Avdelning 6 2014-09-30 Stockholm Ärende nr Sid 1 (7) 1 ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Arrendenämndens i Stockholm slutliga beslut 2013-12-23 i ärende nr 3898-13 och 3899-13, se bilaga A KLAGANDE 1. H B 2. I S M OTPART Ribacken Fritidsby Ekonomisk Förening SAKEN Ändring av arrendevillkor för bostadsarrende HOVRÄTTENS AVGÖRANDE 1. Hovrätten avvisar Ribacken Fritidsby Ekonomisk Förenings yrkande. 2. Hovrätten avslår H Bs och I Ss överklaganden. ok.id 1 1 57174 Postadress Besöksadress Telefon Telefax Expeditionstid Box 2290 Birger Jarls Torg 16 08-56 I 670 00 08-561 675 59 måndag - 103 17 Stockholm 08-561 675 50 09:00-1 fredag 5:00 E-post: svea.avd6@dom.se www.svea.se
2 Sid 2 YRKANDEN M.M. I HOVRÄTTEN I S har yrkat att hovrätten, med ändring av arrendenämndens beslut punkten1, fastställer arrendeavgiften för det första arrendeåret, 2013-10-01-2014-09-30 till högst 5 000 kr. H B har yrkat att hovrätten, med ändring av arrendenämndens beslut punkten 1, fastställer arrendeavgiften för det första arrendeåret, 2013-10-01-2014-09-30 till högst 4 000 kr. Ribacken Fritidsby Ekonomisk Förening (föreningen) har bestritt ändring och för egen del yrkat att hovrätten ska fastställa det årliga arrendet till 10 000 kr jämte indexuppräkning för både I S och H B. UTVECKLING AV TALAN I HOVRÄTTEN Parterna har åberopat samma omständigheter och grunder som i arrendenämnden samt tillagt bl.a. följande. I S Föreningen har inte presenterat några objekt som är jämförbara med Ribacken. Vid värderingen har man utgått från normaltomter på runt 2 500 kvadratmeter i Grödingeområdet. Dessa är inte jämförbara med Ribackens små kolonitomter på 300 kvadratmeter och med de restriktioner som rör byggrätt och utnyttjande. Malmsjön utanför Södertälje kan användas som jämförelseobjekt, där tomterna varierar i storlek mellan 300-1 500 kvadratmeter och arrendepriset ligger mellan 15-20 kronor per kvadratmeter. Arrendeavgiften för en tomt om ca 300 kvadratmeter är ungefär 6 000 kronor. Gemensamt hygienhus saknas och enligt avtal så finns kommunal sophämtning endast under sommarmånaderna. Några andra gemensamma kostnader för anläggningen finns inte eftersom vägskötsel och vattentillgång ingår i arrendet. De av Stockholms kommun ägda koloniområdena Listudden och Skarpnäck är även jämförbara med Ribacken där arrendeavgiften är 5,50 kronor per kvadratmeter. Det är
3 Sid 3 rimligt att anta att Ribacken fått ett arrende på samma låga nivå om föreningen kvarstått som arrendator hos kommunen. Att två arrendatorer har accepterat kravet på 10 000 kronor är inget bevis på att kostnaden är marknadsmässig eller rimlig. Vid fastställelse av arrendeavgiften bör hänsyn tas till att arrendatorerna utöver arrendet även betalar medlemsavgift som ökar i takt med att fler markägare bosätter sig i området. Den vägavgift om 3 000 kronor som föreningen har inkluderat i arrendeavgiften är för hög. Föreningens styrelse bör begära en ny förrättning för att få en mer verklighetsanpassad beräkning. H B Arrendenämnden har inte behandlat ärendet på ett opartiskt sett, då nämnden huvudsakligen beaktat markägarens argument och i väsentlig utsträckning bortsett från arrendatorns. Detta strider bl.a. mot artiklarna 17, 41 och 47 i EU-stadgan. Arrendenämnden har inte heller motiverat varför den funnit 8 000 kronor som skälig arrendeavgift. Taxeringsvärdet om 200 000 kronor per kolonilott skulle vara betydligt lägre om tidigare avstyckning av fastigheten inte hade genomförts. Ökade kostnader till följd av tidigare avstyckning accepteras inte eftersom marken köptes för betydande överpris och någon kompensation från styrelsen aldrig diskuterades. Vad gäller markvärdet, ska vid dess fastställande beaktas att han under den första arrendeperioden har medfinansierat över hälften av värdets uppkomst genom anläggande av vägar, ledningar och andra anläggningstillgångar samt markförbättringar. För kapitalisering av markvärde bör man räkna med ett marknadsmässigt inteckningslån vilket ligger långt under de 5 procent som föreningen gör gällande. Vad gäller föreningens faktiska kostnader framförs att lånet om 127 000 kronor i föreningens kalkyl är en följd av det kraftiga överpriset vid tidigare markköp. Vidare var fastighetsskatten innan genomförd avstyckning 115 000 kronor för fastigheten, vilket motsvarar l 000 kronor per kolonilott och år till skillnad från 1 500 kronor efter avstyckningen. Hittills har
4 Sid 4 vägavgifter inkluderats i medlemmarnas årsavgift till föreningen, år 2014 med 4 200 kronor per kolonilott. Det budgeterade vägunderhållet är 15 000 kr, vilket motsvarar 130 kronor per medlem i stället för 3 000 kronor. Föreningen Begärt årligt arrende om 10 000 kronor med årlig indexuppräkning är marknadsmässigt på grund av följande. Två arrendatorer har accepterat arrendeavgiften om 10 000 kronor. 22 tomtägare i Ribacken arrenderar extra mark, 15-67 kvadratmeter i storlek, i anslutning till sina tomter. Avgiften för extramarken utslagen per kvadratmeter är 27 kronor, vilket motsvarar 8 100 kronor för 300 kvadratmeter. Arrendefastigheterna har ett marknadsvärde om 200 000 kronor vardera. En kapitalisering av markvärdet beräknat på 5 procent ger 10 000 kronor. Marknadsvärdet för dessa markbitar är rimligen lägre eftersom marken inte får bebyggas och att marken ligger i direkt anslutning till respektive tomt. Föreningens faktiska årliga kostnader i kronor för tomterna är följande. Ränta på lån på resp. fastighet 127 000 la x 5 procent 6 350 Fastighetsavgift 1 500 Avgift till vägsamfällighet 3 000 Totalt 10 850 HOVRÄTTENS SKÄL Föreningens yrkande ska avvisas Om en part inte överklagar ett avgörande har den parten inte längre möjlighet att få egna yrkanden som syftar till en ändring i sak prövade av domstolen. Eftersom föreningen utan att ha överklagat arrendenämndens beslut har framställt ett eget yrkande i hovrätten som gäller höjning av arrendeavgift ska föreningens yrkande avvisas.
5 Sid 5 Rättsliga utgångspunkter /är prövningen i sak Enligt 10 kap. 6 jordabalken ska arrendeavgiften vid förlängning av arrendeupplåtelse bestämmas till skäligt belopp. I de fall parterna inte kan komma överens om beloppet ska det årliga beloppet bestämmas så att det motsvarar arrenderättens värde med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och övriga omständigheter. I förarbetena (NJA Il 1968 s. 166-169) till bestämmelsen finns ingen närmare beskrivning av tillvägagångssättet för att fastställa avgiften, men det uttalas att en arrendator ska vara skyddad mot oskäliga höjningar av avgiften samt att jordägaren ska vara berättigad till den ersättning för upplåtelsen som han eller hon skulle kunna få vid fritt val av arrendator, dvs. vid nyupplåtelse av arrende. Vidare sägs i förarbetena att viss vägledning kan fås från ortspris för jämförliga arrenden. Detsamma gäller vid en jämförelse mellan likartade fritidshusområden. Om det inte finns något jämförelse material bör skälig arrendeavgift i stället bestämmas efter vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala. Om en begärd avgiftsreglering motiveras med att arrendeställets värde höjts genom förbättringsarbeten som arrendatorn genomfört, bör bedömningen ske under beaktande av om förbättringen bekostats av arrendatorn eller om denne kompenserats för detta av jordägaren. Har arrendatorn själv bekostat förbättringen, bör denna självfallet inte kunna utgöra grund för att höja arrendeavgiften. En förenings kostnader för exempelvis underhåll och lån av pengar har typiskt sätt ingen betydelse för bedömningen av vad som kan anses vara en skälig arrendeavgift. Hovrättens bedömning Inledningsvis konstaterar hovrätten att det inte finns något i utredningen vid arrendenämnden som tyder på att nämnden vid sitt beslutsfattande förfarit opartiskt såsom H B gjort gällande. Inte heller kan arrendenämndens motivering anses vara så ofullständig att det inte framgår hur nämnden kommit till sin slutsats. Någon ändring av beslutet är således inte påkallad av dessa skäl.
6 Sid 6 Hovrätten delar arrendenämndens bedömning att H Bs och Ss tomter får anses likvärdiga och att arrendeavgiften för respektive arrende därför bör fastställas till samma belopp. Vad gäller frågan om vägledning för bedömningen av arrendeavgifternas storlek kan erhållas från andra arrenden gör hovrätten följande bedömning. Utredning om jämförbara nyupplåtelser saknas. Mot bakgrund av att det nu är fråga om omförhandling av arrendeavgifter ger uppgifterna om vilken arrendeavgift som andra arrendatorer i området har accepterat endast begränsad vägledning. De marklotter som arrenderas av tomtägare i området är inte heller jämförbara med prövningsobjekten eftersom marklotternas areal är betydligt mindre än dessa. Vad gäller Malmsjön utanför Södertälje finner hovrätten att utredningen om det området är så knapphändig att den inte ger stöd för att området kan anses likartat med Ribacken. Det är också oklart när arrendeavtalen för Malmsjön slöts och om det då var fråga om nyupplåtelser. Listuddens och Skarpnäcks koloniområden kan inte heller läggas till jämförelse eftersom närmare utredning saknas om de områdena. Bland annat är det är oklart om arrendeavgifterna har påverkats av att de är kommunalt ägda. I brist på direkta jämförelseobjekt måste hovrätten fastställa arrendeavgiften efter en skälighetsbedömning med utgångspunkt i vad en arrendator i allmänhet kan antas vara villig att betala. Föreningen har till stöd för sitt ursprungliga yrkande dels lagt en beräkning av kapitalisering av marknadsvärdet, dels en uppställning av faktiska kostnader för varje tomt. Viss ledning vid fastställandet av arrendeavgiften kan hämtas från marknads värdet för fastigheterna, men då enbart ifråga om värdeutvecklingen över tid. Det finns rimligtvis ett samband mellan ett marknadsvärde för en bostadstomt och ett arrendevärde för en motsvarande tomt. Att fastställa detta samband med antagande om en viss räntefaktor är däremot svårt eftersom en arrenderätts värde förutom av marknadsvärdet på tomtmarken även påverkas av arrendeavtalets utformning, belåningsmöjligheter för ägd och arrenderad mark och flera andra faktorer (Svea
7 Rotel 0601 060103 Mål/Ärende nr hovrätts beslut 2011-06-21 i ärende nr ÖÄ 4199-10). Föreningens kostnader är vidare inte sådana att de kan anses ha någon betydelse vid skälighetsbedömningen. H B har gjort gällande att vid beräkningen av markvärdet så ska hänsyn tas till de förbättringsarbeten som han har utfört på fastigheten. Hovrätten konstaterar dock att föreningen till grund för höjning av avgiften inte har gjort gällande att aktuella förbättringsarbeten höjt arrenderättens eller fastighetens värde. Ribackens fritidsby är belägen förhållandevis nära Stockholm, vilket får anses påverka värdet av de aktuella arrendena i höjande riktning. Det förhållandet att övriga arrendatorer har godtagit den arrendeavgift som föreningen beslutat talar vidare för att arrendenas värde är högre än det sorn klagandena påstår. Vid en sammantagen bedömning finner hovrätten att en skälig arrendeavgift för H Bs respektive I Ss arrenden motsvarar det belopp som arrendenämnden har bestämt. Överklagandena ska därför avslås, vilket innebär att arrendenämnden beslut står fast. HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga B Överklagande senast 2014-10-21 I avgörandet har deltagit hovrättsrådet Håkan Åberg och tekniska rådet Jan Gustafsson samt tf. hovrättsassessorerna Henrik Jonsson, referent, och Agneta Staff. Föredragande har varit Anna Zilla. Dok.Id 1170137 Postadress Besöksadress Telefon Telefax Expeditionstid Box 2290 103 17 Stockholm Birger Jarls Torg 16 08-561 670 00 08-561 675 50 08-561 675 59 måndag fredag 09:00-15:00 E-post: svea.avd6@dom.se www.svea.se
Bilaga A 1 ARRENDENÄMNDEN I STOCKHOLM PROTOKOLL 2013-12-23 samma dag Aktbilaga 46 Ärende nr 3899-13 3898-13 Rotel 10 Nämnden Hyresrådet Birgitta Wollsén, ordförande och protokollförare Gudrun Widén och Mona Löchen, övriga ledamöter Plats för handläggningen Nämndens kansli Fastighet/Adress X, Y, och Z, X1, Botkyrka Parter (ej närvarande) SÖKANDE Ribacken Fritidsby Ekonomisk Förening MOTPARTER I S H B Saken Ändring av arrendevillkor, bostadsarrende Handlingarna i ärendet genomgås och följande antecknas. I S och H B arrenderar vardera en tomt för bostadshus av Ribacken Fritidsby Ekonomisk Förening på Y respektive X1 i Botkyrka. Arrendeavtalen har sagts upp för villkorsändring per den 30 september 2013. Ribacken Fritidsby Ekonomisk Förening har yrkat att arrendeavgiften för respektive tomt från den 1 oktober 2013 ska fastställas till 10 000 kronor för det första året och för åren därefter till samma belopp men då Dok.Id 227058 Postadress Besöksadress Telefon Telefax Expeditionstid Box 8301 Ulriksborgsgatan 5 08-561 665 00 08-656 18 80 måndag fredag 104 20 Stockholm E-post: hyresnamndenistockholm@dom.se www.hyresnamnden.se 08:00-16:00
ARRENDENÄMNDEN I STOCKHOLM PROTOKOLL 2013-12-23 3899-13 2 uppräknas med konsumentprisindex. I S och H B har bestritt yrkandet. Hyresnämnden har den 24 september 2013 hållit sammanträde i ärendena samt den 14 november 2013 företagit besiktning av arrendeställena. Parterna har härefter inkommit med skriftliga slutanföranden. Efter enskild överläggning meddelar arrendenämnden följande 1. Arrendenämnden fastställer arrendeavgiften det första arrendeåret, 2013-10-01-2014-09-30, till 8000 kr för I Ss respektive H Bs arrendeställe. 2. Arrendevillkoren ska i övrigt vara oförändrade. Skäl Parternas ståndpunkter och argumentering framgår av protokoll från tidigare sammanträden och av skriftväxlingen i ärendet. Enligt 10 kap. 6 jordabalken ska, vid förlängning av ett arrendeavtal, arrendeavgift utgå med skäligt belopp. Kan jordägaren och arrendatorn inte enas om hur stor arrendeavgiften ska vara, ska avgiften bestämmas så att den kan antas motsvara arrenderättens värde med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt. Vid den allmänna skälighetsbedömning nämnden varit hänvisad till att göra har beaktats att I Ss tomt är sluttande och ligger något sämre till inom området än H Bs men att den å andra sidan gränsar till en allmänning.
ARRENDENÄMNDEN I STOCKHOLM PROTOKOLL 2013-12-23 3899-13 3 H Bs tomt har den fördelen att den är plan men den ligger å andra sidan mitt i området och är omgiven av andra stugor. Vid en sammanvägning av de för- och nackdelar respektive tomt har finner arrendenämnden att de två tomterna får anses likvärdiga. Nämnden anser dock att den avgift som kommunen har begärt är något för hög och att avgiften för respektive tomt istället ska utgå i enlighet med vad som framgår av nämndens beslut. HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga (Beslutet kan överklagas till Svea hovrätt senast den 13 januari 2014) Som ovan Birgitta Wollsén