Skandrenting årsredovisning 2003

Transkript

1 Skandrenting årsredovisning 2003

2 Välkommen till Skandrenting Skandrenting äger och hyr ut fastigheter till etablerade medelstora och större företag samt stat, kommun och landsting. Hyresavtalen är långa och räntebaserade. Skandrenting äger 89 fastigheter och balansomslutningen per 31 december 2003 uppgick till drygt MSEK. Antalet anställda vid årets slut var 15 personer. Skandrentings affärskultur bygger på insikten att långa affärsrelationer kräver prestigelöshet i kombination med en konservativ syn på affärsrisker. Innehåll Året i korthet...3 Vd-ord...4 Affärsidé och koncept...6 Renting så fungerar det...7 Fördelar med renting....8 Rentingmarknaden... 9 Kvalitet för framtiden Några projekt från Referenser och röster Analys och värdering...16 Finansiella risker...17 Förvaltningsberättelse...18 Resultaträkning Balansräkning...21 Kassaflödesanalys...23 Tilläggsupplysningar och noter...24 Revisionsberättelse...29 Styrelse, revisorer, vd och medarbetare...30 Adresser....

3 Året i korthet Skandrenting fick under 2003 en mer samlad ägarstruktur, ny styrelse och ny strategi. Arbetet handlade till stor del om att anpassa verksamheten och organisationen till de nya förutsättningarna. Samtidigt genomfördes ett antal nya affärer med både nya och befintliga kunder. Resultatförmågan var fortsatt stark och med beaktande av engångskostnader låg resultatet i linje med föregående år. Ägarförändring Under 2003 sålde FöreningsSparbanken AB, Svenska Kommunalarbetareförbundet, Svenska Byggnadsarbetareförbundet samt Metallindustriarbetareförbundet samtliga sina aktier i Skandrenting AB till Sparta Holding AB. Därmed ägs nu Skandrenting AB i sin helhet av Sparta Holding AB. Sparta Holding AB ägs av Svenska sparbanksföreningen som är en ideell förening med landets sparbanker och bankaktiebolag med sparbanksbakgrund som medlemmar. I samband med ägarförändringen utökades styrelsen i Skandrenting. Finansiell utveckling Resultat efter finansiella poster uppgick till 23,0 (27,7) MSEK. Rensat från avvecklingskostnader uppgick resultatet till 28,9 MSEK. Under 2003 förvärvade Skandrenting fyra fastigheter och gjorde nyinvesteringar i det befintliga fastighetsbeståndet för sammanlagt 226,1 MSEK. Nio fastigheter till ett värde av 55,4 MSEK avyttrades. Vid utgången av året ägde Skandrenting 89 (94) fastigheter med en sammanlagd volym om 3 646,0 (3 483,6) MSEK. Nytt huvudkontor för Spendrups Skandrenting träffade i juni avtal med Spendrups Bryggeri AB om förvärv och nybyggnation av en kontorsfastighet. Entreprenör är Kilenkrysset AB. Fastigheten ligger invid Spendrups produktionsanläggning i Vårby, söder om Stockholm. Fastigheten har en uthyrningsbar yta om cirka kvm och beräknas stå färdig i juni Hyresavtalet löper på 20 år. Förvärv av polishuset i Halmstad Skandrenting träffade i november avtal med Första APfonden Renting AB om förvärv av polishuset i Halmstad. Polismyndigheten i Hallands län tecknade samtidigt ett 20-årigt hyresavtal med Skandrenting. Fastigheten ligger centralt i Halmstad och omfattar en uthyrningsbar yta på cirka kvm. Tilläggsinvestering i Nyköpings kommun Skandrenting träffade i april 2002 hyresavtal med Nyköpings kommun om att vid färdigställandet förvärva idrottsanläggningen Rosvalla i Nyköping. Projektet är ett samarbete mellan Skandrenting och Peab. I juni 2003 träffade parterna tilläggsavtal avseende uppförande av en bowlinghall, lokaler för bordtennis, judo, bågskytte, fäktning och luftgevärsskytte samt en fotbollsarena med konstgräs på den befintliga anläggningen. Skandrenting investerade i Tammerfors Skandrentings finska dotterbolag tecknade i februari avtal om förvärv av en försäljnings- och serviceanläggning för lastbilar om cirka kvm med Bilia ABs finska dotterbolag. Fastigheten är strategiskt belägen i Sarankulma, Tammerfors. Ett 20-årigt hyresavtal avseende fastigheten tecknades mellan parterna. Satsning på offentlig sektor i Finland Skandrentings finska dotterbolag tecknade i februari ett 20-årigt hyresavtal med Esbo stad om en ny socialoch hälsovårdsanläggning. YIT är såväl byggherre som huvudentreprenör. Efter färdigställandet övergår ägandet till Skandrenting. Fem år med Skandrentingkoncernen MSEK Rörelsens intäkter Rörelsens kostnader Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Eget kapital Antal fastigheter Antal rörelsedrivande bolag Antal anställda Året i korthet

4 Några ord från Stefan Silfver, Skandrentings vd Vi har nu lagt ännu ett spännande år bakom oss. Under året har ägarbilden renodlats och en ny styrelse har tillträtt. Mycket tid har lagts ned på att omarbeta bolagets strategi, vilket resulterade i att vi inte gjorde lika många affärer som tidigare år. Med hänsyn taget till en del engångskostnader redovisar vi ett resultat i linje med föregående år. Stefan Silfver, kan du sammanfatta 2003? Vi har lagt ned stor kraft på att utarbeta en ny strategi och genomföra de förändringar som strategin förutsätter. Detta, i kombination med den fortsatta lågkonjunkturen, har gjort att antalet nya affärer inte varit så många som tidigare. Trots detta har vi kunnat utveckla våra relationer med kunderna och sjösatt en hel del spännande projekt, till exempel har vi projekterat ett nytt huvudkontor för Spendrups som de flyttar in i sommaren Dessutom togs flera viktiga beslut om vår framtid; FöreningsSparbanken och de fristående sparbankerna stärkte sina ägarroller, vi fick en ny styrelse och vi slog fast en strategi som kommer att vägleda oss de närmaste åren. Vad innebär den nya strategin? Delar av strategin är nya och annat går att känna igen sedan tidigare. Den viktigaste skillnaden är att vi bestämde oss för att bara bedriva verksamhet i Sverige. Vi positionerar oss ännu tydligare gentemot tillväxtorterna och koncentrerar oss på fastigheter som har ett alternativt användningsområde. Dessutom ser vi en ökande efterfrågan på rentinglösningar även för mindre och medelstora fastigheter. Det gör att vi har beslutat oss för att erbjuda rentinglösningar för fastigheter mellan 50 och 300 miljoner kronor. Vilka är fördelarna med renting? Det finns många fördelar. Det främsta argumentet är att renting frigör kapital som kan användas för satsningar i företagets kärnverksamhet. Det kan vara särskilt viktigt att se över sin finansiella situation inför en konjunkturvändning, så att man är beredd när marknaden lyfter. En annan uppenbar fördel är att renting ger ett långt hyresavtal som oftast följer den officiella räntesatsen STIBOR. Det passar alla dem som tror att räntan kommer att vara en relativt stabil parameter under överskådlig tid. Jämfört med ett hyresavtal där du bara har överblick över de närmaste tre till fem åren ger renting ett perspektiv på femton till tjugofem år. Vad kan man som kund vänta sig av Skandrenting? Vår främsta tillgång är utan tvekan bolagets medarbetare. Vårt mål är att alltid ha en öppen attityd när vi gör affärer. Vi arbetar med långa affärsförbindelser och det krävs lyhördhet för att relationerna ska kunna hålla och utvecklas under lång tid. Dessutom har vi jobbat hårt för att skapa lösningar som är lätta att förstå och enkla att hantera. Vår syn på fastigheterna är viktig, för oss är fastigheterna inte bara en bra kapitalplacering som ska ge god avkastning de ska även skapa mervärden åt våra kunder. Vd-ord 4

5 Beskriv Skandrentings roll på rentingmarknaden! Vi kan de svenska förhållandena och våra investeringsbeslut ligger därför väldigt nära kunderna och deras behov. Som marknaden har utvecklats är vi idag det enda svenska alternativet med starka svenska ägare. Närheten ger förutsättningar för en långsiktighet som jag vet att många kunder vill ha vid den här typen av affärer. Det är viktigt att kunna lita på att dialogen är bra även när behoven förändras. Vi har också bekräftat vår roll på marknaden det senaste året genom att bredda vår finansieringsbas. Alltfler refinansiärer intresserar sig för Skandrentings affärsidé, styrka och portfölj. Hur ser du på marknaden de närmaste åren? Skandrenting kommer att fortsätta att expandera på den svenska rentingmarknaden. Samtidigt ser vi att många inom fastighetsmarknaden har fått upp ögonen för rentingens fördelar. Till exempel finns ett antal traditionella fastighetsbolag som lägger en eller flera rentingaffärer i sina portföljer. Vi tror dock att vår specialisering kommer att ge oss fördelar i längden. Vi kan renting och har en organisation som är trimmad för ändamålet. Det innebär att kunden får en bra helhetslösning. Men konkurrensen skärps även utifrån. Sveriges ekonomi är så stabil att landet lockar till sig kapital, även om takten blir långsammare nu när Sverige avvaktar med att gå med i valutaunionen. Om man väger samman alla dessa faktorer står det klart att konkurrensen kommer att öka. Vi välkomnar det, eftersom det gynnar branschutvecklingen och därmed kunderna. Vi är väl rustade för framtiden. Vilka är de internationella trenderna inom renting? USA har världens mest utvecklade rentingmarknad. Där har företagen i många år insett vikten av att frigöra kapital för att kunna satsa hårdare på sin kärnverksamhet. De framgångsrika storföretagens lönsamma modeller sprider sig som ringar på vattnet, kan man säga. En tydlig utveckling där är att även medelstora och mindre företag väljer rentinglösningar. Det sker dessutom allt oftare i mindre tillväxtorter, utanför de allra största storstäderna. Den här utvecklingen har kommit till Europa och Sverige också. Vilka utmaningar står Skandrenting inför? Den stora utmaningen för oss är att fortsätta expandera och att hitta bra affärer i ett tufft affärsklimat. Vi har en fokuserad strategi och arbetar hårt för att göra allt vi gör ännu bättre. Våra arbetsmetoder strömlinjeformas och vi förfinar våra analysmetoder kontinuerligt. När vi kombinerar alla dessa förutsättningar med lyhördhet och närhet till kunden får vi goda förutsättningar att skapa bra resultat i förhållande till de risker vi tar. Skandrenting har ett vägvinnande koncept och det är med stor tillförsikt jag blickar framåt. Stockholm mars 2004 Stefan Silfver Verkställande direktör 5 Vd-ord

6 Skandrentings affärsidé och koncept Skandrentings affärskultur bygger på insikten att långa relationer kräver prestigelöshet i kombination med en konservativ syn på affärsrisker. Affärsidé Skandrenting erbjuder finansieringslösningar i samband med förvärv av fast egendom för uthyrning på långa hyresavtal till starka motparter. Mål Skandrenting ska vara en naturlig partner för de företag som vill frigöra kapital i fastigheter. Skandrenting ska ha en välbalanserad fastighetsportfölj på prioriterade tillväxtorter i Sverige. Skandrentings finansiella mål för de närmaste två åren är fortsatt tillväxt och att nå en avkastning på 15 procent före skatt. Strategi Skandrenting ska vara ett renodlat rentingbolag, det vill säga bara äga fastigheter med räntebaserade hyresintäkter. Verksamheten ska bedrivas i Sverige. Närhet till marknaden och svenska beslutsfattare borgar för god tillväxtpotential. Med fokus på kunden, långsiktighet och flexibilitet ska Skandrenting vara en kompetent och stark samarbetspartner. Skandrenting väljer kunder med låg kreditrisk och har en konservativ syn på restvärden. Detta gör att Skandrenting har låga risker i sin verksamhet, vilket bland annat minimerar risken för kreditförluster. Fastighetsstrategin bygger på att förvärva allmängiltiga fastigheter, med möjlighet till alternativ användning. Fastigheterna ska ligga på utvalda tillväxtorter och vara av strategiskt värde för kunden. Skandrenting inriktar sig på fastigheter som är värderade till mellan 50 och 300 miljoner kronor. Genom att ha en kompetent och effektiv organisation, bra systemstöd och väl utvecklade rutiner bedrivs verksamheten med god kvalitet. Kunder Skandrenting vänder sig till etablerade medelstora och större företag med låg kreditrisk samt stat, kommun och landsting. Kunderna bör kunna uppvisa starka ägare, god historik, stabil lönsamhet, måttligt risktagande och en långsiktig syn på sin verksamhet. Företagskultur Skandrenting kombinerar ett prestigelöst sätt att arbeta med ett konservativt synsätt kring risknivåer och värderingsprinciper. Företaget sätter stort värde på professionalism, ödmjukhet, flexibilitet och långsiktighet. För en kund betyder denna värdegrund att Skandrenting är en långsiktig partner som är öppen för dialog och nya möjligheter. Skandrentings svenska ägarstruktur borgar för god förståelse av den lokala marknaden och svenska förhållanden, ger finansiell styrka och är en garanti för kontinuitet och långsiktighet. Ägare Under 2003 sålde FöreningsSparbanken AB, Svenska Kommunalarbetareförbundet, Svenska Byggnadsarbetareförbundet samt Metallindustriarbetareförbundet samtliga sina aktier i Skandrenting AB till Sparta Holding AB. Därmed ägs nu Skandrenting AB i sin helhet av Sparta Holding AB. Sparta Holding AB ägs av Svenska sparbanksföreningen som är en ideell förening med landets sparbanker och bankaktiebolag med sparbanksbakgrund som medlemmar. Affärsidé och koncept 6

7 Renting så fungerar det Renting är en långfristig hyreslösning som innebär att kunden betalar en räntebaserad hyra. Det finns en rad lösningar som gör att rentingaffären kan anpassas till kundens behov. Vad är renting? Renting är ett långfristigt hyresförhållande där hyran är räntebaserad, till skillnad från traditionella hyresavtal. Hyran står därmed i direkt relation till kapitalkostnaden. Fastigheten förvärvas till hundra procent av marknadsvärdet. Affärsstruktur Förenklat går en rentingaffär till ungefär så här: Skandrentingkoncernen äger ett kommanditbolag som förvärvar den aktuella fastigheten till marknadsvärde. Det fastighetsägande kommanditbolaget är hyresvärd och hyr under hyresperioden ut fastigheten till hyresgästen. Hyresavtalet är det centrala i rentingaffären och löper oftast på år. Till skillnad från ett vanligt hyresavtal är hyran räntebaserad. Den underliggande räntebasen kan variera, men är oftast STIBOR. Hyresgästen betalar bara ränta och amortering men har samtidigt långtgående åtaganden när det gäller drift och underhåll av fastigheten. Ett optionsavtal ger hyresgästen möjlighet att vid i förväg bestämda tidpunkter förvärva det kommanditbolag som äger fastigheten. Köpeskillingen vid de olika tidpunkterna kan antingen bestämmas i förväg eller vara marknadspriset vid det framtida återköpstillfället. Fler möjligheter Vid nybyggnation finns ett antal olika lösningar. En är att Skandrenting eller det fastighetsägande bolaget förvärvar fastigheten vid färdigställandet för att sedan hyra ut den. En annan lösning kan vara att Skandrentings kommanditbolag tecknar ett entreprenadavtal direkt med entreprenören. Hyresgästen står för de risker som entreprenaden för med sig. Skandrenting Optionsavtal Komplementär Skandrenting Property Fastighet Äger 100% Kommanditbolag KB delägare Hyresavtal Entreprenör Hyresgäst Entreprenadavtal 7 Renting så fungerar det

8 Fördelar med renting Renting är ett unikt sätt att kombinera det bästa med att äga och att hyra. Rentingmodellens kombination av frihet och trygghet gör det möjligt att hyra även de mest strategiska fastigheterna. Här är några av fördelarna. Starkare balansräkning Renting ger minskad långsiktig kapitalbindning och lägre skuldsättning. Det ger en ökad handlingsfrihet för till exempel företagsförvärv och expansion i rörelseverksamheten. Ökat fokus på kärnverksamheten Att få tillgång till mer kapital ger utrymme för större satsningar inom företagets kärnverksamhet. Det viktiga är inte att äga fastigheten utan att se till att det som sker i fastigheten leder företaget framåt. Kundanpassade lösningar Ett rentingavtal ger stor trygghet och flexibilitet. Kunden styr många av de parametrar som ingår i avtalet. Därmed kan hyressättningen och hyresnivån skräddarsys efter kundens önskemål. Då kunderna ansvarar för drift och underhåll av fastigheten, har de i princip samma möjlighet att påverka fastigheten som om de själva ägde den. Under hyresperioden kan kunden delta i utveckling och förädling av fastigheten. Mer effektiv användning av fastigheterna Möjligheterna att påverka lokalerna är i princip lika stora som vid eget ägande. Skillnaden är att hyresgästen dessutom får tillgång till Skandrentings kunnande och kontaktnät inom fastighetsbranschen. Fördelaktiga hyresvillkor En hyra hos Skandrenting står i direkt relation till kapitalkostnaden och ingenting annat. Det finns med andra ord inga extra premier för oförutsedda händelser inbakade i hyran. Som hyreslösning är renting ett svårslaget alternativ. Långsiktighet och trygghet En lång hyresperiod är ett annat sätt att uttrycka en lång kreditlöftesperiod. Det kan vara en stor trygghet att ha finansieringen av fastigheten säkrad för många år framöver. Samtidigt kan ett optionsavtal garantera handlingsfrihet även i framtiden. Flexibilitet under hyrestiden I många affärer väljer kunden en optionslösning som innebär att kunden kan förvärva det kommanditbolag som äger fastigheten. Handlingsfriheten blir stor och ett vanligt upplägg är att kunden vid ett eller flera tillfällen under hyresperioden kan köpa tillbaka det fastighetsägande kommanditbolaget till ett pris eller enligt en värderingsprincip som är bestämd i förväg. En optionslösning kan med andra ord ge kunden möjlighet att tillgodogöra sig en eventuell framtida värdetillväxt. Eftersom hyresavtalen är långa och det kan vara svårt att bedöma ränteläget i framtiden har kunden alltid möjlighet att välja olika räntebindningstider för räntan under hyresperioden. Fördelar med renting 8

9 Rentingmarknaden Rentingmarknaden fortsätter att växa och alltfler företag intresserar sig för renting. Även den offentliga sektorn har uppmärksammat renting som en bra hyresform. Generellt sett har kompetensnivån kring rentinglösningar höjts avsevärt på den svenska marknaden de senaste åren. Kort sagt så finns det ett stort intresse för att sälja sina fastigheter och istället hyra dem med bibehållen kontroll. För vem passar renting? Renting passar i första hand stora och medelstora företag samt offentlig sektor som äger sina fastigheter. Kunderna är verksamma inom många olika branscher och ser renting som ett sätt att tidigarelägga och finansiera viktiga investeringar. Den gemensamma nämnaren är att fastigheterna har ett strategiskt värde. Då kunderna genom renting behåller kontrollen över fastigheterna samt svarar för drift och underhåll är de villiga att teckna långa hyresavtal. Att få en ren hyra under år som bara består av amortering och ränta är ett starkt argument för renting. Fastigheter Renting passar de flesta typer av fastigheter, till exempel kontor, produktions- och logistikfastigheter samt offentliga inrättningar. Renting passar för så väl befintliga fastigheter som nyproducerade. De flesta som planerar en nyproduktion ser klara fördelar med att ha ett avtal klart med en långsiktig fastighetsägare innan nybyggnationen startar och då passar renting bra. För att Skandrenting ska förvärva en fastighet måste fastigheten uppfylla några grundkrav. Fastigheten bör dels vara av allmän karaktär, det vill säga inte vara en specialfastighet som saknar alternativt användningsområde och vara av strategiskt värde för kunden. Fastigheten ska dessutom ha ett bra läge, både lokalt och regionalt. Framåtblick Renting är en produkt i tiden och efterfrågan fortsätter att öka. Skandrenting gör bedömningen att denna utveckling fortsätter under Alltfler företag efterfrågar lösningar som skapar utrymme för expansion inför kommande konjunkturuppgång. Kunskapen om renting fortsätter att spridas, vilket gör att fler företag, både inom den privata och offentliga sektorn, väljer rentinglösningar. Marknadens kunskap om renting och de senaste årens hårdnande konkurrens på marknaden har till stor del bidragit till dess expansion i Sverige. Skandrenting gör bedömningen att den expansiva utvecklingen hade varit ännu tydligare och snabbare om Sverige hade beslutat att gå med i valutaunionen. 9 Rentingmarknaden

10 Kvalitet för framtiden En rentingaffär löper över lång tid och det är viktigt att kunden och Skandrenting är överens om hur affären ska fortlöpa och hur fastigheten ska underhållas. Det betyder att dokumentationen måste vara väl genomarbetad och kvalitetssäkrad. Genom att Skandrenting och kunden har samma synsätt på affären skapas goda förutsättningar för att fastigheten kommer att underhållas och utvecklas på ett sätt som gagnar bägge parter. Organisation Under 2003 genomförde Skandrenting förändringar i organisationen. Företaget är indelat i tre olika funktioner; marknad & transaktioner, kredit & risk och administration. Inom varje funktion finns medarbetare med lång erfarenhet av finansiering och fastigheter. Med den nya organisationen kan Skandrenting åstadkomma rentinglösningar som är effektiva och relativt enkla att genomföra och administrera. Vid varje affär bildas en särskilt anpassad intern projektgrupp som samarbetar med Skandrentings nätverk av experter, som till exempel fastighetskonsulter och jurister. Dokumentation och kvalitet Eftersom en rentingaffär löper över lång tid är det viktigt för alla parter att dokumentationen är väl genomarbetad och håller en hög kvalitet. För att uppnå detta använder Skandrenting ett väl genomarbetat standardavtalspaket. Det underlättar och förenklar affärsprocessen samtidigt som den juridiska kvaliteten hålls på en hög nivå. I samband med att Skandrenting förvärvar en fastighet sker en så kallad övertagandebesiktning där bland annat fastighetens skick kontrolleras och dokumenteras. Både kunden och Skandrenting har intresse av att fastigheten underhålls på bästa sätt. Fastighetskonsulterna besöker fastigheten kontinuerligt och tillsammans med den fastighetsansvarige hos kunden går de igenom fastighetens skick, yttre och inre installationer, brandsäkerhet, miljöfrågor mm. För de fastigheter som inte når en godkänd nivå tar Skandrenting, tillsammans med kunden, fram en plan för att åtgärda bristerna. På detta sätt kan kunden ta del av Skandrentings kompetens och nätverk inom fastighetsområdet. När Skandrenting och kunden har samma synsätt skapas goda förutsättningar för att fastigheten kommer att underhållas på bästa sätt. Ett gott skick är viktigt både för fastighetens värdeutveckling och för att verksamheten i fastigheten ska kunna fungera ändamålsenligt. Planerat underhåll är billigare än akut underhåll. Miljösyn Skandrenting arbetar efter synsättet att det är mest lönande för bägge parter om eventuella miljöhot kartläggs tidigt istället för att omfattande och dyra överraskningar dyker upp i framtiden. Därför ingår en miljöbesiktning som en viktig del i både övertagandebesiktningarna och de årliga besöken. Fastighetskonsulter Skandrenting samarbetar med ett antal fastighetskonsulter som har stor erfarenhet av hur man bygger, utvecklar och underhåller fastigheter. Fastighetskonsulterna är dessutom ofta lokalt förankrade, vilket gör dem till bra samtalspartners kring frågor rörande lokala hyresnivåer, aktuella byggplaner inom kommunen, myndighetsbeslut och liknande. Kvalitet för framtiden 10

11

12 Några projekt från 2003 Under 2003 genomförde vi ett antal spännande projekt med både befintliga och nya kunder. Här följer ett urval av dessa. Läs vad kunderna säger om renting i allmänhet och Skandrenting i synnerhet. Spendrups nya huvudkontor Spendrups nya huvudkontor på kvm i Vårby beräknas stå färdigt sommaren 2004, med Kilenkrysset som entreprenör. I och med det nya kontoret flyttar Spendrups hela kontorsverksamheten från Marieberg. Kontorsfastigheten ligger vackert vid vattnet bredvid bryggeriet i Vårby som är Spendrups största bryggerianläggning. Det 20-åriga hyresavtalet för huvudkontoret innebär att Skandrenting och Spendrups fördjupar sitt samarbete. Spendrups hyr sedan tidigare två bryggerifastigheter av Skandrenting, i Vårby och Grängesberg. Rosvalla sport- och mässcentrum i Nyköping Nu växer Nordens största sport- och mässcentrum upp i Nyköping. Sportanläggningen Rosvalla i Nyköping inrymmer ishallar, multihall, mässhallar, fotbollsplaner, tennishall mm. Det blir en mötesplats för idrott, kultur och företagsamhet, bara ett stenkast från havet och Stadsfjärden. Multihallen rymmer bland annat bowling, luftgevärsskytte och bågskytte. I ishallen blir det ishockey, konserter, kongresser och mässor. Det finns även kontors- och butiksytor. Publikkapaciteten för ishockey är personer, konserter 6 000, konferenser och mässor Den gamla ishallen kommer att bli en träningshall med plats för 800 personer. Peab är entreprenör och Skandrenting förvärvar anläggningen när den är färdigställd under våren Hyresavtalet löper på 25 år. Polishuset i Halmstad Fastigheten är centralt belägen i Halmstad och består i huvudsak av kontor men innehåller även annat som är av vikt för polisens verksamhet, till exempel häktesceller, larmcentral med mera. Polisen är mycket nöjd med lokalerna på cirka kvm. Under 2003 förvärvade Skandrenting polishuset av Första AP-fonden Renting AB och tecknade ett nytt hyresavtal med Polismyndigheten i Hallands län. Byggnaden färdigställdes 1999 av NCC. Hyresavtalet löper på 20 år. Utveckling av Stadshotellet i Luleå Skandrenting förvärvade Stadshotellet i Luleå i början av 1990-talet. När den tidigare hyresgästen valde att lämna fastigheten inledde Skandrenting ett samarbete med Elite Hotels som övertog verksamheten efter att Skandrenting genomfört omfattande renoveringar och investeringar i fastigheten. Hotellet ligger bra i centrala Luleå och ingår i dag som en viktig och lönsam del i Elite Hotels hotellkedja. Ytan är på cirka kvm och hyresavtalet löper på 15 år. Några projekt från

13 Göran Hesseborn, ekonomidirektör på Spendrups: Vi trivs med Skandrenting. De är tydliga och proffsiga. Därför kändes det naturligt att fortsätta samarbetet när vi skulle projektera ett nytt huvudkontor intill bryggeriet i Vårby. Skandrenting ser våra fastigheter som en operativ enhet och inte bara en penningtransaktion, vilket förstås är viktigt för ett långsiktigt samarbete. Renting är dessutom en bra lösning eftersom det frigör mer kapital än vanlig belåning. Nej, jag ser inget självändamål med att äga fastigheter. Tvärtom jag kan tänka mig renting för alla framtida fastigheter. Göran Forssberg, kommunalråd i Nyköping: Vi ville ha en annorlunda lösning, med stort inslag av entreprenörskap. En arena för kultur, sport, mässor, en mötesplats för människor i en modern tid, ett effektivt utnyttjande av lokaler dygnet runt och inom ett brett område. Att hitta ett finansieringsupplägg som bejakade en sådan lösning var en förutsättning för projektet. Samarbetet med Skandrenting har fungerat bra och förtroendefullt. Peab, som är anläggningsentreprenören, hade erfarenhet av Skandrenting sedan tidigare och vi kan bara konstatera att valet var rätt. Monica Hallberg, ekonomidirektör vid Polismyndigheten i Hallands län: Rentingmodellen passar oss bra eftersom det ger en lägre hyra. Vi valde att inte binda räntan med hänsyn till ränteläget och har därigenom lyckats sänka vår årshyra med drygt två miljoner i förhållande till tidigare hyresmodell och ägare. Naturligtvis innebär rörlig ränta ett risktagande, men vi har ju möjlighet att binda räntan när det känns rätt. Skandrenting har presenterat ett mycket tydligt beräkningsunderlag för hyresutvecklingen på lång sikt och samarbetet har för övrigt fungerat alldeles utmärkt under den tid vi haft Skandrenting som fastighetsägare. Bicky Chakraborty, vd för Elite Hotels of Sweden: Jag har drivit hotellverksamhet i Sverige sedan Vi har bland annat många av de klassiska stadshotellen i vår kedja och det fina stadshotellet i Luleå passar bra in i bilden. När det gäller renting inom hotellverksamhet är jag utan tvekan en av pionjärerna, det har fungerat bra i många år. Jag är mycket nöjd med Skandrenting. Det är en seriös hyresvärd som verkligen har satsat på fastigheten.

14 Referenser och röster Skandrentings kundlista är ett bevis på att renting passar många olika behov och branscher. Här följer ett urval av fastigheterna i portföljen och kommentarer från några av kunderna. DHL i Enköping transport och logistik Express- och logistikföretaget DHL är ett av världens största företag i sin bransch. DHL använder fastigheten i Enköping som lager och transportlokal och den ligger mycket bra med tanke på verksamheten. Enköping, som ligger en knapp timme nordväst om Stockholm, är enligt kommunen själv Sveriges närmaste stad och har nära förbindelser med hela Mälardalsregionen. Ett utmärkt läge för företag inom logistik och transport, med andra ord. Bonnier Cityfastigheter tryckeri i Kungens Kurva Bonnier Cityfastigheter AB både äger och förvaltar kommersiella fastigheter i centrala lägen i Storstockholm, huvudsakligen till kontorsändamål. Den fastighet som Bonnier Cityfastigheter hyr av Skandrenting har ett attraktivt läge i det expansiva området vid Kungens Kurva i södra Stockholm. Fastigheten består främst av lokaler avsedda för tryckeriverksamhet. K-rauta byggvaruhus Skandrenting äger två av K-rautas byggvaruhus. De ligger strategiskt placerade, det ena i Södertälje invid E4/E18 och den andra i Sisjön i Göteborg, närmaste granne med Skandrentings Bilia-anläggning. De bägge byggvaruhusen byggdes och invigdes under K-rauta ägs av Rautakesko som även driver byggvaruhuskedjan Rautia i Finland. Rautakesko ägs i sin tur av den finska detaljhandelskoncernen Kesko. Kesko har sedan tidigare fattat ett strategiskt beslut att inte äga fastigheter utomlands. Idag finns det drygt tio K-rautavaruhus i Sverige och när en ny anläggning är färdigställd säljs den planenligt vidare till en fastighetsägare som hyr ut den långsiktigt till byggvaruhuskedjan. Ett urval av Skandrentings fastigheter Hyresgäst Ort Fastighet typ/verksamhet Avtalslängd Bilia Mölndal Bilanläggning med försäljning och service 20 år Göteborgs stad Göteborg Äldreboende 20 år Bonnier Cityfastigheter Huddinge Tryckeri, produktion 15 år Boxon Eskilstuna och Helsingborg Lager för emballageprodukter 15 år DHL Enköping Logistik 15 år Duni Halmstad Tillverkning av måltidsprodukter för engångsbruk 15 år HemoCue Ängelholm Kontor, tillverkning av medicinsk utrustning 20 år K-rauta Mölndal och Södertälje Byggvaruhus 10 år Rexam Malmö Industri, burktillverkning 15 år Scandic Hotels Kalmar Hotell 15 år Banverket Borlänge Huvudkontor 25 år Whirlpool Norrköping Industri, lager, tillverkning av microvågsugnar 20 år Referenser och röster 14

15 Mikael Nicander, Real Estate Manager på DHL: Den här fastigheten i Enköping är specialiserad på logistik för bildelar. Utan tvekan har den stor strategisk betydelse för oss. Vi tog över avtalet med Skandrenting från den tidigare fastighetsanvändaren och tycker att samarbetet har fungerat bra. Det finns ett ord som sammanfattar det hela på ett tydligt sätt, det är enkelt! Eva Landén, ekonomichef på Bonnier Cityfastigheter: En av de stora fördelarna med rentingavtal och en av orsakerna till att vi valde detta är möjligheten att komma tillbaka som ägare till i förväg kända villkor. Vi kunde använda likviden från affären till andra satsningar i kärnverksamheten. Avkastningen från de satsningarna kan i sin tur leda till att företaget köper tillbaka fastigheten i framtiden. Skandrenting erbjöd en individuellt anpassad finansieringslösning och en genomarbetad affärsstruktur växte fram tack vare ett gott samarbete mellan oss och Skandrenting. Samarbetet är och har hela tiden varit mycket bra på alla nivåer. Erik Åkerström, etableringschef på K-rauta: Renting gjorde att vi kunde frigöra kapital. Vår snabba expansionstakt tvingade oss att fokusera på kärnverksamheten. Vi valde Skandrenting och har hela tiden haft en bra dialog med dem, med få inblandade. Det har helt enkelt varit smidigt. Om något behöver lösas ringer man en person hos Skandrenting så är det löst.

16 Analys och värdering Skandrenting lägger stor vikt vid fastighetsanalys och kreditbedömning. Den långa avtalsperioden för en rentingaffär ställer särskilda krav på att förutsättningar och antaganden om framtiden analyseras noggrant och korrekt. Motpart Hyresgästen som oftast är Skandrentings motpart är mycket viktig då hyresåtagandet sträcker sig över en lång tid. Därför läggs stor vikt vid noggrann analys av motparten. I analysen bedöms ägare, historik, lönsamhet samt risken i verksamheten. Skandrenting vänder sig till etablerade medelstora och större företag samt stat, kommun och landsting. Fastigheter Fastigheterna analyseras noggrant inför varje affär och en rad punkter ses över. Det är av stor vikt att fastigheten är väl underhållen. Vid eventuella brister i underhållet upprättar Skandrenting och hyresgästen gemensamt en underhållsplan för att åtgärda dessa. Fastigheten bör ha ett strategiskt värde för kunden och även ha en allmängiltig karaktär. Dessutom måste fastigheten bidra till att Skandrentings portfölj är balanserad sett ur ett verksamhetsperspektiv med en god spridning mellan industri, lager, kontor, affär, offentlig verksamhet och så vidare. Alla fastigheter genomgår en värdering som ligger till grund för köpeskillingen. Värderingen tar hänsyn till de eventuella omställningskostnader som kan uppstå vid hyresperiodens slut. Detta påverkar det restvärde som Skandrenting har i affären. Fastighetsstruktur Volym per fastighetskategori Vårdboende 2% Övriga 6% Affärslokaler 5% Kontor 33% Kundstruktur Volym per kundkategori Börsnoterade företag 25% Offentliga parter 15% Hotell och restaurang 6% Industri och lager 48% Övriga företag 60% Geografi En kombination av makro- och mikroperspektiv är en förutsättning för att göra en bra totalbedömning av det geografiska läget. Fastigheten bör ligga i en tillväxtregion, där det idag finns en väl fungerande fastighetsmarknad. Minst lika viktigt är fastighetens läge på orten. Bedömningen görs med hjälp av externa och etablerade värderingsmodeller för kommuner, särskilt avsedda för fastighetsinvesteringar i kombination med Skandrentings egen bedömning. Utvärdering Varje enskild rentingaffär utgör en separat risk i Skandrentings portfölj och tar en del av bolagets egna kapital i anspråk. För att kunna skapa en jämförbar utgångspunkt av de olika projektens lönsamhet använder Skandrenting en kassaflödesmodell. Modellen nuvärdesberäknar samtliga betalningsflöden över avtalsperioden. Vid utvärdering av ett projekt ställs dess lönsamhet i relation till motparten, fastigheten och geografin. Skandrentings tio största kunder Volym Kund- Kund MSEK kategori Utile Dulci 2 HB (Länsförsäkringar) övriga Spendrups Bryggeri 423 övriga Bonnier Cityfastigheter 317 övriga Staten (Förvaltningsfastigheter) 266 offentlig Siemens 241 börsbolag Banverket 144 offentlig Lindab 183 övriga K-rauta 137 övriga Duni 130 övriga Whirlpool 158 börsbolag Summa Procent av Skandrentings totala portfölj 65% Analys och värdering 16

17 Finansiella risker De finansiella riskerna i Skandrentings portfölj är mycket begränsade. Riskerna är noga beräknade och dessutom fördelade på ett sätt som förbättrar den totala exponeringen. Ränterisk Skandrenting eftersträvar så låg resultatpåverkan som möjligt till följd av ränte- och valutakursfluktuationer. Merparten av den externa finansieringen är transparent mot hyresintäkterna och bär därmed ingen ränterisk. Den del av fastighetsinvesteringarna som Skandrenting finansierar med eget kapital är dock utsatt för en viss omvänd ränterisk. Det betyder att Skandrentings resultat minskar vid en räntenedgång och ökar vid ränteuppgång. Denna ränterisk utgör i sig en balans mot den mindre del av portföljen som utgörs av traditionella KPI-baserade hyresavtal. Sammantaget är Skandrentings totala ränterisk mycket låg. Valutarisk Vid utgången av 2003 var 2 MEUR placerade i den finska verksamheten, vilket motsvarar cirka 5 procent av Skandrentings egna kapital. Denna del av Skandrentings egna kapital är exponerat för valutaförändringar. Den externa finansieringen i både Finland och Sverige är inte utsatt för någon valutarisk då den liksom hyresintäkterna är i lokal valuta. Refinansieringsrisk Skandrenting har eliminerat refinansieringsrisken i portföljen genom att den externa finansieringen av projekten alltid innehåller lånelöften som är kopplade till hyresavtalens längd. Likviditetshantering Likviditetsförvaltningen inom Skandrenting är ett stöd till huvudverksamheten och de likvida tillgångarna är placerade till låg risk på korta löptider. Vid slutet av 2003 uppgick de likvida medlen till 177 MSEK. Restvärdesrisk Skandrentings fastighetsportfölj består i huvudsak av två delar; en ny del som byggts upp inom Skandrenting de senaste åren och en del som utgörs av den rentingportfölj som övertogs 2001 genom förvärvet av Skandinavisk Fastighetsrenting AB. Vid förvärvet gjordes en värdering av varje enskild fastighet samt dess restvärde. I den nya portföljen fastställs restvärdet i samband med den värderingen som genomförs vid förvärvet. I värderingen ställs eventuella omställningskostnader i relation till ett bedömt marknadsvärde vid hyresperiodens slut. I Skandrentings fastighetsportfölj görs avskrivningar enligt plan ned till avtalat restvärde. Kassaflödesrisk Skandrenting tecknar långa hyresavtal med kunder som har låg kreditrisk. Detta innebär att Skandrentings kassaflödesrisk är mycket begränsad. Hyresavtalens förfallostruktur Andel hyresavtal som löper vid utgången av respektive år % Avtalsperioder Skandrenting strävar efter att få en spridning av hyresavtalens förfall över tiden. Vid utgången av 2003 var den genomsnittliga återstående avtalsperioden 13,7 år i Skandrentings totala portfölj. Eftersom Skandrenting oftast hyr ut hela fastigheten till samma hyresgäst uppstår sällan vakanser i fastighetsportföljen. 17 Finansiella risker

18 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Skandrenting AB får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret KONCERNEN Verksamheten Skandrenting AB startade sin uppbyggnad i slutet av Bolaget är moderbolag i en koncern som vid utgången av 2003 bestod av 66 rörelsedrivande bolag. Skandrenting erbjuder en hundraprocentig finansieringslösning i samband med förvärv av fast egendom för uthyrning på långa avtal till ekonomiskt starka offentliga och privata motparter. Skandrenting bedriver verksamhet i Sverige och Finland. Händelser under 2003 Under 2003 ökade Skandrentings balansomslutning till 5 000,6 (4 775,2) MSEK. tecknade avtal avseende fastighetsförvärv på drygt 300 (1 045) MSEK. Skandrenting fick under 2003 en ny styrelse och i slutet av året förvärvade moderbolaget Sparta Holding AB resterande 30 procent av aktierna i Skandrenting AB och äger numer 100 procent av bolaget. Skandrenting har under 2003 utarbetat en ny strategi. Den nya strategin innebär att bolaget skall verka i Sverige med inriktning mot vissa tillväxtorter. Skandrenting skall, i likhet med tidigare, vara ett renodlat rentingbolag, vilket gör att bolaget skall sälja de fastigheter som idag inte omfattas av rentingavtal. Strategin är liksom tidigare fortsatt tillväxt. I slutet av 2001 förvärvade Skandrenting det närstående bolaget Skandinavisk Fastighetsrenting AB, innehållande en fastighetsportfölj som idag består av 43 fastigheter. Arbetet med att förädla dessa fastigheter samt förnya de renting- och hyresavtal som löper ut efterhand har pågått kontinuerligt sedan förvärvet, i syfte att förbättra avkastningen och minimera riskerna i denna portfölj. De kostnader som organisationsförändringarna medförde har i sin helhet belastat 2003 års resultat. Resultat s resultat efter finansiella poster uppgick till 23,0 (27,7) MSEK. Rensat från avvecklingskostnader i samband med organisationsförändringen uppgick resultatet till 28,9 MSEK. Resultatet efter skatt uppgick till 18,1 (22,8) MSEK. Nettoomsättningen ökade till 341,0 (333,8) MSEK som en följd av den ökade affärsvolymen. I paritet med omsättningen ökade rörelsens kostnader från 308,6 till 320,8 MSEK, främst gällande avskrivningar och fastighetsrelaterade kostnader. Vidare har rörelsens kostnader belastats med 5,9 MSEK för kostnader som uppstod vid organisationsförändringen. Investeringar och fastighetsförvärv Under 2003 förvärvade Skandrenting fyra fastigheter och genomförde nyinvesteringar i det befintliga fastighetsbeståndet för sammanlagt 226,1 (867,3) MSEK. Därutöver tecknades under året avtal om kommande fastighetsförvärv för 90,3 MSEK. För dessa kontrakterade investeringar har kreditlöfte från refinansiär erhållits. Försäljningar har under året avyttrat fyra bolag innehållande nio fastigheter med ett totalt bokfört värde på 55,4 MSEK. Avyttringarna genomfördes i enlighet med tidigare träffade optionsavtal och medförde en koncernmässig reavinst på 1,5 MSEK. Organisation Skandrentings organisation har under 2003 genomgått förändringar till följd av den nya strategin. Organisationen är numera indelad i tre funktioner; marknad & transaktioner, kredit & risk samt administration. Vid utgången av 2003 hade Skandrenting 15 anställda, varav två personer i Finland. Finansiell ställning Fastighetsportföljen Vid utgången av 2003 ägde Skandrenting 89 (94) fastigheter med ett sammanlagt bokfört värde på 3 646,0 (3 483,6) MSEK. Fyra av fastigheterna, med ett totalt bokfört värde på 166,3 MSEK, är belägna i Finland. Resterande 85 fastigheter är belägna i Sverige, med koncentration kring de södra och mellersta delarna av landet. Skandrentings fastigheter är uthyrda på långa kontrakt med undantag av ett antal fastigheter i Skandinavisk Fastighetsrenting AB. Vanligtvis löper hyresavtalen på år. Hyresgästerna är ekonomiskt starka offentliga och privata motparter och i huvudsak är det en hyresgäst per fastighet. I de flesta fall ansvarar hyresgästen för förvaltningen av fastigheten. För majoriteten av Skandrentings fastigheter sker avskrivningar ned till avtalade restvärden. I de flesta fall har kunden en option att förvärva det fastighetsägande bolaget, antingen till fastighetens restvärde eller till ett annat i förväg avtalat pris. Utöver fastighetsportföljen innehar Skandrenting ett större fastighetsrelaterat låneengagemang. Lånefordran, som vid årsskiftet uppgick till MSEK, har under 2003 utökats med 50 MSEK. Kapitalstruktur Skandrentings hyresavtal är tecknade med ekonomiskt starka motparter och kopplade till refinansieringsavtal där kunden ansvarar för ränterisken, med undantag för avtal uppgående till 233 MSEK. Som en följd av Skandrentings volymtillväxt ökade koncernens balansomslutning under 2003 från 4 775,2 MSEK till 5 000,6 MSEK. Det egna kapitalet uppgick på balansdagen till 409,8 (391,9) MSEK, vilket innebär en soliditet på 8 (8) procent. s räntebärande skulder uppgick vid årets slut till 4 430,3 (4 214,4) MSEK. Dessa skulder utgörs av lån från kreditinstitut för finansiering av koncernens fastighetsbestånd samt fastighetsrelaterade låneengagemang. Förvaltningsberättelse 18

19 Likviditet s likvida medel uppgick per 31 december 2003 till 177,1 (171,9) MSEK. Likviditetsförvaltningen stödjer huvudverksamheten och överskottet är placerat i tillgångar med hög likviditet. Ränterisken i de kortfristiga placeringarna är låg och kreditrisken begränsas genom en fördelning mellan olika kategorier värdepapper. Under 2003 har den löpande verksamheten genererat ett positivt kassaflöde på 71,6 (92,3) MSEK. Flerårsöversikt Skandrentingkoncernen fem år i sammandrag MSEK Rörelsens intäkter Rörelsens kostnader Resultat före skatt Resultat efter skatt Fastigheter Reversfordringar Eget kapital Räntebärande skulder Balansomslutning MODERBOLAGET Ägarstruktur Vid utgången av 2003 fördelade sig ägandet i Skandrenting AB enligt följande: Kapital Röster Sparta Holding AB 100% 100% Summa 100% 100% Under 2003 sålde FöreningsSparbanken AB, Svenska Kommunalarbetareförbundet, Svenska Byggnadsarbetareförbundet samt Metallindustriarbetareförbundet samtliga sina aktier i Skandrenting AB till Sparta Holding AB. Sparta Holding AB ägs av Svenska sparbanksföreningen som är en ideell förening med landets sparbanker och bankaktiebolag med sparbanksbakgrund som medlemmar. Resultat och balansomslutning s resultat efter finansiella poster uppgick till 12,0 (17,5) MSEK. Balansomslutningen uppgick vid årets slut till 2 612,0 (2 469,9) MSEK. Förslag till vinstdisposition Till bolagsstämmans förfogande står följande vinstmedel i moderbolaget: Soliditet, % Kassaflöde från den löpande verksamheten Antal fastigheter Balanserat resultat Koncernbidrag efter skatt Årets resultat Summa disponibla vinstmedel kr kr kr kr Utsikter för 2004 Skandrenting gör bedömningen att bolaget kommer att fortsätta att växa under Mot bakgrund av den ökade affärsvolymen i kombination med en mindre kostnadsmassa förväntas resultatet för 2004 att förbättras i jämförelse med Miljöbalken Några av bolagets hyresgäster bedriver tillståndspliktig verksamhet som omfattas av miljöbalken. Händelser efter årets utgång I början av 2004 drabbades en av Skandrentings fastigheter av en brand och merparten av byggnaden förstördes. Fastighetens bokförda värde var vid denna tidpunkt cirka 20 MSEK. Fastigheten var fullvärdesförsäkrad och återuppbyggnaden har påbörjats. Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinsten disponeras så att i ny räkning överföres kr Enligt upprättad koncernbalansräkning uppgår koncernens fria egna kapital till TSEK, varav TSEK hänför sig till årets verksamhet. Ingen avsättning till bundna fonder föreslås. Resultat och ställning Beträffande bolagets och koncernens redovisade resultat för räkenskapsåret och ställningen per samt bolagets och koncernens finansiering och kapitalanvändning i övrigt, hänvisas till nedanstående resultat- och balansräkningar samt kassaflödesanalys. 19 Förvaltningsberättelse

20 Resultaträkning KONCERNEN MODERBOLAGET TSEK NOT Rörelsens intäkter Nettoomsättning 1, Övriga rörelseintäkter Summa rörelsens intäkter Rörelsens kostnader Fastighetsrelaterade kostnader Övriga externa kostnader 3, Personalkostnader 4, Avskrivningar Räntekostnader Övriga rörelsekostnader 39 2 Summa rörelsens kostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella investeringar Ränteintäkter Räntekostnader Resultat efter finansiella poster Skatt ÅRETS RESULTAT Resultaträkning 20

21 Balansräkning KONCERNEN MODERBOLAGET TSEK NOT TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier Pågående nyanläggningar Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar i koncernföretag Fordringar hos koncernföretag Andelar i övriga företag Reversfordringar Uppskjutna skattefordringar Andra långfristiga fordringar 2 2 Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Omsättningsfastigheter Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kortfristiga placeringar Övriga kortfristiga placeringar Summa kortfristiga placeringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Balansräkning

22 Balansräkning KONCERNEN MODERBOLAGET TSEK NOT EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 17 Bundet eget kapital Aktiekapital Överkursfond Bundna reserver Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Fria reserver Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Minoritetsintressen Obeskattade reserver Avsättningar Avsättningar för skatter Summa avsättningar Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser 21 Inga Inga Balansräkning 22