Deklaration. när får man dra räntan? Reglerna för äkta bostadsrättsföreningar. enklare generationsskifte. Dom i Högsta förvaltningsdomstolen om

deklarationshandledning för dig som är fastighetsägare Deklaration 2012 en bilaga till fastighetstidningen nr 3/2012 Pris: 135 kronor exkl. moms när får man dra räntan? Reglerna för äkta bostadsrättsföreningar så här gör du din deklaration Råd till enskilda näringsidkare och bostadsrättsföreningar enklare generationsskifte Dom i Högsta förvaltningsdomstolen om gåva av lagerfastighet just nu heta skatte frågor Paketering av fastigheter Försäljning av dotterbolag U tvidgat reparationsbegrepp Läs skattejuristernas bästa deklarationstips Fast 3431 Deklarationsbilaga 2012.indd 1 20120313 16.42

Balans och rätt avvägningar för din fastighet Skatt och fastigheter är en komplex kombination som både ger risker och möjligheter. Den juridiska miljön ändras till för och nackdel för din fastighetsaffär. Det gäller att ha kontroll och göra rätt bedömningar, och det kan göra stor skillnad på sista raden. Vi har en branschgrupp med experter som står redo att ge dig råd kring inkomstskatt, fastighetsskatt och moms, men som även erbjuder andra tjänster som finansiell rådgivning och ekonomisk förvaltning av bostadsrättsföreningar. Besök www.deloitte.com/se/realestate 2012 Deloitte AB

Deklaration 2012 innehåll Vi väntar fortfarande på skattebesked 4 årets nyheter Ett och samma ombud kan lämna både din och fastighetens deklaration. Läs alla nya regler som tillkommit sedan förra årets deklara tion. i förra årets deklarationsbilaga hade jag anledning 8 manual för deklaration Utförliga exempel för dig som är egenföretagare och själv fyller i din deklaration. Mängder av tips och fakta om regler och avdrag. 22 bostadsrättsförening Äkta föreningar med ränte intäkter behöver inte betala skatt på avkastningen. Men reglerna är inte glasklara. Läs mer om räntor och vad brf Kvarnberget gjorde med peng arna efter försäljning av vindsutrymmen. skribenter ulla Werkell är skattejurist hos Fastighets ägarna Sverige och en av Sveriges mest erfarna skattejurister. Hon har löpande kontakter med myndigheter och politiker, skriver remissyttran den och debattartiklar i bransch och ekonomi tidningar. barbro jansson är civilekonom och skattekon sult ansvarig på Ernst & Young avseende inkomst skatt och fastighetsskatt för bygg och fastighet. Hon har jobbat med skatteärenden i över 20 år, på Skatteverket och som skattekonsult. Barbro är spe cialiserad på fastigheter sedan 15 år. johanna moberg är fastighetsjurist hos Fastighetsägarna Mellansverige med placering i Gävle. Johanna håller i många kurser, bland annat i konsten att skriva kommersiella avtal, inkasso hantering och hur man agerar när hyror inte betalas. Redaktion: david grossman 08506 288 04 david.grossman@fastighetstidningen.se Ansvarig utgivare: hans öhman 08613 57 33 hans.ohman@fastighetsagarna.se Layout: sara bidö omslagsillustration: lotta sjöberg Bilder ( shutterstock samt pressbilder. Tidningsproduktion: intellecta Publicisterna Repro: Turbin Tryck: sörmlands grafiska ab, Katrineholm 2012 deklaration bilaga till Fastighetstidningen 2012 Fast 3431 Deklarationsbilaga 2012.indd 3 att fundera kring de skattefrågor som då var aktuella och de förhoppningar Fastighetsägarna hade på att vi under det kommande året skulle kunna ta ett steg framåt mot skattevillkor som bidrar till en väl fungerande fastighetsmarknad. Nu har det gått ytterligare ett år och jag måste dessvärre konstatera att våra beslutsfattare inte riktigt verkar uppskatta och förstå värdet och samhällsnyttan av fastighetsbranschen. En väl fungerande bostads och lokalhyresmarknad är en nödvändig förutsättning för tillväxt. Tyvärr har vi dock ännu inte fått de skattemässiga förutsättningarna för att på bästa sätt kunna tillhandahålla en sådan. Den utlovade utredning som ska titta på de förslag som treparten (det vill säga Fastighetsägarna, SABO och Hyresgästföreningen) har överlämnats till regeringen; en låg bostadshyresmoms, ROTavdrag även för hyresrätter och avskaffandet av fastighetsskatten på hyresbostäder väntar vi fortfarande på. Vi har inte heller sett något förslag på förenklade regler avseende hanteringen av lokalhyresmomsen, trots nya påstötningar från såväl Fastighetsägarna som Svenskt Näringsliv och Företagarna. Men vi kämpar på trots en viss motvind, och några små ljusglimtar finns trots allt. Lättnadsreglerna för så kallade oäkta bostadsrättsföreningar har förlängts ytterligare några år, den positiva räntan i räntefördelningen höjs något och regeringen har tillsatt en utredning som har till uppgift att ta fram förslag på hur man kan avskaffa fastighetstaxeringen för bostäder. Är det någon som minns den förhatliga omräkningen? I deklarationsbilagan finns en mer utförlig beskrivning av vad som hänt på skatteområdet sedan förra året, och som vanligt förstås en praktisk handledning för den som ska deklarera. Vi som skrivit bilagan hoppas att vi på detta sätt kan bidra till att göra deklarationsarbetet något enklare. ULLA WERKELL, SKATTEJURIST FASTIGHETSÄGARNA SvERIGE Annonsförsäljning: simon Knudsen news Factory ab 08587 86 538 simon.knudsen@newsfactory.se Ytterligare exemplar: bilagan finns tillgänglig i pdfformat under bilagor på www.fastighetstidningen.se 3 20120313 16.42

årets nyheter rätt till värdeminskningsavdrag vid rivning anskaffning har gjorts för näringsverksamheten. I det aktuella fallet var avsikten med förvärven av fastigheterna att förvärva marken för att kunna uppföra en arena samt att därför riva byggnaderna så snart som det var praktiskt möjligt. Därmed kunde varken värdeminskningsavdrag eller utrangeringsavdrag medges enligt nämnden. högsta förvaltningsdomstolen har medgett avdrag för värdeminskning och utrangering i ett fall där anskaffade byggnader inte skulle användas i verksamheten utan rivas för att lämna plats åt en idrottsarena. ett bolag förvärvade en fastighet under år 2008. Syftet var att riva de byggnader som fanns på fastigheten för att istället bygga en idrottsarena. Byggnaderna som var uthyrda evakuerades under 2009. Rivning av byggnaderna beräknades ske under 2010 och 2011. bolaget ansökte om förhandsbesked hos Skatterättsnämnden där man ville få svar på om bolaget hade rätt till utrangeringsavdrag och värdeminskningsavdrag för byggnaderna. Nämnden ansåg att rätten till värdeminskningsavdrag förutsätter att en hfd har dock ändrat förhandsbeskedet. I domen hänvisas till 13 kap 1 tredje stycket IL där det framgår att innehav av näringsfastighet alltid räknas som näringsverksamhet. Därmed står det, enligt HFD, klart att byggnaderna tillförts bolagets näringsverksamhet när de förvärvats och att de tillhör näringsverksamheten så länge de finns kvar. Bolaget har därför rätt till värdeminskningsavdrag och, när utrangering sker, utrangeringsavdrag. Ett välkommet avgörande som kan få stor betydelse vid kommande exploateringar och som också innebär att Skatteverkets ställningstagande från november 2009 (dnr 131 86005909/111) är överspelat. ok att ombud lämnar fastighetsdeklaration regeringen har föreslagit att deklaration och andra uppgifter som rör fastighetstaxering ska kunna lämnas genom deklarationsombud. skattedeklarationer har sedan länge kunnat lämnas via ombud och från och med 2012, när den nya skatteförfarandelagen trätt ikraft, gäller detta också inkomstdeklarationer. Nu föreslår regeringen att även fastighetsdeklaration fortsättningsvis ska kunna lämnas via ombud. De personer som kan vara ombud för deklarationer ska enligt förslaget i propositionen även kunna vara det för uppgifter som lämnas i samband med fastighetstaxeringen. endast fysiska personer kan vara deklarationsombud och ombudet ska vara godkänt av Skatteverket. Om flera fysiska eller juridiska personer gemensamt äger en fastighet ska de kunna utse samma deklarationsombud. Deklarationsombudet får endast lämna elektroniska deklarationer och har rätt att begära anstånd med att lämna in fastighetsdeklarationen. skattelagar samlas i ny lag den första januari 2012 trädde den nya skatteförfarandelagen i kraft. den nya lagen har ersatt ett antal lagar som fram till och med 2011 styrt skatteförfarandet. Det är en mängd lagar och bestämmelser som ersatts av skatteförfarandelagen, bland annat skattebetalningslagen och taxeringslagen. Avsikten med att samla alla bestämmelser i en lag är att regelverket ska bli enklare och tydligare att tillämpa och tanken med en samlad reglering av förfarandet är att undvika onödiga dubbelregleringar och obefogade skillnader i sak mellan bestämmelser i samma ämne. Förutom att bestämmelserna som styr skatteförfarandet förts över i en samlad lag innehåller förslaget också en rad materiella ändringar. Några av de viktigaste är: Alla deklarationsskyldiga ska kunna använda ombud, beträffande såväl alla skattedeklarationer som inkomstdeklarationen. Fyra deklarationstidpunkter för andra juridiska personer än dödsbon, 1 mars, 1 juli, 1 november och 15 december. Deklarationstidpunkten baseras på vilket beskattningsår den juridiska personen har. Den som lämnar deklaration elektroniskt får ytterligare en månad på sig för att lämna in deklaration. Fysiska personer och dödsbon ska dock även fortsättningsvis lämna sina deklarationer senast den 2 maj. Skattenämnderna har avskaffats, utom beträffande fastighetstaxering. Beslut som före årsskiftet fattats av skattenämnd ska i stället fattas av Skatteverkets tjänstemän. De fasta nivåerna för delvis befrielse från skattetillägg tas bort vilket medför att utrymmet för frivillig rättelse blir större. Normalt tillgängligt kontrollmaterial ska få större betydelse för bedömningen om skattetillägg ska tas ut. Pro centsatsen för skattetillägg för den som inte har gjort skatte avdrag sänks till fem procent. Foto: jessica gow / scanpix 4 deklaration bilaga till Fastighetstidningen 2012

höjd positiv ränte fördelningsränta räntesatsen för positiv räntefördelning har höjts från statslåneräntan plus 5 procentenheter till statslåneräntan plus 5,5 procentenheter. Detta gäller från och med 2012. schablonavdraget vid andrahandsuthyrning är nu 18 000 kronor från och med den 1 januari 2011 höjdes schablonavdraget vid andrahandsuthyrning av en privatbostadsfastighet eller en privatbostad från 12 000 kronor till 18 000 kronor per år. Höjningen tilllämpas första gången vid 2012 års taxering. skattereduktion för ideella gåvor den fysiska person som lämnar gåvor till en ideell organisation som på förhand godkänts av Skatteverket ska kunna få en viss skattereduktion. För att berättiga till skattereduktion måste gåvan uppgå till minst 200 kronor per gåvotillfälle och vara minst 2 000 kronor sammanlagt. Skattereduktion ges med 25 procent av gåvan, dock högst 1 500 kronor per år. Foto: scanpix fastighetsavgifter vid 2012 års taxering n flerbostadshus fastighetsavgiften är 1 277 kronor per lägenhet, dock maximalt 0,4 procent av taxeringsvärdet. n småhus fastighetsavgiften är 6 387 kronor, per värderingsenhet, dock maximalt 0,75 procent av taxeringsvärdet. Oftast räknas ett hus som en värderingsenhet, men finns intilliggande lokaler, ekonomibyggnader eller ytterligare hus kan fastigheten delas upp i flera värderingsenheter. n nyuppförda bostadsfastigheter ingen fastighetsavgift utgår de första fem åren. År sex till tio ska ägaren betala halva avgiften. Vid 2011 års taxering utgår full fastighetsavgift för bostadshyreshus med värdeår 1999 eller tidigare. För bostads hyreshus med värdeår 2000 2004 utgår halv fastighetsavgift. Värdeåret är oftast det år då fastigheten byggdes. n obebyggd tomtmark och byggnader under uppförande för dem utgår fortfarande fastighetsskatt. För tomtmark avsedd för flerbostadshus är fastighetsskatten 0,4 procent av taxeringsvärdet. För tomtmark avsedd för småhus är skatten 1 procent av taxeringsvärdet. n lokaler här utgår som tidigare en fastighetsskatt med 1 procent av taxeringsvärdet. I de fall fastighetsskatt eller fastighetsavgift utgår på taxeringsvärdet är det taxeringsvärdet som fastställts vid den förenklade fastighetstaxeringen 2010 som gäller. så här beräknas din skatt för 2011 den beskattningsbara förvärvsinkomsten beräknas genom att från den taxerade inkomsten dra 25 procent av allmän pensionsavgift samt grundavdrag. Allmän pensionsavgift utgår med sju procent på inkomst av aktiv näringsverksamhet, men högst 29 400 kr. Alla skattskyldiga som betalar allmän pensionsavgift får en skattereduktion med 100 procent av avgiften. Det sker ingen förändring avseende jobbskatteavdraget under 2012. Det beräknas således på samma sätt som för 2011. Från den 1 januari 2007 har det införts en skattelättnad för fysiska personer, det så kallade jobbskatteavdraget. Skattelättnaden lämnas i form av en skattereduktion för skattepliktiga inkomster av anställning och aktiv näringsverksamhet (arbetsinkomster). Från och med den 1 januari 2010 har avdraget förstärkts ytterligare ett steg och innebär ett skatteavdrag på upp till ca 1 800 kr per månad. underlaget för skattereduktionen för en arbetsinkomst som överstiger 2,72 prisbasbelopp (för inkomståret 2011 cirka 116 416 kr) men inte sju prisbasbelopp (299 600 kr) är skillnaden mellan å ena sidan summan av 1,461 prisbasbelopp (62 530 kr) och 9,5 procent av arbetsinkomsterna mellan 2,72 och sju prisbasbelopp och å andra sidan grundavdraget. underlaget för skattereduktionen för en arbetsinkomst som överstiger sju prisbasbelopp är skillnaden mellan 1,868 prisbasbelopp (79 950 kr) och grundavdraget. siffror och procentsatser bra att känna till: n Procentsatserna för beräkning av positivt respektive negativt räntefördelningsbelopp är 7,84 respektive 3,87 procent. n Den särskilda löneskatten på lön och annan ersättning samt på inkomst av aktiv näringsverksamhet med mera har från och med 2008 avskaffats för personer födda 1937 och tidigare. n Skatt på tjänst: Arbetsgivaravgifter 31,42 procent utgår i stället för egenavgifter. n Skatt på kapital: 30 procent. n Avdrag för kostnader för resor med egen bil till och från arbetsplatsen och i tjänsten medges med 18,50 kronor/mil. I båda fallen multipliceras underlaget med skattesatsen för kommunal inkomstskatt för att få fram skattereduktionen. För en aktiv näringsverksamhet krävs i regel att den skattskyldige arbetar i verksamheten under en tid som motsvarar minst en tredjedel av en normal årsarbetstid eller 550 600 timmar. Övrig verksamhet är passiv. så beräknas inkomstskatten 383 000 Kommunal skatt 383 001 548 300 548 301 Kommunal statlig ink. skatt 20 % Kommunal statlig ink. skatt 25 % aktiv verksamhet egenavgift Födda 1938 1945 10,21 % Födda 1946 1984 28,97 % Födda 1985 14,88 % passiv verksamhet särskild löneskatt på förvärvsinkomster Födda 1937 och tidigare 0,00 % Alla som har passiv 24,26 % näringsverksamhet deklaration bilaga till Fastighetstidningen 2012 5

Årets nyheter Dom vid gåva av lagerfastighet underlättar generationsskiften i framtiden Högsta förvaltningsdomstolens avgörande om värdering av lagerfastighet vid gåva kommer att få betydelse vid framtida generationsskiften och underlätta genomförandet av dessa. A och B, som tillsammans ägde ett antal hyresfastigheter, hade genomfört ett generationsskifte avseende ägandet av fastigheterna. Fastighetsinnehavet utgjorde lagertillgångar i en av dem bedriven handel med fastigheter. Fastigheternas sammanlagda marknadsvärde översteg taxeringsvärdet som i sin tur var högre än det skattemässiga värdet. A:s närstående bildade ett nytt aktiebolag, bolaget X, och B:s närstående bolaget Y. Därefter överlät A och B sina andelar i fastigheterna till respektive bolag mot ersättning som understeg delägarens andel av respektive fastighets taxeringsvärde men översteg motsvarande del av fastighetens skattemässiga värde. A och B ansökte om förhandsbesked och frågade bl.a. om överlåtelserna av fastighetsandelarna var att betrakta som gåvor som inte medför någon inkomstbeskattning av överlåtarna, om överlåtelserna kunde ske utan uttagsbeskattning, vilket skattemässigt anskaffningsvärde och avskrivningsunderlag som mottagande bolag skulle få för fastigheterna samt vilken skattemässig karaktär fastigheterna skulle få hos bolagen. Skatterättsnämnden fann i ett förhandsbesked 2008 att överlåtelserna av andelarna inte medförde någon inkomstbeskattning av A eller B förutsatt att villkoren för underlåten uttagsbeskattning enligt 23 kap. inkomstskattelagen (1999:1229), IL, var uppfyllda. Förvärvande bolag trädde in i respek tive överlåtares skattemässiga situation i de avseenden som avses med frågorna. I det nu aktuella ärendet ställde bolagen X och Y följande frågor till nämnden. 1. Kommer förvärvande bolag att träda in i respektive överlåtares skattemässiga situation oavsett att anskaffningsvärdet på fastigheterna i bolagens räkenskaper tas upp till värden motsvarande lämnad ersättning. 2. Innebär redovisningen av fastigheterna i räkenskaperna till ett högre värde än det skattemässiga att förvärvande bolag ska beskattas för mellanskillnaden som en uppskrivning av värdet på dessa lagertillgångar. I ansökan hävdades att den skattemässiga kontinuitetsprincip som gäller vid gåva är så stark att den medför att den skillnad i värden som kan uppstå beroende på att redovisningsmässiga principer föreskriver att det högre anskaffningsvärdet används som bokfört värde inte ska föranleda någon beskattningskonsekvens. Vidare hävdades att det inte sker någon uppskrivning hos bolagen eftersom tillgångarna redan vid förvärven åsätts de högre värdena som sedan inte ändras. Skatteverket ansåg att den princip som vid gåva innebär att mottagaren inträder i överlåtarens skattemässiga situation inte är så att förstå att mottagaren utan beskattningskonsekvenser i sina räkenskaper kan ta upp lagertillgångar till högre värde än överlåtarens skattemässiga värden. Om så sker får det anses innebära att för viktiga begrepp när du gör din deklaration Fastighet Som fastighet räknas n fastighet med fastighets tillbehör enligt jordabalken n byggnad på annans mark (lös egendom enligt jorda balken) n även industritillbehör men de åsätts inget värde vid fastig hetstaxeringen. Mark och fastighetsinventa rier ingår i det skatterättsliga fastighetsbegreppet. Avskriv ning sker dock enligt reglerna för inventarier. Vid försälj ning beskattas vinst på inventarierna som näringsin komst. Vinst på resterande del av fastigheten, exempelvis mark och byggnad, hänförs i princip till kapital inkomst. 6 Fast 3431 Deklarationsbilaga 2012.indd 6 Skatt vid ägarskifte Från när beskattas ny ägare av fastighet? Vid köp övergår äganderätten till en fastighet när parterna träffar ett bindande avtal. Köpe villkor att tillträde senare påverkar inte äganderätten. Normalt ska därför köparen anses vara ägare redan när köpekontraktet undertecknas. Omständigheten att köpe kontraktet ofta anger att sälja ren ska svara för skatt med mera fram till tillträdet saknar skatterättslig betydelse i förhål lande till Skatte verket. Om köpe kontraktet säger att ägande rätten till fastig heten ska övergå till köparen vid en senare tidpunkt anses köparen skatterättsligt vara ägare först i samband med äganderättsöver gången, RÅ 1950 ref. 5, RÅ 1993 ref. 16. Kapitalvinstbeskattning sker dock alltid det år då köpe kontraktet utfärdas. När fastigheten överlämnas genom gåva anses gåvomot tagaren vara ägare vid samma tidpunkt som vid köp, det vill säga när äganderätten över går. I regel är detta när gåvo brevet undertecknats, såvida inte anges att äganderätten ska övergå vid en senare tid punkt. Vid arv är dagen för arvskifte avgörande. Mellan dödsfallet och arvskiftet är dödsboet ägare. För enmansdödsbo överförs äganderätten när bouppteckningen upprättats och registrerats, RÅ 1983 1:3. Näringsfastighet Näringsfastighet är fastighet som inte är privatbostads fastighet. Med privatbostadsfastighet avses, under förutsättning att småhuset är en privatbostad, n småhus med mark som utgör småhusenhet n småhus på annans mark n småhus med tillhörande tomtmark på lantbruksenhet n tomtmark, om avsikten är att bygga en privatbostad på den. Med privatbostad avses ett småhus som till övervägande del, det vill säga mer än hälf ten, används eller är avsett att användas som permanenteller fritidsbostad av ägaren eller honom närstående per son. För tvåfamiljshus räcker det med att en väsentlig del, det vill säga minst 40 procent, används eller är avsett att deklaration bilaga till Fastighetstidningen 2012 20120313 16.42

värvaren först övertagit överlåtarens skattemässiga värden och därefter omedelbart gjort en uppskrivning av dessa värden som ska intäktsföras. Skatterättsnämnden svarade endast på fråga 2 eftersom man ansåg att fråga 1 var besvarad redan genom förhandsbeskedet från 2008. Nämnden fann att fastigheterna skulle värderas på sätt som följde av redovisningen och att skillnaden mellan ersättningen och de övertagna skattemässiga värdena skulle beskattas. Bolagen överklagade Skatterättsnämndens beslut till HFD som biföll bolagens överklagande. HFD konstaterade att det finns undantag från huvudregeln att lagertillgångar ska värderas på sätt som följer av redovisningen. Det har diskuterats om dessa undantag, när de innebär en skillnad mellan skattemässigt värde och värde i räkenskaperna, ska föranleda beskattning. HFD fann att en skyldighet att göra skattemässig upp eller nedskrivning när undantagsreglerna leder till en skillnad mellan det skattemässiga värdet och värdet enligt räkenskaperna är svår att förena med det allmänna syftet med reglerna. Eftersom skillnaden i värden är en direkt konsekvens av hur anskaffningsvärdet bestäms bör den inte påverka det skattemässiga resultatet. Avgörandet kan få betydelse vid framtida generationsskiften och underlätta genomförandet av dessa. Lättnadsregeln för oäkta brf förlängs Om den årsavgift som en bostadsrättshavare i en så kallad oäkta bostadsrättsförening betalar är lägre än bruksvärdeshyran för lägenheten anses en bostadsförmån uppkomma. Förmånen är skattepliktig och beskattas i inkomstslaget kapital, men viss del kan tack vare lättnadsreglerna vara skattefri. Lättnadsreglerna innebär att bostadsförmån som ryms inom ett s.k. lättnadsutrymme är skattefri för mottagaren. Reglerna får tilllämpas även vid försäljning av andel i en oäkta bostadsrättsförening. Om det kvarstår något sparat lättnadsutrymme får detta då räknas av från kapitalvinsten. Medlemmar i oäkta bostadsrättsföreningar fick, som lagstiftningen tidigare var utformad, tillämpa lättnadsreglerna fram till och med utgången av år 2011. Reglerna har nu förlängts till och med utgången av 2015. Ny nivå på schablonbelopp och andra ändringar i de så kallade 3:12 reglerna Nivån på schablonbeloppet i förenklingsregeln har höjts från två och ett halvt inkomstbasbelopp (2012 136 500 kronor ) till två och tre fjärdedels inkomstbasbelopp 2012. En takregel har införts för beskattning av utdelning i inkomstslaget tjänst. Regeln innebär att utdelning inte ska tas upp i inkomstslaget tjänst till den del det skulle medföra att den skattskyldige och närstående under beskattningsåret från ett företag sammanlagt i inkomstslaget tjänst tagit upp utdelning med högre belopp än motsvarande 90 inkomstbasbelopp (2012 4 914 000 kronor). En andelsägare får bara använda sig av förenklingsregeln vid beräkning av årets gränsbelopp för andelar i ett företag. Underlaget för årets två gränsbelopp ska minskas med tillskott som gjorts i annat syfte än att varaktigt tillföra kapital till rörelsen. Om en andel i ett företag ägts under del av det år som löneunderlaget avser, ska bara ersättning som betalats ut under denna tid räknas med i det lönebaserade utrymmet för andelen. användas för eget eller närståendes boende. Med privatbostad avses också en bostad som innehas av en delägare i ett privatbostadsföretag och som till övervägande del används eller är avsedd att användas av ägaren eller någon närstående till honom för permanent boende eller som fritidsbostad. Näringsverksamhet I inkomstskattelagen används inte termen förvärvskälla som tidigare i kommunalskattelagen. Någon ny motsvarande term används inte heller i inkomstskattelagen. Istället används termen näringsverksamhet för att beteckna den verksamhet för vilken beräkningen görs. All näringsverksamhet som en fysisk person, dödsbo eller handelsbolag bedriver ska beskattas som en och samma näringsverksamhet. Underskott av en verksamhet, exempelvis fastighetsförvaltning, kan kvittas mot exempelvis konsultverksamhet som bedrivs i enskild firma. Däremot kan verksamhet som förekommer som enskild näringsverksamhet inte kvittas mot inkomst från handelsbolag, eftersom det rör sig om två olika näringsverksamheter. Varje handelsbolag, som en fysisk person äger andelar i, räknas som en avskild näringsverksamhet. Kapitalvinst och kapitalförlust Kapitalvinst och kapitalförlust har genom inkomstskattelagen ersatt de tidigare begreppen realisationsvinst och realisationsförlust. Privat bostads företag (bland annat så kallade äkta bostadsrättsföreningar) Med privatbostadsföretag avses en svensk ekonomisk förening eller ett svenskt aktiebolag vars verksamhet n till klart över vägande del består i att åt sina medlemmar eller delägare tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen eller bolaget, eller n uteslutande eller så gott som uteslutande består i att åt sina medlemmar eller delägare tillhandahålla garage eller någon annan för deras personliga räkning avsedd anordning i byggnader som ägs av föreningen eller bolaget. Privat bostadsrätt Med privatbostadsrätt avses en andel i ett privatbostadsföretag, om den till andelen knutna bostaden är en privatbostad. Näringsbostadsrätt Med näringsbostadsrätt avses en sådan andel i ett privatbostadsföretag som inte är en privatbostadsrätt. Oäkta bostadsföretag Bostadsföretag som inte utgör privatbostadsföretag. Exempel på oäkta bostadsföretag är så kallade oäkta bostadsrättsföreningar. En andel i ett oäkta bostadsföretag utgör en vanlig delägarrätt. deklaration bilaga till Fastighetstidningen 2012 7

Deklaration Enskild näringsidkare Så här gör du din dekla På de kommande sidorna har vi samlat avdrag, regler och praktiska tips för dig som själv gör din deklaration. Du får också i två exempel se hur fastighetsägarna Beata och Gustav deklarerat sina verksamheter. Förenklat eller vanligt årsbokslut? illustration: lotta sjöberg Om du har en årlig nettoomsättning, försäljning, som normalt uppgår till högst tre miljoner kronor får du upprätta ett förenklat årsbokslut. Du får dock inte upprätta förenklat årsbokslut om företaget ska upprätta årsredovisning. Det är extremt ovanligt att enskilda näringsidkare ska upprätta års redovisning. Det är i princip endast när den enskilda firman är moderföretag i en större koncern. Du som inte får upprätta förenklat årsbokslut, eller själv väljer att inte göra det, ska upprätta ett vanligt årsbokslut, det vill säga ett bokslut upprättat efter allmänna redovisningsprinciper. Skillnaden är huvudsakligen att för förenklat årsbokslut gäller förenklade värderings och periodiseringsregler. Det finns också förenklade skatteregler som bara får tillämpas om ett förenklat årsbokslut har upprättats. Enklare regler om redovisning och beskattning vid förenklat årsbokslut är att: nm askiner och inventarier dras av omedelbart om värdet understiger 5 000 kronor. ne ndast räntor överstigande 5 000 kronor och varulagrets värde över 5 000 kronor periodiseras. Lämna alltid NEblankett Som enskild näringsidkare måste du alltid lämna NEblanketten. Du ska bara lämna en NEblankett oavsett hur många NEAblanketter du använder. Undantag gäller om du också driver näringsverksamhet i ett annat land än EESland, då sådan verksamhet ska redovisas på en egen NEblankett. De uppgifter i blanketten som ligger till grund för beskattning ska du föra över till Inkomstdeklaration 1, sidan 2. En vanlig situation är att ett antal syskon gemensamt äger en hyresfastighet, näringsfastighet, och därmed anses driva näringsverksamhet tillsammans. Om ett årsbokslut upprättas för denna gemensamma verksamhet kan varje delägare deklarera resultatet på var sin NEAblankett. De tar sedan upp sin del av resultatet från NEAblanketten på en NEblankett. Om delägaren också driver egen näringsverksamhet kan denna verksamhet lämpligen redovisas på NEblanketten. Om du driver flera verksamheter kan det vara praktiskt att ha en bokföring för varje verksamhet. Bokföringslagen innehåller särskilda regler och krav som ska vara uppfyllda för att du ska få ha en bokföring för varje enskild verksamhet eller att du ska få ha gemensam bokföring för fler bokföringsskyldiga verksamheter. Dessa regler har inte ändrats i och med införandet av reglerna om förenklat årsbokslut. Om du har flera verksamheter och vill upprätta ett förenklat årsbokslut ska den totala nettoomsättningen för alla verk8 Fast 3431 Deklarationsbilaga 2012.indd 8 deklaration bilaga till Fastighetstidningen 2012 20120313 16.42

aration på bästa sätt blanketter du behöver huvudblanketter n Ink 1 särskild självdeklaration n Ink 4 näringsuppgifter från handelsbolag tilläggsblanketter n NE (lämnas av samtliga fysiska personer och dödsbon som driver enskild näringsverksamhet) n NEA (kan användas av den som har olika verksamheter eller vid gemensam verksamhet, enkelt bolag) n Hjälpdokumentet SKv2196 (har ersatt blankett N6) n N7 (om du övertagit periodiseringsfonder eller expansionsfond, eller sparat räntefördelningsbelopp från någon annan). neblankettens uppbyggnad neblanketten består i princip av fyra delar 1 identifiering och beskrivning av verksamheten 2 räkenskapsschema (balans och resultaträkning) 3 skattemässiga justeringar 4 kontroll och statistikfrågor. samheter normalt understiga 3 miljoner kronor. Det kan vara en fördel att ha skilda bokföringar för olika verksamheter, till exempel om en verksamhet är momspliktig restaurangverksamhet och en annan momsfri hyresförvaltning. Genom att i dessa fall ha separat bokföring minskar risken att göra fel vid momsredovisningen. 1 Identifiera och beskriv verksamheten (De här anvisningarna följer NEblankettens uppbyggnad.) Enskilda näringsidkare ska ha kalenderår som räkenskapsår. om det finns synnerliga skäl kan Skatteverket medge annat räkenskapsår än kalenderår. Det innebär att i princip samtliga näringsidkare har räkenskapsår som omfattar 12 månader under perioden 1 januari till 31 december. Undantag gäller när näringsverksamheten påbörjas eller avslutas. När näringsverksamhet påbörjas får räkenskapsåret omfatta högst 18 månader, men det får förstås vara kortare, till exempel bara två månader. När verksamheten avslutas kan räkenskapsåret vara kortare än tolv månader. SKV 2161 05 01 1110 NE Blanketten ska lämnas av fysisk person och dödsbo som bedriver enskild näringsverksamhet. Information om hur du fyller i blanketten finns i broschyrerna Bokföring, bokslut och deklaration del 1 och 2, SKV 282 och 283. Ange belopp i hela krontal. Balansräkning/räkenskapsschema Anläggningstillgångar B1 B2 B3 Immateriella anläggningstillgångar Byggnader och markanläggningar Mark och andra tillgångar som inte får skrivas av B4 Maskiner och inventarier B5 Övriga anläggningstillgångar Omsättningstillgångar B6 B7 B8 B9 Varulager Kundfordringar Övriga fordringar Kassa och bank Fyll i om den deklarerade perioden omfattar kalenderår eller räkenskapsår samt, om det inte är fråga om kalenderår, vilken tidsperiod som räkenskapsåret omfattar. Räkenskapsårets längd har bland annat betydelse för hur stora avskrivningar du får göra på inventarier. Skriv också datum då blanketten fylls i. Denna uppgift behövs för att kunna avgöra vilken blankett som är sist upprättad, om rättelse sker. Verksamhetens art, till exempel fastighetsförvaltning, anges i punkt 31. Om du har en nettoomsättning som normalt under stiger 3 miljoner kronor får du Inkomst av näringsverksamhet Enskilda näringsidkare 11 Fr.o.m. 12 T.o.m. Kalenderår Räkenskapsår X 2011 39 Datum då blanketten fylls i Eget kapital B10 Eget kapital (tillgångar skulder) 5 504 000 Obeskattade reserver ** 1 600 000 B11 Obeskattade reserver Avsättningar ** B12 Avsättningar ** Ska inte fyllas i av den som upprättar förenklat årsbokslut. Skulder B14 Skatteskulder NE 2012 Den skattskyldiges namn Person/organisationsnummer Balk, Beata 31 Verksamhetens art Fastighetsförvaltning 33 34 35 Personnummer redovisningsansvarig Jag har inte tillämpat reglerna om * Självständig näringsverksamhet bedrivs i utlandet Ja X förenklat årsbokslut * Den som redovisar samtliga tillgångar och skulder samt intäkter och kostnader i NEblanketten vid gemensam verksamhet samt vid förenklat uppgiftslämnande för enkelt bolag. Om det är du som är redovisningsansvarig ska du fylla i ditt t ege personnummer. 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 000 B13 Låneskulder 30 000 20120416 B15 Leverantörsskulder 337 700 B16 Övriga skulder Resultaträkning/räkenskapsschema Intäkter Avskrivningar 28 Försäljning och utfört arbete samt övriga Avskrivningar och nedskrivningar 20 R1 momspliktiga intäkter R9 byggnader och markanläggningar 128 000 21 Avskrivningar och nedskrivningar maskiner 29 R2 Momsfria intäkter 22 4 000 000 R10 och inventarier och immateriella tillgångar R3 Bil och bostadsförmån m.m. 73 000 Årets resultat 23 Bokfört resultat 30 R4 Ränteintäkter m.m. 2 500 R11 (förs över till sidan 2 R12) (/) 410 200 Kostnader Upplysningar om årsbokslutet 24 Uppdragstagare (t.ex. redovisningskonsult) har biträtt vid upprättandet av årsbokslutet R5 Varor, material och tjänster 3 173 076 25 88 89 R6 Övriga externa kostnader 38 724 Ja Nej 26 R7 Anställd personal 78 000 27 R8 Räntekostnader m.m. 247 500 Lämna gärna bilagan via etjänsten Inkomstdeklaration ("eink"), www.skatteverket.se NE1 upprätta ett förenklat årsbokslut. Om du i stället upprättat ett årsbokslut enligt allmänna principer ska du kryssa i vid kod 34. Om förenklat uppgiftslämnande vid gemensam verksamhet eller i enkelt bolag tillämpas ska den som gör en fullständig redovisning uppge sitt personnummer vid kod 35. Vid samägande av fastighet, av till exempel makar, kan en av delägarna utses att redovisa samtliga inkomster och utgifter. Övriga delägare redovisar endast sin del av resultatet. Den som ensam är redovisningsansvarig anger sitt eget personnummer. 10 13 15 16 17 18 19 930 200 6 190 500 30 000 331 000 blankett ne sidan 1 se exempel beata balk sidan 13 deklaration bilaga till Fastighetstidningen 2012 9

deklaration Enskild näringsidkare blankett ne sidan 2 se exempel beata balk sidan 13 Skattemässiga justeringar av bokfört resultat 40 56 Bokfört resultat R12 (förs över från R11 sidan 1) (/) 41 Positiv räntefördelning, dock högst överskott vid 410 200 R30 R29 (beloppet förs även till ruta 52 på INK1) 57 Negativ räntefördelning (beloppet förs även till R13 Bokförda kostnader som inte ska dras av 500 R31 ruta 55 på INK1) 42 58 R14 Bokförda intäkter som inte ska tas upp R32 Återföring av periodiseringsfond 43 Överskott ()/Underskott () före avsättning R15 Intäkter som inte bokförts men som ska tas upp R33 till periodiseringsfond 44 59 Kostnader som inte bokförts men som ska Avsättning till periodiseringsfond, dock högst R16 dras av R17 Sammanlagt resultat av verksamheten 45 R34 30 % av överskott vid R33 Överskott ()/Underskott () före ökning av 410 700 R35 expansionsfond 2 60 Gemensam verksamhet överskott redovisad Ökning av expansionsfond, dock högst överskott av annan 1a 1b R18 eller min andel av underskott R36 vid R35 (beloppet förs även till ruta 128 på INK1) 46 61 Gemensam verksamhet underskott redovisad Minskning av expansionsfond (beloppet förs av annan 1a 1b R19 eller min andel av överskott R37 även till ruta 132 på INK1) 47 62 Egna pensionspremier eller inbetalning på pensionssparkonto i näringsverksamheten 48 R38 (beloppet förs även till ruta 120 på INK1) Min andel som medhjälpande make () och R20 andel till medhjälpande make () 63 R39 Särskild löneskatt på pensionssparavdrag i R38 Min andel av resultatet från verksamheten/erna R21 410 700 64 Vid 2011 års taxering medgivna avdrag för 49 R40 egenavgifter eller särskild löneskatt Övriga skattemässiga justeringar, kostnader 65 min andel (t.ex. utgifter för resor till och från R22 arbetet) 50 Påförda egenavgifter eller särskild löneskatt R41 enligt slutskattebesked 2011 Övriga skattemässiga justeringar, intäkter min Överskott ()/Underskott () före årets avdrag R23 andel 51 R42 för egenavgifter eller särskild löneskatt 66 Outnyttjat underskott från föregående beskattningsår Årets beräknade avdrag för egenavgifter eller (R48 i föregående års blankett) R24 52 R43 särskild löneskatt 67 Skogsavdrag/substansminskningsavdrag Sjukpenning hänförlig till denna näringsverksamhet R25 enligt blankett N8 53 R44 68 Återföring av värdeminskningsavdrag m.m. Allmänt avdrag. Vid konstnärlig eller nystartad näringsverksamhet utnyttjat underskott vid avyttring av näringsfastighet och s.k. avskattning (skogs och substansminskningsavdrag R45 (beloppet förs även till ruta 45 på INK1). redovisas även på N8) R26 69 54 Underskott som utnyttjas i kapital. Vinst vid Uttag från skogs, skogsskade eller upphovsmannakonto avyttring av näringsfastighet/näringsbostadsrätt R27 55 R46 och underskott i andelshus 71 Inbetalning till skogs, skogsskade eller Överskott (). Överförs till INK1 sidan 2, ruta R28 upphovsmannakonto R47 100 eller 102 72 Överskott ()/Underskott () före räntefördelning 410 700 R48 125 eller 126. Nästa år förs beloppet till R24. Underskott (). Överförs till INK1 sidan 2, ruta R29 1a Anges av den som vid representantredovisning redovisar hela resultatet i R12. 1b Min andel av resultatet kan hämtas från blankett NEA eller vid representantredovisning föras in direkt i NEblanketten. 2 För beräkning av räntefördelning och expansionsfond, se beräkningsbilaga SKV 2196. Övriga uppgifter 1. Har du dragit av kostnader för personbil eller lätt 75 lastbil som är leasad (hyrd) i näringsverksamheten eller som är bokförd som tillgång? 76 2. Har du dragit av bilkostnader för egen bil enligt schablon (18,50 kr/mil), ange beloppet. 77 3. Ränteutgifter enligt kontrolluppgifter för år 2011 som dragits av i näringsverksamhet, ange belopp 78 4. Vid restvärdesavskrivning: återförda belopp för av och nedskrivning, försäljning och utrangering 5. Årets begärda och tidigare års medgivna värdeminskningsavdrag på byggnader som finns vid 80 beskattningsårets utgång 6. Årets begärda och tidigare års medgivna värdeminskningsavdrag på markanläggningar som finns 81 vid beskattningsårets utgång 3 4 2 Räkenskapsschema (balans och resultaträkning) Räkenskapsschemat är en del av deklarationen. Det förenklade årsbokslutet är i flera avseenden identiskt med räkenskapsschemat, men det är en egen självständig produkt. Alla som upprättar förenklat årsbokslut får använda kontantmetoden vid fakturering. När kontantmetoden används bokförs i princip bara in och utbetalningar. I bokslutet bokförs dock obetalda kundfordringar och leverantörsskulder som finns vid årets utgång. Kontantmetoden är enklare än den så kallade faktureringsmetoden och passar bra om verksamheten inte är så stor. Även den som bokför enligt faktureringsmetoden får upprätta förenklat årsbokslut. Skatteverket har tagit fram en speciell blankett SKV 2150, där det förenklade årsbokslutet kan upprättas. Det förenklade Ja 11 000 896 000 7. Ersättningsfonder vid beskattningsårets utgång 3 8. Kapitalunderlag för räntefördelning (positivt) 3 9. Kapitalunderlag för räntefördelning (negativt) 10. Positivt fördelningsbelopp som sparas till nästa års taxering 3 4 11. Kapitalunderlag expansionsfond (positivt) Uppgift behöver bara lämnas av den som har redovisat räntefördelning i ruta R30 eller R31, eller som vid årets taxering har ökat sitt positiva fördelningsbelopp som sparas till nästa års taxering. Uppgift behöver bara lämnas av den som vid beskattningsårets utgång har kvarvarande expansionsfond. Balk, Beata Bil nr 1 NE2 NE2 bokslutet ska skrivas under och behållas av den som är bokföringsskyldig. För räkenskapsår som avslutas efter den 31 december 2010 har reglerna om förvaring av räkenskapsmaterial ändrats och numera ska materialet, tillsammans med övrig räkenskapsinformation, behållas i sju år. Årsbokslutet ska inte bifogas inkomstdeklarationen. För den som upprättar ett förenklat årsbokslut finns en särskilt anpassad BASkontoplan. Det finns också ett kopplingsschema där man på elektronisk väg kan föra över uppgifter från bokslutet till räkenskaps schemat. Detta kopplingsschema kan hämtas på BAS webbplats (www. bas.se). Det enda som skiljer uppgiftslämnandet i räkenskapsschemat mellan förenklat årsbokslut och vanligt årsbokslut är att posterna B11 och B12 (obeskattade reserver och avsättningar) inte får fyllas 82 83 84 85 86 24 159 60 000 446 541 130 000 316 541 316 541 0 0 308 150 9 700 684 200 SKV 2161 05 02 1110 i av den som upprättar ett förenklat årsbokslut. Vidare redovisas om verksamheten är aktiv eller passiv, INK 1 punkterna 100 102 och 125 126. Om det förekommer flera verksamheter i näringsverksamheten ska bedömningen om aktiv/passiv och antalet arbetstimmar normalt ske utifrån hela näringsverksamheten. Samägande av fastighet vid samägande av fastighet av till exempel makar kan en av delägarna utses att redovisa samtliga inkomster och utgifter, med mera. Övriga delägare redovisar endast sin andel av resultatet. Om gemensam redovisning sker ska den som gör en fullständig redovisning uppge sitt personnummer vid punkt 35, blankett NE. Representanten ska också vara momsregistrerad för den gemensamma verksamheten. Övriga delägare behöver inte redovisa någon moms. Intäkter i fastighetsförvaltning redovisas under koderna R1 och R2 med en uppdelning på icke momspliktiga hyresintäkter, kod R2, och hyresintäkter från uthyrning av lokaler som är momsregistrerade, kod R1. Värdet av fri hyra Hyresintäkter är hyra i olika former inklusive tillägg för bränsle, el, vatten med mera samt avgifter för tvättstuga, motorvärme och dylikt. Värdet av fri eller subventionerad hyra avseende lägenhet som disponeras av fastighetsägaren eller närstående redovisas under kod R3, om det inte ingår i beloppet kod R1. Hyresvärdet bestäms med ledning av hyran för likvärdiga lägenheter i samma fastighet. Om sådan lägenhet saknas fastställs förmånsvärdet utifrån bruksvärdeshyran på orten. Skatteverket ger ut riktlinjer om bostadsförmånsvärden. Om hyresgästen utför enklare arbetsuppgifter i förvaltningen åt fastighetsägaren ska fastighetsägaren inte beskattas för detta. Detsamma gäller om sådan uthyrning sker till anställd personal eller annan som utför arbete åt fastighetsägaren. Den reducerade hyran blir i det senare fallet en löneförmån som ska redovisas på den anställdes kontrolluppgift. Till fastighetsintäkterna hör exempelvis ersättning från hyresgäst i samband med avflyttning när hyresgästen slipper återställa lägenheten till ursprungligt skick. Har hyresgästen under den tid som fastighetsägaren innehaft fastigheten utfört ny, till eller ombyggnad eller annan förbättring ska fastighetsägaren beskattas för värdet av dessa arbeten det år när hyresavtalet löper ut, under förutsättning att dessa 10 deklaration bilaga till Fastighetstidningen 2012

arbeten har ett värde vid denna tidpunkt. Fastighetsägaren får föra upp motsvarande belopp på byggnadens avskrivningsplan. Näringsbidrag från kommun eller stat Näringsbidrag från kommun eller stat beskattas på olika sätt beroende på vad avdragen använts till: n Bidraget används för en utgift som inte är avdragsgill ej skattepliktigt. n Bidraget används för en utgift som är omedelbart avdragsgill, till exempel reparation skattepliktigt avdragsåret. n Bidraget används för en utgift som hänför sig till en tillgång som skrivs av genom årliga värdeminskningsavdrag, till exempel ombyggnad avskrivningsunderlaget reduceras med erhållet bidrag. Försäkringsersättning Försäkringsersättning för exempelvis skada på byggnad är skattepliktig. Kostnaden för att reparera skadan är avdragsgill. Om skadorna är så stora att byggnaden måste utrangeras medges utrangeringsavdrag skattemässigt för vad som återstår oavskrivet på byggnaden. Kostnaden för en nybyggnad förs på vanligt sätt upp på en avskrivningsplan. I sådana fall kan det uppstå problem med likviditeten i och med att försäkringsersättningen är skattepliktig fullt ut. Genom att göra avsättning till en ersättningsfond kan dock beskattningen skjutas upp. Det bör observeras att när en sådan förstörd byggnad säljs i framtiden ska det som avsatts till ersättningsfond betraktas som medgivna värdeminskningsavdrag. Då beskattas hela avsättningen som inkomst av näringsverksamhet. Vid försäljning av lösa inventarier ingår vinsten i näringsverksamheten. Detsamma gäller för de delar av en fastighet som behandlas som inventarier, exempelvis markoch byggnadsinventarier. Kontantmetoden Den som bokfört enligt kontantmetoden har bokfört in och utbetalningar. För att få rätt intäkter och kostnader och därmed rätt resultat måste ett antal bokslutshändelser bokföras vid årets slut. Vid årets slut måste varulagrets värde bestämmas. Om värdet är under 5 000 kronor behöver den som tillämpar förenklat bokslut ej ta upp något värde. Om det vid årets slut har skickats en faktura som är obetald vid årsskiftet finns en kundfordran. I balansräkningen tas då kundfordringar upp till det belopp som anges på fakturan inklusive moms. Om det vid årsskiftet finns en obetald leverantörsskuld tas den upp i balansräkningen till det belopp som anges på fakturan inklusive moms. Övriga fodringar kan innehålla följande poster: Ränteinkomster över 5 000 kronor som hör till året men erhålls nästa år. Ränteutgifter över 5 000 kronor som betalas i år men som hör till nästa år. Koderna B6 B8 används för justering för kundfordringar, förskottshyror med mera. Under kod B6 redovisas vidare till exempel lager av olja vid utgången av år 2011. Kostnader Kostnader med mera i fastighetsförvaltning tas upp under kod R5. Dessutom tas övriga fastighetskostnader såsom kostnader för reparation med mera upp under kod R5. Bland dessa kostnader kan nämnas försäkringspremier, administrationsutgifter, utgifter för renhållning, vatten, värme och serviceavgifter. Avskrivningar tas upp vid kod R9 och räntekostnader under kod R8. Vid kod R7 anges kostnader för personal inklusive avgifter med mera. Fastighetsavgift och fastighetsskatt Erlagd fastighetsavgift/fastighetsskatt redovisas vid kod R6. Fastighetsavgiften på hyreshus är vid 2012 års taxering ett fast maxbelopp på 1 302 kr för varje bostadslägenhet eller, om det ger en lägre avgift, 0,4 procent av taxerat värde för bostadsbyggnaden och tillhörande bostadsmark. För fastigheter med byggnader med vissa yngre värdeår reduceras fastighetsavgiften helt eller till hälften. För lokaler erläggs fastighetsskatt om 1 procent, för industrienheter 0,5 procent. Underlag är det taxeringsvärde som åsattes vid den senaste fastighetstaxeringen. Underhåll kontra förbättringar Gränsdragningen mellan reparation/ underhåll och förbättringsarbete är viktig. Kostnader för reparation och underhåll är direkt avdragsgilla. Förbättringsutgifter ska enligt huvudregeln föras upp på avskrivningsplan varvid värdeminskningsavdrag medges. Typiskt för reparation och underhåll är att åtgärderna normalt måste vidtas en eller flera gånger under byggnadens livslängd. Vidare ska det vara frågan om att bevara eller återställa byggnaden i dess ursprungliga skick. Till förbättringskostnad hänförs ny, till och ombyggnader samt åtgärder som innebär att byggnaden kommer i ett bättre skick än den hade när den senast var ny, till eller ombyggd. Hit räknas också arbeten på byggnadens stomme och varaktiga delar av byggnaden. Det är vanligt att nyare och bättre byggnadsmaterial tillförs byggnaden, exempelvis treglasfönster i stället för tidigare tvåglasfönster eller parkettgolv i stället för plastgolv. Merkostnaden klassificeras som förbättringsarbeten. Resterande del av kostnaden får dras av direkt. Person/organisationsnummer Detta gröna fält gäller enbart näringsverksamhet deklaration bilaga till Fastighetstidningen 2012 11 Tax.år 2012 10 Näringsverksamhet 13 Nedsättning av egenavgifter Överskott av aktiv 100 Enskild verksamhet 117 Handelsbolag Jag begär maximal nedsättning. Den beräknas automatiskt av Skatteverket om näringsverksamhet du inte fyller i nedsättningsbelopp. 125 Enskild verksamhet 129 Handelsbolag Underskott av aktiv Fyll i 0 (noll) om du inte har rätt till nedsättning p.g.a. att du har fått statliga stöd av mindre näringsverksamhet betydelse. 102 Enskild verksamhet 119 Handelsbolag Överskott av passiv Fyll i ditt nedsättningsbelopp om du är 143 delägare i handelsbolag/enkelt bolag och näringsverksamhet 0 inte har rätt till maximal nedsättning. 126 Enskild verksamhet 130 Handelsbolag Underskott av passiv Regionalt nedsättningsbelopp endast nedsättningsberättigad 141 näringsverksamhet näringsverksamhet i stödområde. Inkomster för vilka 127 Bruttoinkomst 131 Kostnader uppdragsgivare ska betala socialavgifter 14 Moms (Ska inte fyllas i av den som redovisat moms i skattedeklaration.) Underlag för särskild 104 Anställdas 120Eget 109 löneskatt på pensionskostnader Utgående moms enligt momsbilagan Underlag för 128 Ökning 132 Minskning 110 expansionsfondsskatt 316 541 Avdragsgill ingående moms Underlag för avkastningsskatt 121 på pensionskostnader 15 Underlag för fastighetsavgift 93 11 Räntefördelning 0,4 % Hyreshus: bostäder Positiv räntefördelning 52 94 Belopp från NE (ruta R30) eller N3A (p.15). 24 159 0,2 % Negativ räntefördelning 55 Belopp från NE (ruta R31) eller N3A (p.16). 16 Underlag för fastighetsskatt 12 Allmänna avdrag (näringsverksamhet) Hyreshus: tomtmark, 86 bostäder under uppförande 0,4 % 3 906 000 95 Underskott av aktiv näringsverksamhet som Hyreshus: lokaler 1,0 % 2 310 000 du får kvitta mot förvärvsinkomst. 45 96 Underskott som du redovisar här ska inte Industri och elproduktionsenhet, redovisas i rutorna 125 eller 129. värmekraftverk 0,5 % 97 Elproduktionsenhet: vattenkraftverk 2,8 % 98 Elproduktionsenhet: vindkraftverk 0,2 % Obs! Om du lämnar in blanketter elektroniskt ska du inte skicka samma blanketter på papper. 17 Övriga upplysningar 90 blankett ink sidan 2 se exempel beata balk sidan 13 Samråd enligt SFS 1982:668 har skett med Näringslivets Regelnämnd. 10

deklaration Enskild näringsidkare Vid större genomgripande renoveringar av byggnad där planlösning och lägenhetssammansättning ändras har det varit svårare att kunna räkna till exempel målningsarbeten på flyttade väggar som reparation och underhåll. Möjligen kan det så kallade utvidgade reparationsbegreppet medföra en förändring i riktning mot direktavdrag även i dessa fall. Det utvidgade reparationsbegreppet innebär att ändringsarbeten som normalt kan påräknas i den bedrivna verksamheten ska jämställas med reparation och underhåll. Denna bestämmelse gäller samtliga näringsfastigheter. Utgifter för reparation och underhåll som utförs i samband med en ombyggnad för vilken statligt räntebidrag beviljats är endast direkt avdragsgilla till den del utgifterna tillsammans med utgifterna för ombyggnationen överstiger bidragsunderlaget. De kostnader som inte är direkt avdragsgilla ska i stället föras upp på plan och skrivas av genom årliga värdeminskningsavdrag. Nämnas kan att möjligheten att ansöka om räntebidrag upphörde 1 juli 2007. För redan beviljade räntebidrag kommer en utfasning att ske för att sedan upphöra helt 2012. Avskrivningar Avskrivningar på byggnader, markanläggningar, maskinell utrustning och inventarier med mera görs vid koderna R9 och R10. Ej återförda värdeminskningsavdrag vid beskattningsårets utgång som avser byggnader och markanläggningar anges under övriga uppgifter, punkterna 5 och 6, blankett NE sid 2. Inventarier i verksamhet vars bokföring inte avslutas med årsbokslut får endast skrivas av med 25 procent, så kallad restvärdesavskrivning. Under övriga uppgifter uppges under punkt 4 återförda belopp för av och nedskrivning, försäljning och utrangering vid restvärdesavskrivning. Namn Balk, Beata Företag Balk, Beata Personnummer/Organisationsnummer Räkenskapsår 20110101 20111231 Ränteintäkter och utgifter Ränteintäkter tas upp vid kod R4. Detta gäller räntor på bankmedel med mera som ingår i fastighetsförvaltningen. Dit hör också ränta på kundfordringar. Statliga räntebidrag tas upp som inkomst samtidigt som fullt avdrag görs för alla ränteutgifter i förvaltningen och då även i de fall räntebidrag erhålls. Ränteutgifter i förvaltningen dras av under kod R8. Detta gäller bland annat ränta på sådana lån som använts för att finansiera förvärv av och investeringar på fastigheter. Ränta på andra skulder, till exempel leverantörsskulder som hänförs till fastighetsförvaltningen, hör också hit. Även om korrigeringar vid direktägande och i handelsbolag numera sker via räntefördelning ska under näringsverksamhet avdrag endast göras på lån med mera som hör till verksamheten. För andra lån sker avdrag under inkomst av kapital. Som avdragsgilla kapitalkostnader räknas även dröjsmålsräntor, avgifter för uppläggning av lån, kostnad för gravationsbevis, aviseringsavgifter, räntekompensation vid förtida inlösen av lån med mera. Även valutakursvinster och förluster redovisas på kod R4 respektive kod R8. Eftersom det är fastighetsägaren personligen som är ansvarig för lånen på fastigheten är räntekostnaderna normalt förtryckta på blankett INK 1 vid kod 53. Även vissa ränteintäkter som är hänförliga till näringsverksamheten kan vara förtryckta på huvudblanketten, vid kod 50. De förtryckta uppgifterna på INK 1 måste justeras i det fall ränteintäkter och räntekostnader som är förtryckta på INK 1 redovisas på NEblanketten. 3 Skattemässiga justeringar Resultatet från en näringsverksamhet kan delas in i resultatet på företagsnivå och på individnivå. Det beror på att näringsverksamheten kan drivas gemensamt av flera personer, till exempel flera syskon. Under koderna R13 R16 redovisas därför Beräkningsbilaga Fastighetsavgift och fastighetsskatt, hyreshus m.m. BFS Fastighetsavgift för Hyreshus med bostäder Fastighetsbeteckning Typ Köpt Såld Värdeår Taxeringsvärde Antal Andel Skatte Underlag lägenh. sats H 1950 9 190 000 12 100,00 0,40 3 906 000 blankett bfs sidan 2 se exempel beata balk sid 13. (underlaget för fastighetsskatt) skattemässiga justeringar för intäkter och kostnader som avser den gemensamma verksamheten och som gäller verksamhetens alla näringsidkare. Under kod R21 och framåt redovisas individuella justeringsposter som inte påverkar övriga näringsidkare. Här kan också till exempel kostnader bokföras som inte tidigare bokförts, men som ska dras av vid beskattningen. I de fall make inte är delägare och därmed inte beskattas för förvaltningens resultat, kan maken anses vara medhjälpande make. Inkomstuppdelningen sker i dessa fall vid kod R20 varvid medhjälpande makes andel dras av. Uppgift om den andre makens (ägarens) personnummer ska lämnas vid punkt 35. Under kod R20 tar även den som endast är medhjälpande make upp sin inkomst Om det fanns ett outnyttjat underskott vid 2011 års taxering dras detta belopp av vid kod R24. Vid försäljning av näringsfastighet ska tidigare medgivna värdeminskningsavdrag och avdrag för värdehöjande reparationer under beskattningsåret, och de fem närmast föregående åren, återföras till beskattning under inkomst av näringsverksamhet. Motsvarande gäller när näringsfastighet ändras till privatbostadsfastighet. Vissa undantag gäller. Redovisning sker under kod R26. 4 Kontroll och statistik Har du dragit av bilkostnader för egen bil enligt schablon (18,50 kr/mil), anges beloppet under punkt 2 övriga uppgifter. Redovisning av moms Du får bara redovisa momsen i inkomstdeklarationen om ditt beskattningsunderlag exklusive gemenskapsinterna förvärv och import är högst 1 miljon kronor. Beskattningsunderlaget är det belopp du beräknar momsen på. Vanligtvis är beskattningsunderlaget detsamma som försäljningspriset utan moms. Mervärdesskatten får då redovisas på inkomstskattedeklaration INK 1 koderna 109 110. Om du är momspliktig, och inte har redovisat moms varje eller var tredje månad i skattedeklaration, ska du lämna momsuppgifterna på en separat momsbilaga. Momsbilagan har i allt väsentligt samma uppgifter som skattedeklarationen. Momspliktiga uttag av fastighetsförvaltningstjänster som en fastighetsägare utför på egen fastighet redovisas på momsbilagan ruta 05 07 under förutsättning att de inte ingår i en momspliktig verksamhet. Vid frivillig skattskyldighet vid uthyrning av lokaler lämnas särskild skattedeklaration. 12 deklaration bilaga till Fastighetstidningen 2012

exempel: beata balk, VANLIGT BOKSLUT beata balk är exempel på en fastighetsägare som deklarerar på neblankett med vanligt bokslut. Fastighetsägaren Beata Balk äger en hyresfastighet. Fastigheten består av tolv stycken bostadslägenheter. Den inköptes den 1 januari 2005 för 8 miljoner kronor inklusive lagfartskostnader. Taxeringsvärdet uppgick vid anskaffningstidpunkten till 5 miljoner kronor varav 1 miljon kronor i markvärde. Underlaget för fastighetsskatt för lokaldelen utgjorde 2 310 000 kronor inkomståret 2011. Totala taxeringsvärdet för 2011 uppgick till 11,5 miljoner kronor. Beata Balk bor själv i en av lägenheterna. Eftersom hyresintäkterna överstiger 3 miljoner kronor får Beata Balk inte använda reglerna om förenklat årsbokslut och måste därför kryssa i ruta 34 att hon inte tillämpat förenklat årsbokslut. Hyresintäkterna med 4 000 000 kronor, kod R2, avser de periodiserade intäkterna på resultaträkningen, det vill säga alla betalda hyror för januari december och fordringar för hyror för denna tid. Bostadsförmån kan redovisas bland hyresintäkterna, exempelvis som uttag på privatkonto eller redovisas separat vid kod R3. Beata Balk har inte bokfört någon hyra för den egna lägenheten. Hyresvärdet är 73 000 kronor. Kostnaderna redovisas enligt följande: Resultaträkning/räkenskapsschema, blankett NE Löpande kostnader för fastighetsförvaltningen, exklusive lönekostnader med 60 000 kronor samt sociala kostnader med 18 000 kronor, samt reparationskostnaderna, uppgår till 3 173 076 kronor och redovisas vid kod R5. I beloppet ingår medlemsavgift till fastighetsägarna om 500 kr. Underlaget för fastighetsskatt var 2 310 000 kronor 2011, vilket innebär att fastighetsskatten är 23 100 kronor (1 procent på 2 310 000). Fastighetsavgiften är 1 Namn Balk, Beata Företag Balk, Beata Personnummer/Organisationsnummer Räkenskapsår 20110101 20111231 302 kronor per bostadslägenhet, dock högst 0,4 procent av taxeringsvärdet för dessa värderingsenheter. Fastigheten har 12 bostadslägenheter, vilket innebär att fastighetsavgiften är 15 624 kronor (12 1 302), alternativt 36 760 kronor (0,4 procent på 9 190 000). Underlaget för fastighetsavgiften 0,4 3 906 000 15 624 kronor redovisas på INK 1. Fastighetsavgiften och fastighetsskatten är totalt 38 724 kronor och redovisas vid kod R6. Löner, 60 000 kronor, respektive sociala avgifter, 18 000 kronor, redovisas vid kod R7. Hyreshus / Lokaler (värderingsenhet för lokaler) / Obebyggd tomtmark för hyreshus med lokaler Uppgift om avskrivningar på fast egendom kod R9 hämtas från bokslutet, i detta fall 128 000 kronor. Ränteintäkter i förvaltningen är 2 500 kronor, kod R4 och räntekostnader 247 500 kronor, kod R8, varav 11 000 kronor medtagits på kontrolluppgift, varför Beata reducerat punkt 53 INK 1 med 11 000 kronor. Redovisad vinst är 410 200 kronor, kod R12. Medlemsavgiften till Fastighetsägarna på 500 kronor är inte avdragsgill varför korrigering görs vid kod R13. Bokföringsmässiga och skattemässiga avskrivningar på byggnaden justeras mot varandra. I detta fall är avskrivningarna lika stora och ingen redovisning sker. Räntefördelningsunderlaget framräknas på hjälpblankett SKv 2196/N6 sida 1 med ledning av förhållandena vid ingången av beskattningsåret, det vill säga den 1 januari 2011. Huvudregeln för fastigheter ger ett anskaffningspris för fastigheten med 8 000 000 kronor. Lagfartskostnaden ingår i anskaffningskostnaden på samma sätt som i avskrivningsunderlaget. Alternativregeln är inte Beräkningsbilaga Fastighetsskatt på hyreshus med lokaler m.m. BFS Fastighetsbeteckning Typ Köpt Såld Taxeringsvärde Andel Skattesats Underlag L blankett bfs sidan 3 exempel beata balk. (underlaget för fastighetsskatt) 2 310 000 100,00 1,0 2 310 000 aktuell eftersom fastigheten anskaffats efter den 1 januari 1991. Om fastigheten innehåller inventarier, ska dessa inte ha redovisats som fastighet vid huvudregeln utan bland övriga tillgångar. Huvud och alternativregeln är inte helt jämförbara i sådant fall. Alternativvärdet jämkas i vissa fall. Det högsta värdet väljs. Uppgifter om övriga tillgångar och skulder hämtas från balansräkningen. Avsättning till periodiseringsfond har skett enligt följande: vid 2006 till 2011 års taxeringar avsattes totalt 166 000 kronor till periodiseringsfond, vilket reducerar underlaget. Under 2010 har det gjorts ett kapitaltillskott på 10 000 kronor som ej varit avsett att varaktigt öka det egna kapitalet. Även detta minskar underlaget. Beata har sparat 9 700 kronor i fördelningsbelopp från 2011 års taxering, som läggs till. Avsättning till expansionsfond har vid tidigare taxeringar gjorts med totalt 150 000 kronor, 73,7 procent härav blir 110 550 kronor. Efter avdrag blir fördelningsunderlaget 308 150 kronor. Fördelningsbeloppet blir 24 159 kronor framräknat vid kod 843/13. Beata väljer att inte utnyttja det sparade underlaget varför ett belopp om 24 159 kronor förs över till NE sidan 2, kod R30. Hon sparar resterande del, 9 700 kronor, och redovisar beloppet under övriga uppgifter blankett NE sidan 2 punkt 10. Den avsättning till periodiseringsfond som gjordes vid 2006 års taxering måste återföras till beskattning vid årets taxering, beloppet 60 000 kronor redovisas därför vid kod R32, NE. Avsättning till periodiseringsfond får illustration: lotta sjöberg 13

deklaration Enskild näringsidkare exempel: beata balk, VANLIGT BOKSLUT illustration: lotta sjöberg periodiseringsfonder Taxering Belopp kr 2006 60 000 2007 25 000 2008 11 000 2009 31 000 2010 15 000 2011 24 000 göras med 30 procent av 446 541 kronor. Beata väljer att sätta av 130 000 kronor vilket redovisas vid kod R34. Beata Balk väljer att göra avsättning till expansionsfond med 316 541 kronor vilket ryms inom kapitalunderlaget. Tak belopp för expansionsfond beräknas på hjälpblanketten utifrån de tillgångar och skulder som ingår i näringsverksamheten vid beskattningsårets utgång till procentsatsen, 135,69 procent. Beata Balk har gjort en Blanketten ska inte lämnas till Skatteverket men bör sparas eftersom Skatteverket kan begära in en redogörelse hur kapitalunderlagen har beräknats. Siffror i ring se bifogade upplysningar på sidan 4. A. Räntefördelning kapitalunderlag Beräkning Taxeringsår Vid denna beräkning ska du använda värdet på dina tillgångar och skulder vid det föregående beskattningsårets utgång. Uppgifterna hittar du i 2011 års NEblankett. 1. Tillgångar minus skulder (belopp B10 taxeringen 2011) 2. Outnyttjat underskott vid föregående beskattningsårs utgång 3. Övergångspost, beräknades vid 1995 års taxering och är ev. korrigerad vid 1999/2000 års taxering 4. Särskild post 5. Kvarstående sparat fördelningsbelopp från föregående år 6. Icke varaktiga kapitaltillskott under det föregående beskattningsåret (tillskott av pengar eller tillgångar under 2010) 7. Summa periodiseringsfonder vid föregående beskattningsårs utgång 8. 73,7 % av expansionsfonden vid föregående beskattningsårs utgång Delsumma före justeringar av eget kapital Justering av bokfört och skattemässigt värde för fastigheter 9a. Bokfört värde fastigheter 9b. Skattemässigt värde av fastigheter, enligt avsnitt C Summa Justering av medel på skogskonto och upphovsmannakonto 10a. Bokfört värde av skogskonto och upphovsmannakonto 10b. Hälften av medel på skogskonto och upphovsmannakonto Summa V 2196 05 01 W 1110 6 3 Övriga justeringar än ovan där bokfört värde avviker från skattemässigt värde 11a. Negativ justering: t.ex. för privata tillgångar och aktier m.m. eller för ej bokförda skulder, t.ex. ersättningsfond 11b. Positiv justering: t.ex. om en tillgångs skattemässiga värde överstiger bokfört värde eller om periodiseringsfonderna är bokförda och har minskat eget kapital Kapitalunderlag 12a. Överskott (positivt) 7 Räntefördelning och expansionsfond Blanketten ska inte lämnas till Skatteverket / / / / / 12b. Underskott (negativt) Beräkning av fördelningsbelopp hjälpblankett hjälpblankett 2196 sidan 1 se exempel beata balk 13a. Belopp i 12a. x 7,84 % (positivt fördelningbelopp) 13b. Belopp i 12b. x 3,84 % (negativt fördelningbelopp) 1 4 2 7 14. Sparat fördelningsbelopp (samma belopp som i p. A5) 15a. Positivt fördelningsbelopp 15b. Negativt fördelningsbelopp. Förs till R31 på NEblanketten och Inkomstdeklaration 1 ruta 55. 16. Utnyttjat positivt fördelningsbelopp. Förs till R30 på NEblanketten och Inkomstdeklaration 1 ruta 52 17. Sparat fördelningsbelopp, anges på NEblanketten uppgifter p. 10 Hjälpblankett SKV 2196 05 02 W 1110 avsättning till expansionsfond med 150 000 kronor vid 2011 års taxering. Från och med taxeringen 2011 har expansionsfondsskatten sänkts till 26,3 procent. Under 2011 har icke varaktiga kapitaltillskott lämnats med 10 000 kronor vilket minskar underlaget för beräkning av takbelopp. Justering görs ej vid kod R40 och kod R41 avseende särskild löneskatt. På sida 2, blankett NE, ska under övriga uppgifter lämnas vissa uppgifter avseende kontroll och statistikfrågor. Punkt 5, vid beskattningsårets utgång ej återförda värdeminskningsavdrag, var i Beatas fall 896 000 kronor. Punkt 3, ränte utgifter enligt kontrolluppgift för 2011 som dragits av i näringsverksamhet, var i Beatas fall 11 000 kronor. Kapitalunderlag för räntefördelning var 308 150 kronor, punkt 8. Vidare positivt fördelningsbelopp som sparas till nästa års taxering, 9 700 kronor, punkt 10. Kapitalunderlag för expansionsfond (positivt), 684 200 kronor, fylls i under punkt 11. Beata lämnar dessutom in hjälpblankett 2196 till Skatteverket trots att hon inte behöver för att försäkra sig om att hennes sparade räntefördelningsbelopp ska ge henne möjlighet att ta upp näringsinkomster såsom lågt beskattad kapitalinkomst utan sociala avgifter i stället för högt beskattad näringsinkomst med sociala avgifter. C. Värde fastighet mark, byggnader och markanläggningar Har du fler fastigheter ska du beräkna värdet för varje fastighet. Äger du en del av fastigheten tar du bara upp din del. Du väljer det högsta värdet enligt huvudregeln eller alternativregeln för varje separat fastighet. För räntefördelning det högsta värdet i p. C3 och C14. För expansionsfond det högsta av värdet i p. C7 och C18. Summera beloppen för alla fastigheter och för värdet till p. A 9b för räntefördelning och p. B7b för expansionsfond. 14 deklaration bilaga till Fastighetstidningen 2012 8 8 4 2012 5 6 8 585000 9700 10000 166000 110550 308150 0 308150 24159 9700 33859 24159 9700 SKV 2196 05 03 W 1110 Huvudregeln 1. Anskaffningsvärde vid det föregående beskattningsårets utgång 2. Värdeminskningsavdrag t.o.m. taxeringsåret 2011 3. Underlag för räntefördelning 4. Anskaffningar under beskattningsåret (normalt 2011) 5. Värdeminskningsavdrag för beskattningsåret 6. Korrigering, exempelvis pga. delavyttring 7. Underlag för expansionsfond Alternativregeln 15 8. Taxeringsvärde 1993 9. Procentsats för omräkning 10. Del av taxeringsvärde 11. Värdeminskningsavdrag m.m. vid 1982 1993 års taxering för de år avdraget överstiger 10 % av belopp i p. 10 12. Anskaffningsvärde ny, till eller ombyggnad som utförts fr.o.m. 1 januari 1993 till beskattningsårets ingång 13. Värdeminskningsavdrag på fastigheten för taxeringsåren 1994 t.o.m. 2011 B. Expansionsfond kapitalunderlag 1. Tillgångar minus skulder (belopp B10) 2. Outnyttjat underskott vid beskattningsårets utgång 3. Övergångspost, beräknades vid 1995 års taxering och är ev. korrigerad vid 1999/2000 års taxering 4. Särskild post. 5. Icke varaktiga kapitaltillskott till näringsverksamheten under beskattningsåret (tillskott av pengar eller tillgångar under 2011) 6. Summa periodiseringsfonder vid beskattningsårets utgång Delsumma före justeringar av eget kapital Justering av bokfört och skattemässigt värde för fastigheter 7a. Bokfört värde av fastigheter 7b. Skattemässigt värde av fastigheter, enligt avsnitt C Summa Justering av medel på skogskonto och upphovsmannakonto 8a. Bokfört värde av skogskonto och upphovsmannakonto i post B9 8b. Hälften av medel på skogskonto och upphovsmannakonto Summa 14. Underlag räntefördelning 15. Anskaffningar under beskattningsåret 16. Värdeminskningsavdrag för beskattningsåret 17. Korrigering, exempelvis pga. delavyttring 18. Underlag, expansionsfond Övriga justeringar där bokfört värde avviker från skattemässigt värde 9a. Negativ justering: t.ex. för privata tillgångar, aktier m.m. eller ej bokförda skulder, t.ex. skuld ersättningsfond. 9b. Positiv justering: t.ex. om en tillgångs skattemässiga värde överstiger bokfört värde eller om periodiseringsfonderna är bokförda och har minskat eget kapital. 10a. Kapitalunderlag. Vid negativt underlag ange 0 kr. Underlaget förs in i NEblanketten sid. 2 Övriga uppgifter p. 11. 10b. Din maximala expansionsfond (belopp i p. 10a x 135,69 %) Beräkning av högsta ökning och minsta minskning för året Maximal expansionsfond, belopp p. 10b Expansionsfond vid årets början (taxeringen 2011) Positivt belopp, högsta ökning. Begärd ökning redovisas i R36 på NEblanketten Negativt belopp, minsta minskning. Begärd minskning redovisas i R37 på NEblanketten Expansionsfond vid årets slut Expansionsfond vid årets ingång Ökning av expansionsfond. Förs till R36 på NEblanketten och ruta 128 på INK1 Minskning av expansionsfond. Förs till R37 på NEblanketten och ruta 132 på INK1 Expansionsfond vid årets utgång. Får inte vara större än belopp i p. 10b 16 14 14 13 13 12 Fastighet 1 Fastighet 2 Fastighet 3 8000000 768000 7232000 128000 7104000 Vid denna beräkning ska du använda värdet på dina tillgångar och skulder vid beskattningsårets utgång. / 3 1 6 9 x % x % x % / / / / 5 10 11 hjälpblankett 2196 sidan 2 se exempel beata balk 2196 sidan 3 se exempel beata balk 930200 10000 236000 684200 0 684200 684200 928390 684200 150000 534200 150000 316541 466541

Avskrivningar om ägaren själv uppfört byggnaden är avskrivningsunderlaget den faktiska kostnaden. I de fall där fastigheten har förvärvats bebyggd görs en fördelning av köpeskilling plus lagfartskostnader på mark och byggnad utifrån taxeringsvärdet. En fastighet köps för 4 miljoner kronor. Lagfartskostnaden är 60 000 kronor. Taxeringsvärdet uppgår till 2 miljoner kronor varav byggnadsvärdet är 1 700 000 kronor. Avskrivningsunderlaget för byggnaden blir: 4 060 000 kr 1 700 000 3 451 000 kr 2 000 000 Markvärdet är 609 000 kronor. Om det vid förvärvstidpunkten finns byggnadsinventarier räknas värdet av dessa bort från byggnadsvärdet efter att ovan nämnda fördelning är gjord. Senare kostnad för ny, till eller ombyggnad jämte förbättringskostnader läggs till byggnadens avskrivningsunderlag. Vid gåva och arv övertar den nye ägaren det avskrivningsunderlag som den förre ägaren hade. Den årliga avskrivningen sker med en procentsats per år enligt Skatteverkets allmänna råd och meddelanden. Till markanläggning hör exempelvis markarbeten, vägar, körplaner, parkeringsplatser och dylikt. Värdeminskningsavdrag kan göras på markanläggning med 5 procent. I vissa fall medges avdrag med 10 procent. Avskrivningar medges endast på markanläggningar som man själv har låtit uppföra. Numera behövs inte någon fullständig redovisning vare sig av byggnader, markanläggningar eller inventarier. Uträkningen görs i stället på hjälpblanketten SKV 2194, Beräkning avskrivningar. Dokumentet ska sparas för att per byggnad och markanläggning ha kontroll på vilka belopp som ska återföras vid försäljning. Under övriga uppgifter på blankett NE sidan 2 redovisas vid beskattningsårets utgång ej återförda värdeminskningsavdrag som avser byggnader och markanläggningar, punkterna 5 och 6. Inventarier Som inventarier räknas byggnadsinventarier, markinventarier, lösa inventarier samt anslutningsavgifter och anläggningsbidrag. Byggnadsinventarier är sådana delar i en byggnad (ej bostäder) som är avsedda att direkt tjäna driften. I en lokalfastighet hör exempelvis butiksinredning, rulltrappor, ventilations och klimatanläggningar till byggnadsinventarier. I en hotellbyggnad är exempelvis inredning i våtutrymmen byggnadsinventarier och i en industribyggnad är det till exempel maskiner, räls och traversbanor. Ledningar för el, vatten, avlopp och gas kan vara avsedda både för byggnadens allmänna användning (byggnad) och dess speciella användning (inventarier). Avskrivningsunderlaget fördelas efter hur stor del av ledningarna som används för de olika ändamålen. Om ledningarna används till minst 75 procent för något av dessa ändamål hänförs hela kostnaden till den kategorin. exempel: gustav glas, FÖRENKLAT BOKSLUT gustav glas är exempel på en fastighetsägare som deklarerar på neblankett med förenklat bokslut. Gustav Glas har den 1 juli 2011 köpt en hyresfastighet för 7 200 000 kronor inklusive lagfartskostnad. Fastigheten består endast av bostäder. Taxeringsvärdet för 2011 uppgick till 5 miljoner kronor. Hyresinbetalningarna under året är 417 000 kronor, kod R2, eftersom de är momsfria. Vid kod R4 redovisas även ränteinkomster med 1 000 kronor. Under kod R5 redovisas förvaltningsutgifter 97 500 kronor samt utgifter för reparationer och underhåll 80 500 kronor. Fastigheten har tolv bostadslägenheter. Gustav ägde inte fastigheten den 1 januari 2011 och betalar därför ingen fastighetsavgift vid 2012 års taxering. Han har ingen anställd personal och därmed inga utgifter för lön med mera. Han sköter fastigheten själv. Under 2011 har Gustav betalat räntor med 153 000 kronor. Alla företag som får upprätta förenklat årsbokslut får använda kontantmetoden. Kontantmetoden innebär att Gustav under löpande år bara bokför företagets betalningstransaktioner, det vill säga bara in och utbetalningar. I bokslutet ska han också bokföra obetalda kundfordringar och leverantörsskulder som han har vid årets utgång. Om han vid årets slut har skickat en faktura som är obetald vid årsskiftet så har han en kundfordran. Hur storleken på kundfordringarna förändrats under året påverkar hur stora hans intäkter blir i resultaträkningen. I balansräkningen tar han upp kundfordringen till det belopp som anges på fakturan inklusive moms. Om han tror att han inte kommer att få fullt betalt så ska han bara ta upp det belopp som han tror att han kommer att få in. Hyresfordringar, 6 000 kronor, anges således vid kod B7. Varulagrets värde vid årets slut är 2 000 kronor. Om värdet är under 5 000 kronor behöver han inte ta upp något lager eftersom det förenklade årsbokslutet tillämpas. Gustav har vid årets slut fått en faktura på 21 000 kronor som är obetald vid årsskiftet. Han har då en leverantörsskuld. I balansräkningen tar han då upp leverantörsskulderna till belopp som anges på fakturorna, inklusive moms. Under kod B15 redovisas utgående leverantörsskulder på 21 000 kronor. Banklånet vid årets utgång uppgår till 4 500 000 kronor. Kostnadsräntor ska bokföras vid betalningstillfället. Sammanlagda räntor som överstiger 5 000 kronor ska dock periodiseras i bokslutet, det vill säga bokföras som intäkt eller kostnad det år den avser. Gustav har betalt 153 000 kronor i ränta under år 2011, varav 19 000 kronor avser 2012. Endast räntekostnaderna som avser 2011 ska redovisas vid kod R8 dvs 134 000 kronor. Den del av räntan som avser 2012 dvs 19 000 kronor, Fastigheten köptes den 1 juli 2011 för 7 200 000 kronor inklusive lagfartskostnader. Taxeringsvärdet för 2011 är 5 000 000 kronor varav byggnadsvärdet är 3 900 000 kronor. Avskrivningsunderlaget blir 3 900 000/5 000 000 7 200 000 eller 5 616 000 kronor. Byggnaden innehåller endast bostäder. Avskrivningen blir 56 160 kronor (5 616 000 2 procent 6/12), vilket redovisas under kod R9. Oavskrivet värde på byggnaden illustration: lotta sjöberg deklaration bilaga till Fastighetstidningen 2012 15

deklaration Enskild näringsidkare exempel: gustav glas, FÖRENKLAT BOKSLUT redovisas vid kod B2 och uppgår till 5 559 840 kronor. Markvärdet uppgår till 1 584 000 kronor och redovisas vid kod B3. Gustav Glas bor i en lägenhet i huset. Förmånsvärdet 70 000 kronor redovisas under kod R3. Resultatet från en näringsverksamhet kan delas in i resultatet på företagsnivå och på individnivå. Under koderna R13 R16 redovisas skattemässiga justeringar för intäkter och kostnader som avser den gemensamma verksamheten och som gäller verksamhetens alla näringsidkare. Under koden R21 och framåt redovisas individuella justeringsposter som inte påverkar övriga näringsidkare. Gustav driver inte sin verksamhet med någon annan, det finns emellertid inte något som hindrar honom att göra sina skattemässiga justeringar under kod R13 R16. Gustav har glömt att bokföra en kostnad på 30 000 kronor och drar därför av denna kostnad under R16 ifrån beskattningen. Avsättning till periodiseringsfond görs med maximalt belopp (89 940 30 procent 26 952 kronor). Eftersom fastigheten förvärvats under året finns ingen ingående balans som kan ligga till grund för räntefördelning. Enligt Skatteverkets mening kan räntefördelning tillåtas även i nystartad verksamhet. Fördelningsunderlaget beräknas då med utgångspunkt i den ingående balans som upprättas när verksamheten startar. Eftersom Gustav inte är tvungen att göra räntefördelning, då underlaget inte är negativt, väljer han att avstå. Även en avsättning till expansionsfond skulle SKV 2161 05 01 1110 NE Blanketten ska lämnas av fysisk person och dödsbo som bedriver enskild näringsverksamhet. Information om hur du fyller i blanketten finns i broschyrerna Bokföring, bokslut och deklaration del 1 och 2, SKV 282 och 283. Ange belopp i hela krontal. Balansräkning/räkenskapsschema Anläggningstillgångar B1 B2 B3 B4 B5 Immateriella anläggningstillgångar Byggnader och markanläggningar Mark och andra tillgångar som inte får skrivas av Maskiner och inventarier Övriga anläggningstillgångar Omsättningstillgångar B6 B7 B8 B9 Varulager Kundfordringar Övriga fordringar Kassa och bank Inkomst av näringsverksamhet Enskilda näringsidkare Fr.o.m. 11 12 T.o.m. Kalenderår 2011 X Räkenskapsår 20110701 20111231 39 Datum då blanketten fylls i Eget kapital B10 Eget kapital (tillgångar skulder) 5 559 840 Obeskattade reserver ** 1 584 000 B11 Obeskattade reserver Avsättningar ** B12 Avsättningar ** Ska inte fyllas i av den som upprättar förenklat årsbokslut. Skulder B13 Låneskulder B14 Skatteskulder B16 Övriga skulder NE 2012 Den skattskyldiges namn Person/organisationsnummer Glas, Gustav 31 Verksamhetens art Fastighetsförvaltning 33 34 35 Personnummer redovisningsansvarig Jag har inte tillämpat reglerna om * Självständig näringsverksamhet bedrivs i utlandet Ja förenklat årsbokslut * Den som redovisar samtliga tillgångar och skulder samt intäkter och kostnader i NEblanketten vid gemensam verksamhet samt vid förenklat uppgiftslämnande för enkelt bolag. Om det är du som är redovisningsansvarig ska du fylla i ditt t ege personnummer. 01 02 03 04 05 06 07 08 09 6 000 19 000 B15 Leverantörsskulder Resultaträkning/räkenskapsschema Intäkter Försäljning och utfört arbete samt övriga Avskrivningar Avskrivningar och nedskrivningar 20 28 R1 momspliktiga intäkter R9 byggnader och markanläggningar 56 160 21 Avskrivningar och nedskrivningar maskiner 29 R2 Momsfria intäkter 22 417 000 R10 och inventarier och immateriella tillgångar R3 Bil och bostadsförmån m.m. 70 000 Årets resultat 23 30 Bokfört resultat R4 Ränteintäkter m.m. 1 000 R11 (förs över till sidan 2 R12) (/) 119 840 Kostnader Upplysningar om årsbokslutet 24 Uppdragstagare (t.ex. redovisningskonsult) har biträtt vid upprättandet av årsbokslutet R5 Varor, material och tjänster 178 000 25 88 89 R6 Övriga externa kostnader Ja Nej 26 R7 Anställd personal 27 R8 Räntekostnader m.m. 134 000 Lämna gärna bilagan via etjänsten Inkomstdeklaration ("eink"), www.skatteverket.se 10 13 15 16 17 18 19 2 648 000 4 500 000 21 000 blankett ne sidan 1 se exempel gustav glas (ne förenklat NE1 bokslut) Markinventarier Som markinventarier räknas en markanläggning eller del av markanläggning som är avsedd att tillsammans med inventarier användas i den näringsverksamhet som bedrivs på fastigheten. Som markinventarier räknas också ledningar samt stängsel och liknande avspärrningsanordningar Även här sker en fördelning i likhet med vad som gäller ovan beträffande byggnad och inventarier. Hit räknas exempelvis VAavgifter, anslutning till kabelteve samt friköp av parkeringsplatser. Lösa inventarier Exempel på lösa inventarier är kontorsutrustning, verktyg och fordon. Omedelbar avskrivning medges för inventarier av mindre värde. Med mindre värde avses att anskaffningsvärdet exklusive moms understiger ett halvt prisbasbelopp, det vill säga 21 400 kronor exklusive moms 2011. Om flera inventarier har ett naturligt samband görs en bedömning utifrån deras sammanlagda anskaffningsvärde. Om den ekonomiska livslängden antas uppgå till högst tre år får kostnaden dras av på en gång. I övriga fall görs räkenskapsenlig avskrivning enligt huvudregeln på oavskrivet värde (30procentregeln) eller med en årlig avskrivning på 20 procent av anskaffningskostnaden. Bland kraven för att få tillämpa räkenskapsenlig avskrivning finns att den skattskyldige ska ha en ordnad bokföring som avslutas med årsbokslut. Om inte detta och andra krav för räkenskapsenlig avskrivning uppfylls får avskrivning i stället göras enligt restvärdesmetoden med 25 procent av oavskrivet värde. 16 deklaration bilaga till Fastighetstidningen 2012

kunna ske. Fastighetsvärdet fastställs utifrån huvudregeln. Alternativregeln förutsätter att fastigheten anskaffats före 1992. Till fastighetsvärdet läggs andra tillgångar som kassa och bankmedel. Avdrag görs för intecknings och andra skulder samt periodiseringsfond. Det finns en möjlighet för Gustav att utnyttja expansionsfonden och betala 26,3 procent i skatt. Gustav väljer dock att redovisa resultatet under inkomst av näringsverksamhet. Under kod R43 dras årets beräknade löneskatt av med schablonavdrag om 20 procent eller 12 577 kronor. Överskottet i kod R47 blir 50 311 kronor. Räntefördelning och expansionsfond Nästa steg är att redovisa räntefördelning, periodiseringsfond och expansionsfond. Räntefördelning och expansionsfond beräknas på hjälpblanketten SKv 2196 eller enligt skatteprogrammen, hjälpblankett N6. Hjälpblankett 2196 har dock inte koder för samtliga poster. Fördelningsunderlaget för räntefördelning fastställs med ledning av tillgångar och skulder vid ingången av beskattningsåret, det vill säga i regel den 1 januari 2011. Om underlaget var negativt per den 1 januari 1994 blir detta en så kallad övergångspost som vid påföljande taxering bildar en tillgångspost. Följden blir att detta negativa kapital inte drabbas av negativ räntefördelning. Den övergångspost som fastställdes per 1 januari 1994 kvarstår oförändrad. Om det egna kapitalet minskat mellan den 1 januari 1994 och den 1 januari 2011 uppkommer en negativ räntefördelning. Fastighet som inte är lagertillgång tas enligt huvudregeln upp till anskaffningsvärde för mark, byggnader och markanläggningar med reduktion för värdeminskningsavdrag till och med 2011 års taxering. Med värdeminskningsavdrag jämställs avskrivning mot exempelvis ersättningsfond. En alternativregel får användas för fastigheter anskaffade före den 1 januari 1991. Värdet motsvarar taxeringsvärdet år 1993 48 procent för hyreshusenheter (54 procent för småhus, 64 procent för industri och 39 procent för lantbruksenheter). Till detta värde läggs ny, tilleller ombyggnader som utförts på fastigheten från och med den 1 januari 1993. Reduktion görs för värdeminskningsavdrag vid 1982 1993 års taxeringar i den Skattemässiga justeringar av bokfört resultat 40 56 Bokfört resultat Positiv räntefördelning, dock högst överskott vid R12 (förs över från R11 sidan 1) (/) 119 840 R30 R29 (beloppet förs även till ruta 52 på INK1) 41 57 Negativ räntefördelning (beloppet förs även till R13 Bokförda kostnader som inte ska dras av R31 ruta 55 på INK1) 42 58 R14 Bokförda intäkter som inte ska tas upp R32 Återföring av periodiseringsfond 43 Överskott ()/Underskott () före avsättning R15 Intäkter som inte bokförts men som ska tas upp R33 till periodiseringsfond 44 59 Kostnader som inte bokförts men som ska Avsättning till periodiseringsfond, dock högst R16 dras av 30 000 R34 30 % av överskott vid R33 R17 Sammanlagt resultat av verksamheten 89 840 Överskott ()/Underskott () före ökning av R35 expansionsfond 2 45 60 Gemensam verksamhet överskott redovisad av annan 1a 1b R18 eller min andel av underskott Ökning av expansionsfond, dock högst överskott R36 vid R35 (beloppet förs även till ruta 128 på INK1) 46 61 Gemensam verksamhet underskott redovisad Minskning av expansionsfond (beloppet förs av annan 1a 1b R19 eller min andel av överskott R37 även till ruta 132 på INK1) 47 62 Egna pensionspremier eller inbetalning på pensionssparkonto i näringsverksamheten 48 R38 (beloppet förs även till ruta 120 på INK1) Min andel som medhjälpande make () och R20 andel till medhjälpande make () 63 R39 Särskild löneskatt på pensionssparavdrag i R38 Min andel av resultatet från verksamheten/erna 89 840 64 R21 Vid 2011 års taxering medgivna avdrag för 49 R40 egenavgifter eller särskild löneskatt Övriga skattemässiga justeringar, kostnader 65 min andel (t.ex. utgifter för resor till och från Påförda egenavgifter eller särskild löneskatt R22 arbetet) R41 enligt slutskattebesked 2011 50 Övriga skattemässiga justeringar, intäkter min Överskott ()/Underskott () före årets avdrag R23 andel R42 för egenavgifter eller särskild löneskatt 51 66 Outnyttjat underskott från föregående beskattningsår (R48 i föregående års blankett) R24 Årets beräknade avdrag för egenavgifter eller R43 särskild löneskatt 52 67 Skogsavdrag/substansminskningsavdrag Sjukpenning hänförlig till denna näringsverksamhet R25 enligt blankett N8 R44 53 68 Allmänt avdrag. Vid konstnärlig eller nystartad Återföring av värdeminskningsavdrag m.m. näringsverksamhet utnyttjat underskott vid avyttring av näringsfastighet och s.k. avskattning (skogs och substansminsknings R45 (beloppet förs även till ruta 45 på INK1). R26 avdrag redovisas även på N8) 69 54 Underskott som utnyttjas i kapital. Vinst vid Uttag från skogs, skogsskade eller upphovsmannakonto R46 och underskott i andelshus avyttring av näringsfastighet/näringsbostadsrätt R27 55 71 Inbetalning till skogs, skogsskade eller Överskott (). Överförs till INK1 sidan 2, ruta R28 upphovsmannakonto R47 100 eller 102 72 Överskott ()/Underskott () före räntefördelning R29 89 840 Underskott (). Överförs till INK1 sidan 2, ruta R48 125 eller 126. Nästa år förs beloppet till R24. 1a Anges av den som vid representantredovisning redovisar hela resultatet i R12. 1b Min andel av resultatet kan hämtas från blankett NEA eller vid representantredovisning föras in direkt i NEblanketten. 2 För beräkning av räntefördelning och expansionsfond, se beräkningsbilaga SKV 2196. Övriga uppgifter 1. Har du dragit av kostnader för personbil eller lätt 75 lastbil som är leasad (hyrd) i näringsverksamheten eller som är bokförd som tillgång? Ja 76 2. Har du dragit av bilkostnader för egen bil enligt schablon (18,50 kr/mil), ange beloppet. 77 3. Ränteutgifter enligt kontrolluppgifter för år 2011 som dragits av i näringsverksamhet, ange belopp 7. Ersättningsfonder vid beskattningsårets utgång 3 8. Kapitalunderlag för räntefördelning (positivt) 3 9. Kapitalunderlag för räntefördelning (negativt) 78 85 4. Vid restvärdesavskrivning: återförda belopp för 10. Positivt fördelningsbelopp som sparas till nästa av och nedskrivning, försäljning och utrangering års taxering 3 5. Årets begärda och tidigare års medgivna värdeminskningsavdrag på byggnader som finns vid 80 86 beskattningsårets utgång 4 11. Kapitalunderlag expansionsfond (positivt) 6. Årets begärda och tidigare års medgivna värdeminskningsavdrag 81 på markanläggningar som finns vid beskattningsårets utgång Uppgift behöver bara lämnas av den som har redovisat räntefördelning i ruta R30 eller R31, eller som vid 3 årets taxering har ökat sitt positiva fördelningsbelopp som sparas till nästa års taxering. Uppgift behöver bara lämnas av den som vid beskattningsårets utgång har kvarvarande expansionsfond. 4 Glas, Gustav Bil nr 1 NE2 NE2 mån de något år överstigit 10 procent av 48 procent 1993 års taxeringsvärde (hyreshus). Värdet minskas vidare med alla värdeminskningsavdrag oavsett belopp vid 1994 2011 års taxeringar. Det alternativ som för varje fastighet ger högsta värde väljs, eftersom ett större positivt fördelningsunderlag medför att en större andel av överskottet av förvaltningen kapitalbeskattas. Bland övriga tillgångar redovisas lösa inventarier, byggnads och markinventarier, bankmedel och kontanta medel som tillhör fastighetsförvaltningen. Skulder är bland annat lån som hör till förvaltningen och leverantörsskulder. Skatter och avgifter som debiteras som preliminär och slutlig skatt tas ej med som tillgång/skuld. Detsamma gäller för expansionsfondsskatt. Mervärdesskatt som inte redovisas i deklarationen och därmed ej heller i preliminärskatt, arbetsgivaravgift och löneskatt för anställd tas med. De avsättningar till periodiseringsfond som dragits av vid tidigare års taxeringar reducerar fördelningsunderlaget. Tillskott till näringsverksamheten ingår i underlaget för räntefördelning. Sådana tillskott som gjorts i annat syfte än att varaktigt öka kapitalet i förvaltningen ska dock reducera underlaget, under förutsättning att de finns kvar vid tidpunkten för beräkning av fördelningsunderlaget, det vill säga vid ingången av året. 73,7 procent av expansionsfonden vid 2011 års taxering dras av. Vid 1995 års taxering, när den så kallade övergångsposten skulle fastställas, beräknades fastighetens värde enligt den metod som gav det lägsta värdet. På så sätt skapades en stor övergångspost som fick användas som tillgångspost när underlaget bestämdes vid påföljande taxeringar. Det var därför viktigt att denna post var så stor som möjligt. Den övergångspost som beräknades vid 82 83 84 89 840 26 952 62 888 blankett ne sidan 2 se exempel gustav glas (ne förenklat bokslut) 62 888 12 577 50 311 SKV 2161 05 02 1110 deklaration bilaga till Fastighetstidningen 2012 17

deklaration Enskild näringsidkare 1995 års taxering utgör en pluspost vid 2012 års taxering, kod 851/3. Vid 1999 års taxering skulle övergångsposten korrigeras i de fall fastigheten, då övergångsposten bestämdes, värderats enligt den metod som gav det lägsta värdet. Det fördelningsbelopp som inte utnyttjats vid 2011 års taxering läggs till årets underlag, kod 934/5. Räntefördelning sker om fördelningsunderlaget, koderna 852 853/12, är större än 50 000 kronor. Positiv räntefördelning är frivillig men negativ räntefördelning är obligatorisk. Positivt fördelningsunderlag 7,84 procent, kod 843/13a, bildar positivt räntefördelningsbelopp. Negativt fördelningsunderlag 3,84 procent utgör negativt sådant belopp och tas upp under kod 860/13b. Eventuellt sparat fördelningsbelopp från 2011 års taxering tas upp under kod 863/14. Positivt fördelningsbelopp visas under kod 861/15a. Utnyttjat positivt räntefördelningsbelopp förs till blankett NE kod R30. Positivt fördelningsbelopp får helt eller delvis sparas till 2013 års taxering, kod 867/17. Negativt fördelningsbelopp överförs från kod 862/15b till NE kod R31. Positivt fördelningsbelopp reducerar resultatet av näringsverksamheten och förs i stället till kapitalinkomst, INK 1 kod 52. Negativt fördelningsbelopp läggs till näringsinkomster och dras från kapitalbeskattningen, INK 1 kod 55. Periodiseringsfonder Periodiseringsfond ska återföras senast inom sex år. Frivillig återföring kan dock ske tidigare för att till exempel täcka en förlust. Avsättning till periodiseringsfond vid 2006 års taxering ska återföras vid årets taxering. Återföring redovisas på blankett NE kod R32. Avsättning med 30 procent av överskottet till och med kod R33 tas upp under kod R34 blankett NE. Vid 2012 års taxering kommer samtliga avsättningar och återföringar av periodiseringsfonder för taxeringsåren 19992011 att förtryckas. Samtidigt kommer en uppmaning om att återföra återstående periodiseringsfond från 2006 års taxering att lämnas. Hjälpblankett SKV 2196, N6 igen Fördelningsunderlaget för expansionsfond fastställs på hjälpblanketten. Dessa uppgifter fylls i endast av den som ska avsätta till expansionsfond. Uppgifterna är i stort desamma som vid räntefördelningen men med den skillnaden att beräkningen ska göras utifrån förhållandena vid beskattningsårets utgång. Detta innebär att fastighetens värde även reduceras med värdeminskningsavdraget vid 2012 års taxering. Avsättningen till periodiseringsfond avser vad som dragits av till och med 2012 års taxering och som inte återförts till beskattning. Ett positivt kapitalunderlag multipliceras med 135,69 procent, varefter framräknat belopp redovisas under kod 868/10b. Beloppet anger gränsen för det högsta tillåtna värdet på expansionsfonden. Föregående års expansionsfond finns under kod 865. Under övriga uppgifter på NEblanketten sidan 2 redovisas kapitalunderlaget för expansionsfond. Redovisning av expansionsfond (Åter till blankett NE). Vid 2012 års taxering förs årets ökning av expansionsfonden vid kod 879, hjälpblankett N6 över till blankett NE kod R36 och beloppet förs även till ruta 128 INK 1. Årets minskning av expansionsfonden, kod 864, hjälpblankett N6, förs till blankett NE kod R37 och beloppet förs även till ruta 132 på INK 1. Därefter återstår expansionsfond vid årets utgång, N6, kod 866. Årets ökning av expansionsfonden får inte vara högre än skillnaden mellan takbeloppet N6 kod 868 och redan befintlig expansionsfond vid årets ingång, kod 865. Den får inte heller överstiga överskottet i förvaltningen före avdrag vid kod R35. Expansionsfonden måste minskas om takbeloppet N6 kod 868 understiger beloppet vid kod 865. Vid avsättning till expansionsfonden reduceras näringsinkomsten samtidigt som expansionsfondsskatt på 26,3 procent betalas. Minskning av expansionsfonden ökar näringsinkomsten, varvid tidigare betald expansionsfondsskatt får tillgodoräknas när skatten beräknas. Avgifter och löneskatter Avdrag för avgifter/löneskatter som medgivits vid 2011 års taxering återförs till beskattning vid kod R40. Påförda avgifter/löneskatter avseende 2011 års taxering dras av under kod R41. Därmed har avgifter som hör till 2011 års taxering justerats. Under kod R43 görs schablonavdrag för beräknade avgifter/löneskatter med 25 procent/20 procent av underlaget på raden ovanför. Erhållen sjukpenning från Försäkringskassan som grundas på näringsverksamheten tas upp på kod R44. Överskott visas på kod R47. Beloppet redovisas på blankett INK 1 sida 2 kod 100 eller 102. Underskott tas upp vid kod R48. Detta underskott kan utnyttjas i vissa fall såsom ren förlust vid andelshus eller mot kapitalvinst vid försäljning av näringsfastighet/näringsbostadsrätt. Sådant utnyttjat underskott visas vid kod R46. Kvarvarande underskott vid kod R48 förs till INK 1 sida 2, kod 125 eller 126. Fastighetsavgift och fastighetsskatt INK 1. Underlaget för fastighetsavgiften och fastighetsskatten är förtryckt på blanketten. Endast i undantagsfall kan det bli aktuellt att ändra beloppen. Vill du ändra ett förtryckt belopp måste du ange belopp och skäl under övriga upplysningar eller i särskild bilaga. Uppgifterna baseras på den som varit ägare till fastigheten den 1 januari 2011. Ett ägarbyte under 2011 innebär alltså att en ny ägare börjar betala avgift eller skatt först från och med inkomståret 2012. Det är ägaren till fastigheten som ska betala avgift eller skatt. Såsom ägare räknas även vissa rättighetshavare, till exempel de som innehar fastigheten med tomträtt. I specifikationen till INK 1 står om underlaget avser hel eller halv fastighetsavgift och antalet bostadsbyggnader (småhus) eller bostadslägenheter (hyreshus). Se till att de förtryckta uppgifterna är korrekta. För låga eller felaktiga underlag för fastighetsavgift/fastighetsskatt kan medföra skattetillägg. Kontrollera också att de fastigheter som ska påföras halv eller ingen fastighetsavgift redovisas på rätt sätt. blankett bfs sidan 2 se exempel gustav glas sidan 15. Namn Glas, Gustav Företag Glas Gustav Personnummer/Organisationsnummer Räkenskapsår 20110701 20111231 Beräkningsbilaga Fastighetsavgift och fastighetsskatt, hyreshus m.m. BFS Fastighetsavgift för Hyreshus med bostäder Fastighetsbeteckning Typ Köpt Såld Värdeår Taxeringsvärde Antal Andel Skatte Underlag lägenh. sats H 20110701 1950 5 000 000 100,00 0,40 Vanligt bokslut NE. Du som inte får upprätta förenklat årsbokslut eller väljer att inte göra det ska upprätta ett vanligt årsbokslut, det vill säga ett bokslut upprättat efter allmänna redovisningsprinciper enligt bokföringslagen och övrig normgivning från Bokföringsnämnden. 18 deklaration bilaga till Fastighetstidningen 2012

Om du har upprättat ett årsbokslut enligt allmänna principer tillhandahåller Skatte verket ett kopplingsschema till BASkontoplanen, som ger vägledning till hur räkenskapsschemat ska fyllas i. Skillnaden är huvudsakligen att för förenklat årsbokslut gäller förenklade värderings och periodiseringsregler. Det finns också förenklade skatteregler som bara får tillämpas om ett förenklat årsbokslut har upprättats. De så kallade bokslutshändelserna vid årsskiftet har redan påverkat resultatet vid så kallat vanligt bokslut. Justeringen av eventuella skillnader mellan bokföringsmässiga och skattemässiga avskrivningar på byggnader och övrig fast egendom kan göras vid koderna R13 R16. Återförda värdeminskningsavdrag och eventuella värdehöjande reparationer vid till exempel försäljning av fastighet tas upp vid kod R26. Beträffande räntefördelning, expansionsfond, periodiseringsfond, avdrag för egenavgifter/löneskatter samt hantering av överoch underskott, gäller vad som angivits ovan vid NE och SKV 2196/N6. blankett ink sidan 2 se exempel gustav glas sidan 15. 10 Näringsverksamhet Överskott av aktiv näringsverksamhet Underskott av aktiv näringsverksamhet 100 Enskild verksamhet 117 Handelsbolag 125 Enskild verksamhet 129 Handelsbolag Överskott av passiv 102 Enskild verksamhet 119 Handelsbolag näringsverksamhet 50 311 126 Enskild verksamhet 130 Handelsbolag Underskott av passiv näringsverksamhet Inkomster för vilka 127 Bruttoinkomst 131 Kostnader uppdragsgivare ska betala socialavgifter Underlag för särskild löneskatt på pensionskostnader Underlag för expansionsfondsskatt 104 Anställdas 128 Ökning 120Eget 132 Minskning Underlag för avkastningsskatt 121 på pensionskostnader Person/organisationsnummer Detta gröna fält gäller enbart näringsverksamhet 11 Räntefördelning Positiv räntefördelning 52 Belopp från NE (ruta R30) eller N3A (p.15). Negativ räntefördelning 55 Belopp från NE (ruta R31) eller N3A (p.16). 12 Allmänna avdrag (näringsverksamhet) Underskott av aktiv näringsverksamhet som du får kvitta mot förvärvsinkomst. Underskott som du redovisar här ska inte redovisas i rutorna 125 eller 129. 45 Tax.år 2012 13 Nedsättning av egenavgifter Jag begär maximal nedsättning. Den beräknas automatiskt av Skatteverket om du inte fyller i nedsättningsbelopp. Fyll i 0 (noll) om du inte har rätt till nedsättning p.g.a. att du har fått statliga stöd av mindre betydelse. Fyll i ditt nedsättningsbelopp om du är 143 delägare i handelsbolag/enkelt bolag och inte har rätt till maximal nedsättning. Regionalt nedsättningsbelopp 141 endast nedsättningsberättigad näringsverksamhet i stödområde. 14 Moms (Ska inte fyllas i av den som redovisat moms i skattedeklaration.) 109 Utgående moms enligt momsbilagan 110 Avdragsgill ingående moms 15 Underlag för fastighetsavgift 93 0,4 % Hyreshus: bostäder 94 0,2 % 16 Underlag för fastighetsskatt Hyreshus: tomtmark, 86 bostäder under uppförande 0,4 % 95 Hyreshus: lokaler 1,0 % 96 Industri och elproduktionsenhet, värmekraftverk 0,5 % 97 Elproduktionsenhet: vattenkraftverk 2,8 % 98 Elproduktionsenhet: vindkraftverk 0,2 % Obs! Om du lämnar in blanketter elektroniskt ska du inte skicka samma blanketter på papper. 17 Övriga upplysningar 90 Samråd enligt SFS 1982:668 har skett med Näringslivets Regelnämnd. exempel: beata balk, NE ENSKILD NÄRINGSIDKARE SOM INTE UPPRÄTTAR ETT FÖRENKLAT BOKSLUT balansräkning 2010 20111231 20101231 Ka 12 000 5 000 Pg 5 000 5 000 Bg 320 700 200 000 Hyresfordringar 30 000 25 000 Lager 10 000 5 000 Byggnader 6 400 000 6 400 000 Mark 1 600 000 1 600 000 Värdeminskning byggn 896 000 768 000 Summa tillgångar 7 481 700 7 472 000 Leverantörsskulder 30 000 25 000 Förskottshyror 300 000 280 000 Semesterskuld 3 000 2 500 Skuld soc avg 4 000 3 000 Personalskatteskuld 4 000 3 000 Upplupna räntekostnader 20 000 15 000 Lån 6 190 500 6 558 500 Summa skulder 6 551 500 6 887 000 Ingående eget kapital 585 000 450 000 Insättningar 10 000 20 000 Uttag 75 000 150 000 Årets vinst 410 200 265 000 Summa eget kapital 930 200 585 000 Summa skulder/eget kapital 7 481 700 7 472 000 resultaträkning 2011 20111231 20111231 Hyror 4 073 000 Avskrivning by 128 000 Driftskostnader 1 684 000 Resultat före räntor 655 500 Fastighetsskatt 38 724 Ränteintäkter 2 500 Reparationer 1 567 076 Räntekostnader 247 500 Resultat före avskr. 783 200 Årets vinst 410 500 SKV 2000 21 02 W 1110 procentsatser för avskrivning av olika slag av näringsfastigheter Byggnadstyp Procentsats Småhus 18 Underskrift 2 % Namnteckning Telefonnummer dagtid Hyreshus Parkeringshus, Lämna inte denna varuhus, blankett hotell till ditt skattekontor. och restaurangbyggnader Telefonnummer kvällstid 3 % Kiosk 5 % Övriga 2 % Glas, Gustav INK12 Ekonomibyggnad Växthus, silor, kylhus 5 % Övriga ekonomibyggnader 4 % Kraftverksbyggnader Värmekraftsbyggnader 4 % Vattenkraftsbyggnader 2 % Industribyggnad Industribyggnader som inte är inrättade för speciell användning Övriga industribyggnader som endast har en begränsad användbarhet för annat ändamål än det för vilket de utnyttjas, till exempel bensinstationer, kyl och fryshus, mejerier, slakthus, sågverk och tegelbruk Specialbyggnad Samtliga 3 % Övrig byggnad Behandlas som industribyggnad 4 % 5 % illustration: lotta sjöberg deklaration bilaga till Fastighetstidningen 2012 19

Deklaration Bostadsrätt Äkta, oäkta med mera Här reder vi ut begreppen för dig som deklarerar för en bostadsrättsförening. Vad som gäller beror på om föreningen är oäkta eller äkta. Oftast är det mest gynnsamt att vara en äkta förening. Olika skatt Bostadsrättsföreningar och bostadsrättshavare beskattas på olika sätt beroende på om föreningen anses vara ett privatbostadsföretag eller ett oäkta bostadsföretag. Så kallade äkta bostadsrättsföreningar, privatbostadsföretag, är förmånligast. Termerna privatbostadsföretag respektive oäkta bostadsföretag används genomgående nedan för att beteckna äkta respektive oäkta bostadsrättsförening. Vad är äkta och oäkta? En fastighet som ägs av en bostadsrättsförening måste innehålla minst tre bostadslägenheter. Dessutom ska verksamheten till klart övervägande del, 60 procent, bestå i att åt sina medlemmar eller delägare tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen eller bolaget. I en äkta förening ska minst 60 procent av lägenheterna ägas av medlemmar. Gör oäkta till äkta Vid beräkningen av hur stor del av verksamheten som är kvalificerad bör man utgå från en fördelning av taxeringsvärdet i förhållande till hyresvärdena på fastigheten. Hyresvärdena är bruksvärdeshyran för bostäder och marknadshyran för lokaler, det vill säga samma värderingsnormer som ligger till grund för fastighetstaxeringen. Skatteverket fastställer värdeåret och bruksvärdeshyran i fastigheten. En möjlig metod för att höja bruksvärdeshyran i fastig heten och på så sätt hjälpa oäkta bostadsrättsföreningar att bli äkta är att Fastig hetsägarnas hyresförhandlare besöker föreningen och fotograferar lägenheterna som bevis på att standarden höjts mer än åsatt värdeår. Skatteverket litar oftast på deras bedömning att bruksvärdeshyran är högre i fastigheten än vad värdeåret anger. Gränsfall äkta/oäkta Om en medlem själv bor i lägenheten eller hyr ut den bör inte inverka på bedömningen. Om en stor del av bostadslägenheterna i föreningen hyrs ut till utomstående så att föreningen inte når upp till 60procentsgränsen, och det beror på att företaget ännu inte lyckats värva tillräckligt många delägare eller på andra jämförliga omständigheter, så bör föreningen enligt Skatteverket ändå kunna anses som ett privatbostadsföretag. Detta gäller endast andra fall än då hyresrätter ombildas till bostadsrätter, till exempel vid nyproduktion. Regeringsrätten menar att en bostadsrättsförening som klassats som privatbostadsföretag vid bildandet och därefter inte förändrat verksamheten, fortfarande anses vara ett privatbostadsföretag trots att taxeringsvärdet på bostadslägenheterna understiger 60 procent av fastighetens totala taxeringsvärde. Skatteverkets inställning är att detta endast gäller om föreningens lokaler är upplåtna med bostadsrätt. Regeringsrättens dom leder förhoppningsvis till att även föreningar som vid bildandet uppfyller kraven som privatbostadsföretag och vars verksamhet inte ändrat inriktning eller omfattning, slipper bli omklassificerade enbart på grund av ett ändrat taxeringsvärde och oavsett om fastighetens lokaler är upplåtna med bostadsrätt eller hyrs ut av föreningen. Regeringsrätten har också i en dom fastslagit att det inte sker någon så kallad uttagsbeskattning när ett oäkta bostadsföretag övergår till att vara ett privatbostadsföretag. Kontrolluppgift eller inte Bedömningen om en bostadsrättsförening är att anse som privatbostadsföretag eller oäkta bostadsföretag görs vid beskattningsårets utgång. I gränsfall och tveksamma fall bör föreningen anses som ett privatbostadsföretag. Privatbostadsföretag har inte längre skyldighet att lämna kontrolluppgift för medlem eller delägare för lägenhet som upplåtits till annan än medlem eller delägare (andrahandsuthyrning). Oäkta bostadsföretag ska lämna kontrolluppgift om utdelning och innehav av delägarrätter. Med utdelning avses både kontanter och sådan bostadsförmån som delägare i oäkta bostadsföretag får. Såväl privatbostadsföretag som oäkta bostadsföretag ska lämna kontrolluppgift vid avyttring av bostadsrättsandel samt om arvode/ersättning för exempelvis styrelsearbete betalats ut. Beskattningen för såväl föreningen som medlemmarna skiljer sig åt avsevärt för 20 deklaration bilaga till Fastighetstidningen 2012