Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2006-03-09 Boindex blev 144,5 fjärde kvartalet ifjol högre räntor och huspriser försämrade husköpkraften Hushållen fick sämre råd med sina husköp under fjärde kvartalet i fjol. Högre huspriser och räntor kunde inte motverkas av hushållens stigande inkomster. Boindex sjönk från 151,9 (reviderats upp från 150,7) till 144,5. Detta innebär att hushållen fortfarande har 44,5 % högre inkomster än vad som krävs för att ha råd med husköpet enligt vår uppsatta norm. Boindex är 100 när hushållen använder 15 % av förvärvsinkomsten före skatt till bolånekostnader. När Boindex överstiger 100 har hushållen råd med sitt boende enligt den fastställda normen. Ju högre siffra, desto bättre. Priset på medianvillan steg till 1,25 miljoner kronor. Den sammanvägda räntan steg med 0,2 procentenheter till 3,2 %. Uppgången är den första sedan 2002. Den årliga medianinkomsten för ett hushåll där minst en arbetar steg till ½ miljon kronor. Husköpkraften försämrades i Stockholm, Malmö och Göteborg samt i medelstora städer och övriga kommuner. Endast i en tredjedel av totalt 48 kommuner/regioner fick hushållen bättre råd med sina husköp. Det finns utsikter om ytterligare kommande ränteuppgångar. I länder som Australien, Storbritannien och USA har huspriserna fortsatt upp trots de stigande räntorna. Därmed kan husköpkraften komma att försämras ytterligare under 2006. Boindex för riket som helhet 180 160 140 120 100 80 60 Boindex för riket Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 Boindex hela riket 1995 96,0 1996 122,2 1997 135,9 1998 144,0 1999 158,9 2000 147,9 2001 141,9 2002 140,0 2003 144,5 2004 147,7 2005 147,4 ------------------------ 2005 Q1 143,3 2005 Q2 150,0 2005 Q3 151,9 2005 Q4 144,5 Källa: FöreningsSparbanken samt data från SCB. Data revideras löpande utifrån nya uppgifter. Cecilia Hermansson, FöreningsSparbanken, Ekonomiska sekretariatet, tfn 08-5859 1588, fax 08-5859 1026, e-mail: cecilia.hermansson@fsb.se Administration: Ekonomiska sekretariatet, 08-5859 1028, e-mail: ek.sekr@fsb.se
Boindex delkomponenter: Huspriser, räntor och inkomster Småhuspriser Medianpriset för småhus Boindex första delkomponent steg med 40 000 kronor till 1,25 miljoner kronor fjärde kvartalet ifjol för riket som helhet. Förutom i Göteborgsregionen där huspriset stabiliserades på föregående kvartals toppnivå, noterades nya prisrekord i samtliga de sex indelningar som visas i diagrammet nedan. I Stockholmsregionen steg medianpriset med 35 000 jämfört med tredje kvartalet och noterade 2,475 miljoner. I Malmöregionen kostades medianvillan 2 miljoner, vilket är en uppgång med 80 000 jämfört med kvartalet innan. I Göteborgsregionen blev medianpriset också 2 miljoner, i likhet med kvartalet innan. Gapet fortsätter att krympa mellan Stockholm å ena sidan och Malmö samt Göteborg å den andra. Tredje kvartalet 2002 var skillnaden störst på 700 000 kronor, men nu har den minskat till 475 000 kronor. I gruppen medelstora städer med över 75 000 invånare steg medianpriset med 50 000 kronor till 1,5 miljoner. I gruppen övriga kommuner steg medianvillans pris med 20 000 kronor till 750 000 kronor. Jämfört med fjärde kvartalet 2004 steg huspriserna i riket som helhet med drygt 8 %. Det är hälften så snabb årstakt som kvartalet innan. Huspriserna har stigit snabbast i medelstora kommuner och gruppen av övriga (ofta mindre) kommuner. Här är ökningstakten 8,3 % respektive 7,1 %. Därefter följer Malmöregionen (6,7 %) och Stockholmsregionen (5 %). Den långsammaste prisökningstakten noterades i Göteborgsregionen (1,3 %). Prisutveckling för småhus 1993-2005 per region, medianpris (SEK) 2 600 000 Kronor 2 400 000 2 200 000 2 000 000 1 800 000 1 600 000 1 400 000 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Hela riket Stockholm Malmö Göteborg Mellanstora Övriga Källa: SCB och FöreningsSparbanken 2
Bolåneräntor utifrån faktisk nyupplåning Bolåneräntan, som vägs samman av rörliga och bundna räntor utifrån den faktiska nyutlåningen, utgör den andra delkomponenten. Bolåneräntan steg fjärde kvartalet ifjol för första gången sedan andra kvartalet 2002 och noterade 3,2 %. De sammanvägda bundna räntorna steg med 0,4 procentenheter och noterade 3,9 %. Den rörliga räntan stabiliserades på 2,5 %. Under det fjärde kvartalet har andelen rörliga lån och lån med längre bindningstid än fem år ökat något. Här ökade andelarna med 1 respektive 3 procentenheter. Knappt hälften av lånesumman var fortsatt rörlig. Däremot var det en mindre del av lånesumman som lånades ut med en bindningstid mellan ett och fem år. Andelen sjönk från 37,8 % till 33,7 %. Bolåneräntor utifrån faktisk nyupplåning 1993-2005 (procent) Procent 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 Vägd ränta Bunden ränta Rörlig ränta Källa: SCB och FöreningsSparbanken Hushållens arbetsinkomster Boindex tredje delkomponent är hushållens förvärvsinkomster före skatt (median) för gifta och sambeskattade hushåll (minst en i hushållet förvärvsarbetar). I riket som helhet uppgick hushållsinkomsten till 500 000 kronor. För att köpa ett småhus till medianpris, och samtidigt uppfylla vår uppsatta norm om högst 15 % bolånekostnader som andel av förvärvsinkomsten före skatt, krävdes fjärde kvartalet en bruttoinkomst på knappt 346 000 kronor. Hushållen i riket har 44,5 % högre inkomster än de som krävs enligt Boindex notering på 144,5. Motsvarande inkomst som behövs i Stockholmsregionen uppgår till 685 000 kronor, medan det räcker med 553 500 kronor i Malmö- och Göteborgsregionerna. Inkomsterna i de tre storstadsregionerna är lägre än de som krävs. Därför är Boindex under 100-strecket. I Stockholmsregionen har hushållen 83,5 % av inkomsten som krävs, medan Malmö- och Göteborgsregionerna har 91,8 % respektive 97,3 % av in- 3
komsten som krävs. Särskilt i Malmöregionen har huspriserna stigit snabbare än hushållens inkomster. Här får hushållen göra avkall på annan konsumtion för att få råd med boendet. I gruppen övriga kommuner har hushållen mer än dubbelt så höga inkomster än vad som krävs för att köpa medianvillan, enligt vår uppsatta norm. OBS! Dessa beräkningar tar inte hänsyn till andra konsumtionsbehov som hushållet har, utan visar endast att 85 % av bruttoinkomsten kvarstår för andra utgifter. Denna undersökning bör inte användas för att beräkna kvar att leva på, eftersom 200 000 kronor före skatt sannolikt inte är tillräckligt för att klara ett hushålls alla utgiftsbehov i gruppen av övriga kommuner. Beloppet skall i första hand användas som jämförelsemått mellan regionerna/kommunerna. Utveckling av hushållens förvärvsinkomster före skatt i olika regioner, löpande priser 1993-2005 (kr/år) 600 000 575 000 550 000 525 000 500 000 475 000 450 000 425 000 400 000 375 000 350 000 325 000 300 000 275 000 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Hela riket Stockholm Malmö Göteborg Mellanstora Övriga Källa: SCB och FöreningsSparbanken Regionala Boindex Skillnaderna mellan olika regioner hur väl hushållen har råd med sina småhusköp har ökat sedan mitten av 1990-talet. Småhuspriserna har stigit kraftigt i storstadsregionerna och mer måttligt i övriga landet, medan ränteoch inkomstutveckling varit likartad. Under fjärde kvartalet sjönk husköpkraften i samtliga sex indelningar av kommuner enligt diagrammet nedan. De nya prisrekorden på medianvillan samt att bolåneräntan vänt uppåt har inte kunnat kompenseras av stigande hushållsinkomster. Därför har husköpkraften försämrats och hushållen har fått sämre råd med sina husköp. 4
Boindex i olika regioner 1993-2005 250 240 230 220 210 200 190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 Regionala boindex Övriga kommuner Stockholm Hela riket Göteborg Medelstora städer Malmö Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 Källa: FöreningsSparbanken samt data från SCB. Även om husköpkraften är högst i kommunerna utanför storstadsregioner och medelstora kommuner, säger Boindex ingenting om möjligheterna att avyttra småhus i olika regioner. Utanför storstadsregionerna är omsättningen lägre och huspriserna påverkas av utvecklingen på den lokala arbetsmarknaden, som inte behöver vara samstämmig med konjunkturutvecklingen i landet som helhet. Kommunala Boindex För att åstadkomma en så god geografisk täckning som möjligt har Boindex tagits fram för 45 enskilda kommuner över hela landet. 1 Främst ingår medelstora kommuner, men urvalet har även styrts av efterfrågan. För att Boindex skall kunna utarbetas krävs att fler än 25 småhusköp har registrerats i kommunen under kvartalet. Sedan tidigare ingår 51 kommuner i storstadsregionerna, vilket innebär att totalt 96 kommuner finns representerade. Dessutom ingår knappt 200 kommuner i gruppen övriga kommuner. Den största husköpkraften noteras för fjärde kvartalet 2005 i Hudiksvall, Örnsköldsvik och Skellefteå. Stora prisvariationer mellan kvartalen har noterats i Hudiksvall, där fjärde kvartalet noterade ett större prisfall. Här är 1 Vid analysen av husköpkraften på den lokala nivån hade Boindex för s k lokala arbetsmarknader möjligen varit att föredra. Att invånarna kan arbeta i en kommun och bo i en annan försvårar nämligen analysen på kommunnivå. Emellertid har önskemålen från enskilda kommuner varit att Boindex skall tas fram på kommunnivå, inte minst för att kunna jämföra husköpkraften mellan kommuner. För kommuner som Uppsala, Helsingborg, m fl, måste dock hänsyn tas till att inkomsterna och huspriserna avspeglar en större marknad än den enskilda kommunen. Båstad, Norrtälje och Gotland är exempel på kommuner där fastigheter i viss utsträckning köps av personer boende i andra kommuner ofta med högre inkomster. 5
inkomsten för hushållet mer än tre gånger så hög som den som krävs för att ha råd med medianvillan. Samtidigt föll Piteå från andra plats till sjunde plats efter en kraftig prisuppgång fjärde kvartalet. Den lägsta husköpkraften har under en längre tid återfunnits i de tre största storstadsregionerna Stockholm, Malmö och Göteborg samt i Helsingborg. Efter att Uppsala placerat sig ovanför 100-strecket tredje kvartalet, föll kommunen tillbaka. Även Linköping föll under det s k 100-strecket fjärde kvartalet. I dessa regioner/kommuner har hushållen inte råd med sina husköp enligt vår definition om högst 15 % bolånekostnader som andel av förvärvsinkomsten före skatt. Övriga kommuner som uppvisar en stark prisutveckling och åtföljande låg husköpkraft är Västerås, Höganäs, Ängelholm, Umeå, Örebro och Halmstad. De har dock något högre inkomster än vad som krävs för att uppfylla normen och ligger över det så kallade 100-strecket. I allmänhet ligger kommunerna i Mälardalen och Skåne/Halland i den nedre delen av listan. Under det fjärde kvartalet i år försämrades husköpkraften i två tredjedelar av de kommuner/regioner som ingår i Boindex en andel i nivå med tredje kvartalet men högre än under andra kvartalet (30 %). Under tredje kvartalet bidrog högre huspriser till den försämrade husköpkraften. På riksnivå och i Stockholmsregionen förbättrades dock husköpkraften eftersom prisuppgången var liten. Under det fjärde kvartalet bidrog både högre räntor och högre huspriser till nedgången i husköpkraften. Försämringen kunde noteras för riket, samtliga storstadsregioner, medelstora städer och övriga kommuner samt ett stort antal av de enskilda kommunerna. Vid framtagningen och analysen av Boindex tror vi oss ha använt tillförlitliga källor och bearbetningsrutiner. FöreningsSparbanken AB (publ) kan dock inte ta ansvar för analysernas riktighet eller fullständighet och inte heller för eventuell felaktighet eller brist i grundmaterialet eller bearbetningen därav. Läsarna uppmanas att basera eventuella beslut även på annat underlag. Varken FöreningsSparbanken eller dess anställda eller andra medarbetare skall kunna göras ansvariga för förlust eller skada, direkt eller indirekt, på grund av eventuella fel eller brister i analyser som redovisas i Boindex. Boindex ger en bild av de svenska hushållens situation som grupp, men kan inte svara för enskilda hushåll. Boindex ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inkl. kredit- och räntebeslut. Boindex speglar utvecklingen efter de försäljningar av småhus som gjorts, men ger ingen bild av framtida försäljningar. 6
Boindex på kommunal nivå, inkl. storstadsregioner Kommun Kvartal 4, 2005 Kvartal 3, 2005 Förändring 1 Hudiksvall (6) 326,8 255,6 (255,6) 71,2 2 Örnsköldsvik (1) 293,4 303,7 (310,6) -10,3 3 Skellefteå (4) 285,1 263,4 (263,4) 21,7 4 Karlskoga (3) 251,1 265,3 (265,3) -14,2 5 Västervik (5) 243,3 266,8 (256,5) -23,5 6 Mariestad (8) 241,7 220,7 (219,3) 21,0 7 Piteå (2) 234,4 269,8 (271,9) -35,4 8 Borlänge (13) 216,1 195,0 (193,0) 21,1 9 Gislaved (10) 209,5 207,8 (207,8) 1,7 10 Sundsvall (9) 206,7 216,1 (216,1) -9,4 11 Skövde (12) 201,3 211,4 (200,0) -10,1 12 Ljungby (7) 184,4 252,3 (251,2) -67,9 13 Kristianstad (11) 184,1 206,9 (204,5) -22,8 14 Värnamo (16) 167,0 174,1 (162,8) -7,1 15 Falun (14) 165,9 185,0 (180,1) -19,1 16 Karlskrona (17) 165,0 164,2 (158,4) 0,8 17 Trollhättan (18) 164,6 163,9 (156,9) 0,7 18 Kalmar (15) 160,1 163,0 (163,0) -2,9 19 Borås (19) 158,5 150,4 (151,4) 8,1 20 Luleå (23) 150,9 143,7 (145,2) 7,2 21 Karlstad (25) 144,5 144,0 (142,6) 0,5 22 Växjö (27) 142,9 135,7 (136,8) 7,2 23 Gävle (22) 142,3 149,9 (146,3) -7,6 24 Gotland (24) 141,8 144,2 (144,2) -2,4 25 Uddevalla (20) 139,7 157,0 (150,5) -17,3 26 Enköping (31) 138,2 128,0 (129,6) 10,2 27 Strängnäs (28) 132,7 133,7 (135,7) -1,0 28 Landskrona (29) 130,7 129,8 (131,0) 0,9 29 Eskilstuna (26) 128,8 140,9 (141,2) -12,1 30 Norrtälje (32) 126,1 129,3 (126,3) -3,2 31 Nyköping (30) 120,4 129,5 (130,5) -9,1 32 Jönköping (34) 119,4 122,5 (127,9) -3,1 33 Norrköping (35) 119,3 121,3 (121,3) -2,0 34 Båstad (47) 117,0 88,2 (88,7) 28,8 35 Östersund (21) 114,8 143,5 (148,1) -28,7 36 Varberg (41) 114,5 110,9 (108,5) 3,6 37 Halmstad (40) 112,1 113,0 (113,0) -0,9 38 Örebro (36) 112,0 120,8 (120,8) -8,8 39 Umeå (37) 110,2 118,1 (118,3) -7,9 40 Ängelholm (33) 109,0 124,2 (128,6) -15,2 41 Höganäs (38) 108,2 116,6 (116,6) -8,4 42 Västerås (39) 107,9 114,1 (113,6) -6,2 43 Linköping (42) 99,5 108,4 (108,4) -8,9 44 Göteborgsregionen (44) 97,3 99,0 (99,5) -1,7 45 Uppsala (43) 91,8 104,2 (107,1) -12,4 46 Malmöregionen (45) 91,8 97,4 ( 97,4) -5,6 47 Helsingborg (46) 89,6 96,3 ( 96,2) -6,7 48 Stockholmsregionen (48) 83,5 86,4 ( 87,4) -2,9 Riket som helhet 144,5 151,9 (150,7) -7,4 Siffror inom parentes efter ortsnamnet anger placering förra kvartalet. Förra kvartalets siffror kan ha reviderats, framför allt till följd av reviderade småhuspriser (vilket görs löpande). Eventuella revideringar av inkomster görs i juni varje år. De ursprungliga siffrorna redovisas inom parantes. 7
Syfte Norm Boindex: Metod Mäter förändringar i hushållens köpkraft i första hand vid husköp, men kan också ge indikationer om befintligt boende. Hushållens bolånekostnader bör enligt vår definition inte överstiga 15 % av förvärvsinkomsten (före skatt), vilket motsvarar ca 25 % av disponibelinkomsten. Definition av boindex Faktisk inkomst i förhållande till den inkomst som krävs för att uppfylla normen om 15 % bolånekostnader av inkomsten före skatt. Vid index = 100 använder hushållen 15 % av inkomsten före skatt, vid index > 100 har hushållen en bättre köpkraft än normen och vid index < 100 har hushållen en sämre köpkraft än normen. Variabler Begränsningar Småhuspriser från SCB (median) Hushållens förvärvsinkomster för gifta och sambeskattade från SCB (median) samt egna beräkningar Bolåneräntor från Riksbanken (rörliga < 1 år, bundna 1-5 år och > 5 år, sammanvägda) ger den månatliga bolånekostnaden vid antagandet om 20 % insats och 30 års återbetalningstid Boindex inkluderar bolånekostnader, men exkluderar skatter och subventioner, inklusive fastighetsskatt och ränteavdrag. Boindex ska ge en fingervisning om läget för hushållen som grupp men kan inte tala för varje enskilt hushåll. Boindex ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inkl beslut om kreditgivning och räntebindning. Boindex speglar hushållens köpkraft utifrån de husköp som gjorts, men säger ingenting om hushållens försäljningsmöjligheter. Periodicitet Regioner Utkommer kvartalsvis Förutom hela riket, d v s samtliga kommuner i riket, ingår även: 1. Stockholm Upplands Väsby, Vallentuna, Österåker, Värmdö, Järfälla, Ekerö, Huddinge, Botkyrka, Salem, Haninge, Tyresö, Upplands Bro, Täby, Danderyd, Sollentuna, Solna, Sundbyberg, Stockholm, Nacka, Lidingö, Vaxholm, Sigtuna, Norrtälje, Södertälje, Nynäshamn och Nykvarn 2. Malmö Staffanstorp, Burlöv, Vellinge, Kävlinge, Lomma, Svedala, Malmö, Lund, Trelleborg, Skurup, Eslöv och Höör 3. Göteborg Kungsbacka, Härryda, Partille, Öckerö, Stenungssund, Tjörn, Ale, Lerum, Göteborg, Mölndal, Kungälv, Alingsås och Lilla Edet 4. Kommuner > 75 000 inv Uppsala, Eskilstuna, Linköping, Norrköping, Jönköping, Växjö, Helsingborg, Kristianstad, Halmstad, Borås, Karlstad, Örebro, Västerås, Gävle, Sundsvall, Umeå 5. Resterande kommuner Övriga ej ovan nämnda kommuner Separat redovisade kommuner Borlänge, Borås, Båstad, Enköping, Eskilstuna, Falun, Gislaved, Gotland, Gävle, Halmstad, Helsingborg, Hudiksvall, Höganäs, Jönköping, Kalmar, Karlskoga, Karlskrona, Karlstad, Kristianstad, Landskrona, Linköping, Ljungby, Mariestad, Luleå, Norrköping, Norrtälje Nyköping, Piteå, Skellefteå, Skövde, Strängnäs, Sundsvall, Trollhättan, Uddevalla, Umeå, Uppsala, Varberg, Värnamo, Västervik, Västerås, Växjö, Ängelholm, Örebro, Örnsköldsvik, Östersund 8