ÅRSREDOVISNING 2014 Brf Zarah:4
Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Zarah:4 Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2014. Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten I styrelsens uppdrag ingår det att planera underhåll och förvaltning av fastigheten, fastställa föreningens årsavgifter samt se till att ekonomin är god. Via årsavgifterna ska medlemmarna finansiera kommande underhåll och därför gör styrelsen årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar. Storleken på avsättningen till fonden för yttre underhåll bör anpassas utifrån föreningens plan för underhållet. Kommande underhåll kan medföra att nya lån behövs. Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika åtgärder. Orsaken till förändringen av föreningens kassa kan utläsas under avsnittet Årets kassaflöde. Föreningen följer en underhållsplan som sträcker sig mellan åren 2007 och 2018. Inga större underhåll är planerade de närmaste åren. Medel reserveras årligen till det planerade underhållet. För att se avsättningens storlek, se fondnoten. Amortering på föreningens lån sker enligt plan. För mer information, se lånenoten. Årsavgifterna planeras att höjas. Fler detaljer och mer information om de olika delarna finns att läsa om i förvaltningsberättelsen som följer. Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Grundfakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades 2007-09-12. Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades 2008-06-13 och nuvarande stadgar registrerades 2008-02-08 hos Bolagsverket. Föreningen är ett s.k. privatbostadsföretag (en äkta bostadsrättsförening). Det innebär att föreningens intäkter i huvudsak kommer i form av årsavgifter. Styrelsen Kjell Roger Tännström Liselotte Kristine Persson Caroline Kersti M Liljenberg Erik Niklas Vogel-Rödin Frans-Anders Christer Österlin Jannika Sara Kristina Magnusson Ordförande Sekreterare Ledamot Ledamot Ledamot Suppleant Styrelsen har under året avhållit 5 protokollförda sammanträden. Revisorer Lars Ångström Charlotte Chamberlin Tännström Ordinarie Intern Suppleant Intern Sida 1 av 15
Valberedning Emilia Cassiopaeus Håkan Nilsson Anders. F Österlin Sammankallande Stämmor Ordinarie föreningsstämma hölls 2014-05-16. Fakta om vår fastighet Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan: Fastighetsbeteckning Förvärv Kommun Gruvan 9 2008 Karlstad Fastigheten är fullvärdesförsäkrad via Länsförsäkringar. I försäkringen ingår kollektivt bostadsrättstillägg för medlemmarna samt ansvarsförsäkring för styrelsen. Byggnadens uppvärmning är fjärrvärme. Byggnadsår och ytor Fastigheten bebyggdes 1908 och består av 1 flerbostadshus. Fastighetens värdeår är 1929. Byggnadens totalyta är enligt taxeringsbeskedet 2 830 m², varav 2 066 m² utgör lägenhetsyta och 764 m² utgör lokalyta. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 22 lägenheter med bostadsrätt samt 4 lokaler med hyresrätt. Lägenhetsfördelning: 2 10 6 1 1 2 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Verksamhet i lokalerna Yta Löptid Fonus 170 m² t.v Kiosk 40 m² t.v Konstutställningar 100 m² t.v Reklambyrå 325 m² t.v Föreningen är frivilligt momsregistrerad avseende verksamhetslokaler. Gemensamhetsutrymmen Föreningslokal Kommentar Leandersalen Sida 2 av 15
Byggnadens tekniska status Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2007 och sträcker sig fram till 2018. Underhållsplanen uppdaterades 2010. Nedanstående underhåll har utförts eller planeras: Utfört underhåll År Kommentar Fasadrenovering och isolering etapp 2014 Feb-Augusti innergården 2 Fasadrenovering etapp 1 2013 Augusti-November 2013 mot Kungsgatan Fönsterbyten 2012-2013 Arbetet påbörjat Dec 2012. slutfördes Feb 2013 Förvaltning Föreningens förvaltningsavtal och övriga avtal. Avtal Internetleverantör Fastighetsservice Sophantering Ekonomisk Förvaltning El Leverantör Com Hem Wermlands fastighetsservice Karlstad kommun SBC Karlstad Energi & Jämtkraft Föreningens ekonomi Enligt styrelsens beslut höjs årsavgifterna 2015-01-01 med 2 %. Enligt styrelsens beslut höjdes avgifterna 2014-01-01 med 2 %. KASSAFLÖDE - 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2014 2013 KASSA VID ÅRETS BÖRJAN 2 335 894 4 233 075 PENGAR IN Rörelsens intäkter 2 082 794 2 061 660 Finansiella intäkter 5 672 4 278 Minskning korta fordringar 328 459 32 984 Lägenhetsupplåtelser 0 1 895 000 Ökning av föreningens lån 3 352 566 0 Ökning av korta skulder 97 884 0 5 867 374 3 993 922 PENGAR UT Rörelsens kostnader exkl avskrivningar 5 672 621 1 042 370 Finansiella kostnader 830 769 926 232 Investeringar i fastigheten 0 3 077 719 Minskning av föreningens lån 0 39 532 Minskning av korta skulder 0 805 250 6 503 389 5 891 103 KASSA VID ÅRETS SLUT 1 699 879 2 335 894 ÅRETS FÖRÄNDRING AV KASSAN -636 015-1 897 181 I kassan ingår föreningens klientmedel Sida 3 av 15
Fördelning av intäkter och kostnader Årsavgifter 62% Hyror 38% Periodiskt underhåll 72% Taxebundna kostnader 5% Övrig drift 6% Avskrivningar 4% Kapitalkostnader 10% Reparationer 3% Skatter och avgifter Fastighetsavgiften för hyreshus är 1 217 kr per bostadslägenhet, dock blir avgiften högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för bostadshus med tillhörande tomtmark. Lokaler beskattas med 1 procent av lokalernas taxeringsvärde. Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Händelser under året Föreningen har slutfört renovering av fasader och tak samt tilläggsisolering av gavlar och fasad mot gården enligt plan. Kostnaden på ca 6 miljoner kronor har i år belastat resultatet. Händelser efter året Föreningen har efter beslut vid årsstämman bildad en projektgrupp i syfte att undersöka föreningens möjligheter att bygga balkonger mot gården för samtliga lägenheter. Medlemsinformation Medlemslägenheter: 22 st Överlåtelser under året: 4 st Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av säljare. Antal medlemmar 2014-12-31: 29 st Förändring från föregående år: -3 st Flerårsöversikt Nyckeltal 2014 2013 2012 2011 Årsavgift/m² bostadsrättsyta 671 630 592 583 Hyror/m² hyresrättsyta 983 1 041 1 211 968 Lån/m² bostadsrättsyta 12 519 10 787 10 808 11 196 Elkostnad/m² totalyta 12 14 14 20 Värmekostnad/m² totalyta 91 114 117 94 Vattenkostnad/m² totalyta 24 24 22 21 Kapitalkostnader/m² totalyta 294 327 328 343 Soliditet (%) 32 45 42 42 Resultat efter finansiella poster (tkr) -6 262-122 110-53 Nettoomsättning (tkr) 2 083 2 061 2 122 2 063 Ytuppgifter enligt taxeringsbesked, 2 066 m² bostäder och 764 m² lokaler. Sida 4 av 15
Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: årets resultat -6 262 250 ansamlad förlust före reservering till fond för yttre underhåll -1 045 398 reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar -59 235 summa ansamlad förlust -7 366 883 Styrelsen föreslår följande disposition: av fond för yttre underhåll ianspråktas 224 856 att i ny räkning överförs -7 142 027 Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. Sida 5 av 15
Resultaträkning 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2014 2013 RÖRELSEINTÄKTER Årsavgifter och hyror Not 1 2 082 598 2 061 264 Övriga rörelseintäkter Not 2 196 396 2 082 794 2 061 660 RÖRELSEKOSTNADER Fastighetskostnader Not 3-6 396 063-256 602 Driftkostnader Not 4-526 415-575 964 Övriga externa kostnader Not 5-226 741-139 859 Personalkostnader Not 6-62 042-69 945 Avskrivningar Not 7-308 686-219 579-7 519 947-1 261 950 RÖRELSERESULTAT -5 437 153 799 711 FINANSIELLA POSTER Ränteintäkter 5 672 4 278 Räntekostnader -830 769-926 232-825 097-921 954 ÅRETS RESULTAT -6 262 250-122 244 Sida 6 av 15
Balansräkning TILLGÅNGAR 2014-12-31 2013-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Byggnader och mark Not 8 34 710 512 35 008 878 Pågående byggnation Not 9 0 1 538 640 Maskiner och inventarier Not 10 10 320 20 640 34 720 832 36 568 158 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 34 720 832 36 568 158 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR KORTFRISTIGA FORDRINGAR Avgifts- och hyresfordringar 0 73 148 SBC Klientmedel i SHB 653 110 0 Övriga fordringar 84 917 299 988 Förutb kostnader och uppl intäkter Not 11 0 40 240 738 027 413 376 KASSA OCH BANK Kassa och bank 1 046 769 866 607 SBC klientmedel i SHB 0 1 469 287 1 046 769 2 335 894 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 1 784 796 2 749 270 SUMMA TILLGÅNGAR 36 505 628 39 317 428 Sida 7 av 15
Balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER 2014-12-31 2013-12-31 EGET KAPITAL Not 12 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 18 759 150 18 759 150 Fond för yttre underhåll Not 13 224 856 165 621 18 984 006 18 924 771 Fritt eget kapital Ansamlad förlust -1 104 633-923 155 Årets resultat -6 262 250-122 244-7 366 883-1 045 398 SUMMA EGET KAPITAL 11 617 123 17 879 373 LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not 14 24 180 859 20 828 293 24 180 859 20 828 293 KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristig del av skulder till Not 14 56 000 56 000 kreditinstitut Leverantörsskulder 190 679 154 294 Skatteskulder 156 514 149 323 Övriga kortfristiga skulder 54 554 0 Uppl kostnader och förutb intäkter Not 15 249 899 250 145 707 646 609 762 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 36 505 628 39 317 428 Ställda säkerheter Uttagna fastighetsinteckningar Not 14 24 500 000 21 000 000 Varav i eget förvar 0 0 Ansvarsförbindelser inga inga Sida 8 av 15
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp anges i kronor om inte annat anges. Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Årsredovisningen upprättades för första gången i enlighet med BFNAR 2009:1, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Förenklingsregeln gällande periodiseringar har tillämpats. Samma värderingsprinciper har använts som föregående år. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i antal år tillämpas. Avskrivningar 2014 2013 Byggnader 300 år 300 år Yttre anläggning grind 10 år 15 år Säkerhetsdörrar och armaturer vinden 10 år 20 år Övriga standardförbättringar lokaler 30 år 30 år Fastighetsförbättringar lägenheter 30-100 år 30-100 år Inventarier Leandersalen 5 år 5 år Värmeanläggning 20 år 20 år Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Not 1 ÅRSAVGIFTER OCH HYROR 2014 2013 Årsavgifter 1 298 465 1 219 277 Hyror bostäder 0 18 321 Hyror lokaler momspliktiga 679 968 679 192 Hyror lokaler 71 915 98 474 Hyror parkering 24 250 34 000 Hyror garage 8 000 12 000 2 082 598 2 061 264 Not 2 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER 2014 2013 Kabel-TV intäkter 0 194 Öresutjämning 15 39 Övriga intäkter 181 163 196 396 Sida 9 av 15
Not 3 FASTIGHETSKOSTNADER 2014 2013 Fastighetskostnader Fastighetsskötsel entreprenad 116 869 89 485 Fastighetsskötsel beställning 27 780 7 059 Fastighetsskötsel gård beställning 8 208 405 Snöröjning/sandning 13 489 10 391 Städning enligt beställning 772 0 Hissbesiktning 1 519 1 488 Gemensamma utrymmen 2 711 919 Gård 1 074 1 353 Serviceavtal 4 148 4 106 Förbrukningsmateriel 1 003 2 934 177 574 118 141 Reparationer Fastighet förbättringar 0 5 754 Brf Lägenheter 0 556 Lokaler 46 494 68 073 Entré/trapphus 101 049 6 230 Lås 21 774 0 VVS 2 258 39 578 Ventilation 18 513 0 Elinstallationer 16 111 10 995 Tele/TV/Kabel-TV/porttelefon 1 672 497 Hiss 20 808 5 369 Mark/gård/utemiljö 3 323 0 Skador/klotter/skadegörelse 0 1 410 232 002 138 461 Periodiskt underhåll Tak 574 470 0 Fasad 4 261 078 0 Fönster 490 473 0 Balkonger/altaner 660 467 0 5 986 488 0 TOTALT FASTIGHETSKOSTNADER 6 396 063 256 602 Not 4 DRIFTKOSTNADER 2014 2013 Taxebundna kostnader El 33 288 39 794 Värme 256 341 322 879 Vatten 68 806 67 292 Sophämtning/renhållning 26 384 26 401 Grovsopor 3 305 0 388 125 456 366 Övriga driftkostnader Försäkring 30 982 18 346 Kabel-TV 29 536 23 072 60 518 41 418 Fastighetsskatt/Kommunal avgift 77 771 78 180 TOTALT DRIFTKOSTNADER 526 415 575 964 Sida 10 av 15
Not 5 ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER 2014 2013 Kreditupplysning 842 261 Tele och datakommunikation 4 276 2 471 Inkassering avgift/hyra 600 600 Hyresförluster 50 580 4 Föreningskostnader 13 002 11 250 Styrelseomkostnader 0 237 Fritids och Trivselkostnader 10 242 5 122 Förvaltningsarvode 41 193 40 218 Administration 73 332 4 283 Korttidsinventarier 0 990 Konsultarvode 24 432 70 493 Bostadsrätterna Sverige Ek För 8 240 3 930 226 741 139 859 Not 6 PERSONALKOSTNADER 2014 2013 Anställda och personalkostnader Föreningen har inte haft någon anställd. Följande ersättningar har utgått Styrelse 48 500 55 000 Sociala kostnader 13 542 14 945 62 042 69 945 Not 7 AVSKRIVNINGAR 2014 2013 Byggnad 66 715 66 715 Förbättringar 231 651 142 544 Inventarier 10 320 10 320 308 686 219 579 Sida 11 av 15
Not 8 BYGGNADER OCH MARK 2014 2013 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 35 843 428 33 336 296 Nyanskaffningar 0 2 507 131 Utgående anskaffningsvärde 35 843 428 35 843 428 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -834 550-625 290 Årets avskrivningar enligt plan -298 366-209 259 Utgående avskrivning enligt plan -1 132 916-834 550 Planenligt restvärde vid årets slut 34 710 512 35 008 878 I restvärdet vid årets slut ingår mark med 6 738 912 6 738 912 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad 14 290 000 14 290 000 Taxeringsvärde mark 5 455 000 5 455 000 19 745 000 19 745 000 Uppdelning av taxeringsvärde Bostäder 14 589 000 14 589 000 Lokaler 5 156 000 5 156 000 19 745 000 19 745 000 Not 9 PÅGÅENDE BYGGNATION 2014 2013 Pågående om- och tillbyggnad 0 1 538 640 0 1 538 640 Not 10 MASKINER OCH INVENTARIER 2014-12-31 2013-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 51 600 51 600 Nyanskaffningar 0 0 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående anskaffningsvärde 51 600 51 600 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -30 960-20 640 Årets avskrivningar enligt plan -10 320-10 320 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående ack. avskrivningar enligt plan -41 280-30 960 Redovisat restvärde vid årets slut 10 320 20 640 Sida 12 av 15
Not 11 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER 2014-12-31 2013-12-31 Försäkring 0 11 143 Kabel-TV 0 5 893 Värmekostnad 0 0 Förvaltningsarvode 0 0 Fastighetsskötsel entreprenad 0 23 203 Sophämtning 0 0 0 40 239 Not 12 EGET KAPITAL Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital Inbetalda insatser 17 113 489 0 0 17 113 489 Upplåtelseavgifter 3 058 941 0 0 3 058 941 Ack kostnad för -1 413 280 0 0-1 413 280 nyupplåtelse Fond för yttre underhåll 224 856 59 235 0 165 621 S:a bundet eget kapital 18 984 006 59 235 0 18 924 771 Ansamlad förlust Ansamlad förlust -1 104 633-59 235-122 244-923 155 Årets resultat -6 262 250-6 262 250 122 244-122 244 S:a ansamlad förlust -7 366 883-6 321 485 0-1 045 398 S:a eget kapital 11 617 123-6 262 250 0 17 879 373 Not 13 FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL 2014 2013 Vid årets början 165 621 106 386 Reservering enligt stadgar 59 235 59 235 Reservering enligt stämmobeslut 0 0 Ianspråktagande enligt stadgar 0 0 Ianspråktagande enligt stämmobeslut 0 0 Vid årets slut 224 856 165 621 Sida 13 av 15
Not 14 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats 2014-12-31 Belopp 2014-12-31 Belopp 2013-12-31 Villkorsändringsdag Handelsbanken 1,570 % 2 240 109 2 262 793 Rörligt Handelsbanken 2,190 % 3 000 000 3 000 000 Rörligt Handelsbanken 4,440 % 3 000 000 3 000 000 2015-06-30 Handelsbanken 2,190 % 3 000 000 0 2017-06-30 Handelsbanken 3,460 % 3 338 000 3 338 000 2015-06-30 Handelsbanken 2,330 % 3 658 750 3 283 500 2019-09-30 Handelsbanken 5,830 % 6 000 000 6 000 000 2016-07-30 Summa skulder till kreditinstitut 24 236 859 20 884 293 Kortfristig del av skulder till kreditinstitut -56 000-56 000 24 180 859 20 828 293 Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till 23 956 859 kr. Sida 14 av 15
Fördelning av intäkter och kostnader Årsavgifter 62% Hyror 38% Periodiskt underhåll 72% Taxebundna kostnader 5% Övrig drift 6% Avskrivningar 4% Kapitalkostnader 10% Reparationer 3% Skatter och avgifter Fastighetsavgiften för hyreshus är 1 217 kr per bostadslägenhet, dock blir avgiften högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för bostadshus med tillhörande tomtmark. Lokaler beskattas med 1 procent av lokalernas taxeringsvärde. Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Händelser under året Föreningen har slutfört renovering av fasader och tak samt tilläggsisolering av gavlar och fasad mot gården enligt plan. Kostnaden på ca 6 miljoner kronor har i år belastat resultatet. Händelser efter året Föreningen har efter beslut vid årsstämman bildad en projektgrupp i syfte att undersöka föreningens möjligheter att bygga balkonger mot gården för samtliga lägenheter. Medlemsinformation Medlemslägenheter: 22 st Överlåtelser under året: 4 st Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av säljare. Antal medlemmar 2014-12-31: 29 st Förändring från föregående år: -3st Flerårsöversikt Nyckeltal 2014 2013 2012 2011 Årsavgift/m² bostadsrättsyta 628 630 592 583 Hyror/m² hyresrättsyta 1 184 1 041 1 211 968 Lån/m² bostadsrättsyta 11 731 10 787 10 808 11 196 Elkostnad/m² totalyta 12 14 14 20 Värmekostnad/m² totalyta 91 114 117 94 Vattenkostnad/m² totalyta 24 24 22 21 Kapitalkostnader/m² totalyta 294 327 328 343 Soliditet (%) 32 45 42 42 Resultat efter finansiella poster (tkr) -6 262-122 110-53 Nettoomsättning (tkr) 2 083 2 061 2 122 2 063 Ytuppgifter enligt taxeringsbesked, 2 066 m² bostäder och 764 m² lokaler. Sida 1 av 1