Energi Fastighetsägare i framkant energieffektivisering för kommersiella lokaler
1
energieffektivisering för kommersiella lokaler Fastighetsägare i framkant är namnet på energieffektiviseringsprojektet som Fastighetsägarna Syd, Energikontoret Skåne och Malmö Cleantech City står bakom. Projektet innefattade en seminarieserie med åtta olika teman inom området energi i byggnader som behandlar gröna tak, ekonomi vid renovering, solel, belysning, lågenergibyggnation, individuell mätning, miljöcertifiering och gröna hyresavtal. Framför allt riktade sig projektet till kommersiella fastighetsägare, men även för andra privata och offentliga fastighetsägare i regionen som har ett intresse av energi- och miljöfrågor i bygg- och fastighetsbranschen. Samarbetsprojektet pågick från september 2013 till april 2014. I denna broschyr har vi lyft fram sex goda exempel från fastighetsföretag som idag arbetar energieffektivisering. Fastighetsägarna Syd Energikontoret Skåne Malmö Cleantech City
Väla Gård en lågenergibyggnad När Skanska skulle bygga nytt kontor i Helsingborg valde man att satsa på hög miljöoch energiprestanda. Resultatet blev Väla Gård ett kontor som är certifierat LEED Platina; allt byggmaterial är miljögodkänt; allt byggavfall återanvänt eller återvunnet; och 30 % mindre vatten än standard används i drift. Klimatskalet är välisolerat, tungt och lufttätt. Installationstekniken styrs via ett smart system med behovsstyrning som känner av skillnad i temperatur, koldioxid och rörelse i varje rum. Solceller (455 m2) är integrerade i taket och täcker hela takytan på taken åt söder. Efter att kontorets elbil har laddats upp av den solel som inte används i huset, säljs överskottet till elnätet till rådande spotpris. En bergvärmeanläggning med 22 djupa borrhål ger värme och varmvatten och dessutom frikyla. Dagsljusstudier gjordes för att optimera dagsljus och minimera solinstrålning som kräver kylning och orsakar bländning. Solskydd på fasaden utgörs av perforerad, mönstrad cortenplåt. Det täcker hela gavlarna och ger en unik design åt husen. 3
Energibehovet för uppvärmning, kyla, varmvatten och fastighetsel ligger på 16 kwh/m2 Atemp och år. Verksamhetsel om 25 kwh/m2 Atemp och år tillkommer. Under 2013 genererade solcellerna 41 kwh/m2. Med andra ord ett nollsummespel. Merinvesteringen för Väla Gård beräknas till 10 % jämfört med ett standardkontor. De affärsmässiga fördelarna är sammantaget så stora att merkostnaden på ca 10 % bedöms betala sig inom en mycket rimlig tid, under tio år, utifrån ett helhetstänk på uppskattade affärsnyttor. Den totala affärsnyttan räknas inte bara i låga driftskostnader. Medarbetarnas förbättrade produktivitet och välmående till följd av god inomhusmiljön räknar upp affärsnyttan. Inte heller ska värdet av grön profilering och ökat värde på byggnaden underskattas.
Individuell mätning av varmvatten hos mkb Varmvatten står för en betydande del av energianvändningen i bostadsfastigheter, hos MKB i genomsnitt 40 procent av uppvärmningskostnaderna. Med individuell mätning av varmvattenanvändningen får hyresgästerna möjlighet att själva påverka sin energianvändning och boendekostnad. MKB Fastighets AB började år 2009 installera individuell mätning av varmvatten i bostadsområdet Sörbäck. Installationen av mätare föregicks av en informationskampanj till de boende om varmvattenanvändning. Redan där såg man att varmvattenanvändningen minskade. Åtgärden har slagit väl ut varmvattenanvändningen har minskat med drygt 20 procent. Satsningen har sedan dess utökats, år 2014 fanns mätare installerade i 10 procent av fastighetsbeståndet och ambitionen är att samtliga lägenheter i MKBs bestånd på sikt ska ha individuell mätning. 5
Dels ser MKB satsningen som en energieffektiviseringsåtgärd, med potential att minska varmvattenanvändningen med ca 20 procent, dels ser man den som en rättvisefråga hyresgästerna betalar enbart för det varmvatten de själva förbrukar. I några fastigheter görs även mätning av kallvatten och temperatur. Mätningarna utgör inte underlag för debitering men är viktiga för att underlätta och få bättre kontroll över driften av fastigheten. OMRÅDET KROKSBÄCK, VATTENANVÄNDNING 2003 2013 m3/lgh Hela Kroksbäck (34 procent debiterade) Delområde Sörbäck (76 procent debiterade) Övriga (ej debiterade) 230 1 201 1 2 3 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2 Vattensparprojekt Information om varmvattenmätning Installation av mätare 166 Start debitering 3
Förnybar el för fastighetens behov Ideon Gateway Förnybar el för fastighetens behov sol- och vindel. Sedan 2012 reser sig Ideon Gateway som ett nytt landmärke i Lund. Här samsas hotell, restaurang och konferensverksamhet med kontor och butiker. Miljötänket har funnit med redan från början och fastigheten har trippel miljöcertifiering EU Green Building, Miljöbyggnad Guld och LEED Platinum. Miljöcertifiering ses som ett bra verktyg i byggprocessen, ett verifikat på bra miljöprestanda och en marknadsföringsmöjlighet gentemot kunder. I fasaderna i öster, väster och söder sitter svarta integrerade moduler av monokristallina solceller, totalt 975 m2. Med en toppeffekt på 122 kw och en uppskattad produktion på 65 MWh/år, står solcellerna för 10 % av fastighetens elbehov. Fastigheten värms och kyls med geotermi. En värmepump utvinner värme på vintern och kyla på sommaren ur ett borrhålslager. Med hjälp av variabel ventilation i hela byggnaden går det att på rumsnivå ställa in behovet av ventilation, värme och kyla. 7
Även den energieffektiva belysningen är i kontorsdelen kopplad till ventilationen, det innebär att belysningen släcks 30 minuter efter att ett rum lämnats. Ytterligare en åtgärd som ger låg elanvändning är regenerativa hissar, där el alstras när hissarna åker ner. Dessa använder ca 40 % mindre elenergi jämfört med en konventionell hiss. Taket på Ideon Gateway täcks av gräs- och sedum och i anslutning till byggnaden finns ett stort dagvattenmagasin för att minska belastningen på dagvattensystemet när det regnar mycket. Behovet av köpt energi för fastigheten är 26 kwh/m2, år och för verksamhetsel ca 31 kwh/m2, år.
Energirenovering på lindängen I ett bostadsområde på Lindängen i Malmö genomför Trianon ett omfattande renoveringsprojekt. Fastigheterna 8-våningshus och 3-våningshus byggdes 1975, värms upp med fjärrvärme och ventileras med mekanisk frånluft. Ett paket av åtgärder har beslutats för att minska energianvändningen och förbättra inomhusklimatet fönsterbyte, byte av fjärrvärmecentral, byte av pumpar och fläktar, hisseffektivisering och frånluftsvärmepump. Vidare kommer all belysning på området att bytas till rörelsestyrd LED, något som kommer märkas särskilt stor skillnad i garaget som tidigare stått tänt dygnet runt. Områdets elva tvättstugor har totalrenoverats med ett förväntat reducerat energibehov på 75 %, samtidigt har ett nytt elektroniskt bokningssystem installerats. Man planerar även att installera solceller på taken på höghusen och införa individuell mätning och debitering av varmvatten. Renoveringen har pågått sedan 2013 och beräknas vara klar under 2014. Från att tidigare ha legat på en energiprestanda på ca 180 kwh/m2 i genomsnitt för hela området, beräknas fastigheterna efter genomförda energiåtgärder få ett halverat energibehov. 9
För många av åtgärderna fanns det ett underhållsbehov, så merkostnaden att välja energieffektiva produkter är en lönsam investering. Kostnaden för energirenoveringen kommer inte att innebära höjda hyror för de boende. Den enda åtgärden som direkt påverkar hyresgästerna är fönsterbytet. Detta genomförs dock på en dag per lägenhet och medför inte något behov av utflyttning. Trianon arbetar med socialt ansvarstagande i sin affärsmodell. Under 2014 har fem av områdets boende anställts av Trianon och vid alla upphandlingar skrivs med att boende hos Trianon anställs under ett års tid. 10
Miljöcertifiering Malmö Live Centralt i Malmö, i ett kvarter på Universitetsholmen, byggs stadens nya konserthus, kongressanläggning, hotell, bostäder och kontor. Kvarteret, kallat Malmö Live, byggs av Skanska och målsättningen är LEED Platina certifiering den hösta certifieringsnivån i LEED. Faktorer som materialval, inomhusmiljö, design och vattenförbrukning vägs in i bedömningen. Hotellet blir med sina 25 våningar och 85 meter synligt över hela Malmö. Det finns många skäl till varför Skanska väljer att miljöcertifiera Malmö Live det ger en kvalitetssäkring med mer ordning i projektet, färre vakanser, nöjdare brukare, lägre driftskostnad, högre marknadspris och en utmärkt marknadsföring av företagets miljöengagemang. I maj 2015 står Malmö Live färdigt med sina 56 000 kvadratmeter. Målsättningen är att utveckla området med så lite miljöpåverkan som möjligt. 80 % av takytan täcks med växtlighet som tar upp och fördröjer dagvatten. Fågelholkar placeras ut för att öka den biologiska mångfalden. 500 m2 solceller täcker delar av fastigheternas elbehov, behovsstyrd energisnål belysning och laddningsstolpar till elbilar i garaget installeras. 75 stycken 280 meter djupa borrhål förser kvarteret med värme och kyla. De båda bostadshuset byggs som passivhus. För att klara både energi- och bullerkrav installeras här 2+2 fönster. Utvändig fast solavskärmning ska förhindra övertemperaturer inomhus sommartid. 11
12
Gröna hyresavtal Briggen Briggen förvaltar industri-, kontors- och butikslokaler i Öresundsregionen och har valt att arbeta med Gröna hyresavtal som ett led i sitt arbete med hållbarhetsfrågor och viljan att minska sin miljöpåverkan. De gröna hyresavtalen fungerar som en plattform där Briggen kan diskutera miljöoch hållbarhetsfrågor med sina kunder och tillsammans arbeta för att minska fastigheternas negativa miljöpåverkan. Avtalsmallen Grönt hyresavtal är framtagen av Fastighetsägarna i samarbete med såväl fastighetsägarrepresentanter som hyresgästrepresentanter och ger med sitt inbyggda miljötänk med 16 obligatoriska och 25 frivilliga avtalspunkter som specificerar vad hyresvärd och hyresgäst ansvarar för en god möjlighet för hyresvärd och hyresgäst att samarbeta för att minska fastighetens miljöpåverkan. skapar en tydlig agenda om hur miljöfrågorna ska hanteras. Inom Briggens verksamhet har hållbarhetsarbetet varit en naturlig del sedan lång tid tillbaka och stora delar av innehållet i gröna hyresavtal har de arbetat med tidigare. Med avtalen har de kunnat utveckla sitt arbete samtidigt som det stärkt relationen med kunderna. Briggen som hyresvärd har kunnat bidra med kunskap, kompetens och engagemang i hållbarhetsfrågor och samtidigt kunnat möta kundernas intresse och vilja att samarbeta för att kunna påverka sin egen verksamhets miljöpåverkan. Idag har Briggen tecknat grönt hyresavtal med ca 30 kunder och förutom positiva miljöeffekter har avtalen gett ett mervärde med ökat samarbete och ökad förståelse för kundernas behov. Fotograf: Kenneth Ruona Gröna hyresavtal innehåller även en metod för årlig uppföljning och utvärdering. De gröna avtalen som tecknas mellan parterna 13
Länksamling Fastighetsägarna Syd www.fastighetsagarna.se/syd Energikontoret Skåne www.energikontoretskane.se Malmö Cleantech City www.malmocleantechcity.se Energimyndigheten www.energimyndigheten.se Energirådgivning www.energiradgivning.se Boverket www.boverket.se Skanska, Väla Gård www.skanska.se MKB Fastighet www.mkbfastighet.se Ideon Gateway www.ideongateway.se Trianon www.trianon.se Malmö Live www.malmolive.se Briggen www.briggen.se 14
kontakta oss Energikontoret Skåne Nordenskiöldsgatan 17 211 19 Malmö info@ek-skane.se www.energikontoretskane.se Malmö Cleantech City Näringslivskontoret 211 19 Malmö jakob.economou@malmo.se www.malmocleantechcity.se Fastighetsägarna Syd Box 4077 203 11 Malmö Besöksadress: Engelbrektsgatan 7 info@syd.fastighetsagarna.se Telefon: 040-350170 www.fastighetsagarna.se/syd