2016 Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Zarah 4
Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Zarah:4 Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2016. Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten I styrelsens uppdrag ingår det att planera underhåll och förvaltning av fastigheten, fastställa föreningens årsavgifter samt se till att ekonomin är god. Via årsavgifterna ska medlemmarna finansiera kommande underhåll och därför gör styrelsen årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar. Storleken på avsättningen till fonden för yttre underhåll bör anpassas utifrån föreningens plan för underhållet. Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika åtgärder. Förändringen av föreningens likvida medel kan utläsas under avsnittet Förändring likvida medel. Föreningen följer en underhållsplan som sträcker sig mellan åren 2007 och 2025. Inga större underhåll är planerade de närmaste åren. Medel reserveras årligen till det planerade underhållet. För att se avsättningens storlek, se fondnoten. Amortering på föreningens lån sker enligt plan. För mer information, se lånenoten. Årsavgifterna planeras vara oförändrade närmaste året. Fler detaljer och mer information om de olika delarna finns att läsa om längre fram i förvaltningsberättelsen. Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Grundfakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades 2007-09-12. Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades 2008-06-13 och nuvarande stadgar registrerades 2016-10-24 hos Bolagsverket. Föreningen är ett s.k. privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229) och utgör därmed en äkta bostadsrättsförening. Styrelsen Kjell Roger Tännström Liselotte Kristine Persson Caroline Kersti M Liljenberg Björn Eric Mikael Ringsåker Frans-Anders Christer Österlin Karin Gunnarsdotter Lundkvist Bo Stefan Wahlund Ordförande Sekreterare Ledamot Ledamot Ledamot Suppleant Suppleant Vid kommande ordinarie föreningsstämma löper mandatperioden ut för följande personer: Caroline Kersti M Liljenberg, Karin Gunnarsdotter Lundkvist, Björn Eric Mikael Ringsåker, Kjell Roger Tännström och Bo Stefan Wahlund. Styrelsen har under året avhållit 10 protokollförda sammanträden. Sida 1 av 16
Revisorer Lars Ångström Cristian Holm Barenfeld Valberedning Jannike Magnusson Håkan Nilsson Anders. F Österlin Ordinarie Intern Suppleant Intern Sammankallande Stämmor Ordinarie föreningsstämma hölls 2016-05-20. Extra föreningsstämma hölls 2016-03-06. Med anledning av stadgeändring Balkonger. Fastighetsfakta Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan: Fastighetsbeteckning Förvärv Säte Gruvan 9 2008 Karlstad Fullvärdesförsäkring finns via Länsförsäkringar. I försäkringen ingår kollektivt bostadsrättstillägg för medlemmarna samt ansvarsförsäkring för styrelsen. Uppvärmning sker via fjärrvärme. Byggnadsår och ytor Fastigheten bebyggdes 1908 och består av 1 flerbostadshus. Värdeåret är 1929. Byggnadens totalyta är enligt taxeringsbeskedet 2 830 m², varav 2 066 m² utgör lägenhetsyta och 764 m² utgör lokalyta. Under 2016 har 325 m² lokalyta byggts om till lägenhetsyta. Nytt taxeringsbesked inväntas under 2017. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 24 lägenheter med bostadsrätt samt 3 lokaler med hyresrätt. Lägenhetsfördelning: 2 10 6 2 1 3 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Verksamhet i lokalerna Yta Löptid Fonus 170 m² t.v Kiosk 40 m² t.v Konstutställningar 100 m² t.v Föreningen är frivilligt momsregistrerad avseende verksamhetslokaler. Gemensamhetsutrymmen Föreningslokal Kommentar Leandersalen Sida 2 av 16
Teknisk status Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2007 och sträcker sig fram till 2025. Underhållsplanen uppdaterades 2016. Nedanstående underhåll har utförts eller planeras: Utfört underhåll År Kommentar Byggt 17 st balkonger mot innegård 2016 Utfört april-augusti 2016 Fasadrenovering etapp 2 och isolering 2014 Utfört februari-augusti på innergården. Fasadrenovering etapp 1 2013 Utfört augusti-november 2013 mot Kungsgatan. Fönsterbyten 2012-2013 Arbetet påbörjat december 2012 och slutfördes februari 2013. Förvaltning Föreningens förvaltningsavtal och övriga avtal. Avtal Internetleverantör Fastighetsservice Sophantering Ekonomisk Förvaltning El Leverantör Com Hem Wermlands fastighetsservice Karlstad kommun SBC Karlstad Energi & Jämtkraft Sida 3 av 16
Föreningens ekonomi Samtliga lån är nu omlagda till nuvarande räntenivåer vilket märkbart minskat föreningens räntekostnader. Lokalen efter reklambyrå som gick i konkurs 2015-05-15 har omvandlats till 2 st lägenheter varav en har försålts och en ligger ute till försäljning. Den försålda lägenheten har sålts i befintligt skick och den andra har renoverats till god standard inför försäljning. Försäljningen av den återstående lägenheten kommer att ge föreningen ett bra ekonomiskt tillskott. FÖRÄNDRING LIKVIDA MEDEL 2016 2015 LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS BÖRJAN 1 439 153 1 699 879 INBETALNINGAR Rörelseintäkter 1 778 231 1 931 220 Finansiella intäkter 330 538 Minskning kortfristiga fordringar 1 275 0 Medlemsinsatser 1 838 600 0 Kapitaltillskott 2 658 626 0 Ökning av kortfristiga skulder 15 972 0 6 293 034 1 931 758 UTBETALNINGAR Rörelsekostnader exkl avskrivningar 2 742 806 1 167 838 Finansiella kostnader 548 842 754 808 Ökning av materiella anläggningstillgångar 2 624 643 37 500 Ökning av kortfristiga fordringar 0 3 777 Minskning av långfristiga skulder 119 064 87 374 Minskning av kortfristiga skulder 0 141 188 6 035 355 2 192 484 LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT* 1 696 832 1 439 153 ÅRETS FÖRÄNDRING AV LIKVIDA MEDEL 257 679-260 726 *Likvida medel redovisas i balansräkningen under posterna Kassa och Bank samt Övriga fordringar. Sida 4 av 16
Fördelning av intäkter och kostnader Årsavgifter 77% Hyror 23% Övrig drift 15% Fastighetsavgift 3% Taxebundna kostnader 12% Avskrivningar 8% Kapitalkostnader 15% Reparationer 5% Periodiskt underhåll 42% Skatter och avgifter Fastighetsavgiften för hyreshus är 1 268 kr per bostadslägenhet, dock blir avgiften högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för bostadshus med tillhörande tomtmark. Lokaler beskattas med 1 procent av lokalernas taxeringsvärde. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Föreningen har under året byggt 17 st. balkonger mot innergård. Lägenhetsinnehavare har bekostat byggandet av egen balkong. Stadgeändring har skett med anledning av förhöjd årsavgift för balkonginnehavarna med 4 % samt ansvar för balkongskötsel. Sida 5 av 16
Medlemsinformation Medlemslägenheter: 24 st. Överlåtelser under året: 4 st. Nyupplåtelser under året: 1 st. Beviljade andrahandsuthyrningar: 1 st. Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av säljare. Antal medlemmar vid räkenskapsårets början: 32 st. Tillkommande medlemmar: 4 st. Avgående medlemmar: 3 st. Antal medlemmar vid räkenskapsårets slut: 33 st. Flerårsöversikt Nyckeltal 2016 2015 2014 2013 Årsavgift/m² bostadsrättsyta 573 641 628 630 Hyror/m² hyresrättsyta 1 205 880 1 184 1 041 Lån/m² bostadsrättsyta 10 050 11 689 11 731 10 787 Elkostnad/m² totalyta 9 9 12 14 Värmekostnad/m² totalyta 108 104 91 114 Vattenkostnad/m² totalyta 24 24 24 24 Kapitalkostnader/m² totalyta 194 267 294 327 Soliditet (%) 36 31 32 45 Resultat efter finansiella poster (tkr) -1 826-300 -6 262-122 Nettoomsättning (tkr) 1 778 1 931 2 083 2 061 Ytuppgifter för 2016 efter ombyggnation, 2391 m² bostäder och 439 m² lokaler, nytt taxeringsbesked inväntas 2017. Tidigare års nyckeltal beräknats enligt tidigare taxeringsbesked, 2 066 m² bostäder och 764 m² lokaler. Sida 6 av 16
Förändringar eget kapital Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital Inbetalda insatser 18 111 571 998 082 0 17 113 489 Upplåtelseavgifter 3 899 459 840 518 0 3 058 941 Ack kostnad för nyupplåtelse -1 413 280 0 0-1 413 280 Kapitaltillskott 2 658 626 2 658 626 0 0 Fond för yttre underhåll 367 863 83 772 224 856 59 235 S:a bundet eget kapital 23 624 239 4 580 998 224 856 18 818 385 Fritt eget kapital Balanserat resultat -7 809 464-83 772-524 430-7 201 262 Årets resultat -1 826 242-1 826 242 299 574-299 574 S:a ansamlad förlust -9 635 707-1 910 014-224 856-7 500 836 S:a eget kapital 13 988 532 2 670 984 0 11 317 549 Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: årets resultat -1 826 242 balanserat resultat före reservering till fond för yttre underhåll -7 725 692 reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar -83 772 summa balanserat resultat -9 635 706 Styrelsen föreslår följande disposition: att i ny räkning överförs -9 635 706 Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. Sida 7 av 16
Resultaträkning 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2016 2015 RÖRELSEINTÄKTER Nettoomsättning Not 2 1 778 231 1 931 039 Övriga rörelseintäkter Not 3 0 182 Summa rörelseintäkter 1 778 231 1 931 220 RÖRELSEKOSTNADER Driftkostnader Not 4-2 397 201-848 515 Övriga externa kostnader Not 5-257 934-255 310 Personalkostnader Not 6-87 671-64 013 Avskrivning av materiella Not 7-313 156-308 686 anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader -3 055 962-1 476 524 RÖRELSERESULTAT -1 277 730 454 696 FINANSIELLA POSTER Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 330 538 Räntekostnader och liknande resultatposter -548 842-754 808 Summa finansiella poster -548 512-754 270 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER -1 826 242-299 574 ÅRETS RESULTAT -1 826 242-299 574 Sida 8 av 16
Balansräkning TILLGÅNGAR 2016-12-31 2015-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Not 8 36 761 133 34 412 146 Pågående byggnation Not 9 0 37 500 Maskiner och inventarier Not 10 0 0 Summa materiella anläggningstillgångar 36 761 133 34 449 646 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 36 761 133 34 449 646 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Övriga fordringar inkl SBC Klientmedel Not 11 737 471 481 078 Summa kortfristiga fordringar 737 471 481 078 KASSA OCH BANK Kassa och bank 1 046 780 1 046 769 Summa kassa och bank 1 046 780 1 046 769 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 1 784 251 1 527 847 SUMMA TILLGÅNGAR 38 545 384 35 977 492 Sida 9 av 16
Balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER 2016-12-31 2015-12-31 EGET KAPITAL Bundet eget kapital Medlemsinsatser 20 597 750 18 759 150 Kapitaltillskott 2 658 626 0 Fond för yttre underhåll Not 12 367 863 59 235 Summa bundet eget kapital 23 624 239 18 818 385 Fritt eget kapital Balanserat resultat -7 809 464-7 201 262 Årets resultat -1 826 242-299 574 Summa fritt eget kapital -9 635 707-7 500 836 SUMMA EGET KAPITAL 13 988 532 11 317 549 LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not 13 23 910 421 24 029 485 Summa långfristiga skulder 23 910 421 24 029 485 KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristig del av skulder till Not 13 120 000 120 000 kreditinstitut Leverantörsskulder 132 307 129 540 Skatteskulder 178 042 157 240 Övriga skulder 13 819 29 014 Upplupna kostnader och förutbetalda Not 16 202 263 194 664 intäkter Summa kortfristiga skulder 646 431 630 458 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 38 545 384 35 977 492 Sida 10 av 16
Tilläggsupplysningar Not 1 REDOVISNINGSPRINCIPER Årsredovisningen har upprättats i enlighet med BFNAR 2016:10, Årsredovisning i mindre företag (K2). Förenklingsregeln gällande periodiseringar har tillämpats. Samma värderingsprinciper har använts som föregående år. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar görs i årsbokslutet. Förslag till ianspråktagande av fond för yttre underhåll för årets periodiska underhåll lämnas i resultatdispositionen. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i antal år tillämpas. Avskrivningar 2016 2015 Byggnader 300 år 300 år Yttre anläggning grind 10 år 10 år Säkerhetsdörrar och armaturer vinden 10 år 10 år Övriga standardförbättringar lokaler 30 år 30 år Fastighetsförbättringar lägenheter 30-100 år 30-100 år Inventarier Leandersalen 5 år 5 år Värmeanläggning 20 år 20 år Fönster 30 år 30 år Balkonger 30 år 30 år Not 2 NETTOOMSÄTTNING 2016 2015 Årsavgifter 1 369 114 1 324 434 Hyror lokaler momspliktiga 275 216 460 310 Hyror lokaler 98 384 98 304 Hyror parkering 26 500 36 000 Hyror garage 12 000 12 000 Hyresrabatt -3 000 0 Öresutjämning 18-8 1 778 231 1 931 039 Not 3 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER 2016 2015 Övriga intäkter 0 182 0 182 Sida 11 av 16
Not 4 DRIFTKOSTNADER 2016 2015 Fastighetskostnader Fastighetsskötsel entreprenad 103 734 99 661 Fastighetsskötsel beställning 10 214 20 568 Fastighetsskötsel gård beställning 774 0 Snöröjning/sandning 1 566 8 576 Hissbesiktning 0 1 617 Gemensamma utrymmen 1 530 3 369 Gård 1 256 4 164 Serviceavtal 5 287 3 321 Förbrukningsmateriel 0 4 340 Brandskydd 11 593 0 135 954 145 616 Reparationer Fastighet förbättringar 10 492 15 579 Lokaler 44 276 9 443 Gemensamma utrymmen 0 1 070 Entré/trapphus 14 936 36 838 Lås 2 401 3 372 VVS 38 759 22 418 Ventilation 0 1 446 Elinstallationer 16 001 4 636 Tele/TV/Kabel-TV/porttelefon 0 22 383 Hiss 8 811 0 Fasad 21 078 15 937 Mark/gård/utemiljö 5 604 1 406 Garage/parkering 0 18 490 Skador/klotter/skadegörelse 4 872 4 123 Vattenskada 2 237 0 169 467 157 140 Periodiskt underhåll Byggnad 1 507 803 0 1 507 803 0 Taxebundna kostnader El 25 927 25 641 Värme 304 964 295 344 Vatten 68 953 66 702 Sophämtning/renhållning 29 799 33 507 Grovsopor 2 818 0 432 461 421 194 Övriga driftkostnader Försäkring 26 998 20 998 Kabel-TV 25 381 24 660 52 379 45 658 Fastighetsskatt/Kommunal avgift 99 136 78 906 TOTALT DRIFTKOSTNADER 2 397 201 848 515 Sida 12 av 16
Not 5 ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER 2016 2015 Kreditupplysning 306 842 Tele- och datakommunikation 4 360 4 144 Juridiska åtgärder 50 123 6 801 Inkassering avgift/hyra 0 600 Hyresförluster 0 50 527 Föreningskostnader 3 523 10 026 Styrelseomkostnader 3 297 0 Fritids- och trivselkostnader 19 278 18 884 Förvaltningsarvode 45 209 43 138 Förvaltningsarvoden övriga 3 549 0 Administration 1 563 1 649 Korttidsinventarier 2 558 1 495 Konsultarvode 120 049 113 084 Bostadsrätterna Sverige Ek För 4 120 4 120 257 934 255 310 Not 6 PERSONALKOSTNADER 2016 2015 Anställda och personalkostnader Föreningen har inte haft någon anställd. Följande ersättningar har utgått Styrelse och internrevisor 65 000 50 000 Löner 2 800 0 Sociala kostnader 19 871 14 013 87 671 64 013 Not 7 AVSKRIVNINGAR 2016 2015 Byggnad 66 715 66 715 Förbättringar 246 441 231 651 Inventarier 0 10 320 313 156 308 686 Sida 13 av 16
Not 8 BYGGNADER OCH MARK 2016-12-31 2015-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 35 843 428 35 843 428 Nyanskaffningar 2 662 143 0 Utgående anskaffningsvärde 38 505 571 35 843 428 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -1 431 282-1 132 916 Årets avskrivningar enligt plan -313 156-298 366 Utgående avskrivning enligt plan -1 744 438-1 431 282 Planenligt restvärde vid årets slut 36 761 133 34 412 146 I restvärdet vid årets slut ingår mark med 6 738 912 6 738 912 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad 18 200 000 14 290 000 Taxeringsvärde mark 9 724 000 5 455 000 27 924 000 19 745 000 Uppdelning av taxeringsvärde Bostäder 20 800 000 14 589 000 Lokaler 7 124 000 5 156 000 27 924 000 19 745 000 Not 9 PÅGÅENDE BYGGNATION 2016-12-31 2015-12-31 Pågående nybyggnation 0 37 500 0 37 500 Not 10 MASKINER OCH INVENTARIER 2016-12-31 2015-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 51 600 51 600 Nyanskaffningar 0 0 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående anskaffningsvärde 51 600 51 600 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -51 600-41 280 Årets avskrivningar enligt plan 0-10 320 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående ack. avskrivningar enligt plan -51 600-51 600 Redovisat restvärde vid årets slut 0 0 Sida 14 av 16
Not 11 ÖVRIGA FORDRINGAR 2016-12-31 2015-12-31 Skattekonto 87 419 85 028 Momsavräkning 0 3 666 Klientmedel hos SBC 650 052 392 384 737 471 481 078 Not 12 FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL 2016-12-31 2015-12-31 Vid årets början 59 235 224 856 Reservering enligt stadgar 83 772 59 235 Reservering enligt stämmobeslut 224 856 0 Ianspråktagande enligt stadgar 0 0 Ianspråktagande enligt stämmobeslut 0-224 856 Vid årets slut 367 863 59 235 Not 13 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats 2016-12-31 Belopp 2016-12-31 Belopp 2015-12-31 Villkorsändringsdag Handelsbanken 1,300 % 3 000 000 3 000 000 Rörligt Handelsbanken 2,190 % 3 000 000 3 000 000 2017-06-30 Handelsbanken 2,330 % 3 592 750 3 625 750 2019-09-30 Handelsbanken 1,300 % 6 000 000 6 000 000 Rörligt Handelsbanken 1,300 % 3 287 930 3 321 310 2018-06-30 Handelsbanken 1,580 % 2 955 000 2 985 000 2019-06-30 Handelsbanken 1,300 % 2 194 741 2 217 425 Rörligt Summa skulder till kreditinstitut 24 030 421 24 149 485 Kortfristig del av skulder till kreditinstitut -120 000-120 000 23 910 421 24 029 485 Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till 23 430 421 kr. Not 14 STÄLLDA SÄKERHETER 2016-12-31 2015-12-31 Fastighetsinteckningar 24 500 000 24 500 000 Not 15 VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER ÅRETS SLUT Inga större underhållsarbeten planerade. Sida 15 av 16