FASTIGHETSTAXERING Vad är fastighetstaxering? Allmänna taxeringsregler Allmänna värderingsregler Värderingsmodeller -Hyreshus -Industri -m fl
VAD ÄR FASTIGHETSTAXERING? Klassificering av byggnader och mark Indelning i taxeringsenheter Fastställande av skatteplikt Beräkning av taxeringsvärden
TRE FORMER AV FASTIGHETSTAXERING Allmän fastighetstaxering (AFT) vart 6:e år Förenklad fastighetstaxering (FFT) vart 6:e år mellan allmänna taxeringar (gäller ej industrifastigheter) Särskild fastighetstaxering (SFT) Alla andra år. Omfattar endast fastigheter som förändrats ( nytaxeringsgrunder )
Småhustaxeringar Ändrad till förenklad taxering enligt särskilt riksdagsbeslut AFT03 FFT06 AFT09 FFT12 SFT04 SFT05 SFT07 SFT08 SFT10 SFT11 SFT13 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Hyreshustaxeringar FFT04 AFT07 FFT10 AFT13 SFT03 SFT05 SFT06 SFT08 SFT09 SFT11 SFT12 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Industritaxeringar AFT07 AFT13 SFT03 SFT04 SFT05 SFT06 SFT08 SFT09 SFT10 SFT11 SFT12 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
VERKTYG FÖR FASTIGHETSTAXERING Regelverk - Hur ska det ske? Fastighetstaxeringslag t t i (FTL) Fastighetstaxeringsförordning (FTF) Skatteverkets föreskrifter och allmänna råd Handledning Egenskapsdata - Hur ser fastigheterna ut? Registeruppgifter från föregående taxering Fastighetsdeklarationer Rapportering från kommuner och lantmäterimyndigheter Marknadsinformation Hur ser fastighetsmarknaden ut? Riktvärdekarta Riktvärdetabeller
VEM FATTAR BESLUT? Skatteverkets lokala organisation (i praktiken oftast skatteverkets datorsystem) OM MAN ÄR MISSNÖJD? Omprövning eller överklagande inom fem år efter taxeringsåret Omprövning innebär att skatteverket omprövar sitt eget ursprungliga beslut (grundbeslutet) Överklagande innebär prövning i förvaltningsdomstol. Förvaltningsrätt Kammarrätt (Regeringsrätten)
INDELNING OCH KLASSIFICERING Alla byggnader och all mark indelas i byggnadstyper respektive ägoslag Byggnadstyper Småhus Hyreshus Ägarlägenhet Industribyggnad Kraftverksbyggnad Ekonomibyggnad Specialbyggnad Övrig byggnad Ägoslag Tomtmark Åkermark Betesmark Skogsmark Skogsimpediment Täktmark Övrig mark
SMÅHUS
HYRESHUS
INDUSTRIBYGGNAD ÖVRIG BYGGNAD
SPECIALBYGGNADER Definieras efter användning -Försvarsbyggnad -Kommunikationsbyggnad -Distributionsbyggnad -Värmecentral -Reningsanläggning -Vårdbyggnad -Bad- sport- och idrottsanläggning -Skolbyggnad d -Kulturbyggnad -Ecklesiastikbyggnad -Allmän byggnad (ägarkrav)
KLASSIFICERING AV BYGGNADER Varje självständig byggnad klassificeras för sig En byggnad en byggnadstyp ÖVERVÄGANDEPRINCIP 51 % Hyreshus + 49 % Specialbyggnad = Hyreshus Jämförelse av värde i praktiken hyresintäkter (i första hand)
TAXERINGSENHET Skattesubjekt Egendom som har samma ägare och utgör ekonomisk enhet (t ex förvaltningsenhet) Får endast innehålla vissa kombinationer av byggnadstyper och ägoslag SMÅHUSENHET HYRESHUSENHET ÄGARLÄGENHETSENHET INDUSTRIENHET = SMÅHUS + TOMTMARK = HYRESHUS + TOMTMARK = ÄGARLÄGENHET + TOMTMARK = INDUSTRIBYGGNAD + ÖVRIG BYGGNAD + TOMTMARK + TÄKTMARK SPECIALENHET = SPECIALBYGGNAD + TOMTMARK LANTBRUKSENHET = EKONOMIBYGGNAD + ÅKERMARK + BETESMARK + SKOGSMARK + SKOGS- IMPEDIMENT (+ SMÅHUS + TOMTMARK) ELPRODUKTIONSENHET = KRAFTVERKSBYGGNAD + O U O S S GG TOMTMARK
SKATTEPLIKT Egendom som är undantagen från skatteplikt: Specialbyggnader (inkl. tomtmark) Nationalpark Lantbruk för vård- eller skoländamål Egendom som ägs av vissa institutioner Egendom som ägs av vissa institutioner (t ex religiösa samfund, vissa stiftelser, studentkårer, ambassader)
ALLMÄNNA VÄRDERINGSREGLER 75 % av taxeringsenhetens marknadsvärde genomsnittliga prisläget under andra året före det år allmän/förenklad fastighetstaxering sker Ingen hänsyn till: Arrenden m fl privaträttsliga förpliktelser Tomträtt (=äganderätt) Belåning
VÄRDERINGSMODELLER Metoder för att beräkna taxeringsvärden för olika typer av egendom (värderingsenheter), t ex: Tomtmark till hyreshus Hyreshusy Tomtmark till småhus Småhus Tomtmark till industribyggnad eller övrig byggnad Industribyggnad eller övrig byggnad Gemensam grundprincip R = f (vf 1, vf 2,vf 3. vf n ) RIKTVÄRDE VÄRDEFAKTORER
TAXERINGSENHET MARK BYGGNAD VÄRDERINS- ENHET Värdefaktorer Riktvärde (ev justering) VÄRDERINGS- ENHET Värdefaktorer Riktvärde (ev justering) VÄRDERINGS- ENHET Värdefaktorer Riktvärde (ev justering) ÄRDERINGS- ENHET Värdefaktorer Riktvärde (ev justering) VÄRDE VÄRDE VÄRDE VÄRDE MARKVÄRDE BYGGNADSVÄRDE TAXERINGSVÄRDE
SÅ HÄR BERÄKNAS TAXERINGSVÄRDET FÖR HYRESHUS MARKVÄRDE: Byggrätt x Riktvärde (kvm BTA) Deklaration (kr/kvm BTA) Riktvärdekarta BYGGNADSVÄRDE: Hyra x H-nivå x Kap.faktor (kkr) (faktor) (faktor) Deklaration + Riktvärdekarta Riktvärdekarta HK-Tabell Värdeår Deklaration H-nivå (endast bostäder) BYGGRÄTT, HYRA, VÄRDEÅR = VÄRDEFAKTORER
BYGGRÄTT (VÄRDEFAKTOR FÖR MARK) kvm BTA ovan mark Byggrätter för bostäder och lokaler bestäms separat. -för bebyggda fastigheter tillämpas oftast en hjälpregel Byggrätt bostäder = BOA x 1,25 Byggrätt lokaler = LOA x 1,20 ENDAST LOKALER OVAN MARK!
HYRA- i teorin Generellt: Genomsnittlig hyresnivå 2008 Bostäder: Lokaler: Genomsnittlig bruksvärdeshyra inom riktvärdeområdet = totalhyra (exklusive hushållsel) Marknadsmässig hyra = hyra inklusive värme, va, fastighetsskatt m fl tillägg = i princip allt utom hyresgästens enskilda elförbrukning samt moms. Garagehyror skall ingå men inte intäkter från markparkering. Intäkter avseende skyltar, mobilmaster etc ingår i hyran.
HYRA- i praktiken Bostadslägenheter Rekommenderad genomsnittshyra Uthyrda lokaler Totala faktiska årshyran 2008 Bostadsrättslokaler Andelslägenheter Egendisponerade/ internt uthyrda lokaler Outhyrda lokaler Jämförelsehyra 1. Hyresnivån i uthyrda lägenheter/lokaler i samma byggnad 2. Hyresnivån i omkringliggande bebyggelse 3. Rekommenderad genomsnittshyra
Värdeår: 2005 Bostäder BOA: 13 000 kvm BTA: 16 250 kvm Hyra: ya: 23 000 kkr Lokaler LOA: BTA: Hyra: 5 000 kvm 6 000 kvm 10 000 kkr
Värderings- Byggrätt Riktvärde Riktvärde enhet BTA ovan mark kr/kvm kkr Bostäder 16 250 3 400 55 000 Lokaler 6 000 2 400 14 400 Summa markvärde 69 400 Värderings- Ålder Hyra H-Nivå Kap.faktor Riktvärde enhet (Värdeår) kkr X X kkr Bostäder 2005 21 450 8,25 1,10 194 000 Lokaler 2005 10 000 6,75 1,14 76 000 Summa byggnadsvärde 270 000 SUMMA TAXERINGSVÄRDE 339 400
INDUSTRIENHET Taxeringsenhet som omfattar: en eller flera industribyggnader eller övriga byggnader samt tomtmark till dessa eller obebyggd tomtmark för industriändamål eller Industribyggnad eller övrig byggnad på ofri grund Två värderingsmodeller finns: Avkastningsmetod Produktionskostnadsmetod (används i undantagsfall)
KOMMUNAL FASTIGHETSAVGIFT (Gällande regler 2010) BEBYGGDA SMÅHUSENHETER samt BOSTADSBYGGNAD MED TOMT PÅ LANTBRUKSENHET 6 387 kr/år eller högst 0,75 % av taxeringsvärdet. BOSTADSDEL I BEBYGGDA HYRESHUSENHETER 1 277 kr/lägenhet och år eller högst 0,4 % av taxeringsvärdet. För båda typerna gäller dessutom: Lättnader under de 10 första åren efter färdigställandet. Beloppen justeras årligen med förändringen i inkomstbasbeloppet.
STATLIG FASTIGHETSSKATT ÖVRIGA SMÅHUSENHETER (t ex obebyggd tomt, byggnad under uppförande) ÖVRIGA HYRESHUSENHETER (Allt som inte utgör bebyggda bostäder främst kommersiella lokaler men även t ex obebyggd mark och byggnad under uppförande) 1,0 % av taxeringsvärdet INDUSTRIENHETER 0,5 % av taxeringsvärdet LANTBRUKSENHETER (Exklusive tomtmark och bostadsbyggnader) Ingen fastighetsskatt