FASTIGHETSMARKNADENS REKLAMATIONSNÄMND

Transkript

1 BESLUT DEN 11 APRIL 2019 DNR 96/18 SIDA 1 AV 12 Anmälare NN och YY Motpart Mäklaren Ombud: Förbundsjuristen AA Saken Skadestånd BESLUT NN och YY har inte rätt till ersättning. YRKANDE M.M. NN och YY har yrkat att Mäklaren ska betala kr. Mäklaren har bestridit yrkandet och inte vitsordat något belopp som skäligt. För egen del har hon yrkat att ett eventuellt skadestånd ska jämkas, i första hand till noll. BAKGRUND NN och YY tecknade den 19 oktober 2016 ett förhandsavtal avseende lägenheten nr XX i Brf XX. Affären förmedlades av Mäklaren. Postadress E-post m.m. FRN E-post: frn@frn.se First Office Tel: , vardagar Arenavägen 33, 8 tr Johanneshov

2 Sida 2 av 12 NN och YY har gjort gällande att Mäklaren vilseledde dem om innehållet i förhandsavtalet. GRUNDER NN och YY De anser att Mäklaren utförde sitt uppdrag på ett felaktigt sätt. De anser att hon inte uppfyllde sina skyldigheter att upplysa och ge dem råd på ett utförligt sätt. Vid mötet med Mäklaren 2015 uppmärksammade de henne vid flera tillfällen på att de aldrig tidigare köpt en bostadsrätt förut och bad henne att vara extra hänsynsfull mot dem och leda dem genom den komplicerade processen. Det begärdes att de skulle inhämta ett lånelöfte från sin bank, Nordea, vilket de gjorde. Sedan sa Mäklaren att hon skulle dubbelkolla och genom sina kontakter även se till att de fick bolån som automatiskt skulle sträcka sig igenom åren tills den dag bostadsrätten blev byggd. Mäklaren ville att nästa steg skulle vara att de skrev på ett förhandsavtal som reserverade lägenheten och att de skulle betala kr i handpenning. Skulle det vara så att de skulle vilja backa ur köpet, trots att de fick banklån, skulle de betala ett arvode för pappersarbete på cirka kr eller kr, enligt vad de nu minns. Detta skulle Mäklaren senare skriva ner i deras köpdossier/pärm samt även skriva in en låneklausul så att hennes efterträdare också skulle bli informerad. (Någon efterträdare har aldrig varit i kontakt med dem, någonsin.) Denna låneklausul, sa Mäklaren, skulle vara som en sköld för dem under de kommande åren och träda in om banklånen skulle dras tillbaka eller om någon i familjen skulle frånträda köpet eller vid olycka eller dödsfall. Då skulle de kunna dra sig ur köpet utan att förlora pengar på det. Det lät väldigt bra och naturligtvis ville de ha en sådan garanti/försäkran. Sedan berättade Mäklaren att ett nytt avtal, ett upplåtelseavtal, skulle undertecknas fyra månader innan tillträde, och då skulle de betala 15 procent av bostadsrättens pris till banken. Skulle de, trots att de fick banklån, då vilja frånträda köpet, skulle de betala tio procent av upplåtelseavgiften. (De har inte skrivit på något upplåtelseavtal.) I tron om att allt var i sin ordning gjorde de även ett tillval till lägenheten om cirka kr.

3 Sida 3 av 12 Sommaren 2018 fick de veta, när de ringde till Nordeas bolånecenter, att deras lånelöfte hade dragits in och de inte kunde få något bolån. De vände sig till mäklarföretaget och frågade vad som försiggick. Någon på mäklarkontoret sa att om de skulle backa ur så skulle de få betala tio procent eller sälja huset vidare. De ringde Mäklaren och frågade efter den låneklausul som hon skulle ha lagt till i deras pärm och som skulle vara som en sköld. Hon nekade och sa att något sådant inte fanns och att hon inte ens hade nämnt ordet låneklausul. (De lärde sig ordet låneklausul av henne). Det enda hon hade var förhandsavtalet. De anser att Mäklaren inte upplyste dem tillräckligt utan förde dem bakom ljuset. Mäklaren Lånelöfte Det stämmer att hon inför mötet för tecknande av förhandsavtal bad anmälarna att ta med ett skriftligt lånelöfte från banken. Så skedde också. I anmälan anges att anmälarna vid kontakt med banken sommaren 2018 fick veta att lånelöftet dragits in. I anmälan finns inte någon uppgift om vad som föranledde denna åtgärd. Det är vidare oklart vilka krav som ställs från banken för att erbjuda ett nytt lånelöfte eller ett lån. Det kan dock konstateras att det tydligt framgår av lånelöftet från Nordea, bilaga till anmälan, att lånelöftet gäller till Ett lånelöfte faller inte inom hennes ansvar. En mäklare ansvarar inte för att förnya köparens lånelöfte. Det har inte framkommit några omständigheter som föranledde henne att agera efter kontraktsdagen. Bolån och låneklausul Hon förnekar att hon utlovade eller på något annat sätt åtog sig att se till att anmälarna fick ett bolån som gällde fram till tillträde. Hon gick igenom förutsättningarna för köpet av lägenheten och innehållet i förhandsavtalet med anmälarna samma dag som det undertecknades av dem, den 6 oktober NN och YY framförde inte några önskemål om villkor. En låneklausul var inte föremål för diskussion mot bakgrund av att anmälarna själva uppgav att finansieringen var ordnad genom att uppvisa ett skriftligt lånelöfte från Nordea. Det har inte funnits någon anledning att ifrågasätta finansieringen.

4 Sida 4 av 12 Hon uppfattade att YY skulle hantera den vidare kontakten med banken gällande lånelöftet. Mot bakgrund av att det vid förhandsavtalets tecknande förelåg ett skriftligt lånelöfte (som visserligen inte var bindande för banken) var hon inte skyldig att verka för att förhandsavtalet skulle hållas svävande. Hon lämnade inte någon garanti eller försäkran om att en låneklausul skulle införas i avtalet mellan bostadsrättsföreningen och anmälarna vid ett senare tillfälle. Förhandsavtal Bostadsproducentens och bostadsrättsföreningens uppgifter användes i marknadsföringen av projektet. Hon uppfattar att anmälarna gör gällande att förhandsavtalet endast skulle utgöra en reservation av lägenheten och att det skulle finnas en möjlighet backa ur köpet och då betala ett pappersarbete, arvode eller administrationsarvode. Såväl byggföretagets information Säljpremiär Brf XX etapp 3 & 4 som byggföretagets förhandsavtal innehöll tydlig information om att förhandsavtalet var bindande. Hon gick igenom avtalsinnehållet med anmälarna och lämnade inte någon annan information till anmälarna än att förhandsavtalet var bindande. Hon tillsände också anmälarna ett utkast på förhandsavtalet den 3 oktober 2016 i syfte att låta dem gå igenom avtalsinnehållet. Vad gäller ansvaret för skadestånd innehåller förhandsavtalet följande ( 8): förhandstecknarnas underlåtenhet att fullgöra i detta avtal åtagna förpliktelser kan medföra skadeståndsskyldighet för samtliga kostnader och skador som uppstår för bostadsrättsföreningen. Upplåtelseavtal Ett upplåtelseavtal tillhandahålls normalt från bostadsrättsföreningen. Vid tecknandet av förhandsavtalet meddelade hon anmälarna att upplåtelseavtal brukar tecknas cirka tre till sex månader innan inflytt och att beräknad inflytt för var första kvartalet Hon har inte någon kännedom om anledningen till att anmälarna inte skrivit på något upplåtelseavtal. Det kan tilläggas att hennes kollega, ZZ vid [mäklarföretag], har anlitats av byggföretaget/bostadsrättsföreningen den 13 november 2017 för det fortsatta utförandet av uppdraget.

5 Sida 5 av 12 Tillval NN och YY har angett att de gjorde tillval till lägenheten för cirka kr och till anmälan bilagt ordererkännande från byggföretaget. Av ordererkännandet framgår tydligt att avtalet är bindande i förhållande till byggföretaget. Hon har inte något ansvar för de inredningsval som anmälarna har gjort i förhållande till byggföretaget. Skadestånd Mot bakgrund av ovanstående har hon inte agerat oaktsamt. Om nämnden skulle finna att hon har agerat oaktsamt har NN och YY inte visat att de drabbats av en ekonomisk skada. I anmälan finns ingen uppgift om att NN och YY haft någon dialog med bostadsrättsföreningen som de tecknat förhandsavtalet med. Det framgår inte heller att NN och YY lämnat besked till bostadsrättsföreningen om att de inte avser att fullfölja förhandsavtalet. NN och YY har således inte visat att de i nuläget drabbats av en ekonomisk skada. I vart fall har NN och YY varit medvållande genom att inte medverka till att ett nytt lånelöfte inhämtas från banken eller på annat sätt fullfölja sina skyldigheter mot bostadsrättsföreningen. NN och YY har genmält: De har agerat i god tro när de informerade Mäklaren om att de inte kände till proceduren när man köper bostadsrätt och pappershandlingar kring detta. För att stå i kö till en bostadsrätt ville Mäklaren att de skulle skaffa ett lånelöfte och betala kr för att reservera bostadsrätten. Det egentliga köpet (upplåtelseavtalet) skulle ske fyra månader innan inträdet till bostadsrätten och de kr skulle avräknas från priset. Skulle de vilja dra sig ur förhandsavtalet utan anledning skulle ett arvode på cirka kr betalas till mäklaren och det resterande beloppet ( kr) betalas tillbaka. De har även betalat kr för tillval till lägenheten i tron om att allt skulle gå bra. Lånelöfte och pappershandlingar skulle efterföljas och förlängas automatiskt under årens lopp av Mäklaren och mäklarfirman. Mäklaren lovade att hon även skulle skriva en låneklausul till dem som skulle verka som sköld, garanti/försäkring om något oförutsett skulle inträffa, till exempel om banken skulle ändra sin bolånepolicy och de inte längre accepterades som låntagare, dödsolycka i familjen, skilsmässa eller om någon i familjen inte längre skulle vilja fortsätta vidare med planeringen av bostadsrätten, då skulle denna låneklausul träda i kraft och då skulle de inte förlora sitt insatta kapital. Dessa handlingar skulle föras in i deras pärm av

6 Sida 6 av 12 Mäklaren och senare följas upp av en efterträdare som vid behov eller komplikation skulle kontakta dem. Ingen har kontaktat dem och de tog för givet att allt stod rätt till. De blev informerade av Mäklaren att de borde spara 15 procent av värdet till bostadsrätten som insatskapital och att denna summa skulle begäras av banken strax efter upplåtelseavtalet som är det egentliga köpet, sa hon. Just nu har ni bara reserverat bostadsrätten, sa hon. Om de efter att ha skrivit på upplåtelseavtalet skulle vilja dra sig ur köpet, skulle det begäras en summa om tio procent av upplåtelseavgiften, men låneklausulen som Mäklaren skulle skriva ner skulle som sagt vara som en sköld/garanti/försäkring och de skulle inte förlora ur ekonomiskt perspektiv då heller, sa hon. Sommaren 2018 fick de reda på att deras lånelöfte inte hade förlängts och att banken/bankerna längre inte accepterade elever som låntagare (studiebidrag och studielån accepterades inte som inkomst), YY:s hustru accepterades inte som borgensman (borgensmän accepteras inte, sa bankerna). De frågade banken/bankerna om båda föräldrarna skulle kunna ta över hela bolånesumman och fick till svar att de inte skulle kunna klara av både hyresrätten och bostadsrätten. De påpekade att de även har en vuxen dotter och att hon skulle betraktas som inneboende. Svaret blev nej eftersom även hon var studerande/elev, men en tolvårig dotter betraktades som en ekonomisk utgift. Banken/bankerna hade ändrat sin bolånepolicy, borgensmän och studerande accepterades inte. Mäklaren har genmält: Hon vidhåller sitt bestridande. NN och YY inte visat att de drabbats av någon skada. Hon anser att hon iakttagit sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen och god fastighetsmäklarsed vid utförandet av förmedlingsuppdraget. Motpartens yttrande Uppgifterna i NN och YY:s yttrande bestrids. Hon har inte sagt att erbjudandet om ett förhandsavtal skulle innebära att förhandstecknaren stod i kö för en bostadsrätt eller att avtalet skulle motsvara en reservation. Hon har inte heller utlovat en begränsning av ett eventuellt skadestånd till ersättningen motsvarande ett arvode eller en rätt till återbetalning av förskottet på det sätt som görs gällande.

7 Sida 7 av 12 Uppgiften om tillval talar för att NN och YY var medvetna om att förhandsavtalet avsåg en bostadsrätt och att de som förhandstecknare varit inställda på att förvärva lägenheten med en viss utrustning eller att den skulle anpassas för dem på ett visst sätt. Påståendena om att en fastighetsmäklare skulle ha ansvar för att förlänga lånelöftet och att handlingar skulle uppdateras eller ändras saknar grund. Hon har inte utlovat att skriva in en låneklausul i efterhand. Det har inte förekommit något erbjudande om garanti eller försäkring i samband med det aktuella projektet. Hon känner inte till att det i samband med tecknande av förhandsavtal skulle förekomma villkor om lånelöfte. Det är uteslutet att företrädare för bostadsrättsföreningen skulle ha accepterat ett sådant villkor. Uppgiften om att en förhandstecknare bör spara till 15 procent av köpeskillingen lämnades med hänvisning till att banken vid denna tid normalt lånade ut motsvarande 85 procent av köpeskillingen. Detta framgår även av det aktuella lånelöftet. Hon gjorde inga uttalanden om att det skulle vara möjligt att frånträda ett upplåtelseavtal mot erläggande av ett visst belopp. Det är oklart vilka uppgifter som bankerna nu grundar sin bedömning på och vad som föranlett att familjen inte accepteras som en framtida låntagare. NN och YY har inte visat att de sökt lån eller att de fått avslag på sådana ansökningar. Hennes agerande infört avtalstecknandet Vid de inledande kontakterna med henne uppgavs att bostadsrätten i första hand skulle användas av sonen NN, då 22 år. På en direkt fråga lämnades ett skriftligt svar att ägarandelarna skulle fördelas med sonen NN 70 procent och pappan YY 30 procent. Syftet var att sonen skulle få ett eget boende. Det förelåg inte någon tveksamhet om intresset att förvärva bostadsrätten eller om familjens förutsättningar att finansiera köpet. Informationen inför avtalstecknandet var tydlig från både bostadsproducenten och bostadsrättsföreningen. Hon framhöll att förhandsavtalet var bindande och att det avsåg en framtida upplåtelse av en bostadsrätt med ett lägenhetsnummer i enlighet med den beskrivning som framgick av bilagan till förhandsavtalet. Som hon minns det fick NN och YY utskrifter av handlingarna för påseende den 3 oktober De uppmanades att inhämta ett skriftligt lånelöfte. Vid kontaktskriv-

8 Sida 8 av 12 ningen några dagar senare gick hon igenom avtalet mycket noga. Ansvaret att ersätta bostadsrättsföreningens kostnader och skador om åtagandena enligt avtalet inte skulle fullföljas framhölls särskilt. Lånelöftet Inför kontraktsskrivningen fick hon ett meddelande via e-post om att lånelöftet skulle hanteras av YY, det vill säga pappan i familjen. Lånelöftet som inhämtades angav båda föräldrarna (YY och XX). Detta framstod som helt normalt i den aktuella situationen. Det är vanligt förekommande att föräldrar eller andra anhöriga står för hela eller delar av finansieringen då unga personer köper sin första bostad. Det kan finnas anledning att upprätta skuldebrev, gåvobrev, testamente eller liknande handlingar i samband med sådana köp för att säkerställa att balansen upprätthålls i familjen, till exempel mellan syskon. Förmedlingsuppdraget omfattar inte sådan rådgivning. Hon fick inte någon förfrågan om detta. Det framkom inte heller någon anledning att göra någon hänvisning till en familjejurist i samband med tecknandet av förhandsavtalet. Ett lånelöfte som inte utgör något bindande besked från banken är normalt giltigt upp till sex månader. Hon känner inte till att det skulle förekomma lånelöften som sträcker sig under en längre tid. Lånelöftet avsåg den aktuella bostaden genom att bostadens pris och månadsavgiften helt överensstämde med de belopp som angavs i förhandsavtalet. Det bedömdes som ett relevant erbjudande från Nordea och uppfattades som tillfredsställande för att utgöra ett underlag för ett förhandsavtal. Den slutliga kreditprövningen skulle göras av byggföretaget inför bostadsrättsföreningens undertecknande av avtalet. Hon uppfattade inte lånelöftet som preliminärt eller osäkert i något avseende. Det har inte gjorts gällande att en ytterligare komplettering borde ha inhämtats inför förhandstecknandet eller att en sådan prövning skulle ha lett till ett annat resultat. Av NN och YY:s yttrande framgår att den uppkomna situationen beror på bankens nya krav och ändrade bolånepolicy. Ekonomisk skada Motparten har begärt ett skadestånd om kr. Av anmälan framgår inte vilken skada som avses. Uppgifter saknas om vilken inställning bostadsrättsföreningen

9 Sida 9 av 12 har till påståendet om att motparten inte kan fullfölja sitt åtagande enligt förhandsavtalet. Det är oklart om bostadsrättsföreningen kallat till tillträde och om förhandstecknare hittills ålagts att ersätta föreningen. Det är i vart fall inte visat att bostadsrättsföreningen riktat något krav mot NN och YY med anledning av deras eventuella dröjsmål. Annat har inte framkommit än att beloppen avser ett förskott och kostnaden för tillval. Dessa utlägg utgör inte sådan skada som avses enligt fastighetsmäklarlagen. Medvållande Vid tecknandet av förhandsavtalet var NN och YY medvetna om att lånelöftet var tidsbegränsat. Familjen har inte svarat då ansvarig mäklare sökt kontakt för ett möte. Agerandet ger intryck av att de försökte hålla sig undan inför tillträdet. Omständigheterna föranleder att NN och YY bör anses ha varit medvållande på ett sätt som leder till att ett eventuellt skadestånd ska jämkas, i första hand till noll. NN och YY har lämnat ytterligare synpunkter. UTREDNINGEN Nämnden har tagit del av diverse handlingar, bland annat förhandsavtalet och ett lånelöfte från Nordea. Nämnden har frågat NN och YY om de har tecknat något upplåtelseavtal med bostadsrättsföreningen eller om föreningen har framställt något ersättningsanspråk mot dem. NN och YY har svarat följande. De har pratat med bostadsrättsföreningens företrädare och informerat dem om allt som har skett. Föreningen har inte begärt att de ska skriva på upplåtelseavtalet och inte heller krävt skadestånd. Föreningen tycktes inte ha fått information från Mäklaren. Föreningens företrädare vill att de ska informera dem om FRN:s beslut. NÄMNDENS BEDÖMNING För att en mäklare ska bli skadeståndsskyldig krävs dels att mäklaren uppsåtligt eller av oaktsamhet har åsidosatt någon skadeståndssanktionerad bestämmelse i fastighetsmäklarlagen, dels att det har uppkommit en ekonomisk skada, dels att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens åsidosättande och skadan. Kravet

10 Sida 10 av 12 på orsakssamband innebär i regel att åsidosättandet ska ha varit en nödvändig betingelse för skadans uppkomst. Eller med andra ord: skadan skulle inte ha uppstått om mäklaren hade agerat riktigt. Det är normalt den skadelidande som måste kunna bevisa samtliga dessa omständigheter: uppsåt eller oaktsamhet, orsakssamband och skada. Nämnden väljer att först pröva om någon ekonomisk skada är visad. Av NN och YY:s uppgifter framgår att bostadsrättsföreningen inte har begärt att de ska skriva på ett upplåtelseavtal, trots att detta enligt förhandsavtalet skulle ha skett redan kvartal Föreningen har inte heller hävt förhandsavtalet och framställt skadeståndsanspråk. Motsvarande får antas gälla för byggföretaget som de tecknade tillvalsavalet med; NN och YY har inte påstått att de skulle ha betalat för tillvalet eller mottagit något krav i den delen. Det är alltså inte visat att NN och YY har lidit eller kommer att lida någon ekonomisk skada på grund av Mäklarens påstådda oaktsamhet. Deras krav kan därför inte bifallas. Övrigt Eftersom NN och YY:s krav avslås på den grunden att någon ekonomisk skada inte är visad, behöver nämnden egentligen inte gå in på frågan om Mäklaren agerade oaktsamt eller inte. Nämnden vill ändå göra följande påpekanden. Mäklaren har uppgett att ett upplåtelseavtal tillhandahålls normalt från bostadsrättsföreningen och i en inlaga hänvisat till byggföretagets upplåtelseavtal. Hon har emellertid inte ens påstått att hon skulle ha överenskommit med NN och YY att byggföretaget/föreningen skulle upprätta de olika avtalen. Det innebär att hon ansvarade för avtalen på samma sätt som om hon själv hade upprättat dem, jfr 21 fastighetsmäklarlagen. Frågan uppkommer då om hon var skyldig att verka för att det infördes en s.k. låneklausul i förhandsavtalet. Frågan om mäklarens skyldighet att verka för en låneklausul har behandlas av Högsta domstolen i rättsfallen NJA 1997 s. 127 I och II. Rättsfallen har fått utstå en hel del kritik genom åren och antagligen bör de tolkas restriktivt, jfr rättsfallet RH 2012:69, Jan Kleineman i Juridisk Tidskrift s. 210 ff. och Magnus Melin i Juridisk Tidskrift s. 159 ff. Men oavsett kritiken uttrycker rättsfallen vad som i varje fall för närvarande får anses utgöra gällande rätt. Enligt rättsfallen ska en mäklare verka för att det införs en låneklausul i de fall där köparen är beroende av lån för att kunna finansiera köpet. Motsvarande får antas gälla även vid förhands- och upplåtelseavtal. Att verka för innebär, mer konkret,

11 Sida 11 av 12 att mäklaren ska råda köparen till att begära att det tas in en låneklausul i köpekontraktet. Om det ändå inte införs någon låneklausul, ska mäklaren uppmärksamma köparen på att köpet är definitivt bindande. Mäklaren ska även upplysa köparen om de rättsliga konsekvenser hävning och skadestånd som kan inträda, om han inte kan fullfölja köpet samt råda honom till hur han bör handla. Undantag från de nu angivna reglerna görs endast om det, med HD:s ordval, framstår som praktiskt taget uteslutet att köparen inte kommer att få lån. Vad som ska vara uppfyllt för att det ska framstå som praktiskt taget uteslutet att köparen inte kommer att få lån anges dock inte i rättsfallet. Enligt en gängse uppfattning är det tillräckligt att köparen har fått ett s.k. skriftligt lånelöfte av banken. Finansieringen anses då i praktiken vara klar och mäklaren behöver inte verka för någon låneklausul, jfr rättsfallet RH 2012:69. Utformningen av lånelöftet och omständigheterna i övrigt kan dock påverka den nu angivna slutsatsen. Av utredningen framgår att upplåtelseavtal preliminärt skulle tecknas kvartal (och tillträde skulle möjligen ske ännu senare), men att lånelöftet endast gällde fram till den 5 april Vidare framgår att YY och XX skulle kontakta banken för en slutlig kreditprövning när, som det uttrycktes i lånelöftet, ni hittat den bostad ni vill köpa. Under de nu angivna omständigheterna kunde Mäklaren inte utgå från att det var praktiskt taget uteslutet att YY och XX inte skulle få lån. Det innebär att de handlingsregler som HD anvisade i rättsfallen blev tillämpliga för henne. På nämndens vägnar: Folke Grauers

12 Sida 12 av 12 INFORMATION I beslutet har deltagit: professor Folke Grauers, ordf, Ulf Stenberg, Villaägarnas Riksförbund, Maria Wiezell, Sveriges Konsumenter, Cecilia Collin, Konsumentvägledarnas förening, Björn Willborg, fastighetsmäklare, Per Isberg, fastighetsmäklare och Guy Wallster, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Magnus Melin. Nämndens beslut är enhälligt. Beslutet kan inte överklagas. Omprövning av beslutet kan endast ske under de förutsättningar som anges i 17 i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.