Bostadshyresgästernas inflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten

Bostadshyresgästernas inflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten Examensarbete med praktik, Civilrätt, 30 högskolepoäng Författare: Erik Hedvall Handledare: Docent Margareta Brattström [HT 2009]

2

Innehållsförteckning 1 Inledning...5 1.1 Bakgrund...5 1.2 Syfte...6 1.3 Avgränsning...6 1.4 Disposition...6 1.5 Metod...7 2 Grundläggande förutsättningar...8 3 Historik...8 4 Hyresgästinflytandets omfattning...10 4.1 Inledning...10 4.2 Gräns mot underhåll...10 4.3 Undantag från tillståndsskyldighet...13 4.4 Standardhöjande åtgärd...14 4.5 Inte oväsentliga ändringar...17 4.6 Analys av hyresgästinflytandets omfattning...19 5 Sanktioner...20 5.1 Förbud att utföra eller slutföra viss åtgärd...20 5.2 Genomförd åtgärds inverkan på bruksvärdet...21 6 Meddelande och godkännande...22 7 Hyresnämndens tillstånd...25 7.1 Inledning...25 7.2 Hyresvärdens intressen...25 7.3 Hyresgästens intressen...28 7.4 Avvägningen...30 7.4.1 Inledning...30 7.4.2 Avvägningen vid stamrenovering...31 7.4.3 Avvägningen utan samband med stamrenovering...33 7.5 Innehållet i hyresnämndens beslut...34 7.6 Analys av hyresnämndens tillståndsprövning...35 8 Ombyggnation som besittningsskyddsbrytande grund...40 9 Pågående lagstiftningsarbete...41 3

10 Avslutning...42 10.1 Slutsatser och diskussion...42 10.2 De lege ferenda...44 Källförteckning...46 4

1 Inledning 1.1 Bakgrund Innehav av ett boende är av oundgänglig vikt för möjligheten att leva ett liv under ordnade sociala förhållanden. Därför kan det inte nog understrykas att lagstiftningen kring människans boende fyller en mycket viktig funktion i samhället. Det faktum att ungefär en tredjedel av Sveriges befolkning hyr sin bostad gör hyresrätten till en mycket viktig boendeform. 1 Hyresrättens betydelse i samhället medför därför att hyreslagen spelar en mycket central roll som social skyddslagstiftning. 2 Som hyresrättsinnehavare kan det finnas ett intresse av att hyran befinner sig på en skälig nivå samt att den inte blir föremål för några kraftiga och oförutsedda ökningar. Dessutom kan hyresgästen även ha ett intresse av att vara delaktig i utformningen av sitt boende. I 55 HL anges att hyran för bostadslägenheter ska fastställas till ett skäligt belopp med hänsyn till lägenhetens bruksvärde. Hyresvärden kan därför ha ett intresse av att höja lägenhetens bruksvärde för att därefter kunna genomföra en hyreshöjning. Hyresvärdens respektive hyresgästens åsikt av hur förvaltningen av fastigheten och lägenheterna ska utformas kommer således inte nödvändigtvis att sammanfalla. Genom bestämmelserna i 18d h HL har hyresgästerna tilldelats ett visst inflytande över åtgärder som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde eller medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten. Inflytandet innebär att när hyresvärden vill genomföra åtgärder som omfattas av 18d h HL måste hyresgästerna ges tillfälle att lämna sitt godkännande härtill. Hyresgästinflytandet är dock inte absolut utan hyresvärden kan vända sig till hyresnämnden för tillstånd när något sådant inte fås av hyresgästerna. 1 Statistiska centralbyråns rapport Boende och boendemiljö 2006-07, s. 32. 2 Hyreslagen (HL) används här och i fortsättningen som beteckning på 12 kap. jordabalken. 5

1.2 Syfte Har hyresgästerna lämnat samtycke till de åtgärder som hyresvärden önskar genomföra uppstår inget problem vad avser inflytandet eftersom att parternas respektive intressen i dessa fall överrensstämmer. Problem kan istället uppstå när hyresgästerna vägrar lämna samtycke och hyresvärden vänder sig till hyresnämnden för tillstånd. Uppsatsen har därför som huvudsyfte att analysera ändamålsenligheten med reglerna om hyresgästinflytande mot bakgrund av reglernas syfte. I den mån en sådan analys ger ett otillfredsställande resultat kommer även förslag på lösningar att presenteras. För att genomföra en sådan analys har uppsatsen inledningsvis till syfte att redogöra för gällande rätt avseende bostadshyresgästens inflytande när hyresvärden har för avsikt att genomföra sådana åtgärder som avses i 18d h HL och hyresgästerna ej har godkänt åtgärderna. 1.3 Avgränsning Uppsatsens rubrik vittnar om att det enbart är hyresgästinflytandet vid hyra av bostadslägenheter som kommer att avhandlas. Anledningen till detta är att de lagregler som här är föremål för analys, enligt sina ordalydelser, inte är tillämpliga på hyra av lokal. Inte heller gäller de här aktuella reglerna för lägenheter upplåtna med kooperativ hyresrätt varför även dessa uteslutits från framställningen. 3 1.4 Disposition Uppsatsen inleds med några grundläggande förutsättningar i kapitel 2. Därefter följer en historisk tillbakablick i kapitel 3. I kapitel 4 redovisas gällande rätt angående vilka av hyresvärdens åtgärder som omfattas av reglerna i 18d h HL. Kapitlet avslutas med en analys av gällande rätt i den delen. Ett fungerande hyresgästinflytande måste kopplas till sanktioner för det fall att hyresvärden ignorerar hyresgästernas rättigheter och dessa sanktioner finns beskrivna i kapitel 5. Kapitel 6 ägnas åt de formaliteter i form av 3 Se 3:5 lag (2002:93) om kooperativ hyresrätt. 6

meddelande till hyresvärden och godkännande från hyresgästen som hyresvärdens arbeten måste föregås utav. Kan det konstateras att ett arbete omfattas av reglerna om hyresgästinflytande, de formella krav som finns i kapitel 6 har uppfyllts och ingen överenskommelse kommit till stånd mellan hyresvärd och hyresgäst kan hyresnämnden avgöra frågan om tillstånd. Kapitel 7 behandlar därför reglerna kring tillståndsprövningen i hyresnämnden och avlutas med en analys av gällande rätt i denna del. Kapitel 8 innehåller en kortare genomgång hyresgästens besittningsskydd vid renoveringar. Därefter behandlas det pågående lagstiftningsarbete som är av intresse för denna uppsats i kapitel 9. Uppsatsen avslutas med kapitel 10 som innehåller en övergripande prövning av reglernas ändamålsenlighet samt förslag på framtida lagstiftning. 1.5 Metod Under arbetet med denna uppsats har jag använt mig av en traditionell juridisk metod. De berörda lagreglerna har sålunda analyserats mot bakgrund av förarbeten, doktrin och praxis. All den praxis som studerats härrör från Svea hovrätt. Anledningen härtill är att Svea hovrätt är överinstans till samtliga Sveriges hyresnämnder enligt 70-71 HL och dess beslut ej går att överklaga. 4 Det har dock under arbetets gång visat sig att den praxis som finns är mycket svårtillgänglig. Det enda stället där all praxis från Svea hovrätt finns är i Svea hovrätts lokaler och dit har allmänheten endast begränsat tillträde. Väl inne på Svea hovrätt finns praxis enbart i form av papperskopior i pärmar. Pärmarna har dock inget register eller liknande och sorteras enbart efter avgörandedaturm. Det är således ingen överdrift att påstå att det har varit oerhört svårt att finna, för uppsatsen, relevant praxis. Urvalet av den praxis som återfinns i uppsatsen har företrädesvis gjorts genom studier av litteratur och sökningar i digitala informationsbanker. I viss mån har jag även använt mig av praxis som, något slumpartat, påträffats vid besök på Svea hovrätt. 4 Se 10 lag (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt. 7

2 Grundläggande förutsättningar Hyreslagen är tillämplig på avtal där hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning, 1 st. 1 HL. För att omfattas av hyreslagen måste nyttjanderätten således ha sin grund i ett avtal. Oftast är hyresavtal skriftliga varför kravet på avtal inte torde orsaka några svårigheter. Finns inget avtal skrivet får man istället falla tillbaka på allmänna avtalsrättsliga regler. Vidare måste avtalet avse en nyttjanderätt till ett hus eller delar av ett hus. Avtalet måste således innebära att hyresgästen bereds tillträde till en byggnad. Det ska dock poängteras att även om hyresavtalet avser en hel byggnad utgör hyresobjektet, mot gängse språkbruk, en lägenhet vid tillämpning av hyreslagen. 5 Slutligen måste hyresgästen erlägga någon form av ersättning i utbyte mot nyttjanderätten. Hyreslagen ställer dock inget krav på att ersättningen måste utgöras av pengar även om detta naturligtvis är det vanligast förekommande. 6 Hyreslagen gör skillnad mellan bostadslägenheter och lokaler. I 1 st. 3 HL anges att en bostadslägenhet är en lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. De lägenheter som inte är bostadslägenheter är istället lokaler. 7 Gränsdragningsproblem kan således uppstå om en lägenhet är upplåten både som bostad och för annat ändamål. Det är inte möjligt att ge ett exakt svar på hur stor del av lägenheten som måste utgöra bostad för att hyresobjektet ska anses vara en bostadslägenhet. Det ska dock understrykas att det är först när bostadsinslaget är oväsentligt som lägenheten utgör en lokal. 3 Historik Fram till år 1974 hade hyresgäster inget lagstadgat inflytande över sitt boende i samband med renoveringar. Med hänsyn till att ökat inflytande hos medborgarna växt fram på ett flertal andra håll i samhället ansågs det saknas anledning att hyresvärdar hade ensamrätt att fatta beslut rörande fastighetens standard varför regler om 5 Hyreslagen, En kommentar, Holmqvist, L och Thomsson, R. s. 4. 6 A.a. s. 7. 7 I det följande kommer termen lägenhet enbart att avse bostadslägenhet om inte annat uttryckligen anges. 8

hyresgästinflytande infördes i bostadssaneringslagen (1973:531). 8 Reglerna i bostadssaneringslagen gav hyresnämnden en möjlighet att, efter ansökan från en hyresgästorganisation, förbjuda fastighetsägaren att utföra åtgärder som gick utöver vad som var nödvändigt för att lägenheten skulle uppnå lägsta godtagbara standard. Det faktum att hyresgästerna, via sin hyresgästorganisation, hade en möjlighet att förhindra åtgärders genomförande innebar att inflytandet betecknades såsom ett direkt inflytande. 9 År 1994 upphörde bostadssaneringslagen att gälla och istället infördes regler om hyresgästinflytande i 55a HL. Det s.k. direkta inflytande som funnits i bostadssaneringslagen byttes dock ut mot ett indirekt inflytande då den nya regeln i 55a HL inte gav hyresgästerna någon möjlighet att förhindra att åtgärderna utfördes. Istället stadgades att hyresnämnden ej fick beakta standardhöjningar i bruksvärdesbedömningen om inte hyresgästerna samtyckt till åtgärderna eller särskilda skäl förelåg. Det bedömdes tillräckligt att hyresgästerna skyddades mot hyreshöjningar eftersom att det ena ansågs följa av det andra. Om inte hyresvärden kunde få ersättning, i form av höjd hyra, för sina förbättringsåtgärder skulle denne att avstå från att genomföra åtgärderna. 10 Sedermera kom dock 1994 års lagändring att anses vara bristfällig då hyresgästerna enbart hade inflytande över de ekonomiska konsekvenserna av vissa åtgärder och inte gav hyresgästerna någon möjlighet att attackera åtgärderna som sådana. 11 I konsekvens härmed genomfördes en ändring av hyreslagen 1997 och regeln i 55a HL kompletterades genom att bestämmelser om direkt hyresgästinflytande återinfördes i de nya paragraferna 18d h HL. De nya reglerna innebär att hyresvärden numera måste inhämta tillstånd från hyresgästerna innan vissa ändrings- och standardhöjande arbeten påbörjas. Ignorerar hyresvärden sin skyldighet och genomför arbetena utan tillstånd påverkar inte arbetena lägenhetens bruksvärde enligt 55a HL. Reglerna har i stort varit oförändrade sedan 1997, med undantag för en ändring år 2002. Ändringen avsåg en modifiering av reglerna om intresseavvägningen i hyresnämnden och berörs närmare nedan i kapitel 7. 8 Prop. 1974:150 s. 442. 9 Prop. 1996/97:30 s. 36. 10 Prop. 1993/94:199 s. 74. 11 Prop. 1996/97:30 s. 60. 9

År 2006 utfärdades ett kommittédirektiv där utredarna gavs i uppdrag att undersöka huruvida 2002 års ändringar i hyreslagen, med avseende på hyresgästernas inflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten, fått avsedd effekt. 12 Drygt ett halvår senare återkallades dock uppdraget på grund av att regeringen ansåg att den befintliga lagstiftningen innebär en lämplig balans mellan fastighetsägar- och hyresgästintressen. 13 En trolig förklaring till den omvända uppfattningen i frågan skulle kunna vara det regeringsskifte som ägde rum mellan de båda uppdragens utställande. 4 Hyresgästinflytandets omfattning 4.1 Inledning Lagstiftningen om hyresgästinflytandet i 18d h HL ska inte kunna användas för att förhindra en hyresvärd att genomföra sådana åtgärder som denne enligt hyreslagen är skyldig att genomföra. Det är således av intresse att inleda kapitel 4 genom att i avsnitt 4.2 fastställa var gränsen går mellan hyresvärdens underhållsskyldighet som ej förutsätter tillstånd och sådana åtgärder som omfattas av 18d HL. Avsnitt 4.3 kommer därefter att behandla de situationer då arbetena visserligen inte utgör underhåll, men då tillämpning av 18d h HL är utesluten på grund av reglernas utformning. Efter att ha redogjort för de situationer då reglerna inte kan tillämpas kommer avsnitt 4.4 och 4.5 att behandla de arbeten som omfattas av tillståndsplikten. I avsnitt 4.6 återfinns avslutningsvis en analys av de frågeställningar som kapitlet gett upphov till. 4.2 Gräns mot underhåll Av 9 HL framgår att det är hyresvärdens skyldighet att se till att lägenheten vid tillträdet är i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Genom hänvisning från 15 HL har hyresvärden motsvarande skyldighet även under hyrestiden. Kravet på att lägenheten ska vara fullt 12 Dir. 2006:85. 13 Dir. 2007:9. 10

brukbar innebär inte enbart att det ska vara möjligt att bo i lägenheten utan det innefattar även vissa krav på lägenhetens standard. Sprickor i badrumstak, uttjänta dörrar och sliten målning har t.ex. ansetts innebära att lägenheten ej är fullt brukbar. 14 Under hyrestiden gäller, enligt 15 st. 2 HL, dessutom att hyresvärden ansvarar för tapetsering, målning och andra reparationer med anledning av lägenhetens försämring och bruk. Försummar hyresvärden sin underhållsplikt kan hyresgästerna förmå hyresvärden att genomföra underhåll genom att ansöka om åtgärdsföreläggande i hyresnämnden, 16 st. 2 HL. Dessutom kan hyresgästerna ha både rätt att själva åtgärda felet på hyresvärden bekostnad samt rätt till nedsättning av hyran under den period som lägenheten är i undermåligt skick, 11 HL. Reparationer av befintliga föremål i lägenheten kan per definition inte anses utgöra vare sig en standardhöjning eller ändring. Är felet av sådan karaktär att det inte är möjligt att reparera kan hyresvärden naturligtvis byta föremålet mot ett annat likvärdigt. Att åtgärda ett fel i lägenheten kan inte anses som standardhöjande. Det är i och för sig möjligt att påstå att en reparation av en trasig fönsterruta visserligen höjer standarden. Lägenhetens standard är förvisso bättre med en hel fönsterruta jämfört med om fönsterrutan varit trasig. Frågan om standardhöjning ska dock inte beaktas i förhållande till lägenhetens standard behäftad med det aktuella felet. Istället måste lägenhetens standard efter reparation sättas i relation till lägenhetens standard innan felet uppstod. På samma sätt kommer löpande underhåll, såsom tapetsering och målning, att kunna genomföras utan krav på hyresgästens eller hyresnämndens tillstånd. Gränsdragningen mellan sådana åtgärder som hyresvärden är skyldig att genomföra kontra sådana åtgärder som fordrar tillstånd uppmärksammades i förarbetena till 18d HL. Det observerades att vissa underhållsarbeten på grund av sin natur även kommer att ha en standardhöjande effekt. 15 Som exempel nämndes byte av vitvaror. Om ett kylskåp går sönder måste hyresvärden åtgärda detta inom ramen för sin underhållsskyldighet. Det får antas att hyresvärden i många fall då väljer att byta ut det trasiga kylskåpet mot ett nytt med följden att standarden kan anses ha höjts något. Frågan har i lagstiftningen lösts genom att det, för att tillståndskyldighet ska inträda, krävs att åtgärden har en inte obetydlig inverkan på bruksvärdet (18d p. 1 HL) eller 14 NJA 1964 s. 434. 15 Prop. 1996/97:30 s. 90. 11

innebär en inte oväsentlig ändring i lägenheten (18d p. 2 HL). Härigenom är det således fullt möjligt för hyresvärden att genomföra vissa mindre förbättringsåtgärder utan att hyresgästernas tillstånd behöver inhämtas. I NJA 2002 s. 378, som rörde rätt till nedsättning av hyran, hade HD ett antal renoveringsåtgärder uppe för bedömning. Rättsfallet rörde visserligen tolkningen av begreppet sedvanligt underhåll i 16 st. 3 HL, men då begreppet underhåll torde tolkas enhetligt i hyreslagen kan rättsfallet vara av intresse även i andra sammanhang. Hyresvärden hade genomfört omfattande arbeten på fastigheten i form av renovering av fasad och balkonger samt byte av rörstammar och takbeläggning. HD konstaterade att sedvanligt underhåll innefattar sådana arbeten som p.g.a. förslitning eller liknande omständigheter måste vidtas för att bibehålla fastighetens skick och funktion, när det är fråga om åtgärder som är någorlunda förutsägbara och sedvanliga i betydelsen allmänt brukliga. Mot bakgrund av detta kom HD till det slutet att vart och ett av arbetena utgjorde sedvanligt underhåll. Vad gäller stamrenovering har Svea hovrätt i ett flertal fall konstaterat att stambyte och åtgärder i anslutning härtill, såsom t.ex. byte av avloppsrör och vattenledningar, inte är tillståndspliktiga eftersom att det utgör rent underhåll som inte kan anses ha någon inverkan på bruksvärdet. 16 Problem kan dock uppstå om hyresvärden i samband med reparationer eller underhåll genomför vissa ytterligare arbeten. Hovrätten har i RH 2004:3 konstaterat att en rättslig grundsats är att en ansökan om tillstånd inte kan prövas i de fall då tillstånd inte krävs. Det aktuella fallet rörde dock ett inte obetydligt antal åtgärder som var nära knutna till varandra och skulle vidtas i ett sammanhang. I det aktuella fallet ansåg hovrätten att det inte är nödvändigt att, vid tillståndsprövningen, skilja de olika åtgärderna åt även om vissa åtgärder utgjorde underhåll. Utgörs de föreslagna arbetena av både tillståndspliktiga arbeten och icke tillståndspliktigt underhåll kan således hyresnämnden ändå beakta vilken sammantagen effekt som arbetena får. I SÖH 128/2001 ville hyresvärden byta eluttag, installera nytt frånluftsystem, byta tele- och TV-anläggning samt installera säkerhetsdörr. Hovrätten fann att vissa åtgärder i och för sig utgjorde underhåll men åtminstone sammantaget fick anses ha en standardhöjande effekt. Hur 16 Se bland annat SÖH 374/2002, ÖH 4060-01 samt ÖH 513-02. 12

många åtgärder som krävs eller hur ingripande de måste vara för att tillstånd ska beviljas ger dock inte praxis någon ledning kring. 4.3 Undantag från tillståndskyldighet Även om hyresvärdens arbeten inte utgör underhåll och därmed i och för sig faller inom ramen för tillämpningen av 18d HL kan de ändå vara undantagna tillståndskyldighet. Som nämndes inledningsvis i denna uppsats omfattar 18d h HL enligt sin ordalydelse endast bostadslägenheter. Lokalhyresgäster är därför inte tillförsäkrade något hyresgästinflytande genom de aktuella bestämmelserna. Det bör även framhävas att reglerna endast tillförsäkrar hyresgästen ett inflytande gentemot fastighetsägarens 17 arbeten. Då 18d HL enbart omfattar åtgärder av fastighetsägaren kommer följaktligen reglerna i 18d h HL enbart kunna bli föremål för tillämpning när hyresvärd och fastighetsägaren är samma person. 18 Det sagda får till följd att en del hyresförhållanden ej omfattas av 18d h HL. En hyresgäst eller bostadsrättshavare som upplåter sin bostad, hyres- respektive bostadsrätt, i andrahand intar en ställning som hyresvärd i förhållande till sin underhyresgäst. 19 Reglerna om hyresgästinflytande i 18d h HL gäller således inte mellan bostadsrättsinnehavare och hyresgäst eller mellan förstahandshyresgäst och andrahandshyresgäst. Vidare återfinns ett mycket viktigt undantag från reglerna om tillståndsplikt i 18d st. 2 HL där det anges att tillstånd ej behövs om åtgärderna är nödvändiga för att lägenheten ska uppnå lägsta godtagbara standard. I fråga om vad som ska anses utgöra lägsta godtagbara standard hänvisar bestämmelsen till 18a st. 6 7 HL. Genomför hyresvärden ytterligare åtgärder vid sidan om vad som krävs för att lägenheten ska uppnå lägsta godtagbara standard kan däremot tillstånd behövas för dessa ytterligare åtgärder. I en av prövningslägenheterna i ÖH 8011-04 önskade hyresvärden installera dusch där sådan inte tidigare fanns. Tillgången till dusch omfattas av lägsta godtagbara standard enligt 18a st. 6 p. 4 HL, varför installationen i sig inte omfattas av tillståndsplikten. För att möjliggöra installationen av dusch ville dock hyresvärden göra 17 Med fastighetsägare avses även innehavare av tomträtt och ägare av byggnad på ofri grund, se 18d st. 3 HL. 18 Prop. 1996/97:30 s. 85. 19 Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, Bengtsson B m.fl., s. 165. 13

vissa ändringar i planlösning. Bland annat fanns önskemål om att flytta en dörr samt ta större delen av hallen i anspråk. Svea hovrätt fann att tillståndplikten inte upphör av det skälet att en åtgärd hänger samman med en annan åtgärd som i och för sig kan utföras utan tillstånd. Tillstånd krävdes således inte för installation av dusch som sådan, men för det sättet på vilket hyresvärden önskade genomföra installationen. Utöver de ovan nämnda undantagen som på grund av reglernas ordalydelse faller utanför tillämpningsområdet för reglerna finns även uttryckliga undantag i 18g HL. Om hyresavtalet avser något av nedanstående är reglerna i 18d f HL ej tillämpliga: - Möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål. - Lägenhet i en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet, när upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet. - Lägenhet som utgör del av hyresvärdens egen bostad. 4.4 Standardhöjande åtgärd I 18d st. 1 p. 1 HL stadgas att standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde omfattas av tillståndsplikten. Till en början kan konstateras att regeln inte bara kan tillämpas när föremålet för åtgärden är en lägenhet. Bestämmelsen gäller, enligt sin ordalydelse, även när det är fastigheten som sådan som ska byggas om eller renoveras. Det sagda innebär därför att även arbeten i gemensamma utrymmen eller på gårdsplanen omfattas av bestämmelsen. För att en åtgärd ska vara standardhöjande fodras en förbättring av något slag. I förarbetena anfördes t.ex. att standardhöjande upprustning av kök och badrum, trappuppgångar, tvättstugor eller gårdar och uteplatser var för sig omfattas av bestämmelsen. 20 Som nämndes tidigare, i avsnitt 4.2, omfattas dock inte rent underhåll av reglerna om tillståndplikt. För att en standardhöjning ska kunna anses ha ägt rum måste någon förändring ha skett till det bättre för hyresgästen. Således bör installation av ny utrustning som inte tidigare funnits eller byte av utrustning till substitut av högre standard alla kunna omfattas av bestämmelsen. I ÖH 1003-04 ansåg Svea hovrätt att 20 Prop. 1996/97:30 s. 89-90. 14

byte av armatur, handdukshängare och pappershållare i ett badrum inte utgjorde en standardhöjning enär sådan utrustning fanns innan. Byte av utrustning från äldre till nyare modell ansågs dock kunna innebära en standardhöjning. I förarbetena utpekades installation av bubbelbad, centraldammsugare, disk- eller tvättmaskin där sådan tidigare inte funnits, inglasning balkonger samt inredandet av en bastu i huset såsom exempel på åtgärder som självklart är standardhöjande. 21 En stor mängd åtgärder som hyresvärden genomför på fastigheten kommer att kunna betecknas såsom standardhöjande. Även om det så bara är att måla om i ett trapphus eller snygga till en uteplats, som i och för sig kan anses utgöra underhåll, kommer åtgärderna att höja boendets standard. Alla åtgärder som gör att hyresgästen på något sätt får ett bättre eller finare boende torde, enligt gängse språkbruk, utgöra en standardhöjning. Ett regelverk där hyresvärden måste inhämta tillstånd innan minsta lilla åtgärd företas har dock inte varit önskvärt. Det är en omöjlighet att blanda in hyresgästerna inför varje form av arbete på fastigheten. För att ge hyresvärden en frihet att utföra vissa arbeten av enklare karaktär finns därför kravet på att standardhöjning måste ha en inte obetydlig inverkan på bruksvärdet för att omfattas av tillståndsplikten. Bruksvärdet är det värde som hyresnämnden har att utgå ifrån vid en prövning av hyrans storlek, 55 HL. Med termen bruksvärde avses vad lägenheten, ur hyresgästernas synvinkel, med hänsyn till beskaffenhet och förmåner samt övriga faktorer kan anses vara värd i förhållande till andra likvärdiga lägenheter. 22 Det finns egentligen ingen begränsning i vilka faktorer som kan påverka bruksvärdet. I förarbetena har nämnts alltifrån lägenhetens storlek och modernitetsgrad till tillgång till hiss och lekplats. 23 Vid en sammanfattande bedömning av alla aktuella faktorer ska hyresnämnden utgå ifrån det objektiva hyresgästintresset. 24 Har hyresgästen t.ex. rätt att nyttja en parkeringsplats är det därvid ovidkommande för bruksvärdesbedömningen huruvida den enskilde hyresgästen faktiskt äger en bil eller inte. Bedömningarna huruvida en åtgärd är att beteckna som standardhöjande och om åtgärden påverkar bruksvärdet bör, mot ovan angivna bakgrund, således inte orsaka några större bekymmer. Det avgörande är därför istället hur mycket bruksvärdet påverkas av åtgärderna. För att omfattas av 18d st. 1 p. 1 HL ska åtgärden ha en inte obetydlig inverkan på bruksvärdet. Omvänt gäller därför att det enbart är 21 Prop. 1996/97:30 s. 90. 22 SOU 1966:14 s. 239. 23 A.bet. s. 239f. 24 A. st. 15

standardhöjande åtgärder med obetydlig inverkan på bruksvärdet som kan genomföras utan tillstånd. Vad lokutionen inte obetydlig innebär utvecklades tyvärr aldrig i förarbetena. Det framgår dock att avsikten var att hyresvärden inte ska hindras att genomföra vissa smärre förbättringsåtgärder i samband med underhåll. 25 I ovan nämnda ÖH 1003-04 hade Svea hovrätt även att bedöma installation av ettgreppsblandare och förberedelser för diskmaskin i ett kök. Hovrätten fann att åtgärderna utgjorde en standardhöjning och att bruksvärdet skulle påverkas av möjligheten att installera en diskmaskin. Däremot ansåg hovrätten att den potentiella bruksvärdeshöjningen enbart var måttlig, varför tillstånd ej krävdes för åtgärderna. Hovrättens ordval kan tyckas en aning märkligt och olyckligt. Som nämndes nyss är det åtgärder med obetydlig inverkan på bruksvärdet som inte är tillståndpliktiga. Hovrätten synes här mena att en måttlig inverkan på bruksvärdet understiger eller i vart fall tangerar gränsen för när en ökning av bruksvärdet är obetydlig. Måttlig bör dock i vanligt språkbruk innebära en större ökning än en obetydlig sådan. En sådan bokstavstolkning skulle i sådant fall innebära att kravet för att en åtgärd ska anses tillståndspliktig har höjts. Det får dock antas att någon sådan ändring av reglerna ej var hovrättens mening, utan att det enbart rör sig om en olycklig formulering i skälen för beslutet där hovrätten använde sig av termen måttlig synonymt med obetydlig. Hovrättens beslut torde dock i vart fall vara i linje med vad som avsågs vid reglernas tillkomst. De åtgärder som genomfördes i lägenheten var inte särskilt ingripande utan var så ringa att de troligtvis inte skulle beaktas i en bruksvärdesprövning. Installation av diskmaskin hade troligtvis inneburit en höjning av bruksvärdet. I det aktuella fallet möjliggjordes enbart en installation av diskmaskin. Önskade hyresgästen komplettera sin köksutrustning med diskmaskin fick denne bekosta detta separat. Möjligheten att installera diskmaskin gör säkerligen lägenheten mer attraktiv på hyresmarknaden, men är ingenting som kan beaktas i bruksvärdesbedömningen. 25 Prop. 1996/97:30 s. 66. 16

4.5 Inte oväsentliga ändringar Den andra kategorin av arbeten som omfattas av tillståndsplikten återfinns i 18d st. 1 p. 2 HL och benämns åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma utrymmena. Det ska inledningsvis uppmärksammas att det för tillståndsskyldighet i detta fall ej krävs att åtgärderna kommer påverka lägenhetens bruksvärde. För tillämpning av den aktuella bestämmelsen är det istället tillräckligt att åtgärden kommer att innebära en inte oväsentlig ändring eller inte. Vid tillkomsten av regeln anfördes att typexempel på sådana åtgärder varom nu är fråga är när två lägenheter slås samman eller när en större lägenhet delas. 26 Andra exempel på sådana åtgärder kan vara att inreda källaren med bastu eller motionsrum. 27 Observera dock det intressanta i att just inredandet av bastu ansågs vara en sådan åtgärd som självklart är standardhöjande och således omfattas av 18d st. 1 p. 1 HL. 28 Genom att i propositionen anföra inredandet av bastu som exempel på åtgärd som faller inom tillämpningsområdet för 18d st. 1 p. 1 och p. 2 HL förefaller regeringen inte varit riktigt på det klara var gränsen mellan de olika bestämmelserna går. Lokutionen inte oväsentlig ändring valdes för att markera att 18d st. 1 p. 2 HL inte är avsedd att tillämpas på obetydliga förändringar som, vid en objektiv bedömning, normalt saknar egentlig betydelse för hyresgästen. 29 Till åtgärder som ej omfattas av bestämmelsen hänfördes byte av armatur i trappuppgång, mindre omdispositioner av uteplatser eller planteringar. 30 Så länge en åtgärd är mer ingripande än oväsentlig har hyresgästerna rätt att få utöva sitt hyresgästinflytande. Det ska dock återigen poängteras att åtgärder som krävs för att lägenheten ska uppnå lägsta godtagbara standard eller åtgärder som hyresvärden genomför inom ramen för sin underhållsskyldighet inte kräver tillstånd enligt 18d st. 2 HL. 31 I Svea hovrätts beslut ÖH 7758-04 önskade hyresvärden omdisponera fastighetens ytterområden på så sätt att några träd skulle fällas för att underlätta framkomligheten för 26 Prop. 1996/97:30 s. 66. 27 A.prop. s. 86. 28 Se ovan avsnitt 4.4 not 21. 29 Prop. 1996/97:30 s. 86. 30 A.prop. s. 66. 31 Se ovan avsnitt 4.2 och 4.3. 17

räddningstjänsten och ett staket skulle sättas upp för att fylla en inflyttad förskolas behov. Dessutom ville hyresvärden ersätta gammal lekutrustning med ny samt ta bort en del buskar. Hovrätten fann att gårdens funktion inte påverkades samt att åtgärderna enbart skulle omfatta en mindre del (ungefär 1/6) av gården. De önskade åtgärderna omfattades således inte av tillståndplikten i 18d HL. I ÖH 9503-06 bedömdes inte heller montering av tidningshållare vid respektive lägenhetsdörr samt uppförande av central fastighetsbox för inkommande post utgöra åtgärder som fordrar tillstånd. I SÖH 72/1999 ville hyresvärden byta ut balkongerna mot nya. De nya balkongerna var av likvärdig kvalité, men med något högre räcke samt plats för blomlådor. I samband med bytet av balkonger ville hyresvärden även måla fasad, fönster och trapphus. Målandet bedömdes av hyresnämnden som sådant arbete som utgör underhåll och därmed inte omfattas av tillståndsplikten. Den enda ändringen som föreslogs av hyresvärden var bytet av balkonger. Hyresnämnden anförde, utan motivering, att åtgärderna på balkongerna ej kunde anses utgöra någon inte oväsentlig ändring. Hovrätten fastställde hyresnämndens beslut. Om de två ovan nämnda rättsfallen har rört estetiska förändringar hade Svea hovrätt att bedöma en mer faktisk förändring i lägenheten i ÖH 4214-05. Hyresvärden ville ta 0,25 m 2 i anspråk från ett par lägenheter för dragning av ventilationskanaler. De berörda lägenheterna var båda 40 m 2. I sammanhanget bör nämnas att förarbetena anger uttryckligen att en minskning av lägenhetens yta alltid torde omfattas av bestämmelsen. 32 Trots detta avslog hovrätten hyresgästernas begäran på den grunden att ändringen ej omfattas av reglerna om tillståndsplikt då förändringen var att anse som oväsentlig. I ÖH 8011-04 ansåg hovrätten däremot att en sammanslagning av två lägenheter medför en sådan inte oväsentlig ändring som medför tillståndsplikt. I ÖH 5242-06 önskade hyresvärden stänga ett sopnedkast för att istället ha sophanteringen i ett separat soprum på gården. Hyresnämnden ansåg, utan närmare motivering, att en sådan åtgärd utgör en inte oväsentlig ändring och därmed omfattas av tillståndsplikten. Hyresnämndens beslut överklagades till Svea hovrätt som i sin tur instämde i hyresnämndens bedömning. 32 Prop. 1996/97:30 s. 86f. 18

4.6 Analys av hyresgästinflytandets omfattning Syftet med 18d h HL är inte att hyresvärden ska hindras att genomföra smärre förbättringsåtgärder i samband med sedvanligt underhåll varför dylika åtgärder har undantagits från tillståndsplikten. 33 Dessutom ska inte hyresvärden behöva tillstånd att genomföra åtgärder som medför att lägenheten uppnår lägsta godtagbara standard, 18d st. 2 HL. Att underhåll i sig inte faller under tillståndsplikten kan inte anses utgöra något problem. Hyresvärden har genom 15 HL en skyldighet att hålla lägenheten i brukbart skick under hyrestiden. Det framstår därmed som direkt olämpligt att hyresgästerna ska kunna fördröja eller till och med hindra hyresvärden från att fullgöra sin lagstadgade skyldighet. Det är dock inte ovanligt att hyresvärden, i samband med underhåll, önskar företa vissa extra åtgärder. Praxis har visat att dessa ytterligare åtgärder kan kräva tillstånd för det fall att de faller under 18d HL. Det är således inte möjligt för hyresvärden att, utan tillstånd, genomföra vilka åtgärder som helst enbart av den anledningen att de företas i samband med underhåll. Även en sådan tillämpning får anses vara i linje med reglernas syfte. Motsatt lösning skulle innebära att det skulle vara allt för lätt för hyresvärden att undgå tillståndplikten genom gömma vissa åtgärder bakom icke tilllståndspliktiga underhållsarbeten. Innefattar hyresvärdens arbeten åtgärder som går utöver vad som kan anses utgöra underhåll ska det följaktligen krävas tillstånd enligt reglerna i 18d HL. En genomgång av praxis, som redovisats i avsnitt 4, visar att det är mycket få åtgärder som inte kräver tillstånd. För att en standardhöjande ändring ska omfattas av 18d p. 1 HL räcker det om den har en inte obetydlig inverkan på bruksvärdet. Begreppet standardhöjning har tolkats frikostigt och det är oftast fråga om en standardhöjning när hyresvärden installerar utrustning som inte tidigare funnits eller byter gammal utrustning mot nyare. I och med att det är tillräckligt att standardhöjningen har en inte obetydlig inverkan på bruksvärdet får det anses innebära att det uppställs väldigt låga krav för att en åtgärd ska omfattas av bestämmelsen. Även vad gäller sådan icke oväsentliga ändringar som avses i 18d p. 2 HL kan det konstateras att kraven för tillståndsplikt ställts lågt. Visserligen finns exempel, som redogjorts för i avsnitt 4.5, på åtgärder som inte ansetts falla under bestämmelsen i 18d p. 2 HL. Samtliga fall rörde dock små ingrepp i boendemiljön och 33 A.prop. s. 68. 19

kan ej anses vara i strid med reglerna. T.ex. gällde det anförda SÖH 72/1999 byte av gamla balkonger mot nya där de nya balkongerna skiljde sig mycket lite från de gamla. Visserligen är byte av balkonger ett tidskrävande arbete som innebär att hyresgästen under en tid får räkna med stå helt utan balkong. Avgörandet visar dock att det inte är ingripandets karaktär som är avgörande för tillståndsplikten. Istället är det en jämförelse mellan fastighetens/lägenhetens egenskaper före respektive efter åtgärderna som intressant. Det kan följaktligen konstateras att en stor del av hyresvärdens arbeten måste föregås av tillstånd från hyresgästerna. Som nämndes inledningsvis i detta avsnitt är inte reglerna ämnade att hindra hyresvärden från att göra mindre förbättringsåtgärder. De åtgärder som fått genomföras utan tillstånd har alla varit av mycket liten omfattning varför praxis får anses överensstämma både med lagens ordalydelse och syfte. 5 Sanktioner Ett system där hyresgästen ges ett direkt inflytande över vissa förändringar i fastigheten förutsätter att det även finns sanktioner att vidta mot hyresvärdar som inte låter sina hyresgäster utöva sitt inflytande. I annat fall riskerar systemet att bli fullkomligt verkningslöst. Hyreslagen anger två möjligheter för hyresgästen att angripa en otillåten åtgärd. Vilket som är aktuellt i det specifika fallet är beroende av hur långt hyresvärden kommit i sitt arbete. 5.1 Förbud att utföra eller slutföra viss åtgärd Förbud att vidta en åtgärd kan lämnas av hyresnämnden efter ansökan från en berörd hyresgäst, 18h st. 2 HL. Frågan om vilka hyresgäster som kan anses berörda av en specifik åtgärd besvaras utifrån 18d HL. 34 Det är således enbart de hyresgäster som skulle ha givits möjlighet att samtycka till åtgärderna som har möjlighet att stoppa desamma. En förbudstalan avvisades i SÖH 88/1999 då hyresgästen enbart stördes av 34 Hyreslagen, En kommentar, Holmqvist, L och Thomsson, R, s. 155. 20

arbetena. På grund av att arbetena inte skulle utföras i hyresgästens lägenhet eller i gemensamma utrymmen som nyttjades av denne var dock inte hyresgästen berörd av arbetena i den utsträckning som krävs för talerätt enligt 18h HL. Förutsättningarna för att förbjuda en åtgärd enligt 18h HL är att den kräver tillstånd enligt 18d HL, att något sådant tillstånd inte finns samt att åtgärden ännu inte är färdig. Förbudet får förenas med vite. Det krävs inte att hyresvärden faktiskt påbörjat arbetet utan förbud kan även lämnas om det av särskild anledning kan antas att åtgärden kommer att påbörjas. Förbud kan även meddelas för det fall då hyresvärden har tillstånd att utföra en åtgärd, men arbetena får en helt annan karaktär eller omfattning än vad som avsågs vid tillståndets givande. 35 Att förbud kan meddelas av hyresnämnden när arbeten påbörjats utan tillstånd är föga förvånande. Frågan är dock hur hyresnämnden ska gå tillväga för att bedöma huruvida hyresvärden avser att påbörja en tillståndspliktig åtgärd utan tillstånd. I förarbetena anfördes att det måste finnas en konkret anledning att anta att hyresvärden kommer att handla i strid med 18d HL och att bestämmelsen ska tillämpas restriktivt. 36 Som exempel på sådana konkreta anledningar nämndes att hyresvärden uttryckligen meddelat att tillstånd ej kommer inhämtas, att hyresvärden tidigare genomfört tillståndspliktiga åtgärder utan tillstånd eller att hyresvärden har ett facit av att inte respektera hyresgästernas rättigheter i allmänhet. 37 5.2 Genomförd åtgärds inverkan på bruksvärdet Om hyresvärden genomfört arbetena utan behörigt samtycke är det givetvis för sent för hyresnämnden att meddela ett förbud. För dessa fall finns då istället en möjlighet för hyresnämnden att beakta hyresvärdens agerande inom ramen för bruksvärdesbedömningen. I 55a HL föreskrivs att åtgärder som genomförts i strid med 18d HL ej kan höja lägenhetens bruksvärde. Bestämmelsen begränsas dock av 55a p. 3 HL där det stadgas att åtgärden måste ha slutförts inom fem år. Det vill säga att om åtgärderna vidtagits och slutförts längre tillbaka än fem år innan bruksvärdesbedömningen får bruksvärdeshöjningen beaktas även om åtgärderna skett i 35 A.a. s. 153. 36 Prop. 2001/02:41 s. 71. 37 A.st. 21

strid med 18d HL. Anledningen till att den aktuella begräsningen över huvud taget infördes var att motverka att hyresvärdens eget handlande får för negativa konsekvenser. Fem år ansågs tillräckligt kännbart för hyresvärden samtidigt som hyresgästen ges skäligt rådrum att skaffa annan bostad för det fall att hyresgästen bedömer att boendekostnaderna kommer att öka för mycket till följd av åtgärderna. 38 Rättsföljden av 55a HL är att åtgärden inte får beaktas i bruksvärdesbedömningen. Lägenhetens bruksvärde ska då istället fastställas som om åtgärden aldrig genomförts. Även om ordalydelsen av 55a HL antyder att hyresnämnden ska beakta bestämmelsen ex officio är detta inte avsett. 39 Hyresnämnden ska beakta 55a HL först efter invändning från hyresgästen. 40 6 Meddelande och godkännande Innan formerna för meddelande respektive godkännande behandlas bör något sägas om vilka hyresgäster som ska lämna godkännande. För att ha rätt att utöva något hyresgästinflytande krävs att hyresgästen berörs av de föreslagna åtgärderna, 18d st. 2 HL. En hyresgäst är berörd i den mening som avses i 18d HL om denne i något avseende behöver avstå utrymme till förmån för arbetet. Äger arbetet rum inuti en lägenhet är hyresgästen naturligtvis berörd. Det bör också poängteras att samtliga som har undertecknat hyresavtalet är att beteckna såsom hyresgäst vilket innebär att en lägenhet kan ha flera hyresgäster. Hyr flera hyresgäster en lägenhet måste således samtliga lämna godkännande. 41 Grannarna till lägenheten blir dock berörda först när hyresvärden behöver använda utrymme från grannarnas lägenhet för att genomföra arbetena. Att grannar kommer att störas på grund av ljud eller dylikt från den lägenhet som är föremål för arbetena innebär således inte att de är berörda i detta avseende. Är det istället ett gemensamt utrymme som är föremål för åtgärderna är det de hyresgäster som har rätt att nyttja utrymmet som ska anses berörda. 42 En hyresgäst med lägenhet i en trappuppgång har visserligen rätt att vistas i trappuppgången bredvid, men behöver 38 A.prop. s. 31. 39 Se 55a HL, Vid prövning av hyran skall [ ]. 40 Prop. 2001/02:41 s. 75. 41 Hyreslagen, En kommentar, Holmqvist, L och Thomsson, R, s. 135. 42 A.st. 22

för den skull inte lämna tillstånd till arbeten i granntrappuppgången. För att anses berörd måste det även föreligga något skäl för att vistas i utrymmet. Skälet behöver dock enbart vara av objektiv karaktär. Önskar hyresvärden genomför åtgärder i t.ex. en tvättstuga är det alla hyresgäster som har rätt att nyttja tvättstugan som ska tillfrågas, även de hyresgäster vars lägenheter är försedda med tvättmaskin. En särskild fråga uppstår om en hyresgäst har lämnat sitt godkännande men därefter väljer att säga upp sitt avtal och flytta. Frågan gäller då om hyresvärden måste inhämta ett nytt godkännande från hyresgäst som flyttar in i lägenheten. Under utredningen rådde delade uppfattningar mellan remissinstanserna gällande hur denna fråga skulle besvaras. 43 Regeringen var dock av den uppfattningen att hyresvärden måste inhämta nytt godkännande om den nya hyresgästen får tillträde till lägenheten innan arbetet påbörjas. 44 Även en hyresgäst som flyttat ut ska, under vissa i 18d st. 3 HL angivna förutsättningar, tillfrågas. 45 18e HL stadgar att hyresvärden skriftligen ska meddela berörda hyresgäster om de åtgärder som man avser att genomföra. Några särskilda regler kring hur meddelandet ska lämnas finns inte, men det är hyresvärden som har bevisbördan för att meddelande sänts till hyresgästerna. 46 Det framgår dock av 63 HL att ett meddelande av aktuellt slag anses lämnat när det avsänts i rekommenderat brev till hyresgästens vanliga adress. I SOU 2009:35 berördes frågan huruvida det är möjligt för hyresvärden att lämna sådana meddelanden som avses i 18e HL i elektronisk form. Det framhölls att det skulle medföra vissa svårigheter att tillåta en sådan tillämpning av 18e HL. Bland annat kan det uppstå bevissvårigheter kring huruvida ett meddelande verkligen nått fram. I utredningen fastslogs dock att 18e HL i sig inte hindrar att hyresgästerna meddelas elektroniskt och att det ligger i hyresvärdens intresse att delgivningstidpunkten kan fastställas. 47 Inte heller finns det några regler för hur meddelandet ska utformas eller vilket innehåll det ska ha. Eftersom hyresgästen måste lämna tillstånd till alla åtgärder som omfattas av 18d HL är det givetvis en förutsättning att hyresvärden listar vad som avses genomföras. Dessutom har det i 43 Prop. 1996/97:30 s. 68. 44 Prop. 1996/97:30 s. 68. 45 Se vidare i avsnitt 8 nedan. 46 Hyreslagen, En kommentar, Holmqvist, L och Thomsson, R, s. 139. 47 SOU 2009:35 s. 130. 23

förarbetena till bestämmelsen anfört att hyresvärden bör ange att ett genomförande av åtgärderna förutsätter hyresgästens godkännande samt att hyresnämnden kan lämna tillstånd till åtgärderna för det fall att hyresgästerna inte gör det. 48 Reglerna i 18d och e HL anger endast att hyresgästen ska godkänna åtgärderna, men inte hur ett sådant godkännande ska ske. Beträffande hyresgästernas svar finns inget formkrav, men i bevishänseende är det naturligtvis bäst att även detta meddelande ges skriftligt. 49 Hovrätten anförde i ÖH 4722-05 att det ankommer på hyresvärden att visa att hyresgästernas inställning inhämtats när detta är tvistigt. I utredningen som föregick prop. 1996/97:30 anfördes att det inte finns några hinder mot att hyresgästen villkorar sitt godkännande. Hyresgästen ska till exempel kunna lämna ett godkännande under förutsättning att hyresvärden genomför åtgärden på ett visst sätt, med visst material eller vid en viss tidpunkt. 50 Denna ståndpunkt är visserligen inte kommenterad i den efterföljande propositionen, men så länge inte motsatsen uttryckts får dock uttalandena ur utredningen anses utgöra en stark indikation på innehållet i gällande rätt. Vidare är hyresgästens godkännande bindande vilket innebär att det ej är möjligt för hyresgästen att revidera sin inställning till åtgärderna när godkännande väl lämnats. 51 Hur många hyresgäster som måste godkänna en åtgärd är beroende av vilken sorts arbete som ska genomföras. Önskar hyresvärden genomför åtgärder inuti hyresgästernas lägenheter krävs godkännande från samtliga berörda hyresgäster, 18d st. 2 men. 1 HL. Avser åtgärderna istället gemensamma delar av fastigheten såsom trapphus, tvättstuga gårdsplan eller liknande, krävs godkännande från mer än hälften av de berörda hyresgästerna, 18d st. 2 men. 2 HL. Inkommer inte tillräckligt många godkännanden kan hyresvärden välja att istället ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärderna. En ansökan till hyresnämnden förutsätter att någon berörd hyresgäst inte godkänt åtgärden, 18e st. 2 HL. Det ska poängteras att hyresgästens underlåtenhet att lämna svar anses som ett lämnat negativt svar. 52 Hyresgästerna kan således inte undgå en prövning i hyresnämnden genom att inte svara. I 18e st. 2 HL stadgas att hyresvärden ej får hänskjuta tvisten till hyresnämnden förrän två månades förflutit 48 Prop. 1996/97:30 s. 70. 49 Hyreslagen, En kommentar, Holmqvist, L och Thomsson, R, s. 139 50 SOU 1995:119 s. 99. 51 Hyreslagarna, Skorup, U och Underskog, T, s. 62. 52 Hyreslagen, En kommentar, Holmqvist, L och Thomsson, R, 146. 24

sedan hyresgästen mottagit meddelande om de planerade åtgärderna. Hyresvärden har eventuellt föreslagit åtgärderna vid ett möte med hyresgästerna eller kanske genom anslag i trapphuset. Det är dock först när hyresgästerna var och en tagit del av informationen genom ett, till hyresgästen personligen ställt, skriftligt meddelande som tvåmånadersfristen börjar löpa. Har hyresvärden lämnat ett meddelande genom anslag i trappuppgången eller liknande kommer denne få svårt att visa att de berörda hyresgästerna är meddelade då det är näst intill omöjligt att bevisa vilka som faktiskt läst och tagit del av informationen. 7 Hyresnämndens tillstånd 7.1 Inledning Hyresvärden kan, som nämnts tidigare, vända sig till hyresnämnden för att få tillstånd till en föreslagen åtgärd. Förutsättningarna för att hyresnämnden ska ta upp ärendet till prövning är att hyresvärden ej fått tillräckligt med godkännanden från hyresgästerna samt att två månader passerat sedan hyresgästerna meddelats om de planerade åtgärderna, 18e st. 2 HL. För att hyresnämnden ska lämna tillstånd krävs, enligt 18f HL, att hyresvärden ska ha ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs samt att det ej är oskäligt mot hyresgästerna att åtgärden genomförs. Detta kapitel kommer att ägnas åt att redogöra för de olika intressen som hyresnämnden har att beakta i prövningen samt hur dessa intressen vägs emot varandra. 7.2 Hyresvärdens intresse Hyresnämnden har i första hand att pröva huruvida hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att genomföra åtgärden. Hyresvärden har bevisbördan för att sådant intresse föreligger och kan inte hyresvärden visa på något beaktansvärt intresse ska hyresnämnden avslå ansökan utan någon ytterligare prövning. 53 För att hyresvärdens intresse ska anses vara beaktansvärt måste det visas ett objektivt och acceptabelt motiv 53 Prop. 1996/97:30 s. 73. 25

till de föreslagna åtgärderna. 54 I förarbetena framhölls vikten av att hyresvärden måste kunna bedriva en i ett längre perspektiv ekonomiskt rimlig fastighetsförvaltning och att hyresvärden inte bör kunna hindras att genomföra åtgärder för att upprätthålla en standard som kan anses motiverad av boendehänsyn. 55 Som anförts ovan krävs inget tillstånd för att hyresvärden ska få genomföra stambyten och byten av avlopps- och vattenledningar. 56 Stambytet måste dock självfallet vara byggnadstekniskt motiverat utifrån de befintliga stammarnas ålder och skick. Hyresvärden kan således inte byta stammarna varje år om arbetena ska kunna klassificeras som rent underhåll. Stambyten medför dock att stora delar av kök och badrum kan behöva rivas för att överhuvudtaget möjliggöra arbetena. Inte sällan tar därför hyresvärden tillfället i akt att byta utrustningen i kök och badrum mot utrustning av nyare modell. Byte av sådan utrustning medför en standardhöjning för hyresgästerna som kräver tillstånd enligt ovan anförda. 57 Så länge som åtgärderna är av sådan art och omfattning som är vanlig vid renovering av en fastighet i samband med stambyte kommer hyresvärden anses ha ett beaktansvärt intresse av att utföra åtgärden. 58 I ÖH 9145-08 önskade hyresvärden, i samband med en stamrenovering, göra följande åtgärder i badrummen: nytt klinker på golv, nytt kakel på väggarna, ny toalettstol, nytt badkar, nytt tvättställ, nytt badrumsskåp samt installation av handdukstork. Då ingen av de önskade åtgärderna ansågs utgöra någon onödig lyx utan tvärtom ansågs vara allmänt förekommande vid renovering av bostadslägenheter ansågs hyresvärden ha ett beaktansvärt intresse av att genomföra åtgärden. När hyresvärden önskar göra arbeten som inte har något samband med stambyte torde samma princip som ovan gälla. Det vill säga att så länge som arbetena är ett led i en strävan att uppnå en god boendestandard föreligger ett beaktansvärt intresse. I ÖH 5700-08 önskade hyresvärden genomföra vissa åtgärder i badrummen utan att något stambyte var aktuellt. De föreslagna åtgärderna var i stort samma som de i nyss refererade ÖH 9145-08. Hyresnämnden, vars beslut fastslogs av Svea hovrätt, anförde att de önskade förändringarna i badrummen syftade till att modernisera för att motsvara 54 A.prop. s. 74. 55 SOU 1995:119 s. 101. 56 Se avsnitt 4.2 not 16. 57 Se avsnitt 4.4. 58 Se t.ex. ÖH 59-07, ÖH 9145-08, ÖH 3955-08. 26