www.pwc.com/se Paketering av fastigheter Nybro Kommunbolag AB, Nybro Bostadsaktiebolag och Nybro Brunn AB Tillvägagångssätt att sälja fastigheter till slutlig extern köpare
Nybro Kommunbolag AB 2014-06-23 Vi avger härmed vår rapport avseende paketering av fastigheter. Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB:s ( nedan ) ansvar gentemot Er regleras i uppdragsavtalet mellan oss daterat den 17 juni 2014 (nedan Avtalet ). Rapporten och våra kommentarer har baserats på :s uppfattning om den riktiga tolkningen av lagar, föreskrifter, rättspraxis och andra uttalanden till vägledning för rättstillämpningen som var kända för oss vid tidpunkten för upprättandet av denna rapport. Därefter genomförda förändringar av lagar, föreskrifter, rättspraxis och andra uttalanden till vägledning för rättstillämpningen har inte beaktats. Denna rapport får inte göras tillgänglig för andra personer än de som anges i Avtalet och endast under de förutsättningar som beskrivs där. Rapporten är skriven för att tillgodose Ert specifika behov och ändamål. Andra eventuella läsare av rapporten än företrädare för Er kan därför inte förlita sig på innehållet i rapporten för sina ändamål och ska vara införstådd med att inte accepterar någon form av ansvar eller skadeståndsskyldighet gentemot utomstående som tar del av rapporten. Utomstående äger inte rätt att hänvisa till eller citera innehållet i denna rapport eller göra rapporten tillgänglig för annan utan :s skriftliga medgivande. Kontakta oss gärna vid frågor med anledning av rapporten. Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Mikael Kämpe Ulf Magnusson Jan B Svensson
Bakgrund och förutsättningar Nybro kommun äger Nybro Kommunbolag AB (NKAB). NKAB äger bl.a. Nybro Brunn AB (Brunn) och Nybro Bostadsaktiebolag (NBAB/bolaget). Brunn och NBAB tillsammans benämnes bolagen. Allt ägande är till 100 %. Nybro Brunn liksom NBAB äger fastighet-/er som avses säljas externt. Bolagen överväger nu att paketera fastigheterna i ett s.k. lagerbolag, innebärande antingen säljas till ett dotterbolag eller säljas till ett dotterdotterbolag. Avsikten är sedan att avyttra dotterbolagsaktierna alternativt dotterdotterbolagsaktierna, istället för en direkt försäljning av fastigheterna, utan att inkomstbeskattningskonsekvenser uppkommer.
Uppdrag har fått i uppdrag att presentera en rapport angående de inkomstskatterättsliga konsekvenserna av en paketering. Vidare kommer också kommenteras förekommande andra frågor från skatteperspektiv vid paketering av fastighet. I denna promemoria har vi inte beaktat frågor kring statsstödsreglerna. Av pedagogiska och praktiska skäl belyser vi genomgående försäljningsstruktur för NBAB. De principiella utgångspunkterna som beskrives har också bärighet gällande Brunn. Förslaget har baserats på den information som erhållits från kunden, vid möten samt per telefon samt också tillgängligt material.
Utredning Paketering av fastighet Innebörden av en paketering Kortfattat och översiktligt kan en paketering sägas innebära att ett aktiebolag inför en förestående avyttring av exempelvis en fastighet väljer att istället för en direkt försäljning av fastigheten, överföra fastigheten till ett dotterbolag - ofta genom en underprisöverlåtelse - för att sedan avyttra dotterbolagsaktierna. Genom detta förfarande är det möjligt under vissa förutsättningar att uppnå en skattefri intäkt (vinsten vid försäljning av dotterbolagsaktierna) i det säljande aktiebolaget istället för en skattepliktig intäkt (kapitalvinst vid försäljning av fastighet). Paketeringar kan ske med enstaka tillgångar men även med hela verksamheter eller verksamhetsgrenar. Ett särskilt kapitel i inkomstskattelagen (nedan IL ) reglerar under vilka förutsättningar underprisöverlåtelser får ske. För det fall kriterierna för underprisöverlåtelse inte är uppfyllda sker normalt sett en s.k. uttagsbeskattning vid överlåtelsen. Detta innebär att säljande bolag får ta upp skillnaden mellan marknadsvärdet och köpeskillingen som en intäkt i deklarationen. Kriterier för underprisöverlåtelse Bland förutsättningarna för underprisöverlåtelse finns bland annat krav uppställda rörande köparens skattskyldighet m.m. En inte oväsentlig regel i sammanhanget är att det vid överlåtelser mellan bolag mellan vilka koncernbidragsrätt inte föreligger finns ett krav på att det som överlåts skall utgöra hela verksamheten eller en verksamhetsgren. Vid bedömningen av om detta krav är uppfyllt skall det enligt praxis göras en prövning utifrån köparens synvinkel om det förvärvade kan utgöra en verksamhet eller inte. Begreppet verksamhetsgren definieras i IL som en sådan del av en rörelse som lämpar sig för att avskiljas till en självständig rörelse. Av förarbetena till IL kan utläsas att en fastighet kan utgöra en verksamhetsgren om verksamheten har en sådan omfattning att det framstår som ändamålsenligt att bedriva den självständigt. Vidare har Skatterättsnämnden i ett antal förhandsbesked godtagit just fastigheter som en verksamhetsgren. I flertalet fall har det rört sig om hyresfastigheter av olika slag. Om koncernbidragsrätt föreligger för överlåtelseåret, så kan enstaka tillgång överlåtas till underpris. Kriterier för skattefrihet för kapitalvinsten En annan viktig aspekt i ett paketeringsupplägg är att en förutsättning för skattefrihet vid försäljning av dotterbolagsaktier är att det är fråga om s.k. näringsbetingade andelar. För att en andel skall vara näringsbetingad krävs att den är att anse som en kapitaltillgång. Onoterade aktier i ett dotterbolag är normalt kapitaltillgångar och därmed också näringsbetingade andelar. I vissa situationer anses dock andelarna vara lagertillgångar, varvid en vinst vid försäljning blir skattepliktig. Likaså kan det i vissa fall fordras att en s.k. skalbolagsdeklaration lämnas för att säkerställa skattefriheten.
Utredning Paketering av fastighet, forts. När blir dotterbolagsaktier lagertillgångar? IL:s definition av en lagertillgång är att den är avsedd för omsättning eller förbrukning. En förutsättning för att andelar i ett fastighetsförvaltande dotterbolag skall anses som lagertillgångar för moderbolaget - är att någon av dotterbolagets fastigheter skulle ha varit en lagertillgång p.g.a. av handel med fastigheter om fastigheterna hade ägts direkt av moderbolaget. Enligt IL blir en fastighet en lagertillgång om fastighetsägaren bedriver handel med fastigheter. Praxis tyder på att det viktigaste kriteriet för om det är fråga om handel med fastigheter är antalet köp och försäljningar, men syftet kan också vara avgörande. Även innehavstiden kan spela roll, d.v.s. ju kortare tid en fastighet innehas, desto troligare är det att den ingår i en handel med fastigheter. I ett avgörande från Högsta förvaltningsdomstolen (HFD), mål HFD 2012 not. 34, har domstolen skattemässigt bedömt andelarna i ett dotterbolag, vari en fastighet paketerats, som kapitaltillgång. I det ifrågavarande fallet hade ett bolag i en fastighetsförvaltande koncern bildat fem dotterbolag och när en fastighet inom koncernen skulle säljas så överläts fastigheten till underpris till ett av dotterbolagen, varefter bolaget sålde aktierna i dotterbolaget externt till marknadspris. HFD anförde att reglerna om lageraktier i 27 kap. IL kan tillämpas när det fastighetsförvaltande företaget ägs direkt av den som bedriver byggnadsrörelse eller handel med fastigheter. Om företaget istället ägs av ett dotterföretag till ett företag som bedriver byggnadsrörelse eller handel med fastigheter har HFD funnit att reglerna inte är tillämpliga (RÅ 2000 not. 24 och RÅ 2005 ref 3). I ett avgörande från Kammarrätten i Göteborg 2013-01-08 mål nr 4366-4367-11 - som gällde avyttring av andelar i ekonomiska föreningar ansåg kammarrätten med hänvisning till HFD 2012 not. 34 att avyttringen av andelarna i de ekonomiska andelarna var skattefria. År 2006 avyttrades 5 andelar i ekonomiska föreningar och år 2007 avyttrades 11 andelar i ekonomiska föreningar. Vilka slutsatser som kan dras av dessa två avgöranden är osäkert. HFD, vilken är den högsta instansen och därmed vägledande, har ansett att 5 avyttringar av andelar i dotterbolag är skattefritt. Kammarrättens avgörande indikerar att upp till 16 avyttringar kan vara i sin ordning, det är dock osäkert i vilken utsträckning detta avgörande har prejudicerande verkan. Upp till 5 avyttringar bör enligt vår uppfattning baserat på HFD 2012 not. 34 vara möjligt att sälja aktierna skattefritt utan att det blir lagertillgångar.
Utredning Paketering av fastighet, forts. Det går inte baserat på tillgängliga uppgifter att utesluta att NBAB är s.k. byggmästarsmittat företag och bedriver byggnadsrörelse eller handel med fastigheter. Av förvaltningsberättelsen i NBAB årsredovisning för 2013 framgår att bolaget till viss del sysslar med byggnadsverksamhet. Vi har dock inte fått i uppdrag att utreda om så är fallet. Vår slutsats nedan tar försiktighetsvis utgångspunkt i att byggmästarsmitta föreligger. Om paketering av fastigheterna görs samma år som försäljning av dotterbolagsaktierna säljs, föreligger inte koncernbidragsrätt mellan bolagen. Överföring av fastigheterna kan då enbart göras till underpris till dotterbolaget/dotterdotterbolaget för det fall fastigheterna klassificeras som en verksamhetsgren, 23 kap. 17 IL. I prop. 1998/99:15 framgår det (sid 138) - beträffande fråga om en enstaka fastighet kan vara en verksamhetsgren - att det gäller att verksamheten bör ha sådan omfattning att det framstår som ändamålsenligt att bedriva den självständigt. Av lagtext och förarbeten (prop. 1998/99:15 s. 137 och 138) framgår att det inte ställs något annat krav på verksamhetens innehåll än att den även i förvärvarens hand ska kunna hänföras till en rörelse. En sådan uppfattning har även stöd i praxis (jfr RÅ 2004 ref. 140 och RÅ 2004 not. 197). I notisfallet ansågs en avstyckad del av en skogsfastighet utgöra en verksamhetsgren. Det konstaterades att förvaltning av fastighet inte är undantaget från definitionen av rörelse i 2 kap. 24 IL och att en fastighet således kan bilda en verksamhetsgren. I praxis finns det vidare ett antal avgöranden där en enstaka fastighet har bedömts vara en verksamhetsgren. Avgörande synes ha varit att det varit fråga om kommersiella fastigheter. I det aktuella fallet är det fråga om näringsfastigheter. Med hänvisning till praxis är det vår bedömning att fastigheterna bör anses utgöra en verksamhetsgren. Fastigheterna bör därmed kunna överföras till underpris i enlighet med 23 kap. IL. Det måste dock understrykas att fullständig visshet i denna fråga kan enbart uppnås efter ansökan om förhandsbesked hos Skatterättsnämnden.
Utredning Paketering av fastighet, forts. Mot bakgrund av att NBAB skulle kunna vara byggmästarsmittat är det vår uppfattning att paketering med avsedd önskan om inkomstskattefrihet, bara kan göras till ett dotterdotterbolag. Därefter säljer dotterbolaget aktierna i dotterdotterbolaget. Det är vår rekommendation att dotterbolaget efter genomförandet av avyttringen av dotterdotterbolaget inte används till fler avyttringar av paketerade fastigheter för att inte riskera att redan genomförda avyttringar skall anses vara ett led i en försäljning av lagertillgångar vilka i så fall inte är skattefria. Det finns med andra ord en risk att redan genomförda transaktioner i efterhand beskattas. Dotterbolaget kan därefter förslagsvis likvideras.
Översiktlig beräkning av skatteeffekter vid paketering Vid överföring av fastigheterna till de skattemässiga värdena uppkommer det ingen skattepliktig vinst. Om en paketering görs till de skattemässiga restvärdena - d.v.s. om NBAB säljer fastigheterna till dotterdotterbolag till ett pris motsvarande de skattemässiga restvärdena utlöser försäljningarna inte någon bolagsskatt i NBAB. Däremot kommer försäljningen att innebära att förvärvaren får betala en stämpelskatt på det högsta värdet av köpeskillingen och taxeringsvärdet året närmast före det år då ansökan om lagfart beviljas. Stämpelskatten utgör för närvarande 4,25 %. Efter att fastigheterna överlåtits till dotterdotterbolaget och aktierna avyttras, kan kapitalvinsten bli skattefri för dotterbolaget, under förutsättning att en s.k. skalbolagsdeklaration lämnas in till Skatteverket inom 60 dagar från antingen avyttringstidpunkten eller köparens tillträde till andelen eller delägarrätten. Skattefriheten förutsätter också att dotterdotterbolagsaktierna inte bedöms utgöra lagertillgångar (se ovan).
Schematisk bild av fastighetspaketering observera ej underlag för transaktion! Nybro Kommunbolag AB Direkt försäljning till marknadspris Paketering 100 % Nybro Bostadsaktiebolag 1. underpris Nybro Bostadsaktiebolag Dotterbolag AB 2. marknadspris Dotterdotterbolag AB
Övrigt att beakta Ovan beskrivet förfarande medför ett stort antal mer eller mindre komplicerade frågeställningar, analyser och ställningstaganden. Nedan vill vi uppmärksamma på frågor som vi av erfarenhet vet är viktiga. Vi ber er också att observera att vi i denna presentation inte behandlat några momsaspekter i samband med en paketering. Dessa måste också säkerställas innan en transaktion genomförs. Alternativa tillvägagångssätt till att överlåta, exempelvis fastighetsreglering, bör utredas i särskild ordning. Administrativa avgifter tillkommer. Stämpelskatt utgår dock inte i sådan överlåtelsesituation. Däremot kan stämpelskatt aktualiseras p.g.a. att nya pantbrev behöver ansökas. Detta behöver säkerställas. Om det vid utgången av 2013 finns skattemässiga underskott i förekommande bolag, behöver särskild analys göras för att säkerställa så dessa underskott inte påverkar möjligheterna till ovan beskrivet förfarande. Om försäljningsintäkt skall vidareutdelas uppåt i bolagsstrukturen är av vikt att säkerställa det tillåtliga (Allvillagens utdelningsförbud). Eftersom transaktionskostnader i samband med strukturförsäljningen uppstår av viss storlek måste även dessa beaktas vid en utdelning uppåt i bolagsstrukturen. Önskar mera beskrivet kring just värdeöverföringar från allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag kan detta göras efter semestern. Ovan beskrivna tillvägagångssätt att sälja fastigheter får också redovisningsmässiga aspekter. Detta måste också analyseras innan beslut fattas.
Förslag till handlingsplan 1. Säkerställande av fastigheternas skattemässiga restvärden och bokförda värden 2. Säkerställande av momsaspekter med anledning av paketeringen 3. Säkerställa taxeringsvärden 4. Införskaffande av dotterbolag och dotterdotterbolag 5. Införsäljning av fastigheterna till dotterdotterbolag 6. Upprättande av överlåtelsehandlingar, ev. jämkningshandlingar samt registrera till mervärdesskatt vid uthyrning m.m. 7. Avyttring av aktierna i dotterdotterbolag till extern köpare 8. Upprättande av överlåtelsehandlingar 9. Lämna skalbolagsdeklaration till Skatteverket 10. Likvidation av dotterbolag