Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2013-06-28 Boindex sjönk till 135,0 första kvartalet 2013 Stigande priser dämpar husköpkraften Boindex uppgick till 135,0 första kvartalet i år, vilket är en nedgång från 135,5 fjärde kvartalet i fjol (reviderat från 133,3). Husköpkraften dämpas av högre småhuspriser, och försvagningen kunde inte kompenseras av högre förvärvsinkomster och något lägre bolåneräntor. Hushållens inkomstmarginaler vid husköp, sett till hela landet, är i genomsnitt 35 % och närmar sig därmed de nivåer som rådde under 2010. Bolåneräntorna har sjunkit sedan början av 2102 samtidigt som bostadspriserna ökat en modest takt, sett över hela perioden. Boindex är 100 när hushållen använder 15 % av förvärvsinkomsten före skatt till bolånekostnader. När Boindex överstiger 100 har hushållen råd med sitt boende enligt den fastställda normen. Ju högre siffra, desto bättre. Medianpriset för småhus i riket steg till 1,810 miljoner kronor en uppgång med 62 000 kronor från fjärde kvartalet ifjol. Den sammanvägda bolåneräntan sjönk till 3,0 % från 3,1 % kvartalet innan. Den bundna räntan minskade från 3,2 % till 2,8 %, medan den rörliga räntan steg från 3,1 % till 3,2 %. Den årliga förvärvsinkomsten före skatt för ett hushåll bestående av två vuxna där minst en arbetar har reviderats upp och ökade till 656 000 kronor före skatt. I 28 av de 50 undersökta orterna sjönk husköpkraften jämfört med kvartalet innan. Den svagaste husköpkraften har invånarna i Uppsala, Stockholmsregionen och Helsingborg, medan landets starkaste husköpkraft återfinns i Örnsköldsvik, Karlskoga, följt av Piteå och Västervik. 180 Boindex för riket 160 140 120 100 80 60 Källa: Swedbank samt data från SCB. Data revideras löpande utifrån nya uppgifter. Boindex hela riket ---------------------------- 2000 148,2 2001 141,9 2002 140,0 2003 144,5 2004 147,3 2005 146,5 2006 128,6 2007 109,3 2008 102,3 2009 148,9 2010 139,5 2011 116,6 2012 127,6 ---------------------------- 2012 117,6 127,1 130,4 135,5 2013 135,0 Magnus Alvesson, Macro Research, Swedbank tfn 08-5859 3341, e-post: magnus.alvesson@swedbank.se Internet: www.swedbank.se/boindex
Boindex delkomponenter: Huspriser, räntor och inkomster Småhuspriserna stiger återigen Medianpriset för småhus Boindex första delkomponent steg under första kvartalet i år till 1,810 miljoner kronor från 1,748 miljoner fjärde kvartalet i fjol. 1 Årstakten blev 2,0 %, vilket innebär en minskad ökningstakt jämfört med förra kvartalet. Medianpriset steg i samtliga av de fem regionerna eller undergrupperna. Medianpriset i Stockholmsregionen var 3,41 miljoner kronor, upp från 3,38 miljoner kronor kvartalet innan. I årstakt steg priserna med 2,9 %. I Göteborgsregionen steg medianpriset från 2,84 miljoner fjärde kvartalet i fjol till 2,85 miljoner första kvartalet i år. Årstakten blev positiv på 4,4 %. I Malmöregionen var ökningstakten på årsbasis också lägre, 0,9 %, och medianpriset ökade endast till 2,523 miljoner kronor från 2,520 miljoner kronor kvartalet innan. I gruppen medelstora städer steg medianpriset med 75 000 kronor från kvartalet innan och noterade 2,05 miljoner kronor. Årstakten blev 3,5 %. Gruppen övriga kommuners medianpris steg till 1,08 miljoner kronor, från 1,02 miljoner kronor kvartalet innan. I jämförelse med för ett år sedan steg prisnivån med 7,5 %. Prisutveckling för småhus 1993-2013 per region, medianpris (SEK) 3 800 000 3 600 000 3 400 000 3 200 000 3 000 000 2 800 000 2 600 000 2 400 000 2 200 000 2 000 000 1 800 000 1 600 000 1 400 000 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0 Hela riket Stockholm Malmö Göteborg Mellanstora Övriga Källa: SCB och Swedbank Bolåneräntorna sjunker Bolåneräntan, som vägs samman av rörliga och bundna bolåneräntor utifrån den faktiska nyutlåningen, utgör den andra delkomponenten. Nedgången av den sammanvägda bolåneräntan inleddes första kvartalet ifjol, men dämpades under 1 I Boindex redovisas medianpriser. Observera att dessa inte tar hänsyn till de försålda fastigheternas taxeringsvärden. Medianprisernas utveckling kan därför avvika från annan mer vedertagen statistik över husprisernas utveckling. Revideringar av de närmast föregående kvartalen är vanliga. Boindex Sida 2 (7) 2013-06-28
första kvartalet i år. Sedan slutet av 2011 har den vägda bolåneräntan minskat med 1 procentenhet från 4,1 %. Under det förra kvartalet minskade räntan i mer modest takt, från 3,1 % till 3,0 %. Nedgången av de totala bolåneräntorna med 0,1 procentenheter beror på att de bundna räntorna sjunkit från 3,2 % till 2,8 %. Den rörliga räntan steg marginellt till 3,2 % från 3,1 % kvartalet innan. Andelen av lånevolymen som tagits till bundna räntor (mellan ett och fem år) blev marginellt lägre och sjönk från 31,2 % till 30,2 %, samtidigt som andelen bundna räntor (över fem) år steg från 11,1 % till 13,0 %. Andelen rörliga lån minskade från 57,7 % till 56,9 %. Bolåneräntor utifrån faktisk nyutlåning 1993-2013 14 Procent 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Källa: SCB och Swedbank Vägd ränta Bunden ränta Rörlig ränta Hushållens arbetsinkomster har reviderats upp Boindex tredje delkomponent är hushållens förvärvsinkomster före skatt (median) för gifta och sambeskattade hushåll (minst en i hushållet förvärvsarbetar). I riket som helhet uppgick hushållens årliga förvärvsinkomst till 656 000 kronor första kvartalet i år. Sedan SCB publicerat nya inkomstdata har vi reviderat upp inkomstnivån med ca 10 000 kronor, vilket även höjt Boindex. Ett Boindex på 135,0 innebär att hushållen nu har 35,0 % högre inkomster än de som krävs för att ha råd med medianvillan, d v s för att uppfylla vår norm om högst 15 % bolånekostnader som andel av hushållets förvärvsinkomster före skatt. När Boindex är 135,0 betalar hushållen 11,1 % bolånekostnader som andel av bruttoförvärvsinkomsten. För rikets hushåll behövs en genomsnittlig inkomst på 486 062 kronor för att uppfylla normen vid köpet av medianvillan. Då skulle Boindex uppgå till 100. Eftersom hushållen i median har 656 129 kronor, innebär det att marginalen nu är 170 066 kronor per år före skatt, eller 25,9 %. I Stockholmsregionen krävs nu 920 109 kronor i årsinkomst för att nå normen och ett Boindex på 100. I verkligheten har Stockholmarna en medianinkomst i hushållet på 749 064 kronor. Därmed är Boindex på 81,4, vilket är en lätt förbättring jämfört med fjärde kvartalet (80,2). Stockholmarna betalar 18,4 % i bolånekostnader som Boindex Sida 3 (7) 2013-06-28
andel av bruttoinkomsten, att jämföra med rikets 11,1 % och gruppen övriga kommuner på 7,0 %. I Malmö- och Göteborgsregionerna behöver hushållsinkomsten uppgå till 681 644 kronor respektive 769 006 kronor för att nå 100-strecket. Inte heller här har invånarna den inkomst som krävs trots att medianpriset på småhus ligger väsentligt under stockholmsnivån, utan Boindex ligger under 100-strecket (96,3 respektive 91,3). I medelstora städer som grupp har hushållen en marginal på 16 %, medan hushåll i övriga kommuner har marginaler på drygt 50 % vid husköp eftersom inkomstläget ligger nära riksnivån och huspriserna är betydligt lägre. Utveckling av hushållens förvärvsinkomster före skatt i olika regioner, löpande priser 1993-2012 (kr/år) 750 000 725 000 700 000 675 000 650 000 625 000 600 000 575 000 550 000 525 000 500 000 475 000 450 000 425 000 400 000 375 000 350 000 325 000 300 000 275 000 Källa: SCB och Swedbank Hela riket Stockholm Malmö Göteborg Mellanstora Övriga OBS! Dessa beräkningar tar inte hänsyn till andra konsumtionsbehov som hushållet har, utan visar endast att 85 % av bruttoinkomsten kvarstår för andra utgifter. Denna undersökning bör inte användas för att beräkna kvar att leva på. Beloppet skall i första hand användas som jämförelsemått mellan regionerna/kommunerna. Regionala Boindex Under första kvartalet sjönk husköpkraften i riket, medelstora städer och gruppen övriga kommuner, medan den steg i samtliga tre storstadsregioner. Högre inkomster och lägre bolåneräntor kunde inte kompensera för de högre småhuspriserna på riksnivå, men i de tre storstadsregionerna var husprisuppgången inte tillräckligt stor så där steg husköpkraften. Även om husköpkraften är högst i kommunerna utanför storstadsregioner och medelstora kommuner, säger Boindex ingenting om möjligheterna att avyttra småhus i olika regioner. Utanför storstadsregionerna är omsättningen lägre och huspriserna påverkas av utvecklingen på den lokala arbetsmarknaden, som inte behöver vara samstämmig med konjunkturutvecklingen i landet som helhet. Boindex Sida 4 (7) 2013-06-28
Boindex i olika regioner 1993-2012 270 260 250 240 230 220 210 200 190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 Regionala boindex Övriga kommuner Hela riket Medelstora städer Göteborg Malmö Stockholm Källa: Swedbank samt data från SCB. Kommunala Boindex Boindex har tagits fram för 47 enskilda kommuner över hela landet. I de tre storstadsregionerna ingår redan 51 kommuner och i gruppen övriga kommuner ca 200 kommuner. Ett kriterium för att analysera en enskild kommun är att minst 25 småhusköp har registrerats i kommunen under kvartalet. Under första kvartalet i år noterades 6 (av 50) kommuner/regioner understiga 100- strecket, vilket är detsamma som under fjärde kvartalet i fjol. Invånare, som är flertalet i landet, måste göra avkall på annan konsumtion för att få råd med husköpet. Uppsala har landets minsta husköpkraft, följt av Stockholmsregionen, Helsingborg, Göteborgsregionen, Malmöregionen och Höganäs. Bland kommunerna med lägst husköpkraft sjönk den mest i Uppsala och Höganäs. Störst förbättring noterade Örnsköldsvik (beroende på kraftigt sjunkande bopriser; en periods observation ska tolkas med försiktighet). Därutöver har Karlskoga, Piteå och Västervik bland landets högsta husköpkraft. Förbättringar kan noteras särskilt i Karlskoga och Västervik. Husköpkraften försämrades i 28 av de undersökta 50 kommunerna. Högre inkomster underlättade för husköparna, samt något lägre ränta, men samtidigt bidrog högre småhuspriser till att göra husköpet dyrare, och därmed sjönk husköpkraften. Vid framtagningen och analysen av Boindex tror vi oss ha använt tillförlitliga källor och bearbetningsrutiner. Swedbank AB (publ) kan dock inte ta ansvar för analysernas riktighet eller fullständighet och inte heller för eventuell felaktighet eller brist i grundmaterialet eller bearbetningen därav. Läsarna uppmanas att basera eventuella beslut även på annat underlag. Varken Swedbank eller dess anställda eller andra medarbetare skall kunna göras ansvariga för förlust eller skada, direkt eller indirekt, på grund av eventuella fel eller brister i analyser som redovisas i Boindex. Boindex ger en bild av de svenska hushållens situation som grupp, men kan inte svara för enskilda hushåll. Boindex ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inkl. kredit- och räntebeslut. Boindex speglar utvecklingen efter de försäljningar av småhus som gjorts, men ger ingen bild av framtida försäljningar. Boindex Sida 5 (7) 2013-06-28
Boindex på kommunal nivå, inklusive storstadsregioner Kommun Kvartal 1, 2013 Kvartal 4, 2012 Förändring Örnsköldsvik (2) 392,5 276,7 268,6 115,8 Karlskoga (3) 303,3 264,7 261,4 38,6 Piteå (1) 300,6 293,9 279,1 6,7 Västervik (13) 261,0 168,7 191,6 92,3 Västerås (39) 261,0 168,7 112,6 92,3 Skellefteå (4) 250,8 257,5 260,4-6,7 Hässleholm (5) 248,1 249,3 219,7-1,2 Ljungby (14) 231,2 167,4 173,9 63,8 Gislaved (6) 215,7 227,1 230,3-11,4 Hudiksvall (8) 191,5 210,3 216,0-18,9 Sundsvall (12) 191,0 170,0 167,0 21,0 Mariestad (7) 187,4 220,4 172,7-33,0 Vänersborg (10) 176,0 185,8 162,6-9,8 Kristianstad (9) 170,2 201,5 163,4-31,3 Värnamo (11) 161,8 168,6 157,6-6,8 Karlskrona (15) 155,9 162,9 153,7-7,0 Borlänge (17) 153,7 156,7 140,8-3,1 Uddevalla (30) 152,7 132,2 114,5 20,5 Luleå (23) 149,8 146,0 145,0 3,8 Eskilstuna (26) 148,2 142,4 125,5 5,9 Skövde (20) 146,8 150,4 138,6-3,6 Borås (25) 142,9 145,4 129,2-2,6 Gävle (24) 141,9 145,0 138,7-3,0 Falun (19) 141,6 151,7 129,4-10,0 Falkenberg (22) 139,5 149,5 132,1-10,0 Trollhättan (16) 135,5 154,3 128,0-18,9 Strängnäs (31) 135,1 123,4 121,4 11,7 Enköping (40) 134,2 115,1 113,2 19,1 Kalmar (21) 131,3 149,2 114,5-17,9 Nyköping (29) 128,2 133,6 126,1-5,3 Östersund (33) 125,6 122,3 108,6 3,3 Varberg (45) 122,8 98,6 96,6 24,1 Karlstad (28) 122,0 132,2 129,1-10,3 Norrtälje (36) 120,8 116,7 106,3 4,1 Ängelholm (42) 119,7 105,8 111,4 13,8 Norrköping (38) 118,8 114,2 115,0 4,6 Umeå (44) 118,8 103,3 99,1 15,5 Gotland (18) 118,2 153,9 114,9-35,8 Halmstad (35) 117,6 119,3 94,8-1,8 Växjö (27) 112,5 134,0 106,9-21,4 Örebro (37) 111,3 116,4 100,4-5,1 Jönköping (34) 110,2 118,9 109,5-8,7 Linköping (43) 104,8 102,7 94,9 2,1 Landskrona (41) 104,5 112,1 115,1-7,6 Höganäs (32) 97,1 121,4 115,8-24,3 Malmöregionen (46) 96,3 94,4 87,8 1,9 Göteborgsregionen (48) 91,3 89,7 81,5 1,6 Helsingborg (47) 86,2 94,3 81,9-8,1 Stockholmsregionen (50) 81,4 80,2 72,3 1,2 Uppsala (49) 75,1 86,4 80,1-11,3 Riket som helhet 135,0 135,5 128,4-0,5 Siffror inom parentes efter ortsnamnet anger placering förra kvartalet. Förra kvartalets siffror kan ha reviderats, framför allt till följd av reviderade småhuspriser (vilket görs löpande). Eventuella revideringar av inkomster görs i maj varje år. De ursprungliga siffrorna redovisas i spalten till vänster om kolumnen Förändring. Boindex Sida 6 (7) 2013-06-28
Boindex: Metod Syfte Norm Mäter förändringar i hushållens köpkraft i första hand vid husköp, men kan också ge indikationer om befintligt boende. Hushållens bolånekostnader bör enligt vår definition inte överstiga 15 % av förvärvsinkomsten (före skatt), vilket motsvarar ca 25 % av disponibelinkomsten. Definition av boindex Faktisk inkomst i förhållande till den inkomst som krävs för att uppfylla normen om 15 % bolånekostnader av inkomsten före skatt. Vid index = 100 använder hushållen 15 % av inkomsten före skatt, vid index > 100 har hushållen en bättre köpkraft än normen och vid index < 100 har hushållen en sämre köpkraft än normen. Variabler Begränsningar Småhuspriser från SCB (median) Hushållens förvärvsinkomster för gifta och sambeskattade från SCB (median) samt egna beräkningar Bolåneräntor från Riksbanken (rörliga kring 3 mån, bundna 1-5 år och > 5 år, sammanvägda) ger den månatliga bolånekostnaden vid antagandet om 20 % insats och 30 års återbetalningstid Boindex inkluderar bolånekostnader, men exkluderar skatter och subventioner, inklusive fastighetsskatt och ränteavdrag. Boindex ska ge en fingervisning om läget för hushållen som grupp men kan inte tala för varje enskilt hushåll. Boindex ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inklusive beslut om kreditgivning och räntebindning. Boindex speglar hushållens köpkraft utifrån de husköp som gjorts, men säger ingenting om hushållens försäljningsmöjligheter. Periodicitet Regioner Utkommer kvartalsvis Förutom hela riket, d v s samtliga kommuner i riket, ingår även: 1. Stockholm Upplands Väsby, Vallentuna, Österåker, Värmdö, Järfälla, Ekerö, Huddinge, Botkyrka, Salem, Haninge, Tyresö, Upplands Bro, Täby, Danderyd, Sollentuna, Solna, Sundbyberg, Stockholm, Nacka, Lidingö, Vaxholm, Sigtuna, Norrtälje, Södertälje, Nynäshamn och Nykvarn 2. Malmö Staffanstorp, Burlöv, Vellinge, Kävlinge, Lomma, Svedala, Malmö, Lund, Trelleborg, Skurup, Eslöv och Höör 3. Göteborg Kungsbacka, Härryda, Partille, Öckerö, Stenungssund, Tjörn, Ale, Lerum, Göteborg, Mölndal, Kungälv, Alingsås och Lilla Edet 4. Kommuner > 75 000 inv Uppsala, Eskilstuna, Linköping, Norrköping, Jönköping, Växjö, Helsingborg, Kristianstad, Halmstad, Borås, Karlstad, Örebro, Västerås, Gävle, Sundsvall, Umeå 5. Resterande kommuner Övriga ej ovan nämnda kommuner Separat redovisade kommuner Borlänge, Borås, Båstad, Enköping, Eskilstuna, Falkenberg, Falun, Gislaved, Gotland, Gävle, Halmstad, Helsingborg, Hudiksvall, Hässleholm, Höganäs, Jönköping, Kalmar, Karlskoga, Karlskrona, Karlstad, Kristianstad, Landskrona, Linköping, Ljungby, Mariestad, Luleå, Norrköping, Norrtälje Nyköping, Piteå, Skellefteå, Skövde, Strängnäs, Sundsvall, Trollhättan, Uddevalla, Umeå, Uppsala, Varberg, Vänersborg, Värnamo, Västervik, Västerås, Växjö, Ängelholm, Örebro, Örnsköldsvik, Östersund Boindex Sida 7 (7) 2013-06-28