2017 Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Vipemöllan 3, Lund
Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Vipemöllan 3, Lund Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2017. Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten I styrelsens uppdrag ingår det att planera underhåll och förvaltning av fastigheten, fastställa föreningens årsavgifter samt se till att ekonomin är god. Via årsavgifterna ska medlemmarna finansiera kommande underhåll och därför gör styrelsen årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar. Storleken på avsättningen till fonden för yttre underhåll bör anpassas utifrån föreningens plan för underhållet. Kommande underhåll kan medföra att nya lån behövs. Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika åtgärder. Förändringen av föreningens likvida medel kan utläsas under avsnittet Förändring likvida medel. Föreningen följer en underhållsplan som sträcker sig mellan åren 2017 och 2107. Större underhåll kommer att ske de närmaste åren. Läs mer i förvaltningsberättelsen. Medel reserveras årligen till det planerade underhållet. För att se avsättningens storlek, se fondnoten. Amortering på föreningens lån sker enligt plan. För mer information, se lånenoten. Årsavgifterna planeras vara oförändrade närmaste året. Fler detaljer och mer information om de olika delarna finns längre fram i förvaltningsberättelsen. Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Grundfakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades 2004-12-28. Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades 2006-03-21 och nuvarande stadgar registrerades 2004-12-28 hos Bolagsverket. Föreningen är ett s.k. privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229) och utgör därmed en äkta bostadsrättsförening. Föreningen är medlem i samfällighetsföreningen Vipemöllans samfällighetsförening nr 2. Föreningens andel är 20 procent. Samfälligheten förvaltar mark, park och miljöhus. Styrelsen Anders Bengtsson Kerstin Bergman Gert Birgersby Eva Dahlbäck Ingemar Svensson Joel Sommerfeldt Mattias Stenlundh Eva Zaar Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Suppleant Suppleant Suppleant Vid kommande ordinarie föreningsstämma löper mandatperioden ut för följande personer: Anders Bengtsson, Kerstin Bergman, Gert Birgersby, Joel Sommerfeldt, Mattias Stenlundh och Eva Zaar. Styrelsen har under året avhållit 11 protokollförda sammanträden. Sida 1 av 14
Revisor Erik Mauritzson Ordinarie Extern Ernst & Young Valberedning Tommy Florin Sara Henningsson Solvig Palm Nicholls Sammankallande Stämmor Ordinarie föreningsstämma hölls 2017-05-23. Fastighetsfakta Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan: Fastighetsbeteckning Förvärv Säte Vipemöllan 43 2006 LUND Fullvärdesförsäkring finns via Länsförsäkringar. I försäkringen ingår kollektivt bostadsrättstillägg för medlemmarna samt ansvarsförsäkring för styrelsen. Uppvärmning sker via fjärrvärme. Byggnadsår och ytor Fastigheten bebyggdes 2005-2006 och består av 2 flerbostadshus. Värdeåret är 2006. Byggnadernas totalyta är enligt taxeringsbeskedet 3 644 m², varav 3 644 m² utgör lägenhetsyta. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 40 lägenheter med bostadsrätt. Lägenhetsfördelning: 23 0 6 10 1 0 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Gemensamhetsutrymmen Övernattningslägenhet Sida 2 av 14
Teknisk status Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2017 och sträcker sig fram till 2107. Nedanstående underhåll har utförts eller planeras: Utfört underhåll År Kommentar Spolning av avlopp 2017 Hus 111 Målning av murar vid altan 2017 Målning av garage 2016 Planerat underhåll År Kommentar Rensning av avloppsstam 2017-2019 Rensning av avlopp i hus 111 kommer att göras Q1 2018. Därefter hus 109. Tvättning och målning av fasad 2018 upphandlat och beställt till första halvåret 2018 Mekaniskt underhåll av hissar 2019 Rensning av värmeväxlare 2019 Förvaltning Föreningens förvaltningsavtal och övriga avtal. Avtal Internetlev, TV Tekniskt underhåll Vaktmästeri Ventilation Bankärende El Renhållning Lokalvård Finansiering Larmavtal Ekonomisk förvaltning och lägenhetsförteckning Fjärrvärme Vatten Serviceavtal hiss Hisstelefon Leverantör Comhem Clifa Clifa Clifa Handelsbanken Kraftringen Lunds Renhållingsverk KS Städ Nordea Örestads industribevakning SBC Kraftringen VA Syd Kone / Dekra Telia Sida 3 av 14
Föreningens ekonomi Föreningen har en ränte-swap på 12,5Mkr som löper ut den 29 mars 2018. En omläggning av detta lån kommer sannolikt att medföra minskade räntekostnader för föreningen. Enligt styrelsens beslut höjdes årsavgifterna 2017-01-01 med 3 %. FÖRÄNDRING LIKVIDA MEDEL 2017 2016 LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS BÖRJAN 688 905 571 249 INBETALNINGAR Rörelseintäkter 2 971 279 2 891 582 Finansiella intäkter 61 176 Minskning kortfristiga fordringar 0 7 964 Ökning av kortfristiga skulder 33 474 0 3 004 814 2 899 722 UTBETALNINGAR Rörelsekostnader exkl avskrivningar 1 144 769 1 246 030 Finansiella kostnader 1 255 318 1 275 619 Ökning av kortfristiga fordringar 438 0 Minskning av långfristiga skulder 296 564 252 834 Minskning av kortfristiga skulder 0 7 583 2 697 089 2 782 066 LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT* 996 630 688 905 ÅRETS FÖRÄNDRING AV LIKVIDA MEDEL 307 725 117 656 *Likvida medel redovisas i balansräkningen under posterna Kassa och Bank samt Övriga fordringar. Fördelning av intäkter och kostnader Hyror 1% Kapitalkostnader 40% Årsavgifter 99% Avskrivningar 24% Reparationer 1% Periodiskt underhåll 2% Taxebundna kostnader 13% Fastighetsavgift Övrig drift 18% 2% Skatter och avgifter Fastighetsavgiften för hyreshus är 1 315 kr per bostadslägenhet, dock blir avgiften högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för bostadshus med tillhörande tomtmark. Lokaler beskattas med 1 procent av lokalernas taxeringsvärde. Sida 4 av 14
Väsentliga händelser under räkenskapsåret Baserat på den 10-åriga bygg-garantin, som föreningen har haft, har NCC åtgärdat de brister i fasaden som föreningen påpekade efter egen besiktning. Åtgärder avseende takisolering återstår och kommer att åtgärdas av NCC under 2018. Murarna kring altanerna på bottenplanet har målats. Styrelsen påbörjade arbetet med att ändra föreningens stadgar. En del lagändringar har gjorts på detta område och alla bostadsrättsföreningar är skyldiga att rätta sina stadgar efter dessa ändringar. Styrelsen passade också på att förtydliga stadgarna och anpassa dem till föreningens nuvarande verksamhet. Spolning av avloppsstammarna av hus 111 genomfördes i mars. Låsskydd på garagelåsen installerade i syfta att förhindra problem vid minusgrader. HTH, som är ursprunglig leverantör av köksinredningen, genomförde en förstärkning av valda skåp. Detta föranleddes av brister i upphängningen av denna typ av skåp och ett påföljande domstolsutslag som gjorde HTH ansvariga för att åtgärda bristerna. För att försvåra inbrott i fastigheterna och lägenheterna installerades nya brytbleck i samtliga 4 ytterdörrar och alla medlemmar erbjöds att på egen bekostnad installera extralås till lägenhetsdörrarna. På vår hemsida under "Föreningen/Historia" har styrelsen lagt upp en länk till sida som berättar Vipehomlsområdets historia. Föreningen är skyldig att bedriva ett systematiskt brandskyddsarbete. med anledning därav gick Ingemar Svensson och Kerstin Bergman en kurs för egenkontroll av brandskydd under Räddningsverkets ledning under hösten och fr.o.m. januari 2018 går Ingemar och Kerstin runt och kontrollerar brandskyddet en gång i kvartalet. Medlemsinformation Medlemslägenheter: 40 st Överlåtelser under året: 5 st Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av köpare. Antal medlemmar vid räkenskapsårets början: 63 Tillkommande medlemmar: 9 Avgående medlemmar: 6 Antal medlemmar vid räkenskapsårets slut: 66 Flerårsöversikt Nyckeltal 2017 2016 2015 2014 Årsavgift/m² bostadsrättsyta 802 779 779 760 Lån/m² bostadsrättsyta 8 972 9 053 9 123 9 204 Elkostnad/m² totalyta 23 22 23 23 Värmekostnad/m² totalyta 65 67 68 54 Vattenkostnad/m² totalyta 18 16 18 16 Kapitalkostnader/m² totalyta 344 350 384 411 Soliditet (%) 70 70 70 70 Resultat efter finansiella poster (tkr) -172-374 -316-400 Nettoomsättning (tkr) 2 971 2 889 2 903 2 874 Ytuppgifter enligt taxeringsbesked, 3 644 m² bostäder. Sida 5 av 14
Förändringar eget kapital Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Brf Vipemöllan 3, Lund Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital Inbetalda insatser 54 263 806 0 0 54 263 806 Upplåtelseavgifter 23 900 367 0 0 23 900 367 Fond för yttre underhåll 1 437 344 265 094-176 750 1 349 000 S:a bundet eget kapital 79 601 517 265 094-176 750 79 513 173 Fritt eget kapital Balanserat resultat -2 473 566-265 094-196 752-2 011 720 Årets resultat -172 358-172 358 373 502-373 502 S:a ansamlad förlust -2 645 924-437 452 176 750-2 385 222 S:a eget kapital 76 955 593-172 358 0 77 127 951 Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: årets resultat -172 358 balanserat resultat före reservering till fond för yttre underhåll -2 208 472 reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar -265 094 summa balanserat resultat -2 645 924 Styrelsen föreslår följande disposition: av fond för yttre underhåll ianspråktas 50 770 att i ny räkning överförs -2 595 154 Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. Sida 6 av 14
Resultaträkning 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2017 2016 RÖRELSEINTÄKTER Nettoomsättning Not 2 2 971 279 2 888 666 Övriga rörelseintäkter Not 3 0 2 916 Summa rörelseintäkter 2 971 279 2 891 582 RÖRELSEKOSTNADER Driftkostnader Not 4-1 006 528-1 093 094 Övriga externa kostnader Not 5-94 545-113 107 Personalkostnader Not 6-43 696-39 829 Avskrivning av materiella Not 7-743 611-743 611 anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader -1 888 380-1 989 641 RÖRELSERESULTAT 1 082 899 901 941 FINANSIELLA POSTER Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 61 176 Räntekostnader och liknande resultatposter -1 255 318-1 275 619 Summa finansiella poster -1 255 257-1 275 443 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER -172 358-373 502 ÅRETS RESULTAT -172 358-373 502 Sida 7 av 14
Balansräkning TILLGÅNGAR 2017-12-31 2016-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Not 8 109 087 201 109 830 812 Summa materiella anläggningstillgångar 109 087 201 109 830 812 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 109 087 201 109 830 812 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Övriga fordringar inkl SBC Klientmedel Not 9 1 009 895 700 532 Summa kortfristiga fordringar 1 009 895 700 532 KASSA OCH BANK Kassa och bank 12 328 13 528 Summa kassa och bank 12 328 13 528 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 1 022 223 714 060 SUMMA TILLGÅNGAR 110 109 424 110 544 872 Sida 8 av 14
Balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER 2017-12-31 2016-12-31 EGET KAPITAL Bundet eget kapital Medlemsinsatser 78 164 173 78 164 173 Fond för yttre underhåll Not 10 1 437 344 1 349 000 Summa bundet eget kapital 79 601 517 79 513 173 Fritt eget kapital Balanserat resultat -2 473 566-2 011 720 Årets resultat -172 358-373 502 Summa fritt eget kapital -2 645 924-2 385 222 SUMMA EGET KAPITAL 76 955 593 77 127 951 LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not 11,12 0 32 693 155 Summa långfristiga skulder 0 32 693 155 KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristig del av skulder till Not 11,12 32 693 155 296 564 kreditinstitut Leverantörsskulder 85 190 76 541 Skatteskulder 77 960 50 200 Upplupna kostnader och förutbetalda Not 13 297 526 300 461 intäkter Summa kortfristiga skulder 33 153 831 723 766 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 110 109 424 110 544 872 Sida 9 av 14
Noter Not 1 REDOVISNINGSPRINCIPER Årsredovisningen har upprättats i enlighet med BFNAR 2016:10, Årsredovisning i mindre företag (K2). Förenklingsregeln gällande periodiseringar har tillämpats. Samma värderingsprinciper har använts som föregående år. Reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar görs i årsbokslutet. Förslag till ianspråktagande av fond för yttre underhåll för årets periodiska underhåll lämnas i resultatdispositionen. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i antal år tillämpas. Avskrivningar 2017 2016 Byggnader 120 år 120 år Not 2 NETTOOMSÄTTNING 2017 2016 Årsavgifter 2 922 237 2 837 119 Hyror antennplats 38 119 42 797 Gästlägenhet 10 950 8 700 Öresutjämning -27 50 2 971 279 2 888 666 Not 3 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER 2017 2016 Återbäring försäkringsbolag 0 2 916 0 2 916 Sida 10 av 14
Not 4 DRIFTKOSTNADER 2017 2016 Fastighetskostnader Fastighetsskötsel entreprenad 46 500 44 625 Städning entreprenad 32 928 32 928 Hissbesiktning 2 340 2 293 Bevakning 1 313 1 313 Gemensamma utrymmen 1 882 2 557 Serviceavtal 12 965 9 856 Förbrukningsmateriel 2 828 6 927 Fordon 0 4 900 100 756 105 399 Reparationer Gemensamma utrymmen 0 11 795 Lås 9 783 875 VVS 0 7 594 Ventilation 2 438 4 624 Elinstallationer 33 717 13 695 Tele/TV/Kabel-TV/porttelefon -895 3 946 45 043 42 529 Periodiskt underhåll Gemensamma utrymmen 0 146 875 Entré/trapphus 895 0 VVS 12 375 0 Ventilation 0 29 875 Mark/gård/utemiljö 37 500 0 50 770 176 750 Taxebundna kostnader El 84 356 79 045 Värme 238 420 243 022 Vatten 65 453 58 545 Sophämtning/renhållning 38 908 40 324 427 137 420 936 Övriga driftkostnader Försäkring 35 676 35 218 Samfällighetsavgift 197 873 190 800 Kabel-TV 96 674 96 102 330 223 322 120 Fastighetsskatt/Kommunal avgift 52 600 25 360 TOTALT DRIFTKOSTNADER 1 006 528 1 093 094 Not 5 ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER 2017 2016 Tele- och datakommunikation 8 797 5 221 Revisionsarvode extern revisor 13 375 12 750 Föreningskostnader 4 657 3 454 Studieverksamhet 1 150 0 Förvaltningsarvode 52 426 51 025 Administration 2 936 5 047 Konsultarvode 6 094 30 500 Bostadsrätterna Sverige Ek För 5 110 5 110 94 545 113 107 Sida 11 av 14
Not 6 PERSONALKOSTNADER 2017 2016 Anställda och personalkostnader Följande ersättningar har utgått Styrelse och internrevisor 36 000 33 000 Kostnadsersättningar 0 74 Sociala kostnader 7 696 6 755 43 696 39 829 Not 7 AVSKRIVNINGAR 2017 2016 Byggnad 743 611 743 611 743 611 743 611 Not 8 BYGGNADER OCH MARK 2017-12-31 2016-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 113 099 605 113 099 605 Utgående anskaffningsvärde 113 099 605 113 099 605 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -3 268 793-2 525 182 Årets avskrivningar enligt plan -743 611-743 611 Utgående avskrivning enligt plan -4 012 404-3 268 793 Planenligt restvärde vid årets slut 109 087 201 109 830 812 I restvärdet vid årets slut ingår mark med 27 290 000 27 290 000 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad 45 000 000 45 000 000 Taxeringsvärde mark 14 400 000 14 400 000 59 400 000 59 400 000 Uppdelning av taxeringsvärde Bostäder 59 400 000 59 400 000 59 400 000 59 400 000 Not 9 ÖVRIGA FORDRINGAR 2017-12-31 2016-12-31 Skattekonto 25 593 25 155 Klientmedel hos SBC 984 302 675 377 1 009 895 700 532 Sida 12 av 14
Not 10 FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL 2017-12-31 2016-12-31 Vid årets början 1 349 000 1 234 000 Reservering enligt stadgar 265 094 136 000 Reservering enligt stämmobeslut 2014 0 0 Ianspråktagande enligt stadgar 0 0 Ianspråktagande enligt stämmobeslut -176 750-21 000 Vid årets slut 1 437 344 1 349 000 Not 11 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats 2017-12-31 Belopp 2017-12-31 Belopp 2016-12-31 Villkorsändringsdag Nordea 0,454 % 9 670 456 9 845 376 2018-01-12 Nordea 0,680 % 23 022 699 23 144 343 2018-03-29 Summa skulder till kreditinstitut 32 693 155 32 989 719 Kortfristig del av skulder till kreditinstitut -32 693 155-296 564 0 32 693 155 Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till 31 210 335 kr. RÄNTESWAP KONTRAKT Förening Nordea Nominellt Förfallodag/ betalar betalar belopp löper till Nordea 3,970 % -0,570 % 12 526 899 2018-03-29 Nordea 4,020 % -0,570 % 10 495 800 2020-03-20 Summa lån som omfattas av ränteswapar 23 022 699 Det teoretiska marknadsvärdet för föreningens ränteswapar per 2017-12-31 var -1 120 985 (f å -2 106 036 kr). Marknadsvärdet på ränteswapar förändras med anledningen av förändrade marknadsräntor och kvarvarande löptid, men värdet vid förfallodagen är noll. Eftersom föreningen avser att behålla ingångna kontrakt till förfallodagen så bokförs inte marknadsvärdet eller värdeförändringen. Not 12 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER 2017-12-31 2016-12-31 Fastighetsinteckningar 34 986 000 34 986 000 Not 13 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER 2017-12-31 2016-12-31 Arvoden 36 000 33 000 Sociala avgifter 11 311 10 369 Ränta 11 183 10 752 Avgifter och hyror 239 032 246 340 297 526 300 461 Sida 13 av 14