@swedbank.se, Internet: www.swedbank.se/boindex

Boindex delkomponenter: Huspriser, räntor och inkomster Småhuspriser Medianpriset för småhus Boindex första delkomponent sjönk i riket med 25 000 kronor från andra kvartalet, till 1,525 miljoner kronor tredje kvartalet i år. 1 Därmed har medianpriset ökat med 75 000 kronor under det senaste året. Den årliga prisökningstakten uppgick till 5,2 %, vilket är en nedgång jämfört med första kvartalets 7,7 % och andra kvartalets 5,8 %. I Stockholmsregionen steg medianpriset med hela 150 000 kronor och uppgick tredje kvartalet till 3,15 miljoner. Det är ett nytt prisrekord. Prisökningstakten på årsbasis har fallit tillbaka och uppgick nu till 2,4 %. I Malmöregionen föll priserna i årstakt med 5 %. Medianpriset sjönk för fjärde kvartalet i rad och nådde 2,375 miljoner. I Göteborgsregionen var den årliga prisökningstakten positiv på 3,5 %. Medianpriset på 2,5 miljoner kronor var oförändrat för tredje kvartalet i rad. Även i gruppen medelstora städer var priset oförändrat på 1,8 miljoner kronor för tredje kvartalet i rad. Ökningstakten uppgick till drygt 2 % på årsbasis. Gruppen övriga kommuners medianpris steg med 30 000 till 925 000. Prisrekordet ligger på 950 000 kronor och noterades under första kvartalet. Årstakten i prisuppgången blev den högsta bland grupperna på 8,8 % och den har dessutom stigit jämfört med förra kvartalet. Sammanfattningsvis steg medianpriset i Stockholmsregionen och i gruppen övriga kommuner, medan det var oförändrat i Göteborgsregionen och i medelstora städer. Förutom riksnivån, är det endast i Malmöregionen medianpriser faller, och i allt större omfattning. Prisutveckling för småhus 1993-2008 per region, medianpris (SEK) 3 400 000 3 200 000 3 000 000 2 800 000 2 600 000 2 400 000 2 200 000 2 000 000 1 800 000 1 600 000 1 400 000 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 Kronor Hela riket Stockholm Malmö Göteborg Mellanstora Övriga Källa: SCB och Swedbank 1 I Boindex redovisas medianpriser. Observera att dessa inte tar hänsyn till de försålda fastigheternas taxeringsvärden. Medianprisernas utveckling kan därför avvika från annan mer vedertagen statistik över husprisernas utveckling. Boindex Sida 2 (7) 2008-12-03

Bolåneräntor utifrån faktisk nyupplåning Bolåneräntan, som vägs samman av rörliga och bundna bolåneräntor utifrån den faktiska nyutlåningen, utgör den andra delkomponenten. Den sammanvägda bolåneräntan steg till 5,9 % tredje kvartalet, jämfört med 5,4 % andra kvartalet. Den uppåtgående trenden har fortsatt. Både den sammanvägda bundna räntan och den rörliga räntan steg med 0,5 procentenheter till 6,1 % respektive 5,8 %. Den lånevolym som tagits till rörlig ränta fortsätter att öka och uppgår nu till 65 %, jämfört med 45 % för ett år sedan. Andelen bundna räntor under fem år sjönk till 30 %, medan andelen bundna räntor över fem år sjönk till 5 %, av den utlånade volymen. Bolåneräntor utifrån faktisk nyutlåning 1993-2008 (procent) 14 Procent 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 Vägd ränta Bunden ränta Rörlig ränta Källa: SCB och Swedbank Hushållens arbetsinkomster Boindex tredje delkomponent är hushållens förvärvsinkomster före skatt (median) för gifta och sambeskattade hushåll (minst en i hushållet förvärvsarbetar). I riket som helhet uppgick hushållsinkomsten till 555 375 kronor tredje kvartalet i år. Ett Boindex på 95,9 innebär att hushållen har ungefär 4 % lägre inkomster än de som krävs för att ha råd med medianvillan, d v s för att uppfylla vår norm om högst 15 % bolånekostnader som andel av hushållets förvärvsinkomster före skatt. För rikets hushåll behövs en genomsnittlig inkomst på 578 901 kronor för att uppfylla normen vid köpet av medianvillan. Då skulle Boindex uppgå till 100. När Boindex är 95,9 betalar hushållen 15,6 % bolånekostnader som andel av bruttoinkomsten. I Stockholmsregionen krävs 1 195 763 för att nå normen och ett Boindex på 100. I verkligheten har Stockholmarna en medianinkomst i hushållet på 643 700 kronor. Därmed är Boindex 53,8, vilket är en nedgång från kvartalet innan. Stockholmarna betalar 27,9 % bolånekostnader som andel av bruttoinkomsten. Det är den högsta andelen som noterats i Boindex 16-åriga historia. Boindex Sida 3 (7) 2008-12-03

I Malmö- och Göteborgsregionerna behöver hushållsinkomsten uppgå till 901 567 respektive 949 018 kronor. Medan Stockholmarna har knappt 54 % av inkomsten som krävs, har Malmöiterna och Göteborgarna kring 63 % av inkomsten. I medelstora städer som grupp har hushållen 81 %, medan övriga kommuner som grupp har goda marginaler med 49 % högre inkomster än de som krävs för att ha råd med husköpet enligt vår norm. Marginalerna har krympt. Som jämförelse hade de sistnämnda en inkomstbuffert på hela 135 % för fyra år sedan. Jämfört med tredje kvartalet ifjol har hushållens inkomster stigit i samtliga grupper, d v s de tre storstadsregionerna, i medelstora städer och gruppen övriga kommuner. Husköpkraften i riket har sjunkit eftersom inkomstuppgången inte kunnat kompensera effekten på husköpkraften av högre bolåneräntor och i flertalet regioner även högre huspriser. OBS! Dessa beräkningar tar inte hänsyn till andra konsumtionsbehov som hushållet har, utan visar endast att 85 % av bruttoinkomsten kvarstår för andra utgifter. Denna undersökning bör inte användas för att beräkna kvar att leva på. Beloppet skall i första hand användas som jämförelsemått mellan regionerna/kommunerna. Utveckling av hushållens förvärvsinkomster före skatt i olika regioner, löpande priser 1993-2008 (kr/år) 650 000 625 000 600 000 575 000 550 000 525 000 500 000 475 000 450 000 425 000 400 000 375 000 350 000 325 000 300 000 275 000 Hela riket Stockholm Malmö Göteborg Mellanstora Övriga Källa: SCB och Swedbank Regionala Boindex De senaste tre årens uppgångar i huspriser och bolåneräntor har satt spår i husköpkraften, som trendmässigt fallit under perioden. Under tredje kvartalet fortsatte den negativa trenden. Samtliga regioner och grupper av kommuner noterar nu Boindex under 100-strecket, förutom övriga kommuner där det fortfarande finns en marginal vid husköpet. Även om husköpkraften är högst i kommunerna utanför storstadsregioner och medelstora kommuner, säger Boindex ingenting om möjligheterna att avyttra småhus i olika regioner. Utanför storstadsregionerna är omsättningen lägre och huspriserna påverkas av utvecklingen på den lokala arbetsmarknaden, som inte behöver vara samstämmig med konjunkturutvecklingen i landet som helhet. Boindex Sida 4 (7) 2008-12-03

Boindex i olika regioner 1993-2008 250 240 230 220 210 200 190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 Regionala boindex Övriga kommuner Hela riket Medelstora städer Malmö Göteborg Stockholm Källa: Swedbank samt data från SCB. Kommunala Boindex Boindex har tagits fram för 47 enskilda kommuner över hela landet. I de tre storstadsregionerna ingår redan 51 kommuner och i gruppen övriga kommuner ca 200 kommuner. Ett kriterium för att analysera en enskild kommun är att minst 25 småhusköp har registrerats i kommunen under kvartalet. Karlskoga återtog under tredje kvartalet sin första plats från Örnsköldsvik och har därmed landets högsta husköpkraft av undersökta kommuner. Andra kommuner med god husköpkraft är Örnsköldsvik, Skellefteå, Piteå och Gislaved. Stockholmsregionen, Helsingborg, Uppsala, Malmöregionen och Göteborgsregionen ligger längst ned på listan. Antalet kommuner med Boindex under 100-strecket är 32 stycken, vilket är tre fler (Borås, Gävle och Skövde) jämfört med förra kvartalet. För två år sedan var det endast nio kommuner/regioner och för tre år sedan var det fem. De nära två tredjedelar av kommunerna där hushållen inte har råd med husköpet eller i större utsträckning får göra avkall på annan konsumtion för att få råd med husköpet ligger främst i storstadsregioner eller i närheten av dessa, d v s i Öresundsregionen, i Mälardalen och i västra Sverige. Kommuner där hushållen fortfarande har marginaler (om än trendmässigt minskande) ligger främst i Småland, Dalarna, Värmland och i landets norra delar (undantaget Umeå och Östersund). Under det tredje kvartalet i år försämrades husköpkraften i 84 % av de undersökta kommuner/regioner som ingår i Boindex. De största nedgångarna noteras i kommuner som ligger ovanför eller strax under 100-strecket, men även längre ned på listan finns större fall (t ex Höganäs). Endast åtta av de 50 kommunerna/regionerna fick en förbättrad husköpkraft. Vid framtagningen och analysen av Boindex tror vi oss ha använt tillförlitliga källor och bearbetningsrutiner. Swedbank AB (publ) kan dock inte ta ansvar för analysernas riktighet eller fullständighet och inte heller för eventuell felaktighet eller brist i grundmaterialet eller bearbetningen därav. Läsarna uppmanas att basera eventuella beslut även på annat underlag. Varken Swedbank eller dess anställda eller andra medarbetare skall kunna göras ansvariga för förlust eller skada, direkt eller indirekt, på grund av eventuella fel eller brister i analyser som redovisas i Boindex. Boindex ger en bild av de svenska hushållens situation som grupp, men kan inte svara för enskilda hushåll. Boindex ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inkl. kredit- och räntebeslut. Boindex speglar utvecklingen efter de försäljningar av småhus som gjorts, men ger ingen bild av framtida försäljningar. Boindex Sida 5 (7) 2008-12-03

Boindex på kommunal nivå, inklusive storstadsregioner Kommun Kvartal 3, 2008 Kvartal 2, 2008 Förändring 1 Karlskoga (3) 205.0 198.5 198.5 6.5 2 Örnsköldsvik (1) 199.1 245.8 215.0-46.7 3 Skellefteå (2) 177.6 210.6 210.6-33.0 4 Piteå (5) 167.1 183.3 181.0-16.2 5 Gislaved (9) 162.1 147.7 149.1 14.4 6 Hudiksvall (4) 160.4 183.6 183.6-23.2 7 Västervik (8) 154.4 169.1 166.6-14.7 8 Hässleholm (6) 142.5 169.9 169.9-27.4 9 Mariestad (7) 135.8 168.7 168.7-32.9 10 Kristianstad (18) 126.2 114.1 114.5 12.1 11 Sundsvall (11) 115.9 142.1 133.3-26.2 12 Borlänge (16) 111.1 115.4 116.3-4.3 13 Värnamo (13) 107.5 127.2 127.2-19.7 14 Karlskrona (12) 107.1 128.9 131.7-21.8 15 Trollhättan (14) 106.4 113.6 118.9-7.2 16 Ljungby (10) 104.6 160.6 148.5-56.0 17 Falun (19) 104.2 110.7 107.7-6.5 18 Luleå (17) 103.0 117.8 115.6-14.8 19 Falkenberg (23) 96.2 97.2 97.2-1.0 20 Borås (21) 95.3 105.4 103.2-10.1 21 Gävle (20) 95.0 106.6 107.4-11.6 22 Skövde (15) 94.7 117.5 117.5-22.8 23 Kalmar (22) 91.4 99.0 98.7-7.6 24 Gotland (37) 89.4 87.0 81.3 2.4 25 Strängnäs (28) 88.8 88.7 88.7 0.1 26 Uddevalla (26) 88.2 92.4 92.4-4.2 27 Karlstad (25) 88.1 94.9 94.6-6.8 28 Nyköping (24) 87.7 96.3 95.2-8.6 29 Eskilstuna (27) 87.2 90.6 90.7-3.4 30 Östersund (36) 86.0 81.9 81.9 4.1 31 Växjö (30) 83.2 88.4 86.8-5.2 32 Enköping (32) 82.9 84.3 84.3-1.4 33 Varberg (42) 81.8 76.0 76.7 5.8 34 Jönköping (33) 81.0 83.4 83.7-2.4 35 Norrköping (34) 77.6 83.3 82.1-5.7 36 Norrtälje (31) 76.0 84.4 85.6-8.4 37 Västerås (39) 75.9 79.0 79.9-3.1 38 Örebro (35) 74.9 82.4 82.0-7.5 39 Landskrona (41) 73.7 80.3 78.7-6.6 40 Umeå (38) 72.9 80.2 80.1-7.3 41 Halmstad (45) 72.2 70.1 69.3 2.1 42 Höganäs (29) 71.6 88.1 88.4-16.5 43 Ängelholm (43) 71.1 71.2 71.2-0.1 44 Linköping (40) 70.2 78.6 79.2-8.4 45 Båstad (44) 68.2 70.5 70.5-2.3 46 Göteborgsregionen (47) 63.0 65.9 65.9-2.9 47 Malmöregionen (48) 62.6 64.8 64.8-2.2 48 Uppsala (46) 60.3 67.1 67.9-6.8 49 Helsingborg (49) 57.9 63.2 63.2-5.3 50 Stockholmsregionen (50) 53.8 59.1 59.1-5.3 Riket som helhet 95.9 98.8 98.8-2.9 Siffror inom parentes efter ortsnamnet anger placering förra kvartalet. Förra kvartalets siffror kan ha reviderats, framför allt till följd av reviderade småhuspriser (vilket görs löpande). Eventuella revideringar av inkomster görs i maj varje år. De ursprungliga siffrorna redovisas i spalten till vänster om kolumnen Förändring. Boindex Sida 6 (7) 2008-12-03

Boindex: Metod Syfte Norm Mäter förändringar i hushållens köpkraft i första hand vid husköp, men kan också ge indikationer om befintligt boende. Hushållens bolånekostnader bör enligt vår definition inte överstiga 15 % av förvärvsinkomsten (före skatt), vilket motsvarar ca 25 % av disponibelinkomsten. Definition av boindex Faktisk inkomst i förhållande till den inkomst som krävs för att uppfylla normen om 15 % bolånekostnader av inkomsten före skatt. Vid index = 100 använder hushållen 15 % av inkomsten före skatt, vid index > 100 har hushållen en bättre köpkraft än normen och vid index < 100 har hushållen en sämre köpkraft än normen. Variabler Begränsningar Småhuspriser från SCB (median) Hushållens förvärvsinkomster för gifta och sambeskattade från SCB (median) samt egna beräkningar Bolåneräntor från Riksbanken (rörliga < 3 mån, bundna 1-5 år och > 5 år, sammanvägda) ger den månatliga bolånekostnaden vid antagandet om 20 % insats och 30 års återbetalningstid Boindex inkluderar bolånekostnader, men exkluderar skatter och subventioner, inklusive fastighetsskatt och ränteavdrag. Boindex ska ge en fingervisning om läget för hushållen som grupp men kan inte tala för varje enskilt hushåll. Boindex ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inkl beslut om kreditgivning och räntebindning. Boindex speglar hushållens köpkraft utifrån de husköp som gjorts, men säger ingenting om hushållens försäljningsmöjligheter. Periodicitet Regioner Utkommer kvartalsvis Förutom hela riket, d v s samtliga kommuner i riket, ingår även: 1. Stockholm Upplands Väsby, Vallentuna, Österåker, Värmdö, Järfälla, Ekerö, Huddinge, Botkyrka, Salem, Haninge, Tyresö, Upplands Bro, Täby, Danderyd, Sollentuna, Solna, Sundbyberg, Stockholm, Nacka, Lidingö, Vaxholm, Sigtuna, Norrtälje, Södertälje, Nynäshamn och Nykvarn 2. Malmö Staffanstorp, Burlöv, Vellinge, Kävlinge, Lomma, Svedala, Malmö, Lund, Trelleborg, Skurup, Eslöv och Höör 3. Göteborg Kungsbacka, Härryda, Partille, Öckerö, Stenungssund, Tjörn, Ale, Lerum, Göteborg, Mölndal, Kungälv, Alingsås och Lilla Edet 4. Kommuner > 75 000 inv Uppsala, Eskilstuna, Linköping, Norrköping, Jönköping, Växjö, Helsingborg, Kristianstad, Halmstad, Borås, Karlstad, Örebro, Västerås, Gävle, Sundsvall, Umeå 5. Resterande kommuner Övriga ej ovan nämnda kommuner Separat redovisade kommuner Borlänge, Borås, Båstad, Enköping, Eskilstuna, Falkenberg, Falun, Gislaved, Gotland, Gävle, Halmstad, Helsingborg, Hudiksvall, Hässleholm, Höganäs, Jönköping, Kalmar, Karlskoga, Karlskrona, Karlstad, Kristianstad, Landskrona, Linköping, Ljungby, Mariestad, Luleå, Norrköping, Norrtälje Nyköping, Piteå, Skellefteå, Skövde, Strängnäs, Sundsvall, Trollhättan, Uddevalla, Umeå, Uppsala, Varberg, Värnamo, Västervik, Västerås, Växjö, Ängelholm, Örebro, Örnsköldsvik, Östersund Boindex Sida 7 (7) 2008-12-03