GATU- OCH FASTIGHETSKONTORET TJÄNSTEUTLÅTANDE GFN 2005-02-15 1(7) Handläggare: Lar Berglund Region I Markbyrån Tel: 508 269 27 e-mail: Lar.Berglund@gfk.tockholm.e 2005-01-23 Dnr: 02-512-1083 Till Gatu- och fatighetnämnden Kvarteret Gamen, Södermalm, delgenomförandebelut FÖRSLAG TILL BESLUT Gatu- och fatighetnämnden godkänner inveteringutgifter om 10 Mnkr enligt kontoret utlåtande. Olle Zetterberg Ander Berglund SAMMANFATTNING Göran Gahm Exploateringen inom kvareteret Gamen betår av tre delar. NCC bygger 120 lgh där Åöhallen tår idag, Svenka Botäder bygger om Skattekrapan till tudentbotäder och Einar Matton bygger 60 lgh mellan Skattekrapan och Åöhallen. Åöhallen riv och erätt med en ny hall vid Fran Schartau gymnaium. I väntan på denna bygg en illfällig idrotthall på Erikdal bollplan. Evakueringavtal kall teckna med SISAB och överenkommele kall träffa med Stockholm Parkering AB om Vätgötagaraget om berör av exploateringen. Exploateringavtal, om bl. a. berör flertalet gemenamma kontruktioner då i princip hela exploateringområdet är underbyggt, kall teckna med amtliga byggherrar. Projektet har inveteringutgifter om ca 98 mnkr och inveteringinkomter om ca 104 mnkr. Dock är flertalet poter inte förankrade i avtal varför kontoret aver återkomma till GFN under våren för ett fulltändigt genomförandebelut. Våren och ommaren inveteringar kommer uppgå till ca 10 mnkr och för att driva exploateringen vidare och för att underlätta omvandlingen av Skattekrapan behöver kontoret belut för att invetera i ledningflytt och förtärkningarbeten i den nya lokalgatan amt mindre
anläggningjobb i anlutning till exploateringen. Kontoret förelår att nämnden godkänner inveteringutgifter om 10 mnkr. UTLÅTANDE Bakgrund Inom kvarteret Gamen 9 på Södermalm har taden anviat mark till NCC för att uppföra ca 120 lägenheter och till Einar Matton för att uppföra ca 60 lägenheter. Samtidigt pågår omvandling av Skattekrapan (Gamen 8) till tudentbotäder vilket genomför av Svenka Botäder. Detaljplaner för NCC och Skattekrapan har antagit av tadbyggnadnämnden och båda planerna är överklagade till regeringen. Detaljplanearbete för Einar Matton har påbörjat av tadbyggnadkontoret. Staden äger Gamen 9 men upplåter den med tomträtt till SISAB om använder den till koländamål. Evakueringavtal kall teckna med SISAB för att möjliggöra exploateringen. Detta avtal reglerar evakueringen av den å kallade Åöhallen om idag nyttja enbart av Idrottförvaltningen då SISAB flyttat in kolverkamhet till nybyggda lokaler i Åögymnaiet. Staden kall erätta SISAB för de kotnader dom lagt ned i amband med denna evakuering. Idrottförvaltningen verkamheter kall flytta till den nya Skantullhallen vid Fran Schartau gymnaium. Denna beräkna tå färdig höten 2007 och i avvaktan på denna aver kontoret uppföra en tillfällig idrotthall på Erikdal bollplan. Bygglov för detta är ökt och överklagat. Ärendet beräkna vara avgjort i vår. Under Åöhallen ligger nedfarten till Vätgötagaraget om äg av taden men hyr ut till Stockholm parkering AB. Kontoret aver älja garaget till hyregäten och förhandlingar pågår. NCC aver uppföra ett nytt garage under in kommande botadbebyggele. Detta garage aver NCC överlåta till Stockholm Parkering. Både NCC och Einar Maton tecknar edan hyreavtal för parkering i det nya garaget. 2 (7)
Vy över kv Gamen. Entrén till Skattekrapan tämmer ej överen med denna ki. Tidigare belut GFN anviade NCC mark 2000-10-17 och Einar Matton 2004-10-12. 2002-06-11 godkände GFN kontoret förlag till planremi för kvarteret Gamen. Förlaget innehöll då förutom botäder även ett hotell i Skattekrapan om edan utgick. Vidare fattade GFN 2002-10-22 belut om delgenomförandebelut beträffande evakuering av Åöhallen. GFN belutade 2004-03-02 att Åöhallen ej ka riva innan en fullgod erättning finn i närområdet och gav ålede kontoret i uppdrag att hitta en ådan löning i form av en tillfällig idrotthall. Bekrivning av projektet Åöhallen riv för att ge plat åt NCC exploatering. Staden handlar upp och genomför rivning till en med NCC överenkommen nivå. Under tiden detta ker och under den tid NCC utför grundläggning måte Vätgötagaraget tänga av varför kontoret kall erätta Stockholm Parkering AB för uteblivna inkomter. På grund av det anlutande Vätgötagaraget kall taden erätta NCC för fördyrad grundläggning. Markområdet tycka av från Gamen 9 och bildar en ny fatighet om taden aver överlåta till NCC. Detta för att täcka de tora inveteringutgifter exploateringen innebär för taden. 3 (7)
Mellan NCC och Skattekrapan, på öderledtunneln, finn en markyta om ca 2000 m2 om lämpar ig för ytterligare botadbebyggele. Tidigare var denna mark planerad att inrymma delar av en hotellbyggnad om planerade runt Skattekrapan men i och med ändrade förutättningar har området hamnat utanför detaljplaneringen och utanför de nu pågående botadprojekten. Området planera nu bebygga med ca 60 lgh och kontoret kall teckna markanviningavtal med Einar Matton. Bebyggelen utgör av ett gårdhu och ett gatuhu om luter kvarteret. För att angöra gårdhuet anlägg en portik i gatuhuet med infart från Skånegatan. I dag är en tor del av exploateringområdet en del av Åötorget och i detaljplanen är området utlagt om X-område, dv om allmänt ändamål. Området förvalta av tomrätthavaren, SISAB, om i och med avträdandet av markområdet kall ha nedättning av tomträttavgälden. Anläggningar Staden åtagande i exploateringen betår i flertalet anläggningarbeten: Förtärkning av gårdbjälklaget på delar av Åötorget om inte håller för de trafiklater om taden tandard kräver. Överta marklagret chakta bort och bjälklaget bila upp, förtärk och lägg igen. Ny lokalgata av det om blir kvar av Åötorg. Anpaing av anlutande gator till den nya lokalgatan. Flytt av befintliga ledningar för att möjliggöra exploateringen amt nedläggande av nya ledningar i den nya lokalgatan. Flytt av pårviddhinder i Vätgötagatan för att möjliggöra byggtrafik. Flytt av ventilationchakt tillhörande Åögaraget. Schaktet ligger mitt i den nya lokalgatan. Upprutning av Roenlundparken med anledning av det ökade trycket i och med den kraftiga exploateringen i området Överenkommele om exploatering Kontoret kall träffa överenkommele om exploatering med amtliga byggherrar. Förhandlingar pågår och avtalen bör vara träffade under våren. Samliga avtal kommer bl. a. röra gemenamma kontruktioner i amband med grundläggning vid öderledtunneln. Genomförande och tidplan Svenka botäder har påbörjat omvandlingen av Skattekrapan. Lätt rivning förekommer invändigt och denna kommer utöka ucceivt under 4 (7)
våren/ommaren. Produktion av nybyggnad kommer att påbörja höten 2005. Färdig för inflyttning årkiftet 2007/2008. NCC påbörjar in grundläggning å fort Åöhallen är riven. Kontoret ambition är att riva hallen under våren. Innan detta kan genomföra måte en erättninghall uppföra. Bygglov för en tillfällig idrotthall på Erikdal bollplan är ökt och överklagat av boende. Ärendet ligger ho läntyrelen och beräkna vara avgjort i början på februari. NCC har beräknat att inflyttning kan ke i de nya botäderna ca två och ett halvt år efter byggtart. Einar Matton kan ej påbörja itt bygge förrän NCC grundläggning är färdigtälld. Detta pga brit på utrymme och etableringyta. Einar Matton byggtart är beräknad till höten 2006. Inflyttning årkiftet 2008/2009. Kontoret anläggningarbeten bör påbörja under våren 2005 med flytt av ledningar och förtärkning av gårdbjälklag amt flytt av påviddhinder. Färdigtällande av den nya lokalgatan bör ej utföra förrän byggtrafiken avlutat dv under höten 2008. Upprutning av Roenlundparken kan påbörja våren 2006. Konekvener av projektet Exploateringen medför betydande konekvener för Åötorget och de omgivningar. Torget förvinner och kvar blir en lokalgata om primärt kall använda om gågata. Det bygg ca 750 nya lägenheter vilket innebär att det flyttar in mycket männikor i området. Trycket på parker i närområdet kommer att öka och under byggkedet kommer parkeringituationen att påverka negativt i och med att Vätgötagaraget tillfälligt kommer tänga av. Under NCC byggnad kommer ett garage om två våningar bygga och i detta garage kall tillgodoe NCC och Einar Matton parkeringbehov. Torget betår idag av hårdgjorda ytor och är till törta delen underbyggt av garage, öderledtunneln och ledningkulvertar vilket innebär att grundvattennivåerna ej kommer att påverka nämnbart av exploateringen. Ekonomi Kontoret redoviar de ekonomika förutättningarna för projektet, del med en exploateringkalkyl, del med de budgetmäiga konekvenerna. Exploateringkalkyl, prinivå 2004 (tnkr) Utgifter (-) Tidigare upparbetat (delg.belut 2002-10-22) -8 000 Utredning -250 Projektering -250 Iordningtällande av mark -5 000 Anläggning -5 000 Grundläggningbidrag 5 (7)
Erättning till SISAB Erättning till Stockholm Parkering -54 000 Erättning till NCC -15 000 Upprutning av Roenlundparken -10 000 Summa utgifter -97 500 Inkomter Markföräljning Avgäldunderlag Föräljning av garage till Stockholm Parkering 104 000 Summa inkomter 104 000 Sammantällning Reultat +6 500 De ammanlagda utgifterna beräkna till ca 98 mnkr, varav 8 mnkr är upparbetat. Utgifterna aver främt erättning till SISAB för ny gymnatikhall inne i Åögymnaiet. Mark kommer att älja till NCC för ca 120 lgh om upplåt med botadrätt. För Einar Matton upplåt marken med tomträtt för ca 60 lgh. Inkomterna beräkna till ca 104 mnkr, varav huvuddelen utgör av det markvärde (föräljning/avgäldunderlag) om kapa genom planläggningen. Budgetkonekvener Inveteringbudget Inveteringutgifterna för genomförandet beräkna till ca 98 mnkr och inveteringinkomterna till ca 104 mnkr i löpande prinivå. Utfallet över åren beräkna bli enligt nedantående tabell: Mnkr 2004 2005 2006 Senare Totalt Utgifter (-) -8-67 -10-12,5 98 Föräljninginkomt 80 12 12 104 Staden utgifter/inkomter för exploatering finaniera via gatu- och fatighetnämnden inveteringbudget och medel finn upptagna i nämnden budget 2005 och förlag till budget 2006 med inriktning för 2007-2008. I budgeten för 2005 avviker inveteringen med +16 mnkr. Detta beror i huvudak på de tidigare okända förtärkningarbetena amt en okänd pot i Åöhallen bokförda retvärde. Driftbudget Staden har idag driftanvaret för den del av Åötorget om kommer utgöra den nya lokalgatan. Situationen blir därför i huvudak oförändrad. Riker och oäkerhetfaktorer Störta riken i projektet är att evakueringen av Åöhallen drar ut på tiden. Bygglovet för den tillfälliga idrotthallen på Erikdal bollplan är överklagat och utgången i ärendet ovit. Kontoret har utan framgång letat 6 (7)
alternativa lokalieringar för en tillfällig hall på Södermalm. Om bygglov inte erhåll kan exploateringen på Åötorget komma att förkjuta till Skantullhallen tår klar vilket beräkna till 2007/2008. Åötorget är underbyggt i flera plan och exploateringen medför många komplicerade teknika löningar. De befintliga anläggningarna under jord är gamla och litna vilket kan medföra att upprutningåtgärder kan komma att kräva i amband med att kontruktionerna frilägg. Storleken på både inkomter och utgifter redoviade ovan är relativt äkra. Erättningen till Stockholm Parkering AB är idag okänd men kommer med tor annolikhet inte påverka kalkylen nämnbart. Under våren kommer det ekonomika utfallet i tiden tudera ytterligare i takt med att förhandlingar håll med byggherrar och Stockholm Parkering AB. Kontoret ynpunkter och förlag De fleta poterna i kalkylen är relativt äkra och projektet beräkna gå med vint. Ovan redovia alla idag kända inkomter, utgifter och de moment exploateringen medför för taden. Dock är flertalet poter inte förankrade i avtal varför kontoret aver återkomma till GFN under våren för ett fulltändigt genomförandebelut. För att täcka våren och ommaren inveteringar om kräv för att driva exploateringen vidare och för att underlätta omvandlingen av Skattekrapan behöver kontoret belut för att invetera i ledningflytt och förtärkningarbeten i den nya lokalgatan amt mindre anläggningjobb i anlutning till exploateringen. Därför förelår kontoret att nämnden godkänner inveteringutgifter om 10 mnkr enligt detta utlåtande. SLUT 7 (7)