1 FASTIGHETS AB ANDALUCIA DEL MAR, PATRIK Org nr 556219-4877 ÅRSREDOVISNING för räkenskapsåret 2013
Årsredovisning 2013 2 Styrelsen för får härmed avge årsredovisning för tiden 1 januari - 31 december 2013. Förvaltningsberättelse Verksamhetens inriktning och målsättning Bolagets syfte är att äga och förvalta en lägenhet i Comunidaderna Andalucia del Mar, Marbella, Spanien och mot ersättning upplåta nyttjanderätten till lägenheten åt aktieägarna. Bolaget äger tillsammans med 27 andra suveräna svenska aktiebolag ett spanskt servicebolag, Nordic Andalucia Management SL, NAM, med säte i Marbella som, via anställd personal, tillhandahåller service i Spanien. Målsättningen med verksamheten är att lägenheten skall bibehålla standard och kvalité, samt att med varsamhet utveckla boendemiljön. Inledning Under verksamhetsåret 2013 har styrelsen fortsatt sitt arbete med att upprätthålla lägenhetens totala standard och fräschör. De extra tvätt- och städprogrammen har bibehållits. Information till ägarna sker kontinuerligt genom Ordförandebrev och via bolagets hemsida, www.nam.bz. Servicebolaget NAM har ytterligare utvecklat sin verksamhet och service till ägarna. Samtliga dekorationer har genomförts innan årets slut och reparationsarbeterna ligger väl i fas med styrelsens ambitioner. Comunidaden installerade bredband, WiFi, under 2010. Täckningen var dock inte tillräckligt god nog i hela lägenheten varför Comunidaden uppgraderade täckningen för bredbandet under 2011. Ytterligare signalförstärkningar behövs vilket är framfört till Comunidaderna. Under 2013 har NAM, tyvärr med negativt utfall, undersökt om en egen WiFi-lösning varit möjlig att installera i våra lägenheter. Den svenska kronan har sjunkit mot euron under 2013. Budgeterad eurokurs för år 2013 var 8,90 kr. Eurokursen per den 2013.12.31 var 8,94 varför budgetkursen för 2014 har höjts till 9,00 kr. Mycket stora extrakostnader har under åren 2010 till 2013 debiterats från båda Comunidaderna vilket påverkat resepektive års veckoavgifter negativt. I Comunidad 1 (Hus 1 och 2 mot Avenida Lola Flores) är det extrakostnader för hissar och takarbeten samt delar av det omfattande trädgårdsarbete som genomförs av Comunidad 2 (Hus 3, 4 och 5) innebärande att hela trädgården grävdes upp och återställdes efter att man lagt dränering och tätat mot det underliggande garaget där vatten från trädgården läcker in. Arbetet med att täta mellan trädgården, markterrasser och garaget i Comunidad 2 fortsätter under 2014 då läckor fortsatt kvarstår att åtgärda. Comunidaden stämde den förste trädgårdsentreprenören men förlorade målet vilket kostade Comunidaden ca 150 000 Euro vilket vi andelsägare sedan år 2010 betalat in i extra inbetalningar. Likviditeten är därefter mycket ansträngd i Comunidad 2. Under 2012 har även läckage uppstått mellan trädgården och garaget i Comunidad 1 vilket skall åtgärdas under år 2014. Båda Comunidaderna har under 2014 hållit sina budgetar och minskat de utetående kundfordringarna.
3 Comunidad 1 sänker sina debiteringar under 2014 med 1,7% mot år 2013 medan Comunidad 2 höjer sina debiteringar med hela 45,5% enligt stämmobesluten från den 1 mars 2014. FAMs styrelse ställer sin inte fullt bakom stämmobesluten i Comunidad 2. I Comunidad 2 är planerna att under 2014 täta samtliga markterrasser, renovera hela garaget, måla om Block 5 samt bygga upp kassan vilket ger dessa höga kostnadsökningar för år 2014. Styrelsens arbetssätt Styrelsen är utsedd att för aktieägarnas räkning förvalta lägenheten. Styrelsen beslutar därför om bolagets och servicebolagets strategi, organisation, förvaltning och ekonomi enligt aktiebolagslagen. Bolaget har ingen VD eller annan anställd personal varför Ordföranden arbetar i en ledande roll. Styrelsens ledamöter har under året arbetat utifrån olika beslutande ansvarsdelar. Ordföranden, Peter Klerell, har det övergripande ansvaret för styrelsearbetet, verksamhetens administration, ekonomi och planering. Ann-Katrin Malmström ansvarar för den spanska veksamheten innebärande bl.a att som Ordförande i NAM driva samtliga spanska frågor, inventera lägenheternas status, framlägga och genomföra förslag gällande förnyelse, investeringar, renoveringar, svara för byggnadstekniska frågor, samt följa upp och granska gjorda beställningar och betalningar inom detta område. Elisabeth Micucci ansvarar för förmedling i samband med försäljningar samt information, i första hand till de engelska aktieägarna. Bolagets hemsida, www.nam.bz, uppdateras i huvudsak av Peter Klerell, Ann Katrin Malmström och Elisabeth Micucci samt av servicebolget NAM. Lars Eklund ansvarar för indrivning av kundfordringar. Erik Westin är styrelsens sekreterare. Katarina Wiberg och Anders Göransson är aktiva suppleanter som löpande delges all information och deltar i alla styrelsesammanträden. Styrelsen har under 2013 sammanträtt 7 gånger. Nomineringskommitté För förslag till val av styrelseledamöter och suppleanter utses årligen på årsstämman en Nomineringskommitté. Ordförande i Nomineringskommittéen är Jan-Olof Mark med Anders Alvemo och Svante Lundberg som ledamöter. Händelser och förändringar under året samt efter årets utgång * Rutinerna i servicebolaget NAM i Spanien har vidareutvecklats och servicenivån har ökat. Vi har nu ett väl intrimmat serviceteam i NAM * Lägenheterna har kompletterats med mindre inventarier * Listan över ej utförda reparationer är historiskt kort. * Beläggningsgraden och uthyrningsnivåerna är fortsatt höga. * Bilpoolen har under 2013 ytterligare förnyats med 4 helt nya bilar, Hundai ix 20 som snabbt blev populära hos ägarna. * Comunidaderna har debiterat höga extraavgifter under 2013 och fortsatt under 2014 * Styrelsen har beslutat om att använda bolagets kassa för att sänka såväl veckoavgifter som investeringskostnader * Bolaget har den 1 januari 2013 bytt bank till SWEDBANK * Styrelsen arbetar med att förnya hemsidan * Antalet veckor som bytt ägare uppgår till 2 st.
4 Investeringar Styrelsen har under året arbetat efter de beslut som fattades på årsstämman den 1 juni 2013. Paraplystället har ersatts då det försvunnit av okänd anledning. Linne, porslin och övrigt husgeråd har kompletterats efter behov. Mindre reparationer och underhåll har skett löpande. Kvarstår gör inköp av en tavla till gästsovrummet som tidigare är budgeterad. Svar på enkät avseende investeringar i budget 2014 Andelen svar som inkommit per sista svarsdagen uppgår till 25 veckor (49 %). Svar från 10 ägare. Majoriteten ägare som svarat på enkäten föreslår att styrelsen arbetar efter Förslag 1, Grundavgift, inkluderande reparationer och underhåll för totalt 5 260 kr. Utgår från förslaget gör målning av lägenheten, målning av byrå samt mindre kompletteringar. Ekonomi Flerårsöversikt, kr 2 0 1 3 2 0 1 2 2 0 1 1 2 0 1 0 2 0 0 9 Avgift per vecka inkl bil tvätt städ 3 600 3 400 3 855 3 635 3 935 Ovillkorat aktieägartillskott / vecka 0 0 0 1 500 0 Rörelsens intäkter 182 355 189 136 189 705 208 608 236 160 Rörelsen kostnader -225 612-236 085-230 617-234 121-247 033 Rörelsen resultat -43 257-46 949-40 912-25 513-10 873 Årets resultat -35 463-38 021-36 711-20 953 5 591 Bolagets ekonomi och avgifter Den spanska ekonomiska krisen har under ett antal år negativt påverkat våra veckoavgifter vilka vi trots detta lyckats hålla på en rimlig nivå. Spanien har t ex höjt ett antal skatter som på el, fastigheter och inte minst momsen som de senaste åren ökat från 16% till 21%. Allting som vi köper in som betalas från Sverige såsom NAM-kontorets drift, lägenhetsreparationer och investeringar mm drabbas av denna momsökning. Här är det viktigt för veckoavgifterna att NAM-bolaget infriar sin budet vilket man med råge gjorde under år 2013. Tyvärr har stora extradebiteringar också drabbat oss från Comunidaderna - inte minst från Comunidad 2:s trädgårds- och garageprojekt som ännu inte är slutfört. Samtliga FAM-bolag har idag byggt upp en bra ekonomi och en god kassa. Styrelsen har beslutat att även under år 2013 och 2014, så långt möjligt, ge aktieägarna reveny av detta och inte överkapitalisera bolaget. Idag har bolaget ett starkt eget kapital efter de tillkommande ovillkorade aktieägartillskott som skett varför styrelsen idag medvetet kan driva bolaget med förlust men med koncentration på "cash-flow" så att bolaget utan problem kan betala sina åtaganden men ändå bygga upp kassan något för framtida investeringar. Avskrivningarna (som genererar cash-flow och ingår i veckoavgiften) uppgår år 2014 till ca 33 000 kr. Styrelsen beslutade att år 2013 använda upp till halva bolagets avskrivning till att sänka veckoavgiften 2013 i det veckoavgiftsförslag, som presenterades och godkändes av årsstämman. För år 2014 förslår styrelsen åter att halva avskrivningen reducerar veckoavgiften samt att, i de fall detta är möjligt, att veckoavgiften ytterligare reduceras.
5 Det ovillkorade aktieägartillskottet ges år 2013 ett fribelopp om 1 780 kr för investeringar i inventarier och för år 2014 föreslås ett fribelopp om 2 700 kr. Belopp utöver detta debiteras likt tidigare år. Förslagen kommer att tillställas årsstämman för beslut. Veckoavgifter och ovillkorade aktieägartillskott Den preliminära veckoavgiften för år 2013 inklusive bil, tvätt och städavgifter var 3 600 kr. Styrelsen föreslår att den slutliga veckoavgiften för 2013 fastställes till 3 600 kr samt att det ovillkorade aktieägaretillskottet fastställes till 0 kr per vecka. För 2014 föreslår styrelsen en veckoavgift om preliminärt 3 650 kr. Då aktieägarna enligt investeringsenkäten önskar investeringar år 2014 inom fribeloppet föreslås ett ovillkorat aktieägartillskott om 0 kr per vecka för att finansiera investeringarna i enlighet med investeringsenkätsvaren. Styrelsen föreslår vidare att beslut fattas om första fakturering av veckoavgiften för år 2015. Beloppet som föreslås uppgår till 3 500 kr per vecka. Styrelsen kommer noga att följa den ekonomiska utvecklingen i bolaget med inriktning på att antagen budget ska hållas. Förslag till resultatdisposition Styrelsen föreslår att den ansamlade förlusten: balanserad förlust -120 470 årets förlust -35 463-155 933 behandlas så att i ny räkning överföres -155 933 samt att från föregående år balanserat aktieägartillskott 492 018 samt under året erhållit aktieägartillskott 0 balanseras i ny räkning 492 018 Bolagets resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar.
6 130101 120101 RESULTATRÄKNING NOT -131231-121231 Veckoavgifter 178 500 178 500 Övriga rörelseintäkter 3 855 10 636 182 355 189 136 Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader -189 397-197 623 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 1-36 215-38 462-225 612-236 085 Rörelseresultat -43 257-46 949 Resultat från finansiella investeringar Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 8 063 9 808 Räntekostnader och liknande resultatposter -269-880 Resultat före skatt -35 463-38 021 Skatt 0 0 Årets resultat -35 463-38 021
7 BALANSRÄKNING NOT 131231 121231 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Lägenhet 2 484 694 487 417 Inventarier 3, 4, 5, 6 270 603 303 544 755 297 790 961 Finansiella anläggningstillgångar Aktier 7 16 449 16 449 Andra långfristiga fordringar 35 965 34 678 52 414 51 127 Summa anläggningstillgångar 807 711 842 088 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga fordringar 8 167 405 158 416 Kortfristig fordran 0 5 420 Förskott till leverantörer 1 564 0 168 969 163 836 Kassa och bank 16 591 19 831 Summa omsättningstillgångar 185 560 183 667 SUMMA TILLGÅNGAR 993 271 1 025 755
8 EGET KAPITAL OCH SKULDER NOT 131231 121231 Eget kapital 9 Bundet eget kapital Aktiekapital 288 000 288 000 Reservfond 360 286 360 286 648 286 648 286 Fritt eget kapital Ovillkorat Aktieägartillskott 492 018 492 018 Balanserat resultat -120 470-82 449 Årets resultat -35 463-38 021 336 085 371 548 Summa eget kapital 984 371 1 019 834 Kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 8 900 5 921 8 900 5 921 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 993 271 1 025 755 Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser Inga Inga
9 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR VÄRDERINGSPRINCIPER Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Principerna är oförändrade jämfört med föregående år. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fordringar och skulder i utländsk valuta har omräknats till balansdagens kurs. Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed. I Bolagets veckoavgifter ingår årets debiterade veckoavgifter med tillägg för indrivna och avdrag för nedskrivna fordringar. Även regleringen av de slutliga veckoavgifterna för föregående år som fastställts av årsstämman ingår. Uthyrningar, ägarregistreringar mm är övriga rörelseintäkter. NOTER Anställda och personalkostnader Bolaget har inte haft några anställda och några löner och ersättningar har inte utbetalats. Några förpliktelser som avser pensioner eller liknande förmåner till nuvarande eller tidigare styrelseledamöter och deras suppleanter förekommer ej. Kostnader för styrelsens arbete inklusive arvoden, resor, traktamenten, 2013 2012 telefoni, it och övriga utlägg uppgår till 9 343 9 386 1 Avskrivningar Anläggningstillgångar skrivs av enligt plan över den förväntade ekonomiska livslängden. Följande avskrivningsprocent tillämpas: Materiella anläggningstillgångar Lägenhet 0,50% Inventarier 12,50% Air Condition se nedan Bad, Rekonditionering och Kök 4,00%
10 Från räkenskapsåret 2006 reduceras de fullt avskrivna inventariernas anskaffningsvärden genom att motsvarande belopp kvittas mot de ackumulerade avskrivningarna. Detta för att, på ett korrektare sätt, visa de gällande värdena av de anskaffade inventarierna. Det har under 2010 konstaterats att den verkliga realistiska livslängden av en Air Condition-anläggning trots årlig service, är ca 10 år. Avskrivningstiden för Air Condition-anläggningen har därför ändrats från år 2010 från tidigare 15 år, 6,67% till att inför framtiden utgöra 10 år, 10%. För att anpassa bolaget till den nya avskrivningsplanen avskrivs restvärdet år 2011-2013 med ca en tredjedel per år. Vid byte av Air Condition-anläggningen utrangeras restvärdet direkt och den nya anläggningen skrivs av enligt den nyantagna avskrivningsplanen på 10 år. 2 Lägenhet 131231 121231 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 544 592 544 592 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 544 592 544 592 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -57 175-54 452 Årets avskrivningar -2 723-2 723 Utgående ackumulerade avskrivningar -59 898-57 175 Utgående redovisat värde 484 694 487 417 3 Inventarier 131231 121231 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 155 391 160 371 Inköp 551 1 450 Försäljningar / utrangeringar -18 536-6 430 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 137 406 155 391 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar -97 664-84 670 Försäljningar / utrangeringar 18 536 6 430 Årets avskrivningar -17 176-19 424 Utgående ackumulerade avskrivningar -96 304-97 664 Utgående redovisat värde 41 102 57 727
11 4 Kök 131231 121231 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 111 593 111 593 Inköp 0 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 111 593 111 593 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -30 954-26 490 Årets avskrivningar -4 464-4 464 Utgående ackumulerade avskrivningar -35 418-30 954 Utgående redovisat värde 76 175 80 639 5 Bad 131231 121231 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 212 952 212 952 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 212 952 212 952 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -51 108-42 590 Årets avskrivningar -8 518-8 518 Utgående ackumulerade avskrivningar -59 626-51 108 Utgående redovisat värde 153 326 161 844 6 Air Condition 131231 121231 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 23 973 23 973 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 23 973 23 973 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -20 639-17 306 Årets avskrivningar -3 334-3 333 Utgående ackumulerade avskrivningar -23 973-20 639 Utgående redovisat värde 0 3 334
12 7 Aktier Aktier: 1/28 -del (296 aktier) i Nordic Andalucia Management S.L. med ett aktiekapital på EURO 50 062. 131231 121231 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 16 449 16 449 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 16 449 16 449 Utgående redovisat värde 16 449 16 449 8 Övriga kortfristiga fordringar 131231 121231 Likvidavräkning (Kassa) 167 405 158 416 9 Förändring av eget kapital Antal aktier. 288 st Ovillkorat Aktiekapital Reservfond aktieägar- Balanserat Årets tillskott resultat resultat Belopp vid årets ingång 288 000 360 286 492 018-82 449-38 021 Vinstdisposition enligt årsstämmans beslut -38 021 38 021 Aktieägartillskott Årets resultat -35 463 Belopp vid årets utgång 288 000 360 286 492 018-120 470-35 463 Reservfond avser av aktieägarna tillskjutna medel utöver inbetalt aktiekapital.
13 Stockholm den 23 april 2014 Peter Klerell Ordförande Ann-Katrin Malmström Erik Westin Lars Eklund Elisabeth Micucci REVISORSPÅTECKNING Min revisionsberättelse har avgivits den 23 april 2014 Anne Lengholt Auktoriserad revisor