Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2013-03-07

Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2013-03-07 Boindex steg till 133,3 fjärde kvartalet 2012 Lägre ränta och högre inkomster förstärkte husköpkraften Hushållens förutsättningar för att köpa småhus förbättrades under det fjärde kvartalet ifjol. Boindex steg till 133,3, från 128,4 det tredje kvartalet. Husköpkraften har i riket förstärkts av lägre bolåneräntor och högre förvärvsinkomster, medan den dämpades av stigande småhuspriser. Hushållens inkomstmarginaler vid husköp på drygt 30 % har stigit sedan början av 2012. Boindex är 100 när hushållen använder 15 % av förvärvsinkomsten före skatt till bolånekostnader. När Boindex överstiger 100 har hushållen råd med sitt boende enligt den fastställda normen. Ju högre siffra, desto bättre. Medianpriset för småhus i riket steg till 1,748 miljoner kronor, från 1,695 miljoner tredje kvartalet. Den sammanvägda bolåneräntan sjönk till 3,1 %, från 3,6 % kvartalet innan, och andelen med lån till rörlig ränta ökade. Den årliga förvärvsinkomsten före skatt för ett hushåll bestående av två vuxna där minst en arbetar steg till 638 760 kronor före skatt. Den svagaste husköpkraften har invånarna i Stockholmsregionen, Uppsala och Göteborgsregionen, medan landets starkaste husköpkraft återfinns i Piteå, Örnsköldsvik och Karlskoga. Husköpkraften förstärktes i drygt 70 % av kommunerna under fjärde kvartalet. 180 160 140 120 100 80 60 Boindex för riket Boindex hela riket ---------------------------- 2000 148,2 2001 141,9 2002 140,0 2003 144,5 2004 147,3 2005 146,5 2006 128,6 2007 109,3 2008 102,3 2009 148,9 2010 139,5 2011 116,6 ---------------------------- 2012 116,3 125,4 128,4 133,3 Källa: Swedbank samt data från SCB. Data revideras löpande utifrån nya uppgifter. Magnus Alvesson, Ekonomiska sekretariatet, Swedbank tfn 08-5859 3341, fax 08-4114118, e-post: magnus.alvesson@swedbank.se Administration: Ekonomiska sekretariatet, tfn 08-5859 7740, e-post: ek.sekr@swedbank.se, Internet: www.swedbank.se/boindex

Boindex delkomponenter: Huspriser, räntor och inkomster Småhuspriset steg i riket fjärde kvartalet Medianpriset för småhus Boindex första delkomponent steg med drygt 50 000 kronor från 1,695 miljoner tredje kvartalet till 1,748 miljoner kronor fjärde kvartalet ifjol. 1 Jämfört med samma period 2011 steg priserna med 1,1 %. Medianpriset på småhus sjönk i Stockholms- och Göteborgsregionerna, medan det steg i Malmöregionen och i övriga landet. I Stockholmsregionen föll medianpriset från 3,45 miljoner kronor tredje kvartalet till 3,33 miljoner kronor fjärde kvartalet, och uppgången under det tredje kvartalet reducerades. På årsbasis steg dock prisnivån med drygt 2 %. I Malmöregionen ökade medianpriset i årstakt för första gången sedan andra kvartalet 2011, om än med måttliga 1 %. Det motsvarar en uppgång från 2,50 miljoner kronor det tredje kvartalet till 2,53 miljoner kronor. Göteborgsregionens medianpris minskade till 2,84 miljoner kronor, från 2,85 miljoner kronor tredje kvartalet. I årstakt ökade dock medianpriset med 7 %. I gruppen medelstora städer steg medianpriset till 1,98 miljoner kronor från 1,95 miljoner kronor det tredje kvartalet en uppgång med knappt 4 % i årstakt. Även i övriga kommuner ökade medianpriset, från 975 000 kronor till 1,02 miljoner kronor i fjärde kvartalet, vilket i årstakt motsvarar drygt 6 %. Prisutveckling för småhus 1993-2012 per region, medianpris (SEK) 3 800 000 3 600 000 3 400 000 3 200 000 3 000 000 2 800 000 2 600 000 2 400 000 2 200 000 2 000 000 1 800 000 1 600 000 1 400 000 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0 Hela riket Stockholm Malmö Göteborg Mellanstora Övriga Källa: SCB och Swedbank Bolåneräntorna fortsatte att falla Bolåneräntan, som vägs samman av rörliga och bundna bolåneräntor utifrån den faktiska nyutlåningen, utgör den andra delkomponenten. Den sammanvägda 1 I Boindex redovisas medianpriser. Observera att dessa inte tar hänsyn till de försålda fastigheternas taxeringsvärden. Medianprisernas utveckling kan därför avvika från annan mer vedertagen statistik över husprisernas utveckling. Revideringar av de närmast föregående kvartalen är vanliga. Boindex Sida 2 (7) 2013-03-07

bolåneräntan sjönk med 0,5 procentenheter från 3,6 tredje kvartalet till 3,1 det fjärde. Därmed har den sammanvägda boräntan fallit sedan fjärde kvartalet 2011. Såväl de bundna boräntorna som den rörliga minskade under det fjärde kvartalet ifjol. Den rörliga räntan föll till 3,1 % jämfört med 3,6 % i tredje kvartalet och de fasta räntorna minskade till 3,2 % i fjärde kvartalet, ned från 3,5 i tredje. Den rörliga räntan var lägre än de bundna för första gången sedan tredje kvartalet 2011. Andelen av lånevolymen som tagits till bundna räntor (mellan ett och fem år) sjönk relativt mycket från knappt 38 % till drygt 31 %, samtidigt som andelen bundna räntor (över fem) år steg marginellt från 10 % till 11 %. Andelen rörliga lån steg däremot med knappa 6 procentenheter från 52 % till drygt 57 %. Bolåneräntor utifrån faktisk nyutlåning 1993-2012 14 Procent 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Källa: SCB och Swedbank Vägd ränta Bunden ränta Rörlig ränta Hushållens förvärvsinkomster steg Boindex tredje delkomponent är hushållens förvärvsinkomster före skatt (median) för gifta och sambeskattade hushåll (minst en i hushållet förvärvsarbetar). I riket som helhet uppgick hushållens årliga förvärvsinkomst till 638 760 kronor fjärde kvartalet ifjol. Ett Boindex på 133,3 innebär att hushållen nu har 33,3 % högre inkomster än vad som krävs för att ha råd med medianvillan, d v s för att uppfylla vår norm om högst 15 % bolånekostnader som andel av hushållets förvärvsinkomster före skatt. När Boindex är 133,3 % betalar hushållen 11,3 % bolånekostnader som andel av bruttoförvärvsinkomsten. För rikets hushåll behövs en genomsnittlig inkomst på 479 271 kronor för att uppfylla normen vid köpet av medianvillan. Då skulle Boindex uppgå till 100. Eftersom hushållen i median har 638 760 kronor, innebär det att marginalen nu är 159 489 kronor per år före skatt, eller 33,3 %. I Stockholmsregionen föll inkomstnivån som krävs för att nå normen och ett Boindex på 100 till 908 691 kronor. Samtidigt har Stockholmarna en medianinkomst i hushållet på 731 240 kronor. Därmed är Boindex på 80,5, vilket är en förstärkning jämfört med tredje kvartalet (72,3). Stockholmarna betalar nu 18,6 % i bolånekostnader som andel av bruttoinkomsten, att jämföra med rikets 11,3 % och gruppen övriga kommuner på 6,9 %. Boindex Sida 3 (7) 2013-03-07

I Malmö- och Göteborgsregionerna behöver hushållsinkomsten uppgå till 643 660 kronor respektive 681 800 kronor för att nå 100-strecket. Trots en förbättring under kvartalet har inte heller här invånarna den inkomst som krävs trots att medianpriset på småhus ligger väsentligt under stockholmsnivån. Boindex i dessa två regioner ligger under 100-strecket (93,3 respektive 88,0). I medelstora städer som grupp har marginalerna vid husköp förbättrats för hushållen, 19,1 % i fjärde kvartalet jämfört med 12,3 % i det tredje. Gruppen övriga kommuner har fortsatt de största marginalerna; 118 % högre inkomster än vad som krävs, eftersom inkomstläget ligger nära riksnivån och huspriserna är betydligt lägre. Utveckling av hushållens förvärvsinkomster före skatt i olika regioner, löpande priser 1993-2012 (kr/år) 750 000 725 000 700 000 675 000 650 000 625 000 600 000 575 000 550 000 525 000 500 000 475 000 450 000 425 000 400 000 375 000 350 000 325 000 300 000 275 000 Källa: SCB och Swedbank Hela riket Stockholm Malmö Göteborg Mellanstora Övriga OBS! Dessa beräkningar tar inte hänsyn till andra konsumtionsbehov som hushållet har, utan visar endast att 85 % av bruttoinkomsten kvarstår för andra utgifter. Denna undersökning bör inte användas för att beräkna kvar att leva på. Beloppet skall i första hand användas som jämförelsemått mellan regionerna/kommunerna. Regionala Boindex Under fjärde kvartalet ifjol steg husköpkraften i samtliga regioner. I riket bidrog högre inkomster, samt lägre småhuspriser i Stockholms och Göteborgsregionerna till att hushållens husköpkraft stärktes. I övriga landet dämpades husköpkraften av stigande småhuspriser. Dock innebar fallande räntor, både rörliga och bundna, att husköpkraften steg i hela riket. Även om husköpkraften är högst i kommunerna utanför storstadsregioner och medelstora kommuner, säger Boindex ingenting om möjligheterna att avyttra småhus i olika regioner. Utanför storstadsregionerna är omsättningen lägre och huspriserna påverkas av utvecklingen på den lokala arbetsmarknaden, som inte behöver vara samstämmig med konjunkturutvecklingen i landet som helhet. Boindex Sida 4 (7) 2013-03-07

Boindex i olika regioner 1993-2012 270 260 250 240 230 220 210 200 190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 Regionala boindex Övriga kommuner Hela riket Medelstora städer Göteborg Malmö Stockholm Källa: Swedbank samt data från SCB. Kommunala Boindex Boindex har tagits fram för 47 enskilda kommuner över hela landet. I de tre storstadsregionerna ingår redan 51 kommuner och i gruppen övriga kommuner ca 200 kommuner. Ett kriterium för att analysera en enskild kommun är att minst 25 småhusköp har registrerats i kommunen under kvartalet. Under fjärde kvartalet ifjol var 6 (av 50) kommuner/regioner under 100-strecket, tre färre än i tredje kvartalet. Invånare i dessa kommuner måste således göra avkall på annan konsumtion för att få råd med husköpet. Stockholmsregionen har fortsatt lägsta husköpkraften i landet, följt av Uppsala, Göteborgsregionen, Helsingborg, Malmöregionen och Varberg. Husköpkraften minskade mest i kommuner som Västervik, Ljungby och Gislaved. Piteå är fortsatt den kommun där husköpkraften är starkast, följt av Örnsköldsvik och Karlskoga. Störst förbättring noterades i Mariestad, Kristianstad och Gotland. I fjärde kvartalet förbättrades husköpkraften i fler än dubbelt så många kommuner som den försämrades i. Vid framtagningen och analysen av Boindex tror vi oss ha använt tillförlitliga källor och bearbetningsrutiner. Swedbank AB (publ) kan dock inte ta ansvar för analysernas riktighet eller fullständighet och inte heller för eventuell felaktighet eller brist i grundmaterialet eller bearbetningen därav. Läsarna uppmanas att basera eventuella beslut även på annat underlag. Varken Swedbank eller dess anställda eller andra medarbetare skall kunna göras ansvariga för förlust eller skada, direkt eller indirekt, på grund av eventuella fel eller brister i analyser som redovisas i Boindex. Boindex ger en bild av de svenska hushållens situation som grupp, men kan inte svara för enskilda hushåll. Boindex ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inkl. kredit- och räntebeslut. Boindex speglar utvecklingen efter de försäljningar av småhus som gjorts, men ger ingen bild av framtida försäljningar. Boindex Sida 5 (7) 2013-03-07

Boindex på kommunal nivå, inklusive storstadsregioner Kommun Kvartal 4, 2012 Kvartal 3, 2012 Förändring 1 Piteå (1) 285,9 279,1 279,1 6,8 2 Örnsköldsvik (2) 266,9 268,6 262,0-1,7 3 Karlskoga (3) 253,2 261,4 261,4-8,2 4 Skellefteå (4) 251,7 260,4 260,4-8,7 5 Hässleholm (7) 242,6 219,7 210,8 22,9 6 Gislaved (5) 219,1 230,3 230,3-11,2 7 Mariestad (13) 214,8 172,7 159,8 42,1 8 Hudiksvall (6) 207,6 216,0 216,0-8,4 9 Kristianstad (12) 197,9 163,4 163,4 34,5 10 Vänersborg (11) 181,5 162,6 164,7 18,9 11 Värnamo (14) 166,9 157,6 159,7 9,3 12 Sundsvall (10) 166,2 167,0 167,0-0,8 13 Västervik (8) 166,1 191,6 191,6-25,5 14 Ljungby (9) 162,3 173,9 185,7-11,6 15 Karlskrona (15) 159,2 153,7 153,7 5,5 16 Trollhättan (24) 151,0 128,0 128,0 23,0 17 Borlänge (17) 150,9 140,8 140,8 10,1 18 Gotland (36) 150,0 114,9 109,2 35,1 19 Falun (23) 149,2 129,4 129,1 19,8 20 Skövde (19) 147,3 138,6 137,7 8,7 21 Kalmar (31) 146,2 114,5 114,5 31,7 22 Falkenberg (20) 146,1 132,1 132,1 14,0 23 Luleå (16) 145,3 145,0 146,4 0,3 24 Gävle (18) 140,8 138,7 139,1 2,1 25 Borås (21) 140,8 129,2 129,2 11,6 26 Eskilstuna (25) 134,7 125,5 125,5 9,2 27 Växjö (39) 131,3 106,9 106,9 24,4 28 Karlstad (22) 131,2 129,1 129,1 2,1 29 Nyköping (27) 130,6 126,1 117,5 4,5 30 Uddevalla (32) 128,0 114,5 114,5 13,5 31 Strängnäs (26) 123,2 121,4 121,4 1,8 32 Höganäs (29) 119,8 115,8 115,8 4,0 33 Östersund (38) 118,0 108,6 108,6 9,4 34 Jönköping (35) 117,5 109,5 109,5 8,0 35 Halmstad (45) 117,4 94,8 94,8 22,6 36 Norrtälje (40) 114,5 106,3 106,3 8,2 37 Örebro (41) 112,7 100,4 100,4 12,3 38 Norrköping (28) 112,5 115,0 117,5-2,5 39 Västerås (34) 112,4 112,6 112,6-0,2 40 Enköping (33) 112,1 113,2 112,9-1,1 41 Landskrona (30) 109,8 115,1 115,1-5,3 42 Ängelholm (37) 104,8 111,4 109,1-6,6 43 Linköping (44) 103,2 94,9 94,9 8,3 44 Umeå (42) 101,0 99,1 99,1 1,9 45 Varberg (43) 96,1 96,6 96,6-0,5 46 Malmöregionen (46) 93,3 87,8 87,8 5,5 47 Helsingborg (48) 91,8 81,9 81,2 9,9 48 Göteborgsregionen (47) 88,0 81,5 81,5 6,5 49 Uppsala (49) 84,4 80,1 80,1 4,3 50 Stockholmsregionen (50) 80,5 72,3 72,3 8,2 Riket som helhet 133,3 128,4 128,6 4,9 Siffror inom parentes efter ortsnamnet anger placering förra kvartalet. Förra kvartalets siffror kan ha reviderats, framför allt till följd av reviderade småhuspriser (vilket görs löpande). Eventuella revideringar av inkomster görs i maj varje år. De ursprungliga siffrorna redovisas i spalten till vänster om kolumnen Förändring. Boindex Sida 6 (7) 2013-03-07

Boindex: Metod Syfte Norm Mäter förändringar i hushållens köpkraft i första hand vid husköp, men kan också ge indikationer om befintligt boende. Hushållens bolånekostnader bör enligt vår definition inte överstiga 15 % av förvärvsinkomsten (före skatt), vilket motsvarar ca 25 % av disponibelinkomsten. Definition av boindex Faktisk inkomst i förhållande till den inkomst som krävs för att uppfylla normen om 15 % bolånekostnader av inkomsten före skatt. Vid index = 100 använder hushållen 15 % av inkomsten före skatt, vid index > 100 har hushållen en bättre köpkraft än normen och vid index < 100 har hushållen en sämre köpkraft än normen. Variabler Begränsningar Småhuspriser från SCB (median) Hushållens förvärvsinkomster för gifta och sambeskattade från SCB (median) samt egna beräkningar Bolåneräntor från Riksbanken (rörliga kring 3 mån, bundna 1-5 år och > 5 år, sammanvägda) ger den månatliga bolånekostnaden vid antagandet om 20 % insats och 30 års återbetalningstid Boindex inkluderar bolånekostnader, men exkluderar skatter och subventioner, inklusive fastighetsskatt och ränteavdrag. Boindex ska ge en fingervisning om läget för hushållen som grupp men kan inte tala för varje enskilt hushåll. Boindex ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inklusive beslut om kreditgivning och räntebindning. Boindex speglar hushållens köpkraft utifrån de husköp som gjorts, men säger ingenting om hushållens försäljningsmöjligheter. Periodicitet Regioner Utkommer kvartalsvis Förutom hela riket, d v s samtliga kommuner i riket, ingår även: 1. Stockholm Upplands Väsby, Vallentuna, Österåker, Värmdö, Järfälla, Ekerö, Huddinge, Botkyrka, Salem, Haninge, Tyresö, Upplands Bro, Täby, Danderyd, Sollentuna, Solna, Sundbyberg, Stockholm, Nacka, Lidingö, Vaxholm, Sigtuna, Norrtälje, Södertälje, Nynäshamn och Nykvarn 2. Malmö Staffanstorp, Burlöv, Vellinge, Kävlinge, Lomma, Svedala, Malmö, Lund, Trelleborg, Skurup, Eslöv och Höör 3. Göteborg Kungsbacka, Härryda, Partille, Öckerö, Stenungssund, Tjörn, Ale, Lerum, Göteborg, Mölndal, Kungälv, Alingsås och Lilla Edet 4. Kommuner > 75 000 inv Uppsala, Eskilstuna, Linköping, Norrköping, Jönköping, Växjö, Helsingborg, Kristianstad, Halmstad, Borås, Karlstad, Örebro, Västerås, Gävle, Sundsvall, Umeå 5. Resterande kommuner Övriga ej ovan nämnda kommuner Separat redovisade kommuner Borlänge, Borås, Enköping, Eskilstuna, Falkenberg, Falun, Gislaved, Gotland, Gävle, Halmstad, Helsingborg, Hudiksvall, Hässleholm, Höganäs, Jönköping, Kalmar, Karlskoga, Karlskrona, Karlstad, Kristianstad, Landskrona, Linköping, Ljungby, Mariestad, Luleå, Norrköping, Norrtälje Nyköping, Piteå, Skellefteå, Skövde, Strängnäs, Sundsvall, Trollhättan, Uddevalla, Umeå, Uppsala, Varberg, Vänersborg, Värnamo, Västervik, Västerås, Växjö, Ängelholm, Örebro, Örnsköldsvik, Östersund Boindex Sida 7 (7) 2013-03-07