GATU- OCH FASTIGHETSKONTORET Handläggare: Maj Simonon-Cyru Region Yttertad Markbyrån Tel: 508 281 08 maj.imononcyru@gfk.tockholm.e Dnr 2002-512-13625 2004-04-14 TJÄNSTEUTLÅTANDE GFN 2004-05-04 Till Gatu- och fatighetnämnden Överenkommele om exploatering för botäder vid Skärholmen Gårdväg i Skärholmen med HSB Botad AB. Genomförandebelut. FÖRSLAG TILL BESLUT 1. Gatu- och fatighetnämnden godkänner genomförande av exploatering för botäder vid Skärholmen Gårdväg i Skärholmen omfattande inveteringutgifter om ca 18,4 mnkr och intäkter från tomträttupplåtele om 19,3 mnkr och ger kontoret i uppdrag att genomföra projektet. 2. Nämnden ger kontoret i uppdrag att träffa överenkommele om exploatering med HSB Botad AB aveende botadexploatering vid Skärholmen Gårdväg. Olle Zetterberg Gunnar Jenen Solveig Svedgård SAMMANFATTNING HSB Botad AB planerar bygga ca 150 lgh vid Skärholmen Gårdväg i Skärholmen. Detaljplanen har varit uttälld under mar 2004 och förvänta anta under förommaren 2004. Botadprojektet kall indela i två etapper. Två fatigheter bilda amt en gemenamhetanläggning för tillfart, angöring och parkeringar. Fatigheterna kall upplåta med tomträtt. I förta etappen uppför 4 punkthu mot Ekholmvägen och i den andra etappen Bilaga 1: Överenkommele om exploatering med tomträttupplåtele, Skärholmen Gårdväg, Skärholmen 2:1, del av. Bilaga 2: Uttällningutlåtande, tadbyggnadkontoret, daterat 2004-04-15. 1 (9)
12 tvåvåninghu mot naturområdet Skärholmdalen. Marken för projektet betår huvudakligen av en gruplan (Skärholmen Bollplan) amt läntmark för bollplanen amt länt mot Ekholmvägen. Ekholmvägen kall malna av och trädplantering anlägga mellan gångbanan och körbanan. Skärholmen Gårdväg utlägg till gatumark förbi botadprojektet och höj från Vårbergbackarna till efter botadprojektet för att erhålla bättre gatulutning amt minka länthöjder och få mindre brant uppfart till området. Naturområde norr om botadprojektet och parkområde öder om Vårholmbackarna iordningtäll för lek- och bollport mm. Som kompenation för den ianpråktagna bollplanen erhåller idrottnämnden medel för upprutning av en fulltor bollplan vid Vårberg IP med bl a kontgrä. Av idrottnämnden förelagen bollplan vid Sätra Bollplan amt påbörjad detaljplaneutredning för upprutning av Skärholmdalen förelå utgå ur aktuellt projektet då dea berör av utredningar för bebyggele läng Skärholmvägen amt naturreervatbildning för Sätrakogen. Projektet innebär inveteringutgifter om ca 18,4 mnkr och inkomter av tomträttupplåtele om ca 19,3 mnkr. Därav kall idrottnämnden erhålla 8 mnkr för bollplan vid Vårberg IP. 2 (9)
UTLÅTANDE Bakgrund HSB Botad AB planerar att bygga ca 150 lägenheter i flerbotadhu vid Skärholmen Gårdväg. Detaljplan, S-Dp 2002-06129-54 för botäder vid Skärholmen Gårdväg godkände av gatu- och fatighetnämnden 2003-09-30. Tidigare belut GfN Markanvining 2001-09-21 SbN StartPM 2002-09-26 Sbk Programamråd 2002-11-06 GfN Programremi 2002-12-17 SbN Program för detaljplan 2003-03-13 Sbk Detaljplaneamråd 2003-08-27 GfN Detaljplaneremi S-Dp 2003-09-30 Sbk uttällning av detaljplan mar 2004 SbN antagande av detaljplan förommaren 2004 Bekrivning av projektet HSB Botad AB planerar att vid Skärholmen Gårdväg på nuvarande Skärholmen bollplan uppföra ammanlagt ca 150 lgh. Ca 90 lgh bygg i 4 punkthu och ca 60 lgh i 12 tvåvåninghu (flerbotadhu). Punkthuen ligger i länten läng Ekholmvägen om malna av till 7 m köryta med trädplantering mellan gångbanan och gatan. Låghuen ligger mot Skärholmdalen på den plana gruytan amt mindre del av läntmark tillhörande planen om fyll upp. Entréer till punkthuen och tillfart till området ker från Skärholmen Gårdväg. Området indela i två fatigheter amt en gemenamhetanläggning mitt i området för parkeringar och tillfart. Parkeringen anordna om markparkering och antalet parkeringplater kall lägt vara 0,7 bilpl/lgh enligt taden riktlinjer. Marken kall upplåta med tomträtt enligt belut i GfN 2002-12-17. Överenkommele om exploatering Överenkommele om exploatering har upprättat med HSB Botad AB för botadrättlägenheter, bilaga 1. Preliminärt förlag till tomträttavtal bifoga överenkommelen där den preliminära bruttoarenan uppgår till ca 12 550 m2 BTA och tomträttavgälden till 703 000 kronor/år. Botadareor och avgäld jutera inför tomträttupplåtelen när bygglovhandlingar föreligger. Upplåteledagen för tomträtten kall betämma till ett kvartalkifte om infaller enat ex månader efter att fatighetbildningen vunnit laga kraft. Tillträde till fatigheten kall betämma till ett kvartalkifte om infaller enat ex månader efter det att fatighetbildningen enligt ovan har vunnit laga kraft. Avgäld kall utgå med 56 kr/m2 BTA eller enligt det belut om fatta av kommunfullmäktige. 3 (9)
I projektet kall inrymma två gruppbotäder med vardera 6 t enrumlägenheter med tillhörande gemenamma utrymmen. Totalt omfattar gruppbotäderna ca 800 m2. Bolaget kall vid inflyttningen ha färdigtällt den yttre miljön, å att de boende får en acceptabel kontakt med gator och parker. Bolaget ombeörjer rivning av omklädningbyggnaden. Rivning och omhändertagandet av ev. miljöfarligt material bekota av taden. Något miljöfarligt material ane inte finna i byggnaden enligt en preliminär underökning. Bolaget varar för arbeten och kotnader för att anera marken inom området från påträffade markföroreningar enligt av HSB utförd markmiljöunderökning. Staden anvarar för anering av ev. markföroreningar utöver de i rapporten angivna i den omfattning om kräv för att marken kall kunna använda för botadbebyggele. Staden och HSB kall amordna ina arbeten läng Ekholmvägen där bolaget kall chakta och bygga i väglänten och taden utföra ledningflyttning, avmalning av gatan och trädplantering. Skärholmen Gårdväg kall fylla upp förbi projektet för att minka lutningen på gatan från Vårholmbackarna och för bättre anpaning av uppfarten till botadområdet. Uppfyllnaden minkar även det dominanta intrycket av länten vid botadbebyggelen och minkar även lutningen något på gångvägen mot Skärholmdalen. HSB kall erätta taden med 500 000 kronor för den höjning om oraka av botadprojektet. Under byggtiden medge tillfällig infart från Vårholmbackarna enl. betämmelerna i avtalet. Öter om projektet planerar taden en dagvattenanläggning med damm om kall ha förbindele med Skärholmbäcken. Dagvatten kall tillföra anläggningen från projektet om därvid får bättre vattentillgång. I övrigt innehåller överenkommelen edvanliga betämmeler om program för ekologikt byggande, dagvattenhantering och tillgänglighet i utemiljön. Genomförande av botadprojektet och tidplan Byggtart planera till höten 2004 med en förta inflyttning våren 2006 om tidplanen för detaljplanen kan hålla. Punkthuen vid Ekholmvägen uppför i en förta etapp och därefter tarta etappen med låghuen. Ombyggnaden av de närliggande allmänna anläggningarna kall vara färdiga vid inflyttningen. 4 (9)
Konekvener av projektet Miljö Botäderna påverka av buller från främt Ekholmvägen, dock beräkna inte ärkilda bullerkyddåtgärder erfordra för projektet. Botadkvarteret får en bra botadmiljö med planterade gårdytor och närhet till ervice och kommunikationer i Skärholmen centrum. Antalet punkthu har under planarbetet minkat från fem till fyra för att inte hindra utikt och olinläpp från öder. Kompenation av grönyta och bollplanen Den ianpråktagna marken betår av en brantare länt mot gata, en törre gruplan (bollplanen) amt läntmark för bollplanen. I Skärholmdalen har vattenanläggningen Skärholmbäcken anlagt vartill dagvatten för från botadprojektet för att öka vattenflödet i bäcken. Som kompenationen för bollplanen betonade gatu- och fatighetnämnden 2002-12-17 att bollplanen kall kompenera genom utökning och upprutning av antingen Sätra IP eller Vårberg IP amt att ytor för pontanidrott för de yngre barnen kall finna i närområdet. Vidare kall upprutningen tidmäigt amordna med botadprojektet. Idrottnämnden belutade 2003-08-26 om var på detaljplaneremien att kompenation kall ke med en ny 11-mannaplan med kontgrä invid Sätra Bollplan amt en uppgradering av naturgräplanen på Vårberg idrottplat till en fulltor kontgräplan. Vidare rekommenderade uppförande av en närbollplan för lek och pontanidrott. I planförlaget har inlagt en mindre bollplan norr om projektet om kan nyttja för bollekar, midommarfeter etc. Genom den luttande terrängen kan ockå kidbacke/pulkabacke anordna för de yngre barnen. På ödra idan av Vårholmbackarna finn en parkyta om ockå planera uppruta för pontanlek och pel. En planare yta motvarande en mindre bollplan kan erhålla. Förutom iordningtällandet av en plan planera kompletterade vegetation och anordningar för pel och utevitele. På Ekholmhöjden trax öder om bebyggelen finn en törre lekpark med bollplaner om nyligen upprutat med medel från yttertadatningen. Vid Lillholmkolan, väter om projektet har bollplanen återtällt efter att kolbarackerna på bollplanen rivit. Denna får använda under icke koltid av allmänheten. Parkering Parkeringen förlägg inom kvarteret om markparkering. Ev. utför carportar. Angöringen till amtliga byggnader och parkeringen ker från Skärholmen Gårdväg. 5 (9)
Offentliga rummet Punkthubebyggelen kantar Ekholmvägen och låghuen ligger på den planare ytan mot Skärholmdalen. De nya botäderna påverkar inte närliggande hu i törre grad då de ligger norr och öter om närmate botadhuen och därtill på en lägre marknivå. Huen har del anpaat till den högre bebyggelen i öder på Ekholmhöjden del måhubebyggelen läng Vårholmbackarna väter om projektet. Måluppfyllele Bebyggelen utgör ett viktigt tillkott av lägenheter med hi och handikappvänliga entréer amt av låghu med god markkontakt. Botäderna ligger nära ervice, kommunikationer och törre rekreationområde. Näringliv och jobb i regionen Skärholmen centrum och Kungen Kurvaområdet ligger inom närområdet. Företagen i området yelätter många peroner inom handel, adminitration, kolor mm. Skärholmen Kungen Kurvaområdet utveckling beräkna fortätta och ge möjligheter till arbeten med många olika yrkeinriktningar. Genomförande av bollplaner om kompenation amt inrättande av naturreervat för Sätrakogen Kontoret har i enlighet med detaljplaneprogrammet tagit upp medel i budgeten för två bollplaner om kompenation till idrottförvaltningen för ianpråktagandet av Skärholmen bollplan amt utförandet av en mindre bollplan norr om botadprojektet. Detaljplanearbete har även påbörjat, i enlighet med programmet, för Skärholmdalen med förlag att Skärholmen Gårdväg utlägg om gata ner till Skärholmen Gård. Nuvarande bilväg genom trädgården till gården förelå ta bort. Biltrafiken förelå leda till den idag enkelriktade vägen till den allmänna bryggan amt Fikarfjärden båtklubb, om bredda något för en dubbelriktad trafik. Därtill planera olika upprutningar av gångvägar och naturytor i Skärholmdalen. Parkeringplat för gården amt för beökare till friområdet färdigtällde under år 2003 nära Skärholmen Gård. Nämnden godkände 2003-12-09 redoviningen av de parallella uppdrag om utfört för Skärholmområdet för tillkapande av ny bebyggele och anförde bl a att: Botadprojekteringen för (taddelnämnd)området har inriktningen att mint 3000 nya botäder tillkapa i området. Skärholmvägen befria från både genomfart- och tungtrafik. Vidare gav kontoret i uppdrag att kyndamt återkomma med tällningtagande till de tre parallella uppdragen amt förlag till naturreervatbildning i Sätrakogen och därtill förelå markanviningar. 6 (9)
Den av idrottnämnden begärda bollplanen invid Sätra Bollplan påverka både av utredningen för botäder läng Skärholmvägen och naturreervatavgränningen för Sätrakogen. Betr. Skärholmdalen bör överväga om detaljplanearbetet kall fortätta, amordna med naturreervatutredningen eller helt ingå i denna. Kontoret förelår därför att den förelagna 11- mannaplanen vid Sätra Bollplan nära Skärholmvägen amt planutredningen för Skärholmdalen utgår ur aktuellt projekt å att detta kan fullfölja och avluta inom en rimlig tidperiod. Budgeten har därför i det följande anpaat till att omfatta endat botadprojektet och de åtgärder i närområdet om bekrivit ovan. Upprutningen av bollplanen vid Vårberg IP amt närlek- och bollplaner vid Vårholmbackarna och trax norr om bebyggelen kall om planerat genomföra inom projektet ram. Ekonomi Kalkylen baera på tomträttupplåtele av marken för botäderna. Nedan redovia en exploateringkalkyl amt de budgetmäiga konekvenerna med ovan angivna ändringar i avgränningen av projektet. Exploateringkalkyl, prinivå 2004 (mnkr) Utgifter (-) Utredning, adminitration, fatighetbildning -1,2 Bollplan med kontgrä, Vårberg IP -8,0 Skärholmen Gårdväg, gatubyggnad, GC-väg, gräbollplan mm -3,4 Ekholmvägen, avmalning, ledningflytt o trädplantering -3,7 Cirkulationplat Vårholmbackarna -0,3 Park vid Vårholmbackarna -1,0 Belyningupprutning o. reerv -0,8 Summa utgifter: -18,4 Inkomter: (+) Avgäldunderlag botäder 18,8 HSB andel av uppfyllnad för Skärholmen Gårdväg 0,5 Summa inkomter: 19,3 Reultat: 0,9 Reultat per ekvivalent lägenhet 1 (tkr) 7 Markanläggningutgift per ekvivalent lägenhet 79 Exploateringgrad 0,4 1 Med ekvivalent lägenhet ave den ammanlagt tillkommande ytan (BTA) för botäder, kommeriella lokaler etc. dividerat med 100 (en lägenhet motvarar 100 m 2 BTA). 7 (9)
Budgetkonekvener Inveteringbudget Inveteringutgifterna för genomförande beräkna till ca 18,4 mnkr i löpande prinivå. Utfallet över åren beräkna bli enligt nedantående tabell: Mnkr Ack. t.o.m 2004 2005 2006 Senare Totalt 2003 Utgifter (-) -0,8-2,6-12,4-2,4-0,2-18,4 Staden utgifter/inkomter för exploatering finaniera via gatu- och fatighetnämnden inveteringbudget. I nämnden budget för 2004 amt i nämnden förlag till budget 2005 med inriktning för 2006-2007 finn medel upptagna. Utgifter för vatten- och avloppytem finaniera via Stockholm Vatten AB budget och ev utgifter för fjärrvärme via Fortum Fjärrvärme. Driftbudget De beräknade drift- och underhållkotnaderna inom gatu- och fatighetnämnden anvarområde beräkna öka med ca 26 000 kr/år om en följd av den totalt ökade gatu- och gångvägarean. För Skärholmen taddelnämnd beräkna drift- och underhållkotnaderna öka med ca 80 000 kr/år, den nya närbollplanen och parken vid Vårholmbackarna inräknad. Kapitalkotnaderna 2 beräkna uppgå till ca 1,2 mnkr/ år. Kotnad/intäkt per år Mnkr Kapitalkotnad -ränta(-) -0,9 -avkrivning (-) -0,3 2 Kapitalkotnaderna (ränta på markanläggning) minkar ucceivt åren framöver i takt med avkrivningen. Riker och oäkerhetfaktorer Trot markunderökningar finn riker att föroreningar påträffa, framförallt där arbeten utför i anlutning till befintlig gata. Detaljplanen har varit uttälld under mar 2004. Rik finn alltid för föreningar i detaljplaneproceen och överklagande av planen. Därvid kan byggtarten komma att förena för projektet. 8 (9)
Kontoret ynpunkter och förlag Kontoret aner att projektet om totalt ca 150 lgh är ett välkommet botadtillkott i Skärholmen. Botäderna ligger nära Skärholmen centrum med ervice och allmänna kommunikationer. Projektet innehåller både högre botadhu och tvåvåninghu. Byggnaderna har fin utikt mot och ligger nära rekreationområdet Skärholmdalen. Såväl den kuperade terrängen om den uppfyllda gruplanen kräver anpaningar av tillfarter, gångvägar och intilliggande parkytor. Stor vikt har lagt vid inplacering av byggnaderna och av utomhumiljön. Projektet bedöm vara kvalitethöjande för området. Nämnden belutade i december 2003 att kontoret inom Skärholmen taddelnämndområde kall utreda nya botadlägen och lägga fram förlag till markanviningar, bl a läng Skärholmvägen, amt förlag till natur reervatbildning för Sätrakogen. Då tidigare planerad bollplan invid Sätra Bollplan amt detaljplanearbetet för upprutning av Skärholmdalen berör av ovannämnda utredningar förlår kontoret att dea utgår ur aktuellt botadprojekt för Skärholmen Gårdväg och att budgeten anpaa till det avgränade projektet. Bollplanen amt upprutningen av Skärholmdalen bör ta med om angelägna åtgärder i kommande utredningar amt budgetförlag. Kontoret förelår att nämnden godkänner bilagda förlag till överenkommele om exploatering för botäder vid Skärholmen Gårdväg, amt godkänner inveteringutgiften om ca 18,4 mnkr och intäkter från tomträttupplåtele om ca 19,3 mnkr. SLUT 9 (9)