Stadsledningskontoret Tjänsteutlåtande Utfärdat 2018-02-01 Diarienummer 0625/17 Handläggare Bo Carlryd, Frank Lund Telefon: 031-3680329, 031-3680178 E-post: bo.carlryd@stadshuset.goteborg.se frank.lund@stadshuset.goteborg.se Göteborgs Stads riktlinje vid överlåtelse av fastigheter mellan stadens bolag och kommunen genom fastighetsnämnden Förslag till beslut I kommunstyrelsen och kommunfullmäktige: Göteborgs Stads riktlinje vid överlåtelse av fastigheter mellan stadens bolag och kommunen genom fastighetsnämnden, i enlighet med bilaga 5 till stadsledningskontorets tjänsteutlåtande, antas. Sammanfattning Riktlinjen ska gälla vid överlåtelse av fastigheter mellan stadens bolag och kommunen, genom fastighetsnämnden. Med fastighet avses här såväl bebyggd som obebyggd mark samt fastighet upplåten med tomträtt. När fastigheter ska överföras mellan stadens bolag och kommunen i syfte att möjliggöra exploatering förekommer det att parterna har skilda uppfattningar om vilka värderingsförutsättningar som ska tillämpas. I vissa fall har detta resulterat i långdragna förhandlingar mellan parterna vilket i sin tur har skapat onödiga fördröjningar i exploateringsprocessen. För att säkerställa att ett så korrekt marknadsvärde som är möjligt av fastigheter som ska överföras mellan bolag och kommunen ska värderingen av fastigheten göras av två av varandra oberoende värderingsinstitut, varav det ena är fastighetsnämndens auktoriserade värderare. När två värderingsinstitut anlitas är det viktigt att se till att förutsättningar för värderingen beskrivs likartat. Därför ska företrädare från fastighetskontoret och bolaget tillsammans formulera uppdraget och ange förutsättningarna för värderingen till värderarna. Värderingen bör ligga så nära tidpunkten för transaktionen som möjligt. Syftet med föreslagna riktlinje är skapa förutsättningar för en snabbare och smidigare process vid överlåtelser av fastigheter. När bolag initierar en försäljning av fastigheter ska fastighetsnämnden ges möjlighet att förvärva fastigheten innan försäljningen annonseras på marknaden. När fastighetskontoret initierar en fastighetsöverlåtelse från stadens bolag till fastighetsnämnden som har inverkan på bolagets uppdrag och möjlighet att bedriva affären, är det viktigt att belysa vilka verksamhetsmässiga konsekvenser överlåtelsen kan innebära för bolaget. Göteborgs Stad [Stadsledningskontoret], tjänsteutlåtande 1 (23)
Ekonomiska konsekvenser Beslutet om riktlinje vid överlåtelse av fastigheter mellan stadens bolag och kommunen leder sannolikt till kortare ledtid vid genomförandet av överlåtelser. De ekonomiska konsekvenserna för bolagen respektive fastighetsnämnden är svåra att uppskatta. Beslutet om riktlinjen medför en ökad tydlighet för parterna vilket innebär att mindre resurser behövs för tolkningar och överläggningar vid varje enskild affär. Varje överlåtelse av fastigheter mellan stadens bolag och kommunen ska göras till marknadsvärdet. Det är även viktigt att poängtera att fastighetsförvärv i ett tidigt skede av exploateringsprocessen och till korrekt marknadsvärde har positiva effekter för ekonomin i ett exploateringsprojekt. Staden har möjligheter att genom sin exploateringsverksamhet bidra till finansieringen av såväl infrastruktur som de ökade behoven av kommunal service som befolkningsutvecklingen innebär. Barn -, jämställdhets-, mångfalds-, miljö och omvärldsperspektivet Beslutet medför ökad tydlighet för de kommunala bolagen och fastighetsnämnden vid fastighetsöverföringar. Beslutet påverkar inte ovan nämnda perspektiv. Bilagor 1. Karta över stadens bolags fastighetsinnehav 2. Beskrivning av värderingsmetoder 3. Göteborgs Stadshus AB:s handlingar 4. Fastighetsnämndens handlingar 5. Riktlinje vid överlåtelse av fastigheter mellan stadens bolag och kommunen Göteborgs Stad [Stadsledningskontoret], tjänsteutlåtande 2 (23)
Ärendet Riktlinjen ska gälla vid överlåtelse av fastigheter mellan stadens bolag och kommunen, genom fastighetsnämnden. Syftet med ärendet är att den föreslagna riktlinjen ska skapa förutsättningar för en snabbare och smidigare process vid överlåtelser av fastigheter. Med fastighet avses här såväl bebyggd som obebyggd mark samt fastighet upplåten med tomträtt. Beskrivning av ärendet Det grundläggande syftet med kommunens markinnehav är att kunna påverka stadsutvecklingen genom att äga mark där framtida exploatering kan ske. Det egna markinnehavet är, jämte det kommunala planmonopolet, stadens viktigaste verktyg för att styra stadsbyggandet och samhällsutvecklingen. I Göteborgs Stad har fastighetsnämnden till uppgift att utöva den formella ägarrollen när det gäller kommunens fasta egendom. Genom markinnehavet och köp och försäljning av fastigheter kan nämnden planera och ge förutsättningar för att bland annat möta behovet av bostäder, verksamheter, infrastruktur och kommunal service. Göteborg står inför många och stora utmaningar genom den omfattande stadsutvecklingen, såväl vad gäller omdaning av hela områden som stora infrastruktursatsningar och ett ökat bostadsbyggande. Förutsättningarna för ett markant ökat bostadsbyggande har skapats genom en kraftig uppväxling i planoch exploateringsverksamheten. Eftersom det nu finns totalt cirka 60 000 bostäder i olika skeden, är det mycket som talar för en betydande ökning av antalet färdigställda bostäder de kommande åren. Förutom fastighetsnämndens utövande av markägarrollen, så finns det flera kommunala bolag som äger fastigheter som kan bli aktuellt för exploatering, se bilaga 1. När stadsutveckling planeras att ske på kommunalägd fastighet eller på fastighet som ägs av ett kommunalt bolag är det angeläget att markfrågorna i ett tidigt skede kan lösas på ett sätt så att exploateringsprocessen blir så effektiv som möjligt. En fastighetsöverlåtelse mellan kommunala bolag och fastighetsnämnden kan initieras på flera olika sätt till exempel genom ett politiskt uppdrag om renodling av verksamheten i bolaget till dess kärnverksamhet, att bolaget vill avyttra för att frigöra kapital eller att kommunen bedömer att fastigheten behövs för stadsbyggnadsändamål. Överlåtelser sker såväl inom ramen för pågående exploatering och genomförande av detaljplan som utan omedelbart samband med sådant pågående arbete. Gällande lagstiftning och i ett av fullmäktiges styrdokument inom området Regler för styrning och ledning av Göteborgs Stads lokalförsörjning 1 anger att överlåtelse från ett kommunalt bolag till kommunen ska ske till ett marknadspris. Även om det finns regelverk inom området visar erfarenheten att det många gånger inte räcker till för att utgöra ett stöd vid förhandlingar mellan berörda parter. Det händer att bolag och fastighetskontoret har väsentligt skilda uppfattningar vilka värderingsförutsättningar som ska tillämpas. I vissa fall har detta resulterat i betydande skillnader i uppskattning av fastighetens värde samt i långdragna förhandlingar mellan parterna, vilket i sin tur har skapat onödiga fördröjningar i exploateringsprocessen. Det finns således ett konstaterat behov av 1 Se Regler för styrning och ledning av Göteborgs Stads lokalförsörjning (Handling 2017 nr 39) Göteborgs Stad [Stadsledningskontoret], tjänsteutlåtande 3 (23)
att tydliggöra riktlinjer som ska gälla vid överlåtelser av fastigheter mellan stadens bolag och fastighetsnämnden. Fastighetsnämndens nuvarande rutin vid fastighetsöverlåtelse från kommunalt bolag När en fastighet identifierats påbörjar fastighetskontoret en utredning av fastighetens förutsättningar för att utröna om den är lämplig och möjlig att förvärva. Fastighetens strategiska nytta för staden bedöms. Plansituationen för fastigheten klargörs och vilken markanvändning som eventuell gällande detaljplan medger utreds. Fastighetens marknadsmässiga värde bedöms av fastighetskontorets fastighetsvärderare och externt anlitad fastighetsvärderare. Överlåtelser sker därmed till marknadsvärde och marknadsmässiga villkor. Värdetidpunkten och detaljplanens förutsättningar är avgörande för fastighetens bedömda marknadsvärde. Vid överlåtelse i exploateringsprocessen bedöms marknadsvärdet utifrån ett förväntningsvärde som blir högre ju närmare antagande/lagakraft planen kommer. Avstämning görs om fastighetsnämndens tillgängliga budgetmedel bedöms tillräckliga eller om tilläggsäskande bedöms behövas. Fastighetskontoret begär därefter endera fastighetsnämndens uppdrag att förvärva fastigheten alternativt begärs fastighetsnämndens godkännande av förvärv med framtagna och föreslagna avtalsvillkor. I förekommande fall begärs även kommunfullmäktiges bemyndigande. Hanteringsordningen utgår från fastighetsnämndens reglemente och delegerade befogenheter. När beslut tagits om antagande av detaljplan vunnit laga kraft genomförs överlåtelsen som antingen en fastighetsreglering genom lantmäteriförrättning eller som ett renodlat köp. Överlåtelse och tillträde till fastigheten sker. Ovan beskrivna process vid fastighetsöverlåtelse finns inte i något av stadens styrande dokument utan är en övergripande beskrivning av nuvarande rutin vid fastighetsöverlåtelse mellan stadens bolag och kommunen. EU-regler och statsstöd EU-kommissionen har utarbetat en vägledning där man klargör sitt synsätt beträffande regler med statligt stöd vid överlåtelser av mark och byggnader (97/C209/03). I denna beskrivs hur medlemsstaterna kan hantera överlåtelser av mark och byggnader på ett sätt som utesluter inslag av otillåtet stöd. För att bedöma ett marknadspris ska antingen överlåtelsen ske genom ett villkorslöst anbudsförfarande eller genom att en oberoende expertvärdering görs. Vilken metod som än väljs ska den syfta till att få fram ett marknadspris, vilket då utesluter ett otillåtet statsstöd. Även Sveriges kommuner och landsting har behandlat frågan om tillämpningen av EG-rättens statsstödsregler vid kommuners och landstings försäljning och köp av mark och byggnader. I cirkulär 2007:8 framförs som exempel på otillåtet statsstöd försäljning av mark och byggnader till ett pris som understiger marknadspris eller motsvarande köp till ett pris som överstiger marknadspris. Etablerade värderingsmetoder Vid värdering av fastigheter eller delar av fastigheter är begreppet marknadsvärde det centrala. Grunden finns i Expropriationslagen 4 kap 1. Göteborgs Stad [Stadsledningskontoret], tjänsteutlåtande 4 (23)
Begreppet marknadsvärde har sedan tolkats så att detta är det pris som med den största sannolikheten betalas för en fastighet vid ett fritt utbud på marknaden. För att bedöma ett sådant värde används några av branschen vedertagna metoder som alla syftar till att ge det ur ett marknadsmässigt perspektiv mest sannolika värdet, se bilaga 2. Auktoriserad värderare Genom fastighetskontoret har kommunen flera anställda fastighetsvärderare som arbetar med fastighetsvärderingar vid köp och försäljning av fastigheter för kommunens räkning. Fastighetsvärderare kan av sin branschorganisation erhålla auktorisation inom olika inriktningar av fastighetsvärdering. Att erhålla auktorisation innebär att man prövats ha den teoretiska kunskap och praktiska erfarenhet som krävs för uppdraget samt att fastighetsvärderaren förbinder sig att tillämpa god värderarsed. God värderarsed innebär bland annat att tillämpa vedertagna värderings- och analysmetoder för yrkeskåren. Anställda hos till exempel en kommun eller en bank som utför värderingar inom ramen för den egna verksamheten kan erhålla intern auktorisation för fastighetsvärderare. Fastighetskontoret har flera anställda som är auktoriserade. Föreslagen riktlinje Riktlinje för överföring av fastigheter mellan stadens bolag och kommunen. Generella utgångspunkter Den övergripande målsättningen med föreslagna riktlinjer är att överlåtelser ska ske på ett sådant sätt att det skapar bästa möjliga nytta för staden. Markfrågorna i exploateringsprocessen behöver lösas i tidigt skede av processen för att exploateringsprocessen blir så effektiv som möjligt. Överlåtelse av fastigheter mellan bolag och kommunen ska ske till marknadsvärde. Värderingsförutsättningar Den centrala faktorn i mark- och exploateringsprocessen, då fastigheter ska överföras mellan bolag och kommunen är värderingen av den aktuella fastigheten. I syfte att säkerställa ett så korrekt marknadsvärde som möjligt ska värderingen göras av två av varandra oberoende värderingsinstitut, varav det ena är fastighetsnämndens auktoriserade värderare. Det andra värderingsinstitutet anlitas i samråd mellan bolaget och fastighetskontoret. Kostnaden för värderingen delas mellan bolaget och fastighetskontoret. När två värderingsinstitut anlitas är det viktigt att se till att förutsättningar för värderingen beskrivs likartat. Därför ska företrädare från fastighetskontoret och bolaget tillsammans formulera uppdraget och ange förutsättningarna för värderingen till värderarna. Information från stadsbyggnadskontorets om uppgifter på planförutsättningar för den aktuella fastigheten ligger till grund för värderingen. Vidare ska beslutade relevanta planer och övriga styrdokument om stadsutveckling beaktas vid värderingsförutsättningarna. Göteborgs Stad [Stadsledningskontoret], tjänsteutlåtande 5 (23)
Värderingen bör ligga så nära tidpunkten för transaktionen som möjligt. Det innebär att en värdering ej bör vara äldre än 6 månader. Om värderingen är äldre än 6 månader ska den uppdateras i anslutning till transaktionen för att vara så aktuell som möjligt. I de fall när fastighetskontorets värderare och den externa värderaren kommit fram till olika värden ska ett snittvärde tillämpas. Detta gäller när skillnaden i värde inte överstiger 15 procent. När skillnaden i värde skiljer mer än 15 procent ska ärendet lyftas inom linjen i respektive organisation. Vid fortsatt oenighet ska en tredje värdering göras. Fastighetsöverlåtelse initierat av ett bolag Vid försäljning av fastigheter från bolag ska fastighetsnämnden ges möjlighet att förvärva fastigheten innan försäljningen annonseras på marknaden. Rutinen innebär att bolaget ska skicka en skriftlig förfrågan till fastighetsnämnden om staden har ett intresse av att förvärva den aktuella fastigheten. Fastighetsnämnden ska lämna skriftligt besked till bolaget inom 2 månader efter att frågan har inkommit till förvaltningen. Svaret ska lämnas oaktat om fastighetsnämnden bedömer att fastigheten bör förvärvas eller inte. Om det inte framgår av svaret att fastighetsnämnden avser göra affären har bolaget rätt att sälja fastigheten på marknaden. Av beslutsunderlaget till styrelsen i det aktuella bolaget ska det framgå att kommunikation har skett mellan bolaget och fastighetskontoret. När ett bolag, utanför Framtidenkoncernen och GöteborgsLokaler, initierar en försäljning av en fastighet till ett annat bolag inom Stadshuskoncernen är det tillräckligt att fastighetsnämnden i god tid före försäljningen informeras om affären. Säljande bolag är ansvarig för information till fastighetsnämnden. Älvstranden Utveckling AB och Förvaltnings AB Framtiden Föreliggande riktlinjer klargör principer för fastighetsöverlåtelser mellan stadens bolag och kommunen i syfte att skapa goda förutsättningar för stadsutveckling. Det finns bolag inom stadshuskoncernen vars uppdrag syftar till att bedriva stadsutveckling för bostadsändamål. Älvstranden Utveckling AB har uppdraget att främja den långsiktiga stadsutvecklingen kring Göta Älv genom förverkligande av Visionen Älvstaden. Ägardirektivet anger att bolaget ska samverka med fastighetsnämnden och att fastighetsnämnden ska höras före beslut om förvärv och avyttring av fastigheter. Älvstranden Utveckling AB omfattas därmed på samma sätt som övriga bolag av informationsplikten till fastighetsnämnden. Bolagen inom Förvaltnings AB Framtiden äger ett stort antal fastigheter som i huvudsak redan är exploaterade för bostadsändamål. Förvaltnings AB Framtiden och Förvaltnings AB GöteborgsLokaler föreslås inte omfattas av riktlinjen om skriftlig förfrågan till fastighetsnämnden hurvida staden har ett intresse av att förvärva den aktuella fastigheten. Fastighetsöverlåtelse initierat av fastighetskontoret Fastigheter som ägs av bolag och där det bedrivs verksamhet kan det i vissa situationer uppstå målkonflikter mellan å ena sidan stadens exploateringsplaner och å andra sidan ett bolags uppdrag. Göteborgs Stad [Stadsledningskontoret], tjänsteutlåtande 6 (23)
När en fastighetsöverlåtelse från stadens bolag till kommunen har inverkan på bolagets uppdrag och möjlighet att bedriva affären är det viktigt att belysa vilka verksamhetsmässiga konsekvenser överlåtelsen innebär för bolaget. Dessutom behöver ändamålet med fastighetskontorets fastighetsköp vara tydligt. Nedan följer exempel på områden som bolagets styrelse behöver värdera. Listan nedan är inte uttömmande och utgör inte en del av värderingsförutsättningarna. a) Bolagets möjlighet att genomföra uppdraget i ägardirektivet. b) Bolagets möjlighet att säkerställa en stabil ekonomisk utveckling och tillfredsställande soliditet. c) Förutsättningar för långsiktig underhålls- och investeringsplanering. d) Behov av ersättningsmark. Vissa fastighetsförsäljningar kan bedömas vara av principiell beskaffenhet och kräver att kommunfullmäktiges ställningstagande inhämtas. Ärenden som är av principiell karaktär för kommunen hanteras i särskild ordning. Ömsesidigt informationsutbyte avseende framtida investerings- och utbyggnadsplaner Ett ömsesidigt informationsutbyte ska ske mellan fastighetskontoret och Stadshuskoncernen. Fastighetskontoret behöver ha information om bolagens investeringsplaner och planerade försäljningar av fastigheter. Bolagen behöver å andra sidan ha kännedom om stadens utbyggnadsplaner i syfte att kunna planera sin verksamhet. Därför ska fastighetskontoret och Göteborgs Stadshus AB årligen utbyta information om Stadshuskoncernens samlade långsiktiga investeringsplaner och om stadens framtida utbyggnadsplanering. Beredning av ärendet Ärendet har arbetats fram i en arbetsgrupp bestående av representanter från Göteborgs Stadshus AB, fastighetskontoret och stadsledningskontoret. Arbetsgruppen har träffat representanter från Higab AB, Älvstranden Utveckling AB, Göteborgs Stads Parkering AB, Renova AB, Göteborg Energi AB, Göteborgs Hamn AB, Förvaltnings AB Framtiden och Liseberg AB. Ärendet har också remitterats till fastighetsnämnden och Göteborgs Stadshus AB vilka har remitterat ärendet vidare till berörda koncernbolag. Remissinstansernas synpunkter (bilaga 3 och 4) har i tillämpliga delar beaktats i ärendet. Stadsledningskontoret Frank Lund Bo Carlryd Jessica Granath Planeringsledare Planeringsledare Avdelningschef Göteborgs Stad [Stadsledningskontoret], tjänsteutlåtande 7 (23)
Karta över stadens bolags fastighetsinnehav Bilaga 1 Göteborgs Stad [Stadsledningskontoret], tjänsteutlåtande 8 (23)
Göteborgs Stad [Stadsledningskontoret], tjänsteutlåtande 9 (23)
Bilaga 2 Beskrivning av vanligt använda modeller för fastighetsvärdering Ortsprismetoden Den vanligaste och mest använda metoden är ortsprismetoden. Genom att ta fram prisstatistik för överlåtelser av liknande fastigheter som den som ska värderas görs bedömning av värdet. metoden används för fastighetstyper med förhållandevis stort antal med liknande egenskaper, t ex småhus. Avkastningsmetoden Denna metod används för värdering av kommersiella fastigheter, d v s fastigheter som av ägaren används för att få avkastning från fastighetsinnehavet eller för att bedriva näringsverksamhet i. För att få stöd för värdebedömning görs kalkyler som syftar till att ge marknadens uppfattning om fastighetens avkastningsförmåga. Kombinationer och fastighetstaxering Det är vanligt att man inte bara använder en värderingsmetod vid värdering. Vanligast att kombinera är ortsprismetod och nettokapitalisering vid värdering av avkastningsfastigheter. Produktionskostnadsmetod, tekniskt nuvärde Fastigheter har ibland inte något egentligt marknadsvärde eller är allmänt svåra att värdera, exempel kyrkor, vattenkraftstationer, m fl. Dessa värderas då ofta med utgångspunkt från kostnaden för att bygga en ny liknande byggnad. Exploateringsvärdering Allmänt gäller för värdering av fastigheter med förväntan om annan användning än den pågående användningen att värdet till hög del bestäms av hur aktuell den ändrade användningen är. Ju mer avlägsen i tiden ju lägre är förväntningsvärdet. Värdeutvecklingen är en kontinuerlig process och åskådliggörs med nedanstående figur som visar markens utveckling från jordbruksmark till färdig tomtmark. I mycket tidiga skeden, råmarksskede, så görs värderingen normalt med ortsprismetoden. Vid värdering av mark aktuell för exploatering görs den normalt med hjälp av exploateringskalkyl. För att bedöma värdet ska således både återstående kostnader, förväntade intäkter och tid beaktas. Detta görs genom att nuvärdesberäkna förväntade intäkter och kostnader med bedömd kalkylränta. I valet av kalkylräntan bör också beaktas risk för fördröjning av projektet, risk för fördyringar mm. Göteborgs Stad [Stadsledningskontoret], tjänsteutlåtande 10 (23)
Figuren nedan visar värdet fastigheten i relation till tid i förädlingsprocessen Göteborgs Stad [Stadsledningskontoret], tjänsteutlåtande 11 (23)
Bilaga D Styrelsen 2017-12-18 1 Diarienummer: 0086/17 Handläggare: Andreja Sarcevic E-post: andreja.sarcevic@gshab.goteborg.se Håkan Spjuth E-post: hakan.spjuth@gshab.goteborg.se Berndt Sundström E-post: berndt.sundstrom@gshab.goteborg.se Yttrande till kommunstyrelsen över stadsledningskontorets förslag till Riktlinjer vid överlåtelse av fastigheter mellan stadens bolag och kommunen genom fastighetsnämnden Beslut i styrelsen för Göteborgs Stadshus AB 1. Yttra sig över stadsledningskontorets remiss gällande riktlinjer vid överlåtelse av fastigheter mellan stadens bolag och kommunen i enlighet med nedanstående. 2. Översända yttrandet till kommunstyrelsen. 3. Förklara beslutet omedelbart justerat. Sammanfattning Göteborgs Stadshus AB [Stadshus] har genom stadsledningskontorets remiss erbjudits möjlighet att yttra sig över förslaget till Riktlinjer vid överlåtelse av fastigheter mellan stadens bolag och fastighetsnämnden. Förslaget har tagits fram i samverkan mellan tjänstepersoner från fastighetskontoret, Stadshus och stadsledningskontoret under ledning av stadsledningskontoret. Under arbetets gång har det skett en avstämning med berörda bolag inom Stadshuskoncernen. I beredningen av remissvaret har Stadshus återigen givit tjänstepersoner vid berörda bolag möjlighet att medverka och bidra med synpunkter och reflektioner. Föreliggande remissvar är en sammanställning av synpunkter från följande bolag: Göteborg Energi AB, Göteborgs Hamn AB, Higab AB, Göteborgs Stads Parkering AB, Förvaltnings AB GöteborgsLokaler, Älvstranden Utveckling AB, Förvaltnings AB Framtiden, Renova AB och Liseberg AB. Ärendet avser kommunövergripande riktlinjer som ska gälla vid överlåtelse av fastigheter mellan stadens bolag och kommunen genom fastighetsnämnden. Överlåtelse ska ske till marknadsvärde och för att säkerställa ett så korrekt marknadsvärde som möjligt ska värderingen av fastigheten göras av två, av varandra oberoende, värderingsinstitut varav det ena ska vara fastighetskontorets auktoriserade värderare. Företrädare från fastighetskontoret och bolaget ska tillsammans ange Göteborgs Stadshus AB - 556537-0888
Bilaga D Styrelsen 2017-12-18 2 förutsättningarna för värderingen. Tidpunkten för värderingen är central och värderingen bör därför inte vara äldre än sex månader vid transaktionstillfället. Om värderingen är äldre än sex månader ska den uppdateras i anslutning till transaktionen. När ett bolag initierar en försäljning av fastigheter inom ett område som är aktuellt för kommande exploatering ska fastighetsnämnden ges möjlighet att förvärva fastigheten innan försäljningen annonseras på marknaden. När fastighetskontoret initierar en fastighetsöverlåtelse som har inverkan på ett bolags uppdrag och möjlighet att bedriva affären, är det viktigt att belysa vilka verksamhetsmässiga konsekvenser överlåtelsen innebär för bolaget. Stadshuskoncernen ställer sig positiv till att kommungemensamma riktlinjer tas fram i syfte att möjliggöra en snabbare och mer effektiv exploaterings- och stadsutvecklingsprocess. I synnerhet är det positivt med ett tydliggörande av att det är ett marknadsvärde som ska tillämpas vid fastighetsöverlåtelser samt att värderingen ska göras av två av varandra oberoende värderingsinstitut. De huvudsakliga synpunkterna som lämnas från bolagen gäller fastställande av värderingsförutsättningar, hantering vid eventuell oenighet mellan bolag och fastighetskontoret samt informationsplikt till fastighetsnämnden vid bolagens avyttring av fastigheter. Ekonomiska konsekvenser De ekonomiska konsekvenserna av kommande fastighetsöverlåtelser mellan stadens bolag och fastighetsnämnden går ej att uppskatta i detta ärende. Varje överlåtelse ska göras till ett marknadsvärde och de ekonomiska konsekvenserna får belysas i samband med respektive affär. Beslutet om dessa riktlinjer leder sannolikt till kortade ledtider vid förhandling och genomförandet av överlåtelser. Stadshus instämmer i stadsledningskontorets slutsats om att ett beslut om riktlinjerna medför en ökad tydlighet för parterna, vilket innebär att mindre resurser behövs för tolkningar och överläggningar vid varje enskild affär. Olika perspektiv Bedömningen är att beslutet inte innebär några direkta konsekvenser för barnperspektivet, jämställdhetsperspektivet, mångfaldsperspektivet eller miljöperspektivet. Omvärldsperspektivet Avseende omvärldsperspektivet vill Stadshus lyfta fram en kommentar som Renova AB har lyft, nämligen att bolaget ser ökade potentiella intressekonflikter framöver kring mark i samband med Göteborgs expansion. Renova AB konstaterar att det inte bara är Göteborgs stad som påverkas av stadens och regionens expansion och dess konkurrens om utrymme. En ökad befolkning leder till ett ökat behov av kapacitet på avfalls- och återvinningsanläggningar samtidigt som ytorna som är tillgängliga för detta minskar. Göteborgs stad kan därför komma att bli alltmer beroende av övriga ägarkommuners välvilja att upplåta mark för till exempel avfalls- och återvinningshantering. Göteborgs Stadshus AB - 556537-0888
Bilaga D Styrelsen 2017-12-18 3 Bakgrund Göteborg står inför många och stora utmaningar genom den omfattande stadsutvecklingen, såväl vad gäller omdaning av hela områden som stora infrastruktursatsningar och ett ökat bostadsbyggande. Aktuell prognos för bostadsbyggandet visar på en väsentligt ökad bostadsproduktion under en rad år framåt, för närvarande finns det ca 50 000 bostäder i planarbeten i olika skeden. Förutom fastighetsnämndens utövande av markägarrollen finns det flera kommunala bolag som äger fastigheter. När stadsutveckling planeras att ske på kommunalägd fastighet eller på fastighet som ägs av ett kommunalt bolag är det angeläget att markfrågorna kan lösas i ett tidigt skede så att exploateringsprocessen blir så effektiv som möjligt. Överlåtelse av fastighet från ett kommunalt bolag till kommunen ska ske till ett marknadspris. Trots att reglerna är tydliga visar erfarenheten att de många gånger inte räcker till för att utgöra ett stöd vid förhandlingar. Det händer att bolag och fastighetskontoret har väsentligt skilda uppfattningar om vilka värderingsförutsättningar som ska tillämpas, vilket kan resultera i betydande skillnader i uppskattning av fastighetens värde samt i långdragna förhandlingar mellan parterna. Detta i sin tur skapar onödiga fördröjningar i exploateringsprocessen. Det finns därför ett konstaterat behov av att tydliggöra riktlinjer som ska gälla vid överlåtelser av fastigheter mellan stadens bolag och kommunen (genom fastighetsnämnden). Ärendet I syfte att tydliggöra riktlinjerna ytterligare, och därmed skapa än bättre förutsättningar för ett fungerande arbetssätt i staden, har samtliga bolag lämnat synpunkter och förslag på förbättringar. I det följande redovisas Stadshus yttrande över förslag till Riktlinjer vid överlåtelse av fastigheter mellan stadens bolag och fastighetsnämnden. I ett inledande avsnitt redovisas generella synpunkter, därefter följer kommentarer utifrån riktlinjernas struktur och rubriker i de fall synpunkter finns. Generella synpunkter Samtliga bolag ställer sig positivt till att kommungemensamma riktlinjer tas fram i syfte att möjliggöra en snabbare och mer effektiv exploaterings- och stadsutvecklingsprocess. Bolagen är i synnerhet positiva till ett tydliggörande av att det är ett marknadsvärde som ska tillämpas vid överlåtelser samt att värderingen ska göras av två av varandra oberoende värderingsinstitut. En generell synpunkt gäller ärendets syftesformulering. Enligt stadsledningskontorets förslag är syftet med riktlinjerna att klargöra värderingsförutsättningarna vid fastighetsförvärv. Stadshus anser att syftet behöver förtydligas. Förutsättningar för värdering fastställs vid varje enskild affär och kan inte preciseras i ett kommunövergripande styrdokument. Riktlinjerna syftar istället på att tydliggöra principer vid överlåtelse av fastigheter mellan stadens bolag och kommunen för att Göteborgs Stadshus AB - 556537-0888
Bilaga D Styrelsen 2017-12-18 4 skapa förutsättningar för en snabbare och mer effektiv process, såväl vad gäller fastighetsnämndens förvärv från bolag som bolagens avyttring till fastighetsnämnden. Av riktlinjerna framgår inte på ett tydligt sätt att det är delvis olika lagar och regler som träder in när ett bolag säljer till kommunen jämfört med när kommunen säljer till ett bolag. Det bör göras en tydligare koppling mellan vilka lagar som måste beaktas vid vilken typ av affär. Vidare bör det framgå på ett tydligare sätt att riktlinjerna avser såväl förvärv som försäljning av fastigheter. Ett medskick från flera bolag är att det bör göras en utvärdering om cirka ett år av hur riktlinjerna tillämpas, vilka problem och svårigheter som uppstått och om riktlinjerna fyller sitt syfte. Ömsesidigt informationsutbyte Riktlinjerna föreslår en strategisk dialog mellan fastighetsnämnden och Stadshus AB för att tydliggöra såväl planerade investeringar och försäljningar inom Stadshuskoncernen samt fastighetsnämndens exploateringsplaner. Eftersom dessa typer av frågor är av väsentlig betydelse för berörda bolag och där dialogen bör grunda sig på specifik kunskap i det aktuella fallet, föreslår Stadshus att riktlinjerna kompletteras med en skrivning om att berört bolag ska delta i dialogen i ett tidigt skede, tillsammans med företrädare från Stadshus och fastighetskontoret. Värderingsförutsättningar Flest synpunkter från bolagen avser avsnittet om värderingsförutsättningar. Det handlar dels om huruvida fastighetsnämndens egna värderare kan anses vara oberoende, fastställande av värderingsförutsättningar samt hantering vid oenighet. Riktlinjerna föreslår att värdering ska göras av två av varandra oberoende värderingsinstitut varav det ena ska vara fastighetsnämndens egna värderare. Eftersom fastighetsnämnden är part i de försäljningar som träffas av riktlinjerna är frågan om huruvida fastighetskontorets värderare verkligen är oberoende relevant att närmare diskutera och resonera kring. När marknadsvärdet ska säkerställas anger anvisningarna att det är viktigt att förutsättningarna för värderingen beskrivs likartat för de inblandade värderingsinstituten. Flertalet bolag anser att riktlinjerna behöver kompletteras med förtydliganden om vad som sker om parterna inte kan komma överens om vilka gemensamma förutsättningar som värderingsinstituten ska utgå från samt vilka konkreta förutsättningar som ska gälla vid värderingstillfället. Kopplat till värderingsförutsättningar bör det förtydligas att parterna ska komma överens om vilken värderingstidpunkt som ska användas. Vidare är det viktigt att beakta av kommunen antagna visioner och program för stadsutvecklingen förutom information från stadsbyggnadskontoret om uppgifter på planförutsättningar när man diskuterar förutsättningar för värderingen. I förslaget anges att vid olika uppfattningar mellan fastighetskontoret och bolaget om värderingen ska frågan först hanteras genom eskalering i linjen inom respektive organisation och om oenigheten kvarstår ska frågan ställas till stadsledningskontoret (SLK). Riktlinjerna saknar uppgift om tidsfrist Göteborgs Stadshus AB - 556537-0888
Bilaga D Styrelsen 2017-12-18 5 för när SLK ska ha avgjort frågan. Ett tydligt medskick från flertalet av bolagen är att en tredje värderare bör anlitas vid eventuell oenighet istället för att lyfta frågan till SLK för avdömning. Att regelmässigt föra frågan vidare till SLK är tveksamt, bland annat då det anses vara oklart om SLK kan anses vara tillräckligt oberoende ur ett statsstödperspektiv men även för att det är tveksamt om SLK har relevant värderingskompetens. Fastighetsöverlåtelse initierat av ett bolag Nuvarande skrivning uppfattas som något otydlig vad gäller informationsplikten till fastighetsnämnden vid omdisponeringar av fastighetsbeståndet inom Stadshuskoncernen. Bolagen inom lokalkoncernen uppger exempelvis att verkställighet av fullmäktiges uppdrag till Higab AB, om renodling av fastighetsbeståndet inom lokalklustret, pågår och att detta bör synliggöras i riktlinjerna för att undvika merarbete och ineffektivitet. Ett medskick är att ett förtydligande av att rutinen som handlar om informationsplikt/förköpsrätt till fastighetsnämnden gäller vid bolagens avyttring externt på marknaden och inte vid koncerninterna överlåtelser kan hanteras genom att andra stycket placeras direkt efter första meningen i första stycket. En synpunkt som framförs är att tre månader är en alltför lång tid för att avvakta svar från fastighetsnämnden och att svarstiden bör vara högst två månader, om förfarandet införs. Det finns exempel på situationer där ett bolag vill sälja en fastighet till fastighetsnämnden och där nämnden inte vill förvärva fastigheten vid tillfället utan längre fram i tiden. Det saknas vägledning i riktlinjerna om hur ett bolag som inte längre har behov av en fastighet som ligger i ett område aktuellt för exploatering ska hanteras. Fastighetsnämnden kan kräva att ett bolag överlåter sin fastighet till kommunen i stadsutvecklingssyfte men det finns inget motsvarande krav på fastighetsnämnden att ta emot en fastighet som man inte tillåter bolaget att sälja på den fria marknaden pga. ett framtida behov. Detta kan ställa bolaget i en svår juridisk situation, eftersom bolagsordning och ägardirektiv styr vilka verksamheter bolaget ska syssla med. Riktlinjerna bör därför kompletteras med ett resonemang om detta. Älvstranden Utveckling och Framtidenkoncernen Av riktlinjerna framgår att det finns bolag inom Stadshuskoncernen vars uppdrag syftar till att bedriva stadsutveckling för bostadsändamål och att dessa bolag därför delvis undantas från riktlinjen. Till exempel anger riktlinjen att Framtidenkoncernen inte omfattas av informationsplikten till fastighetsnämnden vid interna avyttringar av fastigheter inom koncernen. Stadshus anser att Framtidenkoncernen ska undantas helt från informationsplikten till fastighetsnämnden, både vid avyttring inom koncernen och externt. Framtidens ägardirektiv anger att bolaget, genom ett medvetet och aktivt agerande på Göteborgs bostads- och fastighetsmarknad, ska vara en strategisk aktör i syfte att stärka Göteborgs roll som regioncentrum och stadens Göteborgs Stadshus AB - 556537-0888
Bilaga D Styrelsen 2017-12-18 6 utveckling i övrigt. Fullmäktige har även gett Framtiden i uppdrag att bygga 1 400 bostäder per år. Framtidenkoncernen är Sveriges största allmännytta, med ett bestånd om cirka 72 000 lägenheter. Förslaget om att Framtiden, vid varje extern försäljning ska skicka en skriftlig förfrågan till fastighetskontoret och avvakta ett svar i 3 månader, kan få mycket negativa konsekvenser för bolagets möjlighet att bedriva uppdraget enligt ägardirektiv och förmåga att säkerställa en stabil ekonomi för nyproduktion. Ombildningsfrågor, fastighetsbyten eller andra utvecklingsfrågor i det stora beståndet blir ohanterliga om fastighetsnämnden ska erbjudas förköp vid varje affär. Även Förvaltnings AB GöteborgsLokaler, som har sitt ursprung i allmännyttan och Framtidenkoncernen, bör undantas från informationsplikten vid överlåtelser mellan bolaget och bolagen inom Framtidenkoncernen. Bolagets markinnehav gränsar mycket ofta till fastigheter som ägs av Framtidenkoncernen. Möjligheten att utveckla staden runt de lokala torgen förenklas om samma undantag ges även till GöteborgsLokaler. Fastighetsöverlåtelse initierat av fastighetsnämnden När det gäller fastighetsnämndens initiering av fastighetsförvärv från ett bolag föreslår riktlinjerna att ett antal områden ska belysas för att tydliggöra vilka verksamhetsmässiga konsekvenser överlåtelsen får för bolaget. Dessa områden bedöms som relevanta. Det är dock viktigt att tydliggöra att det är bolagsstyrelsen som ska göra analysen av verksamhetsmässiga konsekvenser för bolaget samt att analysen bör göras i samband med att en överlåtelse initieras, inte i värderingssituationen. En konsekvensbelysning skulle kunna visa att en överlåtelse inte kan motiveras mot bakgrund av de verksamhetsmässiga konsekvenserna den får eller om särskilda förutsättningar ska gälla vid överlåtelsen. I detta sammanhang bör också fastighetsnämndens grunder/motiv till förvärvet belysas för att en sammanvägd analys av de olika bevekelsegrunderna ska kunna göras. Bilagorna Förvaltnings AB Framtiden, Älvstranden Utveckling AB, Renova AB och Förvaltnings AB GöteborgsLokaler framför att delar av bolagens fastighetsinnehav saknas i kartbilagan. Bilagor Bilaga 1 Stadsledningskontorets remiss: Riktlinjer vid överlåtelse av fastigheter mellan stadens bolag och fastighetsnämnden Göteborgs Stadshus AB - 556537-0888
Bilaga D Styrelsen 2017-12-18 7 Expedieras 1. Kommunstyrelsen 2. Förvaltnings AB Framtiden 3. Renova AB 4. Göteborg Energi AB 5. Göteborgs Hamn AB 6. Higab AB 7. Älvstranden Utveckling AB 8. Förvaltnings AB GöteborgsLokaler 9. Göteborgs Stads Parkerings AB 10. Liseberg AB Göteborgs Stadshus AB - 556537-0888
Tjänsteutlåtande Utfärdat 2017-10-30 Diarienummer 0625/17 Stadsutveckling Frank Lund, Bo Carlryd Telefon 031-368 01 78, 368 03 29 E-post: frank.lund@stadshuset.goteborg.se E-post: bo.carlryd@stadshuset.goteborg.se Riktlinjer vid överlåtelse av fastigheter mellan stadens bolag och fastighetsnämnden Förslag till beslut I kommunstyrelsen och kommunfullmäktige: Riktlinjer vid överlåtelse av fastigheter mellan stadens bolag och fastighetsnämnden i enlighet med stadsledningskontorets tjänsteutlåtande, antas. Sammanfattning Ärendet avser kommunövergripande riktlinjer som ska gälla vid överlåtelse av fastigheter mellan stadens bolag och fastighetsnämnden. Med fastighet avses här såväl bebyggd som obebyggd mark. När fastigheter ska överföras mellan stadens bolag och kommunen i syfte att möjliggöra exploatering förekommer att parterna har skilda uppfattningar om vilka värderingsförutsättningar som ska tillämpas. I vissa fall har detta resulterat i långdragna förhandlingar mellan parterna vilket i sin tur har skapat onödiga fördröjningar i exploateringsprocessen. För att säkerställa att ett så korrekt marknadsvärde som är möjligt av fastigheter som ska överföras mellan bolag och kommunen ska värderingen av fastigheten göras av två oberoende värderingsinstitut, varav det ena är fastighetsnämndens auktoriserade värderare. När två värderingsinstitut anlitas är det viktigt att se till att förutsättningar för värderingen beskrivs likartat. Därför ska företrädare från fastighetskontoret och bolaget tillsammans formulera uppdraget och ange förutsättningarna för värderingen till värderarna. Värderingen bör ligga så nära transaktionen som möjligt. Syftet är att föreslagna riktlinjer ska klargöra värderingsförutsättningarna vid fastighetsförvärv. När bolag initierar en försäljning av fastigheter, inom ett område som är aktuellt för kommande exploatering, ska fastighetsnämnden ges möjlighet att förvärva fastigheten innan försäljningen annonseras på marknaden. När fastighetskontoret initierar en fastighetsöverlåtelse från stadens bolag till fastighetsnämnden som har inverkan på bolagets uppdrag och möjlighet att bedriva affären, är det viktigt att belysa vilka verksamhetsmässiga konsekvenser överlåtelsen innebär för bolaget. Ekonomiska konsekvenser Beslutet om riktlinjer vid överlåtelse av fastigheter mellan stadens bolag och fastighetsnämnden leder sannolikt till kortare ledtid vid genomförandet av överlåtelser. De ekonomiska konsekvenserna för bolagen respektive fastighetsnämnden är svåra att 1(11)
uppskatta. Beslutet om riktlinjerna medför däremot en ökad tydlighet för parterna vilket innebär att mindre resurser behövs för tolkningar och överläggningar vid varje enskild affär. Varje överlåtelse av fastigheter mellan stadens bolag och kommunen ska göras till marknadsvärdet. Barn -, jämställdhets-, mångfalds-, miljö och omvärldsperspektivet Beslutet medför ökad tydlighet för de kommunala bolagen och fastighetsnämnden vid fastighetsöverföringar. Beslutet påverkar inte ovan nämnda perspektiv. Bilaga 1 Bilaga 2 Karta över stadens bolags fastighetsinnehav Beskrivning av värderingsmetoder Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 2(11)
Ärendet Ärendet avser kommunövergripande riktlinjer som ska gälla vid överlåtelse av fastigheter mellan stadens bolag och fastighetsnämnden. Syftet med ärendet är att föreslagna riktlinjer ska klargöra värderingsförutsättningarna vid fastighetsförvärv. Med fastighet avses här såväl bebyggd som obebyggd mark. Bakgrund Det grundläggande syftet med kommunens markinnehav är att kunna påverka stadsutvecklingen genom att äga mark där framtida exploatering kan ske. Det egna markinnehavet är, jämte det kommunala planmonopolet, stadens viktigaste verktyg för att styra stadsbyggandet och samhällsutvecklingen. I Göteborgs Stad har fastighetsnämnden till uppgift att utöva den formella ägarrollen när det gäller kommunens fasta egendom. Genom markinnehavet och köp och försäljning av fastigheter kan nämnden planera och ge förutsättningar för att bland annat möta behovet av bostäder, verksamheter, infrastruktur och kommunal service. Göteborg står inför många och stora utmaningar genom den omfattande stadsutvecklingen, såväl vad gäller omdaning av hela områden som stora infrastruktursatsningar och ett ökat bostadsbyggande. Förutsättningar för ett markant ökat bostadsbyggande har skapats genom en kraftig uppväxling av planeringsverksamheten. Antalet bostäder i startade detaljplaner har de senaste åren ökat mycket kraftigt. Mycket talar för ett dramatiskt ökat antal bostäder i antagna detaljplaner de närmast kommande åren eftersom det nu finns totalt ca 50 000 bostäder i planarbeten i olika skeden. Aktuell prognos för bostadsbyggandet visar därför på en väsentligt ökad bostadsproduktion under en rad år framåt. Förutom fastighetsnämndens utövande av markägarrollen, så finns det flera kommunala bolag som äger mark/fastigheter (se bilaga 1). När stadsutveckling planeras att ske på kommunalägd mark/fastighet eller på mark/fastighet som ägs av ett kommunalt bolag är det angeläget att markfrågorna i ett tidigt skede kan lösas på ett smidigt sätt så att exploateringsprocessen blir så effektiv som möjligt. En fastighetsöverlåtelse mellan kommunala bolag och fastighetsnämnden kan initieras på flera olika sätt till exempel genom ett politiskt uppdrag om renodling av verksamheten i bolaget till dess kärnverksamhet, att bolaget vill avyttra för att frigöra kapital eller att kommunen bedömer att fastigheten behövs för stadsbyggnadsändamål. Överlåtelser sker såväl inom ramen för pågående exploatering och genomförande av detaljplan som utan omedelbart samband med sådant pågående arbete. Gällande lagstiftning och i ett av fullmäktiges styrdokument inom området Regler för styrning och ledning av Göteborgs Stads lokalförsörjning 1 anger att överlåtelse från ett kommunalt bolag till kommunen ska ske till ett marknadspris. Även om det finns regelverk inom området visar erfarenheten att det många gånger inte räcker till för att utgöra ett stöd vid förhandlingar mellan berörda parter. Det händer att bolag och fastighetskontoret har väsentligt skilda uppfattningar vilka värderingsförutsättningar som ska tillämpas. I vissa fall har detta resulterat i betydande skillnader i uppskattning av fastighetens värde samt i långdragna förhandlingar mellan parterna, vilket i sin tur har skapat onödiga fördröjningar i exploateringsprocessen. Det finns således ett konstaterat behov av att tydliggöra riktlinjer som ska gälla vid överlåtelser av fastigheter mellan stadens bolag och fastighetsnämnden. Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 3(11)
Fastighetsnämndens nuvarande rutin vid fastighetsöverlåtelse från kommunalt bolag När en fastighet identifierats påbörjar fastighetskontoret en utredning av fastighetens förutsättningar för att utröna om den är lämplig och möjlig att förvärva. Fastighetens strategiska nytta för staden bedöms. Plansituationen för fastigheten klargörs och vilken markanvändning som eventuell gällande detaljplan medger utreds. Fastighetens marknadsmässiga värde bedöms av fastighetskontorets fastighetsvärderare och/eller externt anlitad fastighetsvärderare. Överlåtelser sker därmed till marknadsvärde och marknadsmässiga villkor. Värdetidpunkten och detaljplanens förutsättningar är avgörande för fastighetens bedömda marknadsvärde. Vid överlåtelse i exploateringsprocessen bedöms marknadsvärdet utifrån ny detaljplan. Avstämning görs om fastighetsnämndens tillgängliga budgetmedel bedöms tillräckliga eller om tilläggsäskande bedöms behövas. Fastighetskontoret begär sedan endera fastighetsnämndens uppdrag att förvärva fastigheten alternativt begärs fastighetsnämndens godkännande av förvärv med framtagna och föreslagna avtalsvillkor. I förekommande fall begärs även kommunfullmäktiges bemyndigande. Hanteringsordningen utgår från fastighetskontorets reglemente och delegerade befogenheter. När fastighetsnämndens /kommunfullmäktiges beslut samt beslut om antagande av detaljplan vunnit laga kraft genomförs överlåtelsen som antingen en fastighetsreglering genom lantmäteriförrättning eller som ett renodlat köp. Överlåtelse och tillträde till fastigheten sker. Ovan beskrivna process vid fastighetsöverlåtelse finns inte i något av stadens styrande dokument utan är en övergripande beskrivning av fastighetsöverlåtelse mellan stadens bolag och fastighetsnämnden. EU-regler och statsstöd EU-kommissionen har utarbetat en vägledning där man klargör sitt synsätt beträffande problemet med statligt stöd vid överlåtelser av mark och byggnader (97/C209/03). I denna beskrivs hur medlemsstaterna kan hantera överlåtelser av mark och byggnader på ett sätt som utesluter inslag av otillåtet stöd. För att bedöma ett marknadspris ska antingen överlåtelsen ske genom ett villkorslöst anbudsförfarande eller genom att en oberoende expertvärdering görs. Vilken metod som än väljs ska den syfta till att få fram ett marknadspris, vilket då utesluter ett otillåtet statsstöd. Även Sveriges kommuner och landsting har behandlat frågan om tillämpningen av EGrättens statsstödsregler vid kommuners och landstings försäljning och köp av mark och byggnader. I cirkulär 2007:8 framförs som exempel på otillåtet statsstöd försäljning av mark och byggnader till ett pris som understiger marknadspris eller motsvarande köp till ett pris som överstiger marknadspris. Etablerade värderingsmetoder Vid värdering av fastigheter eller delar av fastigheter är begreppet marknadsvärde det centrala. Grunden finns i Expropriationslagen 4 kap 1. Begreppet marknadsvärde har sedan tolkats så att detta är det pris som med den största sannolikheten betalas för en fastighet vid ett fritt utbud på marknaden. För att bedöma ett sådant värde används några av branschen vedertagna metoder som alla syftar till att ge det ur ett marknadsmässigt perspektiv mest sannolika värdet (se bilaga 2). Auktoriserad värderare Genom fastighetskontoret har kommunen flera anställda fastighetsvärderare som arbetar med fastighetsvärderingar vid köp och försäljning av fastigheter för kommunens Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 4(11)
räkning. Fastighetsvärderare kan av den centrala branschorganisationen erhålla auktorisation inom olika inriktningar av fastighetsvärdering. Att erhålla auktorisation innebär att du prövats ha den teoretiska kunskap och praktiska erfarenhet som krävs för uppdraget samt att fastighetsvärderaren förbinder sig att tillämpa god värderarsed. God värderarsed innebär bland annat att tillämpa vedertagna värderar- och analysmetoder för yrkeskåren. Anställda hos till exempel en kommun eller en bank som utför värdering inom ramen för den egna verksamheten kan erhålla intern auktorisation för fastighetsvärderare. Fastighetskontoret har flera anställda som är auktoriserade. Föreslagna riktlinjer Riktlinjer för överföring av fastigheter mellan stadens bolag och kommunen kan sammanfattas enligt följande: Generella utgångspunkter Den övergripande målsättningen med föreslagna riktlinjer är att överlåtelser ska ske på ett sådant sätt att det skapar bästa möjliga nytta för staden. Markfrågorna i exploateringsprocessen behöver löses i tidigt skede av processen för att exploateringsprocessen blir så effektiv som möjligt. Överlåtelse av fastigheter mellan bolag och kommunen ska ske till marknadsvärde 1. Ömsesidigt informationsutbyte Ett ömsesidigt informationsutbyte ska ske mellan fastighetskontoret och Stadshuskoncernen. Fastighetskontoret behöver ha information om bolagens investeringsplaner och planerade försäljningar av fastigheter. Bolagen behöver å andra sidan ha kännedom om stadens exploateringsplaner i syfte att kunna planera sin verksamhet. Därför ska fastighetskontoret och Göteborgs Stadshus AB årligen utbyta information om Stadshuskoncernens samlade 10-åriga investeringsplaner och om fastighetsnämndens strategiska exploateringsplaner. Värderingsförutsättningar Den centrala faktorn i mark- och exploateringsprocessen, då fastigheter ska överföras mellan bolag och kommunen är värderingen av den aktuella fastigheten. I syfte att säkerställa ett så korrekt marknadsvärde som möjligt ska värderingen göras av två oberoende värderingsinstitut, varav det ena är fastighetsnämndens auktoriserade värderare. Det andra värderingsinstitutet anlitas i samråd mellan bolaget och fastighetskontoret. Kostnaden för värderingen delas mellan bolaget och fastighetskontoret. När två värderingsinstitut anlitas är det viktigt att se till att förutsättningar för värderingen beskrivs likartat. Därför ska företrädare från fastighetskontoret och bolaget tillsammans formulera uppdraget och ange förutsättningarna för värderingen till värderarna. Information från stadsbyggnadskontorets om uppgifter på planförutsättningar för den aktuella fastigheten är viktigt och ska ligga till grund för värderingen. 1 Se Regler för styrning och ledning av Göteborgs Stads lokalförsörjning (Handling 2017 nr 39) Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 5(11)
Värderingen bör ligga så nära transaktionen som möjligt. Det innebär att en värdering ej bör vara äldre än 6 månader. Om värderingen är äldre än 6 månader ska den uppdateras i anslutning till transaktionen för att vara så aktuell som möjligt. I de fall när fastighetskontorets värderare och den externa värderaren kommit fram till olika värderingsbelopp ska ett snittvärde tillämpas. Detta gäller när skillnaden inte överstiger 15 procent. När skillnaden skiljer mer än 15 procent ska ärendet lyftas inom linjen i respektive organisation. Vid olika uppfattningar mellan fastighetskontoret och bolaget om värderingen ställs frågan till stadsledningskontoret. Fastighetsöverlåtelse initierat av ett bolag Vid försäljning av fastigheter, inom ett område som är aktuellt för kommande exploatering, ska fastighetsnämnden ges möjlighet att förvärva fastigheten innan försäljningen annonseras på marknaden. När ett bolag initierar en försäljning av en fastighet till ett annat bolag inom Stadshuskoncernen ska fastighetskontoret informeras om affären. Detta omfattar även fastigheter som geografiskt ligger inom området som ingår i Vision Älvstaden. Rutinen innebär att bolaget ska skicka en skriftlig förfrågan till fastighetskontoret om staden har ett intresse av att förvärva den aktuella fastigheten. Fastighetskontoret ska lämna skriftligt besked till bolaget inom 3 månader efter att frågan har inkommit till förvaltningen. Svaret ska lämnas oaktat om fastighetsnämnden bedömer att fastigheten bör förvärvas eller inte. Av svaret ska också framgå när fastighetsnämnden avser göra förvärvet. Av beslutsunderlaget till styrelsen i det aktuella bolaget ska det framgå att kommunikation har skett mellan bolaget och fastighetskontoret. Älvstranden Utveckling AB och Framtidenkoncernen Föreliggande riktlinjer klargör principer för fastighetsöverlåtelser från stadens bolag till fastighetsnämnden i syfte att skapa goda förutsättningar för stadsutveckling och bostadsproduktion. Det finns bolag inom Stadshuskoncernen vars uppdrag syftar till att bedriva stadsutveckling för bostadsändamål. Älvstranden Utveckling AB har uppdraget att främja den långsiktiga stadsutvecklingen kring Göta Älv genom förverkligande av Visionen Älvstaden. Ägardirektivet anger att bolaget ska samverka med fastighetsnämnden och att fastighetsnämnden ska höras före beslut om förvärv och avyttring av fastigheter. Bolagen inom framtidenkoncernen äger ett stort antal fastigheter som i huvudsak redan är exploaterade för bostadsändamål. Framtidenkoncernen föreslås inte omfattas av informationsplikten vid interna avyttringar av fastigheter inom framtidenkoncernen. Fastighetsöverlåtelse initierat av fastighetskontoret Fastigheter som bolag äger och där det bedrivs verksamhet kan i vissa situationer uppstå målkonflikter mellan å ena sidan stadens exploateringsplaner och å andra sidan ett bolags uppdrag. När en fastighetsöverlåtelse från stadens bolag till fastighetsnämnden har inverkan på bolagets uppdrag och möjlighet att bedriva affären är det viktigt att belysa vilka verksamhetsmässiga konsekvenser överlåtelsen innebär för bolaget. Dessutom behöver ändamålet med fastighetskontorets fastighetsköp vara tydligt. Nedan följer exempel på områden som behöver belysas i samverkan mellan bolaget och fastighetskontoret i samband med att värderingsförutsättningarna anges (listan är inte uttömmande): a) Bolagets möjlighet att genomföra uppdraget i ägardirektivet. Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 6(11)
b) Bolagets möjlighet att säkerställa en stabil ekonomisk utveckling och tillfredsställande soliditet. c) Förutsättningar för långsiktig underhålls- och investeringsplanering. d) Behov av ersättningsmark. Vissa fastighetsförsäljningar kan bedömas vara av principiell beskaffenhet och kräver att kommunfullmäktiges ställningstagande inhämtas. Ärenden som är av principiell karaktär för kommunen hanteras i särskild ordning. Hanteringen förutsätter att kommunstyrelsen, i beredningen till kommunfullmäktige, belyser ett hela stadenperspektiv och därmed stadens exploateringsansvar. Beredningen av ärendet Ärendet har arbetats fram i en arbetsgrupp bestående av representanter från Göteborgs Stadshus AB, fastighetskontoret och stadsledningskontoret. Arbetsgruppen har träffat representanter från Higab AB, Älvstranden Utveckling AB, Göteborgs Stads Parkering AB, Renova AB, Göteborg Energi AB, Göteborgs Hamn AB, Förvaltnings AB Framtiden och Liseberg AB. Bolagens synpunkter har beaktats i ärendet. Ärendet har remitterats till fastighetskontoret och Göteborgs Stadshus AB. Remissinstansernas synpunkter Stadsledningskontorets överväganden (skriver vi efter remissomgången) Stadsledningskontoret Frank Lund Bo Carlryd Jessica Granath Planeringsledare Planeringsledare Avdelningschef Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 7(11)
Karta över bolagens fastighetsinnehav Bilaga 1 Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 8(11)
Karta över bolagens fastighetsinnehav Bilaga 1 Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 9(11)
Beskrivning av vanligt använda modeller för fastighetsvärdering Bilaga 2 Ortsprismetoden Den vanligaste och mest använda metoden är ortsprismetoden. Genom att ta fram prisstatistik för överlåtelser av liknande fastigheter som den som ska värderas görs bedömning av värdet. metoden används för fastighetstyper med förhållandevis stort antal med liknande egenskaper, t ex småhus. Avkastningsmetoden Denna metod används för värdering av kommersiella fastigheter, d v s fastigheter som av ägaren används för att få avkastning från fastighetsinnehavet eller för att bedriva näringsverksamhet i. För att få stöd för värdebedömning görs kalkyler som syftar till att ge marknadens uppfattning om fastighetens avkastningsförmåga. Kombinationer och fastighetstaxering Det är vanligt att man inte bara använder en värderingsmetod vid värdering. Vanligast att kombinera är ortsprismetod och nettokapitalisering vid värdering av avkastningsfastigheter. Produktionskostnadsmetod, tekniskt nuvärde Fastigheter har ibland inte något egentligt marknadsvärde eller är allmänt svåra att värdera, exempel kyrkor, vattenkraftstationer, m fl. Dessa värderas då ofta med utgångspunkt från kostnaden för att bygga en ny liknande byggnad. Exploateringsvärdering Allmänt gäller för värdering av fastigheter med förväntan om annan användning än den pågående användningen att värdet till hög del bestäms av hur aktuell den ändrade användningen är. Ju mer avlägsen i tiden ju lägre är förväntningsvärdet. Värdeutvecklingen är en kontinuerlig process och åskådliggörs med nedanstående figur som visar markens utveckling från jordbruksmark till färdig tomtmark. I mycket tidiga skeden, råmarksskede, så görs värderingen normalt med ortsprismetoden. Vid värdering av mark aktuell för exploatering görs den normalt med hjälp av exploateringskalkyl. För att bedöma värdet ska således både återstående kostnader, förväntade intäkter och tid beaktas. Detta görs genom att nuvärdesberäkna förväntade intäkter och kostnader med bedömd kalkylränta. I valet av kalkylräntan bör också beaktas risk för fördröjning av projektet, risk för fördyringar mm. Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 10(11)
Figuren nedan visar värdet fastigheten i relation till tid i förädlingsprocessen Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 11(11)
Bilaga 4 Utdrag ur Protokoll Sammanträdesdatum: 2017-12-18 Yttrande till kommunstyrelsen över stadsledningskontorets förslag till riktlinjer vid överlåtelse av mark/fastigheter mellan kommunens bolag och kommunen genom fastighetsnämnden 308, 7404/17 HANDLING Fastighetskontorets tjänsteutlåtande 2017-12-18 BESLUT Enligt fastighetskontorets förslag: Som fastighetsnämndens yttrande till kommunstyrelsen över förslag till riktlinjer vid överlåtelse av fastigheter mellan kommunens bolag och kommunen genom fastighetsnämnden översänds tjänsteutlåtandet. Dag för justering 2018-01-09 Vid protokollet Sekreterare Sirpa Bernhardsson Ordförande Jahja Zeqiraj Justerande Hampus Magnusson Göteborgs Stad [Stadsledningskontoret], tjänsteutlåtande 12 (23)
Tjänsteutlåtande Analys och utredning Till fastighetsnämnden Lukas Jonsson 2017-12-18 Telefon: 368 12 01 Diarienummer 7404/17 E-post: lukas.jonsson@fastighet.goteborg.se Yttrande till kommunstyrelsen över stadsledningskontorets förslag till riktlinjer vid överlåtelse av mark/fastigheter mellan kommunens bolag och kommunen genom fastighetsnämnden Förslag till beslut Som fastighetsnämndens yttrande till kommunstyrelsen över förslag till riktlinjer vid överlåtelse av fastigheter mellan kommunens bolag och kommunen genom fastighetsnämnden översänds detta tjänsteutlåtande. Ärendet Stadsledningskontoret har översänt förslag till riktlinjer vid överlåtelse av mark och fastigheter mellan stadens bolag och kommunen genom fastighetsnämnden. Remiss-tiden är förlängd, vilket innebär att yttrande ska lämnas senast den 3 januari 2018. Bakgrund Enligt stadsledningskontorets tjänsteutlåtande är syftet med förslaget att riktlinjerna ska klargöra värderingsförutsättningarna vid fastighetsförvärv. Anledningen är att det idag förekommer att bolag och fastighetskontoret har skilda uppfattningar vilka värderingsförutsättningar som ska tillämpas. Detta har i vissa fall medfört betydande skillnader i värdering av fastigheten och ibland även resulterat i långdragna förhandlingar mellan parterna, vilket i sin tur har skapat fördröjningar i exploateringsprocessen. För att säkerställa ett så korrekt marknadsvärde som möjligt av fastigheter som ska överföras mellan bolag och kommunen ska värderingen av fastigheten göras av två, av varandra oberoende, värderingsinstitut varav det ena är fastighetskontorets auktorise-rade värderare. Företrädare från fastighetskontoret och bolaget ska tillsammans ange förutsättningarna för värderingen. Tidpunkten för värderingen är central och värde-ringen bör inte vara äldre än sex månader vid transaktionstillfället. Om värderingen är äldre än sex månader ska den uppdateras i anslutning till transaktionen. När bolag initierar en försäljning av fastigheter inom ett område som är aktuellt för kommande exploatering ska fastighetsnämnden ges möjlighet att förvärva fastigheten innan försäljningen annonseras på marknaden. I de fall när fastighetskontorets värderare och den externa värderaren kommit fram till olika värderingsbelopp ska ett snittvärde tillämpas. Om skillnaden i värderingarna över- Göteborgs Stad [Stadsledningskontoret], tjänsteutlåtande 13 (23)
stiger 15 procent ska ärendet lyftas inom linjen i respektive organisation. Vid olika uppfattningar mellan fastighetskontoret och bolaget om värderingen ska frågan ställas till stads ledningskontoret. Överväganden Utifrån fastighetsnämndens delaktighet i stadsutvecklingen och ansvaret för bostadsförsörjningen - som ställer krav på effektiviseringar inom samtliga skeden av plan- och exploateringsprocessen - är fastighetskontoret positivt till förslaget till riktlinjer. Förslaget kan fungera som ett principiellt ramverk och är ett steg i rätt riktning för att ar betet med överlåtelser av fastigheter från kommunala bolag till kommunen ska kunna ske mer smidigt och snabbare. Kontoret vill dock framföra följande synpunkter på förslaget. Kontoret anser att det bör förtydligas att riktlinjerna avser överlåtelser av fastigheter mellan stadens bolag och kommunen, genom fastighetsnämnden. Detta eftersom fastighetsnämnden inte är lagfaren ägare. Det bör även framgå tydligare att riktlinjerna avser såväl förvärv som försäljning av fastigheter mellan kommunens bolag och kommunen genom fastighetsnämnden. Fastighetskontoret förutsätter att riktlinjerna även omfattar ärenden avseende tomträtter. Kontoret anser att syftet med riktlinjerna behöver förtydligas. I nuvarande for mulering anges att syftet med riktlinjerna är att de ska klargöra värderingsförutsättning arna vid fastighetsförvärv. Dessa ska dock enligt förslaget klargöras i samband med att varje enskilt ärende initieras. Avsikten med riktlinjerna är istället att skapa förutsätt ningar för en snabbare och smidigare process vid överlåtelser av fastigheter mellan stadens bolag och kommunen genom fastighetsnämnden, såväl vad gäller ett tidigt skede i en kommande exploateringsprocess som då ett bolag har för avsikt att i övrigt avyttra en fastighet. Kommunen ska, genom fastighetsnämnden, ges möjlighet att förvärva en fastighet innan den annonseras på marknaden. Dessutom ska fastighetskontoret informeras om när ett bolag initierar en försäljning av en fastighet till ett annat bolag inom Stadshuskoncernen. I sammanfattningen och under rubriken Fastighetsöverlåtelse initierat av ett bolag står det att fastighetsnämnden ska ges möjlighet att förvärva en fastighet inom ett område som är aktuellt för framtida exploatering. Denna formulering skapar utrymme för olika tolkningar och eftersom fastighetsnämnden ibland gör s.k. strategiska markförvärv och utökar sin markreserv för framtida stadsutveckling, bör den ovan citerade bisatsen strykas. I stadsledningskontorets förslag anges att vid fastighetsöverlåtelse från kommunalt bolag till kommunen bedöms marknadsvärdet utifrån ny detaljplan. Det är något oklart vad denna formulering syftar till. Detaljplanen måste vara antagen och laga kraftvunnen för att den fullt ut ska ligga till grund för det bedömda marknadsvärdet. Innan planen har antagits och vunnit laga kraft finns ett förväntningsvärde som blir högre ju närmare antagande/lagakraft planen kommer. Det är inte ett fullt värde enligt planbestämmelserna i den nya detaljplanen förrän planen har vunnit laga kraft, eftersom det finns en risk att planen inte antas eller att den upphävs. I stadsledningskontorets förslag anges att vid olika uppfattningar mellan fastighetskontoret och bolaget om värderingen ska frågan ställas till stadsledningskontoret. Fastighetskontorets uppfattning är istället att frågan i första hand ska hanteras genom Göteborgs Stad [Stadsledningskontoret], tjänsteutlåtande 14 (23)
eskalering i linjen upp till ledningsnivå och i sista hand till fastighets direktör och berörd bolagsdirektör för särskilt ställningstagande om fortsatt hantering. Ett alternativ kan till exempel också vara att en ytterligare extern värdering görs som parterna får förhålla sig till. Att regelmässigt föra frågan vidare till stadsledningskontoret är tveksamt, bland annat med anledning av att stadslednings kontoret saknar relevant kompetens inom värderingsområdet. I förslaget anges även att information från stadsbyggnadskontoret om uppgifter på planförutsättningar för den aktuella fastigheten är viktigt och ska ligga till grund för värderingen. Formuleringen är, enligt kontorets mening, överflödig. Vid diskussion och fastställande av värderingsförutsättningar tas all relevant information fram. En del är planförutsättningarna för det aktuella området. Oftast har fastighetskontoret tillräcklig kunskap om vilka förutsättningar som gäller och om uppgifter saknas inhämtas dessa, bl.a. från stadsbyggnadskontoret men även från andra källor och aktörer. Under rubriken Fastighetsöverlåtelse initierat av ett bolag andra stycket används fastighetskontoret och fastighetsnämnden blandat, vilket gör stycket otydligt om vad som gäller. Stycket behöver även förtydligas så att det framgår när Älvstranden Utveckling AB eller fastighetsnämnden är lämpligast aktör att förvärva fastigheten. Under rubriken Fastighetsöverlåtelse initierat av fastighetskontoret anges exempel på områden som behöver belysas i samband med att värderingsförutsättningarna anges. Även om dessa frågor kan vara lämpliga att belysa samtidigt som värderingen, kan det finnas anledning att förtydliga att de inte har något samband med värderingsförutsättningarna. Ekonomiska konsekvenser Beslutet om riktlinjer vid överlåtelse av fastigheter mellan stadens bolag och fastighetsnämnden leder sannolikt till kortade ledtider vid förhandling och genomförandet av överlåtelser. Fastighetskontoret instämmer i stadsledningskontorets slutsats om att ett beslut om riktlinjerna medför en ökad tydlighet för parterna, vilket innebär att mindre resurser behövs för tolkningar och överläggningar vid varje enskild affär. Varje överlåtelse av fastigheter mellan stadens bolag och kommunen ska göras till marknads värdet. Det är även viktigt att poängtera att fastighetsförvärv i ett tidigt skede av exploateringsprocessen och till korrekt marknadsvärde har positiva effekter för ekonomin i ett exploateringsprojekt. I ett hela-staden-perspektiv och utifrån de kommande strukturella och långsiktiga finansieringsutmaningarna som stadsledningskontoret beskrivit (Dnr 1209/16) utgör riktlinjerna ett steg i rätt riktning. Staden har möjligheter att genom sin exploateringsverksamhet bidra till finansieringen av såväl infrastruktur som de ökade behoven av kommunal service som befolkningsutvecklingen innebär. Barnperspektivet, Jämställdhetsperspektivet, Mångfaldsperspektivet, Omvärldsperspektivet, Miljöperspektivet Kontoret ser inga särskilda konsekvenser utifrån dessa perspektiv. Göteborgs Stad [Stadsledningskontoret], tjänsteutlåtande 15 (23)
Fastighetsdirektör Martin Öbo Stephan Cedergren Utvecklingschef Bilaga: Riktlinjer vid överlåtelse av fastigheter mellan stadens bolag och fastighetsnämnden Göteborgs Stad [Stadsledningskontoret], tjänsteutlåtande 16 (23)
Bilaga 5 Göteborgs Stad [Stadsledningskontoret], tjänsteutlåtande Göteborgs Stad [Stadsledningskontoret], tjänsteutlåtande 17 (23)
Göteborgs Stads styrsystem Utgångspunkterna för styrningen av Göteborgs Stad är lagar och författningar, den politiska viljan och stadens invånare, brukare och kunder. För att förverkliga utgångspunkterna behövs förutsättningar av olika slag. Stadens politiker har möjlighet att genom styrande dokument beskriva hur de vill realisera den politiska viljan. Inom Göteborgs Stad gäller de styrande dokument som antas av kommunfullmäktige och kommunstyrelsen. Därutöver fastställer nämnder och bolagsstyrelser egna styrande dokument för sin egen verksamhet. Kommunfullmäktiges budget är det övergripande och överordnade styrande dokumentet för Göteborgs Stads nämnder och bolagsstyrelser. Om Göteborgs Stads styrande dokument Göteborgs Stads styrande dokument är våra förutsättningar för att vi ska göra rätt saker på rätt sätt. De anger vad nämnder/styrelser och förvaltningar/bolag ska göra, vem som ska göra det och hur det ska göras. Styrande dokument är samlingsbegreppet för dessa dokument. Stadens grundläggande principer såsom demokratisk grundsyn, principer om mänskliga rättigheter och icke-diskriminering omsätts i praktisk verksamhet genom att de integreras i stadens ordinarie beslutsprocesser. Beredning av och beslut om styrande dokument har en stor betydelse för förverkligandet av dessa principer i stadens verksamheter. De styrande dokumenten ska göra det tydligt både för organisationen och för invånare, brukare, kunder, leverantörer, samarbetspartners och andra intressenter vad som förväntas av förvaltningar och bolag. De styrande dokumenten ligger till grund för att utkräva ansvar när vi inte arbetar i enlighet med vad som är beslutat. Göteborgs Stad [Stadsledningskontoret], tjänsteutlåtande 18 (23)