1 DISCIPLINNÄMNDEN VID BESLUT 2019-05-28 NASDAQ STOCKHOLM 2019:02 Nasdaq Stockholm MaxFastigheter i Sverige AB (publ) BESLUT Disciplinnämnden ålägger MaxFastigheter i Sverige AB att till Nasdaq Stockholm betala ett vite motsvarande tre årsavgifter. Hemställan Aktierna i MaxFastigheter i Sverige AB (publ) ( MaxFastigheter eller Bolaget ) är upptagna till handel på Nasdaq Stockholm AB:s ( Börsen ) handelsplattform Nasdaq First North. Bolaget har undertecknat en förbindelse om att följa Börsens vid var tid gällande regelverk för Nasdaq First North ( Regelverket ). Börsen har gjort gällande att MaxFastigheter brutit mot punkten 4.1 i Regelverket genom att pressmeddelanden angående fastighetsförvärv som Bolaget genomfört saknat information om köpeskillingen för de förvärvade fastigheterna, brutit mot punkten 4.1 i Regelverket genom att insiderinformation rörande flera fastighetsförvärv inte offentliggjorts så snart som möjligt, samt brutit mot punkten 4.1 i Regelverket genom att ha offentliggjort insiderinformation selektivt. Börsen har också gjort gällande att MaxFastigheter, mot bakgrund av de nämnda överträdelserna, inte uppfyllt kravet på erforderlig kapacitet för informationsgivning till marknaden enligt punkten 2.2.4 i Regelverket.
2 Börsen har med hänvisning till avsnitt 7.3 och Supplement B till Regelverket hemställt att disciplinnämnden prövar överträdelserna av Regelverket och fastställer lämplig påföljd. MaxFastigheter har vidgått omständigheterna i sak men bestritt att Bolaget har gjort sig skyldigt till de påstådda överträdelserna av Regelverket. Ingen av parterna har begärt muntlig förhandling. Disciplinnämnden har tagit del av handlingarna i ärendet. Skäl för beslutet Regelverket Enligt punkten 2.2.4 i Regelverket måste en emittent ha den organisation och personal som krävs för att uppfylla kraven för offentliggörande av information till marknaden enligt kapitel 4 i Regelverket. Enligt punkten 4.1 i Regelverket ska en emittent så snart som möjligt offentliggöra insiderinformation i enlighet med artikel 17 i Europaparlamentets och Rådets förordning (EU) nr 596/2014 ( MAR ) på ett sätt som säkerställer att alla intressenter på aktiemarknaden har samtidig tillgång till insiderinformation rörande emittenten. Av handledningstexten till punkten 4.1 i Regelverket framgår att informationen som offentliggörs av emittenten ska vara korrekt, relevant och tydlig och inte får vara vilseledande. Vidare måste information rörande beslut, fakta och omständigheter vara tillräckligt utförlig för att möjliggöra en bedömning av informationens betydelse för emittenten och dess finansiella instrument. Även utelämnad information kan innebära att emittentens informationsgivning blir felaktig och missvisande. Beträffande förvärv och försäljningar framgår att en emittent vid förvärv av ett bolag eller en verksamhet normalt ska informera om köpeskilling då uppgiften är viktig för en bedömning av transaktionens effekter på emittentens finansiella instrument. Enligt artikel 7 i MAR är insiderinformation information av specifik natur som inte har offentliggjorts, som direkt eller indirekt rör en eller flera emittenter eller ett eller flera finansiella instrument och som, om den offentliggjordes, sannolikt skulle ha en väsentlig inverkan på priset på dessa finansiella instrument. Enligt artikel 7.2 i MAR utgör ett mellanliggande steg i en över tiden pågående process insiderinformation om det i sig uppfyller dessa kriterier. Enligt artikel 17.1 i MAR ska en emittent så snart som möjligt informera allmänheten om insiderinformation som direkt berör den emittenten. Emittenten ska också se till att insiderinformationen offentliggörs på ett sätt som ger allmänheten en snabb tillgång till informationen och möjlighet till en fullständig och korrekt bedömning i rätt tid. Enligt artikel 17 i MAR och artikel 2.1 i Kommissionens genomförandeförordning (EU) 2016/1055 ( Genomförandeförordningen ) ska ett offentliggörande av insiderinformation ske så att informationen snabbt och på ett icke-diskriminerande sätt blir tillgänglig för allmänheten. Överväganden Avsaknad av information om köpeskilling i pressmeddelandena om fastighetsförvärv Under 2017 offentliggjorde Bolaget ett antal fastighetsförvärv ( Fastighetsförvärven ): Den 30 juni 2017 offentliggjorde Bolaget ett pressmeddelande med rubriken "MaxFastigheter förvärvar fastigheter med information om att Bolaget förvärvat två fastigheter i Eskilstuna och Norrtälje med ett sammanlagt underliggande fastighetsvärde uppgående till 52,7 mkr. Den 27 september 2017 offentliggjorde Bolaget ett pressmeddelande med rubriken MaxFastigheter förvärvar i Gävle med information om att Bolaget förvärvat fastigheten
3 Hemlingby. Av pressmeddelandet framgick att total investering uppgick till ca 73 mkr innebärande en direktavkastning om ca 8,2 procent. Den 3 oktober 2017 offentliggjorde Bolaget ett pressmeddelande med rubriken MaxFastigheter förvärvar fastigheter med information om att Bolaget förvärvat fyra fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde uppgående till 44,75 mkr och en direktavkastning om ca 8,5 procent. Den 4 oktober 2017 offentliggjorde Bolaget ett pressmeddelande med rubriken MaxFastigheter förvärvar fastighet med information om att Bolaget förvärvat ytterligare en fastighet med ett fastighetsvärde uppgående till 25 mkr och en direktavkastning om ca 8,32 procent. I samtliga pressmeddelanden ( Pressmeddelandena ) angavs att informationen i Pressmeddelandena var sådan som Bolaget var skyldigt att offentliggöra enligt MAR. Börsen har anfört: Information om köpeskillingen i större förvärv är väsentlig för bedömningen av informationens betydelse för emittenten och dess finansiella instrument. Uppgift om underliggande fastighetsvärde är relevant information men ersätter inte uppgift om köpeskilling. Pressmeddelandena den 27 september 2017, den 3 oktober 2017 och den 4 oktober 2017 innehöll information om direktavkastning i procent. Uppgift om direktavkastning är också relevant information för en investerare men ersätter inte heller uppgift om köpeskilling. Vidare måste ett sådant nyckeltal, för att det ska tillföra reell information, kompletteras med information om hur nyckeltalet beräknats. Pressmeddelandena saknade sådan information. Informationen i Pressmeddelandena var därmed inte tillräckligt utförlig för att möjliggöra en bedömning av informationens betydelse för emittenten och dess finansiella instrument. Bolaget har således brutit mot punkten 4.1 i Regelverket. MaxFastigheter har anfört: Bolagets ståndpunkt är att de i Pressmeddelandena angivna överenskomna fastighetsvärdena samt i förekommande fall angiven information om direktavkastning beskrivit förvärven på ett sådant sätt att läsaren förstått värdet av Fastighetsförvärven för Bolaget och att en köpeskilling inte behövt offentliggöras. Tre av Fastighetsförvärven (30 juni / 27 september / 3 oktober) avsåg vidare bolagsaffärer innehållande fastigheter där köpeskilling för fastigheterna offentliggjorts men däremot inte köpeskillingen för själva aktieöverlåtelserna. Disciplinnämnden konstaterar att köpeskillingen vid bolags- och verksamhetsförvärv som huvudregel utgör insiderinformation och att information om köpeskilling därmed normalt sett ska offentliggöras, såvida inte annan information offentliggjorts som möjliggör en fullständig och korrekt bedömning av förvärvets betydelse för priset på förvärvarens finansiella instrument. Disciplinnämndens bedömning är att de tre Pressmeddelandena som innehöll information angående Fastighetsförvärvens värde samt direktavkastning varit tillräckligt utförliga. Pressmeddelandet offentliggjort den 30 juni 2017 innehöll emellertid endast information om sammanlagt underliggande fastighetsvärde vilket enligt disciplinnämndens mening inte kan anses vara tillräckligt för att möjliggöra en fullständig och korrekt bedömning av informationens betydelse för priset på Bolagets finansiella instrument. Bolaget har således i offentliggörandet av pressmeddelandet den 30 juni 2017 brutit mot punkten 4.1 i Regelverket. Tidpunkter för offentliggörande Pressmeddelandena med information om Fastighetsförvärven offentliggjordes på samma dagar eller dagen efter köpeavtalen undertecknades av Bolaget och säljaren.
4 Börsen har anfört: Händelseförlopp som föregår undertecknande av förvärvsavtal måste som utgångspunkt betraktas som en över tiden pågående process med mellanliggande steg. Även information om ett tilltänkt förvärv är typiskt sett av specifik natur redan vid något sådant mellanliggande steg, exempelvis vid tidpunkten för undertecknande av eventuella sekretessavtal och letter of intent mellan parterna eller, i vart fall, vid tidpunkten för styrelsens beslut om att fullgöra förvärvet. Händelseförloppen som föregick undertecknandet av avtalen för Fastighetsförvärven måste betraktas som processer med mellanliggande steg och det kan förutsättas att styrelsebeslut har föregåtts av såväl förhandling som sedvanlig utvärderings- och förberedelseprocess. Information om respektive förvärv måste således ha varit av specifik natur och utgjort insiderinformation vid en tidigare tidpunkt än vid tidpunkten för undertecknandet av förvärvsavtalen. Följaktligen borde Bolaget i vart fall vid tidpunkten för distribution av styrelsematerialet till styrelseledamöterna, alternativt i omedelbar anslutning till att styrelsen fattat beslut om att genomföra Fastighetsförvärven, antingen ha offentliggjort information om förvärven eller fattat beslut om uppskjutet offentliggörande. Något offentliggörande vid dessa tidpunkter har inte skett. Bolaget har inte heller beslutat om uppskjutet offentliggörande. Bolaget har därför i samtliga fall ovan agerat i strid med punkten 4.1 Regelverket. MaxFastigheter har anfört: Informationen om Fastighetsförvärven utgjorde insiderinformation på samma dag avtalen undertecknades. I samtliga fall gjordes snabba affärer och avtalen undertecknades dagen innan eller samma dag som Pressmeddelandena offentliggjordes. Vid de tillfällen avtal undertecknades dagen innan var det för sent att skicka pressmeddelande till marknaden under samma dag. Före dess att avtalen undertecknats har informationen inte varit av specifik natur och inte heller varit sådan som en förnuftig investerare skulle ha utnyttjat för sitt investeringsbeslut i Bolagets aktier. Disciplinnämnden konstaterar att det utifrån de uppgifter disciplinnämnden fått ta del av inte går att avgöra exakt vid vilken tidpunkt som informationen angående Fastighetsförvärven kom att utgöra insiderinformation. Insiderinformation måste dock i vart fall anses ha uppstått vid en tidigare tidpunkt än dagen då avtalen om Fastighetsförvärven undertecknades. Disciplinnämndens bedömning är därmed att Bolaget inte har offentliggjort information om Fastighetsförvärven så snart som möjligt, eller för det fall förutsättningar därför var för handen, på föreskrivet sätt beslutat om att skjuta upp offentliggörandet av informationen. Bolaget har därmed överträtt punkten 4.1 i Regelverket. Selektiv informationsgivning Den 18 september 2017 publicerades en analys av Bolaget med titeln Sektorns bästa yieldarbitrage på Aktiespararnas webbplats. I analysen diskuteras ett antal av Bolagets projekt, bl.a. ett handelsprojekt i Gävle för ca 75 mkr. Information om projektet i Gävle offentliggjordes genom pressmeddelande av Bolaget den 27 september 2017. Pressmeddelandet den 27 september 2017 innehöll hänvisning till att informationen var sådan som Bolaget var skyldigt att offentliggöra enligt MAR. Börsen har anfört: Information om det potentiella förvärvet i Gävle måste under alla omständigheter ha utgjort insiderinformation när Bolaget den 9 september 2017 delgav Aktiespararna information om projektet. Informationen har uppenbart tillmätts betydelse i Aktiespararnas analys och kom endast att marginellt avvika från informationen som sedermera offentliggjordes av Bolaget i pressmeddelandet den 27 september 2017. I sammanhanget noteras att Aktiespararna i analysen rekommenderat köp till en riktkurs för
5 Bolagets aktie på 35 kronor, vilket var ca 25 % över rådande marknadskurs. Genom att delge Aktiespararna information om förvärvet på ett otillåtet sätt har Bolaget tillhandahållit insiderinformation selektivt. MaxFastigheter har således brutit mot punkten 4.1 i Regelverket. MaxFastigheter har anfört: Bolaget informerade Aktiespararna om att Bolaget hittat ett projekt i Gävle den 9 september 2017. Affären var då inte färdig. Avsikten var att analysen skulle släppas den 1 oktober, alltså efter att Bolagets affär i Gävle var offentliggjord. Vid tillfället då informationen delgavs Aktiespararna var informationen om det eventuella köpet inte så konkret att den utgjorde insiderinformation. Vidare har mottagare av informationen tagits upp i Bolagets insiderförteckning. Disciplinnämnden konstaterar att det utifrån de uppgifter disciplinnämnden fått ta del av inte går att avgöra exakt vid vilken tidpunkt som informationen angående fastighetsförvärvet i Gävle utgjorde insiderinformation. Mot bakgrund av att Bolagets styrelse fattade beslut om att förvärva fastigheten i Gävle den 27 juni 2017, samt att den information Aktiespararna fick ta del av den 9 september 2017 var mycket lik den information som Bolaget offentliggjorde den 27 september 2017, måste dock informationen om förvärvet anses ha utgjort insiderinformation vid den tidpunkt då Aktiespararnas analytiker fick ta del av informationen. Genom att Bolaget delgav Aktiespararnas analytiker informationen har Bolaget därmed brutit mot punkten 4.1 i Regelverket. Kapacitet för informationsgivning Börsen har anfört: Mot bakgrund av Bolagets upprepade överträdelser av Regelverket är det enligt Börsen uppenbart att Bolaget inte har haft erforderlig organisation och resurser till uppfyllande av det krav på tillräcklig kapacitet för informationsgivning som följer av punkten 2.2.4 i Regelverket. MaxFastigheter har anfört: Enligt Regelverket är Bolaget skyldigt att anlita en Certified Adviser som ska instruera Bolaget avseende efterföljandet av Regelverket. Det är Börsen som utövar tillsyn över Certified Adviser. Pressmeddelandena har förhandsgranskats och godkänts av Certified Adviser innan offentliggörande och Bolaget har förlitat sig på dessa godkännanden. Bolaget har initierat en process att anlita en ny Certified Adviser. Mot denna bakgrund har Bolagets överträdelser av Regelverket varit försvarliga och bör inte leda till påföljd. Disciplinnämnden konstaterar att de överträdelser som disciplinnämnden funnit att MaxFastigheter gjort sig skyldigt till visar att Bolagets kompetens vad avser informationsgivning under den nu aktuella perioden varit bristfällig. Att Bolaget lastar sin Certified Adviser för bristerna i Bolagets informationsgivning stärker disciplinnämndens uppfattning i detta hänseende. MaxFastigheter har därmed inte uppfyllt de krav som följer av punkten 2.2.4 i Regelverket vid tidpunkten för de nu aktuella överträdelserna. Sammanfattningsvis anser disciplinnämnden att Bolaget vid upprepade tillfällen och i flera avseenden överträtt Regelverket. Disciplinnämnden ser allvarligt på överträdelserna och bestämmer påföljden till ett vite motsvarande tre årsavgifter.
6 På disciplinnämndens vägnar Marianne Lundius I nämndens avgörande har deltagit f.d. justitierådet Marianne Lundius, auktoriserade revisorn Svante Forsberg, direktören Carl-Johan Högbom, advokaten Patrik Marcelius och direktören Anders Oscarsson. Sekreterare: Jur. kand. Erik Lidman