Markanvisning för bostäder för äldre vid Sisjövägen, inom stadsdelen Kobbegården

Transkript

1 Tjänsteutlåtande till Fastighetsnämnden diarienummer 2723/09 Strategiska avdelningen Matilda Landén telefon e-post: Markanvisning för bostäder för äldre vid Sisjövägen, inom stadsdelen Kobbegården Förslag till beslut 1. Svenska Vårdfastigheter AB får under två års tid en avgiftsfri markanvisning för bostäder för äldre vid Sisjövägen. 2. Fastighetskontoret får i uppdrag att teckna genomförandeavtal och köpekontrakt med intressenten enligt punkt 1. Ärende och bakgrund Området för markanvisning utgörs av fastigheten Kobbegården 537:1 som ligger vid Sisjövägen, ca 3 km sydost om Frölunda Torg och 8 km söder om Göteborgs centrum. Idag är området obebyggt men en ny detaljplan har tagits fram för totalt ca 600 bostäder, både som radhus och flerbostadshus med olika upplåtelseformer. Detaljplaneområdet ligger i anslutning till befintliga bostadsområden i söder och väster och i norr till Sisjöns handels-/industriområde. Avsikten är att Sisjöns handels-/industriområde skall omvandlas till blandstad. Redan idag är inslaget av handel stort och verksamheter som skulle kunna vara störande för omgivande bostäder är inte tillåtet. Området som omfattas av markanvisningen är kuperat och sluttar mot nordost. Sandsjöbacka naturreservat ligger nära liksom sjön Sisjön med badplats. Området är relativt välförsörjt ur kollektivtrafiksynpunkt. En resa till Brunnsparken kräver dock byte vid Frölunda torg eller Marklandsgatan och tar totalt minuter. En ny busshållplats placeras intill planerad förskola, endast 100 m från aktuellt område. Utbyggnad av vägar och infrastruktur påbörjades våren Övrig kommunal mark har markanvisats tidigare och byggherrar och antal lägenheter och upplåtelseformer framgår av bild nedan. De olika byggherrarna har en gemensam hemsida med information. Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 2723/09 1 (7)

2 Markanvisningsområdet Förskola Vem bygger var? 287 hyresrätter 258 bostadsrätter 52 äganderätter (radhus) Förutsättningar för markanvisningen Markanvisningsmetod För den aktuella markanvisningen tillämpas jämförelseförfarande. Det innebär att fastighetskontoret har annonserat ut den aktuella markanvisningen och att inkomna ansökningar utvärderas utifrån en urvalsmodell baserad på Göteborgs stads markanvisningspolicy. Urvalsarbetet sker i två steg. Först görs en bedömning att aktören lever upp till de grundkrav som ställs för att komma ifråga för markanvisning. Därefter bedöms ansökningarna utifrån de kriterier som angivits i förutsättningarna för markanvisningen. Krav enligt markanvisningspolicy Mångfald i boendet Kommunen strävar efter att det ska finnas stor variation gällande upplåtelseformer, hustyper, lägenhetsstorlekar och prisbilder inom det aktuella området, inom stadsdelen och inom staden som helhet. Primärområdet Askim innehåller huvudsakligen gles bostadsbebyggelse med en övervikt av småhus, ca 54%. Specialbostäder för äldre/funktionshindrade är få. För att skapa en bättre blandning i området och förbättra utbudet i stadsdelen Askim är inriktningen för denna markanvisning bostäder för äldre med hyresrätt. Bottenvåningen kan även innehålla verksamhetslokaler/lokaler där det är lämpligt. Aktörerna som är aktuella för markanvisning av hyresrätterna har vid ansökan uppgett att de accepterar förutsättningarna och kraven enligt ovan. Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 2723/09 2 (7)

3 Ekologisk hållbarhet Aktörerna som är aktuella för markanvisning har accepterat att projektet ska genomföras i enlighet med kraven i Göteborgs stads program för miljöanpassat byggande. Prissättning på marken Eftersom bostäderna ska upplåtas med hyresrätt kommer marken att upplåtas med tomträtt eller säljas med överlåtelseförbud. Prissättning sker enligt fastighetskontorets modell för prissättning av kommunal mark vid markanvisning, som beslutades av fastighetsnämnden Hyresrätt Köpeskillingen för mark upplåten med hyresrätt ska, om försäljning genomförs inom 3 år från markanvisningstillfället, baseras på ett pris om kr/kvm BTA. I annat fall tar kommunen ställning till om det finns behov av en ny värdering och revidering av priset på marken. Aktörerna som är aktuella för markanvisningen har vid ansökan uppgett att de accepterar prissättningen av marken. Projektspecifika förutsättningar Markanvisningen omfattar fastigheten Kobbegården 537:1, bildad i enlighet med detaljplan. Samtliga planbestämmelser inklusive byggrätt framgår av detaljplanen. Tillåten användning är bostäder men kontor, handel och icke störande verksamhet medges i bottenvåningen. Största byggnadsarea ovan mark är 1600 kvm och därutöver får en parkeringsvåning under mark utföras. Högsta antal våningar är fem. Högst 2 utfarter får anordnas mot Sisjövägen. Genom fastigheten kommer en allmän gångväg att läggas och servitut för detta har bildats. Inom samma område kommer även el- och avloppsledningar att läggas. Hänsyn till dessa måste tas och servitut/ledningsrätt kommer att bildas innan överlåtelse av marken sker. Tillträde kan ske tidigast eftersom området används som etableringsyta för utbyggnad av allmän plats och gemensamma markarbeten/sprängning fram till Byggnationen får en bullerstörd sida mot Sisjövägen. Bullerutredning gjordes i detaljplanearbetet. Hänsyn till detta måste tas och ny bullerutredning kommer att krävas i bygglovet. Särskild bestämmelse om bullernivåer finns i detaljplanen. Det är osäkert om markplanet mot gatan kan innehålla bostäder. Sisjövägen byggs för närvarande om. Gatans utformning på sträckan vid aktuellt område framgår av ritning som finns under Status och handlingar på hemsidan. Bedömningskriterier Vid den fortsatta bedömningen av de intressenter som uppfyllt/accepterat ovanstående grundkrav och utgått från de projektspecifika förutsättningarna har bedömningen av ansökan skett utifrån kriterierna: Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 2723/09 3 (7)

4 Bostäder för äldre Skisser Hyresnivå Tidplan Även ekologisk hållbarhet samt erfarenhet av projekt med jämförbara förutsättningar har varit en del av bedömningen. Bostäder för äldre Inom stadsdelen är andelen äldre hög och det finns därför ett särskilt behov av att bygga fler bostäder för äldre. Ett flertal former finns idag utöver särskilt äldreboende såsom trygghetsboende, seniorboende och gemenskapsboende. Inriktningen för denna markanvisning är bostäder för äldre; ändamålsenliga och med god tillgänglighet. I stadens Ramprogram för lokalutformning av äldreboenden finns rekommendationer och krav som kan ses som goda exempel på hur en god bostad för äldre kan utformas. Staden ser positivt på nytänkande med kreativa koncept och boendelösningar. Tillgång till lokaler för gemensamma aktiviteter, såsom utrymmen för de boendes måltider, samvaro, hobby och rekreation och tillgång till servicepaket eller liknande förutsätts. Att bostäderna utrustas med hjälpmedel och tekniska lösningar för att underlätta det egna boendet är viktigt. Ett specifikt krav är att varje lägenhet har ett badrum som är utrustat med en högteknologisk toalett. Byggrätten ska även utnyttjas på ett effektivt sätt. Utifrån sökandens beskrivning har kommunen gjort en bedömning av aktörernas koncept. Skisser För att kunna bedöma bebyggelsens anpassning till terrängen, tillgänglighet, gestaltning samt hur bebyggelsen förhåller sig till gatan har enkla skisser efterfrågats. Hyresnivå Att bostäderna får rimliga hyresnivåer är viktigt. Sökanden ska därför ange en genomsnittlig maxhyra (varmhyra) i kr/kvm bostadsarea och år i 2017 års hyresnivå. I denna summa ska gemensamma lokaler ingå. Hyresnivån ska befästas genom att fastighetsägaren/tomträttsinnehavaren ingår avtal om förhandlingsordning och förhandlingsöverenskommelse med Hyresgästföreningen Region Västra Sverige för fastigheten, där hyran bestäms i enlighet med 55 c Hyreslagen (presumtionshyra). Hyresnivån ska gälla i femton år och den hyresuppräkning som presumtionshyresbestämmelsen ger rätt till ska gälla. Tidplan Tillträde till fastigheten kan ske tidigast Exploatören ska påbörja byggnationen inom kvartersmarken senast 12 månader efter tillträdet till marken. Sökanden ska redovisa tidpunkt för färdigställande (då inflyttning kan ske). Det slutliga urvalet har skett genom en samlad bedömning med utgångspunkt från förutsättningarna och samtliga relevanta kriterier. Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 2723/09 4 (7)

5 Bedömning och val av intressenter Inkomna ansökningar De intressenter som har lämnat in ansökningar för markanvisningen är: Astagården AB Ada Seniorhus Göteborg BJC Group AB Stena Bygg AB Botrygg Göteborg AB Trollängen Bostad AB & Eirhem AB NCC PD Special Investments AB Skanska Sverige AB Svenska Vårdfastigheter AB Totalt har 9 ansökningar inkommit varav 8 uppfyller de grundkrav som fastighetskontoret ställt för markanvisningen. Vad gäller idé och koncept kring hållbarhet samt bostäder för äldre konstaterar fastighetskontoret att ambitionsnivån och angreppssättet varit olika hos de sökande företagen men att flera haft inbördes likheter. Samtidigt har många sökande visat på unika idéer och tydliga koncept. Samtliga förslag innehåller fler än 80 lägenheter. Val av intressenter Utifrån en helhetsbedömning baserat på kriterierna för markanvisningen föreslår kontoret att markanvisning lämnas till: Svenska Vårdfastigheter AB Svenska Vårdfastigheters förslag innehåller 72 bostäder i äldreboendeform och 24 trygghetsbostäder. Förslaget innehåller även en övernattningslägenhet, gemensamhetsytor, cykelförråd och en verksamhetslokal. Bostäderna för äldreboende respektive trygghetsboende planeras till två olika huskroppar om 4-5 våningar respektive 5 våningar. Vidare har Svenska Vårdfastigheter AB tydliga ambitioner kring hållbarhet. Exempel på detta är: Utöver att acceptera Göteborgs stad för miljöanpassat byggande har aktören en stark miljöprofil genom att man bland annat tillämpar trähusbyggnation, miljöcertifiering enl. Miljöbyggnad nivå Silver, effektivisering av byggproduktion och minimering av byggfukt, gröna arbetsplatser, miljöbokslut och val av energikällor med låga utsläpp. Förslaget strävar efter att efterlikna en hemmiljö för de äldre och skapa en öppenhet och överblickbarhet inom verksamhets- och boendeytorna. Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 2723/09 5 (7)

6 Angiven maxhyra är 1850 kr/kvm i 2017 års hyresnivå, vilket är bland de lägre hyresnivåerna av de inlämnade ansökningarna. Låga driftkostnader över tid och kretsloppssyn ges fokus i tidigt planeringsskede. Slutligen innehåller förslaget ca 500 kvm BTA outnyttjad byggrätt som genom en indragen ytterligare våning kan disponeras som korttidsplatser eller annan liknande verksamhet. Övervägande Förslaget från Svenska Vårdfastigheter AB innehåller en blandning av boendeformer som svarar mot kommunens behov. Ytterligare 500 kvm BTA outnyttjad byggrätt föreslår aktören används till korttidsplatser, vilket kommunen förordar. Aktören anger en produktionstidplan på 14 månader där byggnationen kommer att pågå f om tillträdet 1 maj 2018 t om juli 2019, vilket bedöms svara mot det akuta behov i närtid kommunen har av bostäder för äldre. Tidplanen ges därför särskilt stor tyngd i övervägandet. Hyresnivån i det aktuella förslaget är jämförelsevis relativt låg i relation till övriga ansökningar, vilket är en styrka i det aktuella förslaget. Förslaget visar på möjliga kvaliteter för de boende och för området som helhet såsom exempelvis hus med naturnära träkaraktär, ljusinsläpp, beaktade sociala värden och förslaget håller i stort en acceptabel gestaltning och utformning. Dock bedöms övriga kriterier vara starkare i det aktuella förslaget. En tydlig och stark ekologisk hållbarhetsprofil bidrar till helhetsbedömningen. Svenska Vårdfastigheter AB har uppvisat relevanta och godkända referensprojekt. Bolaget bedöms ha såväl organisatoriska som ekonomiska förutsättningar för att utveckla bostäder på platsen. I detta fall markanvisas en byggrätt i färdig detaljplan. Svenska Vårdfastigheter är en del av Magnolia Bostad som bygger och förvaltar bostäder och samhällsfunktioner såsom äldreboende, gruppboenden, förskolor och skolor. De är verksamma i Uppsala, Linköping, Stockholm, Norrköping, Göteborg och Örebro. Idag omfattas fastighetsbeståndet av mer än 93 fastigheter med ca lägenheter och ca 300 lokaler av olika storlek. Byggnationen sker i egen regi. Sammantaget bedöms förslaget från Svenska Vårdfastigheter AB motsvara de behov kommunen har för den aktuella platsen i tid och rum. Fastighetskontoret föreslås få i uppdrag att teckna genomförandeavtal och köpekontrakt pga. att genomförandet ligger mycket nära i tiden. Tillträde beräknas till Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 2723/09 6 (7)

7 Martin Öbo Fastighetsdirektör Karin Frykberg Avdelningschef Bilagor Bilaga 1 Bilaga 2 Bilaga 3 Bilaga 4 Bilaga 5 Bilaga 6 Översiktskarta och detaljkarta Sammanställning av samtliga som ansökt Sammanställning av de tre ansökningar som bäst svarar mot det markanvisningen efterfrågar Sammanfattning av samtliga ansökningar Markanvisning Äldreboende (60-80 platser) Sisjövägen (yrkande Fastighetsnämnden ) Yttrande till kommunstyrelsen över motion av Ann Catrine Fogelgren (L) om ett pilotprojekt med högteknologiska toaletter (tilläggsyrkande Fastighetsnämnden ) Protokollsutdrag till: anton@svenskavardfastigheter.se Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 2723/09 7 (7)

8 Bilaga 1 Översiktskarta och detaljkarta. Översiktskarta Dnr 2723/09.

9 Detaljkarta Kobbegården 537:1 inom röd heldragen linje.

10 Bilaga 2 - Sammanställning av samtliga som ansökt. Dnr 2723/09. Åtta kompletta ansökningar: Åtta av nio ansökningar är kompletta och har accepterat skallkraven. Svenska Vårdfastigheter AB, Astagården AB samt NCC PD Special Investments AB bedöms ha lämnat in ansökningar som bäst svarar mot det markanvisningen efterfrågar.

11 Markanvisning Sisjövägen Bostäder för äldre MYCKET BRA / BRA / ACCEPTABEL Bilaga 3 Sammanställning av de tre ansökningar som bäst svarar mot det markanvisningen efterfrågar. Dnr 2723/09. Projektspecifika kriterier 1. Svenska Vårdfastigheter AB 2. Astagården AB 3. NCC Äldreboende i huvudsak Äldreboende Trygghetsboende Bostäder för äldre MYCKET BRA MYCKET BRA MYCKET BRA Äldreboende 72 lgh 1 rok à 32 kvm + 24 lgh trygghetsboende + en övernattningslägenhet 500 kvm sparad byggrätt för korttidsplatser, ca 6-7 lgh Äldreboende 87 lgh à 35 kvm + Inslag av studentlgh, 9 lgh, alt. lgh för besökande. Nytänkande. Genomtänkt äldreboendeutformning trots enkel huskropp. Bra tankar om utemiljön. 105 lgh trygghetsboende Hög servicegrad för att vara trygghetsboende. Inflyttning MYCKET BRA BRA ACCEPTABEL Juli :e kvartalet 2019 Två första byggkropparna sept. 2019, resterande juni Hyresnivå MYCKET BRA BRA ACCEPTABEL Äldreboende 1986 kr/kvm Trygghetsbostäder 1850 kr/kvm 2000 kr/kvm 2150 kr/kvm Skisser ACCEPTABEL Lite kommersiella lokaler Acceptabel gestaltning MYCKET BRA Lite kommersiella lokaler i söder, väl placerade och inbjudande MYCKET BRA Lite kommersiella lokaler; ej specificerat Acceptabla uteytor och anpassning till terräng Planlösning kommer att behöva bearbetas ytterligare Bra uteytor/takterrasser Mycket bra gestaltning - bra anpassning till terräng Mycket bra gestaltning - bra anpassning till terräng Acceptabla uteytor

12 Bilaga 4 - Sammanfattning av samtliga ansökningar. Dnr 2723/09.

13 1. Svenska Vårdfastigheter AB 72 lgh 1 rok à 32 kvm äldreboende 24 lgh 2 rok à kvm + en övernattningslägenhet trygghetsboende 500 kvm sparad byggrätt (sannolikt korttidsplatser 6-7 lgh) Inflyttning: Juli 2019 Hyresnivå: Äldreboende 1986 kr/kvm Trygghetsbostäder 1850 kr/kvm För övriga kriterier; se bilaga 3. Kontoret förordar detta alternativ pga.: Blandad boendeform för äldre Hyresnivå Inflyttning

14 2. Astagården AB Äldreboende 87 lgh à 35 kvm Nytänkande: inslag av studentlgh (9 lgh) Inflyttning: 4 kv 2019 Hyresnivå: 2000 kr/m2 För övriga kriterier; se bilaga 3.

15 3. NCC PD Special Investments AB 105 lgh Trygghetsboende 35x1 rok, 56x2 rok, 14x3 rok, kvm. Inflyttning: 2 första byggkropparna sept 2019 resterande juni Hyresnivå: 2150 kr/kvm För övriga kriterier; se bilaga 3.

16 BJC Group AB Trygghetsboende/seniorboende 94 lgh, 2-4 rok, kvm Inflyttning: Hyresnivå: 1950 kr/m2

17 Skanska Sverige AB 60 lgh äldreboende 20 2 rok à 44 kvm trygghetsbostäder rok, 61/75 kvm - vanliga HR Inflyttning: 1:a etapp 4 kv 2019 Hyresnivå: 1696 kr/kvm

18 Trollängen Bostad AB & Eirhem AB 90 lgh äldreboende à 35 kvm 17 lgh 1-2 rok kvm trygghetsbostäder. Inflyttning: Juni 2020 Hyresnivå: ÄBO 7500 kr/mån/lgh Trygghetsbost 1890 kr/kvm

19 Stena Bygg AB 80 lgh 1 rok à 32,5 kvm äldreboende 20 lgh 1½ rok à 44,5 kvm trygghetsboenden, 17 lgh 1 rok à ca 31,5 kvm gruppboenden/serviceboenden. Inflyttning: sept/okt 2020 Hyresnivå: ÄBO kr/mån/lgh för den boende. För trygghetsbostäder, gruppbostäder etc. beräknas hyran till max kr/kvm (BOA + gemensamma ytor).

20 Botrygg Göteborg AB Äldreboende 98 lgh à 36 kvm, varav 8 i avd demensboende. Inflyttning: 3 kv 2020 Hyresnivå: 2200 kr/kvm

21 Bilaga 5 Yrkande Fastighetsnämnden Ärende:Övrigt Markanvisning Äldreboende (60-80 platser) Sisjövägen Fastighetsnämnden ska inom sitt verksamhetsområde följa utvecklingen och ta de initiativ som erfordras vad avser mark-, bostads- och näringslivsfrågor. Fastighetsnämnden markanvisade möjligheten till 550 bostäder i Sisjön. Planen är lagakraftvunnen. Fastighetsnämnden sparade en fastighet i det anvisade området i vid Sisjövägen i enlighet med markanvisningspolicyn, tanken var att möjliggöra för mindre aktörer att få tillträde till mark. Göteborgs Stad står inför omfattande investeringar i nya och befintliga äldreboenden. I Äldreboendeplanen för Göteborgs Stad görs en bedömning att behovet av lägenheter i äldreboenden i staden ökar, detta motsvarar ett nytt äldrebonde per år. Vi tycker därför att det sparade markområdet lämpar sig väl för ett nytt äldreboende med möjlighet till platser. Vi har i staden en uttalad ambition om att kunna erbjuda äldre som har behov av en äldreboendeplats inom rimlig tid. Antalet personer över 65 år ökar i staden under perioden 2016 till 2020 enligt prognos. Att äldre tvingas vänta på äldreboendeplats i onödan kan vara slitsamt både för dem själva samt deras anhöriga. Den demografiska utvecklingen i staden ställer stora krav på tidig framförhållning och väl framarbetad strategi för att möta den förväntat stora behovsökningen av äldreboendeplatser och de äldres önskan om hur och var i staden de önskar bo. Ett nytt ramprogram för lokalutformning av äldreboenden är framtaget som ett hjälpmedel för effektivisering av planeringen och för likabehandling i staden. Denna skall användas som ett krav vid markanvisning av ett nytt äldreboende i Sisjön I den övergripande strategin inom äldrepolitiken säg det bland annat att Göteborg ska vara en bra sta för äldre att leva i, med gott om mötesplatser och ett rikt utbud för seniorer Fastighetsnämnden föreslås besluta: att fastighetskontoret ges i uppdrag markanvisa området vid Sisjövägen i enlighet med markanvisningspolicyn

22 Eventuellt äldreboende vid Sisjövägen Förutsättningar Detaljplaneområdet ligger vid Sisjövägen, 1 km söder om Sisjömotet Lagakraft-vunnen detaljplan med en sparad byggrätt. Inom detta kvarter medges Bostäder. Kontor, Handel, icke störande verksamhet medges i bottenvåningen och parkeringsgarage under mark kvm BYA + parkering under mark, 5 våningar tillåtet Allmän gångväg och ledningar (el, avlopp) genom kvarter. Utbyggnad av allmän plats påbörjas mars/april Tillträde kan diskuteras eftersom detta kvarter används som etableringsyta utbyggnad av allmän plats och gemensamma markarbeten/sprängning. Området är kuperat. Bullerstörd sida mot Sisjövägen. Kan förmodligen hanteras som liten avvikelse eftersom lägenheterna bli högst 35 kvm. Bullerutredning kommer behövas i bygglovet. Utdrag illustration tillhörande detaljplan

23 Vem bygger var? 233 HR 245 BR 52 ÄG

24 Bilaga 6 Tilläggsyrkande Fastighetsnämnden Ärende nr 10 Yttrande till kommunstyrelsen över motion av Ann Catrine Fogelgren (L) om ett pilotprojekt med högteknologiska toaletter Fastighetsnämnden föreslår en tilläggs-attsats i tjänsteutlåtandet om att utforma markanvisning för äldreboende med skallkrav Fastighetsnämnden föreslås besluta: fastighetsnämnden vill som motionären bidra till en mer modern äldreomsorg, med hjälp av nya hjälpmedel stärks den äldres möjlighet att klara sig själv. Av den och fler anledningar vill fastighetsnämnden att fastighetskontoret ställer krav på tillkommande anvisningar om att äldreboenden skall faciliteras med högteknologiska toaletter som ett av flera skallkrav