Fastighetstaxering Vad är fastighetstaxering? Allmänna taxeringsregler Allmänna värderingsregler Värderingsmodeller Hyreshus Industri m fl
Vad är fastighetstaxering? Klassificering av byggnader och mark Indelning i taxeringsenheter Fastställande av skatteplikt Beräkning av taxeringsvärden
Taxeringsår Småhustaxeringar Ändrad till FFT enligt särskilt beslut AFT03 FFT06 AFT09 FFT12 SFT04 SFT05 SFT07 SFT08 SFT10 SFT11 SFT13 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Hyreshustaxeringar FFT04 AFT07 FFT10 AFT13 SFT03 SFT05 SFT06 SFT08 SFT09 SFT11 SFT12 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Industritaxeringar AFT07 AFT13 SFT03 SFT04 SFT05 SFT06 SFT08 SFT09 SFT10 SFT11 SFT12 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Verktyg för fastighetstaxering Regelverk - Hur ska det ske? Fastighetstaxeringslag (FTL) Fastighetstaxeringsförordning (FTF) Skatteverkets föreskrifter och allmänna råd Handledning
Verktyg för fastighetstaxering Egenskapsdata - Hur ser fastigheterna ut? Registeruppgifter från föregående taxering Fastighetsdeklarationer Rapportering från kommuner och lantmäterimyndigheter
Verktyg för fastighetstaxering Marknadsinformation Hur ser fastighetsmarknaden ut? Riktvärdekarta Riktvärdetabeller
Verktyg för fastighetstaxering
Vem fattar beslut? Vem fattar beslut? Skatteverkets regionala organisation (i praktiken oftast skatteverkets datorsystem) OM MAN ÄR MISSNÖJD? Omprövning eller överklagande inom fem år efter taxeringsåret
Om man är missnöjd? OMPRÖVNING Omprövning innebär att skatteverket omprövar sitt eget ursprungliga beslut (grundbeslutet) ÖVERKLAGANDE Överklagande innebär prövning i förvaltningsdomstol Förvaltningsrätt Kammarrätt (Högsta förvaltningsrätten)
INDELNING OCH KLASSIFICERING Alla byggnader och all mark indelas i byggnadstyper respektive ägoslag Ägoslag Tomtmark Åkermark Betesmark Skogsmark Skogsimpediment Täktmark Övrig mark
Småhus
Hyreshus
Industribyggnad
Övrig byggnad
Specialbyggnader Definieras efter användning Försvarsbyggnad Kommunikationsbyggnad Distributionsbyggnad Värmecentral Reningsanläggning Vårdbyggnad Bad- sport- och idrottsanläggning Skolbyggnad Kulturbyggnad Ecklesiastikbyggnad Allmän byggnad (ägarkrav)
Klassificering av byggnader Varje självständig byggnad klassificeras för sig EN byggnad EN byggnadstyp ÖVERVÄGANDEPRINCIP 51 % Hyreshus + 49 % Specialbyggnad = Hyreshus Jämförelse av värde i praktiken hyresintäkter (i första hand)
Taxeringsenhet Skattesubjekt Egendom som har samma ägare och utgör ekonomisk enhet (t ex förvaltningsenhet), får endast innehålla vissa kombinationer av byggnadstyper och ägoslag
Taxeringsenhet SMÅHUSENHET HYRESHUSENHET ÄGARLÄGENHETSENHET INDUSTRIENHET SPECIALENHET = SMÅHUS + TOMTMARK = HYRESHUS + TOMTMARK = ÄGARLÄGENHET +TOMTMARK = INDUSTRIBYGGNAD + ÖVRIG BYGGNAD + TOMTMARK +TÄKTMARK = SPECIALBYGGNAD + TOMTMARK LANTBRUKSENHET = EKONOMIBYGGNAD + ÅKERMARK + BETESMARK + SKOGSMARK + SKOGSIMPEDIMENT (+ SMÅHUS + TOMTMARK) ELPRODUKTIONSENHET = KRAFTVERKSBYGGNAD + TOMTMARK
Skatteplikt Egendom som är undantagen från skatteplikt: Specialbyggnader (inkl. tomtmark) Nationalpark Lantbruk för vård- eller skoländamål Egendom som ägs av vissa institutioner (t ex religiösa samfund, vissa stiftelser, studentkårer, ambassader)
Allmänna värderingsregler 75 % av taxeringsenhetens marknadsvärde genomsnittliga prisläget under andra året före det år allmän/förenklad fastighetstaxering sker Ingen hänsyn till: Arrenden m fl privaträttsliga förpliktelser Tomträtt (=äganderätt) Belåning
Värderingsmodeller Metoder för att beräkna taxeringsvärden för olika typer av egendom (värderingsenheter), t ex: Tomtmark till hyreshus Hyreshus Tomtmark till småhus Småhus Tomtmark till industribyggnad eller övrig byggnad Industribyggnad eller övrig byggnad
Värderingsmodeller Gemensam grundprincip R = f (vf1, vf2, vf3. vfn) RIKTVÄRDE VÄRDEFAKTORER
Värderingsmodeller TAXERINGSENHET VÄRDERINGS- ENHET 1 Värdefaktorer Riktvärde (ev justering) MARK ENHET 2 Värdefaktorer Riktvärde (ev justering) BYGGNAD VÄRDERINGS- VÄRDERINGS- VÄRDERINS- ENHET 1 ENHET 2 Värdefaktorer Värdefaktorer Riktvärde Riktvärde (ev justering) (ev justering) VÄRDE VÄRDE VÄRDE VÄRDE MARKVÄRDE BYGGNADSVÄRDE TAXERINGSVÄRDE
Beräkning av taxeringsvärdet för hyreshus MARKVÄRDE: Byggrätt (kvm BTA) x Riktvärde (kr/kvm BTA) Deklaration Riktvärdekarta BYGGNADSVÄRDE: Hyra (kkr) x H-nivå (faktor) x Kap.faktor (faktor) Deklaration + Riktvärdekarta HK-Tabell Värdeår Deklaration H-nivå (endast bostäder) BYGGRÄTT, HYRA, VÄRDEÅR = VÄRDEFAKTORER
Byggrätter BYGGRÄTT (VÄRDEFAKTOR FÖR MARK) kvm BTA ovan mark BYGGRÄTTER FÖR BOSTÄDER OCH LOKALER BESTÄMS SEPARAT -för bebyggda fastigheter tillämpas oftast en hjälpregel Byggrätt bostäder = BOA x 1,25 Byggrätt lokaler = LOA x 1,20 ENDAST LOKALER OVAN MARK!
Hyra i teorin HYRA- i teorin Generellt: Genomsnittlig hyresnivå 2011 Bostäder: Bruksvärdeshyra = totalhyra (exklusive hushållsel) Lokaler: Marknadsmässig hyra = hyra (inklusive värme, fastighetsskatt m fl tillägg) I princip allt utom hyresgästens enskilda elförbrukning samt moms. Garagehyror skall ingå men inte intäkter från markparkering. Intäkter avseende skyltar, mobilmaster etc ingår i hyran.
Hyra i praktiken HYRA- i praktiken Bostadslägenheter Utgående hyra 2011 Uthyrda lokaler Totala faktiska årshyran 2011 Bostadsrättslokaler Andelslägenheter Egendisponerade/ internt uthyrda lokaler Outhyrda lokaler Jämförelsehyra 1. Hyresnivån i uthyrda lägenheter/lokaler i samma byggnad 2. Hyresnivån i omkringliggande bebyggelse 3. Rekommenderad genomsnittshyra
Exempel Värdeår: 2005 Bostäder BOA: BTA: Hyra: Lokaler LOA: BTA: Hyra: 13 000 kvm 16 250 kvm 24 000 kkr 5 000 kvm 6 000 kvm 11 000 kkr
Exempel
Exempel Värderings- Byggrätt Riktvärde Riktvärde enhet BTA ovan mark kr/kvm kkr Bostäder 16 250 4 400 71 000 Lokaler 6 000 3 000 18 000 Summa markvärde 89 000 Värderings- Ålder Hyra H-Nivå Kap.faktor Riktvärde enhet (Värdeår) kkr X X kkr Bostäder 2005 24 000 7,50 1,07 192 000 Lokaler 2005 11 000 6,50 1,05 75 000 Summa byggnadsvärde 267 000 SUMMA TAXERINGSVÄRDE 356 000
Industrienhet INDUSTRIENHET Taxeringsenhet som omfattar: en eller flera industribyggnader eller övriga byggnader samt tomtmark till dessa eller obebyggd tomtmark för industriändamål eller Industribyggnad eller övrig byggnad på ofri grund Två värderingsmodeller finns: Avkastningsmetod Produktionskostnadsmetod (används i undantagsfall)
Kommunal fastighetsavgift Kommunal fastighetsavgift - Gällande regler 2012 BEBYGGDA SMÅHUSENHETER, BOSTADSBYGGNAD MED TOMT PÅ LANTBRUKSENHET samt ÄGARLÄGENHETER 6 825 kr/år eller högst 0,75 % av taxeringsvärdet BOSTADSDEL I BEBYGGDA HYRESHUSENHETER 1 365 kr/lägenhet och år eller högst 0,4 % av taxeringsvärdet För båda typerna gäller dessutom: Lättnader under de 10 första åren efter färdigställandet Beloppen justeras årligen med förändringen i inkomstbasbeloppet
Statlig fastighetsskatt Statlig fastighetsskatt ÖVRIGA SMÅHUSENHETER (t ex obebyggd tomt, byggnad under uppförande) 1,0 % av taxeringsvärdet ÖVRIGA HYRESHUSENHETER (Allt som inte utgör bebyggda bostäder främst kommersiella lokaler men även t ex obebyggd mark och byggnad under uppförande) 1,0 % av taxeringsvärdet INDUSTRIENHETER 0,5 % av taxeringsvärdet LANTBRUKSENHETER (Exklusive tomtmark och bostadsbyggnader) Ingen fastighetsskatt