1 JANUARI 30 JUNI 2018

Transkript

1 Q2 1 JANUARI 30 JUNI 2018

2 ALM EQUITY AB (publ) DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI 30 JUNI 2018 JANUARI JUNI 2018 Enligt segmentsredovisningen* uppgick omsättningen till 884,3 (1 135,0) Mkr och rörelseresultatet till 105,6 (179,6) Mkr. Resultat efter skatt 71,7 (145,4) Mkr motsvarande 3,69 (11,82) kr per stamaktie. Eget kapital uppgick till (1 777) Mkr, motsvarande 118,99 (98,87) kr per stamaktie. Enligt omräkning till IFRS uppgick omsättningen till 1 325,6 (916,6) Mkr och rörelseresultatet till 150,2 (164,8) Mkr. Resultat efter skatt 119,2 (156,7) Mkr motsvarande 5,23 (8,13) kr per stamaktie. Eget kapital uppgick till (2 160) Mkr, motsvarande 87,93 (60,83) kr per stamaktie. Under perioden byggstartades 38 (530) bostäder i projekt varav ALM Equitys andel var 19 (330) bostäder. Under perioden såldes totalt 446 (399) bostäder, varav ALM Equitys andel var 228 (253) bostäder. APRIL JUNI 2018 Enligt segmentsredovisningen* uppgick omsättningen till 476,0 (497,9) Mkr och rörelseresultatet till 53,8 (87,9) Mkr. Resultat efter skatt 34,8 (74,2) Mkr motsvarande 1,74 (6,05) kr per stamaktie. Eget kapital uppgick till (1 777) Mkr, motsvarande 118,99 (98,87) kr per stamaktie. Enligt omräkning till IFRS uppgick omsättningen till 685,9 (284,7) Mkr och rörelseresultatet till 85,4 (61,2) Mkr. Resultat efter skatt 65,1 (62,1) Mkr motsvarande 2,74 (4,92) kr per stamaktie. Eget kapital uppgick till (2 160) Mkr, motsvarande 87,93 (60,83) kr per stamaktie. Under perioden byggstartades 0 (392) bostäder i projekt varav ALM Equitys andel var 0 (225) bostäder. Under perioden såldes totalt 422 (66) bostäder i projekt, varav ALM Equitys andel var 206 (60) bostäder. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER PERIODEN ALM Equity har sålt 36,25 procent av Archimedes i Bromma till investerare. Projektet tillträddes under första kvartalet Avyttrat kvm kommersiell yta i Uppsala för 136 Mkr. ALM Equitys ägarandel uppgår till 25 procent. 50 procent av ALM Equitys innehav i tre projekt har sålts till investerare. Projekten, som är belägna i Stockholm, Järfälla och Salem, omfattar totalt 411 bostäder. Det avtalade aktieköpet av fastigheten Jakob Mindre 5 återgick. Återgången ger en positiv resultateffekt för ALM Equity på 55 Mkr. VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Inga väsentliga händelser efter periodens utgång. * Segmentsredovisningen ger enligt bolaget den mest rättvisande bilden av ALM Equitys verksamhet där successiv vinstavräkning används för samtliga projekt och överensstämmer med bolagets interna rapportering. ALM Equity AB 2

3 VD HAR ORDET Läget på bostadsmarknaden är fortfarande utmanande, men långt ifrån omöjlig. För ALM Equitys del ser vi möjligheter redan i den befintliga marknaden, men konstaterar också att det kommer ljusare tider framöver. SYSTEMET ATT KÖPA PÅ RITNING HAR DÖTT Kreditregleringarna har lagt en våt filt över bostadsrättsmarknaden som den hittills har sett ut. Kraven på köparna för att få låna har snabbt ändrat vilka lägenheter som efterfrågas. Medan produktionen har varit inriktad på större objekt har kreditrestriktionerna effektivt bantat vad som är möjligt att köpa. De tunnare plånböckerna har också resulterat i prisnedgång. Och med fallande priser har få velat binda sig för en bostad som man inte sett och som man inte kan flytta in i förrän om 1-2 år. I dagsläget verkar systemet med att köpa på ritning vara i det närmaste dött. I de löpande bostadsrättsprojekten har merparten av lägenheterna sålts med bindande kontrakt innan byggstart. Resterande säljs löpande men enstaka lägenheter övertar ALM Equity i enlighet med avtal som träffats med den bostadsrättsförening som är den formella beställaren. Dessa bokas till produktionsvärdet och vinsten redovisas först när dessa säljs. Under perioden har nettot av lagerbostäder ökat, vilket delvis är en effekt av att flera projekt har slutavräknats. Ett positivt tecken är att marknaden för befintliga lägenheter fungerar, speciellt för mindre objekt. En stor skillnad mot projektförsäljningen är att objekten kan upplevas och tillträdas mer eller mindre direkt. Från ett läge när säljare och köpare hade alltför olika uppfattning om priset förefaller det ha skett en jämkning och antalet avslut ökar stadigt. Att antalet lägenheter till salu fortfarande är högt antyder dock att det fortfarande inte råder balans. Låneregleringen har ändrat spelplanen och sänkt den väntade nyproduktionen. Antalet byggstarter av bostadsrätter kan bli lågt framöver om inte prisbilden stabiliseras. BYGGSTART AV HYRESRÄTTER UNDER HÖSTEN ALM Equity hade en topp under 2017 när antalet bostäder i produktion nådde stycken. Den siffran kan jämföras med de bostäder som vi hade i produktion vid halvårsskiftet; en nedgång med en tredjedel. Vi identifierade tidigt att marknaden för bostadsrätter skulle förändras till följd av de nya lånekraven. Därför har halva byggrättsportföljen konverterats till att även kunna producera hyresrätter. Under kvartalet har det resulterat i att hälften av två projekt, Barkarby i Järfälla och Rönninge i Salem, med totalt 364 hyreslägenheter har sålts till investerare. I villkoren finns även att den framtida förvaltningen kommer skötas inom ALM Equitys affärsområde Förvaltning, som kommer att hyra ut lägenheterna på hyresmarknaden. Projekten vinstavräknas under produktion på samma sätt som bostadsrättsprojekten genom succesiv vinstavräkning. När projektet når förvaltningsstadiet kommer en marknadsvärdering att göras varvid ett eventuellt övervärde minus skatteskuld kommer att bokas upp som eget kapital. Det kan också nämnas att vi räknar med samma vinstmarginaler vid en försäljning av ett projekt som hyresrätter som om det skulle handla om bostadsrätter. Under kvartalet sålde ALM Equity även 47 bostadsrätter i Rinkeby, Stockholm som en blockaffär till investerare. forts... PROJEKTPORTFÖLJ Totalt ALM Equitys andel apr-jun 2018 apr-jun 2017 apr-jun 2018 apr-jun 2017 Byggrätter Startad produktion Sålda bostadsrätter Sålda hyresrätter till förvaltningsbolag Bostäder i produktion vid periodens slut Försäljningsgrad i produktion 84% 82% 82% 79% Bostäder levererade till marknaden ALM Equity AB 3

4 För dessa projekt räknar vi med byggstart under hösten och att ytterligare liknande affärer ska kunna genomföras. I den närmaste framtiden kan det handla om totalt bostäder i Häggvik i Sollentuna, Telefonplan i Stockholm och Telegrafberget i Nacka. FÖRFRÅGNINGAR FRÅN BRANSCHEN Marknaden för byggrätter har efter inbromsningen närmast kollapsat. ALM Equity har fått en hel del förfrågningar om att köpa eller gå in i olika projekt. En del tittar vi närmare på och helt klart finns det möjligheter. Ännu har dock inga avslut skett inom detta område. BOSTASBRISTEN GER STORA MÖJLIGHETER Vi lär aldrig få reda på om de införda kreditregleringarna har räddat oss från en ny hemmagjord lågkonjunktur eller inte. Vad vi redan nu kan se så har regleringarna åstadkommit en kraftig inbromsning av bostadsbyggandet. Framför allt i Stockholmsregionen, den del av Sverige som torde ha den värsta bostadsbristen. För ALM Equity innebär bristen på bostäder givetvis stora möjligheter. Ryckigheten på marknaden hade med en bättre planering från myndigheterna också kunnat undvikas. För en trögrörlig bransch innebär snabbt ändrade förutsättningar stora kostnader. MED SIKTE PÅ NYA REKORD Det nya marknadsläget har skapat nya möjligheter att växa vidare med stora volymer billiga hyresrätter som har blivit möjliga att leverera genom de lägre byggoch markkostnaderna. När man analyserar bolaget kommer det i en övergångsfas bli en viss ryckighet i resultaten över tid när antalet bostadsrätter i produktion minskar och antalet hyresrätter ökar. Den ökade produktionen av hyresrätter torde leda till att vi kanske redan i början av 2019 når rekordnivåer för antalet bostäder i produktion. Stockholm, 23 augusti 2018 Joakim Alm, VD En positiv effekt av det minskade byggandet är att entreprenadpriserna har kommit ned från en upptrissad nivå. Uppskattningsvis handlar det om en minskning på 20 procent. Den ungefärliga kostnaden per kvadratmeter bostad ligger nu på kronor +/ , beroende på hur komplicerade objekten är. För ALM Equity kan såväl sänkta priser som tillgänglig kapacitet innebära att ett projekt snabbare lotsas fram till byggstart. ALM Equity AB 4

5 PROJEKTPORTFÖLJEN PROJEKT UNDER PRODUKTION FASTIGHETER UNDER BYGGNATION OCH FÄRDIGSTÄLLANDE Per 30 juni 2018 var 16 (23) projekt under produktion om totalt cirka ( ) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde cirka (97 800) kvm. Detta motsvarar (2 064) bostäder varav ALM Equitys andel är 959 (1 515). Av dessa är bostäder nyproduktion medan 345 skapas genom ombyggnation av befintliga byggnader. Den totala försäljningsgraden i produktion uppgick vid periodens slut till 84 (82) procent. Under andra kvartalet levererades totalt 90 (61) bostäder till kunder varav ALM Equitys andel är 81 (43) bostäder. En stor del av de pågående projekten avslutas under 2018, se tabell över planerade frånträden närmsta tre åren: PLANERADE FRÅNTRÄDEN (KVM) I PRODUKTIONSSTARTADE PROJEKT KOMMANDE TREÅRSPERIOD Sålda bostäder (kvm) Osålda bostäder (kvm) Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Vid utgången av andra kvartalet under var projekt under produktion: PROJEKT I PRODUKTION 5 ÅR Projektportfölj i produktion (kvm) ALM Equitys andel projektportfölj i produktion (kvm) Per den 30 juni fanns 105 (15) enheter i lager till ett värde av 263,3 (39,2) Mkr, vilket motsvarar produktionskostnaderna. ALM Equitys andel uppgår till 70 (5) enheter i eget lager till ett värde av 152,6 (16,1) Mkr. Under andra kvartalet såldes totalt 5 (2) bostäder för 24,3 (3,0) Mkr. ALM Equitys andel uppgår till 3 (1) bostäder som såldes för 11,7 (1,5) Mkr. Antalet enheter i lager har under 2018 ökat som ett resultat av antalet frånträdda projekt som är högt. ALM Equity ser ingen stor risk i detta utan tror att marknaden välkomnar färdigställda enheter som inte ligger flera år fram i tiden för slutkunden. ALM Equity AB 5

6 PROJEKT UNDER UTVECKLING FASTIGHETER UNDER UTVECKLING GENOM KONCEPTUALISERING OCH/ELLER DETALJPLANEÄNDRING. Per den 30 juni 2018 var 57 (57) projekt under utveckling om totalt ( ) kvm varav ALM Equitys andel utgjorde cirka ( ) kvm. I portföljen ingår kvm, varav ALM Equitys andel är kvm, som antingen är markanvisningar eller förvärv som ännu inte tillträtts. Totalt omfattar det (3 190) bostäder färdig byggrätt och (4 994) planerade bostäder under detaljplaneprocess. Under andra kvartalet sålde ALM Equity 36,25 procent av detaljplaneprojektet Archimedes i Bromma till investerare för ett underliggande fastighetsvärde på 477 Mkr. Projektet tillträddes under första kvartalet Uthyrbar area är idag kvadratmeter och tomtarealen är kvadratmeter. Archimedes kommer huvudsakligen omfatta bostadsbyggelse, men även lokaler och garage planeras. Den nya detaljplanen beräknas att antas under Försäljningen av projektandelarna har hanterats av ALM Equitys dotterbolag Nordisk Fastighetskredit. Avyttring av kvm kommersiell yta i Kvarnengallerian, Uppsala för 136 MKR. ALM Equitys ägarandel uppgick till 25 procent. Kvarnengallerian avyttrades i bolagsform och bolaget med tillhörande fastighet såldes för 136 Mkr. Kvarnengallerian var den sista delen som avyttrades av den ursprungliga fastigheten. ALM Equity har sålt 50 procent i tre projekt till investerare; Kronan i Barkarbystaden, Esplanaden i Rinkebyterrassen och Torghuset i Rönninge Centrum. Detta motsvarar 411 lägenheter som kommer att förvaltas av ALM Equitys dotterbolag Svenska Nyttobostäder. Värdet på de färdiga fastigheterna som förvaltningsobjekt är beräknat till 670 Mkr. Försäljningen av projektandelarna har hanterats av ALM Equitys dotterbolag Nordisk Fastighetskredit. Projekt Kronan har ritats om och tillfört ytterligare bostäder efter tillträdet. Under 2014 avtalade ALM Equity om förvärv av kontorsfastigheten Jakob Mindre 5 med AMF Fastigheter. Under andra kvartalet 2018 har parterna kommit överens om att aktieköpet återgår och att fastigheten nu sälj till Axfast. Frånträde skedde 15 juni 2018 och ger en positiv resultateffekt för ALM Equity på 55 Mkr. Vid utgången av andra kvartalet fördelades projekt under utveckling: PROJEKT UNDER UTVECKLING 5 ÅR Estimerade byggrätter (kvm) ALM Equitys andel estimerade byggrätter (kvm) ALM Equity AB 6

7 EKONOMI ALM Equity anser att segmentsredovisningen ger den mest rättvisande bilden av bolagets verksamhet då successiv vinstavräkning används för samtliga projekt till skillnad från inom IFRS där vinstavräkning sker både successivt och vid kundtillträde beroende på hur projekten strukturerats. Det finns även andra skillnader mellan redovisningsprinciperna men de bedöms ha mindre påverkan på resultatet. RESULTAT FÖR PERIODEN JANUARI JUNI 2018 (6 MÅNADER) ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING Nettoomsättningen enligt segmentsredovisningen som är i enlighet med ALM Equitys interna rapportering samt tidigare redovisningsprinciper uppgick till 884,3 (1 135,0) Mkr, rörelseresultatet uppgick till 105,6 (179,6) Mkr, rörelsemarginalen till 11,9 (15,8) procent och periodens resultat efter skatt till 71,7 (145,4) Mkr. ENLIGT IFRS Omräknat till IFRS uppgick omsättningen till 1 325,6 (916,6) Mkr, rörelseresultatet till 150,2 (164,8) Mkr, rörelsemarginalen till 11,3 (18,0) procent och resultatet efter skatt till 119,2 (156,7) Mkr. RESULTAT FÖR PERIODEN APRIL JUNI 2018 (3 MÅNADER) ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING Nettoomsättningen enligt segmentsredovisningen som är i enlighet med ALM Equitys interna rapportering samt tidigare redovisningsprinciper uppgick till 476,0 (497,9) Mkr, rörelseresultatet uppgick till 53,8 (87,9) Mkr, rörelsemarginalen till 11,3 (17,7) procent och periodens resultat efter skatt till 34,8 (74,2) Mkr. ENLIGT IFRS Omräknat till IFRS uppgick omsättningen till 685,9 (284,7) Mkr, rörelseresultatet till 85,4 (61,2) Mkr, rörelsemarginalen till 12,4 (21,5) procent och resultatet efter skatt till 65,1 (62,1) Mkr. BALANSRÄKNINGEN ENLIGT IFRS PER DEN 30 JUNI 2018 Balansomslutningen uppgick till (5 230) Mkr. Av tillgångarna vid periodens slut utgjordes de största posterna av pågående bostadsprojekt på (3 569) Mkr. På skuldsidan uppgick långfristiga obligationslån till (1 076) Mkr, räntebärande lån till kreditinstitut till 741 (1 529) Mkr och övriga kortfristiga, ej räntebärande skulder till 377 (299) Mkr. Det egna kapitalet uppgick till (2 160) Mkr. Soliditeten uppgår vid kvartalets slut till 53 (41) procent och enligt segmentsredovisningen till 48 (40) procent. Det externa tillskottskapitalet i projektbolagen, som vid periodens slut totalt uppgick till Mkr, återbetalas vid projektens avslut. Om något projekt redovisar underskott reduceras återbetalningen med dessa underskott. LIKVIDITET, KASSAFLÖDE OCH FINANSIERING Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 585,1 (445,6) Mkr. Kassaflödet för andra kvartalet var 70,8 (-72,1) Mkr. Finansiering av projekten sker främst genom banklån, byggkreditiv, obligationer, externa aktieägartillskott och preferens- kapital baserade på framtagna förvärvs- och projektkalkyler. All projektfinansiering är idag i huvudsak kortfristig. Bankräntan på låneskulderna låg per den 30 juni i spannet 1,45 4,54 procent med en genomsnittsränta på 2,31 procent. ALM Equity AB 7

8 ORGANISATION I början av 2018 sjösatte ALM Equity en ny organisationsstruktur som ska ta tillvara på koncernens synergier och styrkor efter förvärvet av bostadsutvecklaren Småa AB. Verksamheten delas in i fem affärsområden; Projektutveckling Bostad, Construction Management, Förvaltning, Finansiering och Digitala Tjänster. VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Inga väsentliga händelser efter periodens utgång. MODERBOLAGET Moderbolaget ALM Equity AB:s resultat för kvartalet uppgick till 0,6 (202,0) Mkr och bolaget förfogade vid periodens slut över 52 (228) Mkr i likvida medel. Borgensförbindelser upptagna för projektbolag uppgick vid periodens slut till 478 (604) Mkr. Det egna kapitalet uppgick till (906) Mkr. Soliditeten var på balansdagen 48 (42) procent. RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Under 2016 och 2017 har moderbolaget emitterat 600 Mkr Mkr i obligationslån (varav 124 Mkr är återköpt) till en rörlig ränta om STIBOR 3m (ränte- golv på 0 procent om STIBOR är negativ) + 6,75 procent respektive STIBOR 3m + 7,5 procent, vilket ökar finansierings/likviditetsrisken i bolaget. TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Transaktioner med närstående är under perioden i linje med föregående år. För ytterligare information hänvisas till ALM Equitys årsredovisning för 2017, not 28. ALM Equity AB 8

9 KONCERNEN SEGMENTSREDOVISNING ALM Equity anser att segmentsredovisningen ger den mest rättvisande bilden av bolagets verksamhet då successiv vinstavräkning används för samtliga projekt till skillnad från inom IFRS där vinstavräkning sker både successivt och vid kundtillträde beroende på hur projekten strukturerats. Det finns även andra skillnader mellan redovisningsprinciperna men de bedöms ha mindre påverkan på resultatet. KONCERNENS RAPPORT ÖVER RESULTATET ENLIGT SEGMENTSREDOVISNINGEN Belopp i tkr Not apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec 2 Nettoomsättning Produktions- och driftskostnader Bruttoresultat Försäljnings- & administrationskostnader Resultat från andelar i intresseföretag Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt Skatt Periodens resultat Årets resultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Resultat per aktie Resultat per stamaktie före utspädning (kr) 1,74 6,05 3,69 11,82 16,76 Resultat per stamaktie efter utspädning (kr) 1,74 6,04 3,69 11,81 16,74 Antal utstående stamaktier vid periodens slut (tusental) Antal utstående preferensaktier vid periodens slut (tusental) Genomsnittligt antal stamaktier före utspädning (tusental) Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning (tusental) ALM Equity AB 9

10 KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG ENLIGT SEGMENTSREDOVISNINGEN Belopp i tkr Not TILLGÅNGAR 2 Anläggningstillgångar Maskiner och inventarier Andelar enligt kapitalandelsmetoden 0 0 Uppskjuten skattefordran Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter* Lagerandelar i bostads- och äganderätter Övriga kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital inkl. minoritets andel Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande lån Uppskjuten skatteskuld* Övriga avsättningar Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut Efterställda räntebärande reverslån Övriga kortfristiga skulder, icke räntebärande Summa kortfristiga skulder Summa skulder och eget kapital Minoritets andel av eget kapital uppgår till * Under 2017 har en justering om 131 mkr gjorts avseende uppskjuten skatt på förvärvet av Småa AB vilken tidigare nettoredovisats mot fastighetsvärdena men nu lagts om. ALM Equity AB 10

11 KONCERNEN IFRS KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT Belopp i tkr Not apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec 1,2 Nettoomsättning Produktions- och driftskostnader Bruttoresultat Försäljnings- & administrationskostnader Resultat från andelar i intresseföretag Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt Skatt Periodens resultat Periodens övriga totalresultat Övrigt totalresultat Periodens övriga totalresultat Periodens totalresultat Årets resultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Årets totalresultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Resultat per aktie Resultat per stamaktie före utspädning (kr) 2,74 4,92 5,23 8,13 23,45 Resultat per stamaktie efter utspädning (kr) 2,74 4,91 5,23 8,11 23,43 Resultat per preferensaktie (kr) 2,10 2,10 4,20 4,20 8,40 Antal utstående stamaktier vid periodens slut (tusental) Antal utstående preferensaktier vid periodens slut (tusental) Genomsnittligt antal stamaktier före utspädning (tusental) Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning (tusental) ALM Equity AB 11

12 KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Belopp i tkr Not TILLGÅNGAR 1,2 Anläggningstillgångar Maskiner och inventarier Andelar enligt kapitalandelsmetoden Uppskjuten skattefordran Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Exploateringsfastigheter* Pågående bostadsprojekt* Lagerandelar i bostads- och äganderätter Övriga kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital inkl. minoritets andel Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande lån 3, Derivatinstrument Uppskjuten skatteskuld* Övriga avsättningar Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut Efterställda räntebärande reverslån Övriga kortfristiga skulder, icke räntebärande Summa kortfristiga skulder Summa skulder och eget kapital Minoritets andel av eget kapital uppgår till * Under 2017 har en justering om 131 mkr gjorts avseende uppskjuten skatt på förvärvet av Småa AB vilken tidigare nettoredovisats mot fastighetsvärdena men nu lagts om. ALM Equity AB 12

13 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG Belopp i tkr apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Rörelseresultat Finansiella poster Ej kassapåverkande poster Kassaflöde före förändring i rörelsekapital Investering/försäljning exploaterings fastigheter Investering/försäljning pågående bostads projekt Investering/försäljning lagerandelar Brf Övrig förändring i rörelsekapital Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringar/försäljningar av materiella och finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamhet Obligation Utdelning Aktieägartillskott Upptagna/Amorterade lån Nyemission/Teckningsoptioner inkl kostnader Transaktioner Innehav utan bestämmande inflytande Kassaflöde från finansieringsverksamhet Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut ALM Equity AB 13

14 KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL I SAMMANDRAG Belopp i tkr jan-jun jan-dec Eget kaptal vid periodens början Resultat för perioden (moderbolagets aktieägare) Övrigt totalresultat 0 0 Årets totalresultat Transaktioner med ägare: Lämnad utdelning Optionspremier Nyemissioner Emissionkostnader Ovillkorade aktieägartillskott Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande Summa transaktioner med ägare Eget kapital vid periodens slut ALM Equity AB 14

15 MODERBOLAGET MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG Belopp i tkr apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Nettoomsättning Försäljnings- & administrationskostnader Rörelseresultat Resultat koncernföretag Finansnetto Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Resultat före skatt Skatt Periodens resultat MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Belopp i tkr TILLGÅNGAR Maskiner och inventarier - - Andelar i intressebolag Andelar i koncernbolag Summa anläggningstillgångar Kortfristiga fordringar m.m Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Obligationslån Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut - - Övriga kortfristiga, icke räntebärande skulder Summa kortfristiga skulder Summa skulder och eget kapital ALM Equity AB 15

16 NYCKELTAL OCH AKTIEDATA Koncernen apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec IFRS Rörelsemarginal 12,4% 21,5% 11,3% 18,0% 15,1% Resultat per stamaktie före utspädning 2,74 4,92 5,23 8,13 23,45 Eget kapital per stamaktie 87,93 60,83 87,93 60,83 77,23 Avkastning på eget kapital 13% 34% 11% 35% 43% Soliditet 53% 41% 53% 41% 50% SEGMENTSREDOVISNING Rörelsemarginal 11,3% 17,7% 11,9% 15,8% 11,7% Resultat per stamaktie före utspädning 1,74 6,05 3,69 11,82 16,76 Eget kapital per stamaktie 118,99 98,87 118,99 98,87 106,88 Avkastning på eget kapital 6% 26% 6% 18% 20% Soliditet 48% 40% 48% 40% 46% PROJEKTPORTFÖLJEN Försäljningsgrad i produktion 84% 82% 84% 82% 82% Antal sålda bostadsrätter (brutto) Antal sålda hyresrätter till förvaltning (brutto) Antal produktionsstartade bostäder (brutto) Antal bostäder i produktion (brutto) Färdiga byggrätter under utveckling* (brutto, kvm) Estimerade byggrätter under utveckling (brutto, kvm) *Färdiga men inte produktionstartade byggrätter. DEFINITIONER OCH NYCKELTAL Om inget annat anges specifikt är nyckeltal beräknade enligt IFRS. Vissa nyckeltal presenteras även beräknade på segmentsredovisningen då bolaget anser att den ger den mest rättvisande bild då vinstavräkning sker successivt i samtliga projekt. Soliditet enligt segmentsredovisningen beräknas då covenanterna från obligationsemissionerna under 2016 och 2017 stipulerar att detta nyckeltal ska beräknas. DEFINITIONER Avkastning på eget kapital Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare minskat med preferensaktieutdelningen i procent av det genomsnittliga egna kapitalet hänförligt till moderbolagets aktieägare minskat med preferenskapitalet. Eget kapital per stamaktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antalet stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till preferenskapitalet och minoritetens andel av det egna kapitalet. Resultat per stamaktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i relation till genomsnittligt antal stamaktier sedan hänsyn tagits till preferensaktiernas och minoritetens del av resultatet för perioden. Rörelsemarginal Rörelseresultat i procent av omsättningen. Soliditet Summan av eget kapital i procent av balansomslutningen. ALM Equity AB 16

17 NOTER TILL DELÅRSRAPPORTEN NOT 1 - REDOVISNINGSPRINCIPER ALM Equity tillämpar International Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av EU. Delårsrapporten är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga delar i årsredovisningslagen. De tillämpade redovisningsprinciperna och beräkningsgrunderna överensstämmer med de som beskrivs i årsredovisningen för räkenskapsåret 2017, sidorna Standarden IFRS 15 som tillämpas från 1 januari 2018 bedöms ha en begränsad påverkan på redovisningen inom koncernen, men kan komma att leda till ökade upplysningskrav. Utvärderingen kommer fortlöpa. Reglerna om nedskrivningar i IFRS 9 som tillämpas från 1 januari 2018 bedöms inte leda till väsentliga ändringar av nedskrivningar med ALM Equitys nuvarande affärsmodell. Historiskt har nedskrivningar av finansiella tillgångar varit begränsade. Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer för sina finansiella rapporter. NOT 2 SEGMENTSREDOVISNING ALM Equity delar inte upp verksamheten i olika segment utan ser hela koncernens verksamhet som ett segment, fastighetsutveckling. Den mest väsentliga skillnaden mot IFRS är vinstavräkningsmetoden där företaget internt tilllämpar en successiv vinstavräkning i två steg enligt nedan beskrivning medan inom IFRS tas hela vinsten i samband med att kunderna tillträder. Successiv vinstavräkning enligt IFRS används i de fall bostadsrättsföreningarna inte kontrolleras av ALM Equity och räknas då av från produktionsstart. Vinstavräkning i steg 1 sker när exploateringsfastigheten har en lagakraftvunnen detaljplan, när den juridiska strukturen med målbostadsrättsförening för projektet skapats och projektet fått sin ekonomiska plan/kostnadskalkyl godkänd hos myndighet med en tillförlitlig ekonomisk prognos. STEG 1: (Initialt inköpsvärde/prognosticerat totalt försäljningsvärde) X prognosticerad projektvinst Status för steg 1 avräknade projekt bedöms varje kvartal av företagsledningen. När ett projekt inte har gått från steg 1 till steg 2 inom två år från första avräkning skall de ingående variablerna i steg 1 avräkningen justeras med hänsyn tagen till de gällande marknadsförutsättningarna. Ifall ett projekt omkonceptualiseras skall ingående värden i steg 1 avräkningen justeras till nya värden. I den successiva vinstavräkningens steg 2 räknas resterande vinst i projektet av enligt formeln: STEG 2: (Försäljningsgrad av projektet X upparbetningsgrad i byggentreprenaden) X prognosticerad projektvinst Med ovanstående modell uppnås enligt företaget en mer rättvisande syn över resultatutvecklingen. Stora krav ställs emellertid på att företagets vinstprognos för varje projekt hela tiden justeras för inträffade och förväntade resultatpåverkande händelser. I segmentsredovisningen klyvs del av resultat- och balansräkning in enligt ägarandel. Inom IFRS beaktas delägarnas andel genom minoritet. Räntor i projekten kapitaliseras enligt IFRS medan de kostnadsförs i segmentsredovisningen. Andra väsentliga skillnader i redovisningsprinciper inom segmentrapporteringen avser redovisning av räntederivat som inte värderas till marknadsvärde i segmentsrapporteringen. ALM Equity AB 17

18 FORTS. NOT 2 Skillnaderna mellan segmentsredovisningen och IFRS redovisas nedan i kolumnen Avstämning mot IFRS. Bostadsutveckling Segment Bostadsutveckling enligt IFRS Avstämning Resultaträkning apr-jun 2018 mot IFRS Nettoomsättning Rörelsekostnader Rörelseresultat Finansnetto Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt Skatt Periodens resultat Resultaträkning jan-jun 2018 Nettoomsättning Rörelsekostnader Rörelseresultat Finansnetto Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt Skatt Periodens resultat Balansutdrag Exploateringsfastigheter Pågående bostadsprojekt Eget kapital Balansomslutning Soliditet 48% 53% ALM Equity AB 18

19 FORTS. NOT 2 Bostadsutveckling Segment Bostadsutveckling enligt IFRS Avstämning Resultaträkning apr-jun 2017 mot IFRS Nettoomsättning Rörelsekostnader Rörelseresultat Finansnetto Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt Skatt Periodens resultat Resultaträkning jan-jun 2017 Nettoomsättning Rörelsekostnader Rörelseresultat Finansnetto Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt Skatt Periodens resultat Balansutdrag Exploateringsfastigheter Pågående bostadsprojekt Eget kapital Balansomslutning Soliditet 40% 41% ALM Equity AB 19

20 NOT 3 - FINANSIELLA INSTRUMENT - VERKLIGT VÄRDE Redovisat värde Verkligt värde Belopp i tkr Räntederivat Obligationslån VÄRDERINGSHIERARKIN Nivåerna i värderingshierarkin definieras som följande: Nivå 1: Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar och skulder. Nivå 2: Andra observerbara indata för tillgången eller skulden än noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen genom direkt (dvs. prisnoteringar) eller indirekt (dvs. härledda från prisnoteringar). Nivå 3: Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på observerbara marknadsdata (dvs. icke observerbara indata). ALM Equitys finansiella instrument som löpande värderas till verkligt värde eller där upplysning om verkligt värde lämnas består av räntederivat och långfristiga räntebärande skulder (obligationslån). De har värderats till verkligt värde enligt nivå 2 i ovanstående värderingshieraki. RÄNTEDERIVAT Verkligt värde för ränteswapar baseras på marknadsvärdering av framtida kassaflöden per balansdagen framtagen av Swedbank. OBLIGATIONSLÅN För obligationslånet har bedömningen gjorts att kreditmarginalen är densamma som när obligationslånet utgavs, vilket innebär att det verkliga värdet bedöms motsvaras av det redovisade värdet. NOT 4 - STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER Koncernen Moderbolaget Ställda Säkerheter Fastighetsinteckningar Andelar i bostadsrättsföreningar Nettotillgångar i koncernföretag Likvida medel på spärrkonto Koncernen Moderbolaget Eventualförpliktelser Borgensförbindelser för koncernföretag ALM Equity AB 20

21 Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer. Stockholm den 23 augusti 2018 ALM Equity AB (publ) Joakim Alm, VD För mer information Joakim Alm, tel Om ALM Equity Mer information finns på Rapportdatum 22 november 2018 Delårsrapport januari - september februari 2019 Bokslutskommuniké 2018 Offentliggörande Denna information är sådan information som ALM Equity AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande klockan 08:00 den 23 augusti ALM Equity AB 21

22 OM ALM EQUITY AB GRUNDAT 2006 UTVECKLAR BOSTADSPROJEKT & KOMMERSIELLA PROJEKT VÄRDEORD SCHYSSTHET UTVECKLING RESULTATFOKUS ENGAGEMANG VERKSAMMA I STOCKHOLM, UPPSALA, MÄLARDALEN & KOMMUNIKATIONS- NÄRA LÄGEN BOSTÄDER I PRODUKTION BOSTÄDER I TOTAL PROJEKTPORTFÖLJ