2017 Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Kvaggan nr 2
Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Kvaggan nr 2 Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2017. Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten I styrelsens uppdrag ingår det att planera underhåll och förvaltning av fastigheten, fastställa föreningens årsavgifter samt se till att ekonomin är god. Via årsavgifterna ska medlemmarna finansiera kommande underhåll och därför gör styrelsen årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar. Storleken på avsättningen till fonden för yttre underhåll bör anpassas utifrån föreningens plan för underhållet. Kommande underhåll kan medföra att nya lån behövs. Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika åtgärder. Förändringen av föreningens likvida medel kan utläsas under avsnittet Förändring likvida medel. Inga större underhåll är planerade de närmaste åren. Medel reserveras årligen till det planerade underhållet. För att se avsättningens storlek, se fondnoten. Amortering på föreningens lån sker enligt plan. För mer information, se lånenoten. Årsavgifterna planeras att höjas. Fler detaljer och mer information om de olika delarna finns längre fram i förvaltningsberättelsen. Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Grundfakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades 1925-09-25. Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades 2000-05-26 och nuvarande stadgar registrerades 2006-08-21 hos Bolagsverket. Föreningen är ett s.k. privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229) och utgör därmed en äkta bostadsrättsförening. Styrelsen Anna Karlsson Drefelt Linda Niklasson Jonas Pettersson Michael Rogström Athanasios Athanasiadis Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Suppleant Styrelsen har under året avhållit 6 protokollförda sammanträden. Revisorer Jaana Atosuo Mattias Olsson Ordinarie Intern Suppleant Intern Stämmor Ordinarie föreningsstämma hölls 2017-06-19. Sida 1 av 14
Fastighetsfakta Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan: Fastighetsbeteckning Förvärv Säte Olskroken 16:7 Göteborg Fullvärdesförsäkring finns via Länsförsäkringar. Ansvarsförsäkring ingår för styrelsen. Uppvärmning sker via olja, värmepump. Byggnadsår och ytor Fastigheten bebyggdes 1925 och består av 1 flerbostadshus. Värdeåret är 1986. Byggnadens totalyta är enligt taxeringsbeskedet 665 m², varav 665 m² utgör lägenhetsyta. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 12 lägenheter med bostadsrätt. Lägenhetsfördelning: 8 3 1 0 0 0 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Sida 2 av 14
Teknisk status Nedanstående underhåll har utförts eller planeras: Utfört underhåll År Kommentar Ny dränering 2017 Åtgärder av brister i utförd dränering 2014 Dränering 2014 Stensättning av gård 2014-2015 Ventilationskontroll 2014-2015 Byte av 2 tvättmaskiner 2010-2025 Bör hålla i 15 år Byte av värmepump 2009 Utbyte av värmepump till ny luft/vattenpump Energideklaration 2008 Ommålning av tvättstuga + fönster 2006 Ombygge av soprum 2006 Grannföreningen har begärt uppdelning av soprum Målning av huset 2005 Även 1997 Total ommålning 2005 byte av varmvattenberedare 2004 Klinkergolv i källaren 2004 Elstambyte 1986 Rörstambyte 1986 Stammar filmade och spolade 2007 Omläggning av tak 1986 Viss ommålning 2004, total ommålning 2005 Nytt avloppssystem till regnvatten 1986 Även 2001 Renovering av balkonger 1986 Planerat underhåll År Målning och uppfräschning källare 2018 Målning och uppfräschning av 2018 trappuppgångar Förvaltning Föreningens förvaltningsavtal och övriga avtal. Avtal Internetleverantör Leverantör comhem Sida 3 av 14
Föreningens ekonomi Enligt styrelsens beslut höjs årsavgifterna 2018-04-01 med 5 %. FÖRÄNDRING LIKVIDA MEDEL 2017 2016 LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS BÖRJAN 166 136 232 777 INBETALNINGAR Rörelseintäkter 521 320 536 411 Finansiella intäkter 162 80 Ökning av långfristiga skulder 277 599 0 Ökning av kortfristiga skulder 0 20 263 799 081 556 754 UTBETALNINGAR Rörelsekostnader exkl avskrivningar 729 302 522 472 Finansiella kostnader 51 843 52 880 Ökning av kortfristiga fordringar 97 549 3 149 Minskning av långfristiga skulder 0 44 894 Minskning av kortfristiga skulder 47 286 0 925 980 623 395 LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT* 39 237 166 136 ÅRETS FÖRÄNDRING AV LIKVIDA MEDEL -126 899-66 641 *Likvida medel redovisas i balansräkningen under posterna Kassa och Bank samt Övriga fordringar. Fördelning av intäkter och kostnader Övriga intäkter 20% Fastighetsavgift 2% Övrig drift 33% Avskrivningar 6% Kapitalkostnader 6% Reparationer 6% Årsavgifter 80% Taxebundna kostnader 15% Periodiskt underhåll 32% Skatter och avgifter Fastighetsavgiften för hyreshus är 1 315 kr per bostadslägenhet, dock blir avgiften högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för bostadshus med tillhörande tomtmark. Lokaler beskattas med 1 procent av lokalernas taxeringsvärde. Sida 4 av 14
Väsentliga händelser under räkenskapsåret Byte av bank från SBAB till Orust Sparbank. Tvist med entreprenör som utfört dränering 2014-2015 avslutad med förlikning. BRF Kvaggan nr 2 betalade 80000 kr. Föreningen har haft juridiskt stöd under processen. Värmepump slutade att fungera. Såpass trasig att utbyte rekommenderades. Föreningen valde då att förbereda för anslutning till fjärrvärmenätet via Göteborg Energi. Anslutning kommer att ske under senvintern 2018. Under tiden har oljepannan försett huset med uppvärmning. Översvämning i källaren p.g.a. kraftigt regn över Göteborg den 15 september. Vatten kom in i källaren via brunnarna. Vattnet kunde snabbt fås bort men Fuktab utförde en fuktsanering i källaren efteråt. Styrelsen beslutade om att höja hyran med 5% från och med april 2018. Medlemsinformation Medlemslägenheter: 12 st Överlåtelser under året: 2 st Beviljade andrahandsuthyrningar: 1 st Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av köpare. Antal medlemmar vid räkenskapsårets början: 19 st Tillkommande medlemmar: 3 st Avgående medlemmar: 2 st Antal medlemmar vid räkenskapsårets slut: 20 st Flerårsöversikt Nyckeltal 2017 2016 2015 2014 Årsavgift/m² bostadsrättsyta 626 626 626 643 Lån/m² bostadsrättsyta 4 683 4 265 4 333 4 020 Elkostnad/m² totalyta 85 74 79 61 Värmekostnad/m² totalyta 25 45 20 0 Vattenkostnad/m² totalyta 51 49 45 20 Kapitalkostnader/m² totalyta 78 80 91 115 Soliditet (%) 0 0 0 0 Resultat efter finansiella poster (tkr) -308-87 -14-479 Nettoomsättning (tkr) 416 416 416 427 Ytuppgifter enligt taxeringsbesked, 665 m² bostäder. Sida 5 av 14
Förändringar eget kapital Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital Inbetalda insatser 110 642 0 0 110 642 Upplåtelseavgifter 184 962 0 0 184 962 Fond för yttre underhåll 76 800 38 400 0 38 400 S:a bundet eget kapital 372 404 38 400 0 334 004 Fritt eget kapital Balanserat resultat -660 465-38 400-87 170-534 895 Årets resultat -307 972-307 972 87 170-87 170 S:a ansamlad förlust -968 437-346 372 0-622 065 S:a eget kapital -596 033-307 972 0-288 061 Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: årets resultat -307 972 balanserat resultat före reservering till fond för yttre underhåll -622 065 reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar -38 400 summa balanserat resultat -968 437 Styrelsen föreslår följande disposition: av fond för yttre underhåll ianspråktas 76 800 att i ny räkning överförs -891 637 Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. Sida 6 av 14
Resultaträkning 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2017 2016 RÖRELSEINTÄKTER Nettoomsättning Not 2 416 412 416 411 Övriga rörelseintäkter Not 3 104 908 120 000 Summa rörelseintäkter 521 320 536 411 RÖRELSEKOSTNADER Driftkostnader Not 4-487 192-254 136 Övriga externa kostnader Not 5-242 110-268 336 Avskrivning av materiella Not 6-48 309-48 309 anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader -777 611-570 781 RÖRELSERESULTAT -256 291-34 370 FINANSIELLA POSTER Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 162 80 Räntekostnader och liknande resultatposter -51 843-52 880 Summa finansiella poster -51 681-52 800 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER -307 972-87 170 ÅRETS RESULTAT -307 972-87 170 Sida 7 av 14
Balansräkning TILLGÅNGAR 2017-12-31 2016-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Not 7 2 408 137 2 456 446 Maskiner och inventarier Not 8 0 0 Summa materiella anläggningstillgångar 2 408 137 2 456 446 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Not 9 2 000 2 000 Summa finansiella anläggningstillgångar 2 000 2 000 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 2 410 137 2 458 446 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Avgifts- och hyresfordringar 0 3 387 Övriga fordringar inkl SBC Klientmedel Not 10 46 579 174 260 Förutbetalda kostnader och upplupna Not 11 101 500 0 intäkter Summa kortfristiga fordringar 148 079 177 647 KASSA OCH BANK Kassa och bank 218 0 Summa kassa och bank 218 0 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 148 297 177 647 SUMMA TILLGÅNGAR 2 558 434 2 636 093 Sida 8 av 14
Balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER 2017-12-31 2016-12-31 EGET KAPITAL Bundet eget kapital Medlemsinsatser 295 604 295 604 Fond för yttre underhåll Not 12 76 800 38 400 Summa bundet eget kapital 372 404 334 004 Fritt eget kapital Balanserat resultat -660 465-534 895 Årets resultat -307 972-87 170 Summa fritt eget kapital -968 437-622 065 SUMMA EGET KAPITAL -596 033-288 061 LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not 13,14 3 066 000 2 791 457 Summa långfristiga skulder 3 066 000 2 791 457 KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristig del av skulder till Not 13,14 48 000 44 944 kreditinstitut Leverantörsskulder 19 247 54 683 Upplupna kostnader och förutbetalda Not 15 21 220 33 070 intäkter Summa kortfristiga skulder 88 467 132 697 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 558 434 2 636 093 Sida 9 av 14
Noter Belopp anges i kronor om inte annat anges. Not 1 REDOVISNINGSPRINCIPER Årsredovisningen har upprättats i enlighet med BFNAR 2016:10, Årsredovisning i mindre företag (K2). Förenklingsregeln gällande periodiseringar har tillämpats. Samma värderingsprinciper har använts som föregående år. Reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar görs i årsbokslutet. Förslag till ianspråktagande av fond för yttre underhåll för årets periodiska underhåll lämnas i resultatdispositionen. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i antal år tillämpas. Avskrivningar 2017 2016 Byggnader 67 år 67 år Likvida placeringar värderas i enlighet med Årsredovisningslagen till det lägsta av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet. Not 2 NETTOOMSÄTTNING 2017 2016 Årsavgifter 416 407 416 407 Öresutjämning 5 4 416 412 416 411 Not 3 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER 2017 2016 Försäkringsersättning 101 500 120 000 Återbäring försäkringsbolag 3 408 0 104 908 120 000 Sida 10 av 14
Not 4 DRIFTKOSTNADER 2017 2016 Fastighetskostnader Förbrukningsmateriel 127 0 127 0 Reparationer Tvättstuga 4 802 7 368 Lås 0 2 642 VVS 0 16 521 Värmeanläggning/undercentral 11 350 17 456 Mark/gård/utemiljö 19 450 35 869 Vattenskada 10 188 0 45 790 79 856 Periodiskt underhåll Huskropp utvändigt 182 600 0 Mark/gård/utemiljö 85 000 0 267 600 0 Taxebundna kostnader El 56 787 49 426 Olja 16 872 29 645 Vatten 33 758 32 722 Sophämtning/renhållning 12 405 12 955 Grovsopor 2 732 0 122 554 124 748 Övriga driftkostnader Försäkring 14 461 13 901 Kabel-TV 20 880 20 415 35 341 34 316 Fastighetsskatt/Kommunal avgift 15 780 15 216 TOTALT DRIFTKOSTNADER 487 192 254 136 Not 5 ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER 2017 2016 Juridiska åtgärder 204 751 233 972 Hyresförluster 1 0 Föreningskostnader 262 244 Förvaltningsarvode 33 938 33 033 Administration 3 158 1 088 242 110 268 336 Not 6 AVSKRIVNINGAR 2017 2016 Byggnad 48 309 48 309 48 309 48 309 Sida 11 av 14
Not 7 BYGGNADER OCH MARK 2017-12-31 2016-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 3 832 872 3 832 872 Utgående anskaffningsvärde 3 832 872 3 832 872 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -1 376 426-1 328 117 Årets avskrivningar enligt plan -48 309-48 309 Utgående avskrivning enligt plan -1 424 735-1 376 426 Planenligt restvärde vid årets slut 2 408 137 2 456 446 I restvärdet vid årets slut ingår mark med 612 252 612 252 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad 7 000 000 7 000 000 Taxeringsvärde mark 5 800 000 5 800 000 12 800 000 12 800 000 Uppdelning av taxeringsvärde Bostäder 12 800 000 12 800 000 12 800 000 12 800 000 Not 8 MASKINER OCH INVENTARIER 2017-12-31 2016-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 15 000 15 000 Nyanskaffningar 0 0 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående anskaffningsvärde 15 000 15 000 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -15 000-15 000 Årets avskrivningar enligt plan 0 0 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående ack. avskrivningar enligt plan -15 000-15 000 Redovisat restvärde vid årets slut 0 0 Not 9 ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV 2017-12-31 2016-12-31 Insats Bostadsrätterna Sverige 2 000 2 000 2 000 2 000 Not 10 ÖVRIGA FORDRINGAR 2017-12-31 2016-12-31 Skattekonto 669 669 Skattefordran 6 891 7 455 Klientmedel hos SBC 39 019 166 136 46 579 174 260 Sida 12 av 14
Not 11 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER 2017-12-31 2016-12-31 Försäkringsersättning 101 500 0 101 500 0 Not 12 FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL 2017-12-31 2016-12-31 Vid årets början 38 400 28 968 Reservering enligt stadgar 38 400 38 400 Reservering enligt stämmobeslut 0 0 Ianspråktagande enligt stadgar 0 0 Ianspråktagande enligt stämmobeslut 0-28 968 Vid årets slut 76 800 38 400 Not 13 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats 2017-12-31 Belopp 2017-12-31 Belopp 2016-12-31 Villkorsändringsdag SBAB 0 305 000 Avslutat SBAB 0 145 401 Avslutat SBAB 0 98 250 Avslutat SBAB 0 2 058 750 Avslutat SBAB 0 229 000 Avslutat Sparbanken 1,760 % 3 114 000 0 Rörligt Summa skulder till kreditinstitut 3 114 000 2 836 401 Kortfristig del av skulder till kreditinstitut -48 000-44 944 3 066 000 2 791 457 Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till 2 874 000 kr. Not 14 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER 2017-12-31 2016-12-31 Fastighetsinteckningar 4 020 000 4 020 000 Not 15 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER 2017-12-31 2016-12-31 Ränta 0 3 962 Avgifter och hyror 21 220 29 108 21 220 33 070 Sida 13 av 14
Budget BUDGET Budget 2018 Utfall 2017 Budget 2017 RÖRELSEINTÄKTER Årsavgifter 432 015 416 407 416 500 Öresutjämning 0 5 0 Försäkringsersättning 0 101 500 0 Återbäring försäkringsbolag 100 000 3 408 0 532 015 521 320 416 500 RÖRELSEKOSTNADER Fastighetskostnader Gård -2 000 0-4 500 Förbrukningsmateriel -500-127 -1 000 Brandskydd 0 0-2 000-2 500-127 -7 500 Reparationer Fastighet förbättringar -25 000 0-25 000 Tvättstuga 0-4 802 0 Värmeanläggning/undercentral -90 000-11 350 0 Mark/gård/utemiljö -40 000-19 450 0 Vattenskada 0-10 188 0-155 000-45 790-25 000 Periodiskt underhåll Huskropp utvändigt 0-182 600 0 Mark/gård/utemiljö 0-85 000 0 0-267 600 0 Taxebundna kostnader El -57 500-56 787-51 000 Olja -30 000-16 872-20 000 Vatten -34 400-33 758-33 000 Sophämtning/renhållning -13 200-12 405-13 000 Grovsopor 0-2 732 0-135 100-122 554-117 000 Övriga driftskostnader Försäkring -14 200-14 461-13 000 Kabel-TV -21 200-20 880-21 000-35 400-35 341-34 000 Fastighetsskatt Fastighetsskatt/kommunal avg. -16 500-15 780-16 000-16 500-15 780-16 000 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Juridiska åtgärder 0-204 751-20 000 Hyresförluster 0-1 0 Föreningskostnader -500-262 -500 Fritids- och trivselkostnader 0 0-500 Förvaltningsarvode -35 200-33 938-34 000 Administration -1 500-3 158-2 000-37 200-242 110-57 000 Avskrivningar och nedskrivningar Byggnad -48 300-48 309-48 300-48 300-48 309-48 300 Sida 1 av 2
SA RÖRELSENS KOSTNADER -430 000-777 611-304 800 RÖRELSERESULTAT 102 015-256 291 111 700 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Ränteintäkter 0 6 0 Dröjsmålsränta avgifter/hyror 0 156 0 Låneräntor -54 600-51 843-55 000-54 600-51 681-55 000 RESULTAT 47 415-307 972 56 700 Sida 2 av 2