2017 Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Valhallavägen 22
Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Valhallavägen 22 Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2017. Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten I styrelsens uppdrag ingår det att planera underhåll och förvaltning av fastigheten, fastställa föreningens årsavgifter samt se till att ekonomin är god. Via årsavgifterna ska medlemmarna finansiera kommande underhåll och därför gör styrelsen årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar. Storleken på avsättningen till fonden för yttre underhåll bör anpassas utifrån föreningens plan för underhållet. Kommande underhåll kan medföra att nya lån behövs. Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika åtgärder. Förändringen av föreningens likvida medel kan utläsas under avsnittet Förändring likvida medel. Föreningen följer en underhållsplan som sträcker sig mellan åren 2015 och 2025. Större underhåll kommer att ske de närmaste åren. Läs mer i förvaltningsberättelsen. Medel reserveras årligen till det planerade underhållet. För att se avsättningens storlek, se fondnoten. Amortering på föreningens lån sker enligt plan. För mer information, se lånenoten. Årsavgifterna planeras vara oförändrade närmaste året. Fler detaljer och mer information om de olika delarna finns längre fram i förvaltningsberättelsen. Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Grundfakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades 2002-06-14. Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades 2003-09-10 och nuvarande stadgar registrerades 2017-07-13 hos Bolagsverket. Föreningen är ett s.k. privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229) och utgör därmed en äkta bostadsrättsförening. Styrelsen Viktor Erik Gustav Bohm Anna Karin Fall Leila Hammouda Dan Virde William Nilsson Peter Olof Emanuel Åsén Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Vid kommande ordinarie föreningsstämma löper mandatperioden ut för följande personer: Peter Olof Emanuel Åsén. Styrelsen har under året avhållit 11 protokollförda sammanträden. Revisorer Carina Toresson Ordinarie Extern Toresson Revision AB Ralf Toresson Suppleant Extern Toresson Revision AB Sida 1 av 15
Valberedning Olov Söderberg Stämmor Ordinarie föreningsstämma hölls 2017-05-17. Extra föreningsstämma hölls 2017-03-29. Extra stämma med anledning av stadgeändring. Fastighetsfakta Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan: Fastighetsbeteckning Förvärv Säte Morkullan 15 2003 Stockholm Fullvärdesförsäkring finns via Länsförsäkringar. Ansvarsförsäkring ingår för styrelsen. Uppvärmning sker via fjärrvärme. Byggnadsår och ytor Fastigheten bebyggdes 1911 och består av 1 flerbostadshus. Värdeåret är 1929. Byggnadens totalyta är enligt taxeringsbeskedet 3 342 m², varav 2 950 m² utgör lägenhetsyta och 392 m² utgör lokalyta. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 60 lägenheter med bostadsrätt samt 7 lokaler med hyresrätt. Lägenhetsfördelning: 33 10 6 7 4 0 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Verksamhet i lokalerna Yta Löptid Kontor/design 27 m² 20160901-20190901 Keramik 65 m² 20150831-20180831 Design 70 m² 20180101-20201231 Studio med tattoo och piercing. 95 m² 20171001-20200930 Event och konserter. Kontor/städ 34 m² 20150616-20180616 Kontor/inredningsarkitekt 41 m² 20150930-20180930 Lager/kök 60 m² 20160401-20190401 Sida 2 av 15
Teknisk status Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2016 och sträcker sig fram till 2026. Nedanstående underhåll har utförts eller planeras: Utfört underhåll År Kommentar Relining av huvudavlopp i entréplan 2017 Byta ut 20 ventiler värmesystemet 2017 Förberedande arbete inför att större arbete med hela värmesystemet Fönsterrenovering 2014 Alla fönster i söderläge Byte av värmepump 2011 Nytt sophus 2010 Sophus i gränd Säkerhetsdörrar alla lägenheter 2009 Ådringsmålning och nya postboxar Totalrenovering trapphus 2009 Nytt stengolv, ytterdörr, ådringsmålning och armaturer Nytt plåttak 2008-2009 Inkl snörasskydd mot Valhallavägen Nyinstallation hiss uppgång C 2008-2009 Omputsning av fasad 2008 Ny tvättstuga 2008-2009 Nytt utrymme med nya maskiner Nya hissmotorer A och B uppgång 2008-2009 Elstambyte 2008-2009 Bredband och digital-tv 2008-2009 Alla lägenheter har fiber till dörr Löpande byte av radiatorer 2007-2014 Byte sker efter behov Ommålning av tak mot gränd. 2004 Nytt gårdsbjälklag 2004-2005 Avslutat sommaren -05 Rörstambyte 1996-1998 Utifrån byggnadsår bedöms köken ha en normal standard. Inredningen byttes i samband med stambytet och badrummen renoverades. Planerat underhåll År Kommentar Se över hela värmesystemet 2018 Börjat ta in offerter plus utfört förberedande arbete såsom ventilbyte Stamspolning 2018 Underhåll av taket där en del plåtarbete måste genomföras 2018 Förvaltning Föreningens förvaltningsavtal och övriga avtal. Avtal Ekonomisk förvaltning Lägenhetsförteckning Leverantör SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB Övrig information Under året har föreningen haft en gemensam städdag. Vår städfirma genomförde en storstädning av hela entrén och trapphusen. I december anordnade styrelsen en uppskattad mingelkväll dit medlemmarna var välkomna att titta förbi och träffa styrelsen och övriga grannar. Planer som ligger för 2018 är att fortsätta arbetet med grannsamverkan och ett större ansvarskännande för det gemensamma huset. Vi vill även få ihop en trädgårdsgrupp som tar han om vår rabatt på innergården. Fler mingelkvällar planeras genomföras. Varje månad kommer styrelsen ut med ett kort nyhetsbrev med information till medlemmarna om vad som är på gång i huset, detta finns att läsas på föreningens anslagstavla i entrén och på föreningens hemsida. Sida 3 av 15
Föreningens ekonomi Vi planerar fortfarande att upprätta en flerårsbudget, men inväntar kostnaderna för årets arbeten. FÖRÄNDRING LIKVIDA MEDEL 2017 2016 LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS BÖRJAN 2 492 501 1 995 228 INBETALNINGAR Rörelseintäkter 2 786 556 2 760 654 Finansiella intäkter 132 574 Minskning kortfristiga fordringar 7 383 0 Ökning av kortfristiga skulder 144 044 0 2 938 115 2 761 228 UTBETALNINGAR Rörelsekostnader exkl avskrivningar 3 488 934 1 928 373 Finansiella kostnader 189 154 184 237 Ökning av kortfristiga fordringar 0 17 078 Minskning av långfristiga skulder 75 000 75 000 Minskning av kortfristiga skulder 0 59 267 3 753 088 2 263 955 LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT* 1 677 528 2 492 501 ÅRETS FÖRÄNDRING AV LIKVIDA MEDEL -814 973 497 273 *Likvida medel redovisas i balansräkningen under posterna Kassa och Bank samt Övriga fordringar. Fördelning av intäkter och kostnader Övriga intäkter 11% Hyror 21% Fastighetsavgift 3% Taxebundna kostnader 16% Övrig drift 19% Avskrivningar 15% Kapitalkostnader 4% Reparationer 10% Årsavgifter 68% Periodiskt underhåll 33% Skatter och avgifter Fastighetsavgiften för hyreshus är 1 315 kr per bostadslägenhet, dock blir avgiften högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för bostadshus med tillhörande tomtmark. Lokaler beskattas med 1 procent av lokalernas taxeringsvärde. Sida 4 av 15
Väsentliga händelser under räkenskapsåret Reling är genomförd. Vi har påbörjat arbetet med värmen genom att byta ut drygt 20 ventiler på bottenplanet. En OVK är genomförd men ej färdig, då några få lägenheter fortfarande har anmärkningar. Medlemsinformation Medlemslägenheter: 60 st Överlåtelser under året: 4 st Beviljade andrahandsuthyrningar: 3 st Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av köpare. Antal medlemmar vid räkenskapsårets början: 91 Tillkommande medlemmar: 7 Avgående medlemmar: 9 Antal medlemmar vid räkenskapsårets slut: 89 Flerårsöversikt Nyckeltal 2017 2016 2015 2014 Årsavgift/m² bostadsrättsyta 654 654 644 643 Hyror/m² hyresrättsyta 1 222 1 320 1 384 1 323 Lån/m² bostadsrättsyta 4 357 4 383 4 409 6 174 Elkostnad/m² totalyta 24 21 17 18 Värmekostnad/m² totalyta 152 156 158 128 Vattenkostnad/m² totalyta 21 20 18 17 Kapitalkostnader/m² totalyta 57 55 86 132 Soliditet (%) 78 78 78 69 Resultat efter finansiella poster (tkr) -1 527 13 221-478 Nettoomsättning (tkr) 2 662 2 740 2 681 2 670 Ytuppgifter enligt taxeringsbesked, 2 950 m² bostäder och 392 m² lokaler. Förändringar eget kapital Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital Inbetalda insatser 43 825 815 0 0 43 825 815 Upplåtelseavgifter 6 964 885 0 0 6 964 885 Fond för yttre underhåll 898 508 254 988-237 338 880 858 S:a bundet eget kapital 51 689 208 254 988-237 338 51 671 558 Fritt eget kapital Balanserat resultat -4 545 873-254 988 250 324-4 541 209 Årets resultat -1 527 032-1 527 032-12 986 12 986 S:a ansamlad förlust -6 072 905-1 782 020 237 338-4 528 223 S:a eget kapital 45 616 303-1 527 032 0 47 143 335 Sida 5 av 15
Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: årets resultat -1 527 032 balanserat resultat före reservering till fond för yttre underhåll -4 290 885 reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar -254 988 summa balanserat resultat -6 072 905 Styrelsen föreslår följande disposition: av fond för yttre underhåll ianspråktas 898 508 att i ny räkning överförs -5 174 397 Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. Sida 6 av 15
Resultaträkning 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2017 2016 RÖRELSEINTÄKTER Nettoomsättning Not 2 2 661 606 2 740 158 Övriga rörelseintäkter Not 3 124 950 20 496 Summa rörelseintäkter 2 786 556 2 760 654 RÖRELSEKOSTNADER Driftkostnader Not 4-3 111 062-1 685 112 Övriga externa kostnader Not 5-266 165-131 540 Personalkostnader Not 6-111 707-111 720 Avskrivning av materiella Not 7-635 632-635 632 anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader -4 124 566-2 564 005 RÖRELSERESULTAT -1 338 010 196 649 FINANSIELLA POSTER Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 132 574 Räntekostnader och liknande resultatposter -189 154-184 237 Summa finansiella poster -189 022-183 663 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER -1 527 032 12 986 ÅRETS RESULTAT -1 527 032 12 986 Sida 7 av 15
Balansräkning TILLGÅNGAR 2017-12-31 2016-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Not 8 56 984 134 57 619 767 Maskiner och inventarier Not 9 0 0 Summa materiella anläggningstillgångar 56 984 134 57 619 767 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Not 10 3 500 3 500 Summa finansiella anläggningstillgångar 3 500 3 500 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 56 987 634 57 623 267 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Avgifts- och hyresfordringar 10 324 420 Övriga fordringar inkl SBC Klientmedel Not 11 1 719 666 2 551 926 Summa kortfristiga fordringar 1 729 990 2 552 346 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 1 729 990 2 552 346 SUMMA TILLGÅNGAR 58 717 625 60 175 613 Sida 8 av 15
Balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER 2017-12-31 2016-12-31 EGET KAPITAL Bundet eget kapital Medlemsinsatser 50 790 700 50 790 700 Fond för yttre underhåll Not 12 898 508 880 858 Summa bundet eget kapital 51 689 208 51 671 558 Fritt eget kapital Balanserat resultat -4 545 873-4 541 209 Årets resultat -1 527 032 12 986 Summa fritt eget kapital -6 072 905-4 528 223 SUMMA EGET KAPITAL 45 616 303 47 143 335 LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not 13,14 12 456 250 12 531 250 Summa långfristiga skulder 12 456 250 12 531 250 KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristig del av skulder till Not 13,14 75 000 75 000 kreditinstitut Leverantörsskulder 220 945 86 029 Skatteskulder 15 575 12 015 Övriga skulder 8 700 0 Upplupna kostnader och förutbetalda Not 15 324 852 327 984 intäkter Summa kortfristiga skulder 645 072 501 028 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 58 717 625 60 175 613 Sida 9 av 15
Noter Belopp anges i kronor om inte annat anges. Not 1 REDOVISNINGSPRINCIPER Årsredovisningen har upprättats i enlighet med BFNAR 2016:10, Årsredovisning i mindre företag (K2). Förenklingsregeln gällande periodiseringar har tillämpats. Samma värderingsprinciper har använts som föregående år. Reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar görs i årsbokslutet. Förslag till ianspråktagande av fond för yttre underhåll för årets periodiska underhåll lämnas i resultatdispositionen. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i antal år tillämpas. Avskrivningar 2017 2016 Byggnader 100 år 100 år Vindsombyggnad 200 år 200 år Tvättstuga 15 år 15 år Värmeanläggning 25 år 25 år Garage/parkering 30 år 30 år Port/säkerhetsdörr 30 år 30 år Tak 14 år 14 år Stambyte 50 år 50 år Likvida placeringar värderas i enlighet med Årsredovisningslagen till det lägsta av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet. Not 2 NETTOOMSÄTTNING 2017 2016 Årsavgifter 1 880 611 1 880 610 Hyror lokaler 534 075 576 729 Hyror parkering 57 000 74 023 Bredbandsintäkter 177 000 177 000 Avgift andrahandsuthyrning 12 884 31 757 Öresutjämning 37 40 2 661 606 2 740 158 Not 3 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER 2017 2016 Försäkringsersättning 123 319 0 Övriga intäkter 1 631 20 496 124 950 20 496 Sida 10 av 15
Not 4 DRIFTKOSTNADER 2017 2016 Fastighetskostnader Fastighetsskötsel entreprenad 26 406 31 428 Fastighetsskötsel beställning 11 176 41 834 Fastighetsskötsel gård beställning 2 594 0 Snöröjning/sandning 7 500 0 Städning entreprenad 65 398 63 444 Städning enligt beställning 18 299 0 Mattvätt/Hyrmattor 4 460 4 344 OVK Obl. Ventilationskontroll 26 250 0 Hissbesiktning 3 731 3 656 Gemensamma utrymmen 3 730 4 144 Gård 875 600 Serviceavtal 38 002 26 037 Förbrukningsmateriel 3 395 2 624 Teleport/hissanläggning 3 353 0 Störningsjour och larm 6 130 5 862 Brandskydd 9 151 0 230 449 183 972 Reparationer Fastighet förbättringar 17 500 3 750 Lokaler 25 500 0 Tvättstuga 15 178 0 Källare 48 709 0 Entré/trapphus 0 3 915 Lås 6 581 2 219 Installationer 0 2 500 VVS 32 500 35 671 Värmeanläggning/undercentral 11 701 0 Ventilation 57 259 0 Elinstallationer 25 838 7 020 Hiss 62 022 76 730 Tak 49 747 53 125 Skador/klotter/skadegörelse 20 329 19 585 Vattenskada 33 651 26 315 406 515 230 830 Periodiskt underhåll Byggnad 0 237 338 VVS 1 308 750 0 Värmeanläggning 135 220 0 1 443 970 237 338 Taxebundna kostnader El 80 729 70 174 Värme 508 559 522 648 Vatten 69 294 65 879 Sophämtning/renhållning 36 332 35 480 Grovsopor 3 052 15 744 697 966 709 925 Övriga driftkostnader Försäkring 58 890 52 800 Självrisk 22 100 22 100 Kabel-TV 16 088 15 883 Bredband 96 224 96 224 193 302 187 007 Fastighetsskatt/Kommunal avgift 138 860 136 040 TOTALT DRIFTKOSTNADER 3 111 062 1 685 112 Sida 11 av 15
Not 5 ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER 2017 2016 Medlemsinformation 0 2 788 Tele- och datakommunikation 1 874 280 Juridiska åtgärder 15 438 0 Inkassering avgift/hyra 3 825 2 125 Hyresförluster 19 582 0 Revisionsarvode extern revisor 15 625 15 625 Föreningskostnader 1 385 1 245 Fritids- och trivselkostnader 984 1 562 Förvaltningsarvode 96 802 94 219 Förvaltningsarvoden övriga 58 750 1 075 Administration 5 974 4 086 Korttidsinventarier 5 000 0 Konsultarvode 34 376 2 405 Tidningar facklitteratur 420 0 Bostadsrätterna Sverige Ek För 6 130 6 130 266 165 131 540 Not 6 PERSONALKOSTNADER 2017 2016 Anställda och personalkostnader Följande ersättningar har utgått Styrelse och internrevisor 85 000 84 999 Sociala kostnader 26 707 26 721 111 707 111 720 Not 7 AVSKRIVNINGAR 2017 2016 Byggnad 301 350 301 350 Förbättringar 334 283 334 283 635 632 635 632 Sida 12 av 15
Not 8 BYGGNADER OCH MARK 2017-12-31 2016-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 63 623 366 63 623 366 Utgående anskaffningsvärde 63 623 366 63 623 366 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -6 003 599-5 367 967 Årets avskrivningar enligt plan -635 632-635 632 Utgående avskrivning enligt plan -6 639 231-6 003 599 Planenligt restvärde vid årets slut 56 984 134 57 619 767 I restvärdet vid årets slut ingår mark med 23 102 369 23 102 369 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad 27 800 000 27 800 000 Taxeringsvärde mark 57 196 000 57 196 000 84 996 000 84 996 000 Uppdelning av taxeringsvärde Bostäder 79 000 000 79 000 000 Lokaler 5 996 000 5 996 000 84 996 000 84 996 000 Not 9 MASKINER OCH INVENTARIER 2017-12-31 2016-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 14 829 14 829 Nyanskaffningar 0 0 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående anskaffningsvärde 14 829 14 829 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -14 829-14 829 Årets avskrivningar enligt plan 0 0 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående ack. avskrivningar enligt plan -14 829-14 829 Redovisat restvärde vid årets slut 0 0 Not 10 ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV 2017-12-31 2016-12-31 Insats Bostadsrätterna Sverige 3 500 3 500 3 500 3 500 Not 11 ÖVRIGA FORDRINGAR 2017-12-31 2016-12-31 Skattekonto 42 138 42 120 Klientmedel hos SBC 1 677 528 2 492 501 Fordringar 0 17 305 1 719 666 2 551 926 Sida 13 av 15
Not 12 FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL 2017-12-31 2016-12-31 Vid årets början 880 858 625 870 Reservering enligt stadgar 254 988 254 988 Reservering enligt stämmobeslut 0 0 Ianspråktagande enligt stadgar 0 0 Ianspråktagande enligt stämmobeslut -237 338 0 Vid årets slut 898 508 880 858 Not 13 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats 2017-12-31 Belopp 2017-12-31 Belopp 2016-12-31 Villkorsändringsdag Swedbank 0,627 % 800 000 800 000 Rörligt Swedbank 0,568 % 7 800 000 7 800 000 Rörligt Swedbank 3,450 % 3 931 250 4 006 250 2018-08-27 Summa skulder till kreditinstitut 12 531 250 12 606 250 Kortfristig del av skulder till kreditinstitut -75 000-75 000 12 456 250 12 531 250 Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till 12 156 250 kr. Not 14 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER 2017-12-31 2016-12-31 Fastighetsinteckningar 18 200 000 18 200 000 Not 15 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER 2017-12-31 2016-12-31 Arvoden 85 000 85 000 Sociala avgifter 26 707 26 707 Ränta 14 275 13 605 Avgifter och hyror 176 700 202 672 Reparationer Hiss 22 170 0 324 852 327 984 Not 16 VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER ÅRETS SLUT En större takrenovering och ett arbete för att komma tillrätta med värmen i huset är planerad till våren 2018. En stamspolning är inbokad vecka 11. Sida 14 av 15