Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2011-08-30

Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2011-08-30 Boindex steg till 114,1 andra kvartalet 2011 lägre huspriser höjer husköpkraften Boindex steg till 114,1 andra kvartalet i år, från 110,0 (nedreviderat från 110,3) första kvartalet. Uppgången kan förklaras av att effekten av högre bolåneräntor mer än väl motverkats av lägre huspriser och högre förvärvsinkomster. Även om hushållens inkomstmarginaler vid husköp blev något större på 14 %, är de alltjämt mindre än de varit de senaste två åren. Boindex är 100 när hushållen använder 15 % av förvärvsinkomsten före skatt till bolånekostnader. När Boindex överstiger 100 har hushållen råd med sitt boende enligt den fastställda normen. Ju högre siffra, desto bättre. Medianpriset för småhus i riket föll till 1,71 miljoner kronor en nedgång med 115 000 kronor från första kvartalet. Den sammanvägda bolåneräntan steg till 4,1 %, från 3,8 % kvartalet innan. Den årliga förvärvsinkomsten före skatt för ett hushåll bestående av två vuxna där minst en arbetar ökade till 603 500 kronor före skatt. I drygt hälften av kommunerna (57 %) sjönk husköpkraften jämfört med kvartalet innan. Storstadsregionerna där husköpkraften i motsats till riket fortsatte att försämras samt Båstad, Helsingborg och Uppsala har landets lägsta husköpkraft. Den högsta husköpkraften finns i Örnsköldsvik, följt av Karlskoga och Piteå. 180 160 140 120 100 80 60 Boindex för riket Boindex hela riket ---------------------------- 2000 148,2 2001 141,9 2002 140,0 2003 144,5 2004 147,3 2005 146,5 2006 128,6 2007 109,3 2008 102,3 2009 148,9 2010 139,5 ---------------------------- 2011 110,0 2011 114,1 Källa: Swedbank samt data från SCB. Data revideras löpande utifrån nya uppgifter. Cecilia Hermansson, Ekonomiska sekretariatet, Swedbank tfn 08-5859 7720, fax 08-5859 3540, e-post: cecilia.hermansson@swedbank.se Administration: Ekonomiska sekretariatet, tfn 08-5859 7740, e-post: ek.sekr@swedbank.se, Internet: www.swedbank.se/boindex

Boindex delkomponenter: Huspriser, räntor och inkomster Småhuspriserna fortsätter uppåt Medianpriset för småhus Boindex första delkomponent sjönk från 1,825 till 1,71 miljoner kronor andra kvartalet och nådde därmed ungefärligen tillbaka till den nivån som noterades under fjolårets fjärde kvartal. 1 Årstakten dämpades till högst måttliga 1,2 %. Bland regionerna noterades en ökning från förra kvartalet endast i Stockholm och Malmö. Medianpriset i Stockholmsregionen blev 3,328 miljoner kronor, jämfört med uppreviderade 3,300 miljoner kronor kvartalet innan. Årstakten blev negativ på -0,7 %. I Malmöregionen var ökningstakten på årsbasis 4,0 %, och medianpriset steg marginellt med 3 000 kronor till 2,703 miljoner kronor. I Göteborgsregionen sjönk medianpriset med 50 000 kronor till 2,8 miljoner kronor. Årstakten blev jämförelsevis hög på 4,7 %. I gruppen medelstora städer sjönk medianpriset med 100 000 kronor från kvartalet innan och noterade 1,95 miljoner kronor. Jämfört med andra kvartalet ifjol var prisnivån oförändrad. Gruppen övriga kommuners medianpris sjönk med 50 000 kronor till 1 miljon kronor. I jämförelse med för ett år sedan steg prisnivån med 2,0 %, vilket innebär att årstakten nu har dämpats. Prisutveckling för småhus 1993-2011 per region, medianpris (SEK) 3 600 000 3 400 000 3 200 000 3 000 000 2 800 000 2 600 000 2 400 000 2 200 000 2 000 000 1 800 000 1 600 000 1 400 000 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0 Hela riket Stockholm Malmö Göteborg Mellanstora Övriga Källa: SCB och Swedbank 1 I Boindex redovisas medianpriser. Observera att dessa inte tar hänsyn till de försålda fastigheternas taxeringsvärden. Medianprisernas utveckling kan därför avvika från annan mer vedertagen statistik över husprisernas utveckling. Revideringar av de närmast föregående kvartalen är vanliga. Boindex Sida 2 (7) 2011-08-30

Bolåneräntorna har stigit markant Bolåneräntan, som vägs samman av rörliga och bundna bolåneräntor utifrån den faktiska nyutlåningen, utgör den andra delkomponenten. Andra kvartalet steg den sammanvägda bolåneräntan till 4,1 %, från 3,8 % första kvartalet. Sedan bottenläget fjärde kvartalet 2009 är uppgången i den sammanvägda bolåneräntan 2,4 procentenheter. Ränteuppgången det senaste kvartalet beror på att både de rörliga och de bundna räntorna stigit. Den rörliga räntan (tremånaders) steg från första kvartalets 3,3 % till 3,7 %. Den sammanvägda bundna räntan steg från 4,3 % till 4,5 %. Den volym av nya lån som tagits till rörlig ränta steg med 3 procentenheter till 52,5 %, men trenden är nedåtriktad om en längre period analyseras. Andelen av lånevolymen som tagits till bundna räntor (under fem år) sjönk från 46 % till 43 %, medan andelen bundna räntor (över fem) år sjönk från 4,4 % till 4,2 %. Bolåneräntor utifrån faktisk nyutlåning 1993-2011 14 Procent 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Källa: SCB och Swedbank Vägd ränta Bunden ränta Rörlig ränta Hushållens arbetsinkomster stiger långsamt Boindex tredje delkomponent är hushållens förvärvsinkomster före skatt (median) för gifta och sambeskattade hushåll (minst en i hushållet förvärvsarbetar). I riket som helhet uppgick hushållens årliga förvärvsinkomst till 603 500 kronor andra kvartalet i år. Ett Boindex på 114,1 innebär att hushållen nu endast har 14,1 % högre inkomster än de som krävs för att ha råd med medianvillan, d v s för att uppfylla vår norm om högst 15 % bolånekostnader som andel av hushållets förvärvsinkomster före skatt. När Boindex är 114,1 % betalar hushållen 13,1 % bolånekostnader som andel av bruttoförvärvsinkomsten. För rikets hushåll behövs en genomsnittlig inkomst på 528 512 kronor för att uppfylla normen vid köpet av medianvillan. Då skulle Boindex uppgå till 100. Eftersom hushållen i median har 603 500 kronor, innebär det att marginalen nu är 75 000 kronor per år före skatt, eller 14,1 %. I Stockholmsregionen krävs närmare 1 030 000 kronor i årsinkomst för att nå normen och ett Boindex på 100. I verkligheten har Stockholmarna en medianinkomst i hushållet på knappt 700 000 kronor. Därmed är Boindex på 67,9, vilket är en försämring jämfört med förra årets andra kvartal (84,4), och även med förra kvartalet (70,4). Stockholmarna betalar 22,1 % i Boindex Sida 3 (7) 2011-08-30

bolånekostnader som andel av bruttoinkomsten, att jämföra med rikets 13,1 % och gruppen övriga kommuner på 8,1 %. I Malmö- och Göteborgsregionerna behöver hushållsinkomsten uppgå till 835 895 respektive 865 891 kronor. Varken Göteborgsborna eller Malmöborna har den inkomst som krävs, utan Boindex ligger under 100-strecket (75,0 respektive 73,5). I medelstora städer som grupp har hushållen endast små marginaler vid husköp. Däremot har gruppen övriga kommuner stora marginaler på nära 85 % högre inkomster än de som krävs. Det beror på att relativt låga huspriser medför att det räcker med 309 247 kronor andra kvartalet, samtidigt som inkomsterna på 570 200 kronor endast är något lägre än rikssnittets 603 500 kronor. OBS! Dessa beräkningar tar inte hänsyn till andra konsumtionsbehov som hushållet har, utan visar endast att 85 % av bruttoinkomsten kvarstår för andra utgifter. Denna undersökning bör inte användas för att beräkna kvar att leva på. Beloppet skall i första hand användas som jämförelsemått mellan regionerna/kommunerna. Utveckling av hushållens förvärvsinkomster före skatt i olika regioner, löpande priser 1993-2011 (kr/år) 725 000 700 000 675 000 650 000 625 000 600 000 575 000 550 000 525 000 500 000 475 000 450 000 425 000 400 000 375 000 350 000 325 000 300 000 275 000 Källa: SCB och Swedbank Hela riket Stockholm Malmö Göteborg Mellanstora Övriga Regionala Boindex Under andra kvartalet minskade husköpkraften i de tre storstadsregionerna, medan den ökade i riket, medelstora städer samt i gruppen övriga kommuner. Det högre ränteläget påverkade husköpkraften negativt, men förutom i Stockholmsregionen och i viss utsträckning Malmöregionen sjönk medianpriserna och detta bidrog till att husköpkraften trots allt steg. Husköpkraften i storstadsregionerna mätt som Boindex har sjunkit djupare under 100- strecket. Fortfarande är det en bit kvar till de nivåer som uppmättes 2008, då bolåneräntorna steg kraftigt och huspriserna var höga vilket medförde att det blev allt svårare att få råd med husköpet. Även om husköpkraften är högst i kommunerna utanför storstadsregioner och medelstora kommuner, säger Boindex ingenting om möjligheterna att avyttra småhus i olika regioner. Utanför storstadsregionerna är omsättningen lägre och huspriserna påverkas av utvecklingen på den lokala arbetsmarknaden, som inte behöver vara samstämmig med konjunkturutvecklingen i landet som helhet. Boindex Sida 4 (7) 2011-08-30

Boindex i olika regioner 1993-2011 270 260 250 240 230 220 210 200 190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 Regionala boindex Källa: Swedbank samt data från SCB. Övriga kommuner Hela riket Göteborg Medelstora städer Malmö Stockholm Kommunala Boindex Boindex har tagits fram för 48 enskilda kommuner över hela landet. I de tre storstadsregionerna ingår redan 51 kommuner och i gruppen övriga kommuner ca 200 kommuner. Ett kriterium för att analysera en enskild kommun är att minst 25 småhusköp har registrerats i kommunen under kvartalet. Förutom i Båstad där inkomsterna ligger förhållandevis lågt jämfört med de höga huspriser som finns i kommunen och där husen attraherar köpare från hela landet, är husköpkraften lägst i storstadsregionerna. Bland dessa har stockholmarna lägst husköpkraft, följt av de andra två storstadsregionerna, d v s Malmö och Göteborg. Därutöver återfinns femton andra kommuner under 100-strecket (tretton förra kvartalet) där hushållen egentligen inte har råd med sina husköp eller måste göra avkall på annan konsumtion. Högst husköpkraft detta kvartal uppvisade Örnsköldsvik med ett Boindex på 275, vilket innebär 175 % högre inkomst än den som krävs. På andra plats kom Karlskoga, följt av Piteå, Hudiksvall, Skellefteå och Hässleholm. Färre kommuner fick lägre husköpkraft under andra kvartalet än de närmast föregående, då andelen sjönk från 75 % första kvartalet till 57 %. Det har blivit vanligare att huspriserna fallit tillbaka, vilket torde vara en reaktion på de höga bolåneräntorna och den gradvis allt sämre husköpkraften. Vid framtagningen och analysen av Boindex tror vi oss ha använt tillförlitliga källor och bearbetningsrutiner. Swedbank AB (publ) kan dock inte ta ansvar för analysernas riktighet eller fullständighet och inte heller för eventuell felaktighet eller brist i grundmaterialet eller bearbetningen därav. Läsarna uppmanas att basera eventuella beslut även på annat underlag. Varken Swedbank eller dess anställda eller andra medarbetare skall kunna göras ansvariga för förlust eller skada, direkt eller indirekt, på grund av eventuella fel eller brister i analyser som redovisas i Boindex. Boindex ger en bild av de svenska hushållens situation som grupp, men kan inte svara för enskilda hushåll. Boindex ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inkl. kredit- och räntebeslut. Boindex speglar utvecklingen efter de försäljningar av småhus som gjorts, men ger ingen bild av framtida försäljningar. Boindex Sida 5 (7) 2011-08-30

Boindex på kommunal nivå, inklusive storstadsregioner Kommun Kvartal 2, 2011 Kvartal 1, 2011 Förändring 1 Örnsköldsvik (4) 275,8 225,2 223,4 50,6 2 Karlskoga (2) 242,8 249,9 256,4-7,1 3 Piteå (1) 226,5 264,0 264,0-37,5 4 Hudiksvall (5) 219,7 211,7 211,7 8,0 5 Skellefteå (3) 217,6 236,1 230,5-18,5 6 Hässleholm (10) 209,9 156,8 171,4 53,1 7 Mariestad (9) 194,0 189,4 182,5 4,6 8 Ljungby (7) 183,9 160,5 197,0 23,3 9 Gislaved (6) 174,6 193,9 198,6-19,3 10 Kristianstad (16) 161,8 146,9 139,0 14,8 11 Sundsvall (11) 153,3 159,2 159,2-6,0 12 Västervik (8) 153,2 197,4 193,9-44,2 13 Värnamo (12) 148,3 148,8 150,5-0,5 14 Vänersborg (13) 141,4 145,6 145,4-4,2 15 Skövde (20) 139,2 129,4 130,2 9,9 16 Borlänge (15) 138,4 137,0 140,9 1,4 17 Karlskrona (14) 136,8 151,9 143,2-15,1 18 Trollhättan (21) 129,1 127,5 125,1 1,7 19 Kalmar (19) 128,0 132,5 130,7-4,5 20 Falun (17) 126,1 135,9 135,9-9,8 21 Falkenberg (28) 121,4 115,4 115,4 6,0 22 Nyköping (26) 120,4 114,6 117,5 5,8 23 Luleå (18) 119,9 131,9 131,5-12,0 24 Borås (24) 119,0 120,0 120,0-1,0 25 Strängnäs (31) 116,3 107,4 107,4 8,9 26 Karlstad (25) 115,3 120,2 118,5-4,9 27 Eskilstuna (23) 112,9 119,7 120,5-6,8 28 Gotland (27) 110,7 115,4 115,6-4,6 29 Enköping (29) 109,3 119,0 114,0-9,7 30 Gävle (22) 108,5 120,9 123,1-12,4 31 Uddevalla (32) 105,7 111,8 105,8-6,1 32 Ängelholm (43) 103,6 92,9 92,9 10,7 33 Norrtälje (36) 101,7 99,2 99,0 2,5 34 Jönköping (38) 97,3 95,8 95,8 1,5 35 Örebro (37) 97,1 97,2 97,2 0,0 36 Landskrona (39) 96,7 93,2 95,6 3,5 37 Höganäs (41) 96,6 93,7 93,7 2,9 38 Norrköping (35) 95,0 102,9 101,3-7,8 39 Västerås (40) 94,5 95,1 95,0-0,6 40 Östersund (33) 94,4 102,2 102,2-7,8 41 Växjö (30) 94,0 108,6 108,6-14,7 42 Umeå (42) 93,4 93,4 93,1 0,0 43 Halmstad (45) 91,8 84,3 85,2 7,5 44 Varberg (34) 88,4 103,8 101,8-15,4 45 Linköping (46) 85,1 84,3 85,0 0,8 46 Uppsala (47) 81,6 78,5 79,8 3,0 47 Helsingborg (48) 75,7 78,7 77,9-2,9 48 Göteborgsregionen (49) 75,0 75,7 76,0-0,8 49 Malmöregionen (50) 73,5 75,7 75,1-2,2 50 Stockholmsregionen (51) 67,9 70,4 70,1-2,5 51 Båstad (44) 63,1 84,1 91,9-21,1 Riket som helhet 114,1 110,0 110,3 4,1 Siffror inom parentes efter ortsnamnet anger placering förra kvartalet. Förra kvartalets siffror kan ha reviderats, framför allt till följd av reviderade småhuspriser (vilket görs löpande). Eventuella revideringar av inkomster görs i maj varje år. De ursprungliga siffrorna redovisas i spalten till vänster om kolumnen Förändring. Boindex Sida 6 (7) 2011-08-30

Boindex: Metod Syfte Norm Mäter förändringar i hushållens köpkraft i första hand vid husköp, men kan också ge indikationer om befintligt boende. Hushållens bolånekostnader bör enligt vår definition inte överstiga 15 % av förvärvsinkomsten (före skatt), vilket motsvarar ca 25 % av disponibelinkomsten. Definition av boindex Faktisk inkomst i förhållande till den inkomst som krävs för att uppfylla normen om 15 % bolånekostnader av inkomsten före skatt. Vid index = 100 använder hushållen 15 % av inkomsten före skatt, vid index > 100 har hushållen en bättre köpkraft än normen och vid index < 100 har hushållen en sämre köpkraft än normen. Variabler Begränsningar Småhuspriser från SCB (median) Hushållens förvärvsinkomster för gifta och sambeskattade från SCB (median) samt egna beräkningar Bolåneräntor från Riksbanken (rörliga kring 3 mån, bundna 1-5 år och > 5 år, sammanvägda) ger den månatliga bolånekostnaden vid antagandet om 20 % insats och 30 års återbetalningstid Boindex inkluderar bolånekostnader, men exkluderar skatter och subventioner, inklusive fastighetsskatt och ränteavdrag. Boindex ska ge en fingervisning om läget för hushållen som grupp men kan inte tala för varje enskilt hushåll. Boindex ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inklusive beslut om kreditgivning och räntebindning. Boindex speglar hushållens köpkraft utifrån de husköp som gjorts, men säger ingenting om hushållens försäljningsmöjligheter. Periodicitet Regioner Utkommer kvartalsvis Förutom hela riket, d v s samtliga kommuner i riket, ingår även: 1. Stockholm Upplands Väsby, Vallentuna, Österåker, Värmdö, Järfälla, Ekerö, Huddinge, Botkyrka, Salem, Haninge, Tyresö, Upplands Bro, Täby, Danderyd, Sollentuna, Solna, Sundbyberg, Stockholm, Nacka, Lidingö, Vaxholm, Sigtuna, Norrtälje, Södertälje, Nynäshamn och Nykvarn 2. Malmö Staffanstorp, Burlöv, Vellinge, Kävlinge, Lomma, Svedala, Malmö, Lund, Trelleborg, Skurup, Eslöv och Höör 3. Göteborg Kungsbacka, Härryda, Partille, Öckerö, Stenungssund, Tjörn, Ale, Lerum, Göteborg, Mölndal, Kungälv, Alingsås och Lilla Edet 4. Kommuner > 75 000 inv Uppsala, Eskilstuna, Linköping, Norrköping, Jönköping, Växjö, Helsingborg, Kristianstad, Halmstad, Borås, Karlstad, Örebro, Västerås, Gävle, Sundsvall, Umeå 5. Resterande kommuner Övriga ej ovan nämnda kommuner Separat redovisade kommuner Borlänge, Borås, Båstad, Enköping, Eskilstuna, Falkenberg, Falun, Gislaved, Gotland, Gävle, Halmstad, Helsingborg, Hudiksvall, Hässleholm, Höganäs, Jönköping, Kalmar, Karlskoga, Karlskrona, Karlstad, Kristianstad, Landskrona, Linköping, Ljungby, Mariestad, Luleå, Norrköping, Norrtälje Nyköping, Piteå, Skellefteå, Skövde, Strängnäs, Sundsvall, Trollhättan, Uddevalla, Umeå, Uppsala, Varberg, Vänersborg, Värnamo, Västervik, Västerås, Växjö, Ängelholm, Örebro, Örnsköldsvik, Östersund Boindex Sida 7 (7) 2011-08-30