Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2011-03-08

Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2011-03-08 Boindex sjönk till 132,3 fjärde kvartalet 2010 högre räntor och huspriser dämpar husköpkraften Boindex sjönk till 132,3 fjärde kvartalet i år, från tredje kvartalets 145,2. Hushållens inkomstmarginaler vid husköp har krympt ytterligare och är nu drygt 32 %. Huvudorsaken till att Boindex sjunkit är det högre ränteläget. Både den rörliga och den bundna räntan har stigit, och fler har också valt att binda lånen. Därmed har den sammanvägda bolåneräntan fortsatt att stiga. Ökningen av medianpriset på småhus bidrar också till den svagare husköpkraften. Boindex är 100 när hushållen använder 15 % av förvärvsinkomsten före skatt till bolånekostnader. När Boindex överstiger 100 har hushållen råd med sitt boende enligt den fastställda normen. Ju högre siffra, desto bättre. En känslighetsanalys visar att om huspriser och inkomster hålls konstanta, och bolåneräntan stiger till 2008 års nivå (5,4 %), så försvinner hushållens marginaler vid husköp. Fortsätter huspriserna att stiga, sjunker Boindex ännu snabbare ned mot 100. Medianpriset för småhus i riket steg från 1,65 till 1,69 miljoner kronor. Den sammanvägda bolåneräntan steg för fjärde kvartalet i rad, från 2,5 till 3,1 %. Den årliga förvärvsinkomsten för ett hushåll där minst en arbetar ökade till 611 200 kronor före skatt. I drygt 80 % av kommunerna sjönk husköpkraften jämfört med kvartalet innan. Stockholmarna har landets lägsta husköpkraft, följt av flera kommuner i Skåne. Den högsta har återigen invånarna i Piteå, följt av hushållen i Karlskoga. 180 160 140 120 100 80 60 Boindex för riket Boindex hela riket ---------------------------- 2000 148,2 2001 141,9 2002 140,0 2003 144,5 2004 147,3 2005 146,5 2006 128,6 2007 109,3 2008 102,3 2009 150,7 2010 143,3 ---------------------------- 2010 145,2 2010 132,3 Källa: Swedbank samt data från SCB. Data revideras löpande utifrån nya uppgifter. Cecilia Hermansson, Ekonomiska sekretariatet, Swedbank tfn 08-5859 7720, fax 08-5859 3540, e-post: cecilia.hermansson@swedbank.se Administration: Ekonomiska sekretariatet, tfn 08-5859 7740, e-post: ek.sekr@swedbank.se, Internet: www.swedbank.se/boindex

Boindex delkomponenter: Huspriser, räntor och inkomster Småhuspriser Medianpriset för småhus Boindex första delkomponent steg från 1,65 till 1,69 miljoner kronor och nådde därmed tillbaka till andra kvartalets nivå. 1 Årstakten ökade till 5,6 %. I Stockholmsregionen steg medianpriset med 23 000 kronor till en historiskt hög nivå på 3,373 miljoner kronor. Årstakten blev drygt 5,7 %. I Malmöregionen var ökningstakten på årsbasis lägre på 3,9 %, och medianpriset sjönk från 2,65 till 2,6 miljoner mellan tredje och fjärde kvartalet. I Göteborgsregionen steg medianpriset med 50 000 kronor till 2,7 miljoner. Årstakten blev 3,8 %. I gruppen medelstora städer steg medianpriset med 25 000 kronor från kvartalet innan och noterade 1,925 miljoner kronor. På årsbasis ökade prisnivån med endast 1,3 %. Gruppen övriga kommuners medianpris sjönk med 5 000 kronor till 990 000 kronor. I jämförelse med fjärde kvartalet ifjol steg prisnivån med 6,1 %, vilket var den snabbaste ökningstakten. Prisutveckling för småhus 1993-2010 per region, medianpris (SEK) 3 600 000 3 400 000 3 200 000 3 000 000 2 800 000 2 600 000 2 400 000 2 200 000 2 000 000 1 800 000 1 600 000 1 400 000 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 Kronor Hela riket Stockholm Malmö Göteborg Mellanstora Övriga Källa: SCB och Swedbank Bolåneräntor utifrån faktisk nyupplåning Bolåneräntan, som vägs samman av rörliga och bundna bolåneräntor utifrån den faktiska nyutlåningen, utgör den andra delkomponenten. Fjärde kvartalet steg den sammanvägda bolåneräntan till 3,1 %, från 2,5 % tredje kvartalet. Bolåneräntan steg därmed under hela fjolåret, och den sammanlagda uppgången sedan bottenläget fjärde kvartalet 2009 är nu 1,4 procentenheter. 1 I Boindex redovisas medianpriser. Observera att dessa inte tar hänsyn till de försålda fastigheternas taxeringsvärden. Medianprisernas utveckling kan därför avvika från annan mer vedertagen statistik över husprisernas utveckling. Revideringar av de närmast föregående kvartalen är vanliga. Boindex Sida 2 (7) 2011-03-08

Ränteuppgången beror dels på att de rörliga och de bundna räntorna stigit, dels på att fler hushåll valt att binda sina lån. Den rörliga räntan (tremånaders) steg från tidigare 2,1 % till 2,6 %. Den sammanvägda bundna räntan steg från 3,4 % tredje kvartalet till 3,8 %. Den volym av nya lån som tagits till rörlig ränta sjönk med 6 procentenheter till 59 %, från 65 %. Andelen av lånevolymen som tagits till bundna räntor (under fem år) ökade från 28 % till 34 %, medan andelen bundna räntor (över fem) år ökade från 6,6 % till 7,3 %. Bolåneräntor utifrån faktisk nyutlåning 1993-2010 14 Procent 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Q 1Q 2Q 3Q 4 Källa: SCB och Swedbank Vägd ränta Bunden ränta Rörlig ränta Hushållens arbetsinkomster Boindex tredje delkomponent är hushållens förvärvsinkomster före skatt (median) för gifta och sambeskattade hushåll (minst en i hushållet förvärvsarbetar). I riket som helhet uppgick hushållens förvärvsinkomst till 611 200 kronor fjärde kvartalet ifjol. Ett Boindex på 132,3 innebär att hushållen har 32,3 % högre inkomster än de som krävs för att ha råd med medianvillan, d v s för att uppfylla vår norm om högst 15 % bolånekostnader som andel av hushållets förvärvsinkomster före skatt. När Boindex är 132,3 % betalar hushållen 11,3 % bolånekostnader som andel av bruttoförvärvsinkomsten. För rikets hushåll behövs en genomsnittlig inkomst på 461 861 kronor för att uppfylla normen vid köpet av medianvillan. Då skulle Boindex uppgå till 100. Eftersom hushållen i median har 611 200 kronor, innebär det att marginalen är nära 150 000 kronor per år före skatt, eller 32,3 %. I Stockholmsregionen krävs närmare 921 800 kronor i årsinkomst för att nå normen och ett Boindex på 100. I verkligheten har Stockholmarna en medianinkomst i hushållet på drygt 707 000 kronor. Därmed är Boindex på 76,7, vilket är en tydlig försämring jämfört med förra årets fjärde kvartal (94,2), och även med förra kvartalet (82,7). Stockholmarna betalar nästan 20 % bolånekostnader som andel av bruttoinkomsten, att jämföra med rikets dryga 11 % och gruppen övriga kommuner på 7 %. I Malmö- och Göteborgsregionerna behöver hushållsinkomsten uppgå till 710 555 respektive 737 884 kronor. Göteborgsborna och Malmöborna har inte riktigt den inkomst som krävs, utan Boindex ligger under 100-strecket (87,6 respektive 89,9). I medelstora städer som grupp har hushållen marginaler på närmare 17 % utifrån den årliga medianinkomsten på 613 450 kronor. Övriga kommuner har endast något lägre faktisk inkomst (581 000), men Boindex Sida 3 (7) 2011-03-08

utifrån de relativt låga huspriserna krävdes endast 270 000 kronor fjärde kvartalet och därmed har hushållen mycket stora marginaler vid husköp (115 %). OBS! Dessa beräkningar tar inte hänsyn till andra konsumtionsbehov som hushållet har, utan visar endast att 85 % av bruttoinkomsten kvarstår för andra utgifter. Denna undersökning bör inte användas för att beräkna kvar att leva på. Beloppet skall i första hand användas som jämförelsemått mellan regionerna/kommunerna. Utveckling av hushållens förvärvsinkomster före skatt i olika regioner, löpande priser 1993-2010 (kr/år) 725 000 700 000 675 000 650 000 625 000 600 000 575 000 550 000 525 000 500 000 475 000 450 000 425 000 400 000 375 000 350 000 325 000 300 000 275 000 Källa: SCB och Swedbank Hela riket Stockholm Malmö Göteborg Mellanstora Övriga Regionala Boindex Även fjärde kvartalet sjönk husköpkraften i samtliga regioner/kommungrupper, d v s i riket, och i storstadsregionerna, medelstora städer samt i gruppen övriga kommuner. Det högre ränteläget påverkade samtliga regioners och kommungruppers husköpkraft negativt. Förutom i Malmö och gruppen övriga kommuner steg dessutom medianpriset på småhus, vilket ytterligare pressade ned husköpkraften i dessa regioner/kommungrupper. Husköpkraften i storstadsregionerna har nu fallit ännu längre ned under 100-strecket och den är strukturellt låg till följd av kraftiga husprisuppgångar under en längre tid. Bolånen har stigit och eftersom hushållens bolåneportföljer består av en stor andel rörliga räntevillkor, ökar sårbarheten för högre bolåneräntor. Även om husköpkraften är högst i kommunerna utanför storstadsregioner och medelstora kommuner, säger Boindex ingenting om möjligheterna att avyttra småhus i olika regioner. Utanför storstadsregionerna är omsättningen lägre och huspriserna påverkas av utvecklingen på den lokala arbetsmarknaden, som inte behöver vara samstämmig med konjunkturutvecklingen i landet som helhet. Boindex Sida 4 (7) 2011-03-08

Boindex i olika regioner 1993-2010 270 260 250 240 230 220 210 200 190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 Regionala boindex Övriga kommuner Hela riket Göteborg Medelstora städer Malmö Stockholm Källa: Swedbank samt data från SCB. Kommunala Boindex Boindex har tagits fram för 48 enskilda kommuner över hela landet. I de tre storstadsregionerna ingår redan 51 kommuner och i gruppen övriga kommuner ca 200 kommuner. Ett kriterium för att analysera en enskild kommun är att minst 25 småhusköp har registrerats i kommunen under kvartalet. Lägst husköpkraft i landet har Stockholmarna där huspriserna är höga i förhållande till inkomstnivån. Därefter följer den skånska regionen med Båstad, Helsingborg och Malmöregionen. På femte plats nerifrån kommer Göteborgsregionen, följt av Uppsala, Linköping, Höganäs och Varberg. Dessa nio kommuner/regionen ligger samtliga under 100- strecket, d v s hushållen där har egentligen inte råd med sina husköp, eller måste göra avkall på annan konsumtion. Högst husköpkraft detta kvartal uppvisade återigen Piteå med ett Boindex på 286,7 d v s 187 % högre inkomst än vad som krävs. På andra plats kommer Karlskoga, följt av Örnsköldsvik, Gislaved och Ljungby. I drygt fyra femtedelar av kommunerna/regionerna sjönk Boindex under fjärde kvartalet, vilket var mer än under tredje kvartalet (tre fjärdedelar). Vid framtagningen och analysen av Boindex tror vi oss ha använt tillförlitliga källor och bearbetningsrutiner. Swedbank AB (publ) kan dock inte ta ansvar för analysernas riktighet eller fullständighet och inte heller för eventuell felaktighet eller brist i grundmaterialet eller bearbetningen därav. Läsarna uppmanas att basera eventuella beslut även på annat underlag. Varken Swedbank eller dess anställda eller andra medarbetare skall kunna göras ansvariga för förlust eller skada, direkt eller indirekt, på grund av eventuella fel eller brister i analyser som redovisas i Boindex. Boindex ger en bild av de svenska hushållens situation som grupp, men kan inte svara för enskilda hushåll. Boindex ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inkl. kredit- och räntebeslut. Boindex speglar utvecklingen efter de försäljningar av småhus som gjorts, men ger ingen bild av framtida försäljningar. Boindex Sida 5 (7) 2011-03-08

Boindex på kommunal nivå, inklusive storstadsregioner Kommun Kvartal 4, 2010 Kvartal 3, 2010 Förändring 1 Piteå (1) 286.7 305.2 299.3-18.5 2 Karlskoga (3) 275.4 283.0 270.6-7.6 3 Örnsköldsvik (4) 250.4 276.3 268.4-25.9 4 Gislaved (6) 249.4 230.8 230.8 18.6 5 Skellefteå (2) 245.2 273.7 273.7-28.5 6 Ljungby (15) 222.7 167.5 168.5 55.2 7 Hässleholm (7) 206.6 230.7 226.0-24.1 8 Hudiksvall (5) 197.7 252.3 242.5-54.6 9 Mariestad (8) 188.2 224.8 224.8-36.6 10 Vänersborg (11) 184.0 180.3 180.3 3.7 11 Västervik (9) 168.0 201.2 201.2-33.2 12 Borlänge (17) 166.5 164.2 164.2 2.3 13 Karlskrona (19) 162.7 160.2 161.3 2.5 14 Luleå (16) 155.6 169.8 165.4-14.2 15 Värnamo (13) 155.4 174.2 174.2-18.8 16 Trollhättan (14) 154.2 171.3 171.3-17.1 17 Kristianstad (18) 153.4 164.5 163.9-11.1 18 Sundsvall (10) 152.4 181.6 181.6-29.2 19 Falun (26) 148.9 140.7 139.1 8.1 20 Skövde (12) 140.0 172.9 175.4-32.9 21 Borås (20) 133.7 157.5 157.5-23.7 22 Falkenberg (21) 132.5 149.1 149.1-16.6 23 Eskilstuna (29) 131.1 136.7 136.7-5.6 24 Gävle (22) 130.6 145.3 145.3-14.7 25 Norrtälje (34) 125.3 127.6 127.6-2.3 26 Växjö (27) 124.0 135.9 137.9-11.9 27 Karlstad (32) 122.6 130.0 130.0-7.5 28 Gotland (30) 121.6 132.7 135.3-11.1 29 Uddevalla (24) 121.3 141.8 141.4-20.5 30 Strängnäs (31) 119.8 132.9 132.9-13.1 31 Nyköping (23) 116.6 142.9 144.0-26.3 32 Kalmar (25) 116.6 139.2 139.8-22.6 33 Enköping (28) 115.5 137.8 137.8-22.3 34 Örebro (33) 114.5 127.7 127.7-13.2 35 Östersund (35) 112.8 123.7 123.7-10.9 36 Halmstad (45) 111.6 105.0 105.0 6.6 37 Ängelholm (44) 111.4 106.2 105.4 5.2 38 Norrköping (38) 109.6 116.9 117.0-7.3 39 Västerås (37) 109.0 121.6 121.6-12.5 40 Umeå (40) 105.3 115.6 115.6-10.3 41 Landskrona (36) 104.4 120.7 121.6-16.3 42 Jönköping (42) 103.0 97.3 109.8 5.7 43 Varberg (41) 96.8 113.9 113.9-17.1 44 Höganäs (43) 96.3 106.1 106.7-9.7 45 Linköping (39) 96.3 116.4 116.4-20.2 46 Uppsala (47) 95.6 97.4 97.4-1.7 47 Göteborgsregionen (46) 89.9 98.1 98.1-8.2 48 Malmöregionen (49) 87.6 92.1 93.1-4.5 49 Helsingborg (50) 82.1 87.2 86.5-5.1 50 Båstad (48) 81.0 96.0 95.0-15.0 51 Stockholmsregionen (51) 76.7 82.7 82.7-6.0 Riket som helhet 132.3 145.2 145.2-12.9 Siffror inom parentes efter ortsnamnet anger placering förra kvartalet. Förra kvartalets siffror kan ha reviderats, framför allt till följd av reviderade småhuspriser (vilket görs löpande). Eventuella revideringar av inkomster görs i maj varje år. De ursprungliga siffrorna redovisas i spalten till vänster om kolumnen Förändring. Boindex Sida 6 (7) 2011-03-08

Boindex: Metod Syfte Norm Mäter förändringar i hushållens köpkraft i första hand vid husköp, men kan också ge indikationer om befintligt boende. Hushållens bolånekostnader bör enligt vår definition inte överstiga 15 % av förvärvsinkomsten (före skatt), vilket motsvarar ca 25 % av disponibelinkomsten. Definition av boindex Faktisk inkomst i förhållande till den inkomst som krävs för att uppfylla normen om 15 % bolånekostnader av inkomsten före skatt. Vid index = 100 använder hushållen 15 % av inkomsten före skatt, vid index > 100 har hushållen en bättre köpkraft än normen och vid index < 100 har hushållen en sämre köpkraft än normen. Variabler Begränsningar Småhuspriser från SCB (median) Hushållens förvärvsinkomster för gifta och sambeskattade från SCB (median) samt egna beräkningar Bolåneräntor från Riksbanken (rörliga kring 3 mån, bundna 1-5 år och > 5 år, sammanvägda) ger den månatliga bolånekostnaden vid antagandet om 20 % insats och 30 års återbetalningstid Boindex inkluderar bolånekostnader, men exkluderar skatter och subventioner, inklusive fastighetsskatt och ränteavdrag. Boindex ska ge en fingervisning om läget för hushållen som grupp men kan inte tala för varje enskilt hushåll. Boindex ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inklusive beslut om kreditgivning och räntebindning. Boindex speglar hushållens köpkraft utifrån de husköp som gjorts, men säger ingenting om hushållens försäljningsmöjligheter. Periodicitet Regioner Utkommer kvartalsvis Förutom hela riket, d v s samtliga kommuner i riket, ingår även: 1. Stockholm Upplands Väsby, Vallentuna, Österåker, Värmdö, Järfälla, Ekerö, Huddinge, Botkyrka, Salem, Haninge, Tyresö, Upplands Bro, Täby, Danderyd, Sollentuna, Solna, Sundbyberg, Stockholm, Nacka, Lidingö, Vaxholm, Sigtuna, Norrtälje, Södertälje, Nynäshamn och Nykvarn 2. Malmö Staffanstorp, Burlöv, Vellinge, Kävlinge, Lomma, Svedala, Malmö, Lund, Trelleborg, Skurup, Eslöv och Höör 3. Göteborg Kungsbacka, Härryda, Partille, Öckerö, Stenungssund, Tjörn, Ale, Lerum, Göteborg, Mölndal, Kungälv, Alingsås och Lilla Edet 4. Kommuner > 75 000 inv Uppsala, Eskilstuna, Linköping, Norrköping, Jönköping, Växjö, Helsingborg, Kristianstad, Halmstad, Borås, Karlstad, Örebro, Västerås, Gävle, Sundsvall, Umeå 5. Resterande kommuner Övriga ej ovan nämnda kommuner Separat redovisade kommuner Borlänge, Borås, Båstad, Enköping, Eskilstuna, Falkenberg, Falun, Gislaved, Gotland, Gävle, Halmstad, Helsingborg, Hudiksvall, Hässleholm, Höganäs, Jönköping, Kalmar, Karlskoga, Karlskrona, Karlstad, Kristianstad, Landskrona, Linköping, Ljungby, Mariestad, Luleå, Norrköping, Norrtälje Nyköping, Piteå, Skellefteå, Skövde, Strängnäs, Sundsvall, Trollhättan, Uddevalla, Umeå, Uppsala, Varberg, Vänersborg, Värnamo, Västervik, Västerås, Växjö, Ängelholm, Örebro, Örnsköldsvik, Östersund Boindex Sida 7 (7) 2011-03-08