Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Sofieberg

Transkript

1 2017 Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Sofieberg

2 Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Sofieberg Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten I styrelsens uppdrag ingår det att planera underhåll och förvaltning av fastigheten, fastställa föreningens årsavgifter samt se till att ekonomin är god. Via årsavgifterna ska medlemmarna finansiera kommande underhåll och därför gör styrelsen årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar. Storleken på avsättningen till fonden för yttre underhåll bör anpassas utifrån föreningens plan för underhållet. Kommande underhåll kan medföra att nya lån behövs. Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika åtgärder. Förändringen av föreningens likvida medel kan utläsas under avsnittet Förändring likvida medel. Föreningen följer en underhållsplan som sträcker sig mellan åren 2011 och Större underhåll kommer att ske de närmaste åren. Läs mer i förvaltningsberättelsen. Medel bör reserveras årligen till det planerade underhållet. Amortering på föreningens lån sker enligt plan. För mer information, se lånenoten. Årsavgifterna planeras vara oförändrade närmaste året. Fler detaljer och mer information om de olika delarna finns längre fram i förvaltningsberättelsen. Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Grundfakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades och nuvarande stadgar registrerades hos Bolagsverket. Föreningen är ett s.k. privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229) och utgör därmed en äkta bostadsrättsförening. Styrelsen Melek De Basso Ledamot Monica Larsson Ledamot Lars Lindström Ledamot Malin Ödmann Ledamot Robel Malki Ledamot Charlotte Tunell Ledamot Anders Tunell Ledamot Avgått Suzanne Ardell Fredrik Lans Suppleant Suppleant Vid kommande ordinarie föreningsstämma löper mandatperioden ut för följande personer: Suzanne Ardell, Fredrik Lans, Lars Lindström, Malin Ödmann och Charlotte Tunell. Styrelsen har under året avhållit 10 protokollförda sammanträden. Sida 1 av 16

3 Revisorer Per Svensson Ordinarie Extern BDO Mälardalen AB Lars-Gunnar Östberg Ordinarie Intern Jan Nordensson Suppleant Intern Valberedning Per-Olov Karlsson Henrik Ljungzell Sammankallande Stämmor Ordinarie föreningsstämma hölls Extra föreningsstämma hölls Extra stämma med anledning av ändrade stadgar.. Fastighetsfakta Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan: Fastighetsbeteckning Förvärv Säte Kranskötaren Stockholm Fullvärdesförsäkring finns via IF. Ansvarsförsäkring ingår för styrelsen. Uppvärmning sker via fjärrvärme. Byggnadsår och ytor Fastigheten bebyggdes 2002 och består av 1 flerbostadshus. Värdeåret är Byggnadens totalyta är enligt taxeringsbeskedet m², varav m² utgör lägenhetsyta och 742 m² utgör lokalyta. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 130 lägenheter med bostadsrätt samt 7 lokaler med hyresrätt. Lägenhetsfördelning: rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Verksamhet i lokalerna Yta Löptid Försäljning av 142 m² transportadministrativa lösningar Restaurang, asiatisk 173 m² Restaurang, pizza&grill 144 m² Videobutik 117 m² Mobilnätstation 17 m² Produktvisning och 86 m² kontorsverksamhet Blomsterhandel 64 m² Föreningen är frivilligt momsregistrerad avseende verksamhetslokaler. Sida 2 av 16

4 Gemensamhetsutrymmen I fastigheten finns en gemensamhetslokal/övernattningslägenhet som hyrs ut till medlemmar. Teknisk status Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2011 och sträcker sig fram till Underhållsplanen uppdaterades Nedanstående underhåll har utförts eller planeras: Planerat underhåll År Kommentar Fuktmätning av fastighet 2018 Mätning av lutning på balkonger 2018 Fasader, trädetaljer-målning 2018 ca Tkr 210 Stamspolning 2018 ca Tkr 110 Förvaltning Föreningens förvaltningsavtal och övriga avtal. Avtal Service av garageport Bredband Kabel TV Hissbesiktning Fjärrvärme Hisservice Försäkring Gårdsskötsel Vinterväghållning av gården Sophämtning Avfallshantering Vatten Städning Elhandel Telefon i portar och hissar Kreditupplysning Elnät Ekonomisk förvaltning Garageförvaltning Teknisk förvaltning Varmvattenmätare Fettavskiljare, tömning Lås & nycklar Snöskottning, tak Teknisk förvaltare Leverantör Alldoor Port AB B2 Bredband AB Com Hem AB Inspecta Sweden AB AB Fortum Värme Kone AB IF skadeförsäkring AB Allgranth Fastighets AB Allgranth Fastighets AB Suez Recycling AB Stockholm Stad Stockholm Vatten HSB Städ AB Telge Energi AB Telia Sonera AB UC AB Ellevio AB SBC, Sveriges BostadsrättsCentrum SBC, Sveriges BostadsrättsCentrum Allgranth Fastighets AB Ecoguard Ragnsells Bysmeden AB, Västberga Allgranth Fastighets AB SBC, Sveriges BostadsrättsCentrum Föreningens ekonomi År 2017 visar ett nettoresultat på ca minus 797 tkr. Detta är ett resultat av att låneräntorna fortfarande ligger väldigt lågt och att bokföringsnämnden ändrade regelverket i april 2014 avseende hanteringen av avskrivningar. En av de stora kostnadsposterna är banklåneräntorna. Under året så omförhandlade styrelsen två lån som hade villkorsändring i april och november. Det ena lånet är på tkr och lades om till en ränta på 1,13 % och en löptid på 4 år. Det andra på tkr och lades om på ett år med en ränta på 0,218 %. Medlemsavgifterna sänktes med 10 % per Styrelsen bedömer att förväntad resultatutveckling, justerad för återlägg av avskrivningar och uppskattat behov för reservering till underhållsfond samt beräknade amorteringar, kommer att uppvisa ett överskott under det närmaste året förutsatt att inga drastiska höjningar på räntemarknaden uppkommer och att inte några kostsamma underhållsåtgärder behöver vidtas. Sida 3 av 16

5 På intäktssidan så har lokalhyrorna fortsatt varit stabila då samtliga lokaler är fullt uthyrda. Hyresintäkterna från föreningens garageplatser har legat still sedan Prissättningen på dessa platser ligger på en rimlig nivå mot den prisbild som föreligger i vårt område. Platserna har varit fullt utnyttjade under året. Bland reparationskostnaderna uppgick byte av fettavskiljaren till den enskilt största posten. Likviditetsutvecklingen under året har varit god. FÖRÄNDRING LIKVIDA MEDEL LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS BÖRJAN INBETALNINGAR Rörelseintäkter Finansiella intäkter Minskning kortfristiga fordringar UTBETALNINGAR Rörelsekostnader exkl avskrivningar Finansiella kostnader Minskning av långfristiga skulder Minskning av kortfristiga skulder LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT* ÅRETS FÖRÄNDRING AV LIKVIDA MEDEL *Likvida medel redovisas i balansräkningen under posterna Kassa och Bank samt Övriga fordringar. Fördelning av intäkter och kostnader Övriga intäkter 5% Hyror 26% Kapitalkostnader 22% Reparationer 5% Periodiskt underhåll 4% Taxebundna kostnader 20% Årsavgifter 69% Avskrivningar 25% Fastighetsavgift 3% Övrig drift 21% Skatter och avgifter Fastighetsavgiften för hyreshus är kr per bostadslägenhet, dock blir avgiften högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för bostadshus med tillhörande tomtmark. Lokaler beskattas med 1 procent av lokalernas taxeringsvärde. Sida 4 av 16

6 Väsentliga händelser under räkenskapsåret Under våren lät styrelsen montera hyllor och krokar för pulkor, sparkcyklar, mm, i alla barnvagnsrum. Vi lät också installera nyckelstyrd rökluckeöppning i samtliga trapphus för att undvika kostsamma busstrecks- öppningar. Stadgarna reviderades i enlighet med ändringarna i Lagen om ekonomiska föreningar och Bostadsrättslagen. Föreningens Facebook-konto stängdes ned. Renoveringen av Sjöviks Pizzeria efter de båda vattenskadorna från 2013 och 2016 avslutades i augusti. Kostnaderna uppgick till ksek. Föreningen kunde hållas skadeslös men lät i förebyggande syfte bekosta ny golvbrunn och nytt fyllningsmaterial i trossbotten, c:a 150 ksek, i en annan del av lokalen än den skadade. Ungefär samtidigt upptäcktes läckage i fettavskiljaren som fick bytas till en kostnad av c:a 250 ksek. Detta vägrade vårt försäkringsbolag ersätta liksom även kostnaden för det stopp i avloppsstammen på Sjöviksvägen 34, orsakat av flytspackel, som åtgärdades i november. Under sommaren uppstod ett läckage i kylaggregatet i soprummet Grönbrinksgatan 7, som ledde till översvämning i hisschaktet på Grönbrinksgatan 5. En årlig statusbedömning av fastigheten genomfördes av SBC under sensommaren. En garagestädning genomfördes under våren, likaså dammsugning av tak och rör i källargångarna. Fastigheten fick också olagliga hyresgäster på innergården råttor, som styrelsen tog hjälp av Anticimex för att avhysa. Detta gjorde att planerad jordförbättring och beskärning av träd och buskar bara delvis kunde genomföras. Under året har överblivna cyklar forslats bort en gång och oanvända cyklar som lämnats kvar under vintern flyttats en gång. Styrelsen har låtit rengöra husets sockel samt fläktar och fläktblad på taket, och i något fall bytt fläktblad. Det finns fortfarande problem med vatteninträngning i fönstersmygar och balkongdörrar, främst på Vingårdsgatan. Vi utreder orsakerna tillsammans med SBC och Jonaessons Plåt. Problem med läckage i vägghängda toalettstolar kvarstår också. Under året har styrelsen infört avflyttningsbesiktning för att dokumentera eventuella ombyggnationer. Ventilationskrav har ställts i samband med att tillstånd getts för uppsättning av nya innerväggar. Föreningen tecknade avtal med Stockholm Vatten om skyddsinfiltration med anledning av den stora avloppstunnel som dras i marken djupt under fastigheten. Föreningen tecknade också avtal med IP-Only om installation av optisk fiber i fastighetens lägenheter. Arbetet med att installera laddstationer i garaget återupptogs när det stod klart att föreningen hölls skadeslös efter vattenskadorna i Sjöviks Pizzeria. Consignor sade upp sitt lokalhyresavtal per 31 december 2017 och lokalen övertogs 1 februari 2018 av Svenska Profilgruppen. Med anledning av detta gjordes en undersökning av lokalhyresnivåerna i närområdet. Majkl Melkis avtal (Direkten) sades upp per 1 januari 2018, innan automatisk treårsförlängning, för att kunna höja hyran i nivå med snittet i området. Styrelsen avvisade samtidigt en propå från Brf Byggledaren om att höja avgifterna för platserna i garaget på Blekegatan, som vår förening hyr via ett servitutsavtal. I gemensamhetslokalen installerades lamellgardiner och persienner, och en ny bäddsoffa inköptes. Ytterligare ett brandsäkert dokumentskåp har inköpts. Till sist har styrelsen haft återkommande samtal med vår huvudsakliga tekniske förvaltare Allgranth om det styrelsen uppfattar som brister i servicen. Sida 5 av 16

7 Medlemsinformation Medlemslägenheter: 130 st Överlåtelser under året: 9 st Beviljade andrahandsuthyrningar: 3 st Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av köpare. Antal medlemmar vid räkenskapsårets början: 218 Tillkommande medlemmar: 9 Avgående medlemmar: 10 Antal medlemmar vid räkenskapsårets slut: 217 Flerårsöversikt Nyckeltal Årsavgift/m² bostadsrättsyta Hyror/m² hyresrättsyta Lån/m² bostadsrättsyta Elkostnad/m² totalyta Värmekostnad/m² totalyta Vattenkostnad/m² totalyta Kapitalkostnader/m² totalyta Soliditet (%) Resultat efter finansiella poster (tkr) Nettoomsättning (tkr) Ytuppgifter enligt taxeringsbesked, m² bostäder och 742 m² lokaler. Förändringar eget kapital Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital Inbetalda insatser Upplåtelseavgifter Fond för yttre underhåll S:a bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat S:a ansamlad förlust S:a eget kapital Sida 6 av 16

8 Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: årets resultat balanserat resultat före reservering till fond för yttre underhåll summa balanserat resultat Styrelsen föreslår följande disposition: reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar ytterligare avsättning enligt styrelsens rekommendation att i ny räkning överförs Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. Sida 7 av 16

9 Resultaträkning 1 JANUARI - 31 DECEMBER RÖRELSEINTÄKTER Nettoomsättning Not Övriga rörelseintäkter Not Summa rörelseintäkter RÖRELSEKOSTNADER Driftkostnader Not Övriga externa kostnader Not Personalkostnader Not Avskrivning av materiella Not anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader RÖRELSERESULTAT FINANSIELLA POSTER Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER ÅRETS RESULTAT Sida 8 av 16

10 Balansräkning TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Not Summa materiella anläggningstillgångar SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Avgifts- och hyresfordringar Övriga fordringar inkl SBC Klientmedel Not Förutbetalda kostnader och upplupna Not intäkter Summa kortfristiga fordringar KASSA OCH BANK Kassa och bank Summa kassa och bank SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR SUMMA TILLGÅNGAR Sida 9 av 16

11 Balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL Bundet eget kapital Medlemsinsatser Fond för yttre underhåll Not Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital SUMMA EGET KAPITAL LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not 12, Summa långfristiga skulder KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristig del av skulder till Not 12, kreditinstitut Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda Not intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Sida 10 av 16

12 Noter Belopp i kronor om inte annat anges. Not 1 REDOVISNINGSPRINCIPER Årsredovisningen har upprättats i enlighet med BFNAR 2016:10, Årsredovisning i mindre företag (K2). Förenklingsregeln gällande periodiseringar har tillämpats. Samma värderingsprinciper har använts som föregående år. Reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar görs i årsbokslutet. Förslag till ianspråktagande av fond för yttre underhåll för årets periodiska underhåll lämnas i resultatdispositionen. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i antal år tillämpas. Avskrivningar Byggnader 100 år 100 år Tak 10 år 10 år Not 2 NETTOOMSÄTTNING Årsavgifter Hyror lokaler momspliktiga Hyror lokaler Hyror garage Varmvattenintäkter Gemensamhetslokal Öresutjämning Not 3 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER Försäkringsersättning Övriga intäkter Sida 11 av 16

13 Not 4 DRIFTKOSTNADER Fastighetskostnader Fastighetsskötsel entreprenad Fastighetsskötsel beställning Fastighetsskötsel gård entreprenad Fastighetsskötsel gård beställning Snöröjning/sandning Städning entreprenad Städning enligt beställning Mattvätt/Hyrmattor Hissbesiktning Gemensamma utrymmen Garage Sophantering Gård Serviceavtal Förbrukningsmateriel Teleport/hissanläggning Brandskydd Fordon Reparationer Fastighet förbättringar Lokaler Gemensamma utrymmen Tvättstuga Källare Entré/trapphus Lås VVS Ventilation Elinstallationer Tele/TV/Kabel-TV/porttelefon Hiss Fönster Garage/parkering Skador/klotter/skadegörelse Vattenskada Periodiskt underhåll Byggnad Lokaler VVS Taxebundna kostnader El Värme Vatten Sophämtning/renhållning Grovsopor Övriga driftkostnader Försäkring Självrisk Kabel-TV Bredband Sida 12 av 16

14 Not 4 DRIFTKOSTNADER forts Fastighetsskatt/Kommunal avgift TOTALT DRIFTKOSTNADER Not 5 ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER Kreditupplysning Tele- och datakommunikation Juridiska åtgärder Inkassering avgift/hyra Revisionsarvode extern revisor Föreningskostnader Styrelseomkostnader Fritids- och trivselkostnader Förvaltningsarvode Förvaltningsarvoden övriga Administration Korttidsinventarier Konsultarvode Bostadsrätterna Sverige Ek För Övriga driftskostnader Not 6 PERSONALKOSTNADER Anställda och personalkostnader Föreningen har inte haft någon anställd. Följande ersättningar har utgått Styrelse och internrevisor Sociala kostnader Not 7 AVSKRIVNINGAR Byggnad Förbättringar Sida 13 av 16

15 Not 8 BYGGNADER OCH MARK Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Utgående anskaffningsvärde Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Årets avskrivningar enligt plan Utgående avskrivning enligt plan Planenligt restvärde vid årets slut I restvärdet vid årets slut ingår mark med Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad Taxeringsvärde mark Uppdelning av taxeringsvärde Bostäder Lokaler Not 9 ÖVRIGA FORDRINGAR Skattekonto Klientmedel hos SBC Fordringar Not 10 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Försäkring Kabel-TV Bredband Garagehyra Medlemsavgift Bostadsrätterna Fastighetsskötsel entreprenad Upplupna intäkter individuell vattenavläsning Gemensamhetslokal Not 11 FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL Vid årets början Reservering enligt stadgar 0 0 Reservering enligt stämmobeslut Ianspråktagande enligt stadgar 0 0 Ianspråktagande enligt stämmobeslut Vid årets slut Sida 14 av 16

16 Not 12 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats Belopp Belopp Villkorsändringsdag Swedbank 2,530 % Swedbank 2,930 % Nordea 0,218 % Nordea 3,760 % Handelsbanken 1,130 % Summa skulder till kreditinstitut Kortfristig del av skulder till kreditinstitut Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till kr. Not 13 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER Fastighetsinteckningar Not 14 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER El Värme Sophämtning Extern revisor Arvoden Sociala avgifter Ränta Avgifter och hyror VVS Lokaler Not 15 VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER ÅRETS SLUT Fuktmätning av fasaden. Mätning av lutning av balkonger. Stamspolning. Fasader, trädetaljer - målning Sida 15 av 16

17

18

19

20 Budget BUDGET Budget 2018 Utfall 2017 Budget 2017 RÖRELSEINTÄKTER Årsavgifter Hyror lokaler momspliktiga Hyror lokaler Hyror garage Varmvattenintäkter Gemensamhetslokal Öresutjämning Försäkringsersättning Övriga intäkter RÖRELSEKOSTNADER Fastighetskostnader Fastighetsskötsel entreprenad Fastighetsskötsel beställning Fastighetsskötsel gård entreprenad Fastighetsskötsel gård beställning Snöröjning/sandning Städning entreprenad Städning enligt beställning Mattvätt/Hyrmattor Hissbesiktning Gemensamma utrymmen Garage Sophantering Gård Serviceavtal Förbrukningsmateriel Teleport/hissanläggning Brandskydd Fordon Reparationer Fastighet förbättringar Lokaler Gemensamma utrymmen Tvättstuga Entré/trapphus Lås VVS Ventilation Elinstallationer Tele/TV/Kabel-TV/porttelefon Hiss Garage/parkering Skador/klotter/skadegörelse Vattenskada Periodiskt underhåll Byggnad Lokaler VVS Sida 1 av 2

21 Taxebundna kostnader El Värme Vatten Sophämtning/renhållning Grovsopor Övriga driftskostnader Försäkring Självrisk Kabel-TV Bredband Fastighetsskatt Fastighetsskatt/kommunal avg Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Kreditupplysning Tele- och datakommunikation Juridiska åtgärder Inkassering avgift/hyra Revisionsarvode extern revisor Föreningskostnader Styrelseomkostnader Fritids- och trivselkostnader Förvaltningsarvode Förvaltningsarvoden övriga Administration Korttidsinventarier Konsultarvode Bostadsrätterna Sverige Ek För Övriga driftskostnader Personalkostnader Styrelsearvode Revisionsarvode arvoderad Övriga arvoden Arbetsgivaravgifter Avskrivningar och nedskrivningar Byggnad Förbättringar SA RÖRELSENS KOSTNADER RÖRELSERESULTAT FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Dröjsmålsränta avgifter/hyror Skatteränta ej skattepliktig Låneräntor Räntekostnader skattekonto RESULTAT Sida 2 av 2