2016 Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Hästhagen
Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Hästhagen Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2016. Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten I styrelsens uppdrag ingår det att planera underhåll och förvaltning av fastigheten, fastställa föreningens årsavgifter samt se till att ekonomin är god. Via årsavgifterna ska medlemmarna finansiera kommande underhåll och därför gör styrelsen årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar. Storleken på avsättningen till fonden för yttre underhåll bör anpassas utifrån föreningens plan för underhållet. Kommande underhåll kan medföra att nya lån behövs. Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika åtgärder. Förändringen av föreningens likvida medel kan utläsas under avsnittet Förändring likvida medel. Föreningen följer en underhållsplan som sträcker sig mellan åren 2016 och 2020. Inga större underhåll är planerade de närmaste åren. Medel reserveras årligen till det planerade underhållet. För att se avsättningens storlek, se fondnoten. Amortering på föreningens lån sker enligt plan. För mer information, se lånenoten. Årsavgifterna planeras att höjas. Fler detaljer och mer information om de olika delarna finns att läsa om längre fram i förvaltningsberättelsen. Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder och andra lägenheter åt medlemmarna till nyttjande utan begränsning till tiden samt att tillgodose gemensamma intressen och behov. Grundfakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades 1945-01-01. Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades 1948-05-14 och nuvarande stadgar registrerades 2004-05-04 hos Bolagsverket. Föreningen är ett s.k. privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229) och utgör därmed en äkta bostadsrättsförening. Styrelsen Margareta Igelström Klason Anamaria Mates Karin Olsson Hallgren Sara Zetterström Andreas Edlund August Schmitz Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Suppleant Suppleant Vid kommande ordinarie föreningsstämma löper mandatperioden ut för följande personer: Margareta Igelström Klason och Sara Zetterström. Styrelsen har under året avhållit 13 protokollförda sammanträden. Revisor Annika Bern Ordinarie Extern Baker Tilly MLT KB Sida 1 av 15
Valberedning Martin Senneby Stämmor Ordinarie föreningsstämma hölls 2016-05-18. Fastighetsfakta Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan: Fastighetsbeteckning Förvärv Säte Malmö Kanslern 1945 Malmö Fastigheten är upplåten med tomträtt. Fullvärdesförsäkring finns via Länsförsäkringar. Ansvarsförsäkring ingår för styrelsen. Uppvärmning sker via fjärrvärme. Byggnadsår och ytor Fastigheten bebyggdes 1945 och består av 1 flerbostadshus. Värdeåret är 1945. Byggnadens totalyta är enligt taxeringsbeskedet 3 000 m², varav 3 000 m² utgör lägenhetsyta. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 54 lägenheter med bostadsrätt. Lägenhetsfördelning: 39 5 7 2 1 0 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Gemensamhetsutrymmen Tvättstuga Övernattningslägenhet Kommentar Föreningen har två gemensamma tvättstugor belägna på källarplan i trappuppgång 9 och 9B. Föreningen hyr ut övernattningslägenhet till medlemmar i föreningen mot en mindre avgift. Sida 2 av 15
Teknisk status Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2016 och sträcker sig fram till 2020. Underhållsplanen uppdaterades 2016. Nedanstående underhåll har utförts eller planeras: Utfört underhåll År Målning och höjning av balkonger 2016 Målning av sopdörrar 2015 Uppförande av sopskåp för 2014 matavfall Renovering tvättstugor 2013 Målning trapphus 2013 Relining avloppsstammar 2012-2013 Planerat underhåll År Kommentar Målning av entréer och belysning 2017 utanför entré Översyn av värme (element etc) 2017 Eventuella nödvändiga åtgärder genomförs 2017-2018 Byte av entrédörrar 2017 Framflyttat från 2016 p.g.a försenat bygglov Uppfräschning av hissar 2018 Byte av matta och belysning Översyn av fönster 2018 Genomgång av fönster för att undersöka eventuella åtgärder Spolning av avloppsstammar källaren 2020 Enligt expertutlåtande Förvaltning Föreningens förvaltningsavtal och övriga avtal. Avtal Ekonomisk förvaltning Fastighetsskötsel Städning Entreprenad Leverantör SBC Sveriges BostadsrättsCentrum G.N. Fast AB Städpoolen i Malmö AB Föreningens ekonomi Under året har styrelsen sett över föreningens lån och samlat föreningens rörliga lån till samma villkorsändringsdag för att möjliggöra större flexibilitet vid förändring av kreditinstitut. I dagsläget så är majoriteten av lånen rörliga för att dra nytta av de gynnsamma låneräntorna. Styrelsen kommer fortsätta arbetet med lånen under 2017 för att minimera föreningens nuvarande och kommande räntekostnader. Styrelsen har under 2016 tagit ett nytt lån på 2,2 MSEK för att finansiera balkongrenovering. För att långsiktigt planera föreningens ekonomi upprättades 2016 en långtidsbudget som sträcker sig fram till 2020. Enligt styrelsens beslut höjs årsavgifterna 2018-01-01 med 2 %. Enligt styrelsens beslut höjdes årsavgifterna 2017-01-01 med 2 %. Sida 3 av 15
FÖRÄNDRING LIKVIDA MEDEL 2016 2015 LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS BÖRJAN 1 615 636 1 160 098 INBETALNINGAR Rörelseintäkter 2 136 048 2 078 214 Finansiella intäkter 300 426 Minskning kortfristiga fordringar 4 099 0 Ökning av långfristiga skulder 2 128 183 0 Ökning av kortfristiga skulder 754 618 9 735 5 023 247 2 088 375 UTBETALNINGAR Rörelsekostnader exkl avskrivningar 2 059 222 1 365 004 Finansiella kostnader 142 024 163 289 Ökning av materiella anläggningstillgångar 2 475 520 29 975 Ökning av kortfristiga fordringar 0 1 834 Minskning av långfristiga skulder 0 72 735 4 676 766 1 632 837 LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT* 1 962 117 1 615 636 ÅRETS FÖRÄNDRING AV LIKVIDA MEDEL 346 482 455 538 *Likvida medel redovisas i balansräkningen under posterna Kassa och Bank samt Övriga fordringar. Fördelning av intäkter och kostnader Övriga intäkter 3% Avskrivningar 17% Kapitalkostnader 4% Reparationer 5% Periodiskt underhåll 27% Övrig drift 20% Årsavgifter 97% Fastighetsavgift 3% Taxebundna kostnader 24% Skatter och avgifter Fastighetsavgiften för hyreshus är 1 268 kr per bostadslägenhet, dock blir avgiften högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för bostadshus med tillhörande tomtmark. Lokaler beskattas med 1 procent av lokalernas taxeringsvärde. Sida 4 av 15
Väsentliga händelser under räkenskapsåret Under verksamhetsåret 2016 har styrelsen framförallt arbetat med balkongrenoveringen. Första halvåret innehöll förberedelse inför renoveringen med anbudsförfarande, bygglov och förberedelse av finansiering. Andra halvåret har inneburit löpande arbete med detaljer under pågående renovering. Under december månad lades mycket tid på att slutföra projektet och sammanställa all dokumentation. Styrelsen går löpande igenom kostnader för att undersöka potentiella besparingar. Detta arbete har resulterat i halverade kostnader för kabel-tv för de tre kommande åren. Under året så har en tidigare ihopslagen lägenhet, delats i två lägenheter. Detta har inneburit mycket administrativt arbete för styrelsen och innebär att förening numera består av 54 lägenheter. Beslutet att godkänna delningen togs av föreningen på årsstämman. Årsstämman 2016 beslutade att skriva upp fastigheten med 2 000 000 kr. Medlemsinformation Medlemslägenheter: 54 st Överlåtelser under året: 7 st Beviljade andrahandsuthyrningar: 1 st Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av köpare. Antal medlemmar vid räkenskapsårets början: 62 st Tillkommande medlemmar: 10 st Avgående medlemmar: 7 st Antal medlemmar vid räkenskapsårets slut: 65 st Flerårsöversikt Nyckeltal 2016 2015 2014 2013 Årsavgift/m² bostadsrättsyta 686 671 659 659 Lån/m² bostadsrättsyta 2 736 2 027 2 051 2 072 Elkostnad/m² totalyta 19 18 16 18 Värmekostnad/m² totalyta 142 140 107 149 Vattenkostnad/m² totalyta 35 35 28 31 Kapitalkostnader/m² totalyta 47 54 65 65 Soliditet (%) 14 0 0 0 Resultat efter finansiella poster (tkr) -516 154 230-32 Nettoomsättning (tkr) 2 074 2 028 1 991 1 988 Ytuppgifter enligt taxeringsbesked, 3 000 m² bostäder. Förändringar eget kapital Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital Inbetalda insatser 46 500 0 0 46 500 Uppskrivningsfond 1 946 000 1 946 000 0 0 Fond för yttre underhåll 363 350 143 400-39 000 258 950 S:a bundet eget kapital 2 355 850 2 089 400-39 000 305 450 Fritt eget kapital Balanserat resultat -334 802-89 400 193 101-438 503 Årets resultat -516 143-516 143-154 101 154 101 S:a ansamlad förlust -850 945-605 543 39 000-284 402 S:a eget kapital 1 504 905 1 483 857 0 21 048 Sida 5 av 15
Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: årets resultat -516 143 balanserat resultat före reservering till fond för yttre underhåll -191 402 reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar -143 400 summa balanserat resultat -850 945 Styrelsen föreslår följande disposition: av fond för yttre underhåll ianspråktas 363 350 att i ny räkning överförs -487 595 Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. Sida 6 av 15
Resultaträkning 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2016 2015 RÖRELSEINTÄKTER Nettoomsättning Not 2 2 074 146 2 028 187 Övriga rörelseintäkter Not 3 61 902 50 027 Summa rörelseintäkter 2 136 048 2 078 214 RÖRELSEKOSTNADER Driftkostnader Not 4-1 813 031-1 177 241 Övriga externa kostnader Not 5-160 538-100 039 Personalkostnader Not 6-85 653-87 724 Avskrivning av materiella Not 7-451 245-396 246 anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader -2 510 467-1 761 249 RÖRELSERESULTAT -374 419 316 964 FINANSIELLA POSTER Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 300 426 Räntekostnader och liknande resultatposter -142 024-163 289 Summa finansiella poster -141 724-162 863 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER -516 143 154 101 ÅRETS RESULTAT -516 143 154 101 Sida 7 av 15
Balansräkning TILLGÅNGAR 2016-12-31 2015-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR IMMATERIELLA Not 8 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Hyresrätter 600 600 600 600 Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Not 9 8 938 976 4 901 900 Maskiner och inventarier Not 10 71 796 84 597 Summa materiella anläggningstillgångar 9 010 772 4 986 497 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 9 011 372 4 987 097 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Avgifts- och hyresfordringar 0 2 990 Övriga fordringar inkl SBC Klientmedel Not 11 1 990 807 1 645 435 Summa kortfristiga fordringar 1 990 807 1 648 425 KASSA OCH BANK SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 1 990 807 1 648 425 SUMMA TILLGÅNGAR 11 002 179 6 635 522 Sida 8 av 15
Balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER 2016-12-31 2015-12-31 EGET KAPITAL Bundet eget kapital Medlemsinsatser 46 500 46 500 Uppskrivningsfond 1 946 000 0 Fond för yttre underhåll Not 12 363 350 258 950 Summa bundet eget kapital 2 355 850 305 450 Fritt eget kapital Balanserat resultat -334 802-438 503 Årets resultat -516 143 154 101 Summa fritt eget kapital -850 945-284 402 SUMMA EGET KAPITAL 1 504 905 21 048 LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not 13 8 127 270 6 010 727 Summa långfristiga skulder 8 127 270 6 010 727 KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristig del av skulder till Not 13 81 100 69 460 kreditinstitut Leverantörsskulder 897 608 155 417 Övriga skulder 110 452 110 452 Upplupna kostnader och förutbetalda Not 16 280 844 268 417 intäkter Summa kortfristiga skulder 1 370 004 603 746 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 11 002 179 6 635 522 Sida 9 av 15
Tilläggsupplysningar Belopp anges i kronor om inte annat anges. Not 1 REDOVISNINGSPRINCIPER Årsredovisningen har upprättats i enlighet med BFNAR 2016:10, Årsredovisning i mindre företag (K2). Förenklingsregeln gällande periodiseringar har tillämpats. Samma värderingsprinciper har använts som föregående år. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar görs i årsbokslutet. Förslag till ianspråktagande av fond för yttre underhåll för årets periodiska underhåll lämnas i resultatdispositionen. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i antal år tillämpas. Avskrivningar 2016 2015 Byggnader 67 år 67 år Fastighetsförbättringar 28 år 28 år Stambyte 50 år 50 år Tvättstuga 10 år 10 år Not 2 NETTOOMSÄTTNING 2016 2015 Årsavgifter 2 057 804 2 014 431 Hyror lokaler 2 280 2 280 Hyror förråd 6 000 6 000 Gästlägenhet 8 000 5 500 Öresutjämning 62-24 2 074 146 2 028 187 Not 3 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER 2016 2015 Fakturerade kostnader 200 0 Försäkringsersättning 2 520 0 Övriga intäkter 59 182 50 027 61 902 50 027 Sida 10 av 15
Not 4 DRIFTKOSTNADER 2016 2015 Fastighetskostnader Fastighetsskötsel entreprenad 98 000 93 000 Fastighetsskötsel beställning 0 3 100 Fastighetsskötsel gård entreprenad 0 7 400 Snöröjning/sandning 3 225 450 Städning entreprenad 39 708 51 969 Städning enligt beställning 2 625 0 Mattvätt/Hyrmattor 10 275 8 050 OVK Obl. Ventilationskontroll 0 24 940 Hissbesiktning 0 4 735 Gemensamma utrymmen 1 109 4 116 Gård 2 962 1 852 Serviceavtal 19 373 18 593 Förbrukningsmateriel 721 332 Brandskydd 306 1 871 178 304 220 409 Reparationer Brf Lägenheter 30 625 0 Tvättstuga 1 529 40 178 Sophantering/återvinning 1 664 6 253 Lås 200 153 VVS 17 268 8 969 Elinstallationer 0 1 964 Tele/TV/Kabel-TV/porttelefon 0 1 508 Hiss 34 593 14 379 Balkonger/altaner 9 844 0 Vattenskada 5 988 0 101 711 73 404 Periodiskt underhåll Elinstallationer 16 125 0 Hiss 0 39 000 Balkonger/altaner 712 194 52 344 728 319 91 344 Taxebundna kostnader El 58 432 53 554 Värme 426 720 419 517 Vatten 104 075 105 011 Sophämtning/renhållning 38 961 31 970 Grovsopor 9 932 11 419 638 120 621 471 Övriga driftkostnader Försäkring 28 861 27 822 Tomträttsavgäld 5 598 3 732 Kabel-TV 64 914 73 180 99 373 104 734 Fastighetsskatt/Kommunal avgift 67 204 65 879 TOTALT DRIFTKOSTNADER 1 813 031 1 177 241 Sida 11 av 15
Not 5 ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER 2016 2015 Juridiska åtgärder 28 126 0 Inkassering avgift/hyra 425 0 Revisionsarvode extern revisor 30 000 22 188 Föreningskostnader 4 653 4 022 Fritids- och trivselkostnader 144 367 Förvaltningsarvode 71 636 68 818 Administration 25 554 4 644 160 538 100 039 Not 6 PERSONALKOSTNADER 2016 2015 Anställda och personalkostnader Följande ersättningar har utgått Styrelse och internrevisor 66 450 66 750 Sociala kostnader 19 203 20 974 85 653 87 724 Not 7 AVSKRIVNINGAR 2016 2015 Byggnad 13 950 13 950 Förbättringar 370 494 370 494 Uppskrivning byggnad 54 000 0 Maskiner 12 801 11 802 451 245 396 246 Not 8 IMMATERIELLA ANLAGGNINGSTILLGÅNGAR 2016-12-31 2015-12-31 Egna lägenheter lokaler 600 600 600 600 Sida 12 av 15
Not 9 BYGGNADER OCH MARK 2016-12-31 2015-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 11 088 588 11 088 588 Nyanskaffningar 2 475 520 0 Utgående anskaffningsvärde 13 564 108 11 088 588 Ackumulerad uppskrivning Årets uppskrivning mot uppskrivningsfond 2 000 000 0 Årets avskrivning på uppskrivet belopp -54 000 0 Utgående redovisat restvärde på uppskrivet belopp 1 946 000 0 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -6 186 688-5 802 244 Årets avskrivningar enligt plan -384 444-384 444 Utgående avskrivning enligt plan -6 571 132-6 186 688 Planenligt restvärde vid årets slut 8 938 976 4 901 900 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad 24 600 000 21 800 000 Taxeringsvärde mark 23 200 000 15 600 000 47 800 000 37 400 000 Uppdelning av taxeringsvärde Bostäder 47 800 000 37 400 000 47 800 000 37 400 000 Fastigheten är upplåten med tomträtt. Not 10 MASKINER OCH INVENTARIER 2016-12-31 2015-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 98 038 68 063 Nyanskaffningar 0 29 975 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående anskaffningsvärde 98 038 98 038 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -13 440-1 638 Årets avskrivningar enligt plan -12 801-11 802 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående ack. avskrivningar enligt plan -26 241-13 440 Redovisat restvärde vid årets slut 71 796 84 597 Not 11 ÖVRIGA FORDRINGAR 2016-12-31 2015-12-31 Skattekonto 9 269 9 053 Skattefordran 19 421 20 746 Klientmedel hos SBC 1 962 117 1 615 636 1 990 807 1 645 435 Sida 13 av 15
Not 12 FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL 2016-12-31 2015-12-31 Vid årets början 258 950 146 750 Reservering enligt stadgar 143 400 112 200 Reservering enligt stämmobeslut 0 0 Ianspråktagande enligt stadgar 0 0 Ianspråktagande enligt stämmobeslut -39 000 0 Vid årets slut 363 350 258 950 Not 13 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats 2016-12-31 Belopp 2016-12-31 Belopp 2015-12-31 Villkorsändringsdag Handelsbanken 3,150 % 897 500 907 500 2022-09-30 Handelsbanken 0,000 % 0 158 400 Löst Handelsbanken 0,000 % 0 500 000 Löst Handelsbanken 0,000 % 0 884 712 Löst Handelsbanken 0,000 % 0 1 170 018 Löst Handelsbanken 3,670 % 1 251 686 1 264 794 2018-09-30 Handelsbanken 0,000 % 0 296 000 Löst Handelsbanken 0,000 % 0 898 763 Löst Handelsbanken 1,100 % 2 993 000 0 2017-03-30 Handelsbanken 1,100 % 3 066 184 0 2017-02-24 Summa skulder till kreditinstitut 8 208 370 6 080 187 Kortfristig del av skulder till kreditinstitut -81 100-69 460 8 127 270 6 010 727 Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till 7 802 870 kr. Not 14 STÄLLDA SÄKERHETER 2016-12-31 2015-12-31 Fastighetsinteckningar 8 218 500 7 383 500 Not 15 VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER ÅRETS SLUT Inga särskilda händelser. Sida 14 av 15