1 SVEA HOVRÄTT 060301 BESLUT 2015-07-03 Stockholm Mål/Ärende nr ÖÄ 190-15 ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Arrendenämnden i Västerås beslut 2014-12-11 i ärende 770-14, se bilaga A KLAGANDE K E Ombud: P N och M F MOTPARTER 1. C B 2. E B 3. P-A N 4. K W SAKEN Ändring av arrendevillkor, bostadsarrende HOVRÄTTENS AVGÖRANDE 1. Hovrättens avvisar P-A Ns, C Bs och E Bs yrkanden om ändring av arrendenämndens beslut och om ändring av arrendevillkor. 2. Hovrätten avslår överklagandet. Dok.Id 1217940 Postadress Besöksadress Telefon Telefax Expeditionstid Box 2290 103 17 Stockholm Birger Jarls Torg 16 08-561 670 00 08-561 675 50 08-561 675 59 måndag fredag 09:00-15:00 E-post: svea.avd6@dom.se www.svea.se
2 3. K E ska ersätta P-A N för dennes rättegångskostnader i hovrätten med 5 000 kr.
3 YRKANDEN I HOVRÄTTEN K E (jordägaren) har yrkat att hovrätten med ändring av arrendenämndens beslut ska fastställa arrendeavgifter med 13 000 kr per år för P-A Ns, 18 000 kr per år för K Ws samt 20 000 kr per år för E Bs och C Bs bostadsarrenden. Han har även yrkat ersättning för sina rättegångskostnader i hovrätten. C B, E B, K W och P-A N har motsatt sig ändring av arrendenämndens beslut. De har också motsatt sig K Es yrkande om ersättning för rättegångskostnader i hovrätten. C B och E B har för egen del begärt att hovrätten ska ange att den arrendeavgift som blir beslutad ska betalas av arrendatorn efter att jordägaren fullföljt sina åtaganden, och med detta avses trädfällning samt bortforsling enligt överenskommelse. P-A N har för egen del begärt att hovrätten ska besluta att arrendeavtalet omfattar en skrivning om rätten att ta vatten från brunn placerad på jordägarens mark. P-A N har även yrkat ersättning för rättegångskostnader i hovrätten. K E har inte avgivit någon inställning till P-A Ns yrkande om rättegångskostnader i hovrätten. UTVECKLING AV TALAN I HOVRÄTTEN K E har till stöd för sitt överklagande anfört sammanfattningsvis följande. Arrendenivåerna på arrendeställets sju tomter har sedan 1994 enbart höjts måttligt vart femte år och någon indexering enligt avtalet har ej skett under femårsperioderna. Detta har gjort att arrendeavgifterna i dagsläget ej är marknadsmässiga eller motsvarar vad en arrendator i allmänhet kan förväntas vara beredd att betala. Han har att från denna arrendeavgift dra bort fastighetsavgiften på cirka 3 500 kr per år vilket ger att hans netto i vissa fall närmar sig noll. Arrendeavgifterna i området ligger generellt lågt vid en jämförelse med andra arrendetomter med liknande lägen i regionen. Jordägaren hävdar att en jämförelse måste göras över ett större område med liknande
4 förutsättningar såsom närhet till större städer vägar och vatten m.m. Att tomter på norra sidan av Mälaren vid Västerås, cirka 5-6 km vattenvägen från hans tomter åsätts arrendeavgifter av hovrätten som är två till tre gånger högre visar klart att arrendenämndens beslut i detta ärende är felaktigt (jfr Svea hovrätts beslut den 1 juli 2011 i F 1061-10). Jämförelse ska därför göras med bl.a. Fullerös arrendetomter i Västerås kommun, cirka 6-7 km norr om Hyggeby. Det kan konstateras att tre av hans arrendatorer frivilligt har skrivit på avtal med avgifter om 10 000 kr per år och dessa tomter har varken sjöutsikt eller strand. Dessa arrendetomter är således avsevärt sämre än de som omfattas av överklagandet. En arrendator förväntas vara beredd att betala mer för arrenderätter med strand, sjöutsikt eller högt och ostört skogsläge. Dessa tomter åberopas i första hand såsom jämförelseobjekt. Värdestegringen på tomtmark har varit mycket kraftig den senaste tioårsperioden. Värdet på hans tomter har, mot den bakgrunden, genomgått en kraftig marknadsmässig ökning och detta bör rimligtvis återspeglas även vid användning av mark för bostadsarrenden. I förhållande till att köpa motsvarande objekt är det, med hänsyn till den marknadsutveckling som varit, också till fördel för arrendatorer att kunna fortsätta arrendera. Arrendetomterna har värderats till mellan 600 000-1 200 000 kr. Med en förräntning på 4 procent skulle arrendenivåerna ligga på 24-48 000 kr. Hänsynstagande till den allmänna prisutvecklingen för fastigheter och tomtmark får även stöd i praxis. Det kan också nämnas att husvagnsplatser på ett flertal campingar vid sjöar i regionen om ca 60 m 2 kostar cirka 10 000 kr per år. Hans tomter har också ett mycket bra läge i förhållande till städerna Eskilstuna, Västerås och Örebro och även Stockholm finns på 10 mils avstånd. Den yrkade höjningen kan inte bedömas oskälig. Att den procentuella höjningen anses hög av arrendatorerna visar bara att arrendeavgiften har varit mycket låg tidigare. Han har låtit även SkandiaMäklarna värdera arrendetomterna och dessa har åsatts värden om 400 000 kr för Ns, 700 000 kr för Ws och 1 100 000 kr för Bs. En årlig förräntning på 4 procent på dessa tomtvärden ger arrendenivåer på mellan 16 000-44 000 kr per år, vilket innebär att begärda nivåer är skäliga.
5 C B, E B, K W och P-A N har gemensamt till stöd för sin talan anfört i huvudsak vad de anfört tidigare och därtill tillagt bl.a. följande. Det som har hänt sedan mötet vid arrendenämnden är att taxeringsvärdet för området sänkts med 16 procent sedan tidigare taxering på grund av att området har tappat i intresse då kommunen stoppat planerad utbyggnad av vatten och avlopp. Till aktuellt område finns dessutom ingen allmän väg. Det är direkt felaktigt att påstå att arrendet höjts måttligt vart femte år. Jordägaren har utan någon avgiftshöjning en fullt tillfredsställande nettoavkastning eftersom den dyraste arrendetomten har ett taxeringsvärde på 241 000 kr. Fastighetsavgiften är 0,75 procent av taxeringsvärdet vilket ger 1 810 kr och inte 3 500 kr som anges av klaganden. Jordägaren har utöver detta inga kostnader. Påståendet att det är en fördel att arrendera eftersom värdeökningen varit hög är bara en påminnelse om att det är jordägaren som har någon fördel av denna värdeökning. Som arrendator har man ingen möjlighet att kunna få något banklån och göra en investering i sitt boende. De har vidare hänvisat till fyra jämförbara närliggande arrendetomter. C B och E B har för egen del tillagt bl.a. följande. Det är högst tveksamt att någon är intresserad av att köpa deras tomt för 1 100 000 kr eftersom byggförbud råder, tomten har ett arrendeavtal, vatten och avlopp saknas och någon plan för bygglov eller vatten och avlopp inte kommer inom överskådlig tid enligt Eskilstuna kommun. Vid samtal med SkandiaMäklarna angavs att eventuellt köp görs i spekulationssyfte, detta följer inte vedertagna marknadsvärderingsprinciper. Tomtens storlek är 1000 m 2 och inte 1500 m 2 som anges i värderingen. Tomten närmast dem är till läge och storlek identisk med deras tomt. Jordägaren hyr ut denna planerade tomt med ombonat hus på cirka 70 m 2 inklusive brygga och roddbåt för 25 000 kr per år. Jordägaren betalar där vägavgift, försäkring och sköter driftservice. Jordägaren annonserar för närvarande ut en sommarstuga intill de arrendetomter som jordägaren åberopar som jämförelseobjekt, att hyra hela sommaren, för 10 500 kr. Jämfört med detta är det högst orimligt att de ska betala 20 000 kr för arrenderad råmark.
6 K W har för egen del tillagt bl.a. följande. Jordägaren och SkandiaMäklarna har sakfel i sin värdering av tomtens areal. De anger 1300 m 2 men enligt kontraktet är tomten 1000 m 2. Således är värderingen i sig 30 procent för hög. De har mycket begränsad möjlighet till bad, det råder badförbud och vatten och avlopp saknas. Det går inte att jämföra hennes bostadsarrende med sådana tomter på Västeråssidan. P-A N har därutöver för egen del tillagt bl.a. följande. I den av jordägaren åberopade värderingen anges tomten till ca 1200-1300 m 2 medan det av arrendeavtalet framgår att tomten är på 1008 m 2. Det går inte att jämföra hans tomt med arrendetomter på Västeråssidan av Mälaren. Även om det endast är 6 km fågelvägen mellan dessa så är det stora skillnader mellan de två tomtområdena. För att ta sig till Västeråsområdet krävs en bilfärd på 5 mil eller en timme på små vägar från Hyggeby. SKÄLEN FÖR HOVRÄTTENS BESLUT Det är endast K E som har överklagat arrendenämndens beslut. P-A N, C B och E B har först i svarsskrivelse med anledning av K Es överklagande, och således efter överklagandetidens utgång, yrkat ändring av arrendenämndens beslut. Mark- och miljööverdomstolen är förhindrad att pröva deras yrkanden som ska avvisas. Frågan i målet är om det finns skäl att bestämma högre arrendeavgifter för de berörda arrendeställena än de som arrendenämnden fastställt. Hovrätten delar arrendenämndens bedömning att fastställandet av arrendeavgifterna inte ska grundas på en beräkning av skälig förräntning av den upplåtna markens marknadsvärde. Beträffande frågan om sambandet mellan marknadsvärdet för en bostadstomt och ett värde på arrendeavgiften för motsvarande tomt har hovrätten i två avgöranden den 21 juni 2011 ÖÄ 8989-09 och ÖÄ 4199-10, uttalat följande. Det finns rimligtvis ett samband mellan ett marknadsvärde för en bostadstomt och ett arrendevärde för en motsvarande tomt. Att fastställa detta samband med antagande om en viss räntefaktor
7 är däremot svårt, eftersom en arrenderätts värde förutom av marknadsvärdet på tomtmarken även påverkas av arrendeavtalets utformning, belåningsmöjligheter för ägd och arrenderad mark och flera andra faktorer. Det torde dock vara klart att i fråga om prisutvecklingen över en längre tid uppvisar marknadsvärdet för bostadstomter och arrenderätter en likartad trend. Med tanke på utvecklingen mot låga räntenivåer är det enligt hovrättens mening mycket tveksamt om dessa två marknader för närvarande uppvisar en sådan likartad trend. Hovrätten delar arrendenämndens bedömning av hur jämförelseobjekten ska behandlas och vilka av dessa som ska ges störst tyngd vid bestämmandet av skälig arrendeavgift. Trots att avståndet fågelvägen över till Fullerö i Västerås kommun är ganska kort är det, med beaktande av hovrättens allmänna kännedom om respektive område, hovrättens bedömning att områdena inte är jämförbara i den mening som avses i 10 kap. 6 jordabalken. Hovrätten finner därför inte skäl att utifrån den utredning som finns i målet bestämma högre arrendeavgifter än de som fastställdes av arrendenämnden. K Es överklagande ska således avslås. Vid denna utgång ska K E ersätta P-A N för hans kostnader i målet. P-A N har yrkat ersättning för rättegångskostnader med 35 000 kr avseende administrativ hantering, resor, restid och uppehälle. Enligt hovrätten får P-A N anses skäligen tillgodosedd med en ersättning om 5 000kr. HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga B Överklagande senast den 2015-07-24 I avgörandet har deltagit hovrättsrådet Liselotte Rågmark, tekniska rådet Jan Gustafsson, hovrättsrådet Eywor Helmenius, referent, och hovrättsrådet Margaretha Gistorp. Föredragande har varit David Sandberg