2016 Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Valhallavägen 22
Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Valhallavägen 22 Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2016. Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten I styrelsens uppdrag ingår det att planera underhåll och förvaltning av fastigheten, fastställa föreningens årsavgifter samt se till att ekonomin är god. Via årsavgifterna ska medlemmarna finansiera kommande underhåll och därför gör styrelsen årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar. Storleken på avsättningen till fonden för yttre underhåll bör anpassas utifrån föreningens plan för underhållet. Kommande underhåll kan medföra att nya lån behövs. Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika åtgärder. Förändringen av föreningens likvida medel kan utläsas under avsnittet Förändring likvida medel. Föreningen följer en underhållsplan som sträcker sig mellan åren 2016 och 2026. Större underhåll kommer att ske de närmaste åren. Läs mer i förvaltningsberättelsen. Medel reserveras årligen till det planerade underhållet. För att se avsättningens storlek, se fondnoten. Amortering på föreningens lån sker enligt plan. För mer information, se lånenoten. Årsavgifterna planeras vara oförändrade närmaste året. Fler detaljer och mer information om de olika delarna finns att läsa om längre fram i förvaltningsberättelsen. Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Grundfakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades 2002-06-14. Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades 2003-09-10 och nuvarande stadgar registrerades 2004-10-04 hos Bolagsverket. Föreningen är ett s.k. privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229) och utgör därmed en äkta bostadsrättsförening. Styrelsen Leila Hammouda Ledamot Ordförande Dan Virde William Nilsson Ledamot Matilda Hanako Ottenborg Ledamot Karl Joakim Wennlund Ledamot Kassör Peter Olof Emanuel Åsén Ledamot Vid kommande ordinarie föreningsstämma löper mandatperioden ut för följande personer: Matilda Hanako Ottenborg. Styrelsen har under året avhållit 11 protokollförda sammanträden. Revisorer Carina Toresson Ralf Toresson Ordinarie Extern Suppleant Extern Sida 1 av 15
Valberedning Olov Söderberg Stämmor Ordinarie föreningsstämma hölls 2016-05-25. Fastighetsfakta Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan: Fastighetsbeteckning Förvärv Säte Morkullan 15 2003 Stockholm Fullvärdesförsäkring finns via Länsförsäkringar. Ansvarsförsäkring ingår för styrelsen. Uppvärmning sker via fjärrvärme. Byggnadsår och ytor Fastigheten bebyggdes 1911 och består av 1 flerbostadshus. Värdeåret är 1929. Byggnadens totalyta är enligt taxeringsbeskedet 3 342 m², varav 2 950 m² utgör lägenhetsyta och 392 m² utgör lokalyta. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 60 lägenheter med bostadsrätt samt 7 lokaler med hyresrätt. Lägenhetsfördelning: 33 10 6 7 4 0 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Verksamhet i lokalerna Yta Löptid Kontor/design 27 m² 20160901-20190901 Keramik 65 m² 20150831-20180831 Hattar 70 m² 20160301-20190301 Studio med tattoo och piercing. 95 m² 20141001-20170930 Event och konserter. Kontor/städ 34 m² 20150616-20180616 Kontor/inredningsarkitekt 41 m² 20150930-20180930 Lager/kök 60 m² 20160401-20190401 Sida 2 av 15
Teknisk status Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2016 och sträcker sig fram till 2026. Nedanstående underhåll har utförts eller planeras: Utfört underhåll År Kommentar Fönsterrenovering 2014 Alla fönster i söderläge Byte av värmepump 2011 Nytt sophus 2010 Sophus i gränd Säkerhetsdörrar alla lägenheter 2009 Ådringsmålning och nya postboxar Totalrenovering trapphus 2009 Nytt stengolv, ytterdörr, ådringsmålning och armaturer Bredband och digital-tv 2008-2009 Alla lägenheter har fiber till dörr Nyinstallation hiss uppgång C 2008-2009 Nytt plåttak 2008-2009 Inkl snörasskydd mot Valhallavägen Omputsning av fasad 2008 Ny tvättstuga 2008-2009 Nytt utrymme med nya maskiner Nya hissmotorer A och B uppgång 2008-2009 Elstambyte 2008-2009 Löpande byte av radiatorer 2007-2014 Byte sker efter behov Nytt gårdsbjälklag 2004-2005 Avslutat sommaren -05 Ommålning av tak mot gränd. 2004 Rörstambyte 1996-1998 Utifrån byggnadsår bedöms köken ha en normal standard. Inredningen byttes i samband med stambytet och badrummen renoverades. Planerat underhåll År Kommentar Byta ut 20 ventiler värmesystemet 2017 Till att börja med ta in offerter Underhåll av taket där en del 2017 Ska börja ta in offerter plåtarbete måste genomföras Relining av huvudavlopp i entréplan 2017 Förvaltning Föreningens förvaltningsavtal och övriga avtal. Avtal Ekonomisk förvaltning Lägenhetsförteckning Leverantör SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB Övrig information Under året har föreningen haft två gemensamma städdagar. I december månad anordnade styrelsen en mingelkväll i entrén dit medlemmarna var välkomna att titta förbi och träffa styrelsen och övriga grannar. Planer som ligger för 2017 förutom de stora underhållsprojekten är bl.a. att göra iordning vår trädgårdsrabatt på gården, låta vår städfirma genomföra en storstädning av entré och trapphus, fler mingelkvällar samt att vi planerar att börja titta på hur vi kan få till en grannsamverkan i huset. Varje månad kommer styrelsen ut med ett kort nyhetsbrev med information till medlemmarna om vad som är på gång i huset, detta finns att läsa på föreningens anslagstavla i entrén och på föreningens hemsida. Sida 3 av 15
Föreningens ekonomi Vi planerar att upprätta en flerårsbudget under 2017 FÖRÄNDRING LIKVIDA MEDEL 2016 2015 LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS BÖRJAN 1 995 228 2 807 027 INBETALNINGAR Rörelseintäkter 2 760 654 2 708 099 Finansiella intäkter 574 1 088 Medlemsinsatser 0 4 000 000 2 761 228 6 709 187 UTBETALNINGAR Rörelsekostnader exkl avskrivningar 1 928 373 1 563 385 Finansiella kostnader 184 237 288 886 Ökning av kortfristiga fordringar 17 078 2 860 Minskning av långfristiga skulder 75 000 5 075 000 Minskning av kortfristiga skulder 59 267 590 854 2 263 955 7 520 985 LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT* 2 492 501 1 995 228 ÅRETS FÖRÄNDRING AV LIKVIDA MEDEL 497 273-811 798 *Likvida medel redovisas i balansräkningen under posterna Kassa och Bank samt Övriga fordringar. Fördelning av intäkter och kostnader Övriga intäkter 8% Hyror 24% Avskrivningar 23% Kapitalkostnader 7% Reparationer 8% Periodiskt underhåll 9% Taxebundna kostnader 26% Årsavgifter 68% Övrig drift 22% Fastighetsavgift 5% Skatter och avgifter Fastighetsavgiften för hyreshus är 1 268 kr per bostadslägenhet, dock blir avgiften högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för bostadshus med tillhörande tomtmark. Lokaler beskattas med 1 procent av lokalernas taxeringsvärde. Sida 4 av 15
Väsentliga händelser under räkenskapsåret I mars 2016 utfördes underhåll i cykelförrådet. Reliningen påbörjades med en kartläggning. Vi har haft en stor avloppsvattenläcka som drabbade ett av förråden, en av lokalerna mot Valhallavägen, plus spred sig till grannfastigheten Valhallavägen 18 och 20. Medlemsinformation Medlemslägenheter: 60 st Överlåtelser under året: 9 st Beviljade andrahandsuthyrningar: 5 st Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av köpare. Antal medlemmar vid räkenskapsårets början: 86 st Tillkommande medlemmar: 16 st Avgående medlemmar: 12 st Antal medlemmar vid räkenskapsårets slut: 90 st Flerårsöversikt Nyckeltal 2016 2015 2014 2013 Årsavgift/m² bostadsrättsyta 654 644 643 640 Hyror/m² hyresrättsyta 1 320 1 384 1 323 1 270 Lån/m² bostadsrättsyta 4 383 4 409 6 174 6 200 Elkostnad/m² totalyta 21 17 18 22 Värmekostnad/m² totalyta 156 158 128 162 Vattenkostnad/m² totalyta 20 18 17 18 Kapitalkostnader/m² totalyta 55 86 132 171 Soliditet (%) 78 78 69 70 Resultat efter finansiella poster (tkr) 13 221-478 -247 Nettoomsättning (tkr) 2 740 2 681 2 670 2 619 Ytuppgifter enligt taxeringsbesked, 2 950 m² bostäder och 392 m² lokaler. Förändringar eget kapital Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital Inbetalda insatser 43 825 815 0 0 43 825 815 Upplåtelseavgifter 6 964 885 0 0 6 964 885 Fond för yttre underhåll 880 858 254 988 0 625 870 S:a bundet eget kapital 51 671 558 254 988 0 51 416 570 Fritt eget kapital Balanserat resultat -4 541 209-254 988 221 283-4 507 504 Årets resultat 12 986 12 986-221 283 221 283 S:a ansamlad förlust -4 528 223-242 002 0-4 286 221 S:a eget kapital 47 143 335 12 986 0 47 130 349 Sida 5 av 15
Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: årets resultat 12 986 balanserat resultat före reservering till fond för yttre underhåll -4 286 221 reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar -254 988 summa balanserat resultat -4 528 223 Styrelsen föreslår följande disposition: av fond för yttre underhåll ianspråktas 237 338 att i ny räkning överförs -4 290 885 Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. Sida 6 av 15
Resultaträkning 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2016 2015 RÖRELSEINTÄKTER Nettoomsättning Not 2 2 740 158 2 680 504 Övriga rörelseintäkter Not 3 20 496 27 595 Summa rörelseintäkter 2 760 654 2 708 099 RÖRELSEKOSTNADER Driftkostnader Not 4-1 685 112-1 250 277 Övriga externa kostnader Not 5-131 540-201 408 Personalkostnader Not 6-111 720-111 700 Avskrivning av materiella Not 7-635 632-635 632 anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader -2 564 005-2 199 017 RÖRELSERESULTAT 196 649 509 081 FINANSIELLA POSTER Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 574 1 088 Räntekostnader och liknande resultatposter -184 237-288 886 Summa finansiella poster -183 663-287 798 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER 12 986 221 283 ÅRETS RESULTAT 12 986 221 283 Sida 7 av 15
Balansräkning TILLGÅNGAR 2016-12-31 2015-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Not 8 57 619 767 58 255 399 Maskiner och inventarier Not 9 0 0 Summa materiella anläggningstillgångar 57 619 767 58 255 399 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Not 11 3 500 3 500 Summa finansiella anläggningstillgångar 3 500 3 500 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 57 623 267 58 258 899 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Avgifts- och hyresfordringar 420 60 Övriga fordringar inkl SBC Klientmedel Not 10 2 551 926 2 037 935 Summa kortfristiga fordringar 2 552 346 2 037 995 KASSA OCH BANK SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 2 552 346 2 037 995 SUMMA TILLGÅNGAR 60 175 613 60 296 894 Sida 8 av 15
Balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER 2016-12-31 2015-12-31 EGET KAPITAL Bundet eget kapital Medlemsinsatser 50 790 700 50 790 700 Fond för yttre underhåll Not 12 880 858 625 870 Summa bundet eget kapital 51 671 558 51 416 570 Fritt eget kapital Balanserat resultat -4 541 209-4 507 504 Årets resultat 12 986 221 283 Summa fritt eget kapital -4 528 223-4 286 221 SUMMA EGET KAPITAL 47 143 335 47 130 349 LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not 13 12 531 250 12 606 250 Summa långfristiga skulder 12 531 250 12 606 250 KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristig del av skulder till Not 13 75 000 75 000 kreditinstitut Leverantörsskulder 86 029 146 563 Skatteskulder 12 015 1 840 Övriga skulder 0 6 810 Upplupna kostnader och förutbetalda Not 16 327 984 330 082 intäkter Summa kortfristiga skulder 501 028 560 295 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 60 175 613 60 296 894 Sida 9 av 15
Tilläggsupplysningar Not 1 REDOVISNINGSPRINCIPER Årsredovisningen har upprättats i enlighet med BFNAR 2016:10, Årsredovisning i mindre företag (K2). Förenklingsregeln gällande periodiseringar har tillämpats. Samma värderingsprinciper har använts som föregående år. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar görs i årsbokslutet. Förslag till ianspråktagande av fond för yttre underhåll för årets periodiska underhåll lämnas i resultatdispositionen. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i antal år tillämpas. Avskrivningar 2016 2015 Byggnader 100 år 100 år Vindsombyggnad 200 år 200 år Tvättstuga 15 år 15 år Värmeanläggning 25 år 25 år Garage/parkering 30 år 30 år Port/säkerhetsdörr 30 år 30 år Tak 14 år 14 år Stambyte 50 år 50 år Likvida placeringar värderas i enlighet med Årsredovisningslagen till det lägsta av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet. Not 2 NETTOOMSÄTTNING 2016 2015 Årsavgifter 1 880 610 1 851 065 Hyror bostäder 0 44 209 Hyror lokaler 576 729 560 538 Hyror parkering 74 023 38 750 Bredbandsintäkter 177 000 177 000 Avgift andrahandsuthyrning 31 757 8 900 Öresutjämning 40 42 2 740 158 2 680 504 Not 3 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER 2016 2015 Återbäring försäkringsbolag 0 15 840 Övriga intäkter 20 496 11 755 20 496 27 595 Sida 10 av 15
Not 4 DRIFTKOSTNADER 2016 2015 Fastighetskostnader Fastighetsskötsel entreprenad 31 428 29 315 Fastighetsskötsel beställning 41 834 16 991 Städning entreprenad 63 444 61 968 Mattvätt/Hyrmattor 4 344 4 204 Hissbesiktning 3 656 3 563 Gemensamma utrymmen 4 144 5 187 Gård 600 997 Serviceavtal 26 037 33 054 Förbrukningsmateriel 2 624 449 Störningsjour och larm 5 862 12 231 Brandskydd 0 10 451 183 972 178 410 Reparationer Fastighet förbättringar 3 750 0 Tvättstuga 0 11 148 Entré/trapphus 3 915 0 Lås 2 219 5 396 Installationer 2 500 0 VVS 35 671 38 767 Värmeanläggning/undercentral 0 3 088 Ventilation 0 6 353 Elinstallationer 7 020 0 Tele/TV/Kabel-TV/porttelefon 0 8 396 Hiss 76 730 10 592 Tak 53 125 0 Skador/klotter/skadegörelse 19 585 18 688 Vattenskada 26 315 4 819 230 830 107 247 Periodiskt underhåll Byggnad 237 338 0 237 338 0 Taxebundna kostnader El 70 174 55 775 Värme 522 648 527 639 Vatten 65 879 58 678 Sophämtning/renhållning 35 480 33 440 Grovsopor 15 744 0 709 925 675 532 Övriga driftkostnader Försäkring 52 800 52 318 Självrisk 22 100 0 Kabel-TV 15 883 15 986 Bredband 96 224 96 224 187 007 164 528 Fastighetsskatt/Kommunal avgift 136 040 124 560 TOTALT DRIFTKOSTNADER 1 685 112 1 250 277 Sida 11 av 15
Not 5 ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER 2016 2015 Medlemsinformation 2 788 0 Tele- och datakommunikation 280 1 867 Inkassering avgift/hyra 2 125 4 350 Revisionsarvode extern revisor 15 625 15 625 Föreningskostnader 1 245 816 Fritids- och trivselkostnader 1 562 0 Förvaltningsarvode 94 219 90 528 Förvaltningsarvoden övriga 1 075 0 Administration 4 086 2 790 Konsultarvode 2 405 79 303 Bostadsrätterna Sverige Ek För 6 130 6 130 131 540 201 408 Not 6 PERSONALKOSTNADER 2016 2015 Anställda och personalkostnader Följande ersättningar har utgått Styrelse och internrevisor 84 999 85 000 Sociala kostnader 26 721 26 700 111 720 111 700 Not 7 AVSKRIVNINGAR 2016 2015 Byggnad 301 350 301 350 Förbättringar 334 283 334 283 635 632 635 632 Sida 12 av 15
Not 8 BYGGNADER OCH MARK 2016-12-31 2015-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 63 623 366 63 623 366 Utgående anskaffningsvärde 63 623 366 63 623 366 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -5 367 967-4 732 334 Årets avskrivningar enligt plan -635 632-635 632 Utgående avskrivning enligt plan -6 003 599-5 367 967 Planenligt restvärde vid årets slut 57 619 767 58 255 399 I restvärdet vid årets slut ingår mark med 23 102 369 23 102 369 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad 27 800 000 29 272 000 Taxeringsvärde mark 57 196 000 42 726 000 84 996 000 71 998 000 Uppdelning av taxeringsvärde Bostäder 79 000 000 67 000 000 Lokaler 5 996 000 4 998 000 84 996 000 71 998 000 Not 9 MASKINER OCH INVENTARIER 2016-12-31 2015-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 14 829 14 829 Nyanskaffningar 0 0 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående anskaffningsvärde 14 829 14 829 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -14 829-14 829 Årets avskrivningar enligt plan 0 0 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående ack. avskrivningar enligt plan -14 829-14 829 Redovisat restvärde vid årets slut 0 0 Not 10 ÖVRIGA FORDRINGAR 2016-12-31 2015-12-31 Skattekonto 42 120 42 707 Klientmedel hos SBC 2 492 501 1 995 228 Fordringar 17 305 0 2 551 926 2 037 935 Not 11 ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV 2016-12-31 2015-12-31 Insats Bostadsrätterna Sverige 3 500 3 500 3 500 3 500 Sida 13 av 15
Not 12 FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL 2016-12-31 2015-12-31 Vid årets början 625 870 956 701 Reservering enligt stadgar 254 988 215 994 Reservering enligt stämmobeslut 0 0 Ianspråktagande enligt stadgar 0 0 Ianspråktagande enligt stämmobeslut 0-546 825 Vid årets slut 880 858 625 870 Not 13 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats 2016-12-31 Belopp 2016-12-31 Belopp 2015-12-31 Villkorsändringsdag Swedbank 0,556 % 800 000 800 000 Rörligt Swedbank 0,457 % 7 800 000 7 800 000 Rörligt Swedbank 3,450 % 4 006 250 4 081 250 2018-08-27 Summa skulder till kreditinstitut 12 606 250 12 681 250 Kortfristig del av skulder till kreditinstitut -75 000-75 000 12 531 250 12 606 250 Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till 12 231 250 kr. Not 14 STÄLLDA SÄKERHETER 2016-12-31 2015-12-31 Fastighetsinteckningar 18 200 000 18 200 000 Not 15 VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER ÅRETS SLUT Relining - rörinfodring. Extra stämma kommer att hållas under första kvartalet 2017, för att besluta om stadgeändring. Sida 14 av 15