Effekter av ny hyresmodell

Revisionskontoret PM NR 10/2014 Effekter av ny hyresmodell Fredrik Ljunggren Oktober 2014 Postadress: Revisionskontoret, J A Hedlunds väg 5, 291 85 Kristianstad Besöksadress: Ambulansvägen, Hus 19, Centralsjukhuset Kristianstad Telefon (växel): 044-309 30 00 Fax: 044-309 31 63 Organisationsnummer: 23 21 00-0255 Internet: www.skane.se/revisionen

2 Innehållsförteckning 1. Sammanfattning... 3 2. Inledning... 3 2.1 Bakgrund och syfte... 3 2.2 Revisionskriterier... 4 2.3 Metod och genomförande... 4 3. Den nya hyresmodellen... 4 3.1 Regionservices erfarenheter... 5 4. Granskningsområden och resultat... 7 4.1 Vilka effekter har noterats sedan den nya hyresmodellen infördes?... 7 4.1.1 Utifrån hyresgästernas perspektiv?... 7 4.1.2 Utifrån regionservices perspektiv?... 8 4.1.3 Hur har hyresintäkterna fördelats, vilka är vinnare respektive förlorare?... 8 4.2 Vilken uthyrningsgrad har regionen idag jämfört med tidigare och hur hanteras outhyrda lokaler?... 10 4.3 Har syftet med den nya modellen uppnåtts?... 11

3 1. Sammanfattning Förstudiens övergripande frågeställning har varit att undersöka vilka effekter den nya hyresmodellen, som infördes 2013, haft vad gäller förhyrning av lokaler för Region Skånes förvaltningar som hyresgäster. Det är ännu för tidigt att utvärdera om syftet med den nya hyresmodellen uppnåtts fullt ut. Det tycks dock som fokus på lokalkostnader ökade 2013 då modellen infördes och att därmed kostnadsmedvetenheten ute i verksamheten blivit högre. Det är positivt att det nu finns en regiongemensam modell eftersom fördelar uppnås då exempelvis bättre jämförelser mellan vård på Regionens olika sjukhus kan genomföras. Det är viktigt att poängtera att det i egentlig mening inte fanns någon gammal hyresmodell före 2013 åtminstone inte utifrån koncern- eller regionperspektiv. Mycket tyder på att det hade behövts mer information och kommunikationen om syfte och förväntade effekter med den nya hyresmodellen före införandet 2013. Acceptansen för modellen har nu ökat sedan även ansvariga ute på förvaltningarna ser fördelar med en gemensam modell vid t ex jämförelser av kostnader mellan vårdavdelningar på olika sjukhus inom Region Skåne. En del brister påtalas med den nya modellen men Regionservice är medveten om detta och styrgruppen arbetar vidare med att förfina och justera modellen. Vid införandet 2013 fick Centralsjukhuset i Kristianstad, Lasarettet i Ystad, Habilitering och hjälpmedelsförvaltningen, Trelleborg lasarett, Hässleholms sjukhusorganisation, LabMedicin Skåne, Ängelholms sjukhus, Regionservice samt Revisionskontoret kraftigt ökade hyror vilket dessa förvaltningar tvingades hantera inom given budgetram utan kompensation. Förstudien föranleder inte en fördjupad granskning men utvecklingen av modellen bör följas framöver. Förhoppningarna om effektivare lokalanvändning i Regionen bör också följas noggrant framöver då ännu inget av detta har kunnat påvisas i Regionservices statistik. 2. Inledning 2.1 Bakgrund och syfte Region Skånes koncernledning beslutade om en ny hyresmodell inför 2013. Syftet med den nya hyresmodellen är att hitta en kostnadsfördelning som är transparent och upplevs som förutsägbar och lätt att förstå. Modellen ska ge incitament till ekonomiskt ansvarstagande för investeringar och leda till ett effektivt nyttjande av lokaler. Vidare ska även hyresmodellen möta de ökade krav på konkurrensneutralitet som uppkommit i och med förändringar inom Lagen om valfrihetssystem (LOV) samt outsourcing av verksamheter.

4 Revisorerna har genomfört denna förstudie med det övergripande syftet att undersöka vilka effekter den nya hyresmodellen haft vad gäller förhyrning av lokaler för Region Skånes förvaltningar med Regionservice som hyresvärd. De frågor som revisorerna vill ha belysta är: 1. Vilka effekter har noterats sedan den nya hyresmodellen infördes? a. Utifrån hyresgästernas perspektiv? b. Utifrån Regionservices perspektiv? c. Hur har hyresintäkterna fördelats? Vilka är vinnare respektive förlorare? 2. Vilken uthyrningsgrad har regionen idag jämfört med tidigare och hur hanteras outhyrda lokaler? 3. Har syftet med den nya modellen uppnåtts? 2.2 Revisionskriterier Revisionskriterier avser de bedömningsgrunder som bildar underlag för revisionens analyser, slutsatser och bedömningar. Följande revisionskriterier och dokument har använts i denna förstudie: Beslut om ny hyresmodell 2013, Fastighets- och servicenämnden hösten 2013 Hyresmodell 2013 regelverk, Koncernkontoret Utvärdering nya hyresmodellen, augusti 2013, Regionservice Beslut Hyresmodellens uppföljning, Fastighets- och servicenämnden 26 sep 2013 Hyresmodell 2013 regelverk, reviderad för 2014, Koncernkonoret 2.3 Metod och genomförande Förstudien har genomförts genom dokumentstudier och intervjuer med berörda medarbetare inom Region Skåne. Intervjuer har genomförts med nuvarande ordföranden för styrgruppen som ansvarar för hyresmodellen Jan Eric Andersson och fd ordförandanden Helene Manger som var ansvarig vid modellens införande. Regionservice har bistått med data och några företrädare för verksamheterna har ombetts lämna synpunkter på Regionservice som hyresvärd och den nya hyresmodellen. Revisorskollegiets kontaktperson har varit Anders Arenhag och revisionskontorets projektledare för förstudien har varit Fredrik Ljunggren. 3. Den nya hyresmodellen Region Skånes hyresmodell har tagits fram på uppdrag av Region Skånes koncernledning. Modellen tillämpas i sin helhet från och med 2013-01-01. Syftet med ny hyresmodell är att hitta en kostnadsfördelning som är transparent och upplevs som

5 förutsägbar och enkel att förstå. En hyresfördelning som bättre harmonierar med ersättningsmodellen för hälso- och sjukvård ökar förutsättningarna för att hyresfördelningen upplevs som rättvisande. Det ska också finnas incitament till ekonomiskt ansvarstagande för investeringar och effektivt nyttjande av lokaler. Den nya hyresfördelningen ska också möta de krav på konkurrensneutralitet som uppkommit i och med förändringar inom ramen för Lagen om valfrihetssystem (LOV) samt outsourcing av verksamheter. I den nya hyresmodellen är det Regionservice som fullt ut är hyresvärd för samtliga ägda och inhyrda lokaler. Det innebär således att förvaltningar eller motsvarande inte äger rätt att teckna hyreskontrakt med fastighetsägare utan i stället tecknar andrahandshyreskontrakt med Regionservice och att förvaltningarna själva inte har rätt att i sin tur hyra ut i andra eller tredje hand. I samband med denna förändring har även principerna över hur beräkningarna av kvadratmeter ändrats från tidigare Bruttoarea (BTA) till Bruksarea (BRA). Detta medför att kvadratmeterangivelser i tidigare kontrakt inte är direkt jämförbara med nuvarande. Hyreskostnaden fördelas nu också som kallhyra med separat faktura för det Regionservice benämner som media (vatten, el och uppvärmning). Fördelning av hyreskostnad sker enligt två principer - en för ej konkurrensutsatt verksamhet och en för konkurrensutsatt verksamhet. Hyresfördelningen för den ej konkurrensutsatta verksamheten sker enligt principen hyran som tjänst och lika hyra för lika typ av lokal. Detta innebär att hyran debiteras utifrån information på rumsnivå. Detta görs med hjälp av koefficienter som beskriver rummet utifrån komplexitet efter rumsfunktionskod och funktionalitet efter fastighetens ålder (Se bilaga tabell 1 och 2). För att kunna åstadkomma detta genomfördes ett stort projekt 2012 då samtliga ritningar lästes in i fastighetsdatabasen Landlord. Informationen är nu tillgänglig för hyresgäster och hyresvärd där samtliga rum har kodats med någon form av rumskod. I den nya hyran för ej konkurrensutsatt verksamhet kommer kostnader som tidigare legat ute på förvaltningen att ingå. Då driftskostnader för gemensamma ytor och kostnader för fastighetsägarinvesteringar nu ingår kan en högre hyresnivå bli följden. Hyreskostnad för konkurrensutsatt verksamhet bygger på prissättning enligt marknadspris samt marknadslika kontrakt. Hyresnivån regleras årligen med konsumentprisindex (KPI). 3.1 Regionservices erfarenheter Regionservice har dels erfarenheter utifrån sin egen organisation/verksamhet dels synpunkter från kunderna då en utvärdering av modellen genomförts. Regionservice menar att de positiva effekterna i huvudsak har uppnåtts, nämligen en kostnadsfördelning som är transparent och upplevs som förutsägbar och enkel att förstå. Särskilt betydelsefullt har varit att respektive hyresgäst på ett bättre sätt får kännedom om vad man hyr och kostnadskonsekvenser. En viss ökad uppsägning av lokaler tyckte sig Regionservice se enligt utvärderingen som gjordes i augusti 2013.

6 Regionservice konstaterar i utvärderingen att efter en del informationsinsatser och möten mellan hyresgäster, Regionservice och i vissa fall koncernledningen har kunskapen om och förståelsen för modellen ökat successivt sedan införandet. Modellen upplevs från Regionservice sida som accepterad. Regionservice roll mot förvaltningar/hyresgäster har tydliggjorts genom att Regionservice nu har ansvar för all lokalförsörjning i Region Skåne och är hyresvärd för samtliga ägda och inhyrda lokaler. Arbetet med att konsolidera inhyrningsavtal pågick under stora delar av 2012. Det har inte kommit till Regionservice kännedom att övriga förvaltningar numera tecknar egna inhyrningsavtal. Hyressättning för externa hyresgäster samt för konkurrensutsatt verksamhet sker genom marknadshyra och fungerar relativt väl enligt Regionservice utvärdering. Exempel på konkurrensutsatt verksamhet är hälsovalsenheterna inom primärvården och tandvårdsklinikerna inom Folktandvården Skåne AB. Hyran är där enligt marknadspris eftersom den fasställs enligt metoden för konkurrensutsatt verksamhet. I tabell 4 (bilaga) finns uppgifter om bashyran per kvadratmeter för några orter där Folktandvården Skåne har verksamhet. Vad gäller ej konkurrensutsatt verksamhet sker hyressättning med hjälp av budgethyran och därmed uträknad hyra per värdearea. Utvärderingen pekade på en del brister och utvecklingsområden som både hyresgästerna och Regionservice själv identifierat. Komplexitetskoefficienten (koefficienten som baseras på byggnadsår) upplevs som stel och delvis orättvis men Regionservice bedömde att det var den enda genomförbara metoden vid införandet. Koefficienten behöver utvecklas för att kunna hantera genomgripande ombyggnad av delar av en byggnad och kanske t o m ner på allra lägsta rumsnivå konsterar Regionservice. Utfärderingen efter augusti 2013 påtalade också följande brister: Koefficienten för funktionalitet omfattar för närvarande ca 150 olika koder. Detta har medfört vissa problem. Hur många koder skall det finnas och vad ska egentligen ett rum uppfylla för att tilldelas en viss kod? Det är inte självklart att hyresgästen väljer lokaler i ägda fastigheter före inhyrda eftersom hyresgästen i vilket fall som helst inte drabbas av högre hyra än den för året fastställda grundhyran. Eventuellt överskjutande del betalas solidariskt av all icke konkurrensutsatt verksamhet. Hantering av gemensamma areor är inte fullt kvalitetssäkrad och det förekommer viss kritik och synpunkter från hyresgästerna. Frågan innefattar bland annat hur fördelning av korridorareor skall delas mellan hyresgäster. En effekt med inhyrningar i modellen är att kostnaden för inhyrningen med tiden ökar med KPI medan modellen säger att hyran internt skall sjunka med ökande ålder (ålderskoefficienten). På sikt uppstår därmed en diskrepans som slås ut på samtliga hyresgäster. Det förekommer att förvaltningen/hyresgästen vill definiera delar av verksamheten inom konkurrensutsatt verksamhet som ej konkurrensutsatt för att kunna tillämpa denna kategoris regler och hyressättning på inhyrningar.

7 Den nya hyresmodellen är inte statisk utan utvecklas för att bli bättre. Styrgruppens ordförande Jan Eric Andersson förklarar att investeringskostnader nu kommer att hanteras via tilläggskontrakt. Detta görs för att finansiera ny-, om- och tillbyggnader där kostnaden löper utanför den vanliga hyran och är tidsbegränsad. Tilläggskontraktens löptid anpassas till investeringens nyttjandetid (max fem år) och löses ut eller löper vidare även om det ursprungliga hyresavtalet sägs upp och avslutas. Tanken med tilläggskontrakten är både att göra fördelningen av nyinvesteringar mer rättvis men också att få verksamheterna att bromsa och undvika onödiga om- och tillbyggnader då kostnaderna för detta mer direkt drabbar den egna verksamhetens eller avdelningens budget. 4. Granskningsområden och resultat Nedan presenteras iakttagelser och bedömningar avseende de frågor som denna förstudie skall besvara. 4.1 Vilka effekter har noterats sedan den nya hyresmodellen infördes? Stort fokus riktades på den nya hyresmodellen då den infördes 2013. Förändringen av hyreskostnaderna ställde till med en del problem i samband med budgetarbetet inför 2013. Nedan redogörs för de olika perspektiven utifrån hyresgästerna/förvaltningarnas generella åsikter och utifrån Regionservices perspektiv. 4.1.1 Utifrån hyresgästernas perspektiv? Iakttagelser Utifrån information inhämtad från ansvariga på de nuvarande fyra stora förvaltningarna samt deras erfarenheter från de befattningar de hade i den dåvarande organisationen 2012/2013 då modellen infördes har följande generella synpunkter inkommit. Positiva saker med den nya hyresmodellen: Transparens i frågan om konkurrensutsatt verksamhet. Enhetlig modell för hela regionen. Kritik har framförts om att den nya modellen förändrade kostnadsfördelningen mellan förvaltningar även om totalen var oförändad. Vissa förvaltningar fick då högre kostnader och detta var en fråga som inte tydligt hanterats innan modellen infördes. Det har även riktats kritik mot den komplexa redovisningen av lokalkostnader som enligt många ansvariga inte har blivit enklare sedan modellen infördes. Synpunkter har även framförts på hanteringen av externt inhyrda lokaler. Då dessa är inhyrda till markandspris så måste hyresmodellen kunna hantera att inte för stora slag sker. Detta gäller då koefficientsättningen (ålder samt komplexitet) men även incitamentet att teckna avtal på kort eller lång sikt. Lång sikt kan innebära lägre hyra för Regionservice men som genom hyresmodellen försvinner för hyresgästen i nästa steg.

8 Detta skulle då kunna få den effekten att förvaltningen hyr på kort sikt med högre hyra för Region Skåne, men detta drabbar inte förvaltningen, då denna effekt fördelas på samtliga hyresgäster. Ett sådant beteende gynnar inte Regionen som helhet. 4.1.2 Utifrån Regionservices perspektiv? Iakttagelser Regionservice menar att de positiva effekterna i huvudsak har uppnåtts nämligen en kostnadsfördelning som är transparent och upplevs som förutsägbar och enkel att förstå. Dock framgår av Regionservices utvärdering en del kritik som motsäger detta. Det framförs t ex att det finns väldigt många koder för funktionalitet och att dessa ibland upplevs ha tilldelats en lokal godtyckligt. Det uppges vidare i dokumenten från utvärderingen (aug 2013) att kostnadsmedvetenheten ökat och en viss ökad uppsägning kan ses. Det har inte gått att få fram några data som bekräftar detta påstående nu, hösten 2014, utan ansvariga på koncernkontoret menar att det är för tidigt att se några klara effekter av detta ännu. Det tar tid både för verksamheterna att planera om sitt lokalanvändande och sen ytterligare tid för Regionservice att avveckla kostnaderna för eventuellt överflödiga lokaler. Anledningen till detta är svårigheten att hitta nya hyresgäster eller säga upp hyreskontrakt med flera års löptid alternativt sälja/avveckla lokaler och byggnader vilket tar tid. På sikt kommer dessa effekter att synas menar Jan Eric Andersson och Helene Manger då medvetenheten och kopplingen till den egna budgeten blivit tydlig och kännbar hela vägen ner på avdelnings- och klinknivå. 4.1.3 Hur har hyresintäkterna fördelats, vilka är vinnare respektive förlorare? Iakttagelser Enligt Regionservice är alla vinnare på att det nu finns en gemensam modell för hyrorna i hela Regionen. Det blir nu enklare att jämföra kostnader för samma vårdinsats mellan de olika sjukhusen. Tidigare fanns exempel på att några sjukhus valt att ta större delen av hyreskostnaden centralt medan andra sjukhus använt en mer avancerad metod för att tydligt fördela ut hela hyreskostnaden på respektive avdelning/klinik. Jan Eric Andersson framför att den nya gemensamma hyresmodellen nu skapar förutsättningar för att t ex beräkna kostnad per patient (KPP) som också går att jämföra mellan de olika sjukhusen i Regionen. Styrgruppens fd ordförande Helen Manger framförde att projektgruppen vid införandet av den nya hyresmodellen föreslog att modellen skulle fasas in på tre år. Detta görs för att mildra effekterna av de kraftiga hyresförändringar som framgår av tabellen nedan. Koncernledningen valde emellertid att införa den nya hyresmodellen skarpt från och med 1 januari 2013. Ett konkret exempel är Revisionskontoret som fram till 2012 hade Centralsjukhuset i Kristianstad (CSK) som hyresvärd. Hyran inklusive media (uppvärmning, el och vatten) var då 224 tkr för hela våningsplan två i Hus 19 med en yta på 472 kvadratmeter bruksarea (BRA) enligt kontraktet. När den nya hyresmodellen infördes blev Regionservice hyresvärd och ytan räknades om och fastställdes till 399 kvadratmeter bruksarea (BRA). Desto viktigare blev nu beräkningen av den nya värdearean som fastställdes till 360 kvadratmeter. Den nya hyran från Regionservice förmedlades i samband med övriga budgetposter från Regionservice i okt/nov 2012 och var då i princip fastställd enligt koncernkontorets nya hyresmodell. Revisionskontorets hyra

9 blev nu 464 tkr vilket var en ökning med ca 107 %. Då inte längre media ingick tillkom ytterligare kostnad vilket medförde att budgeterad hyra blev 526 tkr för 2013 en ökning med nästan 135 %. Effekter av den nya hyresmodellen vid införandet 2013 Kallhyra 2012 Mkr Kallhyra 2012 Ny förd Differen s Mkr Differens % BRA m2 BRA m2 pris 2012 BRA m2 pris ny förd kr CSK 74 85 11 15% 76 377 975 1118 HBG 88 80-8 -9% 66 761 1312 1195 YST 29 33 4 12% 24 940 1179 1324 LKR 14 13 0-1% 11 259 1204 1187 HAB 34 39 5 16% 34 691 966 1116 TBG 31 35 4 12% 20 686 1494 1678 HLM 20 22 3 13% 19 625 998 1130 SUS 531 449-82 -15% 317 336 1672 1415 LAB 45 62 17 38% 46 886 956 1324 PSYK 111 90-22 -19% 81 954 1358 1096 ÄHM 29 41 12 41% 37 438 780 1101 Övriga 18 12-4 -23% 11 049 1599 1062 REGSERV. 48 110 62 127% 109 701 441 1003 Revisionen 0,224 0,464 0,24 107% 472 474 983 1071 1071 0 0% 858 704 1247 1247 Tabellen visar vilka effekter den nya hyresmodellen förväntades få på Region Skånes förvaltningar enligt Regionservices beräkningar hösten 2012. Rödmarkerade förvaltningar får ökad hyreskostnad med 12 127 % medan övriga får minskad hyreskostnad med 1-23 %. I posten Övriga ingår Regionstyrelsen, Patientnämnd mfl. Den inramade rutan visar data för Revisionskontoret och har tillförts Regionservices tabell som ett jämförande exempel. Betraktar man hyran som exempelvis revisionskontoret haft för sina lokaler före 2013 kan man konstatera att den varit orimligt låg jämfört med andra förvaltningars hyra. Även efter att den nya hyresmodellen är införd och revisionskontorets hyra mer än fördubblats är den fortfarande relativt låg jämfört med andra. Hyran för revisionskontoret beräknas enligt formeln bashyra x FK x KK x värdearea. Funktionskoefficient blir lägsta möjliga eftersom åldern på byggnaden är äldre än 25 år FK=1 (se bilaga tabell 1). Vidare har kontorsrum låg komplexitetkoefficient KK=1 (se bilaga tabell 2). I detta exempel blir det bara bashyran multiplicerat med ytan kvar som kostnadsdrivare för kontorsdelen av lokalhyran. Sedan tillkommer förstås beräkningar för korridorer, WC och kök som har andra rumskoder. Revisionskontoret valde att säga upp ca 30 % av lokalerna för att reducera sina kostnader. Efter att Regionservice godkänt att lokalerna revisonkontoret ville säga upp var uthyrningsbara (egen ingång etc) kunde effektiviseringen verkställas per den 1 mars 2013. De uppsagda lokalerna stod sedan tomma i lite drygt ett år. Efter renovering flyttade Smittskydd Skåne ner en våning och vindsvåningen i hus 19 står nu tom men har frigjorts för en ny hyresgäst. Exemplet visar på effektivisering men också på att denna ännu inte syns på Regionnivå trots att den påbörjades omedelbart i början av 2013.

10 Bedömning Hyran ökade dramatiskt för Centralsjukhuset i Kristianstad, Lasarettet i Ystad, Habilitering och hjälpmedelsförvaltningen, Trelleborgs lasarett, Hässleholms sjukhusorganisation, LabMedicin Skåne, Ängelholms sjukhus, Regionservice samt Revisionskontoret vilka då framstod som förlorare när den nya hyresmodellen infördes. Det går förstås också att resonera tvärtom (om man erkänner den nya hyresmodellen som rättvis) och hävda att de har varit vinnare tidigare, då de i många år haft en låg hyra jämfört med vissa andra förvaltningar. Efter att den nya modellen införts har spridningen mellan förvaltningarnas hyror blivit något jämnare och det är dessutom både möjligt och enklare att förklara orsaken till enskilda avvikelser. Både exemplet ovan och den kritik som framförts från förvaltningar tyder på att dialog och kommunikation om effekterna av den nya hyresmodellen före införandet 2013 varit bristfällig. Verksamheterna kände till att en ny hyresmodell var på väg men förväntade sig inte dramatiska hyreshöjningar som man dessutom tvingades att hantera inom redan given budgetram. Ett alternativ vore naturligtvis att beakta förslaget från styrguppen om att införa modellen stegvis över tre år. 4.2 Vilken uthyrningsgrad har regionen idag jämfört med tidigare och hur hanteras outhyrda lokaler? Iakttagelser Regionservice har utrett frågan om ytan av tomma lokaler i förhållande till totalt antal kvm 2012-12-31 och idag. Totalt hade Regionservice ca 1 160 000 kvm BRA per den 31:e december 2012. Andelen tomma lokaler var då ca 2,2 % (25 078 kvm BRA) vilket ger en uthyrningsgrad på ca 97,8 %. Det som komplicerar jämförelsen är att från 2013 tog Regionservice över alla förvaltningars egna kontrakt på inhyrda lokaler vilket är en starkt bidragande faktor till att den totala ytan ökat till 1 765 000 kvm BRA idag. Regionservice har inga uppgifter om hur dessa inhyrda lokaler använts tidigare och uppger också att under 2013 kunde förvaltningarna säga upp dessa lokaler med tre månaders varsel. En del av dessa lokaler kan nu stå tomma med hyreskontrakt som har uppsägningstider på flera år. Andelen tomma lokaler idag, 2014-10-15, är ca 3,5 % (61 558 kvm BRA) vilket ger en uthyrningsgrad på 96,5 %.. En del av dessa tomma lokaler nu 2014 kan ha ett samband med de omfattande utvecklingsprojekten som pågår i Helsingborg och Malmö. Bedömning Enligt de uppgifter som inhämtats från Regionservice är uthyrningsgraden i stort oförändrad sedan införandet av den nya hyresmodellen 2013. Den ökade andelen tomma lokaler som syns i siffrorna kommer enligt Regionservice till största delen från de kontrakt som togs över i samband med att modellen infördes. Hyreskontrakten till dessa överflödiga lokaler sägs nu upp när de löper ut men det kommer ta flera år innan det syns ekonomiska vinster från dessa åtgärder.

11 4.3 Har syftet med den nya modellen uppnåtts? Iakttagelser Ännu har inte Regionservice eller koncernkontoret kunnat påvisa de förväntade effekterna som borde uppstå om förvaltningarna börjat nyttja sina lokaler mer effektivt samt ökat sitt ekonomiska ansvarstagande för investeringar. Investeringar för om- och tillbyggnad etc tar Regionservice itu med i och med arbetet med de nya tilläggskontrakt som nu införs. Däremot menar Regionservice att de positiva effekterna i huvudsak har uppnåtts nämligen en kostnadsfördelning som är transparent och upplevs som förutsägbar och enkel att förstå. Vidare är det nu Regionservice som är den enda part som hyresgästen behöver vända sig till när det gäller lokalfrågor. Gränsdragningen mellan konkurrens- och icke konkurrensutsatt verksamhet är genomförd utifrån principer som stämmer överrens med gällande lagstiftning. Hälsovalsenheter inom primärvård och tandvårdskliniker inom folktandvården verkar på den konkurrensutsatta marknaden och får därför betala den hyra som råder på den marknad de verkar i. I Tabell 4 i bilagan finns exempel hämtade från folktandvården på vad hyreskostnaden kan vara på olika orter i Regionen. Bedömning Det är ännu för tidigt att utvärdera om syftet med den nya hyresmodellen uppnåtts fullt ut. Det tycks dock som fokus på lokalkostnader ökade 2013 då modellen infördes och att därmed kostnadsmedvetenheten blivit högre. Förhoppningen är att effekterna ska få genomslag på sikt när denna ökade kostnadsmedvetenhet når hela vägen ut och påverkar budgeten på avdelnings- och kliniknivå. Det är positivt att det nu finns en regiongemensam modell eftersom fördelar uppnås då bättre jämförelser mellan vård på Regionens olika sjukhus kan genomföras. Det är viktigt att poängtera att det i egentlig mening inte fanns någon gammal hyresmodell före 2013 åtminstone inte utifrån koncern- eller regionperspektiv. Mycket tyder på att det hade behövts mer information och kommunikationen om syfte och förväntade effekter med den nya hyresmodellen före införandet 2013. Acceptansen för modellen har nu ökat sedan även ansvariga ute på förvaltningarna ser fördelar med en gemensam modell vid t ex jämförelser av kostnader mellan vårdavdelningar på olika sjukhus inom Region Skåne. En del brister påtalas med den nya modellen men Regionservice är medveten om detta och styrgruppen arbetar vidare med att förfina och justera modellen... Fredrik Ljunggren Yrkesrevisor Certifierad kommunal revisor

12 Bilaga Tabell 1 Funktionskoefficienten (FK) för olika byggnaders ålder Funktion (FK) Funktion (FK), benämning Faktor 1 Byggandsålder: yngre än 5 år 2,00 2 Byggnadsålder: 5 till 9 år 1,80 3 Byggnadsålder: 10 till 14 år 1,60 4 Byggnadsålder: 15 till 19 år 1,40 5 Byggnadsålder: 20 till 24 år 1,20 6 Byggnadsålder: äldre än 25 år 1,00 Tabell 1 visar hur funktionskoefficient (FK) påverkas av byggnadens ålder. Nybyggda lokaler blir här en tydlig kostnadsdrivare i den nya hyresmodellen. Tabell 2 Komplexitetskoefficient (KK) för några utvalda funktionsrum Rumsfunktionsbenämning Komplexitet (KK) OPERATIONSUTRYMME 2,2 FÖRLOSSNINGSRUM 2,0 LABORATORIE 2,0 RÖNTGEN 2,0 UPPVAKNING/ÖVERVAKNING 1,9 TANDVÅRDSUTRYMME 1,7 UNDERSÖKNING-/BEHANDLINGSRUM 1,6 OBDUKTIONSRUM / KYLRUM 1,5 PROVTAGNINGSRUM 1,5 SPECIALAVDELNING OSPEC. 1,5 VÅRDRUM-1PAT 1,4 ISOLERINGSRUM 1,3 KÖK 1,2 AMBULANSHALL 1,1 BADRUM 1,1 FÖRELÄSNINGSSAL 1,1 ANHÖRIGRUM 1,0 KONTOR 1,0 VÄNTRUM 1,0 ENTRÉ 0,8 KORRIDOR 0,8 TRAPPA/TRAPPLAN 0,8 ALTAN/BALKONG 0,5 HISSCHAKT 0,5 Tabell 2 visar några utvalda rumsfunktionsbeskrivningar för att illustrera hur faktorn komplexitet (KK) påverkar hyran i den nya hyresmodellen.

13 Tabell 3 Genomsnittlig kostnad för några utvalda funktionsrum Rumsfunktionsbenämning Kompl medelv kr/vkvm,år kr/vkvm,år OPERATIONSUTRYMME FÖRLOSSNINGSRUM LABORATORIE RÖNTGEN UPPVAKNING/ÖVERVAKNING TANDVÅRDSUTRYMME UNDERSÖKNING-/BEHANDLINGSRUM OBDUKTIONSRUM / KYLRUM PROVTAGNINGSRUM SPECIALAVDELNING OSPEC. VÅRDRUM-1PAT ISOLERINGSRUM KÖK AMBULANSHALL BADRUM FÖRELÄSNINGSSAL ANHÖRIGRUM KONTOR VÄNTRUM ENTRÉ KULVERT TRAPPA/TRAPPLAN ALTAN/BALKONG HISSCHAKT KK FK Bashyra "Snittpris" 2,2 1,08 1322 3 141 2,0 1,08 1322 2 856 2,0 1,08 1322 2 856 2,0 1,08 1322 2 856 1,9 1,08 1322 2 713 1,7 1,08 1322 2 427 1,6 1,08 1322 2 284 1,5 1,08 1322 2 142 1,5 1,08 1322 2 142 1,5 1,08 1322 2 142 1,4 1,08 1322 1 999 1,3 1,08 1322 1 856 1,2 1,08 1322 1 713 1,1 1,08 1322 1 571 1,1 1,08 1322 1 571 1,1 1,08 1322 1 571 1,0 1,08 1322 1 428 1,0 1,08 1322 1 428 1,0 1,08 1322 1 428 0,8 1,08 1322 1 142 0,8 1,08 1322 1 071 0,8 1,08 1322 1 142 0,5 1,08 1322 714 0,5 1,08 1322 714 Tabell 3 illustrerar vad årshyran blir per värdekvadratmeter för några utvalda funktionsrum (KK). Ålderskoefficienten (FK) är här satt till ett medelvärde utifrån den uppskattade åldern på Regionens samtliga fastigheter. Kolumnen längst till höger visar såldes en uppskattad genomsnittlig hyreskostnad för dessa utvalda funktionsrum. Hyran beräknas genom formeln Bashyra x KK x FK x värdeyta.

14 Tabell 4 Exempel konkurrensutsatt verksamhet Folktandvården Skåne AB Kontrakt Angiven area Total bashyra Bashyra kr/m² år Kommun Hyresvärdsnamn RI65200 552,00 m² 1 711 200,00 kr 3 100,00 kr Malmö Annehem Hyllie Point 1 AB RI56100 387,00 m² 1 123 502,00 kr 2 903,11 kr Lund Lumen AB RI73900 1 009,00 m² 2 722 000,00 kr 2 697,72 kr Helsingborg Wihlborgs Fastigheter AB RI39000 498,00 m² 947 209,00 kr 1 902,03 kr Höör Höörs Byggnads AB RI56300 775,00 m² 1 405 000,00 kr 1 812,90 kr Eslöv Bert Andersson Fastigheter RI43500 953,00 m² 1 476 820,00 kr 1 549,65 kr Ängelholm Melin Förvaltnings AB RI38900 308,00 m² 424 500,00 kr 1 378,25 kr Höganäs WPA Fastighets AB RI39400 443,00 m² 601 297,00 kr 1 357,33 kr Lomma Öresundslokaler AB RI38800 608,00 m² 729 600,00 kr 1 200,00 kr Hässleholm Hässleholms Kommun RI42100 367,00 m² 428 669,00 kr 1 168,04 kr Svalöv AB Svalövsbostäder RI39200 573,00 m² 667 545,00 kr 1 165,00 kr Landskrona HSB brf Sturegården RI43900 27,00 m² 31 450,00 kr 1 164,81 kr Svedala Hälsomed. Cent. Svedala AB RI41900 390,00 m² 441 480,00 kr 1 132,00 kr Osby EWJ Fastigheter AB RI40200 452,00 m² 504 627,00 kr 1 116,43 kr Kävlinge Löddekärnan AB RI39300 616,00 m² 682 374,00 kr 1 107,75 kr Landskrona AB Landskronahem RI78900 626,00 m² 688 600,00 kr 1 100,00 kr Staffanstorp Staffanstorps Kommunfastighete RI43600 330,00 m² 355 410,00 kr 1 077,00 kr Östra Göinge Göingehem AB RI43400 346,00 m² 357 480,00 kr 1 033,18 kr Vellinge Velinge Exploaterings AB RI42200 407,00 m² 394 951,00 kr 970,40 kr Svedala Volito Fastigheter AB RI40400 472,00 m² 455 270,00 kr 964,56 kr Lomma Paulssons fastigheter RI44700 480,00 m² 444 000,00 kr 925,00 kr Hörby Hörby Kommun RI39500 164,00 m² 151 387,00 kr 923,09 kr Lund Lunds Kommun, Lundafastigheter RI78700 640,00 m² 576 000,00 kr 900,00 kr Sjöbo AB Sjöbohem RI44500 726,00 m² 634 778,00 kr 874,35 kr Åstorp Balder Prasolit AB RI42400 552,00 m² 478 299,00 kr 866,48 kr Vellinge Vellinge Kommun RI44300 279,00 m² 234 961,00 kr 842,15 kr Höganäs Berggren Fastighets AB RI39100 647,00 m² 523 637,00 kr 809,33 kr Kävlinge Kävlinge kom. bostadsbolag AB RI42300 1 344,00 m² 1 079 466,00 kr 803,17 kr Trelleborg AB Trelleborgshem RI78300 717,00 m² 573 600,00 kr 800,00 kr Tomelilla Tomelilla Tallen 13 AB RI43700 572,00 m² 452 647,00 kr 791,34 kr Simrishamn Frisk nr 6 Fastighets AB RI43800 279,00 m² 203 956,00 kr 731,03 kr Staffanstorp KGM Fastigheter AB RI62100 535,00 m² 380 692,00 kr 711,57 kr Perstorp Perstorps Bostäder AB RI44400 470,00 m² 303 319,00 kr 645,36 kr Helsingborg Kärnfastigheter RI41800 159,00 m² 95 000,00 kr 597,48 kr Malmö Malmö Stadsfastigheter Tabell 4 visar uppgifter om bashyran per kvadratmeter för några orter där Folktandvården Skåne har verksamhet. Hyran är här enligt marknadspris eftersom den fasställs enligt metoden för konkurrensutsatt verksamhet. På större orter t ex Malmö, Lund och Helsingborg finns flera enheter (hyreskontrakt) och då har högsta (blåmarkerade) respektive lägsta (rödmarkerade) hyra på orten tagits med i tabellen för att ge en uppfattning om hyresintervallet.